CA Douai, ch. 2 sect. 1, 2 juillet 2026, n° 25/05292
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 02/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/05292 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WOPL
Ordonnance (N° 25/01166) rendue le 30 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTES
S.A.R.L. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 1]
S.A.R.L. Café la Déesse, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
représentées par Me Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
S.C.I. du [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 6 mai 2026 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Gaëtan Delettrez
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2026
****
EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2024, la SCI du Petit paon a donné à bail commercial à la société [Adresse 1] des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille, à compter du 1er mai 2024, pour une durée de dix années.
Le loyer annuel était fixé à 250 000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance avec une franchise de loyers la première année et trois paliers progressifs. Le bail prévoyait le dépôt d'une garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxes et charges soit la somme de 62 500 euros.
La société Café la déesse s'est portée caution de ces engagements.
Suite à des impayés, la SCI du Petit paon a fait signifier le 21 mai 2025 à la société [Adresse 1] un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 38 714,01 euros visant la clause résolutoire figurant dans le bail.
Puis, la SCI du Petit Paon a fait assigner le 21 juillet 2025 les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir constater notamment l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 septembre 2025, le juge des référés près tribunal judiciaire de Lille a statué en ces termes:
- constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;
- autorise au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne solidairement la SARL Café de la déesse la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 67 764,77€ euros (soixante-sept mille sept cent soixante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamne solidairement la SARL café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamne solidairement la SARL Café la déesse et la SARL [Adresse 8] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Par déclaration faite au greffe le 23 octobre 2025, les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse ont interjeté appel de cette ordonnance, aux fins d'infirmation, intimant la SCI du Petit paon, déférant à la cour l'intégralité de ses chefs.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille en date du 30 septembre 2025 rendu sous le numéro RG 25/01166 au titre des motifs suivants :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ; autorise au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433- 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, défaut de paiement spontané, - condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10eme jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 67 764,77 euros (soixante-sept mille sept cent soixante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;
à titre principal
- recevoir la société [Adresse 1] et la société Café de la déesse en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondés,
- constater l'existence de contestations sérieuses quant à la demande tant en principal que subsidiaire,
- débouter la SCI du Petit paon de l'intégralité de ses demandes et l'inviter à se pourvoir au fond,
- condamner par provision la SCI du Petit paon à payer à la Société [Adresse 1] la somme de 50 000 € au titre de la perte d'exploitation ;
à titre subsidiaire
- accorder des délais de paiement allant jusqu'à 24 mois à la Société Café grand place pour s'acquitter du paiement qui sera mise à sa charge par la présente juridiction, outre les éventuelles pénalités applicables,
- prononcer la suspension de l'effet de la clause résolutoire,
en tout état de cause
- débouter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI du Petit paon ;
- condamner la SCI du Petit paon au paiement d'une somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance.
Les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse considèrent que plusieurs contestations sérieuses s'opposent aux demandes formulées par la société du Petit Paon. Elles soutiennent ainsi que le bailleur leur a délivré un local souffrant de défauts majeurs s'agissant de la climatisation, de l'ascenseur, du monte-charge, de l'escalier mécanique, de fuites d'eau en toiture, outre des difficultés sur le tableau électrique principal rendant impossible l'exploitation.
Elle ajoutent que les lieux n'ont pas été délivrés conformément à leur destination, l'implantation d'une activité de restauration étant interdite en vertu du plan local d'urbanisme.
Elles font valoir qu'en tout état de cause, le commandement n'a pas été délivré de bonne foi par le bailleur. Elles s'estiment bien fondées en conséquence à réclamer sa condamnation à leur verser une indemnité au titre du préjudice subi.
A titre subsidiaire, elles formulent une demande de délai de paiements mettant en avant le montant important des travaux qu'elles ont fait dans les lieux pour plus de 800 000 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la SCI du Petit paon demande à la cour de :
- déclarer les demandes de la SCI Du petit paon, recevables et bien fondées, et en conséquence, se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;
et cependant, dès à présent et par provision :
à titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lille ;
y ajoutant :
- débouter les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse à régler à titre de provision à la SCI du Petit paon la somme de 57 220,20 euros TTC incluant l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision sur charges de janvier 2026, sauf à actualiser jusqu'à parfaite restitution des clefs ;
- condamner la société [Adresse 1] à verser à la SCI du Petit paon la somme de 2 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner la société Café la déesse à verser à la SCI du Petit paon la somme de 2 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- les condamner solidairement aux dépens d'appel
à titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :
- ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement à titre provisionnel la SARL [Adresse 1] et SARL Café la déesse, au paiement à la SCI du Petit paon, d'une indemnité d'occupation au double du loyer global de la dernière année de location conformément aux termes du bail, outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu'à complète libération des locaux,
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
La SCI du Petit paon soutient le bien fondé de ses demandes relevant que les appelantes n'ont pas exécuté les termes de l'ordonnance querellée, alors que la société locataire a bénéficié d'une année d'exonération totale de loyer et qu'elle est redevable au 8 janvier 2026 d'une somme de 57 220, 20 euros TTC.
Elle considère que les contestations opposées ne sont ni sérieuses ni au demeurant établies, que la société locataire ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter les locaux, qu'elle n'a même jamais porté à sa connaissance les défauts invoqués des lieux loués, précisant qu'en tout état de cause, ils relèvent des travaux à la charge du preneur, pour lesquels aucune autorisation n'a été requise. Elle ajoute qu'il n'est nullement démontré que la destination du bail ne soit pas conforme au PLU ni, davantage, une mauvaise foi de sa part.
Elle fait enfin valoir que les locaux sont exploités depuis le 19 juin 2025 ainsi que diverses communications sur les réseaux sociaux l'établissent.
Elle sollicite en conséquence la confirmation de l'ordonnance déférée et s'oppose à la demande de délai de paiement formulée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend' et ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Puis, aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
En l'espèce, il est constant que, suivant acte extra judiciaire du 21 mai 2025, la SCI du Petit paon a délivré à la société [Adresse 1] un commandement de payer la somme principale de 38 714,01 euros au titre des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2025, que le contrat de bail reprend l'existence d'une telle clause dans son article 13 et que cette somme n'a pas été réglée par la locataire dans le mois suivant.
Pour contester la résiliation de plein droit du bail encourue, les appelantes opposent à titre de contestation sérieuse une série de moyen qui sera examinée comme suit.
La société locataire argue d'abord d'une impossibilité d'exploitation exposant que le bailleur aurait livré un local qui présentait plusieurs défauts majeurs non signalés ayant engendré un retard de plus de deux mois dans l'ouverture effective. A ce titre, s'il est produit des factures d'interventions portant sur la climatisation, le monte-charge ou l'ascenseur, il n'est nullement justifié avec l'évidence requise en référé d'une part que celles-ci ont été portées à la connaissance du bailleur et d'autre part qu'elles auraient empêché totalement l'exploitation des locaux qui ont été donnés à bail à compter du 1er mai 2024 avec une franchise de loyer pendant un an.
Il en est de même des problèmes invoqués concernant l'escalier mécanique dont il n'est pas justifié de la teneur sans que ceux-ci aient davantage été portés à la connaissance du bailleur.
Il n'est enfin justifié par aucune pièce de ce que le local aurait été affecté d'une fuite d'eau en toiture ou de difficultés sur le tableau électrique.
La société Café grand place argue ensuite d'un défaut de délivrance des lieux loués conformément à leur destination invoquant l'interdiction de l'implantation d'une activité de restauration dans les locaux au regard des dispositions du PLU. Néanmoins, elle ne verse aucune pièce au soutien de cette contestation qui ne peut donc être considérée comme sérieuse et ce d'autant que la bailleresse démontre qu'elle a débuté son activité de bar restauration depuis le mois de juin 2025.
Il n'est pas davantage justifié d'une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement alors qu'il n'est pas contesté que les loyers n'ont pas été payés et qu'il n'est pas justifié que l'ensemble des désagréments invoqués ait été porté à sa connaissance.
Il s'ensuit que faute d'avoir exécuté les causes du commandement dans le délai d'un mois à compter de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 21 juin 2025, ce que le juge des référés a justement constaté.
Sur les demandes en paiement
Sur l'indemnité d'occupation
C'est également par de justes motifs approuvés par la cour que le premier juge a retenu que la société [Adresse 1] était redevable d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 22 juin 2025.
Sur la demande concernant l'arriéré
Devant le premier juge, la SCI du Petit Paon a fait état d'une dette de 67 764,77 euros, justifiant du montant de la somme due selon décompte arrêté au 9 septembre 2025.
A hauteur d'appel, la SCI du Petit Paon produit un décompte non contesté faisant état d'un impayé à hauteur de 57 220,20 euros incluant l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision sur charges de janvier 2026, certains virements ayant été opérés par la société locataire.
Comme l'a rappelé le premier juge, la société Café la déesse s'est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société [Adresse 1] dans le contrat de bail du 14 mai 2024 et le commandement de payer lui a été signifié le 21 juillet 2025, ce qu'elle ne conteste pas.
En conséquence, la société Café grand place et la société Café la déesse seront condamnées solidairement à payer la somme de 57 220,20 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif, l'ordonnance étant infirmée quant au montant de la somme prononcée.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (') »
La cour considère au regard du montant des sommes dues et des travaux importants réalisés dans les locaux, compte tenu de la situation de la société [Adresse 1] et en considération des besoins du créancier, qu'il convient de faire droit à la demande de délais présentée par la société preneuse et de dire qu'elle pourra s'acquitter du paiement de cette somme dans un délai de 12 mois, comme détaillé au dispositif du présent arrêt, les effets de la clause résolutoire étant par conséquent suspendus.
Sur les autres demandes de la SCI du Petit paon
La cour rappelle que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont cependant limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.
En l'espèce, il est prévu dans le contrat de bail à la fois la fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel mais aussi un intérêt au taux légal majoré de 5 points sur les sommes dues, outre une clause pénale d'un montant de 10% de la somme impayée.
Ces dispositions s'analysent, sans qu'il ne soit besoin de procéder à une interprétation excédant les pouvoirs confiés au juge des référés, comme des clauses pénales, puisqu'il s'agit de sommes dues en cas d'inexécution du contrat initialement signé entre les parties et sont susceptibles de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les prétentions formulées à ce titre, sauf pour la cour à dire n'y avoir lieu à référé pour les mêmes raisons sur la demande relative au doublement de l'indemnité d'occupation.
Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 1]
La demande de provision formée par la société Café grand place au titre d'une perte d'exploitation souffre de contestations sérieuses, dès lors qu'elle n'est étayée par aucune pièce et que la bailleresse démontre que l'exploitation des locaux a débuté depuis près d'un an.
Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur les autres demandes
Les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse, parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens d'appel, et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de condamner solidairement les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse à verser à la SCI du Petit Paon une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée en ce que le premier juge a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;
- autorisé au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané,
- condamné solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamné solidairement la SARL café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamné solidairement la SARL Café la déesse et la SARL [Adresse 8] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement la société Café de la déesse et la société [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon la somme de 57 220,20 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, incluant l'indemnité d'occupation et la provision sur charges de janvier 2026,
Accorde à la société [Adresse 1] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement des arrérages de loyers et de charges, et dit qu'elle réglera 11 mensualités de 5 000 euros et une mensualité équivalant au solde restant dû, en sus du loyer et des charges courantes,
Dit que les paiements devront intervenir entre le 1er et le 5 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la notification du présent arrêt,
Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la société preneuse se libère selon les modalités ainsi fixées,
Dit que le défaut de paiement d'une échéance ou d'un loyer à son terme entraînera la déchéance immédiate du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative au doublement de l'indemnité d'occupation formulée par la SCI du Petit paon,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société [Adresse 1] au titre de la perte d'exploitation,
Condamne in solidum les sociétés Café de la déesse et [Adresse 1] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum les sociétés Café de la déesse et [Adresse 1] à verser à la SCI du Petit paon une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 02/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/05292 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WOPL
Ordonnance (N° 25/01166) rendue le 30 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTES
S.A.R.L. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 1]
S.A.R.L. Café la Déesse, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
représentées par Me Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
S.C.I. du [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 6 mai 2026 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Gaëtan Delettrez
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2024, la SCI du Petit paon a donné à bail commercial à la société [Adresse 1] des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille, à compter du 1er mai 2024, pour une durée de dix années.
Le loyer annuel était fixé à 250 000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance avec une franchise de loyers la première année et trois paliers progressifs. Le bail prévoyait le dépôt d'une garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxes et charges soit la somme de 62 500 euros.
La société Café la déesse s'est portée caution de ces engagements.
Suite à des impayés, la SCI du Petit paon a fait signifier le 21 mai 2025 à la société [Adresse 1] un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 38 714,01 euros visant la clause résolutoire figurant dans le bail.
Puis, la SCI du Petit Paon a fait assigner le 21 juillet 2025 les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir constater notamment l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 septembre 2025, le juge des référés près tribunal judiciaire de Lille a statué en ces termes:
- constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;
- autorise au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne solidairement la SARL Café de la déesse la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 67 764,77€ euros (soixante-sept mille sept cent soixante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamne solidairement la SARL café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamne solidairement la SARL Café la déesse et la SARL [Adresse 8] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Par déclaration faite au greffe le 23 octobre 2025, les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse ont interjeté appel de cette ordonnance, aux fins d'infirmation, intimant la SCI du Petit paon, déférant à la cour l'intégralité de ses chefs.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille en date du 30 septembre 2025 rendu sous le numéro RG 25/01166 au titre des motifs suivants :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ; autorise au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433- 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, défaut de paiement spontané, - condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10eme jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 67 764,77 euros (soixante-sept mille sept cent soixante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamne solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;
à titre principal
- recevoir la société [Adresse 1] et la société Café de la déesse en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondés,
- constater l'existence de contestations sérieuses quant à la demande tant en principal que subsidiaire,
- débouter la SCI du Petit paon de l'intégralité de ses demandes et l'inviter à se pourvoir au fond,
- condamner par provision la SCI du Petit paon à payer à la Société [Adresse 1] la somme de 50 000 € au titre de la perte d'exploitation ;
à titre subsidiaire
- accorder des délais de paiement allant jusqu'à 24 mois à la Société Café grand place pour s'acquitter du paiement qui sera mise à sa charge par la présente juridiction, outre les éventuelles pénalités applicables,
- prononcer la suspension de l'effet de la clause résolutoire,
en tout état de cause
- débouter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI du Petit paon ;
- condamner la SCI du Petit paon au paiement d'une somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance.
Les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse considèrent que plusieurs contestations sérieuses s'opposent aux demandes formulées par la société du Petit Paon. Elles soutiennent ainsi que le bailleur leur a délivré un local souffrant de défauts majeurs s'agissant de la climatisation, de l'ascenseur, du monte-charge, de l'escalier mécanique, de fuites d'eau en toiture, outre des difficultés sur le tableau électrique principal rendant impossible l'exploitation.
Elle ajoutent que les lieux n'ont pas été délivrés conformément à leur destination, l'implantation d'une activité de restauration étant interdite en vertu du plan local d'urbanisme.
Elles font valoir qu'en tout état de cause, le commandement n'a pas été délivré de bonne foi par le bailleur. Elles s'estiment bien fondées en conséquence à réclamer sa condamnation à leur verser une indemnité au titre du préjudice subi.
A titre subsidiaire, elles formulent une demande de délai de paiements mettant en avant le montant important des travaux qu'elles ont fait dans les lieux pour plus de 800 000 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la SCI du Petit paon demande à la cour de :
- déclarer les demandes de la SCI Du petit paon, recevables et bien fondées, et en conséquence, se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;
et cependant, dès à présent et par provision :
à titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lille ;
y ajoutant :
- débouter les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement les sociétés [Adresse 1] et Café la déesse à régler à titre de provision à la SCI du Petit paon la somme de 57 220,20 euros TTC incluant l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision sur charges de janvier 2026, sauf à actualiser jusqu'à parfaite restitution des clefs ;
- condamner la société [Adresse 1] à verser à la SCI du Petit paon la somme de 2 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner la société Café la déesse à verser à la SCI du Petit paon la somme de 2 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- les condamner solidairement aux dépens d'appel
à titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :
- ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement à titre provisionnel la SARL [Adresse 1] et SARL Café la déesse, au paiement à la SCI du Petit paon, d'une indemnité d'occupation au double du loyer global de la dernière année de location conformément aux termes du bail, outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu'à complète libération des locaux,
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
La SCI du Petit paon soutient le bien fondé de ses demandes relevant que les appelantes n'ont pas exécuté les termes de l'ordonnance querellée, alors que la société locataire a bénéficié d'une année d'exonération totale de loyer et qu'elle est redevable au 8 janvier 2026 d'une somme de 57 220, 20 euros TTC.
Elle considère que les contestations opposées ne sont ni sérieuses ni au demeurant établies, que la société locataire ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter les locaux, qu'elle n'a même jamais porté à sa connaissance les défauts invoqués des lieux loués, précisant qu'en tout état de cause, ils relèvent des travaux à la charge du preneur, pour lesquels aucune autorisation n'a été requise. Elle ajoute qu'il n'est nullement démontré que la destination du bail ne soit pas conforme au PLU ni, davantage, une mauvaise foi de sa part.
Elle fait enfin valoir que les locaux sont exploités depuis le 19 juin 2025 ainsi que diverses communications sur les réseaux sociaux l'établissent.
Elle sollicite en conséquence la confirmation de l'ordonnance déférée et s'oppose à la demande de délai de paiement formulée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend' et ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Puis, aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
En l'espèce, il est constant que, suivant acte extra judiciaire du 21 mai 2025, la SCI du Petit paon a délivré à la société [Adresse 1] un commandement de payer la somme principale de 38 714,01 euros au titre des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2025, que le contrat de bail reprend l'existence d'une telle clause dans son article 13 et que cette somme n'a pas été réglée par la locataire dans le mois suivant.
Pour contester la résiliation de plein droit du bail encourue, les appelantes opposent à titre de contestation sérieuse une série de moyen qui sera examinée comme suit.
La société locataire argue d'abord d'une impossibilité d'exploitation exposant que le bailleur aurait livré un local qui présentait plusieurs défauts majeurs non signalés ayant engendré un retard de plus de deux mois dans l'ouverture effective. A ce titre, s'il est produit des factures d'interventions portant sur la climatisation, le monte-charge ou l'ascenseur, il n'est nullement justifié avec l'évidence requise en référé d'une part que celles-ci ont été portées à la connaissance du bailleur et d'autre part qu'elles auraient empêché totalement l'exploitation des locaux qui ont été donnés à bail à compter du 1er mai 2024 avec une franchise de loyer pendant un an.
Il en est de même des problèmes invoqués concernant l'escalier mécanique dont il n'est pas justifié de la teneur sans que ceux-ci aient davantage été portés à la connaissance du bailleur.
Il n'est enfin justifié par aucune pièce de ce que le local aurait été affecté d'une fuite d'eau en toiture ou de difficultés sur le tableau électrique.
La société Café grand place argue ensuite d'un défaut de délivrance des lieux loués conformément à leur destination invoquant l'interdiction de l'implantation d'une activité de restauration dans les locaux au regard des dispositions du PLU. Néanmoins, elle ne verse aucune pièce au soutien de cette contestation qui ne peut donc être considérée comme sérieuse et ce d'autant que la bailleresse démontre qu'elle a débuté son activité de bar restauration depuis le mois de juin 2025.
Il n'est pas davantage justifié d'une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement alors qu'il n'est pas contesté que les loyers n'ont pas été payés et qu'il n'est pas justifié que l'ensemble des désagréments invoqués ait été porté à sa connaissance.
Il s'ensuit que faute d'avoir exécuté les causes du commandement dans le délai d'un mois à compter de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 21 juin 2025, ce que le juge des référés a justement constaté.
Sur les demandes en paiement
Sur l'indemnité d'occupation
C'est également par de justes motifs approuvés par la cour que le premier juge a retenu que la société [Adresse 1] était redevable d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 22 juin 2025.
Sur la demande concernant l'arriéré
Devant le premier juge, la SCI du Petit Paon a fait état d'une dette de 67 764,77 euros, justifiant du montant de la somme due selon décompte arrêté au 9 septembre 2025.
A hauteur d'appel, la SCI du Petit Paon produit un décompte non contesté faisant état d'un impayé à hauteur de 57 220,20 euros incluant l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision sur charges de janvier 2026, certains virements ayant été opérés par la société locataire.
Comme l'a rappelé le premier juge, la société Café la déesse s'est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société [Adresse 1] dans le contrat de bail du 14 mai 2024 et le commandement de payer lui a été signifié le 21 juillet 2025, ce qu'elle ne conteste pas.
En conséquence, la société Café grand place et la société Café la déesse seront condamnées solidairement à payer la somme de 57 220,20 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif, l'ordonnance étant infirmée quant au montant de la somme prononcée.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (') »
La cour considère au regard du montant des sommes dues et des travaux importants réalisés dans les locaux, compte tenu de la situation de la société [Adresse 1] et en considération des besoins du créancier, qu'il convient de faire droit à la demande de délais présentée par la société preneuse et de dire qu'elle pourra s'acquitter du paiement de cette somme dans un délai de 12 mois, comme détaillé au dispositif du présent arrêt, les effets de la clause résolutoire étant par conséquent suspendus.
Sur les autres demandes de la SCI du Petit paon
La cour rappelle que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont cependant limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.
En l'espèce, il est prévu dans le contrat de bail à la fois la fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel mais aussi un intérêt au taux légal majoré de 5 points sur les sommes dues, outre une clause pénale d'un montant de 10% de la somme impayée.
Ces dispositions s'analysent, sans qu'il ne soit besoin de procéder à une interprétation excédant les pouvoirs confiés au juge des référés, comme des clauses pénales, puisqu'il s'agit de sommes dues en cas d'inexécution du contrat initialement signé entre les parties et sont susceptibles de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les prétentions formulées à ce titre, sauf pour la cour à dire n'y avoir lieu à référé pour les mêmes raisons sur la demande relative au doublement de l'indemnité d'occupation.
Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 1]
La demande de provision formée par la société Café grand place au titre d'une perte d'exploitation souffre de contestations sérieuses, dès lors qu'elle n'est étayée par aucune pièce et que la bailleresse démontre que l'exploitation des locaux a débuté depuis près d'un an.
Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur les autres demandes
Les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse, parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens d'appel, et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de condamner solidairement les sociétés [Adresse 1] et Café de la déesse à verser à la SCI du Petit Paon une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée en ce que le premier juge a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI du Petit paon et la SARL [Adresse 1] concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Lille depuis le 21 juin 2025 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Café grand place et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;
- autorisé au besoin la SCI du Petit paon à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d'un serrurier afin d'assurer la mise en 'uvre de l'expulsion ;
- dit qu'en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433 1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé, à compter du 22 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI du Petit paon à valoir sur l'indemnité d'occupation due solidairement par la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de paiement spontané,
- condamné solidairement la SARL Café de la déesse et la SARL [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision et selon indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;
- condamné solidairement la SARL café de la déesse et la SARL [Adresse 1] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;
- condamné solidairement la SARL Café la déesse et la SARL [Adresse 8] à payer à la SCI du Petit paon 1200 euros (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement la société Café de la déesse et la société [Adresse 1] à payer à la SCI du Petit paon la somme de 57 220,20 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, incluant l'indemnité d'occupation et la provision sur charges de janvier 2026,
Accorde à la société [Adresse 1] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement des arrérages de loyers et de charges, et dit qu'elle réglera 11 mensualités de 5 000 euros et une mensualité équivalant au solde restant dû, en sus du loyer et des charges courantes,
Dit que les paiements devront intervenir entre le 1er et le 5 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la notification du présent arrêt,
Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la société preneuse se libère selon les modalités ainsi fixées,
Dit que le défaut de paiement d'une échéance ou d'un loyer à son terme entraînera la déchéance immédiate du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative au doublement de l'indemnité d'occupation formulée par la SCI du Petit paon,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société [Adresse 1] au titre de la perte d'exploitation,
Condamne in solidum les sociétés Café de la déesse et [Adresse 1] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum les sociétés Café de la déesse et [Adresse 1] à verser à la SCI du Petit paon une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.