CA Douai, ch. 2 sect. 2, 18 juin 2026, n° 25/03942
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 18/06/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03942 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WKPA
Ordonnance de référé (N° 25/00525) rendue le 17 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [M] [P]
né le 19 octobre 1982 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [W] [Q]
né le 24 septembre 1987 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
SAS [L], représentée par M. [W] [Q], en qualité de président
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
SAS [Adresse 4], représentée par la société PEGASUS en sa qualité de président, elle-même représentée par M. [M] [P], en qualité de gérant
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉES
Madame [E] [V]
de nationalité française
demeurant [Adresse 5]
[Localité 2]
ordonnance de caducité partielle du 4 décembre 2025
SCI d'Entrepots de Frétin, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué, substituée par Me Apolline Maire, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 10 mars 2026 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2026
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FAITS ET PROCÉDURE
Le 6 octobre 2023, la SCI Entrepôts de Fretin a consenti à la société [L], avec faculté de substitution au profit de la société [Adresse 4], un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Villeneuve d'Ascq (59), pour une durée de neuf ans à compter du 6 octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 108 000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d'avance, outre une provision pour charges de 8 122,52 euros par an et le versement d'un dépôt de garantie de 27 000 euros.
Par acte séparé du 05 octobre 2023, Mme [V], et MM. [Q] et [P] se sont rendus cautions solidaires des engagements de la locataire.
Le 18 juillet 2024 et le 26 mars 2025, la SCI Entrepôts de Fretin a signifié à la société [L] et à la société [Adresse 4] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 10 septembre 2024, elle a assigné les mêmes et leurs cautions devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par actes des 31 mars , 4 avril et 8 avril 2025, la SCI Entrepôts de Fretin a assigné les mêmes et leurs cautions, en référé, devant la même juridiction, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance réputée contradictoire du 17 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a':
- ordonné la jonction des procédures';
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 octobre 2023 à effet au 8 mai 2025';
- ordonné l'expulsion de la société [Adresse 4] et tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance';
- dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
- fixé à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 8 mai 2025';
- condamné solidairement, à titre provisionnel, les sociétés VDA Parc et [L], au paiement de cette indemnité, jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme provisionnelle de 151 680,68 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus ;
- dit que les sommes dues porteraient intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
- condamné MM. [Q] et [P], solidairement avec les sociétés [Adresse 4] et [L], au paiement des sommes précitées, dans la limite de 64 800 euros chacun';
- dit n'y avoir lieu à référé sur l'engagement de Mme [V] en qualité de caution';
- condamné les défendeurs à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], MM. [Q] et [P] et Mme [V] aux dépens, y incluant les frais de commandements de payer des 26 mars 2025 et 8 avril 2025, à l'exclusion des précédents dont le coût demeurerait à la charge de la demanderesse.
Par déclaration du 31 juillet 2025, MM. [P] et [Q] et les sociétés [L] et [Adresse 4] ont interjeté appel de cette décision, en intimant Mme [V] et la SCI Entrepôt de Fretin.
Une ordonnance du 4 décembre 2025 a prononcé la caducité partielle de l'appel à l'égard de Mme [V].
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2026, MM. [P] et [Q], et les sociétés [L] et VDA demandent à la cour de':
* Sur l'appel incident :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale';
* Sur l'appel principal :
- réformer pour le surplus';
Statuant à nouveau,
- constater que la SCI Entrepôts de Fretin a manqué de mettre en garde MM. [Q] et [P] sur le fait que l'engagement de la société [L] était inadapté aux capacités financières de cette dernière ;
- «'constater que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en omettant d'étendre son analyse quant aux contestations portant sur le caractère disproportionné de l'engagement de caution de Mme [V] à l'engagement de caution de M. [P] et M. [Q]'» ;
- en tout état de cause, constater que l'engagement de caution de MM. [P] et [Q] était lui aussi disproportionné au regard de leurs revenus ;
- constater que l'engagement de caution de MM. [P] et [Q], à l'instar de celui de Mme [V], comportait une contradiction interne ne permettant pas au juge des référés de statuer sur la demande formée contre eux par la SCI Entrepôts de Fretin ;
- constater que le juge des référés ne disposait pas de pièces justifiant de la mise en 'uvre de la faculté de substitution dont bénéficiait la société [Adresse 4] au sein du contrat de bail ;
En conséquence,
* à titre principal':
- prononcer la déchéance du droit de la SCI Entrepôts de Fretin contre MM. [P] et [Q] en leur qualité de caution, à hauteur du préjudice subi par ceux-ci, soit à hauteur du montant de leur engagement de caution, fixé à 64 800 euros ;
- juger que le juge des référés n'était pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôts de Fretin formée contre MM. [Q] et [P], notamment au regard du caractère disproportionné de l'engagement de caution et de la contradiction interne présente au sein de l'acte de cautionnement ;
- juger que le juge des référés n'était pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôt de Fretin formée contre la société [Adresse 4], au regard de l'absence de justification de la mise en 'uvre de la faculté de substitution prévue à son bénéfice au sein du contrat de bail ;
- condamner la SCI Entrepôts de Fretin à payer aux appelants la somme 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
* à titre subsidiaire':
- fixer le montant à hauteur duquel MM. [Q] et [P] pouvaient s'engager en qualité de caution au regard de leurs revenus respectifs à la date de l'engagement de caution.'
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2026, la société Entrepôts de Fretin demande à la cour de':
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
* ordonné la jonction';
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, sauf en ce qu'elle a fixé sa prise d'effet au 8 mai 2025 ;
* condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], solidairement et à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sauf à fixer cette indemnité sans la majoration contractuelle prévue au bail ;
* condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui payer la somme provisionnelle de 151 680,68 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus, sauf à actualiser le montant des sommes dues ;
* condamné MM. [Q] et M. [P]'; solidairement avec les sociétés [Adresse 4] et [L], au paiement des sommes précitées dans la limite de 64 800 euros chacun ;
* condamné les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], MM. [P] et [Q] et Mme [V] aux dépens, y incluant les frais decommandements de payer des 26 mars 2025 et 8 avril 2025, sauf à exclure les précédents ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a':
* constaté la résiliation du bail commercial à la date du 08 mai 2025 ;
* fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 9 mai 2025 ;
* condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui payer la somme provisionnelle de 151 680,68 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus ;
* dit que les sommes dues porteraient intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
* dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale';
Statuant à nouveau de ces chefs,
- constater le jeu de la clause résolutoire du bail des locaux à compter du 18 août 2024 et, subsidiairement, confirmer l'ordonnance sur la date de résiliation';
- à titre infiniment subsidiaire, constater la résiliation amiable tacite en raison de la restitution du local et des clefs le 22 janvier 2026 ;
- dire les sociétés [Adresse 4] et [L] occupantes sans droit ni titre depuis le 19 août 2024 jusqu'au 22 janvier 2026 et, subsidiairement, depuis le 8 mai 2025 jusqu'au 22 janvier 2026 compte tenu de la restitution des clefs intervenue à cette date ;
- condamner solidairement ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestriel majoré de 25 %, à compter de la date de l'occupation sans titre soit le 19 août 2024 et jusqu'au 22 janvier 2026, date effective de restitution des locaux, conformément aux dispositions du bail, et, subsidiairement, à compter du 8 mai 2025 ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une provision de 264 218,32 euros TTC correspondant aux loyers/indemnités d'occupation et provisions sur charges, 4e trimestre 2025 inclus, outre 22 jours en janvier 2026, compte tenu de la restitution des lieux au 22 janvier 2026 ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une provision sur la majoration de 20% prévue au bail à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous autres frais, soit provisionnellement la somme de 52.843,66 euros ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés VDA Parc et [L] à lui régler par provision les intérêts prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance, au taux légal majoré d'un point ;
- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément aux dispositions du bail ;
Y ajoutant,
- débouter les sociétés [Adresse 4] et [L] et MM. [Q] etVincke de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] et MM. [Q] et [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel ;
- condamner solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, les sociétés VDA Parc et [L] et MM. [Q] et [P] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais de commandement.
Par conclusions procédurales du 12 février 2026, MM. [Q] et [P] et les sociétés [L] et [Adresse 4] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture.
Par conclusions du 21 février 2026, les appelants ont conclu une nouvelle fois sur le fond du litige.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient d'observer qu'une caducité partielle de l'appel a été prononcée à l'égard de Mme [V] par ordonnance du 4 décembre 2025 et que si la SCI Entrepôts de Fretin a formé appel incident, cet appel incident ne porte pas sur les chefs de l'ordonnance entreprise concernant Mme [V].
Ainsi la cour n'est-elle pas saisie des chefs de l'ordonnance concernant cette dernière, lesquels sont définitifs.
I - Sur la demande de révocation de clôture et la recevabilité des écritures du 21 février 2026
Aux termes de l'article 906-4 du code de procédure civile, le président de chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président déclare l'instruction close à la date prévue par l'avis de fixation, ou si l'état de l'instruction le justifié, à une autre date.
L'ordonnance de clôture est soumise aux dispositions des articles 914, 914-3 et 914-4.
En application de l'article 914 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction est prononcée par une ordonnance non motivée, dont la copie est délivrée aux avocats.
L'article 914-3 du code de procédure civile précise qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut plus être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité d'office. Sont cependant recevables les conclusions procédurales, et plus particulièrement les conclusions demandant la révocation de l'ordonnance de clôture.
Aux termes de l'article 914-4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par une ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit après l'ouverture des débats, par une décision de la cour.
Par une jurisprudence constante et bien établie, la Cour de cassation juge qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement l'existence de la cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture (2e Civ., 7 septembre 2017, n° 16-21.766 ; Com., 18 janvier 2017, n° 14-29.115 ; 2e Civ., 1er mars 2018, n° 17-13.116 ; 2e Civ., 22 octobre 2020, n° 19-11.609).
Néanmoins, la décision doit être motivée et la cause grave caractérisée, à défaut de quoi l'arrêt encourt une cassation pour défaut de base légale (Com., 15 décembre 2021, n° 19-13.559 ; 2e Civ., 17 octobre 2019, n° 18-17.653 ; 1re Civ., 13 janvier 2021, n° 19-18.028 ; 1re Civ., 1er juin 2017, n° 16-20.144 ; Com., 8 juin 2017, n° 14-20.783).
La Cour de cassation opère un contrôle sur la postériorité de la cause (Civ. 2e, 5 mai 1975, publié).
La cause grave s'entend d'un événement qui s'est produit ou n'a pu être connu des parties qu'après que l'ordonnance de clôture a été rendue et qui est susceptible de modifier l'issue du procès.
Par ailleurs, si la révocation de l'ordonnance de clôture rend recevables de nouvelles conclusions, le juge doit veiller à ce que l'adversaire soit à même de répondre à ces dernières écritures (2e Civ., 11 fév. 1987, n° 85-15.323, publié ; 2e Civ., 18 fév. 1987, n° 85-18.111, publié), conformément au respect du principe de la contradiction.
La révocation de l'ordonnance de clôture, motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon s'accompagner d'une réouverture de ceux-ci, de sorte qu'une même décision ne peut simultanément révoquer l'ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige (jurisprudence constante, voir notamment : Civ. 2e, 11 février 1987, n° 85-15.323, publié ; Com., 21 avril 1992, n° 90-19.271 ; Civ. 2e, 11 juillet 1994, n° 92-20.714, publié ; Civ. 2e, 11janvier 2001, n° 98-20.811, publié ; Civ. 1re, 19 février 2002, n° 99-19.361 ; Civ. 1re, 7 mai 2008, n° 07-10553 ; Civ. 2e, 10 juillet 2008, n° 06-18591).
En l'espèce, les appelants ont, par conclusions procédurales, recevables, du 12 février 2026, sollicité la révocation de la clôture prononcée le 10 février 2026.
Ils y exposent que M. [P] restait en attente de documents lors des dernières écritures, documents qu'il a transmis à son conseil quelques heures après le prononcé de la clôture et qui, étant déterminants, doivent pouvoir être versés aux débats.
En premier lieu, ces éléments sont insusceptibles de caractériser une cause grave justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture, puisque les appelants, et M. [P] plus particulièrement se savaient en attente des documents, prétendument réceptionnés le jour de la clôture, ce qu'aucune pièce objective et probante n'établit.
En outre, la cour observe que lesdits documents datent de 2023 et que les parties avaient été avisées par le greffe de ce que l'ordonnance de clôture serait rendue le 10 février 2026 suivant avis du greffe du 17 septembre 2025.
Il était donc loisible aux appelants, avant l'échéance dont ils avaient été avisés par cet avis, d'informer le président de chambre de cette éventuelle difficulté, à la supposer établie, et de solliciter un report de la clôture.
La demande de révocation de l'ordonnance de clôture est donc rejetée.
Les conclusions n° 3 des appelants du 21 février 2026, ainsi que les deux pièces ajoutées au bordereau de communication de pièces, à savoir les pièces n° 11 et 12, adressées postérieurement à la clôture de l'instruction intervenue 10 février 2026, sont donc d'office irrecevables.
La cour est donc saisie des écritures des appelants du 10 février 2026 et des pièces numérotées de 1 à 10.
II - Sur les demandes formées par la SCI Entrepôts de Fretin contre les sociétés [L] et [Adresse 4]
Les appelants contestent la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation et de la dette locative solidairement entre les sociétés Léoxane et VDA, aux motifs que le juge des référés ne disposait pas des moyens de vérifier que les conditions de substitution de la société VDA étaient réunies. Il ne résulte d'aucune des pièces produites par la SCI Entrepôts de Fretin que la faculté de substitution prévue au sein du contrat ait été mise en 'uvre par les moyens contractuellement convenus.
La SCI Entrepôts de Fretin sollicite la confirmation de la constatation de la résiliation du bail et de ses conséquences, sauf à constater que cette résiliation est intervenue le 18 août 2024, soit un mois après le premier commandement resté infructueux du 18 juillet 2024, et à actualiser le montant des sommes dues.
Elle souligne faire appel incident en ce que l'ordonnance a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre des accessoires de la dette, en demandant notamment que le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle soit revu conformément au contrat.
Elle précise que':
- les appelants n'ont rien exécuté spontanément, les tentatives d'exécution forcées étant à ce jour insatisfaisantes';
- la société [Adresse 4] a finalement quitté les lieux et restitué les clefs le 22 janvier 2026. La dette locative a connu une croissance exponentielle uniquement en raison de son maintien abusif et de ses recours abusifs.
- les appelants ne peuvent soutenir que la société VDA Parc devrait être déchargée au motif qu'il n'aurait pas été justifié de la mise en 'uvre de la faculté de substitution à son bénéfice, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude';
- les appelants ont immatriculé la société [Adresse 4] dans les lieux loués, communiqué le K-bis et sollicité l'établissement des factures au nom de cette dernière, qui a occupé les lieux et restitué les clefs';
- la société VDA Parc est tenue qu'elle le soit au titre d'un bail ou d'une indemnité d'occupation et les actes de cautionnement ont été souscrits par les personnes physiques tant à l'égard de la société [L] que de la société [Adresse 4]';
- il n'y a pas lieu de modifier l'indemnité d'occupation telle que prévue par le contrat, ainsi que les accessoires de la dette.
Réponse de la cour':
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure d'un mois.
En l'espèce, un bail commercial a été souscrit entre la SCI Entrepôts de Fretin et la société [L], par contrat du 6 octobre 2023, lequel mentionne expressément ceci':
Avec faculté de substitution au profit de la société [Adresse 4] en cours de constitution, dont M. [Q] et [P] resteront majoritaires, garants et solidaires. La substitution, si elle est exercée prendra effet au jour de la réception par le bailleur du courrier recommandé avec accusé de réception comprenant le K-bis. Elle ne modifiera en rien les engagements pris aux présentes par la société [L].
En premier lieu, en dépit du caractère général de l'appel interjeté, il doit être constaté qu'il n'existe dans les écritures des appelants aucune critique, d'une part, concernant l'existence et la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juillet 2024 par la SCI Entrepôts de Fretin aux sociétés Léoxane et [Adresse 4], d'autre part, relativement à la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure d'un mois, l'extrait de compte du grand livre communiqué par l'intimée attestant d'un solde restant dû de 92 512,45 euros après la comptabilisation de l'échéance de juillet 2024.
Le commandement délivré le 18 juillet 2024 mentionne bien le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise tant la clause résolutoire, qui y est reproduite que les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, un décompte, dont les termes ne sont pas contestés, y étant joint.
C'est donc à juste titre que le bailleur forme appel incident et sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire demeurée sans effet, soit au 19 août 2024.
La décision entreprise, qui a retenu comme date d'acquisition de la clause résolutoire celle du 8 mai 2025, et non le 19 août 2024, est donc infirmée sur ce point.
En deuxième lieu, il n'est pas contesté que les clefs ont été restituées au bailleur le 22 janvier 2026 par la société VDA Parc, comme l'atteste le procès-verbal de reprise réalisé lors du départ spontané de cette société à la suite de la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Il doit également être constaté, avec l'évidence requise en référé, que les termes du bail précité prévoient non seulement une faculté de substitution entre la société [L] et la société [Adresse 4] en cours de constitution, mais aussi que la société [L] demeure tenue des engagements souscrits au contrat, la substitution serait-elle effective.
Ainsi, la société [L] demeure redevable des loyers demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, le 19 août 2024, soit la somme précitée de 92 512,45 euros.
Restant tenue, en vertu de la clause précitée, des engagements du contrat quand bien même elle se serait substituée une autre société, la société [L] devait veiller à ce que, à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes n'ont pas été réglées dans le mois suivant sa délivrance, les clefs soient restituées au bailleur.
Cependant, les pièces attestent avec l'évidence requise en référé, ce qui n'est d'ailleurs pas discuté par les parties, que les clefs, et donc les lieux, n'ont été restitués à ce dernier que le 22 janvier 2026.
Ainsi, donc la société [L] demeure redevable à titre provisionnel des indemnités d'occupation qui sont dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
En conséquence, les contestations soulevées par les appelants quant à la possibilité pour la société SCI Entrepôts de Fretin de solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion, puis la condamnation provisionnelle de la société [L] au titre des sommes dues en application du bail, et des indemnités d'occupation, ne sont pas sérieuses et doivent être rejetées.
En troisième lieu, concernant la société [Adresse 4], les appelants se prévalent des termes de la clause ci-dessus reproduite, figurant en exergue de la convention, pour estimer que, faute pour eux d'avoir informé la bailleresse de la substitution par lettre recommandée, la société VDA Parc ne serait tenue à aucune des obligations du bail, «'le juge des référés n'étant pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôts de Fretin à l'encontre de la société [Adresse 4] au regard de l'absence de justification de la mise en 'uvre de la faculté de substitution prévue à son bénéfice au sein du contrat de bail. »
De première part, la stipulation ci-dessus reproduite prévoit que la substitution ne deviendra effective qu'après une mise en demeure, suivant des formes précisément spécifiées dans ladite clause et dont il n'est pas discuté qu'elles n'ont pas été suivies par le preneur.
En effet, ni la société [L], ni la société [Adresse 4], en cours de formation lors de la conclusion du contrat, n'a adressé au bailleur qui l'aurait reçu un courrier recommandé avec accusé de réception comprenant le K-bis.
La SCI Entrepôts de Fretin se prévaut d'éléments factuels, qui selon elle, établiraient cette substitution de la société [Adresse 4] à la société [L], et cela même en l'absence de notification de cette substitution dans le respect des formes convenues dans le bail, ce qui lui permettrait de contourner cette difficulté et de tenir la société [Adresse 4] comme son obligée au titre du bail, en qualité de preneur.
Cependant, déterminer s'il est possible de suppléer à l'absence de respect des formes exigées par le bail par un faisceau d'indices pour alléguer l'existence d'une substitution, puis apprécier les éléments de preuves invoqués et leur valeur probante, pour établir cette substitution, excèdent manifestement les pouvoirs de la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés.
La contestation de la société VDA Parc, qui pointe le non-respect du formalisme imposé par la clause de substitution prévue au bail et l'absence de pouvoir du juge des référés pour examiner la mise en 'uvre de la faculté de substitution, est donc sérieuse.
Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé au titre de l'ensemble des demandes formées par la SCI Entrepôts de Fretin contre la société [Adresse 4], en sa qualité de société preneuse, substituée à la société Léoxane.
Les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle au loyer à son encontre, sont donc rejetées.
De deuxième part, les pièces communiquées établissent, avec l'évidence requise en référé, que la société [Adresse 4] demeurait dans les lieux loués par la société [L].
En effet, son extrait K-bis mentionnait une date de première immatriculation le 24 novembre 2023 et un établissement situé à l'adresse des locaux litigieux. En outre, cette société, a par courriel du 28 novembre 2023 envoyé à la SCI Entrepôts de Fretin, sollicité que le bail puis les factures soient mis à son nom. Enfin, à la suite de la signification d'un commandement de quitter les lieux, cette société a procédé à la restitution des clefs du local, qui a été constatée par procès-verbal de reprise réalisé le 22 janvier 2026 lors du départ spontané de cette société.
La société [Adresse 4], qui se prévaut elle-même d'une absence de substitution, n'allègue pas et démontre encore moins pouvoir occuper lesdits locaux conformément à un titre valable.
Il est donc établi, avec le degré d'évidence exigé en matière de référé, que la société VDA Parc était, dans la limite de la demande de la SCI Entrepôts de Fretin sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, occupante sans droit ni titre du local litigieux, permettant à la SCI de solliciter la condamnation de la société [Adresse 4], en cette qualité d'occupante sans droit ni titre, à une provision au titre des indemnités d'occupations qui pourront lui être octroyées.
Ainsi, quand bien même aucune substitution de locataire ne serait-elle intervenue, ce moyen n'est pas de nature à constituer une contestation sérieuse aux demandes de la SCI Entrepôts de Fretin tendant, d'une part, à l'expulsion de la société VDA des locaux litigieux, d'autre part, (au paiement) des indemnités d'occupation dues par cette société en raison de son occupation sans droit ni titre du local litigieux.
En quatrième lieu, la SCI Entrepôts de Fretin forme appel incident sur le montant de la condamnation prononcée par le premier juge et mise à la charge des sociétés [Adresse 4] et Léoxane, en ce que l'indemnité d'occupation n'a pas été fixée au montant prévu contractuellement.
Les appelants ne formulent aucune critique à l'égard de cet appel incident.
Le bail conclu prévoit expressément qu' «'il sera dû au bailleur une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestre majoré de 25'%. Cette indemnité sera décomptée d'une manière générale jusqu'à libération complète des lieux.'»
Outre cette stipulation, la SCI Entrepôts de Fretin se prévaut d'un décompte qui ne fait l'objet d'aucune observation de la part des appelants, étant observé que la dette de loyers et charges, ainsi que d'indemnités d'occupation, peut être désormais liquidée compte tenu de la restitution des clefs intervenue le 22 janvier 2026.
La créance de la SCI Entrepôts de Fretin au titre des loyers et charges, et indemnités d'occupation restant dues, 4e trimestre 2025 inclus outre les 22 jours de janvier 2026, avant la restitution des clefs, de 253 006,22 euros, après déduction des factures de 7 163,04 et 4 049,06 euros figurant au décompte produit en pièce 14, dont il n'est pas justifié.
Il convient de souligner que sur la somme de 253 006,22 euros, 92 512,45 euros correspondent aux loyers dus par la seule société [L], le solde étant des indemnités d'occupation.
Dès lors, sans contestation possible, la société [L] doit être condamnée à une provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dues jusqu'à complète restitution des clefs, de 253 006,22 euros
En raison de son occupation des lieux, ci-dessus démontrée sur la période du 24 novembre 2023 au 22 janvier 2026, la société [Adresse 4] est quant à elle redevable d'une indemnité d'occupation qui, en l'absence de toute critique quant au montant réclamé par le bailleur, peut être fixé au montant égal à celui du loyer payé par la société [L], représentant la valeur locative des lieux loués et dont il n'est ni soutenu ni établi qu'il ne serait pas conforme au marché locatif.
La cour constate que la SCI Entrepôts de Fretin sollicite que la société [Adresse 4] soit déclarée occupante sans droit ni titre qu'à compter du 19 août 2024 et ne réclame dès lors une provision au titre des indemnités d'occupation au titre de cette occupation sans droit ni titre, que sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
Dans cette limite, en l'absence de toute contestation de la part des appelantes quant au montant réclamé et appliqué dans le décompte, qui ne comprend pas la majoration contractuelle prévue par le bail, il convient de faire droit à la demande de la société Entrepôts de Fretin de condamnation à une provision au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, date de restitution des clefs.
Ainsi, sans contestation sérieuse, la société [Adresse 4] est redevable d'une provision au titre des indemnités d'occupation dues, fixées comme précédemment exposées, sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, à hauteur de 160'493,77 euros.
Les sociétés VDA Parc et [L], qui sont toutes deux des sociétés commerciales, ne contestent pas être tenues solidairement de la créance détenue contre elle par la SCI Entrepôts de Fretin, qui demande leur condamnation solidaire.
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En conséquence, les sociétés [L] et [Adresse 4] sont condamnées solidairement à payer une provision de 253 006,22 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 19 août 2024 pour la société [L], outre les indemnités d'occupation dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, dans la limite, pour la société VDA Parcs, de la somme de 160'493,77 euros représentant les indemnités d'occupations dues par cette société sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
Quant à la majoration de 25'% prévue par la clause relative à l'indemnité d'occupation, la stipulation la prévoyant est claire et précise et ne se trouve aucunement discutée par les appelants.
Cette créance n'est pas sérieusement contestable en ce qui concerne la société [L], le premier juge ne pouvant refuser de l'appliquer, sauf à la modérer éventuellement d'office, après avoir vérifié qu'elle puisse être qualifiée de clause pénale, ce qu'il n'a pas fait.
La décision entreprise est infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'application de cette clause concernant la société [L].
En revanche, concernant la société [Adresse 4], non tenue par les clauses du bail pour les motifs précisés ci-dessus, il convient de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
En conséquence, la créance de la SCI n'étant pas sérieusement contestable en ce qui concerne la société [L], il convient de condamner cette dernière à payer à la bailleresse une provision de 40 123, 44 euros de ce chef, correspondant à 25'% supplémentaire au titre des indemnités d'occupations dues,
En cinquième lieu, l'appel incident de la SCI Entrepôts de Fretin porte également sur les accessoires de la dette, à savoir l'indemnité forfaitaire de recouvrement, les intérêts et le dépôt de garantie.
Le bail prévoit expressément que':
- à l'article 24, «'en sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d'un commandement de payer ou de toute assignation, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20'% à titre d'indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice de tous frais quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur.
En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation'»';
- à l'article 6-1, «'le preneur s'engage formellement, en cas de retard dans les versements de loyers et charges, à régler au bailleur en sus des loyers, charges, provisions sur charges, frais de commandement et de mise en demeure, et frais divers réclamés, des intérêts au taux de 1'% par mois ou fraction de mois de retard, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris'»';
- à l'article 26, «'dans tous les cas de résiliation sauf en cas de congé valablement délivré, le dépôt de garant restera acquis de plein droit à la partie bailleresse à titre d'indemnité.'»
Ces dispositions sont claires et précises, les appelants n'en contestant d'ailleurs pas les termes.
L'article 24 précité, qui prévoit une indemnité de 20'% à titre d'indemnité forfaitaire, en cas de frais de recouvrement, sur les sommes mises à la charge du cocontractant, la créance du bailleur, calculée sur la somme due à hauteur de 253 006,22 euros au titre des loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation, n'est pas contestée par les appelants.
Il convient donc de condamner la société Leoxanes à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 52 843,66 euros, correspondant à 20'% du montant ci-dessus défini.
En revanche, concernant la société VDA, cette demande se heurte à une contestation sérieuse, pour les motifs précédemment explicités.
Par ailleurs, les appelants n'articulent aucune critique quant aux intérêts à appliquer sur les sommes dues.
L'article 6-1 précité, concernant les intérêts, se réfère à un taux d'intérêt de 1'%, qui toutefois n'est expressément envisagé que pour les sommes dues au titre des loyers. Il ne peut donc, à l'évidence, pas être étendu à des sommes dues à un autre titre, notamment des indemnités d'occupation.
Cependant, la société Entrepôts de Fretin ne sollicite pas expressément l'application de cette clause, mais uniquement une condamnation solidaire des sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler par provision les intérêts au taux légal majoré d'un point prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance.
En l'absence de tout fondement contractuel ou textuel précis concernant cette demande de la bailleresse, la décision entreprise est donc confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande et dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de son prononcé.
Enfin, par une clause claire et précise, le bail prévoit, à l'article 26 précité, qu'en cas de résiliation, comme en l'espèce de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité.
La créance n'étant de ce chef pas sérieusement contestable, la demande du bailleur sera accueillie, étant observé que cette créance ne peut être mise qu'à la charge de la société [L], et non de la société [Adresse 4], occupante sans droit ni titre, mais non tenue par les clauses du bail avec l'évidence requise en référé.
En conséquence, la décision entreprise, qui n'a fait droit ni à la demande au titre des intérêts, ni à la demande d'indemnité forfaitaire, ni à la demande concernant le dépôt de garantie, est infirmée, le juge des référés ne disposant pas, en l'état de clauses claires et précises, et de' l'inexistence de toutes observations et critiques des appelants de ces chefs, de la possibilité d'écarter l'application de ces clauses, voire de réduire les montants qu'elles mettent à la charge des sociétés [L].
III - Sur les demandes de MM. [Q] et [P] au titre des actes de cautionnement souscrits
Les appelants font valoir que':
- la SCI, en sa qualité de créancier professionnel, aurait dû mettre en garde MM. [Q] et [P] de ce que l'engagement de la société [L] était inadapté à ses capacités financières';
- le seul statut de dirigeant de MM. [Q] et [P] ne permet pas de justifier qu'ils auraient été particulièrement avertis lors de la conclusion de l'acte de caution et n'établit pas qu'une mise en garde aurait été donnée.
Ils concluent au caractère manifestement disproportionné de l'engagement de caution et soulignent que':
- la SCI ne peut contester sa qualité de créancier professionnel, puisqu'elle a pour activité professionnelle l'achat et la location de terrains et la construction de bâtiments, et sa créance est née à l'occasion de l'exercice de cette activité';
- la disproportion n'est pas liée à la dette mais à l'engagement pris, en comparaison avec les revenus au moment de la conclusion de l'acte.
- il existe une contradiction interne dans l'acte de cautionnement, qui ne peut être étendue à une personne morale non expressément désignée dans la mention manuscrite, cette dernière ne visant que la société Léoxane.
La SCI Entrepôts de Fretin maintient sa demande de condamnation solidaire des cautions, estimant l'engagement de caution non disproportionné.
Elle conteste qu'elle puisse recevoir la qualification de créancier professionnel.
Elle précise que MM. [Q] et [P] sont des personnes averties dans le cadre des affaires et ont donné leur consentement exprès en portant la mention manuscrite sur la durée et le montant de leur engagement.
Réponse de la cour':
A titre liminaire, il doit être observé que la mention manuscrite apposée par chacune des cautions se réfèrent à la société [L] et à elle seule, étant observé qu'il s'agit d'un cautionnement solidaire et limité à hauteur de 64 800 euros pour chacune d'entre elles.
A ' Sur la demande de déchéance pour manquement au devoir de mise en garde
Aux termes de l'article 2299 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 applicable en la cause, le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.
L''ordonnance du 15 septembre 2021'a donné au devoir de mise en garde de la caution une base légale, le texte comportant cependant deux innovations par rapport aux solutions jurisprudentielles antérieures': l'une tient au fait que le devoir de mise en garde est imposé aux créanciers professionnels envers'toute caution personne physique, tandis que l'autre est liée au fait que ce devoir n'est dû qu'en cas d'inadaptation du concours financier apporté au débiteur principal au regard des capacités financières de celui-ci'.
Ainsi, ces modifications concernent respectivement le'champ'et les'conditions d'application'du devoir de mise en garde concernant les cautionnements souscrits à compter du 1er janvier 2022.
Antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance précitée, la jurisprudence avait défini l'inadaptation de l'engagement aux capacités financières comme étant constituée par le fait que l'opération garantie était, dès sa conclusion, vouée à l'échec en raison de l'inadaptation du concours financier, objet du'cautionnement', aux capacités financières du débiteur lui-même'(V.'Com., 15 nov. 2017, n° 16-16.790).
Et selon cette jurisprudence :
- il appartient à la caution poursuivie, qui oppose au créancier un manquement à son devoir de mise en garde, de prouver qu'elle est dans la situation justifiant une telle mise en garde, à savoir que le concours financier s'avère inadapté aux capacités contributives du débiteur principal (Com., 9 oct. 2024, n° 23-15.346)';
- le créancier peut contester les éléments de preuve apportés par la caution, en prouvant, par exemple, que celle-ci disposait d'informations que lui-même ignorait ou qu'elle lui a fourni des informations inexactes ou incomplètes'(Com., 11 déc. 2007, n° 03-20.747';'Com., 23 sept. 2014, n° 13-20.874), ou encore qu'il a mis en garde la caution (Com., 22 mars 2016, n° 14-20.216)';
- le manquement du créancier au devoir de mise en garde est à l'origine, pour la caution, d'un préjudice de perte de la chance de ne pas avoir souscrit cet engagement de caution, de sorte que le préjudice subi ne peut être ni égal au montant de l'engagement (Com., 25 janv. 2023, n° 21-20.617), ni égal à zéro (Com., 9 mars 2022, n° 20-10.678). Le préjudice correspond ainsi à une fraction plus ou moins importante du montant du'cautionnement'souscrit, proportionnelle à la probabilité de la renonciation à conclure'(V.'Com., 20 oct. 2009 n° 08-20.274).
Concernant la sanction prévue par le nouvel article 2299 précité, le rapport au Président de la République afférant à l''ordonnance du 15 septembre 2021 précise qu'« il s'agit d'une'déchéance'du droit du créancier et non plus de la mise en jeu de la responsabilité de celui-ci, ouvrant droit à des dommages et intérêts'», en estimant que cela «' sera une source de simplification, en particulier sur le terrain procédural.'»
Cependant, si l'article 2299 ne se réfère pas au concept de perte d'une chance, mais au mécanisme de la déchéance, il renvoie à la notion de «'préjudice subi'» à hauteur duquel la déchéance encourue doit être prononcée.
Enfin, cette stipulation s'applique au créancier professionnel, lequel s'entend de celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n'est pas principale (Com. 8 septembre 2021, n° 20-17.035).
Il a notamment déjà été jugé qu'une SCI exerçant une activité de location immobilière peut être considérée comme un créancier professionnel, dès lors que la créance d'impayés de loyers est née directement de cette activité (Com. 13 mars 2012 n° 10-27.814).
En l'espèce, les cautionnements litigieux ont été souscrits le 5 octobre 2023, soit postérieurement au 1er janvier 2022, en faveur de la SCI Entrepôts de Fretin, qui conteste pouvoir être qualifiée de créancier professionnel.
Cependant, l'acte de cautionnement, souscrit tant par MM. [Q] que [P], visait à garantir l'exécution des obligations nées du contrat de location consenti par la SCI Entrepôts de Fretin au profit de la société [L].
En outre, les appelants démontrent que, selon son extrait d'immatriculation, l'activité de la SCI Entrepôts de Fretin est l'achat et la location de terrain.
Ainsi, les actes de cautionnements litigieux se trouvaient bien en rapport direct avec l'une des activités professionnelles de la SCI, qui ne peut sérieusement contester pouvoir être qualifiée de créancier professionnel.
Cette contestation n'est donc pas sérieuse.
Il doit cependant être constaté qu'il appartient aux cautions, qui entendent se prévaloir des dispositions ci-dessus, de démontrer que les conditions d'application du texte sont réunies, et notamment que l'engagement de la société [L], débiteur principal, était inadapté à ses capacités financières.
Or, la seule existence d'un résultat net de la société [L] limité (un peu plus de 6 000 euros), mise en exergue pas les appelants, ne suffit pas à établir, avec l'évidence requise en référé, l'inadaptation du loyer (environ 45 000 euros par trimestre) aux capacités financières de cette société débitrice qui, d'après son bilan et ses résultats d'exploitation, disposait d'actifs lui permettant de faire face à cet engagement.
La contestation, formée par les appelants, sur le fondement de la déchéance encourue au titre du devoir de mise en garde, n'est donc pas sérieuse.
B- Sur la demande de déchéance au titre de la disproportion
Aux termes de l'article 2300 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 applicable en la cause, si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date.
L'ordonnance du 15 septembre 2021, précitée, a substitué à l'ensemble des dispositions du code de la consommation un unique article, qui apporte des modifications en cas de souscription d'un cautionnement disproportionné, mais laisse subsister les solutions jurisprudentielles en certains domaines.
Ainsi, compte tenu des termes de l'article 2300, les solutions jurisprudentielles arrêtées sous l'empire des anciens textes demeurent applicables sur les points suivants':
- le caractère manifestement disproportionné de l'engagement peut être opposé au créancier professionnel par toute caution personne physique, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'il s'agit d'une caution avertie ou non avertie';
- en l'absence de définition légale de la notion de disproportion, une disproportion manifeste au regard des facultés contributives de la caution, au sens de ce texte et de la jurisprudence rendue sous l'empire des anciens textes, peut être définie comme une «'disproportion flagrante et évidente pour un professionnel normalement diligent'» entre les engagements de la caution et ses biens et revenus';
- la charge de la preuve de cette disproportion appartient à la caution qui oppose les dispositions précitées au créancier bénéficiaire d'un cautionnement, cette preuve devant, en l'absence de fiche patrimoniale opposable à la caution, être apportée par rapport à ses biens et revenus au jour de l'engagement (1re Civ., 7 avril 1999, n° 97-12.828, n° 15-17.739'; 1re Civ., 20 octobre 2021, n° 19-20.909) ou à une date la plus proche de celui-ci (Com., 3 nov. 2015, n° 14-26.051 et 15-21.769)';
- l'exigence de proportionnalité implique que le créancier s'informe sur la situation patrimoniale de la caution, c'est-à-dire sur l'état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine, ainsi que sur sa situation personnelle (régime matrimonial), c'est-à-dire sur la situation financière globale de la caution, ou autrement dit sur ses 'facultés contributives', qui doivent être appréhendées au jour du cautionnement ;
- le contrôle que doit opérer le créancier bénéficiaire du cautionnement repose sur les informations communiquées par la caution au moyen d'une fiche de renseignements, ce créancier n'étant pas tenu de vérifier, en l'absence d'anomalies apparentes, l'exactitude des informations contenues dans cette fiche de renseignements (Com., 3 octobre 2018, n° 17-20.271'; Com., 21 avril 2022, n° 20-21.613) et les cautions devant supporter les conséquences de leur comportement déloyal (1re Civ., 24 mars 2021, n° 19-21.254, publié).
Une des innovations du nouvel article 2300 du code civil concerne la nature de la sanction': à la différence du mécanisme antérieur, qui reposait sur l'idée de déchéance du droit du créancier de se prévaloir d'un cautionnement disproportionné, il est désormais prévu une réduction de l'engagement de la caution «'au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager'» lors de sa souscription.
Ainsi, le concept de réduction, prévue par le texte, implique qu'une fraction de la dette garantie pourra être laissée à la charge de la caution.
En l'espèce, par acte du 5 octobre 2023, MM. [Q] et [P] se sont rendus cautions solidaires à hauteur de 64 000 euros chacun de la société [L] au titre des loyers, charges et frais ou indemnités qui pourraient être dus par cette dernière.
De première part, il a d'ores et déjà été répondu que la contestation de la SCI Entrepôts de Fretin, qui dénie sa qualité de créancier professionnel, n'est pas sérieuse.
De deuxième part, le créancier professionnel ne peut, à l'évidence, s'affranchir de son obligation légale de vérifier...
Par conséquent, la mention, figurant à l'acte, suivant laquelle «'la caution reconnaît avoir reçu pleine information du bailleur sur l'adéquation de ses capacités financières par rapport au cautionnement et sur l'exigence de proportionnalité du cautionnement à ses biens et revenus, la caution en donna[ant] décharge au bailleur'», ne peut avoir pour effet de priver la caution du droit de se prévaloir d'un manquement du créancier professionnel à cet égard. Au surplus, une telle clause est, à l'évidence, dépourvue de toute portée dès lors qu'elle n'est pas de nature à rapporter la preuve de ce qu'une telle information aurait été régulièrement et convenablement donnée à la caution.
C'est donc sans aucun fondement que la SCI Entrepôts de Fretin se prévaut de la mention ainsi insérée dans l'acte de cautionnement de MM. [Q] et [P].
En revanche, l'article 2300 précité impose à la caution de démontrer le caractère disproportionné de son engagement au jour de la conclusion de ce dernier, l'absence de fiche de renseignement établie alors permettant à la caution d'apporter la preuve, par tout moyen, de sa situation personnelle et financière d'alors.
En l'espèce, la SCI n'a fait remplir par les cautions aucune fiche de renseignements à la date du cautionnement litigieux.
MM. [Q] et [P] se prévalent de leur avis d'imposition 2024, portant donc sur les revenus 2023, pour établir leur situation financière et personnelle respective.
Concernant M. [Q], il en ressort que ce dernier, qui a un enfant à charge, a déclaré un revenu fiscal de référence de 8 767 euros par an. Il ne fait état d'aucun patrimoine, qu'il soit mobilier ou immobilier.
Dans ces conditions, la contestation de M. [Q], estimant que le cautionnement litigieux donné à hauteur de 64 000 euros est manifestement disproportionné à ses biens et revenus, s'avère sérieuse.
Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formée à son égard par la SCI Entrepôt de Fretin.
Concernant M. [P], son avis d'imposition de 2024 permet de constater que l'intéressé vit en couple et a un enfant à charge, le revenu fiscal annuel déclaré pour le foyer étant de 38 884 euros. Il ne fait état d'aucun patrimoine, mobilier ou immobilier.
Dans ces conditions, il ne ressort pas avec l'évidence requise en référé que le cautionnement sollicité soit proportionné aux ressources et biens de M. [P]. La contestation de ce dernier relative à la disproportion du cautionnement souscrit est donc sérieuse.
En conséquence, les contestations de MM. [Q] et [P] tenant à la disproportion des cautionnements souscrits étant non dénuées de sérieux, la demande de la SCI Entrepôts de Fretin tendant à voir ces derniers condamnés, à titre provisionnel et solidairement avec les sociétés [L] et [Adresse 4], à garantir les diverses sommes mises à la charge de ces sociétés dans la limite de 64 000 euros, ne peut qu'être rejetée.
Il convient de dire n'y avoir lieu à référé à cet égard.
IV- Sur les dépens et accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les sociétés [L] et [Adresse 4] succombant principalement en leurs prétentions, il convient de les condamner in solidum aux dépens, qui comprennent l'ensemble des commandements délivrés, en ce compris celui du 18 juillet 2024.
Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont donc infirmés en ce qu'ils ont condamné MM. [Q] et [P] de ces chefs et limité les commandements de payer pris en compte.
Les sociétés Lexoane et [Adresse 4] supportant la charge des dépens, il convient de rejeter leur demande d'indemnité procédurale, formée conjointement avec MM. [Q] et [P].
Seules ces deux sociétés supportant les dépens, les demandes formées par la société Entrepôts de Fretin contre de MM. [Q] et [P] sont rejetées ainsi que sa demande de condamnation solidaire au titre de l'indemnité procédurale, aucune solidarité légale ou conventionnelle ne trouvant à s'appliquer en l'espèce.
Enfin, les sociétés [L] et [Adresse 4] supportant la charge des dépens, il convient de les condamner à payer in solidum à la SCI Entrepôts de Fretin une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS'
- REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
- DECLARE irrecevables les conclusions n°3 notifiées par les appelants le 21 février 2026, ainsi que leurs pièces n° 11 et 12';
- INFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a':
* ordonné la jonction des procédures';
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 6 octobre 2023, portant sur les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6], sauf en ce qu'elle fixe la date de prise d'effet de cette clause au 8 mai 2025';
* ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [Adresse 4] et tout occupant de son chef des lieux précités, avec le concours en tant que de besoins de la force publique et d'un serrurier';
* dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
* dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DIT que clause résolutoire prévue au contrat de bail a produit effet au 19 août 2024';
- CONSTATE l'existence d'une contestation de sérieuse sur la mise en 'uvre de la faculté de substitution de la société VDA Parc à la société [L]';
- PRECISE que la restitution volontaire des lieux et l'expulsion ordonnées par la décision entreprise l'est également à l'encontre de la société Léoxane';
- DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SCI Entrepôts de Fretin à l'encontre de la société [Adresse 4], en sa qualité de société preneuse substituée à la société [L], et plus particulièrement sur sa demande concernant le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes de provisions au titre des loyers, de la majoration de l'indemnité d'occupation, des frais de recouvrement, des intérêts au taux contractuel et de la conservation du dépôt de garantie';
- CONSTATE que la restitution des clefs du local est intervenue le 22 janvier 2026';
- CONSTATE que la société [Adresse 4] était occupante sans droit ni titre du local litigieux sur la période comprise entre le 19 août 2024 et le 22 janvier 2026';
- FIXE les indemnités d'occupation mensuelles dues au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail conclu avec la société [L] s'était poursuivie, à compter du 19 août 2024 pour la société [L] et la société VDA, et ce jusqu'à restitution des clefs, intervenue le 22 janvier 2026';
- DIT que le montant de la provision due par la société [L] au profit de la SCI Entrepôts de Fretin au titre des loyers, charges arrêtés au 19 août 2024 pour la société [L], outre les indemnités d'occupation dues par cette même société sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, s'élève à la somme totale de 253 006, 22 euros';
- DIT que le montant provisionnel des indemnités d'occupation dues par la société [Adresse 4] pour la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026 s'élève à la somme de 160'493,77euros ;
- En conséquence, CONDAMNE solidairement les sociétés [L] et [Adresse 4] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 253 006, 22 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dues, et dans la limite de 160'493,77 euros au titre des indemnités d'occupations dues s'agissant de la société [Adresse 4]';
- CONDAMNE la société [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 40 123,44 euros au titre de la majoration contractuelle de 25 % sur les indemnités d'occupation, dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026 ;
- CONDAMNE la société [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 52 843,66 euros pour la majoration contractuelle de 20% due à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous autres frais ;
- DIT que le dépôt de garantie versé par la société [L] restera acquis à la SCI Entrepôts de Fretin ;
- CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la disproportion manifeste des cautionnements souscrits par MM. [Q] et [P]';
- En conséquence, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Entrepôts de Fretin tendant à la condamnation solidaire de MM. [Q] et [P] à payer une provision de 64 800 euros chacun, en garantie des sommes mises à la charge des sociétés [L] et [Adresse 4]';
- CONDAMNE in solidum les sociétés VDA Parc et [L] aux dépens, en ce compris les frais de commandement délivrés le 18 juillet 2024, le 26 mars 2025 et le 8 avril 2025';
- CONDAMNE in solidum les sociétés [Adresse 4] et [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
- REJETTE la demande d'indemnité procédurale formée par MM. [Q] et [P] et les sociétés [Adresse 4] et [L]';
- DEBOUTE la société Entrepôts de Fretin de sa demande d'indemnité procédurale formée contre MM. [Q] et [P] et de condamnation solidaire au titre de l'indemnité octroyée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 18/06/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03942 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WKPA
Ordonnance de référé (N° 25/00525) rendue le 17 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [M] [P]
né le 19 octobre 1982 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [W] [Q]
né le 24 septembre 1987 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
SAS [L], représentée par M. [W] [Q], en qualité de président
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
SAS [Adresse 4], représentée par la société PEGASUS en sa qualité de président, elle-même représentée par M. [M] [P], en qualité de gérant
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉES
Madame [E] [V]
de nationalité française
demeurant [Adresse 5]
[Localité 2]
ordonnance de caducité partielle du 4 décembre 2025
SCI d'Entrepots de Frétin, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué, substituée par Me Apolline Maire, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 10 mars 2026 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2026
****
FAITS ET PROCÉDURE
Le 6 octobre 2023, la SCI Entrepôts de Fretin a consenti à la société [L], avec faculté de substitution au profit de la société [Adresse 4], un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Villeneuve d'Ascq (59), pour une durée de neuf ans à compter du 6 octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 108 000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d'avance, outre une provision pour charges de 8 122,52 euros par an et le versement d'un dépôt de garantie de 27 000 euros.
Par acte séparé du 05 octobre 2023, Mme [V], et MM. [Q] et [P] se sont rendus cautions solidaires des engagements de la locataire.
Le 18 juillet 2024 et le 26 mars 2025, la SCI Entrepôts de Fretin a signifié à la société [L] et à la société [Adresse 4] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 10 septembre 2024, elle a assigné les mêmes et leurs cautions devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par actes des 31 mars , 4 avril et 8 avril 2025, la SCI Entrepôts de Fretin a assigné les mêmes et leurs cautions, en référé, devant la même juridiction, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance réputée contradictoire du 17 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a':
- ordonné la jonction des procédures';
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 octobre 2023 à effet au 8 mai 2025';
- ordonné l'expulsion de la société [Adresse 4] et tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance';
- dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
- fixé à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 8 mai 2025';
- condamné solidairement, à titre provisionnel, les sociétés VDA Parc et [L], au paiement de cette indemnité, jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme provisionnelle de 151 680,68 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus ;
- dit que les sommes dues porteraient intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
- condamné MM. [Q] et [P], solidairement avec les sociétés [Adresse 4] et [L], au paiement des sommes précitées, dans la limite de 64 800 euros chacun';
- dit n'y avoir lieu à référé sur l'engagement de Mme [V] en qualité de caution';
- condamné les défendeurs à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], MM. [Q] et [P] et Mme [V] aux dépens, y incluant les frais de commandements de payer des 26 mars 2025 et 8 avril 2025, à l'exclusion des précédents dont le coût demeurerait à la charge de la demanderesse.
Par déclaration du 31 juillet 2025, MM. [P] et [Q] et les sociétés [L] et [Adresse 4] ont interjeté appel de cette décision, en intimant Mme [V] et la SCI Entrepôt de Fretin.
Une ordonnance du 4 décembre 2025 a prononcé la caducité partielle de l'appel à l'égard de Mme [V].
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2026, MM. [P] et [Q], et les sociétés [L] et VDA demandent à la cour de':
* Sur l'appel incident :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale';
* Sur l'appel principal :
- réformer pour le surplus';
Statuant à nouveau,
- constater que la SCI Entrepôts de Fretin a manqué de mettre en garde MM. [Q] et [P] sur le fait que l'engagement de la société [L] était inadapté aux capacités financières de cette dernière ;
- «'constater que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en omettant d'étendre son analyse quant aux contestations portant sur le caractère disproportionné de l'engagement de caution de Mme [V] à l'engagement de caution de M. [P] et M. [Q]'» ;
- en tout état de cause, constater que l'engagement de caution de MM. [P] et [Q] était lui aussi disproportionné au regard de leurs revenus ;
- constater que l'engagement de caution de MM. [P] et [Q], à l'instar de celui de Mme [V], comportait une contradiction interne ne permettant pas au juge des référés de statuer sur la demande formée contre eux par la SCI Entrepôts de Fretin ;
- constater que le juge des référés ne disposait pas de pièces justifiant de la mise en 'uvre de la faculté de substitution dont bénéficiait la société [Adresse 4] au sein du contrat de bail ;
En conséquence,
* à titre principal':
- prononcer la déchéance du droit de la SCI Entrepôts de Fretin contre MM. [P] et [Q] en leur qualité de caution, à hauteur du préjudice subi par ceux-ci, soit à hauteur du montant de leur engagement de caution, fixé à 64 800 euros ;
- juger que le juge des référés n'était pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôts de Fretin formée contre MM. [Q] et [P], notamment au regard du caractère disproportionné de l'engagement de caution et de la contradiction interne présente au sein de l'acte de cautionnement ;
- juger que le juge des référés n'était pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôt de Fretin formée contre la société [Adresse 4], au regard de l'absence de justification de la mise en 'uvre de la faculté de substitution prévue à son bénéfice au sein du contrat de bail ;
- condamner la SCI Entrepôts de Fretin à payer aux appelants la somme 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
* à titre subsidiaire':
- fixer le montant à hauteur duquel MM. [Q] et [P] pouvaient s'engager en qualité de caution au regard de leurs revenus respectifs à la date de l'engagement de caution.'
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2026, la société Entrepôts de Fretin demande à la cour de':
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
* ordonné la jonction';
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, sauf en ce qu'elle a fixé sa prise d'effet au 8 mai 2025 ;
* condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], solidairement et à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sauf à fixer cette indemnité sans la majoration contractuelle prévue au bail ;
* condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui payer la somme provisionnelle de 151 680,68 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus, sauf à actualiser le montant des sommes dues ;
* condamné MM. [Q] et M. [P]'; solidairement avec les sociétés [Adresse 4] et [L], au paiement des sommes précitées dans la limite de 64 800 euros chacun ;
* condamné les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné les sociétés [Adresse 4] et [L], MM. [P] et [Q] et Mme [V] aux dépens, y incluant les frais decommandements de payer des 26 mars 2025 et 8 avril 2025, sauf à exclure les précédents ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a':
* constaté la résiliation du bail commercial à la date du 08 mai 2025 ;
* fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 9 mai 2025 ;
* condamné solidairement les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui payer la somme provisionnelle de 151 680,68 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation, terme d'avril 2025 inclus ;
* dit que les sommes dues porteraient intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
* dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale';
Statuant à nouveau de ces chefs,
- constater le jeu de la clause résolutoire du bail des locaux à compter du 18 août 2024 et, subsidiairement, confirmer l'ordonnance sur la date de résiliation';
- à titre infiniment subsidiaire, constater la résiliation amiable tacite en raison de la restitution du local et des clefs le 22 janvier 2026 ;
- dire les sociétés [Adresse 4] et [L] occupantes sans droit ni titre depuis le 19 août 2024 jusqu'au 22 janvier 2026 et, subsidiairement, depuis le 8 mai 2025 jusqu'au 22 janvier 2026 compte tenu de la restitution des clefs intervenue à cette date ;
- condamner solidairement ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestriel majoré de 25 %, à compter de la date de l'occupation sans titre soit le 19 août 2024 et jusqu'au 22 janvier 2026, date effective de restitution des locaux, conformément aux dispositions du bail, et, subsidiairement, à compter du 8 mai 2025 ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une provision de 264 218,32 euros TTC correspondant aux loyers/indemnités d'occupation et provisions sur charges, 4e trimestre 2025 inclus, outre 22 jours en janvier 2026, compte tenu de la restitution des lieux au 22 janvier 2026 ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler une provision sur la majoration de 20% prévue au bail à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous autres frais, soit provisionnellement la somme de 52.843,66 euros ;
- condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés VDA Parc et [L] à lui régler par provision les intérêts prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance, au taux légal majoré d'un point ;
- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément aux dispositions du bail ;
Y ajoutant,
- débouter les sociétés [Adresse 4] et [L] et MM. [Q] etVincke de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, les sociétés [Adresse 4] et [L] et MM. [Q] et [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel ;
- condamner solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, les sociétés VDA Parc et [L] et MM. [Q] et [P] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais de commandement.
Par conclusions procédurales du 12 février 2026, MM. [Q] et [P] et les sociétés [L] et [Adresse 4] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture.
Par conclusions du 21 février 2026, les appelants ont conclu une nouvelle fois sur le fond du litige.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient d'observer qu'une caducité partielle de l'appel a été prononcée à l'égard de Mme [V] par ordonnance du 4 décembre 2025 et que si la SCI Entrepôts de Fretin a formé appel incident, cet appel incident ne porte pas sur les chefs de l'ordonnance entreprise concernant Mme [V].
Ainsi la cour n'est-elle pas saisie des chefs de l'ordonnance concernant cette dernière, lesquels sont définitifs.
I - Sur la demande de révocation de clôture et la recevabilité des écritures du 21 février 2026
Aux termes de l'article 906-4 du code de procédure civile, le président de chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président déclare l'instruction close à la date prévue par l'avis de fixation, ou si l'état de l'instruction le justifié, à une autre date.
L'ordonnance de clôture est soumise aux dispositions des articles 914, 914-3 et 914-4.
En application de l'article 914 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction est prononcée par une ordonnance non motivée, dont la copie est délivrée aux avocats.
L'article 914-3 du code de procédure civile précise qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut plus être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité d'office. Sont cependant recevables les conclusions procédurales, et plus particulièrement les conclusions demandant la révocation de l'ordonnance de clôture.
Aux termes de l'article 914-4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par une ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit après l'ouverture des débats, par une décision de la cour.
Par une jurisprudence constante et bien établie, la Cour de cassation juge qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement l'existence de la cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture (2e Civ., 7 septembre 2017, n° 16-21.766 ; Com., 18 janvier 2017, n° 14-29.115 ; 2e Civ., 1er mars 2018, n° 17-13.116 ; 2e Civ., 22 octobre 2020, n° 19-11.609).
Néanmoins, la décision doit être motivée et la cause grave caractérisée, à défaut de quoi l'arrêt encourt une cassation pour défaut de base légale (Com., 15 décembre 2021, n° 19-13.559 ; 2e Civ., 17 octobre 2019, n° 18-17.653 ; 1re Civ., 13 janvier 2021, n° 19-18.028 ; 1re Civ., 1er juin 2017, n° 16-20.144 ; Com., 8 juin 2017, n° 14-20.783).
La Cour de cassation opère un contrôle sur la postériorité de la cause (Civ. 2e, 5 mai 1975, publié).
La cause grave s'entend d'un événement qui s'est produit ou n'a pu être connu des parties qu'après que l'ordonnance de clôture a été rendue et qui est susceptible de modifier l'issue du procès.
Par ailleurs, si la révocation de l'ordonnance de clôture rend recevables de nouvelles conclusions, le juge doit veiller à ce que l'adversaire soit à même de répondre à ces dernières écritures (2e Civ., 11 fév. 1987, n° 85-15.323, publié ; 2e Civ., 18 fév. 1987, n° 85-18.111, publié), conformément au respect du principe de la contradiction.
La révocation de l'ordonnance de clôture, motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon s'accompagner d'une réouverture de ceux-ci, de sorte qu'une même décision ne peut simultanément révoquer l'ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige (jurisprudence constante, voir notamment : Civ. 2e, 11 février 1987, n° 85-15.323, publié ; Com., 21 avril 1992, n° 90-19.271 ; Civ. 2e, 11 juillet 1994, n° 92-20.714, publié ; Civ. 2e, 11janvier 2001, n° 98-20.811, publié ; Civ. 1re, 19 février 2002, n° 99-19.361 ; Civ. 1re, 7 mai 2008, n° 07-10553 ; Civ. 2e, 10 juillet 2008, n° 06-18591).
En l'espèce, les appelants ont, par conclusions procédurales, recevables, du 12 février 2026, sollicité la révocation de la clôture prononcée le 10 février 2026.
Ils y exposent que M. [P] restait en attente de documents lors des dernières écritures, documents qu'il a transmis à son conseil quelques heures après le prononcé de la clôture et qui, étant déterminants, doivent pouvoir être versés aux débats.
En premier lieu, ces éléments sont insusceptibles de caractériser une cause grave justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture, puisque les appelants, et M. [P] plus particulièrement se savaient en attente des documents, prétendument réceptionnés le jour de la clôture, ce qu'aucune pièce objective et probante n'établit.
En outre, la cour observe que lesdits documents datent de 2023 et que les parties avaient été avisées par le greffe de ce que l'ordonnance de clôture serait rendue le 10 février 2026 suivant avis du greffe du 17 septembre 2025.
Il était donc loisible aux appelants, avant l'échéance dont ils avaient été avisés par cet avis, d'informer le président de chambre de cette éventuelle difficulté, à la supposer établie, et de solliciter un report de la clôture.
La demande de révocation de l'ordonnance de clôture est donc rejetée.
Les conclusions n° 3 des appelants du 21 février 2026, ainsi que les deux pièces ajoutées au bordereau de communication de pièces, à savoir les pièces n° 11 et 12, adressées postérieurement à la clôture de l'instruction intervenue 10 février 2026, sont donc d'office irrecevables.
La cour est donc saisie des écritures des appelants du 10 février 2026 et des pièces numérotées de 1 à 10.
II - Sur les demandes formées par la SCI Entrepôts de Fretin contre les sociétés [L] et [Adresse 4]
Les appelants contestent la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation et de la dette locative solidairement entre les sociétés Léoxane et VDA, aux motifs que le juge des référés ne disposait pas des moyens de vérifier que les conditions de substitution de la société VDA étaient réunies. Il ne résulte d'aucune des pièces produites par la SCI Entrepôts de Fretin que la faculté de substitution prévue au sein du contrat ait été mise en 'uvre par les moyens contractuellement convenus.
La SCI Entrepôts de Fretin sollicite la confirmation de la constatation de la résiliation du bail et de ses conséquences, sauf à constater que cette résiliation est intervenue le 18 août 2024, soit un mois après le premier commandement resté infructueux du 18 juillet 2024, et à actualiser le montant des sommes dues.
Elle souligne faire appel incident en ce que l'ordonnance a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre des accessoires de la dette, en demandant notamment que le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle soit revu conformément au contrat.
Elle précise que':
- les appelants n'ont rien exécuté spontanément, les tentatives d'exécution forcées étant à ce jour insatisfaisantes';
- la société [Adresse 4] a finalement quitté les lieux et restitué les clefs le 22 janvier 2026. La dette locative a connu une croissance exponentielle uniquement en raison de son maintien abusif et de ses recours abusifs.
- les appelants ne peuvent soutenir que la société VDA Parc devrait être déchargée au motif qu'il n'aurait pas été justifié de la mise en 'uvre de la faculté de substitution à son bénéfice, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude';
- les appelants ont immatriculé la société [Adresse 4] dans les lieux loués, communiqué le K-bis et sollicité l'établissement des factures au nom de cette dernière, qui a occupé les lieux et restitué les clefs';
- la société VDA Parc est tenue qu'elle le soit au titre d'un bail ou d'une indemnité d'occupation et les actes de cautionnement ont été souscrits par les personnes physiques tant à l'égard de la société [L] que de la société [Adresse 4]';
- il n'y a pas lieu de modifier l'indemnité d'occupation telle que prévue par le contrat, ainsi que les accessoires de la dette.
Réponse de la cour':
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure d'un mois.
En l'espèce, un bail commercial a été souscrit entre la SCI Entrepôts de Fretin et la société [L], par contrat du 6 octobre 2023, lequel mentionne expressément ceci':
Avec faculté de substitution au profit de la société [Adresse 4] en cours de constitution, dont M. [Q] et [P] resteront majoritaires, garants et solidaires. La substitution, si elle est exercée prendra effet au jour de la réception par le bailleur du courrier recommandé avec accusé de réception comprenant le K-bis. Elle ne modifiera en rien les engagements pris aux présentes par la société [L].
En premier lieu, en dépit du caractère général de l'appel interjeté, il doit être constaté qu'il n'existe dans les écritures des appelants aucune critique, d'une part, concernant l'existence et la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juillet 2024 par la SCI Entrepôts de Fretin aux sociétés Léoxane et [Adresse 4], d'autre part, relativement à la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure d'un mois, l'extrait de compte du grand livre communiqué par l'intimée attestant d'un solde restant dû de 92 512,45 euros après la comptabilisation de l'échéance de juillet 2024.
Le commandement délivré le 18 juillet 2024 mentionne bien le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise tant la clause résolutoire, qui y est reproduite que les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, un décompte, dont les termes ne sont pas contestés, y étant joint.
C'est donc à juste titre que le bailleur forme appel incident et sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire demeurée sans effet, soit au 19 août 2024.
La décision entreprise, qui a retenu comme date d'acquisition de la clause résolutoire celle du 8 mai 2025, et non le 19 août 2024, est donc infirmée sur ce point.
En deuxième lieu, il n'est pas contesté que les clefs ont été restituées au bailleur le 22 janvier 2026 par la société VDA Parc, comme l'atteste le procès-verbal de reprise réalisé lors du départ spontané de cette société à la suite de la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Il doit également être constaté, avec l'évidence requise en référé, que les termes du bail précité prévoient non seulement une faculté de substitution entre la société [L] et la société [Adresse 4] en cours de constitution, mais aussi que la société [L] demeure tenue des engagements souscrits au contrat, la substitution serait-elle effective.
Ainsi, la société [L] demeure redevable des loyers demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, le 19 août 2024, soit la somme précitée de 92 512,45 euros.
Restant tenue, en vertu de la clause précitée, des engagements du contrat quand bien même elle se serait substituée une autre société, la société [L] devait veiller à ce que, à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes n'ont pas été réglées dans le mois suivant sa délivrance, les clefs soient restituées au bailleur.
Cependant, les pièces attestent avec l'évidence requise en référé, ce qui n'est d'ailleurs pas discuté par les parties, que les clefs, et donc les lieux, n'ont été restitués à ce dernier que le 22 janvier 2026.
Ainsi, donc la société [L] demeure redevable à titre provisionnel des indemnités d'occupation qui sont dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
En conséquence, les contestations soulevées par les appelants quant à la possibilité pour la société SCI Entrepôts de Fretin de solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion, puis la condamnation provisionnelle de la société [L] au titre des sommes dues en application du bail, et des indemnités d'occupation, ne sont pas sérieuses et doivent être rejetées.
En troisième lieu, concernant la société [Adresse 4], les appelants se prévalent des termes de la clause ci-dessus reproduite, figurant en exergue de la convention, pour estimer que, faute pour eux d'avoir informé la bailleresse de la substitution par lettre recommandée, la société VDA Parc ne serait tenue à aucune des obligations du bail, «'le juge des référés n'étant pas en mesure de se prononcer sur la demande de la SCI Entrepôts de Fretin à l'encontre de la société [Adresse 4] au regard de l'absence de justification de la mise en 'uvre de la faculté de substitution prévue à son bénéfice au sein du contrat de bail. »
De première part, la stipulation ci-dessus reproduite prévoit que la substitution ne deviendra effective qu'après une mise en demeure, suivant des formes précisément spécifiées dans ladite clause et dont il n'est pas discuté qu'elles n'ont pas été suivies par le preneur.
En effet, ni la société [L], ni la société [Adresse 4], en cours de formation lors de la conclusion du contrat, n'a adressé au bailleur qui l'aurait reçu un courrier recommandé avec accusé de réception comprenant le K-bis.
La SCI Entrepôts de Fretin se prévaut d'éléments factuels, qui selon elle, établiraient cette substitution de la société [Adresse 4] à la société [L], et cela même en l'absence de notification de cette substitution dans le respect des formes convenues dans le bail, ce qui lui permettrait de contourner cette difficulté et de tenir la société [Adresse 4] comme son obligée au titre du bail, en qualité de preneur.
Cependant, déterminer s'il est possible de suppléer à l'absence de respect des formes exigées par le bail par un faisceau d'indices pour alléguer l'existence d'une substitution, puis apprécier les éléments de preuves invoqués et leur valeur probante, pour établir cette substitution, excèdent manifestement les pouvoirs de la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés.
La contestation de la société VDA Parc, qui pointe le non-respect du formalisme imposé par la clause de substitution prévue au bail et l'absence de pouvoir du juge des référés pour examiner la mise en 'uvre de la faculté de substitution, est donc sérieuse.
Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé au titre de l'ensemble des demandes formées par la SCI Entrepôts de Fretin contre la société [Adresse 4], en sa qualité de société preneuse, substituée à la société Léoxane.
Les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle au loyer à son encontre, sont donc rejetées.
De deuxième part, les pièces communiquées établissent, avec l'évidence requise en référé, que la société [Adresse 4] demeurait dans les lieux loués par la société [L].
En effet, son extrait K-bis mentionnait une date de première immatriculation le 24 novembre 2023 et un établissement situé à l'adresse des locaux litigieux. En outre, cette société, a par courriel du 28 novembre 2023 envoyé à la SCI Entrepôts de Fretin, sollicité que le bail puis les factures soient mis à son nom. Enfin, à la suite de la signification d'un commandement de quitter les lieux, cette société a procédé à la restitution des clefs du local, qui a été constatée par procès-verbal de reprise réalisé le 22 janvier 2026 lors du départ spontané de cette société.
La société [Adresse 4], qui se prévaut elle-même d'une absence de substitution, n'allègue pas et démontre encore moins pouvoir occuper lesdits locaux conformément à un titre valable.
Il est donc établi, avec le degré d'évidence exigé en matière de référé, que la société VDA Parc était, dans la limite de la demande de la SCI Entrepôts de Fretin sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, occupante sans droit ni titre du local litigieux, permettant à la SCI de solliciter la condamnation de la société [Adresse 4], en cette qualité d'occupante sans droit ni titre, à une provision au titre des indemnités d'occupations qui pourront lui être octroyées.
Ainsi, quand bien même aucune substitution de locataire ne serait-elle intervenue, ce moyen n'est pas de nature à constituer une contestation sérieuse aux demandes de la SCI Entrepôts de Fretin tendant, d'une part, à l'expulsion de la société VDA des locaux litigieux, d'autre part, (au paiement) des indemnités d'occupation dues par cette société en raison de son occupation sans droit ni titre du local litigieux.
En quatrième lieu, la SCI Entrepôts de Fretin forme appel incident sur le montant de la condamnation prononcée par le premier juge et mise à la charge des sociétés [Adresse 4] et Léoxane, en ce que l'indemnité d'occupation n'a pas été fixée au montant prévu contractuellement.
Les appelants ne formulent aucune critique à l'égard de cet appel incident.
Le bail conclu prévoit expressément qu' «'il sera dû au bailleur une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestre majoré de 25'%. Cette indemnité sera décomptée d'une manière générale jusqu'à libération complète des lieux.'»
Outre cette stipulation, la SCI Entrepôts de Fretin se prévaut d'un décompte qui ne fait l'objet d'aucune observation de la part des appelants, étant observé que la dette de loyers et charges, ainsi que d'indemnités d'occupation, peut être désormais liquidée compte tenu de la restitution des clefs intervenue le 22 janvier 2026.
La créance de la SCI Entrepôts de Fretin au titre des loyers et charges, et indemnités d'occupation restant dues, 4e trimestre 2025 inclus outre les 22 jours de janvier 2026, avant la restitution des clefs, de 253 006,22 euros, après déduction des factures de 7 163,04 et 4 049,06 euros figurant au décompte produit en pièce 14, dont il n'est pas justifié.
Il convient de souligner que sur la somme de 253 006,22 euros, 92 512,45 euros correspondent aux loyers dus par la seule société [L], le solde étant des indemnités d'occupation.
Dès lors, sans contestation possible, la société [L] doit être condamnée à une provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dues jusqu'à complète restitution des clefs, de 253 006,22 euros
En raison de son occupation des lieux, ci-dessus démontrée sur la période du 24 novembre 2023 au 22 janvier 2026, la société [Adresse 4] est quant à elle redevable d'une indemnité d'occupation qui, en l'absence de toute critique quant au montant réclamé par le bailleur, peut être fixé au montant égal à celui du loyer payé par la société [L], représentant la valeur locative des lieux loués et dont il n'est ni soutenu ni établi qu'il ne serait pas conforme au marché locatif.
La cour constate que la SCI Entrepôts de Fretin sollicite que la société [Adresse 4] soit déclarée occupante sans droit ni titre qu'à compter du 19 août 2024 et ne réclame dès lors une provision au titre des indemnités d'occupation au titre de cette occupation sans droit ni titre, que sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
Dans cette limite, en l'absence de toute contestation de la part des appelantes quant au montant réclamé et appliqué dans le décompte, qui ne comprend pas la majoration contractuelle prévue par le bail, il convient de faire droit à la demande de la société Entrepôts de Fretin de condamnation à une provision au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, date de restitution des clefs.
Ainsi, sans contestation sérieuse, la société [Adresse 4] est redevable d'une provision au titre des indemnités d'occupation dues, fixées comme précédemment exposées, sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, à hauteur de 160'493,77 euros.
Les sociétés VDA Parc et [L], qui sont toutes deux des sociétés commerciales, ne contestent pas être tenues solidairement de la créance détenue contre elle par la SCI Entrepôts de Fretin, qui demande leur condamnation solidaire.
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En conséquence, les sociétés [L] et [Adresse 4] sont condamnées solidairement à payer une provision de 253 006,22 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 19 août 2024 pour la société [L], outre les indemnités d'occupation dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, dans la limite, pour la société VDA Parcs, de la somme de 160'493,77 euros représentant les indemnités d'occupations dues par cette société sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026.
Quant à la majoration de 25'% prévue par la clause relative à l'indemnité d'occupation, la stipulation la prévoyant est claire et précise et ne se trouve aucunement discutée par les appelants.
Cette créance n'est pas sérieusement contestable en ce qui concerne la société [L], le premier juge ne pouvant refuser de l'appliquer, sauf à la modérer éventuellement d'office, après avoir vérifié qu'elle puisse être qualifiée de clause pénale, ce qu'il n'a pas fait.
La décision entreprise est infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'application de cette clause concernant la société [L].
En revanche, concernant la société [Adresse 4], non tenue par les clauses du bail pour les motifs précisés ci-dessus, il convient de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
En conséquence, la créance de la SCI n'étant pas sérieusement contestable en ce qui concerne la société [L], il convient de condamner cette dernière à payer à la bailleresse une provision de 40 123, 44 euros de ce chef, correspondant à 25'% supplémentaire au titre des indemnités d'occupations dues,
En cinquième lieu, l'appel incident de la SCI Entrepôts de Fretin porte également sur les accessoires de la dette, à savoir l'indemnité forfaitaire de recouvrement, les intérêts et le dépôt de garantie.
Le bail prévoit expressément que':
- à l'article 24, «'en sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d'un commandement de payer ou de toute assignation, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20'% à titre d'indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice de tous frais quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur.
En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation'»';
- à l'article 6-1, «'le preneur s'engage formellement, en cas de retard dans les versements de loyers et charges, à régler au bailleur en sus des loyers, charges, provisions sur charges, frais de commandement et de mise en demeure, et frais divers réclamés, des intérêts au taux de 1'% par mois ou fraction de mois de retard, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris'»';
- à l'article 26, «'dans tous les cas de résiliation sauf en cas de congé valablement délivré, le dépôt de garant restera acquis de plein droit à la partie bailleresse à titre d'indemnité.'»
Ces dispositions sont claires et précises, les appelants n'en contestant d'ailleurs pas les termes.
L'article 24 précité, qui prévoit une indemnité de 20'% à titre d'indemnité forfaitaire, en cas de frais de recouvrement, sur les sommes mises à la charge du cocontractant, la créance du bailleur, calculée sur la somme due à hauteur de 253 006,22 euros au titre des loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation, n'est pas contestée par les appelants.
Il convient donc de condamner la société Leoxanes à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 52 843,66 euros, correspondant à 20'% du montant ci-dessus défini.
En revanche, concernant la société VDA, cette demande se heurte à une contestation sérieuse, pour les motifs précédemment explicités.
Par ailleurs, les appelants n'articulent aucune critique quant aux intérêts à appliquer sur les sommes dues.
L'article 6-1 précité, concernant les intérêts, se réfère à un taux d'intérêt de 1'%, qui toutefois n'est expressément envisagé que pour les sommes dues au titre des loyers. Il ne peut donc, à l'évidence, pas être étendu à des sommes dues à un autre titre, notamment des indemnités d'occupation.
Cependant, la société Entrepôts de Fretin ne sollicite pas expressément l'application de cette clause, mais uniquement une condamnation solidaire des sociétés [Adresse 4] et [L] à lui régler par provision les intérêts au taux légal majoré d'un point prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance.
En l'absence de tout fondement contractuel ou textuel précis concernant cette demande de la bailleresse, la décision entreprise est donc confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande et dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de son prononcé.
Enfin, par une clause claire et précise, le bail prévoit, à l'article 26 précité, qu'en cas de résiliation, comme en l'espèce de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité.
La créance n'étant de ce chef pas sérieusement contestable, la demande du bailleur sera accueillie, étant observé que cette créance ne peut être mise qu'à la charge de la société [L], et non de la société [Adresse 4], occupante sans droit ni titre, mais non tenue par les clauses du bail avec l'évidence requise en référé.
En conséquence, la décision entreprise, qui n'a fait droit ni à la demande au titre des intérêts, ni à la demande d'indemnité forfaitaire, ni à la demande concernant le dépôt de garantie, est infirmée, le juge des référés ne disposant pas, en l'état de clauses claires et précises, et de' l'inexistence de toutes observations et critiques des appelants de ces chefs, de la possibilité d'écarter l'application de ces clauses, voire de réduire les montants qu'elles mettent à la charge des sociétés [L].
III - Sur les demandes de MM. [Q] et [P] au titre des actes de cautionnement souscrits
Les appelants font valoir que':
- la SCI, en sa qualité de créancier professionnel, aurait dû mettre en garde MM. [Q] et [P] de ce que l'engagement de la société [L] était inadapté à ses capacités financières';
- le seul statut de dirigeant de MM. [Q] et [P] ne permet pas de justifier qu'ils auraient été particulièrement avertis lors de la conclusion de l'acte de caution et n'établit pas qu'une mise en garde aurait été donnée.
Ils concluent au caractère manifestement disproportionné de l'engagement de caution et soulignent que':
- la SCI ne peut contester sa qualité de créancier professionnel, puisqu'elle a pour activité professionnelle l'achat et la location de terrains et la construction de bâtiments, et sa créance est née à l'occasion de l'exercice de cette activité';
- la disproportion n'est pas liée à la dette mais à l'engagement pris, en comparaison avec les revenus au moment de la conclusion de l'acte.
- il existe une contradiction interne dans l'acte de cautionnement, qui ne peut être étendue à une personne morale non expressément désignée dans la mention manuscrite, cette dernière ne visant que la société Léoxane.
La SCI Entrepôts de Fretin maintient sa demande de condamnation solidaire des cautions, estimant l'engagement de caution non disproportionné.
Elle conteste qu'elle puisse recevoir la qualification de créancier professionnel.
Elle précise que MM. [Q] et [P] sont des personnes averties dans le cadre des affaires et ont donné leur consentement exprès en portant la mention manuscrite sur la durée et le montant de leur engagement.
Réponse de la cour':
A titre liminaire, il doit être observé que la mention manuscrite apposée par chacune des cautions se réfèrent à la société [L] et à elle seule, étant observé qu'il s'agit d'un cautionnement solidaire et limité à hauteur de 64 800 euros pour chacune d'entre elles.
A ' Sur la demande de déchéance pour manquement au devoir de mise en garde
Aux termes de l'article 2299 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 applicable en la cause, le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.
L''ordonnance du 15 septembre 2021'a donné au devoir de mise en garde de la caution une base légale, le texte comportant cependant deux innovations par rapport aux solutions jurisprudentielles antérieures': l'une tient au fait que le devoir de mise en garde est imposé aux créanciers professionnels envers'toute caution personne physique, tandis que l'autre est liée au fait que ce devoir n'est dû qu'en cas d'inadaptation du concours financier apporté au débiteur principal au regard des capacités financières de celui-ci'.
Ainsi, ces modifications concernent respectivement le'champ'et les'conditions d'application'du devoir de mise en garde concernant les cautionnements souscrits à compter du 1er janvier 2022.
Antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance précitée, la jurisprudence avait défini l'inadaptation de l'engagement aux capacités financières comme étant constituée par le fait que l'opération garantie était, dès sa conclusion, vouée à l'échec en raison de l'inadaptation du concours financier, objet du'cautionnement', aux capacités financières du débiteur lui-même'(V.'Com., 15 nov. 2017, n° 16-16.790).
Et selon cette jurisprudence :
- il appartient à la caution poursuivie, qui oppose au créancier un manquement à son devoir de mise en garde, de prouver qu'elle est dans la situation justifiant une telle mise en garde, à savoir que le concours financier s'avère inadapté aux capacités contributives du débiteur principal (Com., 9 oct. 2024, n° 23-15.346)';
- le créancier peut contester les éléments de preuve apportés par la caution, en prouvant, par exemple, que celle-ci disposait d'informations que lui-même ignorait ou qu'elle lui a fourni des informations inexactes ou incomplètes'(Com., 11 déc. 2007, n° 03-20.747';'Com., 23 sept. 2014, n° 13-20.874), ou encore qu'il a mis en garde la caution (Com., 22 mars 2016, n° 14-20.216)';
- le manquement du créancier au devoir de mise en garde est à l'origine, pour la caution, d'un préjudice de perte de la chance de ne pas avoir souscrit cet engagement de caution, de sorte que le préjudice subi ne peut être ni égal au montant de l'engagement (Com., 25 janv. 2023, n° 21-20.617), ni égal à zéro (Com., 9 mars 2022, n° 20-10.678). Le préjudice correspond ainsi à une fraction plus ou moins importante du montant du'cautionnement'souscrit, proportionnelle à la probabilité de la renonciation à conclure'(V.'Com., 20 oct. 2009 n° 08-20.274).
Concernant la sanction prévue par le nouvel article 2299 précité, le rapport au Président de la République afférant à l''ordonnance du 15 septembre 2021 précise qu'« il s'agit d'une'déchéance'du droit du créancier et non plus de la mise en jeu de la responsabilité de celui-ci, ouvrant droit à des dommages et intérêts'», en estimant que cela «' sera une source de simplification, en particulier sur le terrain procédural.'»
Cependant, si l'article 2299 ne se réfère pas au concept de perte d'une chance, mais au mécanisme de la déchéance, il renvoie à la notion de «'préjudice subi'» à hauteur duquel la déchéance encourue doit être prononcée.
Enfin, cette stipulation s'applique au créancier professionnel, lequel s'entend de celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n'est pas principale (Com. 8 septembre 2021, n° 20-17.035).
Il a notamment déjà été jugé qu'une SCI exerçant une activité de location immobilière peut être considérée comme un créancier professionnel, dès lors que la créance d'impayés de loyers est née directement de cette activité (Com. 13 mars 2012 n° 10-27.814).
En l'espèce, les cautionnements litigieux ont été souscrits le 5 octobre 2023, soit postérieurement au 1er janvier 2022, en faveur de la SCI Entrepôts de Fretin, qui conteste pouvoir être qualifiée de créancier professionnel.
Cependant, l'acte de cautionnement, souscrit tant par MM. [Q] que [P], visait à garantir l'exécution des obligations nées du contrat de location consenti par la SCI Entrepôts de Fretin au profit de la société [L].
En outre, les appelants démontrent que, selon son extrait d'immatriculation, l'activité de la SCI Entrepôts de Fretin est l'achat et la location de terrain.
Ainsi, les actes de cautionnements litigieux se trouvaient bien en rapport direct avec l'une des activités professionnelles de la SCI, qui ne peut sérieusement contester pouvoir être qualifiée de créancier professionnel.
Cette contestation n'est donc pas sérieuse.
Il doit cependant être constaté qu'il appartient aux cautions, qui entendent se prévaloir des dispositions ci-dessus, de démontrer que les conditions d'application du texte sont réunies, et notamment que l'engagement de la société [L], débiteur principal, était inadapté à ses capacités financières.
Or, la seule existence d'un résultat net de la société [L] limité (un peu plus de 6 000 euros), mise en exergue pas les appelants, ne suffit pas à établir, avec l'évidence requise en référé, l'inadaptation du loyer (environ 45 000 euros par trimestre) aux capacités financières de cette société débitrice qui, d'après son bilan et ses résultats d'exploitation, disposait d'actifs lui permettant de faire face à cet engagement.
La contestation, formée par les appelants, sur le fondement de la déchéance encourue au titre du devoir de mise en garde, n'est donc pas sérieuse.
B- Sur la demande de déchéance au titre de la disproportion
Aux termes de l'article 2300 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 applicable en la cause, si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date.
L'ordonnance du 15 septembre 2021, précitée, a substitué à l'ensemble des dispositions du code de la consommation un unique article, qui apporte des modifications en cas de souscription d'un cautionnement disproportionné, mais laisse subsister les solutions jurisprudentielles en certains domaines.
Ainsi, compte tenu des termes de l'article 2300, les solutions jurisprudentielles arrêtées sous l'empire des anciens textes demeurent applicables sur les points suivants':
- le caractère manifestement disproportionné de l'engagement peut être opposé au créancier professionnel par toute caution personne physique, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'il s'agit d'une caution avertie ou non avertie';
- en l'absence de définition légale de la notion de disproportion, une disproportion manifeste au regard des facultés contributives de la caution, au sens de ce texte et de la jurisprudence rendue sous l'empire des anciens textes, peut être définie comme une «'disproportion flagrante et évidente pour un professionnel normalement diligent'» entre les engagements de la caution et ses biens et revenus';
- la charge de la preuve de cette disproportion appartient à la caution qui oppose les dispositions précitées au créancier bénéficiaire d'un cautionnement, cette preuve devant, en l'absence de fiche patrimoniale opposable à la caution, être apportée par rapport à ses biens et revenus au jour de l'engagement (1re Civ., 7 avril 1999, n° 97-12.828, n° 15-17.739'; 1re Civ., 20 octobre 2021, n° 19-20.909) ou à une date la plus proche de celui-ci (Com., 3 nov. 2015, n° 14-26.051 et 15-21.769)';
- l'exigence de proportionnalité implique que le créancier s'informe sur la situation patrimoniale de la caution, c'est-à-dire sur l'état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine, ainsi que sur sa situation personnelle (régime matrimonial), c'est-à-dire sur la situation financière globale de la caution, ou autrement dit sur ses 'facultés contributives', qui doivent être appréhendées au jour du cautionnement ;
- le contrôle que doit opérer le créancier bénéficiaire du cautionnement repose sur les informations communiquées par la caution au moyen d'une fiche de renseignements, ce créancier n'étant pas tenu de vérifier, en l'absence d'anomalies apparentes, l'exactitude des informations contenues dans cette fiche de renseignements (Com., 3 octobre 2018, n° 17-20.271'; Com., 21 avril 2022, n° 20-21.613) et les cautions devant supporter les conséquences de leur comportement déloyal (1re Civ., 24 mars 2021, n° 19-21.254, publié).
Une des innovations du nouvel article 2300 du code civil concerne la nature de la sanction': à la différence du mécanisme antérieur, qui reposait sur l'idée de déchéance du droit du créancier de se prévaloir d'un cautionnement disproportionné, il est désormais prévu une réduction de l'engagement de la caution «'au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager'» lors de sa souscription.
Ainsi, le concept de réduction, prévue par le texte, implique qu'une fraction de la dette garantie pourra être laissée à la charge de la caution.
En l'espèce, par acte du 5 octobre 2023, MM. [Q] et [P] se sont rendus cautions solidaires à hauteur de 64 000 euros chacun de la société [L] au titre des loyers, charges et frais ou indemnités qui pourraient être dus par cette dernière.
De première part, il a d'ores et déjà été répondu que la contestation de la SCI Entrepôts de Fretin, qui dénie sa qualité de créancier professionnel, n'est pas sérieuse.
De deuxième part, le créancier professionnel ne peut, à l'évidence, s'affranchir de son obligation légale de vérifier...
Par conséquent, la mention, figurant à l'acte, suivant laquelle «'la caution reconnaît avoir reçu pleine information du bailleur sur l'adéquation de ses capacités financières par rapport au cautionnement et sur l'exigence de proportionnalité du cautionnement à ses biens et revenus, la caution en donna[ant] décharge au bailleur'», ne peut avoir pour effet de priver la caution du droit de se prévaloir d'un manquement du créancier professionnel à cet égard. Au surplus, une telle clause est, à l'évidence, dépourvue de toute portée dès lors qu'elle n'est pas de nature à rapporter la preuve de ce qu'une telle information aurait été régulièrement et convenablement donnée à la caution.
C'est donc sans aucun fondement que la SCI Entrepôts de Fretin se prévaut de la mention ainsi insérée dans l'acte de cautionnement de MM. [Q] et [P].
En revanche, l'article 2300 précité impose à la caution de démontrer le caractère disproportionné de son engagement au jour de la conclusion de ce dernier, l'absence de fiche de renseignement établie alors permettant à la caution d'apporter la preuve, par tout moyen, de sa situation personnelle et financière d'alors.
En l'espèce, la SCI n'a fait remplir par les cautions aucune fiche de renseignements à la date du cautionnement litigieux.
MM. [Q] et [P] se prévalent de leur avis d'imposition 2024, portant donc sur les revenus 2023, pour établir leur situation financière et personnelle respective.
Concernant M. [Q], il en ressort que ce dernier, qui a un enfant à charge, a déclaré un revenu fiscal de référence de 8 767 euros par an. Il ne fait état d'aucun patrimoine, qu'il soit mobilier ou immobilier.
Dans ces conditions, la contestation de M. [Q], estimant que le cautionnement litigieux donné à hauteur de 64 000 euros est manifestement disproportionné à ses biens et revenus, s'avère sérieuse.
Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formée à son égard par la SCI Entrepôt de Fretin.
Concernant M. [P], son avis d'imposition de 2024 permet de constater que l'intéressé vit en couple et a un enfant à charge, le revenu fiscal annuel déclaré pour le foyer étant de 38 884 euros. Il ne fait état d'aucun patrimoine, mobilier ou immobilier.
Dans ces conditions, il ne ressort pas avec l'évidence requise en référé que le cautionnement sollicité soit proportionné aux ressources et biens de M. [P]. La contestation de ce dernier relative à la disproportion du cautionnement souscrit est donc sérieuse.
En conséquence, les contestations de MM. [Q] et [P] tenant à la disproportion des cautionnements souscrits étant non dénuées de sérieux, la demande de la SCI Entrepôts de Fretin tendant à voir ces derniers condamnés, à titre provisionnel et solidairement avec les sociétés [L] et [Adresse 4], à garantir les diverses sommes mises à la charge de ces sociétés dans la limite de 64 000 euros, ne peut qu'être rejetée.
Il convient de dire n'y avoir lieu à référé à cet égard.
IV- Sur les dépens et accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les sociétés [L] et [Adresse 4] succombant principalement en leurs prétentions, il convient de les condamner in solidum aux dépens, qui comprennent l'ensemble des commandements délivrés, en ce compris celui du 18 juillet 2024.
Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont donc infirmés en ce qu'ils ont condamné MM. [Q] et [P] de ces chefs et limité les commandements de payer pris en compte.
Les sociétés Lexoane et [Adresse 4] supportant la charge des dépens, il convient de rejeter leur demande d'indemnité procédurale, formée conjointement avec MM. [Q] et [P].
Seules ces deux sociétés supportant les dépens, les demandes formées par la société Entrepôts de Fretin contre de MM. [Q] et [P] sont rejetées ainsi que sa demande de condamnation solidaire au titre de l'indemnité procédurale, aucune solidarité légale ou conventionnelle ne trouvant à s'appliquer en l'espèce.
Enfin, les sociétés [L] et [Adresse 4] supportant la charge des dépens, il convient de les condamner à payer in solidum à la SCI Entrepôts de Fretin une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS'
- REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
- DECLARE irrecevables les conclusions n°3 notifiées par les appelants le 21 février 2026, ainsi que leurs pièces n° 11 et 12';
- INFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a':
* ordonné la jonction des procédures';
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 6 octobre 2023, portant sur les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6], sauf en ce qu'elle fixe la date de prise d'effet de cette clause au 8 mai 2025';
* ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [Adresse 4] et tout occupant de son chef des lieux précités, avec le concours en tant que de besoins de la force publique et d'un serrurier';
* dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
* dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DIT que clause résolutoire prévue au contrat de bail a produit effet au 19 août 2024';
- CONSTATE l'existence d'une contestation de sérieuse sur la mise en 'uvre de la faculté de substitution de la société VDA Parc à la société [L]';
- PRECISE que la restitution volontaire des lieux et l'expulsion ordonnées par la décision entreprise l'est également à l'encontre de la société Léoxane';
- DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SCI Entrepôts de Fretin à l'encontre de la société [Adresse 4], en sa qualité de société preneuse substituée à la société [L], et plus particulièrement sur sa demande concernant le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes de provisions au titre des loyers, de la majoration de l'indemnité d'occupation, des frais de recouvrement, des intérêts au taux contractuel et de la conservation du dépôt de garantie';
- CONSTATE que la restitution des clefs du local est intervenue le 22 janvier 2026';
- CONSTATE que la société [Adresse 4] était occupante sans droit ni titre du local litigieux sur la période comprise entre le 19 août 2024 et le 22 janvier 2026';
- FIXE les indemnités d'occupation mensuelles dues au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail conclu avec la société [L] s'était poursuivie, à compter du 19 août 2024 pour la société [L] et la société VDA, et ce jusqu'à restitution des clefs, intervenue le 22 janvier 2026';
- DIT que le montant de la provision due par la société [L] au profit de la SCI Entrepôts de Fretin au titre des loyers, charges arrêtés au 19 août 2024 pour la société [L], outre les indemnités d'occupation dues par cette même société sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026, s'élève à la somme totale de 253 006, 22 euros';
- DIT que le montant provisionnel des indemnités d'occupation dues par la société [Adresse 4] pour la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026 s'élève à la somme de 160'493,77euros ;
- En conséquence, CONDAMNE solidairement les sociétés [L] et [Adresse 4] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 253 006, 22 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dues, et dans la limite de 160'493,77 euros au titre des indemnités d'occupations dues s'agissant de la société [Adresse 4]';
- CONDAMNE la société [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 40 123,44 euros au titre de la majoration contractuelle de 25 % sur les indemnités d'occupation, dues sur la période du 19 août 2024 au 22 janvier 2026 ;
- CONDAMNE la société [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin une provision de 52 843,66 euros pour la majoration contractuelle de 20% due à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous autres frais ;
- DIT que le dépôt de garantie versé par la société [L] restera acquis à la SCI Entrepôts de Fretin ;
- CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la disproportion manifeste des cautionnements souscrits par MM. [Q] et [P]';
- En conséquence, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Entrepôts de Fretin tendant à la condamnation solidaire de MM. [Q] et [P] à payer une provision de 64 800 euros chacun, en garantie des sommes mises à la charge des sociétés [L] et [Adresse 4]';
- CONDAMNE in solidum les sociétés VDA Parc et [L] aux dépens, en ce compris les frais de commandement délivrés le 18 juillet 2024, le 26 mars 2025 et le 8 avril 2025';
- CONDAMNE in solidum les sociétés [Adresse 4] et [L] à payer à la SCI Entrepôts de Fretin la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
- REJETTE la demande d'indemnité procédurale formée par MM. [Q] et [P] et les sociétés [Adresse 4] et [L]';
- DEBOUTE la société Entrepôts de Fretin de sa demande d'indemnité procédurale formée contre MM. [Q] et [P] et de condamnation solidaire au titre de l'indemnité octroyée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.