CA Montpellier, 5e ch. civ., 16 juin 2026, n° 24/02069
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 16 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/02069 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGVQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 AVRIL 2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS
N° RG 22/02642
APPELANTS :
Madame [Z] [K] [U] [W] épouse [I] [V]
née le 03 Janvier 1961 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Monsieur [Y] [I] [V]
né le 25 Avril 1955 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIME :
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DOMAINE DES PALMIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, le syndic CITYA RIVE GAUCHE, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°523 986 339, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 5],
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Fella BOUSSENA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Nora ANNOVAZZI, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Mars 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Camille CAMBORDE, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
Le délibéré, initialement fixé au 19 mai 2026, a été prorogé au 16 juin 2026
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier « [Adresse 1] » est situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Hérault), cadastré section AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], et soumis au statut de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2015, la résolution n°14 a été adoptée dans les termes suivants : « Pour faire suite à la décision de l'assemblée générale du 12 juillet 2013, M. [O] géomètre expert s'est rendu sur place avec le syndic. Bien que convoqués régulièrement, les copropriétaires concernés n'ont pas laissé d'accès à leur lot. Le géomètre en possession des plans de l'immeuble a donc pu établir les précisions suivantes quant aux modificatifs de tantième de charges :
Lot 27 : G16 changement de destination de garage en habitation ['] ».
Le 17 décembre 2018, Mme [Z] [W] épouse [V] et M. [Y] [I] [V] ont fait l'acquisition d'une villa constituant le lot n° 27 de la copropriété [Adresse 1].
Le lot n°27 est décrit dans l'acte de propriété comme comprenant en rez-de-chaussée un séjour et une cuisine, et à l'étage deux chambres, placard, salle de bains et WC, outre un garage attenant portant la référence G 16 des plans.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2022, les époux [I] [V] ont adressé au syndic de la copropriété une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale du projet de résolution suivante : « L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie de garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe. L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès et de sécurité. ».
Lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, la résolution n°26, édictant leur projet de résolution, n'a pas fait l'objet d'un vote.
Par exploit de commissaire de justice du 3 novembre 2022, Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Béziers, aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, de dire et juger que la place se situant devant le garage G16 est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V], et condamner le syndicat des copropriétaires à retirer le potelet scellé et à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage G16.
Le jugement contradictoire rendu le 8 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers :
Déboute Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] aux entiers dépens;
Condamne solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
Le premier juge indique que la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022 ne saurait être constatée dès lors qu'en l'absence de vote, aucune résolution n'a été adoptée ni rejetée.
Par ailleurs, il relève que la question de l'éventuel changement de destination du garage G16 en chambre est un élément important.
Cependant il constate, faute de modification du règlement de copropriété, que les résolutions de 2002 et 2015 autorisant puis constatant des changements de destination de garages en habitation, n'introduisent qu'une présomption simple.
Il déboute les époux [I] [V] de leurs demandes, ces derniers ne rapportant pas la preuve contraire.
Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 avril 2024.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions du 13 novembre 2024, Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] demandent à la cour de :
Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 8 avril 2024 (RG n°22/02642) en ce qu'il a débouté les époux [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes :
« Déboute les époux [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes à savoir :
* Prononcer la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022,
* Dire et juger que la place se situant devant le garage (G16) des époux [I] [V] est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V],
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à retirer le potelet scellé sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive,
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive,
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
* Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes formulées contre les consorts [I] [V],
* Condamner solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] aux entiers dépens,
* Condamner solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* Rejette toute demande plus ample ou contraire »
Déclarer les demandes des époux [I] [V] recevables et bien fondées, et en conséquence ;
Prononcer l'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022 ;
Dire et juger que la place se situant devant le garage (G16) des époux [I] [V] est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V] ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à retirer le potelet scellé sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification de l'arrêt à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification de l'arrêt à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes formulées contre les consorts [I] [V] ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, M. [D] [T] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
En substance, les consorts [X] expose avoir adressé au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2022, un projet de résolution rédigé en ces termes :
« L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie du garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe.
L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès de sécurité. »
Ils ajoutent que cette résolution a été inscrite à l'ordre du jour par le syndic puisque la convocation à l'assemblée générale y fait mention, mais relève que lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, le syndic a cependant décidé arbitrairement que celle-ci ne ferait pas l'objet d'un vote. Ils considèrent, dans ces conditions, qu'il y a lieu d'annuler la résolution n°26 relative à leur demande.
Ils exposent encore, en considération de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 25 du règlement de copropriété, que constitue une partie commune spéciale les entrées, rampe d'accès et sortie des garages, de sorte que leur demande de suppression du potelet installé devant leur garage par le syndicat des copropriétaires empêchant tout accès à celui-ci est fondée, et qu'il y a lieu également de supprimer la mention « visiteur » figurant sur cette place. Enfin, ils indiquent que le tribunal s'est mépris en considérant qu'ils ne rapportaient pas la preuve que le garage était resté un garage.
Dans ses dernières conclusions du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :
Confirmer le jugement dont appel ;
Rejeter purement et simplement l'ensemble des demandes des époux [I] [V] ;
Condamner les époux [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les époux [I] [V] aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, le syndicat des copropriétaires expose que le garage des appelants a été transformé en chambre ou pièce de vie par leurs auteurs qui ont été autorisés, de même qu'un certain nombre de copropriétaires, à installer une porte-fenêtre à la place de la porte de garage, suite à une résolution adoptée en juillet 2002 au profit de Mme [L], copropriétaire d'un autre lot. Il ajoute que si le règlement de copropriété n'a pas été modifié, la destination réelle et effective de ce lot est bien une chambre, ce que les époux [I] [V] n'ignorent pas.
Le syndicat des copropriétaires relève encore, à propos de la résolution n°26 reprenant le projet de résolution des appelants qui n'a pas fait l'objet d'un vote, que l'argumentation soutenue par ces derniers est erronée et souligne qu'en tout état de cause, la nullité de la résolution aurait pour effet que cette résolution serait supposée ne jamais avoir existé, de la même façon que pour une décision non votée. Il ajoute par ailleurs que la cour ne peut se substituer aux copropriétaires de sorte que la nullité soulevée ne peut en tout état de cause permettre de dire que la place objet du litige constitue une partie commune à usage spécial, la seule conséquence possible tenant le cas échéant à un nouveau vote.
Par ailleurs, il expose que la place dont s'agit constitue une partie commune, ce que rappelait l'assemblée générale du 23 juillet 2021 dont les résolutions n'ont pas été contestées en leur temps, et souligne que le règlement de copropriété actuel ne colle plus à la situation réelle et effective de la copropriété, ce qui rend inopérantes les observations formées à ce titre.
De plus, il indique que des potelets ont été installés, notamment sur la place G [Cadastre 3], car se trouvent sur les places concernées des compteurs d'eau, lesquels bénéficieraient d'une servitude, ce qui n'a pas été envisagé.
Enfin, il note que les appelants ne formulent pas de critiques utiles à l'encontre du jugement en exposant uniquement que le tribunal s'est totalement mépris.
MOTIFS
SUR L'ANNULATION DE LA RESOLUTION N°26
L'ordre du jour annexée à la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 22 juillet 2022 inclut un projet de résolution n°26 ainsi libellé : « L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie de garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe. L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès et de sécurité. ».
Ce projet de résolution n°26 relevant de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, porté à la connaissance des copropriétaires lors de l'assemblée générale, n'a pas fait l'objet d'un vote mais a été reportée à une prochaine assemblée, selon le procès-verbal d'assemblée générale.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Un recours en annulation suppose donc l'existence d'une décision au sens de la loi susceptible d'être déférée devant le juge. Constitue ainsi une décision d'assemblée générale une question soumise à la délibération de l'ensemble des copropriétaires, sanctionnée par un vote, et qui peut faire l'objet d'une annulation judiciaire (Civ 3° 13/11/2013 n°12-12.084).
En l'occurrence, il sera relevé qu'aucun vote n'est intervenu, selon les énonciations du procès-verbal, sur le projet de résolution n°26, la décision de report n'ayant pas davantage fait l'objet d'un vote, alors que tel aurait dû être le cas.
Il s'ensuit que les époux [I] [V] ne sont pas recevables à solliciter l'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022.
Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf à préciser que les époux [I] [V] sont irrecevables en leur demande d'annulation.
SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU POTET ET DE LA MENTION « VISITEUR »
La demande des époux [I] [V] tendant à la suppression du potet installé devant leur porte de garage, au motif que cet espace constituerait une partie commune spéciale affectée à leur lot, et de la mention « visiteur », dans la suite de leur demande d'annulation de la résolution n°26, ne peut prospérer dès lors qu'ainsi que le fait à juste titre valoir le syndicat des copropriétaires, le juge ne peut, même lorsqu'il est fait droit à une demande de nullité d'une résolution, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et a fortiori en l'absence de toute résolution, se substituer à l'assemblée générale qui est souveraine, observation étant encore faite que la décision de report implique que le projet de résolution proposé par les époux [I] [V] pourra faire l'objet d'un nouvel examen.
Dès lors, les époux [I] [V] ne pourront, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la pertinence du surplus des moyens développés, qu'être déboutés de leur demande formée à ce titre.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [I] [V], qui succombent, seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement du 8 avril 2024 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que M. [Y] [I] [V] et Mme [Z] [W] épouse [I] [V] sont irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022,
Et y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Y] [I] [V] et Mme [Z] [W] épouse [I] [V] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
5e chambre civile
ARRET DU 16 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/02069 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGVQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 AVRIL 2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS
N° RG 22/02642
APPELANTS :
Madame [Z] [K] [U] [W] épouse [I] [V]
née le 03 Janvier 1961 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Monsieur [Y] [I] [V]
né le 25 Avril 1955 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIME :
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DOMAINE DES PALMIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, le syndic CITYA RIVE GAUCHE, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°523 986 339, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 5],
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Fella BOUSSENA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Nora ANNOVAZZI, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Mars 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Camille CAMBORDE, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
Le délibéré, initialement fixé au 19 mai 2026, a été prorogé au 16 juin 2026
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier « [Adresse 1] » est situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Hérault), cadastré section AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], et soumis au statut de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2015, la résolution n°14 a été adoptée dans les termes suivants : « Pour faire suite à la décision de l'assemblée générale du 12 juillet 2013, M. [O] géomètre expert s'est rendu sur place avec le syndic. Bien que convoqués régulièrement, les copropriétaires concernés n'ont pas laissé d'accès à leur lot. Le géomètre en possession des plans de l'immeuble a donc pu établir les précisions suivantes quant aux modificatifs de tantième de charges :
Lot 27 : G16 changement de destination de garage en habitation ['] ».
Le 17 décembre 2018, Mme [Z] [W] épouse [V] et M. [Y] [I] [V] ont fait l'acquisition d'une villa constituant le lot n° 27 de la copropriété [Adresse 1].
Le lot n°27 est décrit dans l'acte de propriété comme comprenant en rez-de-chaussée un séjour et une cuisine, et à l'étage deux chambres, placard, salle de bains et WC, outre un garage attenant portant la référence G 16 des plans.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2022, les époux [I] [V] ont adressé au syndic de la copropriété une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale du projet de résolution suivante : « L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie de garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe. L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès et de sécurité. ».
Lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, la résolution n°26, édictant leur projet de résolution, n'a pas fait l'objet d'un vote.
Par exploit de commissaire de justice du 3 novembre 2022, Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Béziers, aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, de dire et juger que la place se situant devant le garage G16 est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V], et condamner le syndicat des copropriétaires à retirer le potelet scellé et à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage G16.
Le jugement contradictoire rendu le 8 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers :
Déboute Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] aux entiers dépens;
Condamne solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
Le premier juge indique que la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022 ne saurait être constatée dès lors qu'en l'absence de vote, aucune résolution n'a été adoptée ni rejetée.
Par ailleurs, il relève que la question de l'éventuel changement de destination du garage G16 en chambre est un élément important.
Cependant il constate, faute de modification du règlement de copropriété, que les résolutions de 2002 et 2015 autorisant puis constatant des changements de destination de garages en habitation, n'introduisent qu'une présomption simple.
Il déboute les époux [I] [V] de leurs demandes, ces derniers ne rapportant pas la preuve contraire.
Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 avril 2024.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions du 13 novembre 2024, Mme [Z] [W] épouse [I] [V] et M. [Y] [I] [V] demandent à la cour de :
Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 8 avril 2024 (RG n°22/02642) en ce qu'il a débouté les époux [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes :
« Déboute les époux [I] [V] de l'ensemble de leurs demandes à savoir :
* Prononcer la nullité de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022,
* Dire et juger que la place se situant devant le garage (G16) des époux [I] [V] est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V],
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à retirer le potelet scellé sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive,
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive,
* Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
* Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes formulées contre les consorts [I] [V],
* Condamner solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] aux entiers dépens,
* Condamner solidairement Mme [Z] [I] [V] et M. [Y] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* Rejette toute demande plus ample ou contraire »
Déclarer les demandes des époux [I] [V] recevables et bien fondées, et en conséquence ;
Prononcer l'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022 ;
Dire et juger que la place se situant devant le garage (G16) des époux [I] [V] est une partie commune spéciale à usage privatif des époux [I] [V] ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à retirer le potelet scellé sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification de l'arrêt à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à supprimer la mention « visiteur » sur la place située devant le garage (G16) des époux [I] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard 8 jours après la signification de l'arrêt à intervenir ladite astreinte provisoire d'une durée de 3 mois passé lequel délai le juge de l'exécution se réservera la compétence de la liquider et d'en fixer une définitive ;
Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes formulées contre les consorts [I] [V] ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, M. [D] [T] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
En substance, les consorts [X] expose avoir adressé au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2022, un projet de résolution rédigé en ces termes :
« L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie du garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe.
L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès de sécurité. »
Ils ajoutent que cette résolution a été inscrite à l'ordre du jour par le syndic puisque la convocation à l'assemblée générale y fait mention, mais relève que lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2022, le syndic a cependant décidé arbitrairement que celle-ci ne ferait pas l'objet d'un vote. Ils considèrent, dans ces conditions, qu'il y a lieu d'annuler la résolution n°26 relative à leur demande.
Ils exposent encore, en considération de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 25 du règlement de copropriété, que constitue une partie commune spéciale les entrées, rampe d'accès et sortie des garages, de sorte que leur demande de suppression du potelet installé devant leur garage par le syndicat des copropriétaires empêchant tout accès à celui-ci est fondée, et qu'il y a lieu également de supprimer la mention « visiteur » figurant sur cette place. Enfin, ils indiquent que le tribunal s'est mépris en considérant qu'ils ne rapportaient pas la preuve que le garage était resté un garage.
Dans ses dernières conclusions du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :
Confirmer le jugement dont appel ;
Rejeter purement et simplement l'ensemble des demandes des époux [I] [V] ;
Condamner les époux [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les époux [I] [V] aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, le syndicat des copropriétaires expose que le garage des appelants a été transformé en chambre ou pièce de vie par leurs auteurs qui ont été autorisés, de même qu'un certain nombre de copropriétaires, à installer une porte-fenêtre à la place de la porte de garage, suite à une résolution adoptée en juillet 2002 au profit de Mme [L], copropriétaire d'un autre lot. Il ajoute que si le règlement de copropriété n'a pas été modifié, la destination réelle et effective de ce lot est bien une chambre, ce que les époux [I] [V] n'ignorent pas.
Le syndicat des copropriétaires relève encore, à propos de la résolution n°26 reprenant le projet de résolution des appelants qui n'a pas fait l'objet d'un vote, que l'argumentation soutenue par ces derniers est erronée et souligne qu'en tout état de cause, la nullité de la résolution aurait pour effet que cette résolution serait supposée ne jamais avoir existé, de la même façon que pour une décision non votée. Il ajoute par ailleurs que la cour ne peut se substituer aux copropriétaires de sorte que la nullité soulevée ne peut en tout état de cause permettre de dire que la place objet du litige constitue une partie commune à usage spécial, la seule conséquence possible tenant le cas échéant à un nouveau vote.
Par ailleurs, il expose que la place dont s'agit constitue une partie commune, ce que rappelait l'assemblée générale du 23 juillet 2021 dont les résolutions n'ont pas été contestées en leur temps, et souligne que le règlement de copropriété actuel ne colle plus à la situation réelle et effective de la copropriété, ce qui rend inopérantes les observations formées à ce titre.
De plus, il indique que des potelets ont été installés, notamment sur la place G [Cadastre 3], car se trouvent sur les places concernées des compteurs d'eau, lesquels bénéficieraient d'une servitude, ce qui n'a pas été envisagé.
Enfin, il note que les appelants ne formulent pas de critiques utiles à l'encontre du jugement en exposant uniquement que le tribunal s'est totalement mépris.
MOTIFS
SUR L'ANNULATION DE LA RESOLUTION N°26
L'ordre du jour annexée à la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 22 juillet 2022 inclut un projet de résolution n°26 ainsi libellé : « L'assemblée générale autorise que la partie commune spéciale contenant sortie de garage du lot 27 soit à l'usage exclusif dudit lot selon plan joint en annexe. L'assemblée générale autorise également le syndic à procéder à l'enlèvement du potelet pour des raisons d'accès et de sécurité. ».
Ce projet de résolution n°26 relevant de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, porté à la connaissance des copropriétaires lors de l'assemblée générale, n'a pas fait l'objet d'un vote mais a été reportée à une prochaine assemblée, selon le procès-verbal d'assemblée générale.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Un recours en annulation suppose donc l'existence d'une décision au sens de la loi susceptible d'être déférée devant le juge. Constitue ainsi une décision d'assemblée générale une question soumise à la délibération de l'ensemble des copropriétaires, sanctionnée par un vote, et qui peut faire l'objet d'une annulation judiciaire (Civ 3° 13/11/2013 n°12-12.084).
En l'occurrence, il sera relevé qu'aucun vote n'est intervenu, selon les énonciations du procès-verbal, sur le projet de résolution n°26, la décision de report n'ayant pas davantage fait l'objet d'un vote, alors que tel aurait dû être le cas.
Il s'ensuit que les époux [I] [V] ne sont pas recevables à solliciter l'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022.
Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf à préciser que les époux [I] [V] sont irrecevables en leur demande d'annulation.
SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU POTET ET DE LA MENTION « VISITEUR »
La demande des époux [I] [V] tendant à la suppression du potet installé devant leur porte de garage, au motif que cet espace constituerait une partie commune spéciale affectée à leur lot, et de la mention « visiteur », dans la suite de leur demande d'annulation de la résolution n°26, ne peut prospérer dès lors qu'ainsi que le fait à juste titre valoir le syndicat des copropriétaires, le juge ne peut, même lorsqu'il est fait droit à une demande de nullité d'une résolution, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et a fortiori en l'absence de toute résolution, se substituer à l'assemblée générale qui est souveraine, observation étant encore faite que la décision de report implique que le projet de résolution proposé par les époux [I] [V] pourra faire l'objet d'un nouvel examen.
Dès lors, les époux [I] [V] ne pourront, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la pertinence du surplus des moyens développés, qu'être déboutés de leur demande formée à ce titre.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [I] [V], qui succombent, seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement du 8 avril 2024 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que M. [Y] [I] [V] et Mme [Z] [W] épouse [I] [V] sont irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 juillet 2022,
Et y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Y] [I] [V] et Mme [Z] [W] épouse [I] [V] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,