CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 2 juillet 2026, n° 23/12597
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/ 302
N° RG 23/12597
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL742
[Y] [S]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Julien DARRAS
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02192.
APPELANT
Monsieur [Y] [S]
né le 23 Août 1934 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CROUZET [Localité 2] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Paul GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [Y] [S] est propriétaire du lot n°23 au sein d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06).
Suivant décision d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble réunis le 26 février 2021 ont notamment été adoptées :
- la résolution n° 17, relativement à l'installation de grilles de defense entre les immeubles mitoyens, situés [Adresse 6] ;
- la résolution n° 19, relativement à l'installation d'une caméra de vidéosurveillance dans la cabine d'ascenseur ;
- la résolution n°22, relativement aux travaux d'installation d'un système d'extinction autonome à eau pour le local poubelle.
Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2021, M. [Y] [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Nice (06) devant le tribunal judiciaire de Nice, à titre principal en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble réunis le 26 février 2021 et à titre subsidiaire, en annulation des résolutions n° 17, 19 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021, outre de le voir, en tout état de cause, condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Par jugement contradictoire du 7 septembre 2023, le tribunal a :
- débouté M. [Y] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur la demande principale :
- au regard des dispositions transitoires régissant la tenue des assemblées générales de copropriétaires durant la période de pandémie liée au virus de la Covid 19, seuls cinq copropriétaires étaient autorisés à être présents, tandis qu'un nombre de sept copropriétaires s'étaient réunis ;
- dès lors que la présence maximale de cinq copropriétaires au cours de l'assemblée générale du 26 février 2021 souhaitée par le syndicat des copropriétaires dans un contexte pandémique n'avait engendré aucune restriction au vote par correspondance dont avait fait usage M. [Y] [S], celui-ci avait été en mesure d'exprimer pleinement son vote et n'était donc pas fondé à solliciter la nullité de ladite assemblée à laquelle il avait été mis en mesure de participer pleinement ;
- M. [Y] [S] n'établissait pas que les mandataires présents au cours de l'assemblée générale litigieuse avaient reçu plus de trois délégations de vote comme il le prétendait ;
- il convenait de le débouter de sa demande principale en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situe [Adresse 7] à [Localité 3] réunis le 26 février 2021 ;
- sur la demande subsidiaire en annulation des résolutions :
- sur la résolution n°17 :
- aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en avait pas fixé les conditions, résultait de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ;
- il convenait d'indiquer que la mise en concurrence prescrite par les dispositions susvisées n'était pas imposée à peine de nullité, de sorte que M. [Y] [S] n'était pas fondé à reprocher la présence d'un seul et unique devis joint à la convocation ;
- par ailleurs, l'absence d'autorisation administrative invoquée par M. [Y] [S] ne figurait pas parmi les obligations imposées au syndicat des copropriétaires ;
- il convenait donc de débouter M. [Y] [S] de sa demande ;
- sur la résolution n° 19 :
- dès lors, comme il en résultait des développements précédents, que la mise en concurrence prescrite par les dispositions susvisées n'était pas imposée à peine de nullité, M. [Y] [S] n'était pas fondé à reprocher l'absence de devis ;
- par ailleurs, l'absence d'autorisation de la CNIL invoquée par M. [Y] [S] ne figurait pas parmi les obligations imposées au syndicat des copropriétaires ;
- sur la résolution n°22 :
- M. [Y] [S] n'établissait pas en quoi la ratification de travaux par l'assemblée générale ainsi que l'affectation desdits travaux sur un fonds de réserve étaient proscrites par la loi, il convenait de le débouter de sa demande de nullité.
Selon déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2023, M. [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 10 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu'elle :
- à titre principal : annule l'assemblée générale du 26 février 2021 ;
- à titre subsidiaire : annule les résolutions n°17, 19 et 22 de l'assemblée générale du 26 février 2021 ;
- en tout état de cause : condamne le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur la nullité de l'assemblée générale :
- sur la nullité de la convocation :
- les dispositions des articles 22-2 et 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n'ont pas été respectées ;
- la convocation prévoyait la présence physique de seulement 5 copropriétaires dont les membres du conseil syndical
- il y a eu 7 personnes au lieu de 5 ;
- il était absent et ne s'était pas présenté, ne pouvant pas y assister en raison du nombre limité, appliquant strictement les directives elles-mêmes dérogatoires eu égard à la crise sanitaire ;
- sur la nullité des votes issus des procurations :
- une mandataire présente avait reçu plus de 3 délégations de vote, disposant de 6 pouvoirs en plus de sa voix ;
- sur l'annulation des résolutions :
- sur la résolution n°17 : installation de grille de défense entre les immeubles mitoyens
- un seul devis a été soumis au vote ;
- l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée ;
- l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 a été violé ;
- en tout le code de l'urbanisme impose un contrôle de l'administration dès lors que les travaux modifient l'aspect extérieur d'une façade ;
- il n'est donc pas permis de s'assurer de la conformité de cette installation avec le plan local d'urbanisme de la ville ;
- sur la résolution n°19 : installation d'une caméra de vidéo surveillance dans la cabine d'ascenseur :
- aucun des deux devis n'a été communiqué ;
- l'article 11 du décret du 17 mars 1967 a été violé ;
- sur la résolution n°22 : ratification des travaux d'installation d'un système d'extinction autonome à eau pour le local poubelle :
- l'assemblée ne s'est jamais prononcée sur le principe d'acceptation des travaux ;
- l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été violée ;
Par dernières conclusions transmises le 10 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et condamne M. [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- à titre principal :
- aucune restriction à son vote de correspondance n'a été faite ;
- il était en pleine mesure de s'exprimer ;
- il n'a subi aucun grief ;
- Mme [J] ne détenait pas 4 délégations et il était juste fait état des votes par correspondance intervenus ;
- à titre subsidiaire :
- sur la résolution n°17 :
- la mise en concurrence n'est pas imposée à peine de nullité absolue en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que M. [S] n'est pas fondé à reprocher la
présence d'un seul devis ;
- le devis était joint à la convocation ;
- l'absence d'une éventuelle autorisation administrative ne peut entraîner de facto même si elle s'imposait, la nullité ;
- sur la résolution n°19 :
- elle est valide en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi, étant possible d'adopter un budget maximum donné qu'un conseil syndical pour la réaliser en lieu et place d'un devis qui n'avait pas pu être obtenu en raison de la situation sanitaire ;
- il n'existait aucune déclaration à effectuer auprès de la CNIL ;
- sur la résolution n°22 :
- les travaux sont intervenus en application des dispositions de l'article 18-2 de la loi ;
- une assemblée a le droit d'entériner a posteriori des travaux en décidant qu'ils seraient financés sur le fonds de réserve ;
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 15 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale :
Aux termes de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, dans sa version en vigueur du 28 novembre 2020 au 12 février 2021 :
I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.
L'article 22-3 de la même ordonnance prévoit que lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.
En l'espèce, la convocation adressée aux copropriétaires, datée du 1er février 2021, mentionnait que l'assemblée générale se tiendra le vendredi 26 février 2021 dans les bureaux du Cabinet Crouzet et [Localité 2], [Adresse 8] à [Localité 3] (06).
Selon l'article 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par l'ordonnance du 20 mai 2020, l'assemblée générale se déroulera UNIQUEMENT EN PRESENCE DE 5 COPROPRIETAIRES, dont les membres du Conseil Syndical.
Les autres copropriétaires ont le choix de donner leur pouvoir à un membre du conseil syndical ou de nous retourner par mail ou par courrier le formulaire de votre par correspondance ci-joint.
Ledit formulaire devra être réceptionné trois jours francs avant la date de l'assemblée générale.
Ainsi, il s'évince à la lecture de la convocation que les dispositions prévues par l'ordonnance du 25 mars 2020 n'ont pas été respectées.
Si le syndic pouvait déroger à une présence physique des copropriétaires lors de l'assemblée générale, dans ce cas il aurait dû avoir recours à un système de visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
A défaut, si le recours à la visioconférence n'était pas possible, les copropriétaires auraient dû pouvoir voter par correspondance.
Or en acceptant dès la convocation, que seulement cinq copropriétaires puissent être présents, incluant les membres du conseil syndical, le syndic a opéré une discrimination entre quelques copropriétaires pouvant voter en présentiel et les autres copropriétaires devant voter soit en donnant un pouvoir, soit en votant par correspondance.
Tous les copropriétaires auraient dû voter par correspondance et auraient dû être traités de manière uniforme et égalitaire.
De plus, il n'est pas contesté que sept copropriétaires ont finalement été présents lors de la séance, au lieu des cinq prévus. Certains, non membres du Conseil syndical, s'étaient présentés spontanément.
Par conséquent, outre que les modalités de tenue de l'assemblée générale telles que prévues dans la convocation ne respectaient pas les exigences légales, ces dernières n'ont pas été respectées.
C'est à juste titre que M. [S] fait valoir qu'il aurait pu également se présenter et participer à l'assemblée générale ainsi qu'au vote en présentiel, sans que la jauge prévue de cinq ne lui soit opposée.
Ce non-respect des modalités de présence lors de la tenue de l'assemblée générale, telles que prévues dans la convocation, est constitutif d'une atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer à l'assemblée générale.
Cela a occasionné un grief à M. [S], entraînant la nullité de l'assemblée générale du 26 février 2021, qui ne saurait être couverte par la possibilité d'avoir recours au vote par correspondance pour M. [S].
Il a été en effet privé de la possibilité de participer physiquement en présentiel, alors même que d'autres ont pu le faire, en violation des modalités prévues par la convocation.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce que M. [S] a été débouté de sa demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021.
Elle sera déclarée nulle.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 et du décret du 28 décembre 2020.
Par ailleurs, l'article 700 du code de procédure dispose que, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a condamné condamné M. [S] à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Succombant, syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], pris sera condamné à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il serait inéquitable de laisser à M. [S] la charge de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ce dernier sera débouté de sa demande formulé sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire,
La cour
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] (06), en date du 26 février 2021 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [S], la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/ 302
N° RG 23/12597
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL742
[Y] [S]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Julien DARRAS
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02192.
APPELANT
Monsieur [Y] [S]
né le 23 Août 1934 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CROUZET [Localité 2] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Paul GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [Y] [S] est propriétaire du lot n°23 au sein d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06).
Suivant décision d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble réunis le 26 février 2021 ont notamment été adoptées :
- la résolution n° 17, relativement à l'installation de grilles de defense entre les immeubles mitoyens, situés [Adresse 6] ;
- la résolution n° 19, relativement à l'installation d'une caméra de vidéosurveillance dans la cabine d'ascenseur ;
- la résolution n°22, relativement aux travaux d'installation d'un système d'extinction autonome à eau pour le local poubelle.
Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2021, M. [Y] [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Nice (06) devant le tribunal judiciaire de Nice, à titre principal en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble réunis le 26 février 2021 et à titre subsidiaire, en annulation des résolutions n° 17, 19 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021, outre de le voir, en tout état de cause, condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Par jugement contradictoire du 7 septembre 2023, le tribunal a :
- débouté M. [Y] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur la demande principale :
- au regard des dispositions transitoires régissant la tenue des assemblées générales de copropriétaires durant la période de pandémie liée au virus de la Covid 19, seuls cinq copropriétaires étaient autorisés à être présents, tandis qu'un nombre de sept copropriétaires s'étaient réunis ;
- dès lors que la présence maximale de cinq copropriétaires au cours de l'assemblée générale du 26 février 2021 souhaitée par le syndicat des copropriétaires dans un contexte pandémique n'avait engendré aucune restriction au vote par correspondance dont avait fait usage M. [Y] [S], celui-ci avait été en mesure d'exprimer pleinement son vote et n'était donc pas fondé à solliciter la nullité de ladite assemblée à laquelle il avait été mis en mesure de participer pleinement ;
- M. [Y] [S] n'établissait pas que les mandataires présents au cours de l'assemblée générale litigieuse avaient reçu plus de trois délégations de vote comme il le prétendait ;
- il convenait de le débouter de sa demande principale en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situe [Adresse 7] à [Localité 3] réunis le 26 février 2021 ;
- sur la demande subsidiaire en annulation des résolutions :
- sur la résolution n°17 :
- aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en avait pas fixé les conditions, résultait de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ;
- il convenait d'indiquer que la mise en concurrence prescrite par les dispositions susvisées n'était pas imposée à peine de nullité, de sorte que M. [Y] [S] n'était pas fondé à reprocher la présence d'un seul et unique devis joint à la convocation ;
- par ailleurs, l'absence d'autorisation administrative invoquée par M. [Y] [S] ne figurait pas parmi les obligations imposées au syndicat des copropriétaires ;
- il convenait donc de débouter M. [Y] [S] de sa demande ;
- sur la résolution n° 19 :
- dès lors, comme il en résultait des développements précédents, que la mise en concurrence prescrite par les dispositions susvisées n'était pas imposée à peine de nullité, M. [Y] [S] n'était pas fondé à reprocher l'absence de devis ;
- par ailleurs, l'absence d'autorisation de la CNIL invoquée par M. [Y] [S] ne figurait pas parmi les obligations imposées au syndicat des copropriétaires ;
- sur la résolution n°22 :
- M. [Y] [S] n'établissait pas en quoi la ratification de travaux par l'assemblée générale ainsi que l'affectation desdits travaux sur un fonds de réserve étaient proscrites par la loi, il convenait de le débouter de sa demande de nullité.
Selon déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2023, M. [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 10 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu'elle :
- à titre principal : annule l'assemblée générale du 26 février 2021 ;
- à titre subsidiaire : annule les résolutions n°17, 19 et 22 de l'assemblée générale du 26 février 2021 ;
- en tout état de cause : condamne le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur la nullité de l'assemblée générale :
- sur la nullité de la convocation :
- les dispositions des articles 22-2 et 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n'ont pas été respectées ;
- la convocation prévoyait la présence physique de seulement 5 copropriétaires dont les membres du conseil syndical
- il y a eu 7 personnes au lieu de 5 ;
- il était absent et ne s'était pas présenté, ne pouvant pas y assister en raison du nombre limité, appliquant strictement les directives elles-mêmes dérogatoires eu égard à la crise sanitaire ;
- sur la nullité des votes issus des procurations :
- une mandataire présente avait reçu plus de 3 délégations de vote, disposant de 6 pouvoirs en plus de sa voix ;
- sur l'annulation des résolutions :
- sur la résolution n°17 : installation de grille de défense entre les immeubles mitoyens
- un seul devis a été soumis au vote ;
- l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée ;
- l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 a été violé ;
- en tout le code de l'urbanisme impose un contrôle de l'administration dès lors que les travaux modifient l'aspect extérieur d'une façade ;
- il n'est donc pas permis de s'assurer de la conformité de cette installation avec le plan local d'urbanisme de la ville ;
- sur la résolution n°19 : installation d'une caméra de vidéo surveillance dans la cabine d'ascenseur :
- aucun des deux devis n'a été communiqué ;
- l'article 11 du décret du 17 mars 1967 a été violé ;
- sur la résolution n°22 : ratification des travaux d'installation d'un système d'extinction autonome à eau pour le local poubelle :
- l'assemblée ne s'est jamais prononcée sur le principe d'acceptation des travaux ;
- l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été violée ;
Par dernières conclusions transmises le 10 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et condamne M. [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- à titre principal :
- aucune restriction à son vote de correspondance n'a été faite ;
- il était en pleine mesure de s'exprimer ;
- il n'a subi aucun grief ;
- Mme [J] ne détenait pas 4 délégations et il était juste fait état des votes par correspondance intervenus ;
- à titre subsidiaire :
- sur la résolution n°17 :
- la mise en concurrence n'est pas imposée à peine de nullité absolue en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que M. [S] n'est pas fondé à reprocher la
présence d'un seul devis ;
- le devis était joint à la convocation ;
- l'absence d'une éventuelle autorisation administrative ne peut entraîner de facto même si elle s'imposait, la nullité ;
- sur la résolution n°19 :
- elle est valide en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi, étant possible d'adopter un budget maximum donné qu'un conseil syndical pour la réaliser en lieu et place d'un devis qui n'avait pas pu être obtenu en raison de la situation sanitaire ;
- il n'existait aucune déclaration à effectuer auprès de la CNIL ;
- sur la résolution n°22 :
- les travaux sont intervenus en application des dispositions de l'article 18-2 de la loi ;
- une assemblée a le droit d'entériner a posteriori des travaux en décidant qu'ils seraient financés sur le fonds de réserve ;
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 15 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale :
Aux termes de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, dans sa version en vigueur du 28 novembre 2020 au 12 février 2021 :
I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.
L'article 22-3 de la même ordonnance prévoit que lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.
En l'espèce, la convocation adressée aux copropriétaires, datée du 1er février 2021, mentionnait que l'assemblée générale se tiendra le vendredi 26 février 2021 dans les bureaux du Cabinet Crouzet et [Localité 2], [Adresse 8] à [Localité 3] (06).
Selon l'article 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par l'ordonnance du 20 mai 2020, l'assemblée générale se déroulera UNIQUEMENT EN PRESENCE DE 5 COPROPRIETAIRES, dont les membres du Conseil Syndical.
Les autres copropriétaires ont le choix de donner leur pouvoir à un membre du conseil syndical ou de nous retourner par mail ou par courrier le formulaire de votre par correspondance ci-joint.
Ledit formulaire devra être réceptionné trois jours francs avant la date de l'assemblée générale.
Ainsi, il s'évince à la lecture de la convocation que les dispositions prévues par l'ordonnance du 25 mars 2020 n'ont pas été respectées.
Si le syndic pouvait déroger à une présence physique des copropriétaires lors de l'assemblée générale, dans ce cas il aurait dû avoir recours à un système de visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
A défaut, si le recours à la visioconférence n'était pas possible, les copropriétaires auraient dû pouvoir voter par correspondance.
Or en acceptant dès la convocation, que seulement cinq copropriétaires puissent être présents, incluant les membres du conseil syndical, le syndic a opéré une discrimination entre quelques copropriétaires pouvant voter en présentiel et les autres copropriétaires devant voter soit en donnant un pouvoir, soit en votant par correspondance.
Tous les copropriétaires auraient dû voter par correspondance et auraient dû être traités de manière uniforme et égalitaire.
De plus, il n'est pas contesté que sept copropriétaires ont finalement été présents lors de la séance, au lieu des cinq prévus. Certains, non membres du Conseil syndical, s'étaient présentés spontanément.
Par conséquent, outre que les modalités de tenue de l'assemblée générale telles que prévues dans la convocation ne respectaient pas les exigences légales, ces dernières n'ont pas été respectées.
C'est à juste titre que M. [S] fait valoir qu'il aurait pu également se présenter et participer à l'assemblée générale ainsi qu'au vote en présentiel, sans que la jauge prévue de cinq ne lui soit opposée.
Ce non-respect des modalités de présence lors de la tenue de l'assemblée générale, telles que prévues dans la convocation, est constitutif d'une atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer à l'assemblée générale.
Cela a occasionné un grief à M. [S], entraînant la nullité de l'assemblée générale du 26 février 2021, qui ne saurait être couverte par la possibilité d'avoir recours au vote par correspondance pour M. [S].
Il a été en effet privé de la possibilité de participer physiquement en présentiel, alors même que d'autres ont pu le faire, en violation des modalités prévues par la convocation.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce que M. [S] a été débouté de sa demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021.
Elle sera déclarée nulle.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 et du décret du 28 décembre 2020.
Par ailleurs, l'article 700 du code de procédure dispose que, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a condamné condamné M. [S] à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Succombant, syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], pris sera condamné à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il serait inéquitable de laisser à M. [S] la charge de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ce dernier sera débouté de sa demande formulé sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire,
La cour
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] (06), en date du 26 février 2021 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [S], la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente