CA Montpellier, 5e ch. civ., 30 juin 2026, n° 23/03410
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03410 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4D6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2023
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 20/03648
APPELANTE :
Madame [G] [P]
née le 03 Avril 1960 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndic de copropriété [Adresse 2] est représenté par le syndic la SARL [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Madame Florence FERRANET, Conseillère désignée par ordonnance en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [G] [P] est propriétaire d'un appartement composant le lot n°11 de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 3], qu'elle loue depuis plusieurs années dans le cadre de locations de courte durée.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2020, les résolutions n°20-1 à 20-7, portant sur l'arrêt de l'activité de location de Mme [G] [P] et sur l'autorisation d'ester en justice à son encontre, ont été adoptées.
Par acte du 4 septembre 2020, Mme [G] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à Montpellier devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 dans son intégralité et subsidiairement, l'annulation de ses résolutions 20-1 à 20-7.
Le jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :
Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture au 17 avril 2023 ;
Déboute Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions :
Condamne Mme [G] [P] aux dépens, dont distraction au profit de M. [J] ;
Condamne Mme [G] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020, le premier juge rejette les moyens de nullité soulevés par Mme [G] [P]. A ce titre, il constate que la régularité de l'élection du président de séance est justifiée par le procès-verbal qui indique que M. [K] [T] a été élu président de séance dès l'ouverture de celle-ci, de sorte que neuf copropriétaires présents ou représentés ont voté en faveur de son élection.
Il relève également que ce même document mentionne la distribution du pouvoir en blanc de la SCI France Boutique 2 à Mme [D] [R] par le président élu, portant le nombre de copropriétaires présents ou représentés à 10, soit 954 voix.
Il rappelle enfin que les articles 815-3, 1432 et 1540 du code civil font expressément application du principe du mandat tacite en matière d'indivision et de régimes matrimoniaux pour les actes d'administration. Sur ce point, il retient qu'il est admis de recourir à la notion de mandat tacite en matière de lot indivis, de sorte qu'en vertu de l'article 22-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] [E] [V] a pu déléguer son droit de vote à M. [K] [T].
Le premier juge rejette enfin la demande d'annulation des résolutions 20-1 à 20-7 de l'assemblée générale du 7 juillet 2020, en ce qu'elles ont pour seul objectif de connaître l'avis des copropriétaires sur la destination du lot appartenant à Mme [G] [P] et ne constituent donc pas une prise de décision définitive susceptible d'annulation.
Il rappelle également que l'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale d'ester en justice n'est que le préalable nécessaire pour que la copropriété puisse valablement ester en justice. En ce sens, il considère que c'est sans abus de droit ni erreur d'appréciation que l'assemblée générale a autorisé la mise en 'uvre d'une telle procédure.
Mme [G] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 juillet 2023.
Par ordonnance du 24 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré recevable l'appel formulé par Mme [G] [P] ainsi que les conclusions au fond déposées le 3 octobre 2023 par celle-ci.
La clôture a été ordonnée le 22 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES.
Dans les dernières conclusions de Mme [G] [P], notifiées par RPVA le 15 avril 2026, il est demandé à la cour de :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;
Prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 20 juillet 2020 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] ;
Subsidiairement :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;
Prononcer la nullité de l'intégralité des résolutions adoptées sous l'intitulé «résolution n°20 » par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] le 7 Juillet 2020, à savoir :
Annulation de la résolution n°20-1 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été ordonné à Mme [G] [P] de cesser, dans son appartement, toute activité de location meublée de tourisme de courte durée,
Annulation de la résolution n°20-2 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure, et toute disposition utile en cas d'infractions à l'interdiction de location meublée touristique,
Annulation de la résolution n°20-3 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic d'ester si besoin en justice contre Mme [G] [P],
Annulation de la résolution n°20-4 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic, en cas de contestation par Mme [G] [P] de la résolution de l'assemblée générale d'interdiction de location meublée touristique,
Annulation de la résolution n°20-5 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic de solliciter l'assurance de protection juridique,
Annulation de la résolution n°20-6 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic d'appeler les sommes auprès des copropriétaires dès leur éligibilité,
En tout état de cause :
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale, et s'agissant de la distribution du pouvoir de la SCI France Boutique 2, l'appelante relève la contradiction existante entre la mention portée dès l'ouverture de séance selon laquelle Mme [D] [R] détenait le pouvoir de la SCI France Boutique 2 et celle portée sur la résolution n°1 selon laquelle il est indiqué : « distribution du pouvoir de SCI France Boutique 2 (167) au président de séance qui le redistribue, ce qui porte les voix à 954 ».
L'appelante en déduit qu'à l'ouverture de séance, il n'y avait pas 10 copropriétaires totalisant 954 voix mais seulement 9 représentant 787 voix. Cette discordance rend l'élection du président de séance irrégulière. En présence d'un bureau composé en contradiction des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il en résulte, selon Mme [P], la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble. Elle s'interroge encore sur les raisons ayant conduit à distribuer un pouvoir au président de séance qui l'a lui-même redistribué.
S'agissant de l'irrégularité des pouvoirs, elle rappelle que M. [T] représentait trois copropriétaires dont l'indivision [E]. A cet égard, l'appelante relève que ce pouvoir a été signé uniquement par Mme [V] [E], dont il n'est pas démontré sa capacité à représenter l'indivision [E], en sorte que le pouvoir concernant l'indivision ne répond pas aux conditions légales et est irrégulier rendant l'assemblée générale nulle.
A titre subsidiaire, l'appelante sollicite l'annulation de diverses résolutions.
Elle fait valoir que sous l'intitulé « résolution n°20 », il a été procédé au vote de 6 résolutions fondées sur le même fait en lien avec la location de courte durée et sur son interdiction conduisant nécessairement le syndic à engager une action, ce qui ne transparaît pas au vu du découpage du vote et de la multitude des points abordés. Or, selon elle, une seule résolution aurait dû être proposée au vote et aurait dû porter sur une autorisation donnée au syndic d'ester en justice. Elle en déduit que dans un tel contexte, le vote pouvait être différent, ce qui justifie l'annulation de la résolution.
S'agissant de l'activité de loueur en meublé au regard du règlement de copropriété, l'appelante prétend que ce type de location est toléré sous le respect de certaines dispositions tenant à l'occupation bourgeoise de l'immeuble et son occupation par des locataires de bonnes m'urs. Elle ajoute que la location meublée de courte durée n'est pas interdite pas le règlement et qu'interdire une telle activité conduit à porter atteinte à son droit de propriété, ce qui justifie l'annulation de la résolution.
Pour finir, elle dénonce l'absence de preuve de troubles anormaux du voisinage induits par cette location de courte durée rappelant que le lot litigieux était par le passé occupé par un cabinet médical occasionnant de nombreuses allées et venues.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, il est demandé à la cour de :
Rejeter toutes les demandes de Mme [G] [P] ;
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 15 juin 2023 en toutes ses dispositions ;
Condamner en cause d'appel Mme [G] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure, au profit de l'avocat du syndicat par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires soutient que l'énonciation dès le début de l'assemblée dans le procès-verbal des copropriétaires présents, représentés ou absents ne peut justifier au visa de l'article 17 du décret 17 mars 1967 l'annulation de cette assemblée, qui n'est prévue que pour la feuille de présence. Il n'existe aucune irrégularité relative à la distribution du pouvoir de la SCI France Boutique 2.
Sur l'irrégularité du pouvoir donné à M [T] et Mme [R], l'intimé soutient que la distribution des pouvoirs respecte les conditions posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et encore s'agissant du pouvoir donné par l'indivision [E] pour lequel les indivisaires sont réputés tacitement d'accord lorsque l'un d'entre eux représente les autres à l'assemblée en sorte que celui-ci peut déléguer son droit de vote sans difficulté à un autre mandataire comme le prévoit l'article 23.
Sur la demande d'annulation des résolutions 20-1 à 20-7, l'intimé expose que ces résolutions se rapportent à la même situation qui justifie néanmoins une prise de plusieurs décisions ce qui les rend recevables.
S'agissant de l'illicéité de la location de courte durée, l'intimé soutient que cette activité contrevient au règlement de copropriété et notamment à la clause d'occupation bourgeoise rappelant au besoin que l'appartement se situe dans une résidence de belle facture composée de plusieurs lots d'habitation et seulement de 2 lots commerciaux, situés en rez-de-chaussée donnant sur la rue. L'intimé précise encore que les copropriétaires se plaignent du trouble occasionné par l'activité de location de tourisme de courte durée exercée par Mme [P].
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020
Au soutien de sa demande d'annulation, Mme [G] [P] se prévaut de nombreuses irrégularités tenant en premier lieu à la désignation du président de séance, en raison d'incohérences entre les mentions portées dans le préambule du procès-verbal et celles figurant à la résolution n°1, et en second lieu à la validité de certains pouvoirs qui ont été comptabilisés dans les opérations de vote.
L'article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 du présent décret, son président et, s'il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs ».
L'article 15-1 énonce : « Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical ou à défaut à un membre du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale ».
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 que sont mentionnés en préambule le nombre de copropriétaires présents au nombre de 3, le nombre de copropriétaires représentés au nombre de 7 et le nombre de copropriétaires absents au nombre d'1, avec cette précision qu'il y a 10 copropriétaires présents ou représentés totalisant 954 voix délibératives sur 1004. Il est encore indiqué que Mme [R] détient la procuration de la SCI France Boutique 2.
Cette simple mention figurant en début de procès-verbal ne peut à elle seule justifier la nullité de l'assemblée générale dans la mesure où les opérations de vote sont conformes aux prescriptions énoncées aux articles susvisés.
Il a été en effet procédé en premier lieu à l'élection du président de l'assemblée générale en la personne de M. [K] [T] par 9 copropriétaires représentant 787 voix délibératives, à la suite de laquelle le pouvoir de la SCI France Boutique 2 a été donné au président de séance qui le redistribue comme le prévoit l'article 15-1 susvisé.
Il n'y a pas d'incohérence entre la mention dans le préambule de la présence de 10 copropriétaires, et l'élection du président de séance par 9 copropriétaires, le nombre de votants fixé à 10 ne pouvant être atteint qu'après la distribution du pouvoir. Il n'y pas non plus d'erreur liée à la mention dans le préambule de la possession par Mme [R] d'un pouvoir dès lors qu'il est acquis que sa remise a suivi la désignation du président de séance ce qui est conforme aux prescriptions de l'article 15-1 susvisé.
Aucune irrégularité n'est encourue sur ces points.
S'agissant du mandat confié par Mme [E] au nom de l'indivision [E], comme l'a justement indiqué le premier juge, le recours au mandat tacite est admis en présence d'un lot indivis s'agissant d'un simple acte d'administration.
Aucune irrégularité n'est encourue à ce titre.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les moyens présentés au soutien de la demande d'annulation de l'assemblée générale dans sa totalité.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°20
La résolution n° 20, votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2020, remise en cause par Mme [P] est libellée comme suit :
- « Résolution n°20 : Arrêt de l'activité de Mme [P] de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb et autorisation d'ester en justice au syndic.
Exposé :
Après des échanges de lettres recommandées entre les syndics successifs et Mme [P] pour obtenir l'arrêt de l'activité de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb dans son appartement situé au 2ème étage (lot 11), il a été demandé par le conseil syndical d'engager une procédure précontentieuse à l'encontre de cette copropriétaire. En réponse à la lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2019 de mise en demeure adressée à l'intéressée, cette dernière a maintenu sa position selon un courrier de son conseil.
En conséquence, après que le syndic et que le conseil syndical se soient assurés de la prise en charge des honoraires par l'assurance protection juridique de la copropriété (soit 2.908,80 euros sur des honoraires de 3.600 euros TTC), l'assemblée est invitée à se prononcer sur le respect par tous les copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble à destination bourgeoise comprenant des appartements qui ne peuvent être affectés à une activité commerciale et des magasins qui exercent leurs activités exclusivement au rez-de-chaussée et donnant sur la [Adresse 5] [Adresse 6] de sorte que la location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre dans les appartements de l'immeuble est contraire aux dispositions impératives du règlement de copropriété, toute location meublée de tourisme, au titre du trouble anormal du voisinage également, portant atteinte à la destination de l'immeuble, aux droits des autres copropriétaires et notamment à leur tranquillité et à leur sécurité et aux parties communes de l'immeuble.
1) L'assemblée générale ordonne à Madame [P] de cesser immédiatement dans son appartement toute activité de location meublé de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage.
2) L'assemblée générale donne mandat au syndic qui a le devoir d'exécuter toute résolution de l'assemblée, de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure et disposition utiles en cas d'infraction à l'interdiction de location de meublée touristique prononcée constatée par lui-même que par un ou plusieurs copropriétaires ou tout tiers ;
3) L'assemblée générale donne mandat au syndic d'ester si besoin en justice contre Mme [P] et de représenter le syndicat devant toutes les juridictions notamment civiles et pénales, et de faire appel aux conseils et services de tout professionnel en relation avec l'interdiction de location meublé touristique votée ;
4) L'Assemblée Générale donne mandat au syndic en cas de contestation de Mme [P] de la résolution de l'assemblée d'interdiction de location meublée touristique ou de l'assemblée de représenter en justice le syndicat devant la juridiction chargée de la contestation et à cette même fin de faire appel aux services de tout professionnel nécessaire pour la défense des intérêts du syndicat ;
5) L'assemblée générale donne mandat au syndic de solliciter l'assurance de protection juridique de la copropriété la prise en charge des honoraires et vote une dépense de 700 euros TTC au titre du solde, la différence étant payée par l'assurance, comme déjà indiqué ;
6) L'assemblée générale demande au syndic d'appeler les sommes auprès des copropriétaires dès leur exigibilité selon la clé de répartition des tantièmes généraux et aux dates suivantes ;
7) L'assemblée générale prend acte de ce que le syndic rendra compte de la résolution de l'interdiction votée au conseil syndical et encore lors de la prochaine assemblée aux copropriétaires et que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ».
Le premier juge a considéré, « nonobstant la rédaction hasardeuse de la résolution n°20 et la multitude des points abordés, qu'aucun de ces points ne constitue une prise de décision définitive susceptible d'annulation' » pour rejeter la demande d'annulation présentée par Mme [P] sans procéder à aucun examen au fond.
La résolution n°20 comporte plusieurs sous-parties, qui ont chacune donné lieu à un vote.
Si le vote a été morcelé, il a néanmoins permis de répondre à chacun des points évoqués et il ne peut être considéré que les copropriétaires n'ont pas été clairement informés du sens de leur vote, les questions soumises à leur appréciation étant libellées de manière claire et précise.
Il s'ensuit que la rédaction de la résolution n°20 n'a pas dénaturé le sens du vote.
Par ailleurs, la résolution litigieuse a soumis à l'assemblée générale l'examen de questions qui ont donné, par leur vote, à diverses prises de décisions dont le bien-fondé doit nécessairement donné lieu à une appréciation de la cour. Il ne peut être de ce fait retenu que les points abordés ne constituent pas une prise de décision alors qu'aux termes de l'adoption de la résolution n°20, il a été décidé de l'arrêt de l'activité de location de courte durée opposable à Mme [P] ou encore de l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice.
La décision déférée sera infirmée de ce chef.
S'agissant du bien-fondé de la résolution, il convient de relever que seules les résolutions n° 20-1 et 20-2, en lien avec l'interdiction de location meublée touristique, peuvent faire l'objet d'une annulation.
Les quatre autres résolutions n°20-3 à 20-6 autorisent le syndic à représenter les intérêts de la copropriété devant toutes les juridictions sur la question de l'interdiction de location meublée touristique et des modalités de financement de l'action en justice, ce qui est le cas dans la présente instance. Ces résolutions ne sauraient en conséquence être annulées.
S'agissant des résolutions n°20-1 et 20-2, se pose la question de la validité de « toute activité de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage ».
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l'article 2 dudit règlement ainsi rédigées : « La maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie d'une nature quelconque'toutefois les appartements pourront être affectés aux études d'officier public ou ministériel, cabinet d'ingénieur, avocat, médecin' ne changeant pas la destination bourgeoise de l'immeuble, recevant des visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées ».
Selon lui, l'occupation bourgeoise de l'immeuble s'oppose à la mise en place de location de meublée courte durée s'agissant des appartements situés dans une résidence de qualité composée seulement de deux lots commerciaux, car ces locations induisent des nuisances dont se plaignent les copropriétaires.
Mme [P] considère en revanche que son activité est régulière précisant en effet que le règlement de copropriété autorise la location ou la sous-location meublée de tout ou partie à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie ou m'urs, qu'ils observent le règlement et le caractère bourgeois de l'immeuble. Elle ajoute qu'elle ne propose aucune prestation de service associée à la location de son appartement et produit l'attestation de Mmes [W] et [A] qui confirment l'absence de nuisances ou troubles générés par la location dudit logement.
Il n'est nullement contesté que l'appartement de Mme [P] fait l'objet de location meublée de courte durée.
Le règlement de copropriété n'interdit pas de manière expresse la location de courte durée et il autorise la location ou sous-location meublée, dans la mesure où les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie ou m'urs, qu'ils observent le règlement et le caractère bourgeois de l'immeuble.
En premier lieu, il convient de préciser que la location de courte durée réalisée par Mme [P] n'est pas une activité commerciale de nature à affecter la destination du lot, ce qui pourrait méconnaître le règlement de copropriété.
Selon une réponse ministérielle, une location en meublé n'est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu'elle ne s'exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile ( Rép. min. n° 97541 : JOAN 21 mars 2017, p. 2459 ).
De même, dans un arrêt rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation en date du 25 janvier 2025 (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n°22-21.455), il a été dit que la destination bourgeoise de l'immeuble en copropriété n'interdit pas, par principe, le fait de louer un lot en meublé de tourisme, cette activité n'étant pas par nature commerciale, sauf en cas de fourniture de services para-hôteliers,
Autrement dit, dès lors que l'activité exercée n'est accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, cette activité n'est pas de nature commerciale, ce qui peut la rendre conforme à la destination d'habitation figurant dans le règlement de copropriété, ce qui est le cas en l'espèce, Mme [P] ne proposant aucune fourniture de services para-hôteliers.
Il en résulte que la mise en location de l'appartement de Mme [P] en meublé de courte durée n'est pas incompatible avec le règlement de copropriété, cette activité n'étant pas par nature commerciale.
En second lieu, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que cette activité contrevient à la destination bourgeoise de l'immeuble.
En effet, en l'absence de pièces attestant de nuisances et troubles particuliers et répétés portant atteinte à la tranquillité des autres occupants, qui ne peut se déduire du seul constat de la mise en 'uvre de locations de courte durée, il convient de constater que l'activité exercée par Mme [P] ne porte pas atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble et ne créé pas de trouble anormal du voisinage.
Il s'ensuit que l'assemblée générale ne pouvait d'une part ordonner « à Madame [P] de cesser immédiatement dans son appartement toute activité de location meublé de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage » et d'autre part donner « mandat au syndic qui a le devoir d'exécuter toute résolution de l'assemblée, de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure et disposition utiles en cas d'infraction à l'interdiction de location de meublé touristique prononcée constatée par lui-même que par un ou plusieurs copropriétaires ou tout tiers ».
Il convient en conséquence de prononcer l'annulation des résolutions 20-1 et 20-2 prises lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2020.
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d'infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'intimé supportera les dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], au paiement de la somme de 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a écarté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 et ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande introduite par Mme [G] [P] tendant à obtenir la nullité de l'intégralité des résolutions adoptées sous l'intitulé «résolution n°20 » par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] le 7 Juillet 2020,
Prononce l'annulation des résolutions 20-1 et 20-2 prises lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2020,
Déboute Mme [G] [P] du surplus de ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], à payer à Mme [G] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le déboute de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière Le président
5e chambre civile
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03410 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4D6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2023
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 20/03648
APPELANTE :
Madame [G] [P]
née le 03 Avril 1960 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndic de copropriété [Adresse 2] est représenté par le syndic la SARL [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Madame Florence FERRANET, Conseillère désignée par ordonnance en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [G] [P] est propriétaire d'un appartement composant le lot n°11 de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 3], qu'elle loue depuis plusieurs années dans le cadre de locations de courte durée.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2020, les résolutions n°20-1 à 20-7, portant sur l'arrêt de l'activité de location de Mme [G] [P] et sur l'autorisation d'ester en justice à son encontre, ont été adoptées.
Par acte du 4 septembre 2020, Mme [G] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à Montpellier devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 dans son intégralité et subsidiairement, l'annulation de ses résolutions 20-1 à 20-7.
Le jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :
Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture au 17 avril 2023 ;
Déboute Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions :
Condamne Mme [G] [P] aux dépens, dont distraction au profit de M. [J] ;
Condamne Mme [G] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020, le premier juge rejette les moyens de nullité soulevés par Mme [G] [P]. A ce titre, il constate que la régularité de l'élection du président de séance est justifiée par le procès-verbal qui indique que M. [K] [T] a été élu président de séance dès l'ouverture de celle-ci, de sorte que neuf copropriétaires présents ou représentés ont voté en faveur de son élection.
Il relève également que ce même document mentionne la distribution du pouvoir en blanc de la SCI France Boutique 2 à Mme [D] [R] par le président élu, portant le nombre de copropriétaires présents ou représentés à 10, soit 954 voix.
Il rappelle enfin que les articles 815-3, 1432 et 1540 du code civil font expressément application du principe du mandat tacite en matière d'indivision et de régimes matrimoniaux pour les actes d'administration. Sur ce point, il retient qu'il est admis de recourir à la notion de mandat tacite en matière de lot indivis, de sorte qu'en vertu de l'article 22-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] [E] [V] a pu déléguer son droit de vote à M. [K] [T].
Le premier juge rejette enfin la demande d'annulation des résolutions 20-1 à 20-7 de l'assemblée générale du 7 juillet 2020, en ce qu'elles ont pour seul objectif de connaître l'avis des copropriétaires sur la destination du lot appartenant à Mme [G] [P] et ne constituent donc pas une prise de décision définitive susceptible d'annulation.
Il rappelle également que l'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale d'ester en justice n'est que le préalable nécessaire pour que la copropriété puisse valablement ester en justice. En ce sens, il considère que c'est sans abus de droit ni erreur d'appréciation que l'assemblée générale a autorisé la mise en 'uvre d'une telle procédure.
Mme [G] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 juillet 2023.
Par ordonnance du 24 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré recevable l'appel formulé par Mme [G] [P] ainsi que les conclusions au fond déposées le 3 octobre 2023 par celle-ci.
La clôture a été ordonnée le 22 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES.
Dans les dernières conclusions de Mme [G] [P], notifiées par RPVA le 15 avril 2026, il est demandé à la cour de :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;
Prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 20 juillet 2020 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] ;
Subsidiairement :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] [P] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;
Prononcer la nullité de l'intégralité des résolutions adoptées sous l'intitulé «résolution n°20 » par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] le 7 Juillet 2020, à savoir :
Annulation de la résolution n°20-1 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été ordonné à Mme [G] [P] de cesser, dans son appartement, toute activité de location meublée de tourisme de courte durée,
Annulation de la résolution n°20-2 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure, et toute disposition utile en cas d'infractions à l'interdiction de location meublée touristique,
Annulation de la résolution n°20-3 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic d'ester si besoin en justice contre Mme [G] [P],
Annulation de la résolution n°20-4 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic, en cas de contestation par Mme [G] [P] de la résolution de l'assemblée générale d'interdiction de location meublée touristique,
Annulation de la résolution n°20-5 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic de solliciter l'assurance de protection juridique,
Annulation de la résolution n°20-6 de l'assemblée générale en vertu de laquelle il a été donné mandat au syndic d'appeler les sommes auprès des copropriétaires dès leur éligibilité,
En tout état de cause :
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale, et s'agissant de la distribution du pouvoir de la SCI France Boutique 2, l'appelante relève la contradiction existante entre la mention portée dès l'ouverture de séance selon laquelle Mme [D] [R] détenait le pouvoir de la SCI France Boutique 2 et celle portée sur la résolution n°1 selon laquelle il est indiqué : « distribution du pouvoir de SCI France Boutique 2 (167) au président de séance qui le redistribue, ce qui porte les voix à 954 ».
L'appelante en déduit qu'à l'ouverture de séance, il n'y avait pas 10 copropriétaires totalisant 954 voix mais seulement 9 représentant 787 voix. Cette discordance rend l'élection du président de séance irrégulière. En présence d'un bureau composé en contradiction des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il en résulte, selon Mme [P], la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble. Elle s'interroge encore sur les raisons ayant conduit à distribuer un pouvoir au président de séance qui l'a lui-même redistribué.
S'agissant de l'irrégularité des pouvoirs, elle rappelle que M. [T] représentait trois copropriétaires dont l'indivision [E]. A cet égard, l'appelante relève que ce pouvoir a été signé uniquement par Mme [V] [E], dont il n'est pas démontré sa capacité à représenter l'indivision [E], en sorte que le pouvoir concernant l'indivision ne répond pas aux conditions légales et est irrégulier rendant l'assemblée générale nulle.
A titre subsidiaire, l'appelante sollicite l'annulation de diverses résolutions.
Elle fait valoir que sous l'intitulé « résolution n°20 », il a été procédé au vote de 6 résolutions fondées sur le même fait en lien avec la location de courte durée et sur son interdiction conduisant nécessairement le syndic à engager une action, ce qui ne transparaît pas au vu du découpage du vote et de la multitude des points abordés. Or, selon elle, une seule résolution aurait dû être proposée au vote et aurait dû porter sur une autorisation donnée au syndic d'ester en justice. Elle en déduit que dans un tel contexte, le vote pouvait être différent, ce qui justifie l'annulation de la résolution.
S'agissant de l'activité de loueur en meublé au regard du règlement de copropriété, l'appelante prétend que ce type de location est toléré sous le respect de certaines dispositions tenant à l'occupation bourgeoise de l'immeuble et son occupation par des locataires de bonnes m'urs. Elle ajoute que la location meublée de courte durée n'est pas interdite pas le règlement et qu'interdire une telle activité conduit à porter atteinte à son droit de propriété, ce qui justifie l'annulation de la résolution.
Pour finir, elle dénonce l'absence de preuve de troubles anormaux du voisinage induits par cette location de courte durée rappelant que le lot litigieux était par le passé occupé par un cabinet médical occasionnant de nombreuses allées et venues.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, il est demandé à la cour de :
Rejeter toutes les demandes de Mme [G] [P] ;
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 15 juin 2023 en toutes ses dispositions ;
Condamner en cause d'appel Mme [G] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure, au profit de l'avocat du syndicat par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires soutient que l'énonciation dès le début de l'assemblée dans le procès-verbal des copropriétaires présents, représentés ou absents ne peut justifier au visa de l'article 17 du décret 17 mars 1967 l'annulation de cette assemblée, qui n'est prévue que pour la feuille de présence. Il n'existe aucune irrégularité relative à la distribution du pouvoir de la SCI France Boutique 2.
Sur l'irrégularité du pouvoir donné à M [T] et Mme [R], l'intimé soutient que la distribution des pouvoirs respecte les conditions posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et encore s'agissant du pouvoir donné par l'indivision [E] pour lequel les indivisaires sont réputés tacitement d'accord lorsque l'un d'entre eux représente les autres à l'assemblée en sorte que celui-ci peut déléguer son droit de vote sans difficulté à un autre mandataire comme le prévoit l'article 23.
Sur la demande d'annulation des résolutions 20-1 à 20-7, l'intimé expose que ces résolutions se rapportent à la même situation qui justifie néanmoins une prise de plusieurs décisions ce qui les rend recevables.
S'agissant de l'illicéité de la location de courte durée, l'intimé soutient que cette activité contrevient au règlement de copropriété et notamment à la clause d'occupation bourgeoise rappelant au besoin que l'appartement se situe dans une résidence de belle facture composée de plusieurs lots d'habitation et seulement de 2 lots commerciaux, situés en rez-de-chaussée donnant sur la rue. L'intimé précise encore que les copropriétaires se plaignent du trouble occasionné par l'activité de location de tourisme de courte durée exercée par Mme [P].
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020
Au soutien de sa demande d'annulation, Mme [G] [P] se prévaut de nombreuses irrégularités tenant en premier lieu à la désignation du président de séance, en raison d'incohérences entre les mentions portées dans le préambule du procès-verbal et celles figurant à la résolution n°1, et en second lieu à la validité de certains pouvoirs qui ont été comptabilisés dans les opérations de vote.
L'article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 du présent décret, son président et, s'il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs ».
L'article 15-1 énonce : « Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical ou à défaut à un membre du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale ».
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 que sont mentionnés en préambule le nombre de copropriétaires présents au nombre de 3, le nombre de copropriétaires représentés au nombre de 7 et le nombre de copropriétaires absents au nombre d'1, avec cette précision qu'il y a 10 copropriétaires présents ou représentés totalisant 954 voix délibératives sur 1004. Il est encore indiqué que Mme [R] détient la procuration de la SCI France Boutique 2.
Cette simple mention figurant en début de procès-verbal ne peut à elle seule justifier la nullité de l'assemblée générale dans la mesure où les opérations de vote sont conformes aux prescriptions énoncées aux articles susvisés.
Il a été en effet procédé en premier lieu à l'élection du président de l'assemblée générale en la personne de M. [K] [T] par 9 copropriétaires représentant 787 voix délibératives, à la suite de laquelle le pouvoir de la SCI France Boutique 2 a été donné au président de séance qui le redistribue comme le prévoit l'article 15-1 susvisé.
Il n'y a pas d'incohérence entre la mention dans le préambule de la présence de 10 copropriétaires, et l'élection du président de séance par 9 copropriétaires, le nombre de votants fixé à 10 ne pouvant être atteint qu'après la distribution du pouvoir. Il n'y pas non plus d'erreur liée à la mention dans le préambule de la possession par Mme [R] d'un pouvoir dès lors qu'il est acquis que sa remise a suivi la désignation du président de séance ce qui est conforme aux prescriptions de l'article 15-1 susvisé.
Aucune irrégularité n'est encourue sur ces points.
S'agissant du mandat confié par Mme [E] au nom de l'indivision [E], comme l'a justement indiqué le premier juge, le recours au mandat tacite est admis en présence d'un lot indivis s'agissant d'un simple acte d'administration.
Aucune irrégularité n'est encourue à ce titre.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les moyens présentés au soutien de la demande d'annulation de l'assemblée générale dans sa totalité.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°20
La résolution n° 20, votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2020, remise en cause par Mme [P] est libellée comme suit :
- « Résolution n°20 : Arrêt de l'activité de Mme [P] de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb et autorisation d'ester en justice au syndic.
Exposé :
Après des échanges de lettres recommandées entre les syndics successifs et Mme [P] pour obtenir l'arrêt de l'activité de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb dans son appartement situé au 2ème étage (lot 11), il a été demandé par le conseil syndical d'engager une procédure précontentieuse à l'encontre de cette copropriétaire. En réponse à la lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2019 de mise en demeure adressée à l'intéressée, cette dernière a maintenu sa position selon un courrier de son conseil.
En conséquence, après que le syndic et que le conseil syndical se soient assurés de la prise en charge des honoraires par l'assurance protection juridique de la copropriété (soit 2.908,80 euros sur des honoraires de 3.600 euros TTC), l'assemblée est invitée à se prononcer sur le respect par tous les copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble à destination bourgeoise comprenant des appartements qui ne peuvent être affectés à une activité commerciale et des magasins qui exercent leurs activités exclusivement au rez-de-chaussée et donnant sur la [Adresse 5] [Adresse 6] de sorte que la location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre dans les appartements de l'immeuble est contraire aux dispositions impératives du règlement de copropriété, toute location meublée de tourisme, au titre du trouble anormal du voisinage également, portant atteinte à la destination de l'immeuble, aux droits des autres copropriétaires et notamment à leur tranquillité et à leur sécurité et aux parties communes de l'immeuble.
1) L'assemblée générale ordonne à Madame [P] de cesser immédiatement dans son appartement toute activité de location meublé de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage.
2) L'assemblée générale donne mandat au syndic qui a le devoir d'exécuter toute résolution de l'assemblée, de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure et disposition utiles en cas d'infraction à l'interdiction de location de meublée touristique prononcée constatée par lui-même que par un ou plusieurs copropriétaires ou tout tiers ;
3) L'assemblée générale donne mandat au syndic d'ester si besoin en justice contre Mme [P] et de représenter le syndicat devant toutes les juridictions notamment civiles et pénales, et de faire appel aux conseils et services de tout professionnel en relation avec l'interdiction de location meublé touristique votée ;
4) L'Assemblée Générale donne mandat au syndic en cas de contestation de Mme [P] de la résolution de l'assemblée d'interdiction de location meublée touristique ou de l'assemblée de représenter en justice le syndicat devant la juridiction chargée de la contestation et à cette même fin de faire appel aux services de tout professionnel nécessaire pour la défense des intérêts du syndicat ;
5) L'assemblée générale donne mandat au syndic de solliciter l'assurance de protection juridique de la copropriété la prise en charge des honoraires et vote une dépense de 700 euros TTC au titre du solde, la différence étant payée par l'assurance, comme déjà indiqué ;
6) L'assemblée générale demande au syndic d'appeler les sommes auprès des copropriétaires dès leur exigibilité selon la clé de répartition des tantièmes généraux et aux dates suivantes ;
7) L'assemblée générale prend acte de ce que le syndic rendra compte de la résolution de l'interdiction votée au conseil syndical et encore lors de la prochaine assemblée aux copropriétaires et que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ».
Le premier juge a considéré, « nonobstant la rédaction hasardeuse de la résolution n°20 et la multitude des points abordés, qu'aucun de ces points ne constitue une prise de décision définitive susceptible d'annulation' » pour rejeter la demande d'annulation présentée par Mme [P] sans procéder à aucun examen au fond.
La résolution n°20 comporte plusieurs sous-parties, qui ont chacune donné lieu à un vote.
Si le vote a été morcelé, il a néanmoins permis de répondre à chacun des points évoqués et il ne peut être considéré que les copropriétaires n'ont pas été clairement informés du sens de leur vote, les questions soumises à leur appréciation étant libellées de manière claire et précise.
Il s'ensuit que la rédaction de la résolution n°20 n'a pas dénaturé le sens du vote.
Par ailleurs, la résolution litigieuse a soumis à l'assemblée générale l'examen de questions qui ont donné, par leur vote, à diverses prises de décisions dont le bien-fondé doit nécessairement donné lieu à une appréciation de la cour. Il ne peut être de ce fait retenu que les points abordés ne constituent pas une prise de décision alors qu'aux termes de l'adoption de la résolution n°20, il a été décidé de l'arrêt de l'activité de location de courte durée opposable à Mme [P] ou encore de l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice.
La décision déférée sera infirmée de ce chef.
S'agissant du bien-fondé de la résolution, il convient de relever que seules les résolutions n° 20-1 et 20-2, en lien avec l'interdiction de location meublée touristique, peuvent faire l'objet d'une annulation.
Les quatre autres résolutions n°20-3 à 20-6 autorisent le syndic à représenter les intérêts de la copropriété devant toutes les juridictions sur la question de l'interdiction de location meublée touristique et des modalités de financement de l'action en justice, ce qui est le cas dans la présente instance. Ces résolutions ne sauraient en conséquence être annulées.
S'agissant des résolutions n°20-1 et 20-2, se pose la question de la validité de « toute activité de location meublée de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage ».
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l'article 2 dudit règlement ainsi rédigées : « La maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie d'une nature quelconque'toutefois les appartements pourront être affectés aux études d'officier public ou ministériel, cabinet d'ingénieur, avocat, médecin' ne changeant pas la destination bourgeoise de l'immeuble, recevant des visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées ».
Selon lui, l'occupation bourgeoise de l'immeuble s'oppose à la mise en place de location de meublée courte durée s'agissant des appartements situés dans une résidence de qualité composée seulement de deux lots commerciaux, car ces locations induisent des nuisances dont se plaignent les copropriétaires.
Mme [P] considère en revanche que son activité est régulière précisant en effet que le règlement de copropriété autorise la location ou la sous-location meublée de tout ou partie à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie ou m'urs, qu'ils observent le règlement et le caractère bourgeois de l'immeuble. Elle ajoute qu'elle ne propose aucune prestation de service associée à la location de son appartement et produit l'attestation de Mmes [W] et [A] qui confirment l'absence de nuisances ou troubles générés par la location dudit logement.
Il n'est nullement contesté que l'appartement de Mme [P] fait l'objet de location meublée de courte durée.
Le règlement de copropriété n'interdit pas de manière expresse la location de courte durée et il autorise la location ou sous-location meublée, dans la mesure où les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie ou m'urs, qu'ils observent le règlement et le caractère bourgeois de l'immeuble.
En premier lieu, il convient de préciser que la location de courte durée réalisée par Mme [P] n'est pas une activité commerciale de nature à affecter la destination du lot, ce qui pourrait méconnaître le règlement de copropriété.
Selon une réponse ministérielle, une location en meublé n'est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu'elle ne s'exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile ( Rép. min. n° 97541 : JOAN 21 mars 2017, p. 2459 ).
De même, dans un arrêt rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation en date du 25 janvier 2025 (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n°22-21.455), il a été dit que la destination bourgeoise de l'immeuble en copropriété n'interdit pas, par principe, le fait de louer un lot en meublé de tourisme, cette activité n'étant pas par nature commerciale, sauf en cas de fourniture de services para-hôteliers,
Autrement dit, dès lors que l'activité exercée n'est accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, cette activité n'est pas de nature commerciale, ce qui peut la rendre conforme à la destination d'habitation figurant dans le règlement de copropriété, ce qui est le cas en l'espèce, Mme [P] ne proposant aucune fourniture de services para-hôteliers.
Il en résulte que la mise en location de l'appartement de Mme [P] en meublé de courte durée n'est pas incompatible avec le règlement de copropriété, cette activité n'étant pas par nature commerciale.
En second lieu, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que cette activité contrevient à la destination bourgeoise de l'immeuble.
En effet, en l'absence de pièces attestant de nuisances et troubles particuliers et répétés portant atteinte à la tranquillité des autres occupants, qui ne peut se déduire du seul constat de la mise en 'uvre de locations de courte durée, il convient de constater que l'activité exercée par Mme [P] ne porte pas atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble et ne créé pas de trouble anormal du voisinage.
Il s'ensuit que l'assemblée générale ne pouvait d'une part ordonner « à Madame [P] de cesser immédiatement dans son appartement toute activité de location meublé de tourisme de courte durée de type Airbnb ou autre pour violation du règlement de copropriété et pour trouble anormal de voisinage » et d'autre part donner « mandat au syndic qui a le devoir d'exécuter toute résolution de l'assemblée, de prendre avec l'avis du conseil syndical toute mesure et disposition utiles en cas d'infraction à l'interdiction de location de meublé touristique prononcée constatée par lui-même que par un ou plusieurs copropriétaires ou tout tiers ».
Il convient en conséquence de prononcer l'annulation des résolutions 20-1 et 20-2 prises lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2020.
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d'infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'intimé supportera les dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], au paiement de la somme de 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a écarté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juillet 2020 et ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande introduite par Mme [G] [P] tendant à obtenir la nullité de l'intégralité des résolutions adoptées sous l'intitulé «résolution n°20 » par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] le 7 Juillet 2020,
Prononce l'annulation des résolutions 20-1 et 20-2 prises lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2020,
Déboute Mme [G] [P] du surplus de ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], à payer à Mme [G] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le déboute de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière Le président