CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 24 juin 2026, n° 21/20461
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 JUIN 2026
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20461 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWYV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/04489
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GIV, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 490 205 184 ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
INTIMES
Monsieur [G] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
né le 05 Juillet 1971 à [Localité 4] (Inde)
Monsieur [Q] [X]
[Adresse 6]
[Localité 3]
né le 23 Avril 1948 à [Localité 5]
Madame [D] [W] épouse [X]
[Adresse 6]
[Localité 3]
née le 16 Octobre 1949 à [Localité 6]
Monsieur [U] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
né le 03 Novembre 1948 à Sri Lanka
Monsieur [B] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
né le 02 Décembre 1951 à [Localité 7] (Sri Lanka)
Madame [K] [C] épouse [I]
[Adresse 8]
[Localité 3]
née le 07 Janvier 1957 à [Localité 8] (Maroc)
Madame [Y] [F] épouse [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
née le 03 Avril 1977 à [Localité 9] (Inde)
Monsieur [R] [P]
[Adresse 9]
[Localité 3]
né le 18 Juillet 1966 à [Localité 10]
Madame [N] [V] épouse [P]
[Adresse 9]
[Localité 3]
née le 21 Février 1984 à [Localité 11] (59)
Monsieur [S] [L]
[Adresse 10]
[Localité 3]
né le 16 Décembre 1970 à [Localité 12] (Inde)
Madame [J] [A] épouse [L]
[Adresse 10]
[Localité 3]
née le 01 Juillet 1979 à [Localité 13] (Inde)
Monsieur [Z] [E]
[Adresse 11]
[Localité 3]
né le 05 Août 1974 à [Localité 14] (Togo)
Madame [M] [O]
[Adresse 12]
[Localité 3]
née le 12 Septembre 1975 à [Localité 15]
Monsieur [SA] [O]
[Adresse 12]
[Localité 3]
né le 28 Mai 1942 à [Localité 16] (Algérie)
Tous représentés par Me Richard ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
L'ensemble immobilier dénommée [Adresse 13], situé [Adresse 4] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndcia ctuel est la société par actions simplifiée Foncia Mansart.
Cet ensemble immobilier est composé de deux bâtiments collectif, A et B, donnant tous les deux sur la [Adresse 14], et, à l'arrière de ces bâtiments, deux groupes de maisons individuelles, numérotés 1 et 2, donnant sur la [Adresse 15].
La résidence est constituée de 160 lots de copropriété, les lots 1 à 146 concernent les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernent les maisons.
M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], ci après les consorts [T], sont propriétaires chacun d'une maison individuelle au sein de cet ensemble immobilier.
Lors de l'assemblée générale du 28 mars 2019, la résolution numéro 12 aux termes de laquelle ils sollicitaient l'autorisation de procéder au retrait de leurs lots de la copropriété a été rejetée.
Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2019, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] devant le tribunal pour lui demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au terme de leurs dernières écritures, pour l'essentiel, :
- d'annuler les résolutions n°12 à 17 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, à chacun, les sommes de 500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et 750 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les sommes suivantes en réparation du préjudice financier constitué par le paiement indu des charges de copropriété, jusqu'au 30 septembre 2020 :
à M. & Mme [T] : 1.824,99 €,
à M. & Mme [P] : 2.083,11 €,
à M. & Mme [L] : 1.942,85 €,
M. [E] : 1.563,22 €,
à Mmes [M] [O] et [SA] [O] : 1.780,78 €,
à M. & Mme [X] : 1.685,96 €,
à M. & Mme [H] : 1.664,92 €,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- de dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes et à demander au tribunal de:
- ordonner la remise en leur état d'origine des parties communes indûment annexées,
- condamner chacun des copropriétaires demandeur à lui payer les sommes de 1.000 € de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les demandeurs à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les demandeurs aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019,
- annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] de leurs demandes de dommages et intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de remise en état des parties communes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] aux dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] à payer à M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. et Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] & Mme [I] une somme totale de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera en conséquence répartie entre les autres copropriétaires,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] sise [Adresse 18] à [Localité 19] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 novembre 2021.
Par ordonnance du 12 avril 2023 le conseiller de la mise en état a :
- rejeté la demande de nullité des actes de signification de la déclaration d'appel,
- rejeté la demande de caducité de la déclaration d'appel,
- rejeté la demande de radiation de l'affaire,
- condamné in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E] et M. & Mme [O] aux dépens de l'incident,
- rejeté toute autre demande.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 février 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 16 février 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], sise [Adresse 18] à [Localité 17], appelant, invite la cour au visa de l'article 544 du code civil, à :
- déclarer M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] irrecevables à agir en annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
subsidiaire,
- débouter M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- condamner M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. e Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] à la remise en état des parties communes indûment annexées, et décrites par exploit d'huissier du 25 novembre 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] au paiement de la somme chacun de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile dépens,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- débouter M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Vu les conclusions notifiées le 19 mai 2022 par lesquelles M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 2, 3, 10-1 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun, les sommes suivantes :
500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral souffert,
350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel,
- dire qu'ils bénéficieront de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019,
- débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] de leurs demandes de réparation du préjudice financier.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 28 mars 2012
L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment :
I. ' Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. ''assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
...
II. ' Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division'.
En l'espèce, l'assemblée générale en date du 28 mars 2019 de la [Adresse 16] a rejeté la résolution numéro 12 portant sur l'autorisation de retrait du groupe des maisons n°1 composé des lots numéros 200 à 207 et le groupe de maisons n°2 composé des lots numéros 208 à 213 de la copropriété.
Les consorts [T] et autres sollicitent l'annulation de la résolution numéro 12 en arguant
de l'abus de majorité tandis que le syndicat des copropriétaires soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande d'annulation au motif que 'cette résolution ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle ne fait pas grief' et que 'l'action en annulation d'une résolution n'ayant pas été adoptée n'a aucun sens', en second lieu il objecte que la scission demandée est impossible, qu'aucune contrepartie financière n'a été proposée par les demandeurs et qu'il existe une procédure en cours à l'encontre du promoteur/constructeur.
En premier lieu la résolution n°12 de l'assemblée générale n'a pas adopté le projet de scission présenté par les consorts [T]. Ces derniers ayant voté pour leur projet de scission sont donc opposants à la décision de refus de l'assemblée. Ayant la qualité d'opposants, ils sont recevables à en solliciter l'annulation par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ils n'ont pas à justifier d'un grief pour contester la régularité de cette décision.
Par ailleurs, il est constant qu'une résolution d'assemblée générale rejetant à la majorité une
demande d'autorisation de scission est susceptible d''être annulée en cas d'abus de majorité, même si la juridiction saisie de la demande d'annulation ne peut se substituer à l'assemblée générale pour ordonner le retrait.
L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
Il ressort du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que l'ensemble immobilier [Adresse 13] comporte un premier bâtiment collectif dénommé bâtiment A, un second bâtiment collectif dénommé bâtiment B, un groupe de maisons individuelles 1 constitué de deux séries de 4 maisons, soit 8 maisons, et un groupe de maisons individuelles 2 constitué d'une série de 6 maisons. Cet ensemble immobilier est divisé en 160 lots de copropriété, les lots l à 146 concernant les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernant les maisons individuelles.
Il ressort de ce même règlement de copropriété que chacun des lots numéros 200 à 213 se compose d'une maison et 'attenants et en jouissance privative, allée d'accès à partir de la rue, aire de stationnement pour véhicules, et jardin'.
Comme l'a dit le tribunal, contrairement à soutenu par le syndicat des copropriétaires, il
ressort des plans annexés au règlement de copropriété ainsi que des plans dressés par l'expert géomètre SAS Expert Metric que la division de la propriété du sol est possible, l'existence d'un siège de servitude tel que prévu en page 70 du règlement de copropriété, sans autre précision, ne faisant pas obstacle à cette division.
La procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, opposant le syndicat des copropriétaires au promoteur constructeur, ne fait pas obstacle non plus à cette division puisque les consorts [T] et autres, sur le fondement de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 27 février 2014, ont avancé, sans être contredit, qu'ils n'étaient pas concernés par cette procédure judiciaire. Les copropriétaires ont donc adopté à l'unanimité la résolution n° 13 ainsi libellée :
'Résolution :
Décision à prendre concernant la modification des votes des résolutions n°21-1 et 21-2 de l'assemblée générale du 29 novembre 2012 : 'mandat à donner au syndic afin d'assigner au référé comme au fond devant les tribunaux compétents le promoteur, le maître d'ouvrage, l'assureur dommage ouvrage et le cas échéant les intervenants concernant toutes les non conformités de la résidence' qui a été votée suivant la clé de répartition 'charges communes générales', afin qu'elle ne concerne que les copropriétaires des bâtiments A et B et les propriétaires de parking, suivant la clé de répartition 002 'charges hors pavillons'.
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des votes exprimés. (8.032 pour/ 8.032 exprimés; 357 tantièmes abstention)'.
S'agissant de la contrepartie financière, les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort du règlement de copropriété que les jardins, allées d'accès à partir de la rue et aire de stationnement, sont des parties communes à jouissance privative, mais que le syndicat des copropriétaires n'est cependant pas fondé à opposer une absence de contrepartie financière pour s'opposer au principe de l'autorisation de scission de copropriété sollicitée en l'absence de contrepartie financière dans la mesure où celle ci est une conséquence relative aux conditions financières de la scission.
En outre, les premiers juges ont exactement énoncé qu'il ressort des appels de provisions pour charges versés aux débats par les consorts [T] et autres que des 'dépenses générales' et des 'dépenses pavillons' leur sont facturées alors qu'ils ont avancé, sans être contredit, que ces dépenses ne présentaient aucune utilité objective pour leur lot.
Il convient d'ajouter, d'une part, qu'il n'est pas contesté que les groupes de maisons n°1 et n°2 ne bénéficient d'aucun des services communs, d'aucun élément commun aux autres bâtiments (en dehors de l'installation raccordée au réseau câblé, pour laquelle l'assemblée générale du 10 mars 2022 a voté la résiliation du contrat) et n'ont aucune jouissance des autre parties communes.
D'autre part, il n'est pas davantage contesté que chacune des 14 maisons individuelles dispose de son propre accès, sa propre aire de stationnement de véhicule, sa propre entrée individuelle, ses propres raccordements (fluides et énergie) et autres, et son propre emplacement poubelles. De même, les frais d'entretien des jardins et aires de stationnement sont d'ores et déjà à la charge exclusive de chaque propriétaire des maisons.
Les premiers juges ont justement retenu que la résolution numéro 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2019 refusant le principe de la scission de la copropriété, alors que les conditions de fond et de forme de l'article 28 de la loi du l0 juillet 1965 sont remplies, est abusive en ce qu'elle traduit la volonté illégitime de la majorité des copropriétaires de s'opposer à une autonomie de gestion pour les propriétaires des 14 maisons individuelles et de leur imposer une contribution à des charges communes afférentes à des services qui ne présentent aucune
utilité objective pour leurs lots et ne profitent qu'à cette majorité.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 23 mars 2019.
Sur la demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Les consorts [T] et autres qui se bornent a faire état de débats houleux lors des assemblées générales ainsi que du refus d'adoption de leur demande de retrait, ne démontrent pas dans quelle mesure cette situation leur a causé un préjudice moral, caractérisé par une atteinte à leur affection, leur honneur ou réputation.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [T] et autres de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Sur la demande de remise en état des parties communes
Aux termes de l'article 8 de la ioi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leurjouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de cellesqui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires veille à la conservation, à l'amélioration de l'immeuble ainsi qu'à l'administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires, en se rattachant aux dispositions du règlement de copropriété ainsi qu'à un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 25 novembre 2019, sollicite la remise dans leur état d'origine de certaines parties communes.
Tout comme en première instance, le syndicat des copropriétaires ne précise cependant pas dans quelle mesure les travaux et équipements visés dans le procès-verbal s'inscrivent en
contrariété avec le règlement de la copropriété.
En outre, comme l'a dit le tribunal, le constat d'huissier n'apporte aucune précision sur la nature commune ou privative des parties photographiées, de sorte à justifier de la nécessité ou non de leur remise en état. Aucune précision n'est apportée sur les propriétaires des lots concernés par la remise en état sollicitée, alors même que certaines photographies concernent manifestement des logements collectifs et non des maisons individuelles.
La demande maintenue en appel demeure trop imprécise pour qu'il puisse y être donnée une
quelconque suite.
Il convient d'ajouter que l'assemblée générale du 19 janvier 2021 (pièce [T] n°26) a adopté les résolutions suivantes :
- n°22 : 'Autorisation aux copropriétaires ayant la jouissance des jardins d'effectuer des travaux d'installation d'abris de jardins (surface au sol maximum de 5 m²)';
- n°23 : 'Autorisation aux copropriétaires ayant la jouissance des jardins d'effectuer des travaux d'installation d'une terrasse' ;
- n°24 : 'Autorisation aux copropriétaires des pavillons [Adresse 15] d'effectuer des travaux d'installation de store-banne'.
En adoptant ces résolutions, le syndicat des copropriétaires a autorisé rétroactivement les travaux effectués.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débout le syndicat de sa demande de remsie en état.
Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile
En application de l'article 1240 du code civil, celui qui exerce une action en justice peut être condamné, lorsqu'il a agi de mauvaise foi, à verser à la partie adverse des dommages et intérêts.
Selon l'article 32-l du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Toutefois, celui qui triomphe, même partiellement dans sa prétention, ne peut être condamné pour avoir abusé de son droit d'agir en justice.
Comme l'a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne saurait donc reprocher aux consorts [T] d'avoir sollicité la nullité de la résolution 12 votée lors de l'assemblée générale du 28 mars 2019, puisqu'ils ont obtenu satisfaction au titre de cette demande.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], globalement : 350 €,
- à M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], globalement : 350 €,
- à M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], globalement : 350 €,
- à M. [Z] [E] : 350 €,
- à Mme [M] [O] & Mme [SA] [QS] veuve [O], globalement : 350 €,
- à M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], globalement : 350 €,
- à M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], globalement : 350 €,
- à Mme [K] [C] veuve [I] :350 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il doit être ajouté au jugement que M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], sise [Adresse 4] à [Localité 17] aux dépens d'appel ,ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], globalement : 350 €,
- à M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], globalement : 350 €,
- à M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], globalement : 350 €,
- à M. [Z] [E] :350 €,
- à Mme [M] [O] & Mme [SA] [QS] veuve [O], globalement : 350 €,
- à M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], globalement : 350 €,
- à M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], globalement : 350 €,
- à Mme [K] [C] veuve [I] : 350 € ;
Dispense M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 JUIN 2026
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20461 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWYV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/04489
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GIV, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 490 205 184 ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
INTIMES
Monsieur [G] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
né le 05 Juillet 1971 à [Localité 4] (Inde)
Monsieur [Q] [X]
[Adresse 6]
[Localité 3]
né le 23 Avril 1948 à [Localité 5]
Madame [D] [W] épouse [X]
[Adresse 6]
[Localité 3]
née le 16 Octobre 1949 à [Localité 6]
Monsieur [U] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
né le 03 Novembre 1948 à Sri Lanka
Monsieur [B] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
né le 02 Décembre 1951 à [Localité 7] (Sri Lanka)
Madame [K] [C] épouse [I]
[Adresse 8]
[Localité 3]
née le 07 Janvier 1957 à [Localité 8] (Maroc)
Madame [Y] [F] épouse [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
née le 03 Avril 1977 à [Localité 9] (Inde)
Monsieur [R] [P]
[Adresse 9]
[Localité 3]
né le 18 Juillet 1966 à [Localité 10]
Madame [N] [V] épouse [P]
[Adresse 9]
[Localité 3]
née le 21 Février 1984 à [Localité 11] (59)
Monsieur [S] [L]
[Adresse 10]
[Localité 3]
né le 16 Décembre 1970 à [Localité 12] (Inde)
Madame [J] [A] épouse [L]
[Adresse 10]
[Localité 3]
née le 01 Juillet 1979 à [Localité 13] (Inde)
Monsieur [Z] [E]
[Adresse 11]
[Localité 3]
né le 05 Août 1974 à [Localité 14] (Togo)
Madame [M] [O]
[Adresse 12]
[Localité 3]
née le 12 Septembre 1975 à [Localité 15]
Monsieur [SA] [O]
[Adresse 12]
[Localité 3]
né le 28 Mai 1942 à [Localité 16] (Algérie)
Tous représentés par Me Richard ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
L'ensemble immobilier dénommée [Adresse 13], situé [Adresse 4] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndcia ctuel est la société par actions simplifiée Foncia Mansart.
Cet ensemble immobilier est composé de deux bâtiments collectif, A et B, donnant tous les deux sur la [Adresse 14], et, à l'arrière de ces bâtiments, deux groupes de maisons individuelles, numérotés 1 et 2, donnant sur la [Adresse 15].
La résidence est constituée de 160 lots de copropriété, les lots 1 à 146 concernent les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernent les maisons.
M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], ci après les consorts [T], sont propriétaires chacun d'une maison individuelle au sein de cet ensemble immobilier.
Lors de l'assemblée générale du 28 mars 2019, la résolution numéro 12 aux termes de laquelle ils sollicitaient l'autorisation de procéder au retrait de leurs lots de la copropriété a été rejetée.
Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2019, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] devant le tribunal pour lui demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au terme de leurs dernières écritures, pour l'essentiel, :
- d'annuler les résolutions n°12 à 17 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, à chacun, les sommes de 500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et 750 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les sommes suivantes en réparation du préjudice financier constitué par le paiement indu des charges de copropriété, jusqu'au 30 septembre 2020 :
à M. & Mme [T] : 1.824,99 €,
à M. & Mme [P] : 2.083,11 €,
à M. & Mme [L] : 1.942,85 €,
M. [E] : 1.563,22 €,
à Mmes [M] [O] et [SA] [O] : 1.780,78 €,
à M. & Mme [X] : 1.685,96 €,
à M. & Mme [H] : 1.664,92 €,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- de dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes et à demander au tribunal de:
- ordonner la remise en leur état d'origine des parties communes indûment annexées,
- condamner chacun des copropriétaires demandeur à lui payer les sommes de 1.000 € de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les demandeurs à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les demandeurs aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019,
- annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] de leurs demandes de dommages et intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de remise en état des parties communes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] aux dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété [Adresse 17] située [Adresse 18] à [Localité 18] à payer à M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. et Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] & Mme [I] une somme totale de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera en conséquence répartie entre les autres copropriétaires,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] sise [Adresse 18] à [Localité 19] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 novembre 2021.
Par ordonnance du 12 avril 2023 le conseiller de la mise en état a :
- rejeté la demande de nullité des actes de signification de la déclaration d'appel,
- rejeté la demande de caducité de la déclaration d'appel,
- rejeté la demande de radiation de l'affaire,
- condamné in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E] et M. & Mme [O] aux dépens de l'incident,
- rejeté toute autre demande.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 février 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 16 février 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], sise [Adresse 18] à [Localité 17], appelant, invite la cour au visa de l'article 544 du code civil, à :
- déclarer M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] irrecevables à agir en annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
subsidiaire,
- débouter M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019,
- condamner M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. e Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] à la remise en état des parties communes indûment annexées, et décrites par exploit d'huissier du 25 novembre 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] au paiement de la somme chacun de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile dépens,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- débouter M. & Mme [T], M. & Mme [X], M. & Mme [H], Mme [I], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. & Mme [O] et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Vu les conclusions notifiées le 19 mai 2022 par lesquelles M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 2, 3, 10-1 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun, les sommes suivantes :
500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral souffert,
350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel,
- dire qu'ils bénéficieront de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019,
- débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] de leurs demandes de réparation du préjudice financier.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 28 mars 2012
L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment :
I. ' Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. ''assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
...
II. ' Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division'.
En l'espèce, l'assemblée générale en date du 28 mars 2019 de la [Adresse 16] a rejeté la résolution numéro 12 portant sur l'autorisation de retrait du groupe des maisons n°1 composé des lots numéros 200 à 207 et le groupe de maisons n°2 composé des lots numéros 208 à 213 de la copropriété.
Les consorts [T] et autres sollicitent l'annulation de la résolution numéro 12 en arguant
de l'abus de majorité tandis que le syndicat des copropriétaires soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande d'annulation au motif que 'cette résolution ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle ne fait pas grief' et que 'l'action en annulation d'une résolution n'ayant pas été adoptée n'a aucun sens', en second lieu il objecte que la scission demandée est impossible, qu'aucune contrepartie financière n'a été proposée par les demandeurs et qu'il existe une procédure en cours à l'encontre du promoteur/constructeur.
En premier lieu la résolution n°12 de l'assemblée générale n'a pas adopté le projet de scission présenté par les consorts [T]. Ces derniers ayant voté pour leur projet de scission sont donc opposants à la décision de refus de l'assemblée. Ayant la qualité d'opposants, ils sont recevables à en solliciter l'annulation par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ils n'ont pas à justifier d'un grief pour contester la régularité de cette décision.
Par ailleurs, il est constant qu'une résolution d'assemblée générale rejetant à la majorité une
demande d'autorisation de scission est susceptible d''être annulée en cas d'abus de majorité, même si la juridiction saisie de la demande d'annulation ne peut se substituer à l'assemblée générale pour ordonner le retrait.
L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
Il ressort du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que l'ensemble immobilier [Adresse 13] comporte un premier bâtiment collectif dénommé bâtiment A, un second bâtiment collectif dénommé bâtiment B, un groupe de maisons individuelles 1 constitué de deux séries de 4 maisons, soit 8 maisons, et un groupe de maisons individuelles 2 constitué d'une série de 6 maisons. Cet ensemble immobilier est divisé en 160 lots de copropriété, les lots l à 146 concernant les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernant les maisons individuelles.
Il ressort de ce même règlement de copropriété que chacun des lots numéros 200 à 213 se compose d'une maison et 'attenants et en jouissance privative, allée d'accès à partir de la rue, aire de stationnement pour véhicules, et jardin'.
Comme l'a dit le tribunal, contrairement à soutenu par le syndicat des copropriétaires, il
ressort des plans annexés au règlement de copropriété ainsi que des plans dressés par l'expert géomètre SAS Expert Metric que la division de la propriété du sol est possible, l'existence d'un siège de servitude tel que prévu en page 70 du règlement de copropriété, sans autre précision, ne faisant pas obstacle à cette division.
La procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, opposant le syndicat des copropriétaires au promoteur constructeur, ne fait pas obstacle non plus à cette division puisque les consorts [T] et autres, sur le fondement de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 27 février 2014, ont avancé, sans être contredit, qu'ils n'étaient pas concernés par cette procédure judiciaire. Les copropriétaires ont donc adopté à l'unanimité la résolution n° 13 ainsi libellée :
'Résolution :
Décision à prendre concernant la modification des votes des résolutions n°21-1 et 21-2 de l'assemblée générale du 29 novembre 2012 : 'mandat à donner au syndic afin d'assigner au référé comme au fond devant les tribunaux compétents le promoteur, le maître d'ouvrage, l'assureur dommage ouvrage et le cas échéant les intervenants concernant toutes les non conformités de la résidence' qui a été votée suivant la clé de répartition 'charges communes générales', afin qu'elle ne concerne que les copropriétaires des bâtiments A et B et les propriétaires de parking, suivant la clé de répartition 002 'charges hors pavillons'.
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des votes exprimés. (8.032 pour/ 8.032 exprimés; 357 tantièmes abstention)'.
S'agissant de la contrepartie financière, les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort du règlement de copropriété que les jardins, allées d'accès à partir de la rue et aire de stationnement, sont des parties communes à jouissance privative, mais que le syndicat des copropriétaires n'est cependant pas fondé à opposer une absence de contrepartie financière pour s'opposer au principe de l'autorisation de scission de copropriété sollicitée en l'absence de contrepartie financière dans la mesure où celle ci est une conséquence relative aux conditions financières de la scission.
En outre, les premiers juges ont exactement énoncé qu'il ressort des appels de provisions pour charges versés aux débats par les consorts [T] et autres que des 'dépenses générales' et des 'dépenses pavillons' leur sont facturées alors qu'ils ont avancé, sans être contredit, que ces dépenses ne présentaient aucune utilité objective pour leur lot.
Il convient d'ajouter, d'une part, qu'il n'est pas contesté que les groupes de maisons n°1 et n°2 ne bénéficient d'aucun des services communs, d'aucun élément commun aux autres bâtiments (en dehors de l'installation raccordée au réseau câblé, pour laquelle l'assemblée générale du 10 mars 2022 a voté la résiliation du contrat) et n'ont aucune jouissance des autre parties communes.
D'autre part, il n'est pas davantage contesté que chacune des 14 maisons individuelles dispose de son propre accès, sa propre aire de stationnement de véhicule, sa propre entrée individuelle, ses propres raccordements (fluides et énergie) et autres, et son propre emplacement poubelles. De même, les frais d'entretien des jardins et aires de stationnement sont d'ores et déjà à la charge exclusive de chaque propriétaire des maisons.
Les premiers juges ont justement retenu que la résolution numéro 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2019 refusant le principe de la scission de la copropriété, alors que les conditions de fond et de forme de l'article 28 de la loi du l0 juillet 1965 sont remplies, est abusive en ce qu'elle traduit la volonté illégitime de la majorité des copropriétaires de s'opposer à une autonomie de gestion pour les propriétaires des 14 maisons individuelles et de leur imposer une contribution à des charges communes afférentes à des services qui ne présentent aucune
utilité objective pour leurs lots et ne profitent qu'à cette majorité.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 23 mars 2019.
Sur la demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Les consorts [T] et autres qui se bornent a faire état de débats houleux lors des assemblées générales ainsi que du refus d'adoption de leur demande de retrait, ne démontrent pas dans quelle mesure cette situation leur a causé un préjudice moral, caractérisé par une atteinte à leur affection, leur honneur ou réputation.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [T] et autres de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Sur la demande de remise en état des parties communes
Aux termes de l'article 8 de la ioi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leurjouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de cellesqui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires veille à la conservation, à l'amélioration de l'immeuble ainsi qu'à l'administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires, en se rattachant aux dispositions du règlement de copropriété ainsi qu'à un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 25 novembre 2019, sollicite la remise dans leur état d'origine de certaines parties communes.
Tout comme en première instance, le syndicat des copropriétaires ne précise cependant pas dans quelle mesure les travaux et équipements visés dans le procès-verbal s'inscrivent en
contrariété avec le règlement de la copropriété.
En outre, comme l'a dit le tribunal, le constat d'huissier n'apporte aucune précision sur la nature commune ou privative des parties photographiées, de sorte à justifier de la nécessité ou non de leur remise en état. Aucune précision n'est apportée sur les propriétaires des lots concernés par la remise en état sollicitée, alors même que certaines photographies concernent manifestement des logements collectifs et non des maisons individuelles.
La demande maintenue en appel demeure trop imprécise pour qu'il puisse y être donnée une
quelconque suite.
Il convient d'ajouter que l'assemblée générale du 19 janvier 2021 (pièce [T] n°26) a adopté les résolutions suivantes :
- n°22 : 'Autorisation aux copropriétaires ayant la jouissance des jardins d'effectuer des travaux d'installation d'abris de jardins (surface au sol maximum de 5 m²)';
- n°23 : 'Autorisation aux copropriétaires ayant la jouissance des jardins d'effectuer des travaux d'installation d'une terrasse' ;
- n°24 : 'Autorisation aux copropriétaires des pavillons [Adresse 15] d'effectuer des travaux d'installation de store-banne'.
En adoptant ces résolutions, le syndicat des copropriétaires a autorisé rétroactivement les travaux effectués.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débout le syndicat de sa demande de remsie en état.
Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile
En application de l'article 1240 du code civil, celui qui exerce une action en justice peut être condamné, lorsqu'il a agi de mauvaise foi, à verser à la partie adverse des dommages et intérêts.
Selon l'article 32-l du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Toutefois, celui qui triomphe, même partiellement dans sa prétention, ne peut être condamné pour avoir abusé de son droit d'agir en justice.
Comme l'a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne saurait donc reprocher aux consorts [T] d'avoir sollicité la nullité de la résolution 12 votée lors de l'assemblée générale du 28 mars 2019, puisqu'ils ont obtenu satisfaction au titre de cette demande.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], globalement : 350 €,
- à M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], globalement : 350 €,
- à M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], globalement : 350 €,
- à M. [Z] [E] : 350 €,
- à Mme [M] [O] & Mme [SA] [QS] veuve [O], globalement : 350 €,
- à M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], globalement : 350 €,
- à M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], globalement : 350 €,
- à Mme [K] [C] veuve [I] :350 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il doit être ajouté au jugement que M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], sise [Adresse 4] à [Localité 17] aux dépens d'appel ,ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], globalement : 350 €,
- à M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], globalement : 350 €,
- à M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], globalement : 350 €,
- à M. [Z] [E] :350 €,
- à Mme [M] [O] & Mme [SA] [QS] veuve [O], globalement : 350 €,
- à M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], globalement : 350 €,
- à M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], globalement : 350 €,
- à Mme [K] [C] veuve [I] : 350 € ;
Dispense M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,