CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 2 juillet 2026, n° 23/12733
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/ 299
N° RG 23/12733
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMALR
[H] [R]
[G] [C]
S.C.I. MLG
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
Me Philippe DUTERTRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de [Localité 2] en date du 07 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02726.
APPELANTS
Monsieur [H] [R]
né le 18 Février 1969 à [Localité 2], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Madame [G] [C]
née le 05 Mars 1977 à [Localité 3] (Morbihan), de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat plaidant au barreau de NICE
S.C.I. MLG
Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 803 888 221, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat plaidant au barreau de NICE
INTIMÉE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4] A [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet GROUPE FOCH IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 5], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe DUTERTRE membre de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Carole MENDOZA, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [C], M. [R] et la SCI MLG sont propriétaires au sein d'un ensemble immobilier situé à la même adresse, composé de deux bâtiments, chacun de ces bâtiment disposant à l'origine d'un règlement de copropriété, le premier établi le 22 février 1945 pour l'immeuble côté [Adresse 6] et le deuxième dressé le 21 novembre 1946 pour l'immeuble côté cour.
Un état descriptif de division commun aux deux bâtiments a été publié le 14 octobre 1960.
Un état description de division modificatif du 09 décembre 1992 a été publié le 05 février 1993.
Un règlement de copropriété a été établi le 27 novembre 2006.
Par acte d'huissier du 25 juin 2021, Mme [C], M.[R] et la SCI MLG ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Nice aux fins principalement de voir prononcer l'annulation de plusieurs résolutions d'une l'assemblée générale du 13 avril 2021 qui s'est tenue uniquement par votes par correspondance.
Par jugement contradictoire du 07 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- constaté que Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG se désistent de leur demande d'annulation des résolutions n° 33, 34 et 36 de l'assemblée générale du 13 avril 2021 ;
- débouté Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG de l'intégralité du surplus de leurs demandes ;
- condamné in solidum Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Nice, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG aux dépens.
Le premier juge a déclaré recevables les demandes en annulation de résolutions, estimant que Mme [C], M.[R] et la SCI MLG étaient opposants, au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions critiquées en soulignant qu'il n'y avait pas eu de violation des règles de vote.
Il a noté :
- qu'il existait un vide juridique concernant les parties communes générales aux deux bâtiments dans la mesure où chacun des bâtiments était régi par un règlement de copropriété distinct,
- que l'état descriptif de division publié le 14 octobre 1960, qui avait fusionné les états descriptifs de 1945 et 1946, n'avait pas modifié les quotes-parts des parties communes affectées à chacun des lots par les règlements de copropriété, les parties communes définies comme telles pour chaque bâtiment devenant simplement parties communes de l'ensemble immobilier,
- qu'il n'existait aucune contradiction entre les documents mais un vide juridique relatif aux parties communes générales aux deux bâtiments puisqu'il n'y avait pas de millièmes généraux.
Il a relevé que le syndicat des copropriétaires s'était accordé sur la répartition, d'abord sur 1/8ème puis sur 1/11èmes, avant l'ordonnance du 30 octobre 2019 imposant une mise en conformité du règlement de copropriété. Il a indiqué que ni M.[R], ni Mme [C] ni la SCI MLG, lors d'une assemblée générale du 4 mars 2019, n'avaient contesté les modalités de vote, ces règles étant celles appliquées à l'assemblée générale du 13 avril 2021. Il a précisé que la résolution n° 33 de celle-ci avait voté la désignation d'un géomètre expert pour établir les millièmes requis par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Par déclarations des 10 et 12 octobre 2023, M.[R], ni Mme [C] ni la SCI MLG ont relevé appel des chefs de cette décision qui les déboutent de leurs demandes, les condamnent à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables.
Les procédures ont été jointes.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[R], Mme [C] et la SCI MLG demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- d'annuler les résolutions n° 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 de l'assemblée générale du 13 avril 2021,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.
Ils exposent :
- que dans l'état descriptif de division du 14 octobre 1960, les quotes-parts des parties communes affectées à chacun des lots dans les deux règlements de copropriété de 1945 et 1946 sont restées inchangées,
- que dans cet état descriptif, les lots n'étaient affectés d'aucune quote-part de parties communes générales, qui n'étaient pas définies,
- que le règlement de copropriété du 27 novembre 2006 a repris les termes des deux règlements de 1945 et 1946, en indiquant que les parties communes définies comme telles pour chaque bâtiment devenaient parties de l'ensemble,
- que le règlement de copropriété de 2006 est muet s'agissant de la répartition des parties communes entre les copropriétaires, l'existence de parties communes spéciales et la répartition des charges par bâtiment.
Ils considèrent être recevables et bien fondés à solliciter la nullité des résolutions critiquées au motif d'un décompte erroné des voix attribuées à chaque copropriétaire, lié à une mauvaise répartition des tantièmes, en contravention avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Ils soulignent :
- que la répartition des voix au sein de la copropriété doit dépendre des tantièmes de propriété affectés à chaque lot, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la quote-part de partie commune est à distinguer de la quote-part de charges,
- que la question posée concernait la répartition des tantièmes de parties communes et non la répartition des charges communes générales,
- que l'adoption de la résolution désignant un géomètre expert est indifférente au débat,
- que le règlement de copropriété de 2006 laisse apparaître plusieurs anomalies, puisque certains lots ne sont affectés d'aucune quote-part de parties communes, ce qui est illégal, tandis que les autres lots sont affectés de quotes-parts de parties communes spéciales, définies suivant une clef différente par bâtiment, mais d'aucune quote-part de parties communes générales,
- qu'en application de l'article 5 de la loi précitée, la quote-part des parties communes, afférente à chaque lot, est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties,
- que le droit de vote qui leur a été attribué ne correspond, ni à ce que prévoient les actes, ni à ce que prévoit la loi précitée
Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a manifesté une incurie persistante en refusant de mettre à jour les répartitions illégales si bien qu'un administrateur provisoire a été désigné. Ils sollicitent des dommages et intérêts, en soulignant que M.[R] n'a eu de cesse de proposer une mise à jour de la répartition des voix.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 avril 2026.
MOTIVATION
Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.
Aux termes de l'article 22 de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Cette disposition est d'ordre public.
Le règlement de copropriété du 27 novembre 2006 vise l'état descriptif de division du 05 octobre 1960 et celui modifié du 09 décembre 1992 ; il mentionne que cet état descriptif de division comprend pour chaque lot l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire et les quotes-parts indivises des parties communes de l'immeuble.
Or, ces états descriptifs, seuls documents produits relatifs à l'organisation de l'immeuble s'agissant des quotes-parts, définissent les différents lots le composant en se contentant de reprendre les états descriptifs initiaux sans que les lots de l'immeuble, composé de deux bâtiments, ne disposent en réalité de quote-part dans les parties communes des deux bâtiments désormais réunis en une seule copropriété. Il ressort également de ces états descriptifs que certains lots ne disposent même d'aucune quote-part. Le fait que les tantièmes retenus par l'assemblée du 13 avril 2021 étaient ceux qui avaient été appliqués précédemment, en 2019, sans contestation de Mme [C], M.[R] et la SCI MLG, ne permet pas de déroger aux dispositions d'ordre public ni de valider la manière dont les voix ont été attribuées aux copropriétaires.
Il ressort des résolutions dont M.[R], Mme [C] et la SCI MLG demandent l'annulation que la répartition des voix ne correspond pas aux dispositions d'ordre public. Ils sont ensemble recevables à solliciter l'annulation des résolutions critiquées, puisqu'ils en ont été opposants ou défaillants (en tout cas, au moins l'un d'entre eux sollicitant l'annulation des résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37). Leurs demandes sont également bien fondées, en raison de la violation des règles de vote.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement qui a rejeté les demandes de M.[R], Mme [C] et la SCI MLG tendant à voir annuler les résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 et de prononcer l'annulation de celles-ci.
Sur la demande de dommages et intérêts
M.[R], Mme [C] et la SCI MLG ne justifient pas du préjudice subi lié à la répartition illégale des voix. Ils seront déboutés de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[R], Mme [C] et la SCI MLG les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui les a condamnés in solidum aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
PRONONCE l'annulation des résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 de l'assemblée générale du 13 avril 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] au titre des frais irrépétibles de première instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Nice au versement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel exposés par Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/ 299
N° RG 23/12733
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMALR
[H] [R]
[G] [C]
S.C.I. MLG
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
Me Philippe DUTERTRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de [Localité 2] en date du 07 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02726.
APPELANTS
Monsieur [H] [R]
né le 18 Février 1969 à [Localité 2], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Madame [G] [C]
née le 05 Mars 1977 à [Localité 3] (Morbihan), de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat plaidant au barreau de NICE
S.C.I. MLG
Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 803 888 221, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat plaidant au barreau de NICE
INTIMÉE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4] A [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet GROUPE FOCH IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 5], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe DUTERTRE membre de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Carole MENDOZA, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [C], M. [R] et la SCI MLG sont propriétaires au sein d'un ensemble immobilier situé à la même adresse, composé de deux bâtiments, chacun de ces bâtiment disposant à l'origine d'un règlement de copropriété, le premier établi le 22 février 1945 pour l'immeuble côté [Adresse 6] et le deuxième dressé le 21 novembre 1946 pour l'immeuble côté cour.
Un état descriptif de division commun aux deux bâtiments a été publié le 14 octobre 1960.
Un état description de division modificatif du 09 décembre 1992 a été publié le 05 février 1993.
Un règlement de copropriété a été établi le 27 novembre 2006.
Par acte d'huissier du 25 juin 2021, Mme [C], M.[R] et la SCI MLG ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Nice aux fins principalement de voir prononcer l'annulation de plusieurs résolutions d'une l'assemblée générale du 13 avril 2021 qui s'est tenue uniquement par votes par correspondance.
Par jugement contradictoire du 07 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- constaté que Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG se désistent de leur demande d'annulation des résolutions n° 33, 34 et 36 de l'assemblée générale du 13 avril 2021 ;
- débouté Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG de l'intégralité du surplus de leurs demandes ;
- condamné in solidum Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Nice, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG aux dépens.
Le premier juge a déclaré recevables les demandes en annulation de résolutions, estimant que Mme [C], M.[R] et la SCI MLG étaient opposants, au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions critiquées en soulignant qu'il n'y avait pas eu de violation des règles de vote.
Il a noté :
- qu'il existait un vide juridique concernant les parties communes générales aux deux bâtiments dans la mesure où chacun des bâtiments était régi par un règlement de copropriété distinct,
- que l'état descriptif de division publié le 14 octobre 1960, qui avait fusionné les états descriptifs de 1945 et 1946, n'avait pas modifié les quotes-parts des parties communes affectées à chacun des lots par les règlements de copropriété, les parties communes définies comme telles pour chaque bâtiment devenant simplement parties communes de l'ensemble immobilier,
- qu'il n'existait aucune contradiction entre les documents mais un vide juridique relatif aux parties communes générales aux deux bâtiments puisqu'il n'y avait pas de millièmes généraux.
Il a relevé que le syndicat des copropriétaires s'était accordé sur la répartition, d'abord sur 1/8ème puis sur 1/11èmes, avant l'ordonnance du 30 octobre 2019 imposant une mise en conformité du règlement de copropriété. Il a indiqué que ni M.[R], ni Mme [C] ni la SCI MLG, lors d'une assemblée générale du 4 mars 2019, n'avaient contesté les modalités de vote, ces règles étant celles appliquées à l'assemblée générale du 13 avril 2021. Il a précisé que la résolution n° 33 de celle-ci avait voté la désignation d'un géomètre expert pour établir les millièmes requis par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Par déclarations des 10 et 12 octobre 2023, M.[R], ni Mme [C] ni la SCI MLG ont relevé appel des chefs de cette décision qui les déboutent de leurs demandes, les condamnent à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables.
Les procédures ont été jointes.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[R], Mme [C] et la SCI MLG demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- d'annuler les résolutions n° 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 de l'assemblée générale du 13 avril 2021,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.
Ils exposent :
- que dans l'état descriptif de division du 14 octobre 1960, les quotes-parts des parties communes affectées à chacun des lots dans les deux règlements de copropriété de 1945 et 1946 sont restées inchangées,
- que dans cet état descriptif, les lots n'étaient affectés d'aucune quote-part de parties communes générales, qui n'étaient pas définies,
- que le règlement de copropriété du 27 novembre 2006 a repris les termes des deux règlements de 1945 et 1946, en indiquant que les parties communes définies comme telles pour chaque bâtiment devenaient parties de l'ensemble,
- que le règlement de copropriété de 2006 est muet s'agissant de la répartition des parties communes entre les copropriétaires, l'existence de parties communes spéciales et la répartition des charges par bâtiment.
Ils considèrent être recevables et bien fondés à solliciter la nullité des résolutions critiquées au motif d'un décompte erroné des voix attribuées à chaque copropriétaire, lié à une mauvaise répartition des tantièmes, en contravention avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Ils soulignent :
- que la répartition des voix au sein de la copropriété doit dépendre des tantièmes de propriété affectés à chaque lot, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la quote-part de partie commune est à distinguer de la quote-part de charges,
- que la question posée concernait la répartition des tantièmes de parties communes et non la répartition des charges communes générales,
- que l'adoption de la résolution désignant un géomètre expert est indifférente au débat,
- que le règlement de copropriété de 2006 laisse apparaître plusieurs anomalies, puisque certains lots ne sont affectés d'aucune quote-part de parties communes, ce qui est illégal, tandis que les autres lots sont affectés de quotes-parts de parties communes spéciales, définies suivant une clef différente par bâtiment, mais d'aucune quote-part de parties communes générales,
- qu'en application de l'article 5 de la loi précitée, la quote-part des parties communes, afférente à chaque lot, est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties,
- que le droit de vote qui leur a été attribué ne correspond, ni à ce que prévoient les actes, ni à ce que prévoit la loi précitée
Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a manifesté une incurie persistante en refusant de mettre à jour les répartitions illégales si bien qu'un administrateur provisoire a été désigné. Ils sollicitent des dommages et intérêts, en soulignant que M.[R] n'a eu de cesse de proposer une mise à jour de la répartition des voix.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 avril 2026.
MOTIVATION
Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.
Aux termes de l'article 22 de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Cette disposition est d'ordre public.
Le règlement de copropriété du 27 novembre 2006 vise l'état descriptif de division du 05 octobre 1960 et celui modifié du 09 décembre 1992 ; il mentionne que cet état descriptif de division comprend pour chaque lot l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire et les quotes-parts indivises des parties communes de l'immeuble.
Or, ces états descriptifs, seuls documents produits relatifs à l'organisation de l'immeuble s'agissant des quotes-parts, définissent les différents lots le composant en se contentant de reprendre les états descriptifs initiaux sans que les lots de l'immeuble, composé de deux bâtiments, ne disposent en réalité de quote-part dans les parties communes des deux bâtiments désormais réunis en une seule copropriété. Il ressort également de ces états descriptifs que certains lots ne disposent même d'aucune quote-part. Le fait que les tantièmes retenus par l'assemblée du 13 avril 2021 étaient ceux qui avaient été appliqués précédemment, en 2019, sans contestation de Mme [C], M.[R] et la SCI MLG, ne permet pas de déroger aux dispositions d'ordre public ni de valider la manière dont les voix ont été attribuées aux copropriétaires.
Il ressort des résolutions dont M.[R], Mme [C] et la SCI MLG demandent l'annulation que la répartition des voix ne correspond pas aux dispositions d'ordre public. Ils sont ensemble recevables à solliciter l'annulation des résolutions critiquées, puisqu'ils en ont été opposants ou défaillants (en tout cas, au moins l'un d'entre eux sollicitant l'annulation des résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37). Leurs demandes sont également bien fondées, en raison de la violation des règles de vote.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement qui a rejeté les demandes de M.[R], Mme [C] et la SCI MLG tendant à voir annuler les résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 et de prononcer l'annulation de celles-ci.
Sur la demande de dommages et intérêts
M.[R], Mme [C] et la SCI MLG ne justifient pas du préjudice subi lié à la répartition illégale des voix. Ils seront déboutés de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[R], Mme [C] et la SCI MLG les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui les a condamnés in solidum aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
PRONONCE l'annulation des résolutions 4, 19, 25a, 26, 28, 30, 31, 32 et 37 de l'assemblée générale du 13 avril 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] au titre des frais irrépétibles de première instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Nice au versement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel exposés par Mme [G] [C], M. [H] [R] et la SCI MLG ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente