CA Pau, 1re ch., 30 juin 2026, n° 25/00679
PAU
Arrêt
Autre
CD/ND
Numéro 26/1908
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 30/06/2026
Dossier : N° RG 25/00679 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JDWS
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
S.C.I. [Y]
C/
Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 20 Avril 2026, devant :
Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,
assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme Christine DARRIGOL, Conseillère
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. [Y]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 442 147 641
agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié es qualité au [Adresse 2]
à [Localité 2]
Représentée par Me Dominique WATTINE, avocat au barreau de Dax
INTIME :
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sis à [Localité 2] au [Adresse 1], représenté par son syndic Blue Coast Immobilier, SAS, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 950 964 864, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 3] à [Localité 3]
Représenté par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes
Assisté de Me Florence REAU (SELARL REAU-COCOYNACQ-COLMET) , avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 03 FEVRIER 2025
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
RG : 22/1690
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Y], la SCI Lapa et la SCI [Q] sont copropriétaires de locaux au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne soumis au régime de la copropriété.
À la suite d'une défaillance de la chaudière collective au gaz, l'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 12 juillet 2022 et a décidé de confier une étude au bureau Bet Math Ingenierie qui a déposé son rapport le 5 août 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 août 2022, le syndic a convoqué les copropriétaires à une nouvelle assemblée générale pour le 29 août 2022.
A cette convocation, était notamment joint un courrier de Mme [J] [T], gérante de la SCI Lapa aux termes duquel celle-ci, en sa qualité de copropriétaire des lots 4 et 5, demandait de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 car elle s'était aperçue, après examen des tantièmes et des règles de répartition en vigueur, qu'elle participait pour le lot 5 aux tantièmes chauffage pour un nombre de 32 alors même que ce lot ne pourrait jamais être transformé en lot d'habitation, ce qui lui apparaissait inéquitable. Elle ajoutait « Par ailleurs, nous en pro'terons pour bien évidemment revoir les tantièmes ascenseur qui eux aussi nécessitent une pondération ainsi que l'adaptation classique. Il serait donc judicieux que vous nous proposiez deux devis de juristes spécialisés en RC a'n que la copropriété se détermine. Il est important que cette décision soit prise avant le vote pour les travaux de chauffage. »
L'ordre du jour listé dans la lettre de convocation du 22 août 2022 mentionnait six points :
1°- Election du Président et du Secrétaire de l'assemblée (article 24 loi)
2°- Étude de l'audit des réseaux électriques réalisé par le Bet Math Ingenierie
3°- Décision de rénover le chauffage collectif avec passage de la ventouse par le lot n° 1 pour sortie en façade arrière (article 24 loi), OU
4°- Décision de supprimer le chauffage collectif avec remplacement par des chauffages individuels électriques et équipement d'un radiateur collectif pour la salle d'attendre située au rez-de-chaussée (article 26 loi)
5°- Mission à confier à un Bureau d'études d'établir un cahier des charges des travaux à réaliser et d'un appel d'offres (article 24 loi)
- proposition du Bet Math Ingenierie : rénovation chauffage collectif gaz OU passage en chauffage individuel électrique (décomposition des frais d'études parties communes et études lots privatifs) OU
- proposition du Bet Perarnaud : uniquement rénovation chauffage collectif gaz
6°- Financement et répartition des frais de l'étude et des travaux ' Appel de provision à prévoir ' Courrier de la SCI LAPA ' Non-participation du lot n° 4 à destination de combles, impropre à l'habitation, non équipé en chauffage collectif (article 24 loi).
L'assemblée générale de la copropriété s'est tenue le 29 août 2022. Le procès-verbal d'assemblée générale a été régulièrement notifié aux parties.
Par courrier adressé au syndic de copropriété du 5 septembre 2022, la SCI [Y] a fait part de son désaccord sur l'adoption de plusieurs résolutions.
Par acte du 24 octobre 2022, la SCI [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, l'Agence Basco-Landaise, aux fins notamment d'obtenir l'annulation de la décision numéro 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022, que soit constatée et prononcée l'absence d'effet décisoire de la décision 5c avec requalification en simple mesure préparatoire sans effet décisoire et que soit constatée la nullité de ladite décision 5c.
Le mandat de syndic de cet immeuble a été confié à la SARL Pichet immobilier services puis à la SAS Blue Coast immobilier.
Par ordonnance du 5 octobre 2023, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
Par jugement du 3 février 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- débouté la SCI [Y] de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions 6c et 5c de l'assemblée générale du 29 août 2022,
- condamné la SCI [Y] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Dans sa motivation, le tribunal a considéré :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que la résolution adoptée ne présente aucun lien avec les travaux de chauffage, objets de la convocation en urgence,
- que la résolution adoptée concerne les adaptations du règlement de copropriété rendues possibles par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et la modification des charges d'ascenseur demandées par la SCI Lapa,
- que le libellé de la décision 6c ne peut s'analyser qu'en une simple demande de devis dans la mesure où la résolution n'est pas exécutable en l'état,
- que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 22 décembre 2022, qui a examiné un projet modificatif établi dès 2014 par un géomètre expert, a rejeté ce projet, si bien que la décision de principe attaquée inefficace est de surcroît devenue sans objet de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la résolution 5c ne visant qu'à solliciter l'établissement d'un devis n'a pu conférer aucun droit acquis à son bénéficiaire de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation,
- qu'une nouvelle résolution n° 9 adoptée par l'assemblée générale du 22 décembre 2022 et contre laquelle il n'a été exercé aucun recours par la requérante a définitivement statué sur plusieurs devis soumis au vote et a régulièrement approuvé lesdits travaux de peinture,
- que la SCI [Y] a voté pour la résolution adoptée lors de cette nouvelle assemblée générale,
- qu'il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur la régularité du vote de la résolution soulevée au regard du non-respect du délai de convocation de 21 jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Par déclaration du 12 mars 2025, la SCI [Y], prise en la personne de son gérant, M. [O] [S], a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, condamnée aux dépens de l'instance et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI [Y], appelante, demande à la cour, réformant partiellement le jugement en toutes ses dispositions contraires, de :
Concernant la décision 6c :
- constater l'efficacité intrinsèque et le caractère exécutoire de la décision 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 au regard du régime légal du mandat,
- constater que cette décision 6c fait grief,
- prononcer l'annulation de la décision 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 pour :
' dénaturation de l'ordre du jour (article 13 du décret du 17.03.1967),
' non-respect des délais de convocation (article 9 du décret du 17.03.1967)
' méconnaissance des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 Juillet 1965.
Concernant la prétendue décision 5c :
- constater l'absence d'effet décisoire de cette prétendue décision et la requalifier en simple mesure préparatoire sans effet décisoire (article 13 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967),
- prononcer l'annulation de cette même prétendue décision 5c pour :
' non inscription préalable à l'ordre du jour (article 13 al.1 du décret du 17 mars 1967)
' non-respect du délai de convocation (articles 9 et 13 dudit décret).
Sur les frais de procédure et dépens :
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Y] sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile la somme de 3000 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel,
- accorder à la SCI [Y] le bénéfice de l'article 10-1 d alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965 la dispensant de participation à la dépense commune des frais irrépétibles de procédure et dépens qui seront répartis entre les autres copropriétaires,
- rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
Au soutien de son appel, la SCI [Y] fait valoir :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que l'objet de la décision consiste à conférer un mandat à un géomètre expert afin d'établir un modificatif du règlement de copropriété, sans qu'il soit contraint de mettre en place une concertation avec les copropriétaires, ce qui est de nature à causer un grief aux copropriétaires,
- que le premier juge a dénaturé le texte car rien ne permet d'établir que l'intention de la majorité relative de l'assemblée générale ayant voté celui-ci en août 2022 aurait été neutre ou bienveillante et n'aurait visé que l'établissement d'un devis,
- que la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat du 22 décembre 2022 n'a nullement fait disparaître l'intérêt à agir de la société concluante contre la résolution 6c en cause,
- que l'ordre du jour communiqué en vue de l'assemblée générale litigieuse ne mentionne aucunement la volonté de conférer un mandat à un tiers afin de procéder à la modification du règlement de copropriété,
- que la transformation arbitraire d'une suggestion faite au syndic de « demander deux devis » en un pouvoir donné à une personne indéterminée pour « établir la modification du règlement de copropriété » est une dénaturation entraînant la nullité de la résolution sur le fondement de l'article 13, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967,
- que le courrier de Mme [T], indiquant 'revoir les tantièmes d'ascenseur', exprime un projet de modification du règlement de copropriété, projet qui aurait dû être communiqué au plus tard, en même temps que l'ordre du jour, en application de l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967, ce qui n'est pas le cas,
- que le délai minimum de 21 jours entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale a été méconnu, d'autant que le motif dérogatoire d'urgence prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié, ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale,
- que décision 6c a été adoptée sur la base d'une simple majorité relative de 449/1000e, ne correspondant pas à l'unanimité prescrite par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la loi [Localité 4], visée comme base légale dans la décision 6c, n'est pas applicable aux charges concernant un élément d'équipement commun, en l'occurrence un ascenseur, qui n'est aucunement défini au règlement de copropriété/état descriptif de division comme constituant une partie commune spéciale ou particulière,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la décision n° 9 du 22 décembre 2022 ne se confond pas avec ce qui a été voté dans la décision 5c du mois d'août 2022 et ne la couvre pas,
- que la décision 5c n'a pas fait l'objet d'une demande préalable d'inscription à l'ordre du jour,
- que la décision 5c doit être requalifiée en simple question sans effet décisoire,
- que le délai minimum de 21 jours entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale a été méconnu, d'autant que le motif dérogatoire d'urgence prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié, ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale.
* Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic Blue Coast immobilier, intimé, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter la SCI [Y] de l'ensemble de ses prétentions,
- la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires fait valoir :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que cette résolution ne peut avoir d'effet décisoire puisque, comme l'a retenu le juge de première instance, aucun géomètre n'est désigné, aucun financement du projet n'a été provisionné et surtout, d'une manière plus générale, aucun géomètre-expert ne peut de sa propre initiative établir, valider et faire publier par un notaire son projet de modification de répartition de charges sans qu'il n'ait été préalablement soumis au vote et validé par l'assemblée générale,
- que l'article 11 de la loi de 1965 n'a pas vocation à s'appliquer dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce de modifier la répartition des charges,
- que la question n° 6 était à l'appui de la correspondance de Mme [T] et le syndic n'avait donc nullement la possibilité de rédiger le texte des résolutions à la place du copropriétaire,
- que la lecture du courrier de Mme [T] permettait de constater que trois points y étaient évoqués : la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi [Localité 4], notamment s'agissant de la répartition des tantièmes chauffage, et la modification des tantièmes ascenseur,
- que s'agissant du non-respect du délai de convocation tiré de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, il y a lieu de rappeler que la convocation précise très clairement dans son liminaire que celle-ci est établie en raison de la défaillance de la chaudière ayant donné lieu à la désignation, par assemblée générale du 12 juillet 2022, d'un ingénieur pour un avis technique,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la décision a été adoptée à la majorité,
- que la résolution attaquée ne visait qu'à solliciter l'établissement d'un devis si bien qu'elle n'a pu conférer aucun droit acquis à son bénéficiaire,
- que les travaux de peinture dans le hall d'entrée s'inscrivent véritablement dans la problématique du chauffage du hall d'entrée dont il était prévu l'installation d'un chauffage électrique dans la salle d'attente,
- qu'une nouvelle résolution n° 9 adoptée par l'assemblée générale du 22 décembre 2022, et contre laquelle il n'a été exercé aucun recours par la requérante, a définitivement statué sur plusieurs devis soumis au vote et a régulièrement approuvé lesdits travaux de peinture,
- que la SCI [Y] a voté pour la résolution adoptée lors de cette nouvelle assemblée générale, ce qui met fin à la contestation qu'elle avait introduite sur ce point.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 :
Il est constant que l'assemblée générale réunie le 29 août 2022 a voté à la majorité simple la résolution suivante : « L'assemblée générale, conformément à la demande de la SCI Lapa (cf courrier) et après avoir délibéré, décide de faire appel à un géomètre-expert pour établir la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 en ce qui concerne l'ascenseur. »
Le tribunal a débouté la SCI [Y] de sa demande en nullité au motif en premier lieu que cette résolution s'analysait en une demande de devis et ne constituait qu'une simple décision de principe dépourvue d'effet juridique. Pour qualifier la résolution en cause de décision de principe, le premier juge a retenu qu'aucun géomètre n'était désigné, que le financement du projet n'était pas provisionné et qu'un géomètre-expert ne pouvait de sa propre initiative établir, valider et faire publier son projet modificatif de répartition de charges sans qu'il n'ait été préalablement validé par un vote de l'assemblée générale.
Pour constituer une décision susceptible de faire l'objet d'une demande judiciaire d'annulation, le vote exprimé par l'assemblée générale doit traduire une intention réelle d'adopter une mesure, positive ou négative, génératrice de droits ou d'obligations pour les copropriétaires. A défaut, il n'y a pas de véritable décision mais un avis, un simple v'u ou une résolution de principe non suivie d'effet, étant précisé qu'une décision de principe ne signifie pas nécessairement que l'assemblée générale n'a pas adopté une résolution d'ores et déjà exécutoire. Il faut en effet distinguer entre la décision de principe non suivie d'effets et celle qui comporte dans son vote les éléments d'une prise de position engageant les copropriétaires.
En l'espèce, il ressort clairement des termes de la résolution que l'assemblée générale a accepté de donner mandat à un géomètre-expert d'établir un modificatif au règlement de copropriété en ce qui concerne la répartition des charges d'ascenseur conformément aux dispositions de la loi [Localité 4]. Le tribunal ne pouvait donc analyser cette résolution comme une demande de devis non créatrice d'obligations alors que le mandat est un contrat qui emporte des effets juridiques, étant observé que l'absence de désignation d'un géomètre-expert dans la résolution est sans incidence sur l'efficacité de celle-ci, le choix du géomètre-expert pouvant être laissé à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Il ne pouvait non plus qualifier la résolution de simple décision de principe dépourvue de conséquence juridique alors que l'assemblée générale, en votant cette résolution, a implicitement mais nécessairement accepté le principe d'une modification du règlement de copropriété concernant la répartition des charges d'ascenseur, ce qui consacre un engagement de sa part, même si les nouvelles modalités de répartition des charges nécessitaient un vote distinct de l'assemblée générale à la majorité requise pour être adoptées.
Ainsi, la résolution en cause constitue une réelle décision susceptible en tant que telle de faire l'objet d'une demande d'annulation.
Le tribunal a débouté la SCI [Y] de sa demande de nullité au motif en second lieu que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 22 décembre 2022 avait examiné un projet modificatif établi en 2014 par un géomètre-expert et rejeté ce projet de sorte que la décision de principe serait devenue sans objet.
Cependant, force est de constater que la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 ne fait aucunement référence au projet de modification des charges d'ascenseur élaboré en 2014 par le cabinet [B] et Associés, géomètre-expert. Dès lors, le fait que ce projet n'ait pas été approuvé par l'assemblée générale du 22 décembre 2022 ne prive pas la SCI [Y] de son intérêt à agir.
Sur le fond, il sera rappelé qu'en application de l'article 9 al.3 du décret du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale doit être notifiée, sauf urgence, au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
En l'espèce, il est constant qu'un délai de moins de 21 jours s'est écoulé entre la date portée sur la lettre de convocation (22 août 2022) et la date de l'assemblée générale (29 août).
Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune urgence de nature à déroger à la règle précitée dès lors, comme l'a pertinemment relevé le tribunal, que la résolution contestée, qui porte sur la modification des charges d'ascenseur demandée par la SCI Lapa au regard de la loi ELAN du 23 novembre 2018, ne présente aucun lien avec les travaux de chauffage, objets de la convocation en urgence.
Il y a donc lieu de prononcer la nullité de la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la SCI [Y].
Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.
Sur les demandes concernant la résolution 5c de l'assemblée générale du 29 août 2022 :
Il est constant que l'assemblée générale réunie le 29 août 2022 a voté la résolution suivante : « L'assemblée générale réunie au complet et après avoir délibéré décide de demander un devis de rénovation esthétique des peintures des murs et plafonds du hall d'entrée et de la salle d'attente avec faux-plafonds. »
La demande de la SCI [Y] de voir constater l'absence d'effet décisoire de cette résolution ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour, pas plus que le tribunal, n'a à statuer sur ladite demande.
Par ailleurs, la demande de la SCI [Y] de voir annuler cette résolution est irrecevable dès lors que le tribunal a justement relevé que cette délibération n'emportait aucun effet juridique et ne pouvait dès lors être considérée comme une réelle décision de sorte qu'il n'y avait pas lieu à l'annuler.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, supportera les dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI [Y] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés par celle-ci en première instance et en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes de la SCI [Y] étant principalement accueillies, il y a lieu de dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant, publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI [Y] de sa demande en annulation de la résolution 5c de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne du 29 août 2022,
Infirme le surplus du jugement,
Statuant à nouveau,
Annule la résolution 6c de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 29 août 2022,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne à payer à la SCI [Y] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés par celle-ci en première instance et en appel,
Dit que la SCI [Y] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,
Numéro 26/1908
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 30/06/2026
Dossier : N° RG 25/00679 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JDWS
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
S.C.I. [Y]
C/
Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 20 Avril 2026, devant :
Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,
assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme Christine DARRIGOL, Conseillère
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. [Y]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 442 147 641
agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié es qualité au [Adresse 2]
à [Localité 2]
Représentée par Me Dominique WATTINE, avocat au barreau de Dax
INTIME :
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sis à [Localité 2] au [Adresse 1], représenté par son syndic Blue Coast Immobilier, SAS, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 950 964 864, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 3] à [Localité 3]
Représenté par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes
Assisté de Me Florence REAU (SELARL REAU-COCOYNACQ-COLMET) , avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 03 FEVRIER 2025
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
RG : 22/1690
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Y], la SCI Lapa et la SCI [Q] sont copropriétaires de locaux au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne soumis au régime de la copropriété.
À la suite d'une défaillance de la chaudière collective au gaz, l'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 12 juillet 2022 et a décidé de confier une étude au bureau Bet Math Ingenierie qui a déposé son rapport le 5 août 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 août 2022, le syndic a convoqué les copropriétaires à une nouvelle assemblée générale pour le 29 août 2022.
A cette convocation, était notamment joint un courrier de Mme [J] [T], gérante de la SCI Lapa aux termes duquel celle-ci, en sa qualité de copropriétaire des lots 4 et 5, demandait de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 car elle s'était aperçue, après examen des tantièmes et des règles de répartition en vigueur, qu'elle participait pour le lot 5 aux tantièmes chauffage pour un nombre de 32 alors même que ce lot ne pourrait jamais être transformé en lot d'habitation, ce qui lui apparaissait inéquitable. Elle ajoutait « Par ailleurs, nous en pro'terons pour bien évidemment revoir les tantièmes ascenseur qui eux aussi nécessitent une pondération ainsi que l'adaptation classique. Il serait donc judicieux que vous nous proposiez deux devis de juristes spécialisés en RC a'n que la copropriété se détermine. Il est important que cette décision soit prise avant le vote pour les travaux de chauffage. »
L'ordre du jour listé dans la lettre de convocation du 22 août 2022 mentionnait six points :
1°- Election du Président et du Secrétaire de l'assemblée (article 24 loi)
2°- Étude de l'audit des réseaux électriques réalisé par le Bet Math Ingenierie
3°- Décision de rénover le chauffage collectif avec passage de la ventouse par le lot n° 1 pour sortie en façade arrière (article 24 loi), OU
4°- Décision de supprimer le chauffage collectif avec remplacement par des chauffages individuels électriques et équipement d'un radiateur collectif pour la salle d'attendre située au rez-de-chaussée (article 26 loi)
5°- Mission à confier à un Bureau d'études d'établir un cahier des charges des travaux à réaliser et d'un appel d'offres (article 24 loi)
- proposition du Bet Math Ingenierie : rénovation chauffage collectif gaz OU passage en chauffage individuel électrique (décomposition des frais d'études parties communes et études lots privatifs) OU
- proposition du Bet Perarnaud : uniquement rénovation chauffage collectif gaz
6°- Financement et répartition des frais de l'étude et des travaux ' Appel de provision à prévoir ' Courrier de la SCI LAPA ' Non-participation du lot n° 4 à destination de combles, impropre à l'habitation, non équipé en chauffage collectif (article 24 loi).
L'assemblée générale de la copropriété s'est tenue le 29 août 2022. Le procès-verbal d'assemblée générale a été régulièrement notifié aux parties.
Par courrier adressé au syndic de copropriété du 5 septembre 2022, la SCI [Y] a fait part de son désaccord sur l'adoption de plusieurs résolutions.
Par acte du 24 octobre 2022, la SCI [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, l'Agence Basco-Landaise, aux fins notamment d'obtenir l'annulation de la décision numéro 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022, que soit constatée et prononcée l'absence d'effet décisoire de la décision 5c avec requalification en simple mesure préparatoire sans effet décisoire et que soit constatée la nullité de ladite décision 5c.
Le mandat de syndic de cet immeuble a été confié à la SARL Pichet immobilier services puis à la SAS Blue Coast immobilier.
Par ordonnance du 5 octobre 2023, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
Par jugement du 3 février 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- débouté la SCI [Y] de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions 6c et 5c de l'assemblée générale du 29 août 2022,
- condamné la SCI [Y] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Dans sa motivation, le tribunal a considéré :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que la résolution adoptée ne présente aucun lien avec les travaux de chauffage, objets de la convocation en urgence,
- que la résolution adoptée concerne les adaptations du règlement de copropriété rendues possibles par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et la modification des charges d'ascenseur demandées par la SCI Lapa,
- que le libellé de la décision 6c ne peut s'analyser qu'en une simple demande de devis dans la mesure où la résolution n'est pas exécutable en l'état,
- que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 22 décembre 2022, qui a examiné un projet modificatif établi dès 2014 par un géomètre expert, a rejeté ce projet, si bien que la décision de principe attaquée inefficace est de surcroît devenue sans objet de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la résolution 5c ne visant qu'à solliciter l'établissement d'un devis n'a pu conférer aucun droit acquis à son bénéficiaire de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation,
- qu'une nouvelle résolution n° 9 adoptée par l'assemblée générale du 22 décembre 2022 et contre laquelle il n'a été exercé aucun recours par la requérante a définitivement statué sur plusieurs devis soumis au vote et a régulièrement approuvé lesdits travaux de peinture,
- que la SCI [Y] a voté pour la résolution adoptée lors de cette nouvelle assemblée générale,
- qu'il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur la régularité du vote de la résolution soulevée au regard du non-respect du délai de convocation de 21 jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Par déclaration du 12 mars 2025, la SCI [Y], prise en la personne de son gérant, M. [O] [S], a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, condamnée aux dépens de l'instance et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI [Y], appelante, demande à la cour, réformant partiellement le jugement en toutes ses dispositions contraires, de :
Concernant la décision 6c :
- constater l'efficacité intrinsèque et le caractère exécutoire de la décision 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 au regard du régime légal du mandat,
- constater que cette décision 6c fait grief,
- prononcer l'annulation de la décision 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 pour :
' dénaturation de l'ordre du jour (article 13 du décret du 17.03.1967),
' non-respect des délais de convocation (article 9 du décret du 17.03.1967)
' méconnaissance des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 Juillet 1965.
Concernant la prétendue décision 5c :
- constater l'absence d'effet décisoire de cette prétendue décision et la requalifier en simple mesure préparatoire sans effet décisoire (article 13 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967),
- prononcer l'annulation de cette même prétendue décision 5c pour :
' non inscription préalable à l'ordre du jour (article 13 al.1 du décret du 17 mars 1967)
' non-respect du délai de convocation (articles 9 et 13 dudit décret).
Sur les frais de procédure et dépens :
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Y] sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile la somme de 3000 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel,
- accorder à la SCI [Y] le bénéfice de l'article 10-1 d alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965 la dispensant de participation à la dépense commune des frais irrépétibles de procédure et dépens qui seront répartis entre les autres copropriétaires,
- rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
Au soutien de son appel, la SCI [Y] fait valoir :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que l'objet de la décision consiste à conférer un mandat à un géomètre expert afin d'établir un modificatif du règlement de copropriété, sans qu'il soit contraint de mettre en place une concertation avec les copropriétaires, ce qui est de nature à causer un grief aux copropriétaires,
- que le premier juge a dénaturé le texte car rien ne permet d'établir que l'intention de la majorité relative de l'assemblée générale ayant voté celui-ci en août 2022 aurait été neutre ou bienveillante et n'aurait visé que l'établissement d'un devis,
- que la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat du 22 décembre 2022 n'a nullement fait disparaître l'intérêt à agir de la société concluante contre la résolution 6c en cause,
- que l'ordre du jour communiqué en vue de l'assemblée générale litigieuse ne mentionne aucunement la volonté de conférer un mandat à un tiers afin de procéder à la modification du règlement de copropriété,
- que la transformation arbitraire d'une suggestion faite au syndic de « demander deux devis » en un pouvoir donné à une personne indéterminée pour « établir la modification du règlement de copropriété » est une dénaturation entraînant la nullité de la résolution sur le fondement de l'article 13, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967,
- que le courrier de Mme [T], indiquant 'revoir les tantièmes d'ascenseur', exprime un projet de modification du règlement de copropriété, projet qui aurait dû être communiqué au plus tard, en même temps que l'ordre du jour, en application de l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967, ce qui n'est pas le cas,
- que le délai minimum de 21 jours entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale a été méconnu, d'autant que le motif dérogatoire d'urgence prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié, ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale,
- que décision 6c a été adoptée sur la base d'une simple majorité relative de 449/1000e, ne correspondant pas à l'unanimité prescrite par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la loi [Localité 4], visée comme base légale dans la décision 6c, n'est pas applicable aux charges concernant un élément d'équipement commun, en l'occurrence un ascenseur, qui n'est aucunement défini au règlement de copropriété/état descriptif de division comme constituant une partie commune spéciale ou particulière,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la décision n° 9 du 22 décembre 2022 ne se confond pas avec ce qui a été voté dans la décision 5c du mois d'août 2022 et ne la couvre pas,
- que la décision 5c n'a pas fait l'objet d'une demande préalable d'inscription à l'ordre du jour,
- que la décision 5c doit être requalifiée en simple question sans effet décisoire,
- que le délai minimum de 21 jours entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale a été méconnu, d'autant que le motif dérogatoire d'urgence prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié, ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale.
* Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic Blue Coast immobilier, intimé, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter la SCI [Y] de l'ensemble de ses prétentions,
- la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires fait valoir :
Concernant la demande d'annulation de la décision 6c :
- que cette résolution ne peut avoir d'effet décisoire puisque, comme l'a retenu le juge de première instance, aucun géomètre n'est désigné, aucun financement du projet n'a été provisionné et surtout, d'une manière plus générale, aucun géomètre-expert ne peut de sa propre initiative établir, valider et faire publier par un notaire son projet de modification de répartition de charges sans qu'il n'ait été préalablement soumis au vote et validé par l'assemblée générale,
- que l'article 11 de la loi de 1965 n'a pas vocation à s'appliquer dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce de modifier la répartition des charges,
- que la question n° 6 était à l'appui de la correspondance de Mme [T] et le syndic n'avait donc nullement la possibilité de rédiger le texte des résolutions à la place du copropriétaire,
- que la lecture du courrier de Mme [T] permettait de constater que trois points y étaient évoqués : la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi [Localité 4], notamment s'agissant de la répartition des tantièmes chauffage, et la modification des tantièmes ascenseur,
- que s'agissant du non-respect du délai de convocation tiré de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, il y a lieu de rappeler que la convocation précise très clairement dans son liminaire que celle-ci est établie en raison de la défaillance de la chaudière ayant donné lieu à la désignation, par assemblée générale du 12 juillet 2022, d'un ingénieur pour un avis technique,
Concernant la demande d'annulation de la décision 5c :
- que la décision a été adoptée à la majorité,
- que la résolution attaquée ne visait qu'à solliciter l'établissement d'un devis si bien qu'elle n'a pu conférer aucun droit acquis à son bénéficiaire,
- que les travaux de peinture dans le hall d'entrée s'inscrivent véritablement dans la problématique du chauffage du hall d'entrée dont il était prévu l'installation d'un chauffage électrique dans la salle d'attente,
- qu'une nouvelle résolution n° 9 adoptée par l'assemblée générale du 22 décembre 2022, et contre laquelle il n'a été exercé aucun recours par la requérante, a définitivement statué sur plusieurs devis soumis au vote et a régulièrement approuvé lesdits travaux de peinture,
- que la SCI [Y] a voté pour la résolution adoptée lors de cette nouvelle assemblée générale, ce qui met fin à la contestation qu'elle avait introduite sur ce point.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 :
Il est constant que l'assemblée générale réunie le 29 août 2022 a voté à la majorité simple la résolution suivante : « L'assemblée générale, conformément à la demande de la SCI Lapa (cf courrier) et après avoir délibéré, décide de faire appel à un géomètre-expert pour établir la modification du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 en ce qui concerne l'ascenseur. »
Le tribunal a débouté la SCI [Y] de sa demande en nullité au motif en premier lieu que cette résolution s'analysait en une demande de devis et ne constituait qu'une simple décision de principe dépourvue d'effet juridique. Pour qualifier la résolution en cause de décision de principe, le premier juge a retenu qu'aucun géomètre n'était désigné, que le financement du projet n'était pas provisionné et qu'un géomètre-expert ne pouvait de sa propre initiative établir, valider et faire publier son projet modificatif de répartition de charges sans qu'il n'ait été préalablement validé par un vote de l'assemblée générale.
Pour constituer une décision susceptible de faire l'objet d'une demande judiciaire d'annulation, le vote exprimé par l'assemblée générale doit traduire une intention réelle d'adopter une mesure, positive ou négative, génératrice de droits ou d'obligations pour les copropriétaires. A défaut, il n'y a pas de véritable décision mais un avis, un simple v'u ou une résolution de principe non suivie d'effet, étant précisé qu'une décision de principe ne signifie pas nécessairement que l'assemblée générale n'a pas adopté une résolution d'ores et déjà exécutoire. Il faut en effet distinguer entre la décision de principe non suivie d'effets et celle qui comporte dans son vote les éléments d'une prise de position engageant les copropriétaires.
En l'espèce, il ressort clairement des termes de la résolution que l'assemblée générale a accepté de donner mandat à un géomètre-expert d'établir un modificatif au règlement de copropriété en ce qui concerne la répartition des charges d'ascenseur conformément aux dispositions de la loi [Localité 4]. Le tribunal ne pouvait donc analyser cette résolution comme une demande de devis non créatrice d'obligations alors que le mandat est un contrat qui emporte des effets juridiques, étant observé que l'absence de désignation d'un géomètre-expert dans la résolution est sans incidence sur l'efficacité de celle-ci, le choix du géomètre-expert pouvant être laissé à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Il ne pouvait non plus qualifier la résolution de simple décision de principe dépourvue de conséquence juridique alors que l'assemblée générale, en votant cette résolution, a implicitement mais nécessairement accepté le principe d'une modification du règlement de copropriété concernant la répartition des charges d'ascenseur, ce qui consacre un engagement de sa part, même si les nouvelles modalités de répartition des charges nécessitaient un vote distinct de l'assemblée générale à la majorité requise pour être adoptées.
Ainsi, la résolution en cause constitue une réelle décision susceptible en tant que telle de faire l'objet d'une demande d'annulation.
Le tribunal a débouté la SCI [Y] de sa demande de nullité au motif en second lieu que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 22 décembre 2022 avait examiné un projet modificatif établi en 2014 par un géomètre-expert et rejeté ce projet de sorte que la décision de principe serait devenue sans objet.
Cependant, force est de constater que la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 ne fait aucunement référence au projet de modification des charges d'ascenseur élaboré en 2014 par le cabinet [B] et Associés, géomètre-expert. Dès lors, le fait que ce projet n'ait pas été approuvé par l'assemblée générale du 22 décembre 2022 ne prive pas la SCI [Y] de son intérêt à agir.
Sur le fond, il sera rappelé qu'en application de l'article 9 al.3 du décret du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale doit être notifiée, sauf urgence, au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
En l'espèce, il est constant qu'un délai de moins de 21 jours s'est écoulé entre la date portée sur la lettre de convocation (22 août 2022) et la date de l'assemblée générale (29 août).
Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune urgence de nature à déroger à la règle précitée dès lors, comme l'a pertinemment relevé le tribunal, que la résolution contestée, qui porte sur la modification des charges d'ascenseur demandée par la SCI Lapa au regard de la loi ELAN du 23 novembre 2018, ne présente aucun lien avec les travaux de chauffage, objets de la convocation en urgence.
Il y a donc lieu de prononcer la nullité de la résolution 6c de l'assemblée générale du 29 août 2022 sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la SCI [Y].
Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.
Sur les demandes concernant la résolution 5c de l'assemblée générale du 29 août 2022 :
Il est constant que l'assemblée générale réunie le 29 août 2022 a voté la résolution suivante : « L'assemblée générale réunie au complet et après avoir délibéré décide de demander un devis de rénovation esthétique des peintures des murs et plafonds du hall d'entrée et de la salle d'attente avec faux-plafonds. »
La demande de la SCI [Y] de voir constater l'absence d'effet décisoire de cette résolution ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour, pas plus que le tribunal, n'a à statuer sur ladite demande.
Par ailleurs, la demande de la SCI [Y] de voir annuler cette résolution est irrecevable dès lors que le tribunal a justement relevé que cette délibération n'emportait aucun effet juridique et ne pouvait dès lors être considérée comme une réelle décision de sorte qu'il n'y avait pas lieu à l'annuler.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, supportera les dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI [Y] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés par celle-ci en première instance et en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes de la SCI [Y] étant principalement accueillies, il y a lieu de dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant, publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI [Y] de sa demande en annulation de la résolution 5c de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne du 29 août 2022,
Infirme le surplus du jugement,
Statuant à nouveau,
Annule la résolution 6c de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 29 août 2022,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bayonne à payer à la SCI [Y] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés par celle-ci en première instance et en appel,
Dit que la SCI [Y] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,