CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 17 juin 2026, n° 25/11131
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 17 JUIN 2026
N° 2026 / 288
N° RG 25/11131
N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGBA
S.C.I. OCEANE
C/
Syndicat des copropriétaires
ASL L'ILE VERTE LOTS 53-54
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Thierry TROIN
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 05 Septembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01146.
APPELANTE
S.C.I. OCEANE
représentée par son dirigeant social domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] - Lots 53-54 sis à [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 4], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 6] (Alpes Maritimes) a fait initialement l'objet d'une mise en copropriété comportant trois lots à usage d'habitation.
Aux termes d'une assemblée générale tenue le 3 janvier 2024, les copropriétaires ont décidé de créer trois lots supplémentaires à usage de caves pris sur les parties communes de l'immeuble et numérotés 4, 5 et 6.
Dans le point n° 7 de l'ordre du jour, non soumis à un vote, il était indiqué que ces nouveaux lots, libres de droits, appartenaient au syndicat des copropriétaires, lequel pourrait en disposer par voie de cession.
Suivant acte introductif d'instance délivré le 29 février 2024, dont le dispositif est textuellement reproduit ci-après, la société civile immobilière Océane, revendiquant la propriété de deux de ces caves par l'effet de la prescription acquisitive, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, dénommé [Adresse 7] lots 53-54, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'entendre, au visa des articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil:
- 'ordonner sous astreinte de 150 euros par jour de retard à la copropriété de publier l'état descriptif de division modificatif des lots 1 à 6 en attribuant les lots 5 et 6 à la société Océane,
- annuler ou déclarer inopposable l'assemblée générale du 3 janvier 2024 en sa résolution n° 7 visant à titrer la copropriété des lots 5 et 6 dans la mesure où ils appartiennent à la société Océane,
- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard le syndicat des copropriétaires à venir réitérer un acte d'usucapion ou de cession au profit de la société Océane pour les lots 5 et 6 du modificatif de l'état descriptif de division à publier chez tel notaire que choisira la société Océane.'
Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état, sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile, d'une fin de non-recevoir fondée sur le défaut de droit d'agir, au motif que la société Océane n'avait pas la qualité de copropriétaire.
Par ordonnance rendue le 5 septembre 2025, ce magistrat a déclaré irrecevables les demandes de la société Océane pour défaut de qualité à agir et l'a condamnée aux entiers dépens.
La société Océane a interjeté appel et notifié le 16 octobre 2025 des conclusions par lesquelles elle demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance entreprise,
- de déclarer recevable sa demande tendant à entendre prononcer la nullité ou l'inopposabilité de la décision prise par l'assemblée générale du 3 janvier 2024,
- de déclarer recevable sa demande en revendication des lots n° 5 et 6,
- de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Grasse,
- et de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions.
Suivant conclusions en réplique notifiées le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8][Localité 2] verte lots 53-54, représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 4], demande à la cour de confirmer intégralement l'ordonnance entreprise et de condamner l'appelante à lui payer une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.
DISCUSSION
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales ne sont ouvertes qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. C'est donc à bon droit que le juge de la mise en état, relevant que la société Océane n'avait pas la qualité de copropriétaire, a déclaré irrecevable, pour défaut de droit à agir, sa demande tendant à voir prononcer la nullité ou l'inopposabilité des décisions prises par l'assemblée générale du 3 janvier 2024.
En revanche, en dépit d'une rédaction maladroite du dispositif de l'assignation, les autres demandes formulées par la société Océane s'analysent en une revendication de la propriété des lots n° 5 et 6 nouvellement créés par l'effet de la prescription acquisitive et ne peuvent être confondues avec l'action en contestation de l'assemblée générale, de sorte que c'est à tort que le premier juge les a déclarées irrecevables sur le même fondement juridique.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de la société Océane tendant à entendre prononcer la nullité ou l'inopposabilité des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2024,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Déclare recevables les autres demandes formulées par la société Océane dans son assignation introductive d'instance,
Renvoie l'affaire devant le tribunal judiciaire de Grasse,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident,
Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 17 JUIN 2026
N° 2026 / 288
N° RG 25/11131
N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGBA
S.C.I. OCEANE
C/
Syndicat des copropriétaires
ASL L'ILE VERTE LOTS 53-54
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Thierry TROIN
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 05 Septembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01146.
APPELANTE
S.C.I. OCEANE
représentée par son dirigeant social domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] - Lots 53-54 sis à [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 4], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 6] (Alpes Maritimes) a fait initialement l'objet d'une mise en copropriété comportant trois lots à usage d'habitation.
Aux termes d'une assemblée générale tenue le 3 janvier 2024, les copropriétaires ont décidé de créer trois lots supplémentaires à usage de caves pris sur les parties communes de l'immeuble et numérotés 4, 5 et 6.
Dans le point n° 7 de l'ordre du jour, non soumis à un vote, il était indiqué que ces nouveaux lots, libres de droits, appartenaient au syndicat des copropriétaires, lequel pourrait en disposer par voie de cession.
Suivant acte introductif d'instance délivré le 29 février 2024, dont le dispositif est textuellement reproduit ci-après, la société civile immobilière Océane, revendiquant la propriété de deux de ces caves par l'effet de la prescription acquisitive, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, dénommé [Adresse 7] lots 53-54, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'entendre, au visa des articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil:
- 'ordonner sous astreinte de 150 euros par jour de retard à la copropriété de publier l'état descriptif de division modificatif des lots 1 à 6 en attribuant les lots 5 et 6 à la société Océane,
- annuler ou déclarer inopposable l'assemblée générale du 3 janvier 2024 en sa résolution n° 7 visant à titrer la copropriété des lots 5 et 6 dans la mesure où ils appartiennent à la société Océane,
- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard le syndicat des copropriétaires à venir réitérer un acte d'usucapion ou de cession au profit de la société Océane pour les lots 5 et 6 du modificatif de l'état descriptif de division à publier chez tel notaire que choisira la société Océane.'
Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état, sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile, d'une fin de non-recevoir fondée sur le défaut de droit d'agir, au motif que la société Océane n'avait pas la qualité de copropriétaire.
Par ordonnance rendue le 5 septembre 2025, ce magistrat a déclaré irrecevables les demandes de la société Océane pour défaut de qualité à agir et l'a condamnée aux entiers dépens.
La société Océane a interjeté appel et notifié le 16 octobre 2025 des conclusions par lesquelles elle demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance entreprise,
- de déclarer recevable sa demande tendant à entendre prononcer la nullité ou l'inopposabilité de la décision prise par l'assemblée générale du 3 janvier 2024,
- de déclarer recevable sa demande en revendication des lots n° 5 et 6,
- de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Grasse,
- et de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions.
Suivant conclusions en réplique notifiées le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8][Localité 2] verte lots 53-54, représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 4], demande à la cour de confirmer intégralement l'ordonnance entreprise et de condamner l'appelante à lui payer une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.
DISCUSSION
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales ne sont ouvertes qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. C'est donc à bon droit que le juge de la mise en état, relevant que la société Océane n'avait pas la qualité de copropriétaire, a déclaré irrecevable, pour défaut de droit à agir, sa demande tendant à voir prononcer la nullité ou l'inopposabilité des décisions prises par l'assemblée générale du 3 janvier 2024.
En revanche, en dépit d'une rédaction maladroite du dispositif de l'assignation, les autres demandes formulées par la société Océane s'analysent en une revendication de la propriété des lots n° 5 et 6 nouvellement créés par l'effet de la prescription acquisitive et ne peuvent être confondues avec l'action en contestation de l'assemblée générale, de sorte que c'est à tort que le premier juge les a déclarées irrecevables sur le même fondement juridique.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de la société Océane tendant à entendre prononcer la nullité ou l'inopposabilité des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2024,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Déclare recevables les autres demandes formulées par la société Océane dans son assignation introductive d'instance,
Renvoie l'affaire devant le tribunal judiciaire de Grasse,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident,
Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT