Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 décembre 2024), la société civile immobilière de construction vente La Crête du berger (la SCI) a promu et réalisé un ensemble immobilier, devenu la résidence La Crête du berger, soumis au régime de la copropriété, dont elle a conservé le lot n° 1, devenu ultérieurement le lot n° 501.

2. Le 30 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires de cette résidence a adopté une résolution autorisant la cession d'une partie commune de la copropriété à la commune d'[Localité 2] (la commune), qui a fait construire un parking sur cette parcelle désormais cadastrée n° [Cadastre 1].

3. Par actes des 1er, 2 et 5 août 2022, soutenant que la partie commune visée par la délibération du 30 septembre 2017 incluait une partie de son lot n° 501, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Axa France IARD, son syndic la société Neige et soleil square habitat et l'assureur de celui-ci, la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole, en paiement de dommages et intérêts et exonération de tout paiement des charges relatives au lot n° 501 depuis le 30 septembre 2017.

4. La Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

5. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables pour forclusion, alors « qu'une action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par le syndicat lors du vote d'une résolution par l'assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d'une délibération au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la cour

Vu les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil :

6. Selon le premier de ces textes, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

7. Aux termes du second, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

8. Pour déclarer irrecevables comme forcloses les demandes de la SCI, l'arrêt retient qu'elle n'a pas agi en nullité de la résolution du 30 septembre 2017 dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l'expiration duquel les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées en assemblée générale, que la résolution est donc définitive et opposable aux copropriétaires quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée et que l'action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l'adoption d'une résolution en assemblée générale est enfermée dans ce même délai de deux mois prévu par l'article précité, ce texte visant toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité.

9. En statuant ainsi, alors que l'action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d'une telle décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 décembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence La Crête du berger, la société Square habitat Hautes-Alpes, la société Axa France IARD et la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Crête du berger, la société Square habitat Hautes-Alpes, la société Axa France IARD et la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence La Crête du berger, la société Square habitat Hautes-Alpes, la société Axa France IARD et la Caisse d'assurance mutuelle du crédit agricole à payer à la société civile immobilière de construction vente La Crête du berger la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.