CA Rennes, 4e ch., 18 juin 2026, n° 24/06560
RENNES
Arrêt
Autre
4ème Chambre
ARRÊT N°167
N° RG 24/06560
N° Portalis DBVL-V-B7I-VN3M
(Réf 1ère instance : 22/01711)
Mme [X] [U]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me CIZERON
- Me LABARRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,
Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Patricia IBARA, lors des débats, et Mme Ludivine BABIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Avril 2026
devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Juin 2026, après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [X] [U]
née le 26 Juin 1951 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LE [Adresse 3] représenté par son syndic, la société APROGIM
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Sophie LABARRE de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La [Adresse 5] [Adresse 1] située [Adresse 4] à [Localité 4] est composée de quatre bâtiments d'habitation et de parkings. Elle est soumise au statut de la copropriété et organisée autour d'un syndicat.
Mme [X] [U] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence susvisée, portant les numéros :
- 28 et 125 correspondants à deux places de stationnement ;
- 213 correspondant à un jardin privatif ;
- 176 correspondant à un appartement de type T4 en rez-de-chaussée du bâtiment B1 de la résidence.
Constatant des désordres d'humidité dans son appartement, Mme [X] [U] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire l'instauration dune mesure d'expertise. L'ordonnance du 29 septembre 2015 a fait droit à cette demande et désigné M. [K] pour y procéder.
M. [K] a déposé son rapport le 18 octobre 2017.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 27 avril 2022 et a adopté quatre résolutions n°17, 18, 19 et 20 portant sur la réalisation de travaux.
Par acte d'huissier du 29 juillet 2022, Mme [X] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir réputées non écrites les clauses concernant la clé de répartition des charges spéciales de copropriété intitulées 'bâtiments' prévues au règlement de copropriété et en conséquence, notamment, de voir prononcer la nullité des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 en lien avec cette clé de répartition.
Le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :
- débouté Mme [X] [U] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [X] [U] aux dépens,
- condamné Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.
Mme [X] [U] a relevé appel de cette décision le 6 décembre 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions du 30 janvier 2025, Mme [X] [U] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- Débouté Mme [X] [U] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné Mme [X] [U] aux dépens,
- Condamné Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 8] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- de réputer non écrits les articles 14 et 15 du chapitre II du règlement de copropriété de la [Adresse 6] située [Adresse 4]
- d'ordonner que les charges d'entretien et de réparation des bâtiments détaillées à l'article 14 soient réparties conformément à la clé générale prévue à l'article 12 du règlement de copropriété ;
- d'ordonner qu'à l'article 11 du règlement de copropriété la mention « Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 12 et 13 du présent règlement. Elles comprennent toutes les charges concernant la conservation l'entretien l'administration des parties communes, c'est-à-dire : » soit remplacée par la mention «Les charges générales comprennent, outre celles définies à l'article 13, toutes les charges concernant la conservation l'entretien l'administration des parties communes, c'est-à-dire : »
- d'ordonner la publication du jugement à intervenir aux services de la publicité foncière ;
- d'annuler les résolutions n°17, 18, 19, 20 de l'assemblée générale du 27 avril 2022 ;
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 2 500 € versée au titre de la condamnation aux frais irrépétibles de première instance ;
- de condamner l'intimé au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de 1ère instance et d'appel qui comprendront le coût de la publication du jugement à intervenir ;
- de la dispenser de toute participation de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Suivant ses dernières conclusions du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL Aprogim, demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau :
- condamner l'appelante au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens d'appel.
MOTIVATION
Sur la demande tendant à déclarer non écrits les articles 14 et 15 du chapitre II du règlement de copropriété
Le tribunal a estimé que les dispositions de l'article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables au règlement de copropriété de la résidence. Il a considéré que l'absence de mention expresse de l'existence de parties communes spéciales telles que définit l'article 6-2 de la même loi est sans conséquence sur leur existence. Il a noté que le rejet par la majorité des copropriétaires de la résolution n°12 tendant à mettre en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions de la loi [Localité 5] est sans conséquence sur la régularité de ce règlement. Il a ajouté que les modalités de répartition des charges prévues aux articles 14 et 15 dudit règlement ne sont pas contraires aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi de 1965. Il a donc rejeté la demande présentée par Mme [X] [U].
L'appelante conteste cette décision et fait valoir que de nombreuses irrégularités affectent le fonctionnement de la copropriété. Elle entend rappeler que seuls les copropriétaires disposant de droit de propriété sur les parties communes spéciales votent et financent les décisions y afférentes. Elle indique que le règlement de la copropriété ne mentionne pas l'existence de parties communes spéciales mais prévoit cependant en son chapitre II que les charges d'entretien et de reconstruction des bâtiments sont réparties entre les seuls copropriétaires des bâtiments concernés. Elle estime que la clé de répartition des charges est contraire au droit applicable, en l'occurrence les articles 6-2, 6-4 et 10 de la loi de 1965 précitée car les articles 14 et 15 dudit règlement privent des copropriétaires de leur droit de pouvoir débattre et voter sur des décisions relatives à certaines parties communes.
Elle fait grief au tribunal d'avoir écarté à tort l'application de l'article 6-2 susvisé qui dispose que la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Elle demande que la cour ordonne que les charges d'entretien et de réparation des bâtiments détaillées à l'article 14 soient réparties conformément à la clé générale prévue à l'article 12 du règlement de copropriété.
En réponse, le Syndicat des copropriétaires entend rappeler que le règlement de copropriété de la résidence prévoit expressément une participation aux frais d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments de la copropriété aux seuls copropriétaires de chacun de ces bâtiments. Il soutient que le règlement de copropriété critiqué :
- prévoit bien à l'article 6 que chaque bâtiment constitue une partie commune spéciale, ce qui est conforme aux dispositions de l'article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- opère une distinction entre les charges communes générale définies à l'article 11 et les charges communes spéciales définies en son article 13.
Il réclame la confirmation du jugement entrepris.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La répartition des charges communes d'un immeuble en copropriété doit impérativement être réalisée en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui distingue deux catégories de charges :
- l'alinéa 1 qui sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs auxquelles les copropriétaires contribuent en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;
- l'alinéa 2 qui sont celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes auxquelles les copropriétaires contribuent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Toutefois, des dérogations au principe de la contribution obligatoire de tous les copropriétaires aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, sont possibles, notamment lorsque le règlement de copropriété crée des parties communes spéciales qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires seulement. Cette création a pour corollaire l'instauration de charges spéciales de sorte que le coût de la réfection de parties communes spéciales doit être réparti entre leurs seuls propriétaires (3ème Civ., 8 juin 2011, n°10-15.551).
De même, à défaut de parties communes spéciales, lorsqu'une répartition spécifique et dérogatoire des charges est conventionnellement prévue par le règlement de copropriété pour certains lots, elle ne peut résulter que de clauses formelles du règlement de copropriété (3ème Civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050) qui doivent, pour être licites, être justifiées par la situation particulière des lots au profit desquels la dérogation est consentie (3ème Civ, 18 décembre 1996, n°94-17.620).
Ainsi, dans un immeuble en copropriété comprenant plusieurs bâtiments, ce qui est le cas de la résidence '[Adresse 1]', les charges d'entretien et de conservation de l'immeuble ne peuvent, si le règlement de copropriété ne crée pas de parties communes spéciales, être réparties par bâtiment que si le règlement de copropriété le prévoit (3e Civ., 1er février 2006, n° 05-10.398).
Le règlement de copropriété, reçu par notaire le 4 novembre 1981 puis modifié le 23 avril 1982, prévoit en son article 14 intitulé 'ventilation' que ' les dépenses d'énergie, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliquent à l'un ou l'autre des corps de bâtiments' et en son article 15 que ' les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment seront reparties proportionnellement au nombre de dix millièmes calculés a cet effet, colonne 8 du tableau ci-annexé. Les lots non compris dans la présente répartition n'y participeront en rien'.
L'article 6 de ce règlement prévoit expressément la distinction entre les parties communes générales et les parties communes à chaque bâtiment. Ce texte détermine la désignation des lots selon les modalités suivantes : Elle comprend pour chacun d'eux (de ces lots) l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes. Cette quote-part est exprimée en millièmes pour les parties communes des bâtiments et en dix millièmes pour les parties communes générales.
En l'état, le lien entre parties communes dont la jouissance et l'usage sont confiés à certains copropriétaires et le paiement des charges communes y afférentes exclusivement acquitté par ceux-ci est établi conformément aux textes d'ordre public précités.
Certes, l'expression 'parties communes spéciales' ne figure effectivement pas dans ces articles alors que l'article 209 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 impose que leur existence soit expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, y compris lorsque les règlements ont été établis antérieurement au 1er juillet 2022 (cf loi n°2022-117 du 21 février 2022).
Afin de procéder à la régularisation du règlement de copropriété, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question relative à l'ajout de la mention des parties communes spéciales.
Il a été satisfait à cette obligation lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 mais la résolution 12 qui prévoyait, au préalable la saisine d'un géomètre expert, n'a pas fait l'objet d'un vote favorable des copropriétaires.
La question de la modification du règlement de copropriété a été de nouveau inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 février 2024. A été votée la résolution suivante : 'l'assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport du cabinet Atlantique Géomètre expert et des conditions essentielles du devis notifié, de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré, décide de procéder à la réalisation du projet de modificatif (du règlement de copropriété) avec le cabinet AGE selon devis du 2201.2024 pour un montant de 1 080 euros à soumettre à une prochaine assemblée générale pour approbation. Autorise le syndic à passer commande en conséquence et le mandate pour la signature des actes administratifs nécessaires à cette mise en conformité'.
Certes, l'indication de la mention 'parties communes spéciales' ne figure toujours pas dans le règlement de copropriété de la résidence. Cependant, l'article 209 II précité, dans sa rédaction issue de la loi n°2022-117 du 21 février 2022, dispose que l'absence de cette mention est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
Dans l'attente de la mise en conformité du règlement de copropriété, l'actuelle clause de répartition des charges spéciales, qui est conforme aux règles impératives de la copropriété, s'impose aux copropriétaires.
En conséquence, les éléments susvisés ne peuvent que motiver la confirmation de la décision entreprise ayant rejeté la demande d'annulation des articles 14 et 15 présentée par l'appelante.
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 17, 18, 19, 20 de l'assemblée générale du 27 avril 2022
L'appelante, considérant le caractère non écrit de la clé de charges spéciales par bâtiment instaurée par les articles 14 et 15 du règlement de copropriété, estime dès lors que les résolutions n°17, 18, 19 et 20 qui en ont fait application votées lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 doivent être annulées.
Cependant, au regard de la régularité des articles précités dudit règlement aux dispositions impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande présentée par Mme [X] [U], dont l'intimé ne soutient pas qu'elle a été présentée hors délai, doit être nécessairement rejetée.
Le tribunal a justement ajouté que ces résolutions, qui entérinent l'acceptation de travaux pour un des quatre bâtiments, ont été soumises à un vote conforme tant à l'article 58 du règlement de copropriété qu'aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En conséquence, le jugement attaqué sera également confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Outre la somme mise à la charge de Mme [X] [U] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au Syndicat des copropriétaires d'une indemnité complémentaire de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire ;
Y ajoutant ;
- Condamne Mme [X] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Aprogim, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;
- Condamne Mme [X] [U] au paiement des dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
ARRÊT N°167
N° RG 24/06560
N° Portalis DBVL-V-B7I-VN3M
(Réf 1ère instance : 22/01711)
Mme [X] [U]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me CIZERON
- Me LABARRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,
Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Patricia IBARA, lors des débats, et Mme Ludivine BABIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Avril 2026
devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Juin 2026, après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [X] [U]
née le 26 Juin 1951 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LE [Adresse 3] représenté par son syndic, la société APROGIM
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Sophie LABARRE de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La [Adresse 5] [Adresse 1] située [Adresse 4] à [Localité 4] est composée de quatre bâtiments d'habitation et de parkings. Elle est soumise au statut de la copropriété et organisée autour d'un syndicat.
Mme [X] [U] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence susvisée, portant les numéros :
- 28 et 125 correspondants à deux places de stationnement ;
- 213 correspondant à un jardin privatif ;
- 176 correspondant à un appartement de type T4 en rez-de-chaussée du bâtiment B1 de la résidence.
Constatant des désordres d'humidité dans son appartement, Mme [X] [U] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire l'instauration dune mesure d'expertise. L'ordonnance du 29 septembre 2015 a fait droit à cette demande et désigné M. [K] pour y procéder.
M. [K] a déposé son rapport le 18 octobre 2017.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 27 avril 2022 et a adopté quatre résolutions n°17, 18, 19 et 20 portant sur la réalisation de travaux.
Par acte d'huissier du 29 juillet 2022, Mme [X] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir réputées non écrites les clauses concernant la clé de répartition des charges spéciales de copropriété intitulées 'bâtiments' prévues au règlement de copropriété et en conséquence, notamment, de voir prononcer la nullité des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 en lien avec cette clé de répartition.
Le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :
- débouté Mme [X] [U] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [X] [U] aux dépens,
- condamné Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.
Mme [X] [U] a relevé appel de cette décision le 6 décembre 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions du 30 janvier 2025, Mme [X] [U] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- Débouté Mme [X] [U] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné Mme [X] [U] aux dépens,
- Condamné Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 8] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- de réputer non écrits les articles 14 et 15 du chapitre II du règlement de copropriété de la [Adresse 6] située [Adresse 4]
- d'ordonner que les charges d'entretien et de réparation des bâtiments détaillées à l'article 14 soient réparties conformément à la clé générale prévue à l'article 12 du règlement de copropriété ;
- d'ordonner qu'à l'article 11 du règlement de copropriété la mention « Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 12 et 13 du présent règlement. Elles comprennent toutes les charges concernant la conservation l'entretien l'administration des parties communes, c'est-à-dire : » soit remplacée par la mention «Les charges générales comprennent, outre celles définies à l'article 13, toutes les charges concernant la conservation l'entretien l'administration des parties communes, c'est-à-dire : »
- d'ordonner la publication du jugement à intervenir aux services de la publicité foncière ;
- d'annuler les résolutions n°17, 18, 19, 20 de l'assemblée générale du 27 avril 2022 ;
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 2 500 € versée au titre de la condamnation aux frais irrépétibles de première instance ;
- de condamner l'intimé au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de 1ère instance et d'appel qui comprendront le coût de la publication du jugement à intervenir ;
- de la dispenser de toute participation de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Suivant ses dernières conclusions du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL Aprogim, demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau :
- condamner l'appelante au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens d'appel.
MOTIVATION
Sur la demande tendant à déclarer non écrits les articles 14 et 15 du chapitre II du règlement de copropriété
Le tribunal a estimé que les dispositions de l'article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables au règlement de copropriété de la résidence. Il a considéré que l'absence de mention expresse de l'existence de parties communes spéciales telles que définit l'article 6-2 de la même loi est sans conséquence sur leur existence. Il a noté que le rejet par la majorité des copropriétaires de la résolution n°12 tendant à mettre en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions de la loi [Localité 5] est sans conséquence sur la régularité de ce règlement. Il a ajouté que les modalités de répartition des charges prévues aux articles 14 et 15 dudit règlement ne sont pas contraires aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi de 1965. Il a donc rejeté la demande présentée par Mme [X] [U].
L'appelante conteste cette décision et fait valoir que de nombreuses irrégularités affectent le fonctionnement de la copropriété. Elle entend rappeler que seuls les copropriétaires disposant de droit de propriété sur les parties communes spéciales votent et financent les décisions y afférentes. Elle indique que le règlement de la copropriété ne mentionne pas l'existence de parties communes spéciales mais prévoit cependant en son chapitre II que les charges d'entretien et de reconstruction des bâtiments sont réparties entre les seuls copropriétaires des bâtiments concernés. Elle estime que la clé de répartition des charges est contraire au droit applicable, en l'occurrence les articles 6-2, 6-4 et 10 de la loi de 1965 précitée car les articles 14 et 15 dudit règlement privent des copropriétaires de leur droit de pouvoir débattre et voter sur des décisions relatives à certaines parties communes.
Elle fait grief au tribunal d'avoir écarté à tort l'application de l'article 6-2 susvisé qui dispose que la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Elle demande que la cour ordonne que les charges d'entretien et de réparation des bâtiments détaillées à l'article 14 soient réparties conformément à la clé générale prévue à l'article 12 du règlement de copropriété.
En réponse, le Syndicat des copropriétaires entend rappeler que le règlement de copropriété de la résidence prévoit expressément une participation aux frais d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments de la copropriété aux seuls copropriétaires de chacun de ces bâtiments. Il soutient que le règlement de copropriété critiqué :
- prévoit bien à l'article 6 que chaque bâtiment constitue une partie commune spéciale, ce qui est conforme aux dispositions de l'article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- opère une distinction entre les charges communes générale définies à l'article 11 et les charges communes spéciales définies en son article 13.
Il réclame la confirmation du jugement entrepris.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La répartition des charges communes d'un immeuble en copropriété doit impérativement être réalisée en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui distingue deux catégories de charges :
- l'alinéa 1 qui sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs auxquelles les copropriétaires contribuent en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;
- l'alinéa 2 qui sont celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes auxquelles les copropriétaires contribuent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Toutefois, des dérogations au principe de la contribution obligatoire de tous les copropriétaires aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, sont possibles, notamment lorsque le règlement de copropriété crée des parties communes spéciales qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires seulement. Cette création a pour corollaire l'instauration de charges spéciales de sorte que le coût de la réfection de parties communes spéciales doit être réparti entre leurs seuls propriétaires (3ème Civ., 8 juin 2011, n°10-15.551).
De même, à défaut de parties communes spéciales, lorsqu'une répartition spécifique et dérogatoire des charges est conventionnellement prévue par le règlement de copropriété pour certains lots, elle ne peut résulter que de clauses formelles du règlement de copropriété (3ème Civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050) qui doivent, pour être licites, être justifiées par la situation particulière des lots au profit desquels la dérogation est consentie (3ème Civ, 18 décembre 1996, n°94-17.620).
Ainsi, dans un immeuble en copropriété comprenant plusieurs bâtiments, ce qui est le cas de la résidence '[Adresse 1]', les charges d'entretien et de conservation de l'immeuble ne peuvent, si le règlement de copropriété ne crée pas de parties communes spéciales, être réparties par bâtiment que si le règlement de copropriété le prévoit (3e Civ., 1er février 2006, n° 05-10.398).
Le règlement de copropriété, reçu par notaire le 4 novembre 1981 puis modifié le 23 avril 1982, prévoit en son article 14 intitulé 'ventilation' que ' les dépenses d'énergie, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliquent à l'un ou l'autre des corps de bâtiments' et en son article 15 que ' les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment seront reparties proportionnellement au nombre de dix millièmes calculés a cet effet, colonne 8 du tableau ci-annexé. Les lots non compris dans la présente répartition n'y participeront en rien'.
L'article 6 de ce règlement prévoit expressément la distinction entre les parties communes générales et les parties communes à chaque bâtiment. Ce texte détermine la désignation des lots selon les modalités suivantes : Elle comprend pour chacun d'eux (de ces lots) l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes. Cette quote-part est exprimée en millièmes pour les parties communes des bâtiments et en dix millièmes pour les parties communes générales.
En l'état, le lien entre parties communes dont la jouissance et l'usage sont confiés à certains copropriétaires et le paiement des charges communes y afférentes exclusivement acquitté par ceux-ci est établi conformément aux textes d'ordre public précités.
Certes, l'expression 'parties communes spéciales' ne figure effectivement pas dans ces articles alors que l'article 209 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 impose que leur existence soit expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, y compris lorsque les règlements ont été établis antérieurement au 1er juillet 2022 (cf loi n°2022-117 du 21 février 2022).
Afin de procéder à la régularisation du règlement de copropriété, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question relative à l'ajout de la mention des parties communes spéciales.
Il a été satisfait à cette obligation lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 mais la résolution 12 qui prévoyait, au préalable la saisine d'un géomètre expert, n'a pas fait l'objet d'un vote favorable des copropriétaires.
La question de la modification du règlement de copropriété a été de nouveau inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 février 2024. A été votée la résolution suivante : 'l'assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport du cabinet Atlantique Géomètre expert et des conditions essentielles du devis notifié, de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré, décide de procéder à la réalisation du projet de modificatif (du règlement de copropriété) avec le cabinet AGE selon devis du 2201.2024 pour un montant de 1 080 euros à soumettre à une prochaine assemblée générale pour approbation. Autorise le syndic à passer commande en conséquence et le mandate pour la signature des actes administratifs nécessaires à cette mise en conformité'.
Certes, l'indication de la mention 'parties communes spéciales' ne figure toujours pas dans le règlement de copropriété de la résidence. Cependant, l'article 209 II précité, dans sa rédaction issue de la loi n°2022-117 du 21 février 2022, dispose que l'absence de cette mention est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
Dans l'attente de la mise en conformité du règlement de copropriété, l'actuelle clause de répartition des charges spéciales, qui est conforme aux règles impératives de la copropriété, s'impose aux copropriétaires.
En conséquence, les éléments susvisés ne peuvent que motiver la confirmation de la décision entreprise ayant rejeté la demande d'annulation des articles 14 et 15 présentée par l'appelante.
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 17, 18, 19, 20 de l'assemblée générale du 27 avril 2022
L'appelante, considérant le caractère non écrit de la clé de charges spéciales par bâtiment instaurée par les articles 14 et 15 du règlement de copropriété, estime dès lors que les résolutions n°17, 18, 19 et 20 qui en ont fait application votées lors de l'assemblée générale du 27 avril 2022 doivent être annulées.
Cependant, au regard de la régularité des articles précités dudit règlement aux dispositions impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande présentée par Mme [X] [U], dont l'intimé ne soutient pas qu'elle a été présentée hors délai, doit être nécessairement rejetée.
Le tribunal a justement ajouté que ces résolutions, qui entérinent l'acceptation de travaux pour un des quatre bâtiments, ont été soumises à un vote conforme tant à l'article 58 du règlement de copropriété qu'aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En conséquence, le jugement attaqué sera également confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Outre la somme mise à la charge de Mme [X] [U] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au Syndicat des copropriétaires d'une indemnité complémentaire de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire ;
Y ajoutant ;
- Condamne Mme [X] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Aprogim, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;
- Condamne Mme [X] [U] au paiement des dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT