CA Montpellier, ch. com., 30 juin 2026, n° 23/05916
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre commerciale
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05916 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBH6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 NOVEMBRE 2023
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
N° RG 23/00410
APPELANT :
Monsieur [O] [W]
né le 18 Janvier 1958 à [Localité 2] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Célia VILANOVA substituant Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A.S. [P] [V] prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Loïc SEEBERGER substituant Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 28 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 MAI 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
qui en ont délibéré.
En présence de messieurs Florian MIRAGLIO et Yves SEVENIER, juges consulaires au tribunal de commerce de Béziers
Greffier lors des débats : Mme Elodie CATOIRE
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Elodie CATOIRE, greffier
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 3 septembre 2019, M. [O] [W] a consenti à la SAS [P] [V] un bail commercial portant sur un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3], pour un loyer total de 600 euros, charges comprises.
La société [P] [V] a entrepris des travaux d'aménagement pour y installer son activité de « restauration froide, salon de thé, bureau et épicerie ».
Par exploit du 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence a adressé une sommation à M. [W] d'avoir à cesser tout travaux en vue de transformer ledit local en une activité non autorisée par le règlement de copropriété, à savoir l'établissement d'un restaurant.
Par lettre du 10 novembre 2020, la SAS [P] [V] a vainement recherché une solution amiable avec son bailleur.
Le 25 mars 2021, selon procès-verbal d'huissier, la société [P] [V] a quitté les locaux, et fait dresser un état de lieux de sortie.
Par lettre du 22 novembre 2022, elle a vainement mis en demeure M. [W] d'avoir à lui rembourser la somme de 13 385,53 euros correspondant aux loyers versés ainsi que ses frais d'installation dans les locaux.
Par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé la société [P] [V] a pratiquer une saisie conservatoire de créance au préjudice de M. [W] pour sureté et garantie de la somme de 13 385,53 euros.
Le 5 janvier 2023, l'ordonnance a été exécutée à hauteur d'un montant de de 916,65 euros sur les comptes de M. [W].
Par exploit du 25 janvier 2023, la SAS [P] [V] a assigné M. [O] [W] en nullité du contrat de bail commercial ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 2 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- prononcé la nullité du contrat de bail commercial conclu le 3 septembre 2019 entre M. [W] et la société [P] [V], portant sur le local sis [Adresse 4],
- condamné M. [W] à payer à la société [P] [V] la somme de 13 385,53 euros à titre de dommages et intérêts en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date de la mise en demeure,
- et condamné M. [W] à payer à la société [P] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le tribunal retient les motifs suivants :
« 1° Sur la nullité du contrat de bail pour dol :
L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Il est également constitué parla dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
L'erreur qui résulte d'un dol est, conformément à l'article 1139 du même code, toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.
Le copropriétaire, en sa qualité de bailleur commercial, est tenu d'une obligation légale de loyauté contractuelle lui imposant de porter à la connaissance du preneur la décision de l'assemblée générale qui a une incidence directe sur l'exploitation du fonds de commerce du local et qui interprété l'interdiction de certaines activités posée par le règlement de copropriété, notamment celle de restauration.
En l'espèce, il est constant que la SAS [P] [V] a pris à bail commercial auprès de M. [O] [W] un local situé [Adresse 4] destiné selon les termes du contrat à une activité de « restauration froide, salon de thé, bureau, épicerie ».
Or cette activité de restauration est prohibée par l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le local, qui indique : « Il ne pourra y être établi [dans les locaux] aucun restaurant ou établissement de nuit [...] et installé aucun commerce bruyant, insalubre, incommode, dangereux ou vendant des produits pouvant mouiller la façade ou dégager de mauvaises odeurs. Seuls seront autorisés des magasins de commerce de nature à ne pas gêner l'occupation bourgeoise de la maison. »
La sommation du 22 mai 2020 adressée à M. [O] [W] par le syndicat des copropriétaires vise expressément cet article.
La SAS [P] [V] soutient à bon droit que cette interdiction était une information déterminante de son consentement, ayant une incidence directe sur l'activité convenue par le bail.
En sa qualité de propriétaire et copropriétaire, M. [W] avait nécessairement connaissance de cette information, et en sa qualité de bailleur commercial, de son caractère déterminant pour son locataire.
Son silence intentionnel caractérise un manquement à son obligation légale de loyauté contractuelle et une réticence dolosive au sens de l'article 1137 précité.
En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de bail du 3 septembre 2019.
Sur les effets de la nullité
D'après l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution ; en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, les parties doivent être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion.
Compte tenu des éléments soumis à l'appréciation du tribunal, et en particulier le contrat de bail stipulant un loyer de 600 € charges comprises, les factures de travaux des différents prestataires extérieures, la facture d'honoraires de l'agent immobilier, l'ordonnance sur requête de saisie-conservatoire du 16 décembre 2022, et la lettre de mise en demeure du 22 novembre 2022, la SAS [P] [V] justifie de l'exigibilité et du montant de sa créance à hauteur de :
15 X 600 = 9 000 € au titre des loyers payés du mois de septembre 2019 au mois de novembre 2020 ;
420 224,96 + 340,98 = 985,94 € au titre des travaux d'aménagement pour permettre l'activité prévue par le bail ;
3 000 € au titre des frais d'agence immobilière ;
399,59 € au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie établi par voie d'huissier.
M. [O] [W] est donc condamné à payer à la SAS [P] [V] la somme totale de 13 385,53 € à titre de dommages et intérêts en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022.»
* Par déclaration du 4 décembre 2023, M. [O] [W] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 4 mars 2024, il demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris ;
Ce faisant,
- juger qu'il n'y a pas lieu à prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 3 septembre 2019 avec la société [P] [V], en l'absence de silence intentionnel, de manquement à une obligation légale de loyauté contractuelle, et de réticence dolosive de sa part ; qu'il n'y a pas lieu à le condamner à payer à la société [P] [V] la somme de 13 385,53 euros à titre de dommages-intérêts eu égard à l'absence d'anéantissement rétroactif du contrat ; et qu'il n'y a pas lieu de le condamner à payer à la société [P] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pas plus qu'aux entiers dépens.
- débouter en conséquence la société [P] [V] de l'intégralité de ses demandes.
- et la condamner aux entiers dépens.
Par conclusions du 29 mai 2024, la SAS [P] [V] demande à la cour, au visa des articles 1131, 1137, 1178 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris, de débouter M. [W] de toutes ses demandes, et de le condamner M. [W] à lui payer la somme de 3 225 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 28 avril 2026.
MOTIFS :
Sur la nullité du contrat de bail pour réticence dolosive, les parties se bornent à reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.
Conformément à l'article 955 du code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, par des motifs pertinents qui méritent adoption, rappelés in extenso supra.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [O] [W] aux dépens d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [O] [W], et le condamne à payer à la SAS [P] [V] la somme de 3 000 euros.
Le greffier La présidente
Chambre commerciale
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05916 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBH6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 NOVEMBRE 2023
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
N° RG 23/00410
APPELANT :
Monsieur [O] [W]
né le 18 Janvier 1958 à [Localité 2] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Célia VILANOVA substituant Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A.S. [P] [V] prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Loïc SEEBERGER substituant Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 28 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 MAI 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
qui en ont délibéré.
En présence de messieurs Florian MIRAGLIO et Yves SEVENIER, juges consulaires au tribunal de commerce de Béziers
Greffier lors des débats : Mme Elodie CATOIRE
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Elodie CATOIRE, greffier
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 3 septembre 2019, M. [O] [W] a consenti à la SAS [P] [V] un bail commercial portant sur un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3], pour un loyer total de 600 euros, charges comprises.
La société [P] [V] a entrepris des travaux d'aménagement pour y installer son activité de « restauration froide, salon de thé, bureau et épicerie ».
Par exploit du 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence a adressé une sommation à M. [W] d'avoir à cesser tout travaux en vue de transformer ledit local en une activité non autorisée par le règlement de copropriété, à savoir l'établissement d'un restaurant.
Par lettre du 10 novembre 2020, la SAS [P] [V] a vainement recherché une solution amiable avec son bailleur.
Le 25 mars 2021, selon procès-verbal d'huissier, la société [P] [V] a quitté les locaux, et fait dresser un état de lieux de sortie.
Par lettre du 22 novembre 2022, elle a vainement mis en demeure M. [W] d'avoir à lui rembourser la somme de 13 385,53 euros correspondant aux loyers versés ainsi que ses frais d'installation dans les locaux.
Par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé la société [P] [V] a pratiquer une saisie conservatoire de créance au préjudice de M. [W] pour sureté et garantie de la somme de 13 385,53 euros.
Le 5 janvier 2023, l'ordonnance a été exécutée à hauteur d'un montant de de 916,65 euros sur les comptes de M. [W].
Par exploit du 25 janvier 2023, la SAS [P] [V] a assigné M. [O] [W] en nullité du contrat de bail commercial ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 2 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- prononcé la nullité du contrat de bail commercial conclu le 3 septembre 2019 entre M. [W] et la société [P] [V], portant sur le local sis [Adresse 4],
- condamné M. [W] à payer à la société [P] [V] la somme de 13 385,53 euros à titre de dommages et intérêts en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date de la mise en demeure,
- et condamné M. [W] à payer à la société [P] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le tribunal retient les motifs suivants :
« 1° Sur la nullité du contrat de bail pour dol :
L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Il est également constitué parla dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
L'erreur qui résulte d'un dol est, conformément à l'article 1139 du même code, toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.
Le copropriétaire, en sa qualité de bailleur commercial, est tenu d'une obligation légale de loyauté contractuelle lui imposant de porter à la connaissance du preneur la décision de l'assemblée générale qui a une incidence directe sur l'exploitation du fonds de commerce du local et qui interprété l'interdiction de certaines activités posée par le règlement de copropriété, notamment celle de restauration.
En l'espèce, il est constant que la SAS [P] [V] a pris à bail commercial auprès de M. [O] [W] un local situé [Adresse 4] destiné selon les termes du contrat à une activité de « restauration froide, salon de thé, bureau, épicerie ».
Or cette activité de restauration est prohibée par l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le local, qui indique : « Il ne pourra y être établi [dans les locaux] aucun restaurant ou établissement de nuit [...] et installé aucun commerce bruyant, insalubre, incommode, dangereux ou vendant des produits pouvant mouiller la façade ou dégager de mauvaises odeurs. Seuls seront autorisés des magasins de commerce de nature à ne pas gêner l'occupation bourgeoise de la maison. »
La sommation du 22 mai 2020 adressée à M. [O] [W] par le syndicat des copropriétaires vise expressément cet article.
La SAS [P] [V] soutient à bon droit que cette interdiction était une information déterminante de son consentement, ayant une incidence directe sur l'activité convenue par le bail.
En sa qualité de propriétaire et copropriétaire, M. [W] avait nécessairement connaissance de cette information, et en sa qualité de bailleur commercial, de son caractère déterminant pour son locataire.
Son silence intentionnel caractérise un manquement à son obligation légale de loyauté contractuelle et une réticence dolosive au sens de l'article 1137 précité.
En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de bail du 3 septembre 2019.
Sur les effets de la nullité
D'après l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution ; en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, les parties doivent être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion.
Compte tenu des éléments soumis à l'appréciation du tribunal, et en particulier le contrat de bail stipulant un loyer de 600 € charges comprises, les factures de travaux des différents prestataires extérieures, la facture d'honoraires de l'agent immobilier, l'ordonnance sur requête de saisie-conservatoire du 16 décembre 2022, et la lettre de mise en demeure du 22 novembre 2022, la SAS [P] [V] justifie de l'exigibilité et du montant de sa créance à hauteur de :
15 X 600 = 9 000 € au titre des loyers payés du mois de septembre 2019 au mois de novembre 2020 ;
420 224,96 + 340,98 = 985,94 € au titre des travaux d'aménagement pour permettre l'activité prévue par le bail ;
3 000 € au titre des frais d'agence immobilière ;
399,59 € au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie établi par voie d'huissier.
M. [O] [W] est donc condamné à payer à la SAS [P] [V] la somme totale de 13 385,53 € à titre de dommages et intérêts en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022.»
* Par déclaration du 4 décembre 2023, M. [O] [W] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 4 mars 2024, il demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris ;
Ce faisant,
- juger qu'il n'y a pas lieu à prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 3 septembre 2019 avec la société [P] [V], en l'absence de silence intentionnel, de manquement à une obligation légale de loyauté contractuelle, et de réticence dolosive de sa part ; qu'il n'y a pas lieu à le condamner à payer à la société [P] [V] la somme de 13 385,53 euros à titre de dommages-intérêts eu égard à l'absence d'anéantissement rétroactif du contrat ; et qu'il n'y a pas lieu de le condamner à payer à la société [P] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pas plus qu'aux entiers dépens.
- débouter en conséquence la société [P] [V] de l'intégralité de ses demandes.
- et la condamner aux entiers dépens.
Par conclusions du 29 mai 2024, la SAS [P] [V] demande à la cour, au visa des articles 1131, 1137, 1178 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris, de débouter M. [W] de toutes ses demandes, et de le condamner M. [W] à lui payer la somme de 3 225 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 28 avril 2026.
MOTIFS :
Sur la nullité du contrat de bail pour réticence dolosive, les parties se bornent à reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.
Conformément à l'article 955 du code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, par des motifs pertinents qui méritent adoption, rappelés in extenso supra.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [O] [W] aux dépens d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [O] [W], et le condamne à payer à la SAS [P] [V] la somme de 3 000 euros.
Le greffier La présidente