CA Versailles, ch. civ. 1-6, 2 juillet 2026, n° 26/00578
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 78A
Chambre civile 1-6
ARRET N°
PAR DÉFAUT
DU 02 JUILLET 2026
N° RG 26/00578 - N° Portalis DBV3-V-B7K-XVBS
AFFAIRE :
S.D.C [Adresse 1]
C/
[J] [D] [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2026 par le Juge de l'exécution de [Localité 1]
N° RG : 25/00111
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 02.07.2026
à :
Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.D.C [Adresse 2] A Représenté par son Syndic le cabinet SOGESYM, Administrateur de biens, Société par Actions Simplifiée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 518 824 865, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Localité 3]
Représentant : Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393 - N° du dossier FP04505
APPELANTE
****************
Monsieur [J] [D] [E]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4] (Portugal)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Assignation à jour fixe signifiée à étude de commissaires de justice le 23 février 2026
INTIMÉ DÉFAILLANT
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2026, Madame Fabienne PAGES, présidente ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Fabienne PAGES, Présidente,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,
Madame Florence MICHON, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO
EXPOSÉ DU LITIGE
Poursuivant le recouvrement de la somme de 5 632,16 euros arrêtée au 1er juillet 2025, résultant du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023, signifié le 17 janvier 2024 et définitif, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à Croissy sur Seine (78 290) a fait délivrer à M [J] [D] [E] un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er juillet 2025, publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière de Versailles 2 (volume 2025 S numéro 116) portant sur les biens et droits immobiliers (lots 4 et 79) au sein de la résidence du [Adresse 6] à Croissy sur Seine, appartenant à son débiteur.
Saisi de l'orientation de la procédure par assignation en date du 8 septembre 2025 et après renvoi de l'affaire, le juge ayant soulevé d'office la disproportion, par jugement réputé contradictoire ( en l'absence de M [J] [D] [E] ) du 16 janvier 2026, le juge de l'exécution de [Localité 1] a :
- Fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à 5 139,12 euros arrêtée au 1er juillet 2025
- Constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière
- Ordonné la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 1er juillet 2025 et publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière [Localité 1] 2 (volume 2025 S numéro 116)
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 5] à [Localité 6] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 20 janvier 2026.
Dûment autorisé par ordonnance en date du 10 février 2026 , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] situé au [Adresse 5] à [Localité 6] a assigné à jour fixe M [J] [D] [E] pour l'audience du 27 mai 2026 à 14h de la chambre 1.6.
L'assignation a été remise par voie dématérialisée au greffe le 27 février 2026.
Aux termes de l'assignation à jour fixe et de la requête annexée en date du 23 février 2026 valant conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 8], appelant demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 139,12 euros arrêtée au 1er juillet 2025
constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière
ordonné la mainlevée de cette saisie immobilière
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Statuant à nouveau de ces chefs
- fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 632,14 euros arrêtée au 1er juillet 2025
- juger que la saisie immobilière répond aux exigences de l'article L 111-7 du code des procédures civiles d'exécution
- ordonner la vente aux enchères des lots de copropriété 4 et 79
- fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble comme demandé ci dessus
- fixer la publicité de la manière suivante :
publicité de droit commun
une insertion sur un site internet au choix du publiciste
- ordonner l'emploi des dépens de première instance et d'appel en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de maître François Perrault, agissant pour le compte du cabinet d'avocats Mayet et [I], société d'avocats aux offres de droit.
M [J] [D] [E] a été assigné par acte du 23 février 2026 signifié par remise à l'étude.
Il n'a pas constitué avocat.
Il y a lieu de statuer par arrêt rendu par défaut.
À l'issue de l'audience du 27 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Par ailleurs, les rappels des moyens dans le dispositif ne se confondent pas avec les prétentions qu'ils sont censés soutenir de sorte qu'ils ne seront examinés que dans la limite nécessaire pour statuer sur les prétentions.
Sur le montant de la créance
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en l'absence de contestation du débiteur, aucun état de frais vérifié ne pouvait être exigé, de sorte que le coût des différents actes qu'il produit ne pouvait être déduit du montant de sa créance, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Le commandement de payer valant saisie immobilière en cause du 1er juillet 2025 (pièce 5) a été délivré pour la somme totale de 5 622,16 euros dont 493,04 euros à titre de dépens.
Le titre dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement par la présente procédure initiée par le commandement de payer valant saisie immobilière condamne M [J] [D] [E] aux entiers dépens.
Ce commandement mentionne un décompte qui détaille au titre des dépens, les différents actes et leur coût. Ils représentent la somme totale de 493,04 euros.
Ces différents actes sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires.
Force est de constater qu'aucun n'est contesté tant dans son principe que son coût par le débiteur défaillant tant devant le premier juge qu'en cause d'appel.
Il en résulte que le titre dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour poursuivre la présente procédure constate une créance de 5 622,16 euros.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fixé la créance du poursuivant à la somme de 5.139,12 euros
Sur la proportionnalité de la mesure
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu au visa des articles L111-7, L121-2 et L311-5 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 1er du protocole 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 juin 2025 dont il a adopté la motivation, que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier de manière concrète s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre l'atteinte au droit de propriété causée par la mesure de saisie et l'enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer, sous réserve d'avoir mis le moyen aux débats, et au visa de l'article 472 du code de procédure civile, qu'il a le pouvoir de soulever cette question d'office. Puis, se livrant à cette appréciation, il a jugé que la saisie immobilière a été réalisée sur deux lots, à savoir un appartement et une place de parking , pour recouvrer une créance qu'il a limitée à 5.139,12 euros , et qu'elle n'apparaissait ni proportionnée ni utile, le coût de la mesure s'avérant plus élevé que le montant de la créance, alors que la vente du seul parking pouvait suffire à désintéresser le créancier.
L'appelant reproche à la décision d'avoir retenu le caractère disproportionné de la saisie immobilière alors que les différentes saisies préalablement tentées ne lui ont pas permis de recouvrer sa créance.
Aux termes de l'article L 111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance mais l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.
En application de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Le contrôle effectué par le juge de l'exécution en application de ce texte tend à vérifier, notamment, que le créancier poursuivant justifie, conformément à l'article L. 311-2 du même code, d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible lui permettant de procéder à une saisie immobilière. Le juge a toujours la faculté de rechercher d'office si une fraude aux droits du débiteur ou des autres créanciers est caractérisée à l'encontre du créancier poursuivant, et dans l'affirmative, il est alors tenu de prononcer la nullité du commandement. En outre, sur la contestation du débiteur qui invoquerait un abus de droit, le juge, s'il l'estime constitué, doit ordonner la mainlevée de la saisie sur le fondement de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution ( Avis civ 2e, 20 novembre 2025, n°25-70.011). C'est ainsi au débiteur, qui poursuit la mainlevée d'une saisie immobilière, qu'il appartient d'établir, conformément aux règles de preuve découlant de l'article 1353 du code civil, que la mesure excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. Il en ressort que le juge ne peut procéder d'office à ce contrôle de proportionnalité, dès lors qu'il ne dispose pas des éléments à mettre en balance pour apprécier les droits et intérêts des parties.
Or, le contrôle de proportionnalité ne peut se résumer à une comparaison entre le montant de la créance et la valeur du bien saisi.
Si le débiteur saisi n'a pas comparu à l'audience d'orientation, l'office du juge dans sa mission de contrôle du titre exécutoire et du caractère liquide et exigible de la créance, peut aller jusqu'à rechercher si une fraude aux droits du débiteur a été commise par le poursuivant. Mais en l'espèce, le débiteur à qui le jugement a été signifié a eu la faculté de faire appel de cette décision et son délai est désormais expiré. En outre, il a été régulièrement assigné à l'audience d'orientation par acte du 8 septembre 2025 déposé à l'étude du commissaire de justice et s'est vu offrir des garanties procédurales suffisantes pour faire valoir les moyens de droit et de fait qu'il pouvait estimer devoir opposer au créancier poursuivant. L'assignation a été déposée à l'étude du commissaire de justice après vérification de la réalité de l'adresse et M [E] a reçu un avis de passage dans sa boîte aux lettres l'invitant à retirer l'original de l'acte au plus vite ainsi que par courrier, une copie de l'acte qui l'alerte clairement sur les enjeux de l'audience et l'avertit en termes compréhensibles qu'hormis la vente amiable qui peut être demandée sans assistance d'un avocat, toute contestation ou demande incidente doit à peine d'irrecevabilité être présentée par conclusions rédigées par un avocat au barreau de Versailles déposées au greffe du juge de l'exécution au plus tard lors de l'audience.
Le créancier poursuivant justifie d'une créance certaine liquide et exigible, au titre de charges de copropriétés que le débiteur n'a pas régularisées, et la saisie immobilière a été votée par l'assemblée générale de la copropriété du 13 janvier 2025 après constat de l'échec des autres mesures d'exécution du jugement tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023.
En effet, le syndicat des copropriétaires justifie avoir pratiqué d'une part une saisie attribution par acte du 7 mai 2024 à l'encontre de M [J] [D] [E] (pièces 7 et 8) entre les mains de la Société Générale pour paiement de la somme de 5591,09 euros, qui s'est révélée infructueuse.
Et d'autre part, suite à sa requête (pièce 10) de la mise en place d'une saisie des rémunérations (pension de retraite) par acte du 13 janvier 2025, qui lui permet de bénéficier du remboursement de la somme de 73,09 euros par mois, de sorte que la saisie immobilière portant sur le seul élément de patrimoine valorisé du débiteur n' excède pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de sa dette.
Il sera précisé que le syndicat des copropriétaires poursuit l'exécution du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023 condamnant M [J] [D] [E] à un arriéré de charges, que ce dernier justifie que son débiteur n'a pas repris le versement des charges de copropriété de sorte que sa dette a depuis le commandement de payer augmenté.
En l'état de ces éléments objectifs, aucune fraude aux droits du débiteur n'est en l'espèce caractérisée, et le premier juge ne pouvait pas comme il l'a fait, alors que le débiteur n'a pas comparu, relever d'office une disproportion de la mesure à l'enjeu du litige en se référant au surplus à des critères impropres à l'établir, étant observé sur la motivation relative à la saisie simultanée de plusieurs lots, que c'est au débiteur qu'il aurait appartenu de démontrer que l'un d'eux, à supposer qu'il puisse être vendu séparément de l'appartement dont il constitue l'accessoire, aurait une valeur économique sur le marché immobilier local suffisante pour trouver preneur en dépit des frais de saisie à assumer en plus du prix, et désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, et ce, à l'appui d'une demande de cantonnement.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a constaté le caractère disproportionné de la saisie et en a ordonné la mainlevée et condamné le poursuivant aux dépens. C'est à la cour saisie par l'effet dévolutif de l'appel qu'il appartient de statuer sur l'orientation de la saisie immobilière.
Sur l'orientation de la saisie
Le juge de l'exécution n'ayant pas été saisi d'une demande de vente amiable lors de l'audience d'orientation , la cour ne peut qu'ordonner la vente forcée du bien saisi, et ce, conformément au cahier des conditions de vente.
Les dépens de première instance et d'appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d'adjudication.
Il sera fait droit à la demande de vente forcée des biens saisis et la présente affaire renvoyée devant le premier juge pour l'organisation des opérations de vente et le jugement critiqué sera infirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement critiqué en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 622,16 euros ;
Ordonne la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement du 1er juillet 2025 publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 2 (volume 2025 S numéro 116) tels que désignés et sur la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente ;
Invite le créancier poursuivant à saisir à nouveau le juge de l'exécution de [Localité 1] aux fins de fixation des date et heure de l'audience d'adjudication, de détermination des modalités préalables aux enchères, et de désignation des auxiliaires chargés d'y concourir conformément à la loi ;
Rappelle que le présent arrêt devra être mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière dont il s'agit ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d'adjudication.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Florence MICHON, Conseillère pour la Présidente empêché et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 78A
Chambre civile 1-6
ARRET N°
PAR DÉFAUT
DU 02 JUILLET 2026
N° RG 26/00578 - N° Portalis DBV3-V-B7K-XVBS
AFFAIRE :
S.D.C [Adresse 1]
C/
[J] [D] [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2026 par le Juge de l'exécution de [Localité 1]
N° RG : 25/00111
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 02.07.2026
à :
Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.D.C [Adresse 2] A Représenté par son Syndic le cabinet SOGESYM, Administrateur de biens, Société par Actions Simplifiée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 518 824 865, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Localité 3]
Représentant : Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393 - N° du dossier FP04505
APPELANTE
****************
Monsieur [J] [D] [E]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4] (Portugal)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Assignation à jour fixe signifiée à étude de commissaires de justice le 23 février 2026
INTIMÉ DÉFAILLANT
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2026, Madame Fabienne PAGES, présidente ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Fabienne PAGES, Présidente,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,
Madame Florence MICHON, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO
EXPOSÉ DU LITIGE
Poursuivant le recouvrement de la somme de 5 632,16 euros arrêtée au 1er juillet 2025, résultant du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023, signifié le 17 janvier 2024 et définitif, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à Croissy sur Seine (78 290) a fait délivrer à M [J] [D] [E] un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er juillet 2025, publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière de Versailles 2 (volume 2025 S numéro 116) portant sur les biens et droits immobiliers (lots 4 et 79) au sein de la résidence du [Adresse 6] à Croissy sur Seine, appartenant à son débiteur.
Saisi de l'orientation de la procédure par assignation en date du 8 septembre 2025 et après renvoi de l'affaire, le juge ayant soulevé d'office la disproportion, par jugement réputé contradictoire ( en l'absence de M [J] [D] [E] ) du 16 janvier 2026, le juge de l'exécution de [Localité 1] a :
- Fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à 5 139,12 euros arrêtée au 1er juillet 2025
- Constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière
- Ordonné la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 1er juillet 2025 et publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière [Localité 1] 2 (volume 2025 S numéro 116)
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 5] à [Localité 6] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 20 janvier 2026.
Dûment autorisé par ordonnance en date du 10 février 2026 , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] situé au [Adresse 5] à [Localité 6] a assigné à jour fixe M [J] [D] [E] pour l'audience du 27 mai 2026 à 14h de la chambre 1.6.
L'assignation a été remise par voie dématérialisée au greffe le 27 février 2026.
Aux termes de l'assignation à jour fixe et de la requête annexée en date du 23 février 2026 valant conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 8], appelant demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 139,12 euros arrêtée au 1er juillet 2025
constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière
ordonné la mainlevée de cette saisie immobilière
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Statuant à nouveau de ces chefs
- fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 632,14 euros arrêtée au 1er juillet 2025
- juger que la saisie immobilière répond aux exigences de l'article L 111-7 du code des procédures civiles d'exécution
- ordonner la vente aux enchères des lots de copropriété 4 et 79
- fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble comme demandé ci dessus
- fixer la publicité de la manière suivante :
publicité de droit commun
une insertion sur un site internet au choix du publiciste
- ordonner l'emploi des dépens de première instance et d'appel en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de maître François Perrault, agissant pour le compte du cabinet d'avocats Mayet et [I], société d'avocats aux offres de droit.
M [J] [D] [E] a été assigné par acte du 23 février 2026 signifié par remise à l'étude.
Il n'a pas constitué avocat.
Il y a lieu de statuer par arrêt rendu par défaut.
À l'issue de l'audience du 27 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Par ailleurs, les rappels des moyens dans le dispositif ne se confondent pas avec les prétentions qu'ils sont censés soutenir de sorte qu'ils ne seront examinés que dans la limite nécessaire pour statuer sur les prétentions.
Sur le montant de la créance
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en l'absence de contestation du débiteur, aucun état de frais vérifié ne pouvait être exigé, de sorte que le coût des différents actes qu'il produit ne pouvait être déduit du montant de sa créance, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Le commandement de payer valant saisie immobilière en cause du 1er juillet 2025 (pièce 5) a été délivré pour la somme totale de 5 622,16 euros dont 493,04 euros à titre de dépens.
Le titre dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement par la présente procédure initiée par le commandement de payer valant saisie immobilière condamne M [J] [D] [E] aux entiers dépens.
Ce commandement mentionne un décompte qui détaille au titre des dépens, les différents actes et leur coût. Ils représentent la somme totale de 493,04 euros.
Ces différents actes sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires.
Force est de constater qu'aucun n'est contesté tant dans son principe que son coût par le débiteur défaillant tant devant le premier juge qu'en cause d'appel.
Il en résulte que le titre dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour poursuivre la présente procédure constate une créance de 5 622,16 euros.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fixé la créance du poursuivant à la somme de 5.139,12 euros
Sur la proportionnalité de la mesure
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu au visa des articles L111-7, L121-2 et L311-5 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 1er du protocole 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 juin 2025 dont il a adopté la motivation, que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier de manière concrète s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre l'atteinte au droit de propriété causée par la mesure de saisie et l'enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer, sous réserve d'avoir mis le moyen aux débats, et au visa de l'article 472 du code de procédure civile, qu'il a le pouvoir de soulever cette question d'office. Puis, se livrant à cette appréciation, il a jugé que la saisie immobilière a été réalisée sur deux lots, à savoir un appartement et une place de parking , pour recouvrer une créance qu'il a limitée à 5.139,12 euros , et qu'elle n'apparaissait ni proportionnée ni utile, le coût de la mesure s'avérant plus élevé que le montant de la créance, alors que la vente du seul parking pouvait suffire à désintéresser le créancier.
L'appelant reproche à la décision d'avoir retenu le caractère disproportionné de la saisie immobilière alors que les différentes saisies préalablement tentées ne lui ont pas permis de recouvrer sa créance.
Aux termes de l'article L 111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance mais l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.
En application de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Le contrôle effectué par le juge de l'exécution en application de ce texte tend à vérifier, notamment, que le créancier poursuivant justifie, conformément à l'article L. 311-2 du même code, d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible lui permettant de procéder à une saisie immobilière. Le juge a toujours la faculté de rechercher d'office si une fraude aux droits du débiteur ou des autres créanciers est caractérisée à l'encontre du créancier poursuivant, et dans l'affirmative, il est alors tenu de prononcer la nullité du commandement. En outre, sur la contestation du débiteur qui invoquerait un abus de droit, le juge, s'il l'estime constitué, doit ordonner la mainlevée de la saisie sur le fondement de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution ( Avis civ 2e, 20 novembre 2025, n°25-70.011). C'est ainsi au débiteur, qui poursuit la mainlevée d'une saisie immobilière, qu'il appartient d'établir, conformément aux règles de preuve découlant de l'article 1353 du code civil, que la mesure excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. Il en ressort que le juge ne peut procéder d'office à ce contrôle de proportionnalité, dès lors qu'il ne dispose pas des éléments à mettre en balance pour apprécier les droits et intérêts des parties.
Or, le contrôle de proportionnalité ne peut se résumer à une comparaison entre le montant de la créance et la valeur du bien saisi.
Si le débiteur saisi n'a pas comparu à l'audience d'orientation, l'office du juge dans sa mission de contrôle du titre exécutoire et du caractère liquide et exigible de la créance, peut aller jusqu'à rechercher si une fraude aux droits du débiteur a été commise par le poursuivant. Mais en l'espèce, le débiteur à qui le jugement a été signifié a eu la faculté de faire appel de cette décision et son délai est désormais expiré. En outre, il a été régulièrement assigné à l'audience d'orientation par acte du 8 septembre 2025 déposé à l'étude du commissaire de justice et s'est vu offrir des garanties procédurales suffisantes pour faire valoir les moyens de droit et de fait qu'il pouvait estimer devoir opposer au créancier poursuivant. L'assignation a été déposée à l'étude du commissaire de justice après vérification de la réalité de l'adresse et M [E] a reçu un avis de passage dans sa boîte aux lettres l'invitant à retirer l'original de l'acte au plus vite ainsi que par courrier, une copie de l'acte qui l'alerte clairement sur les enjeux de l'audience et l'avertit en termes compréhensibles qu'hormis la vente amiable qui peut être demandée sans assistance d'un avocat, toute contestation ou demande incidente doit à peine d'irrecevabilité être présentée par conclusions rédigées par un avocat au barreau de Versailles déposées au greffe du juge de l'exécution au plus tard lors de l'audience.
Le créancier poursuivant justifie d'une créance certaine liquide et exigible, au titre de charges de copropriétés que le débiteur n'a pas régularisées, et la saisie immobilière a été votée par l'assemblée générale de la copropriété du 13 janvier 2025 après constat de l'échec des autres mesures d'exécution du jugement tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023.
En effet, le syndicat des copropriétaires justifie avoir pratiqué d'une part une saisie attribution par acte du 7 mai 2024 à l'encontre de M [J] [D] [E] (pièces 7 et 8) entre les mains de la Société Générale pour paiement de la somme de 5591,09 euros, qui s'est révélée infructueuse.
Et d'autre part, suite à sa requête (pièce 10) de la mise en place d'une saisie des rémunérations (pension de retraite) par acte du 13 janvier 2025, qui lui permet de bénéficier du remboursement de la somme de 73,09 euros par mois, de sorte que la saisie immobilière portant sur le seul élément de patrimoine valorisé du débiteur n' excède pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de sa dette.
Il sera précisé que le syndicat des copropriétaires poursuit l'exécution du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du 28 novembre 2023 condamnant M [J] [D] [E] à un arriéré de charges, que ce dernier justifie que son débiteur n'a pas repris le versement des charges de copropriété de sorte que sa dette a depuis le commandement de payer augmenté.
En l'état de ces éléments objectifs, aucune fraude aux droits du débiteur n'est en l'espèce caractérisée, et le premier juge ne pouvait pas comme il l'a fait, alors que le débiteur n'a pas comparu, relever d'office une disproportion de la mesure à l'enjeu du litige en se référant au surplus à des critères impropres à l'établir, étant observé sur la motivation relative à la saisie simultanée de plusieurs lots, que c'est au débiteur qu'il aurait appartenu de démontrer que l'un d'eux, à supposer qu'il puisse être vendu séparément de l'appartement dont il constitue l'accessoire, aurait une valeur économique sur le marché immobilier local suffisante pour trouver preneur en dépit des frais de saisie à assumer en plus du prix, et désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, et ce, à l'appui d'une demande de cantonnement.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a constaté le caractère disproportionné de la saisie et en a ordonné la mainlevée et condamné le poursuivant aux dépens. C'est à la cour saisie par l'effet dévolutif de l'appel qu'il appartient de statuer sur l'orientation de la saisie immobilière.
Sur l'orientation de la saisie
Le juge de l'exécution n'ayant pas été saisi d'une demande de vente amiable lors de l'audience d'orientation , la cour ne peut qu'ordonner la vente forcée du bien saisi, et ce, conformément au cahier des conditions de vente.
Les dépens de première instance et d'appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d'adjudication.
Il sera fait droit à la demande de vente forcée des biens saisis et la présente affaire renvoyée devant le premier juge pour l'organisation des opérations de vente et le jugement critiqué sera infirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement critiqué en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 6] à la somme de 5 622,16 euros ;
Ordonne la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement du 1er juillet 2025 publié le 21 août 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 2 (volume 2025 S numéro 116) tels que désignés et sur la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente ;
Invite le créancier poursuivant à saisir à nouveau le juge de l'exécution de [Localité 1] aux fins de fixation des date et heure de l'audience d'adjudication, de détermination des modalités préalables aux enchères, et de désignation des auxiliaires chargés d'y concourir conformément à la loi ;
Rappelle que le présent arrêt devra être mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière dont il s'agit ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d'adjudication.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Florence MICHON, Conseillère pour la Présidente empêché et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente