CA Paris, Pôle 4 - ch. 3, 18 juin 2026, n° 25/07986
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07986 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLJFB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 21-005698
APPELANTE
Madame [H] [O] veuve [S]
née le 09 juillet 1945 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C9888
INTIMÉS
Madame [C] [W]
née le 09 décembre 1928 à [Localité 4] (GRÈCE)
EPAHD FONDATION ROTHSCHILD
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [B] [W]
née le 08 juillet 1959 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]
ET
Monsieur [T] [W]
né le 07 avril 1963 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Tous représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre
Mme Laura TARDY, conseillère
Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [C] [W] née [A], Mme [B] [W] et M. [T] [W] (les consorts [W]) à Mme [H] [S].
Par contrat sous seing privé en date du 23 janvier 1987, Mme [K] [R] a donné à bail à Mme [H] [O] épouse [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] (3ème étage) à [Localité 1] à effet au 1er avril 1987.
Suivant jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Marseille, du 14 février 2019, les consorts [W] se sont portés adjudicataires de l'appartement loué par Mme [S], par tiers chacun pour la nue-propriété et la totalité en usufruit pour Mme [C] [W].
Par acte d'huissier du 19 septembre 2019, les consorts [W] ont fait délivrer à la locataire un congé pour reprise à effet au 14 février 2021 à minuit. Mme [S] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.
Par acte d'huissier en date du 30 avril 2021, les co-propriétaires indivis ont fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé pour reprise, ordonner l'expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, autoriser la séquestration des meubles laissés dans les lieux, et condamner Mme [S] à verser :
- une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 2 000 euros, charges et accessoires en sus, à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux,
- la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du congé, de l'assignation et de la signification du jugement à intervenir.
A l'audience, les demandeurs ont maintenu leurs demandes et formé une demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail en raison du défaut de paiement de charges dues en vertu du bail.
Mme [S] a conclu à la nullité du congé délivré, au rejet des prétentions des demandeurs et à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de leur responsabilité contractuelle. Subsidiairement, elle a sollicité un délai de 3 ans à compter de la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux, la fixation de l'indemnité d'occupation sollicitée au montant du loyer et charges actuels, et en tout état de cause la condamnation in solidum des consorts [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 25 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- valide le congé pour reprise délivré par Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] par exploit d'huissier en date du 19 septembre 2019, pour le 14 février 2021 à minuit,
- constate que Mme [H] [O] épouse [S] est, depuis le 15 février 2021, déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] (3e étage) à [Localité 7], dont Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] sont propriétaires,
- rejette la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Mme [H] [O] épouse [S] ;
- dit qu'à défaut pour Mme [H] [O] épouse [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- rejette la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux,
- rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W], au titre des charges locatives pour les exercices 2019 et 2020, la somme de 2 162,80 euros, avec intéréts au taux légal à compter du 4 octobre 2021,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
- rejette la demande de Mme [H] [O] épouse [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette le surplus des demandes des parties,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] aux dépens,
- rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Mme [S] a interjeté appel le 20 juin 2022.
Par ordonnance du 11 mai 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle. Elle a été réinscrite le 7 mai 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 septembre 2025, par lesquelles Mme [H] [S] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 25 mai 2022 en ce qu'il a :
- validé le congé pour reprise délivré par Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] par exploit d'huissier en date du 19 septembre 2019, pour le 14 février 2021 à minuit,
- constaté que Mme [H] [O] épouse [S] est, depuis le 15 février 2021, déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] (3ème étage) à [Localité 7], dont Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] sont propriétaires,
- rejeté la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- dit qu'à défaut pour Mme [H] [O] épouse [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W], au titre des charges locatives pour les exercices 2019 et 2020, la somme de 2 162,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
- rejeté la demande de Mme [H] [O] épouse [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes des parties,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] aux dépens,
Statuant à nouveau :
- juger nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 19 septembre 2019 ;
En conséquence :
- constater que l'expulsion de Mme [H] [S] a été réalisée sur le fondement d'un congé vicié et que cette exécution s'avère par conséquent irrégulière et fautive ;
- débouter M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice corporel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
En tout état de cause :
- débouter M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] de leur demande de condamnation de Mme [H] [S] à hauteur de 2 912,89 euros au titre des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023 ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 juillet 2025, par lesquelles M. [T] [W], Mme [C] [A] veuve [W] et Mme [B] [W] demandent à la cour de :
- déclarer Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- déclarer les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [S] pour la première fois en appel irrecevables,
Dans tous les cas :
- débouter Mme [H] [O], épouse séparée [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 25 mai 2022 entrepris dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [S] à payer une indemnité d'occupation mensuelle « d'un montant équivalent à celui du loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi»,
Statuant à nouveau de ce chef uniquement (indemnités d'occupation) :
- fixer à la somme de 2 000 euros, charges et accessoires en sus, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] [O], épouse séparée [S] depuis le 14 février 2021 et jusqu'à la et jusqu'à complète libération des locaux,
- et condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W], cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;
A titre subsidiaire, si par impossible la cour d'appel ne validait pas le congé délivré le 19 septembre 2019 :
- prononcer la résiliation du bail précité en raison des défauts de paiement des charges dues en vertu du bail,
Et dans tous les cas :
- ordonner l'expulsion de Mme [H] [O], épouse séparée [S] et celle de tous occupants de son chef, de cet appartement, immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de Mme [H] [O], épouse séparée [S] des meubles laissés dans les lieux,
- fixer à la somme de 2 000 euros, ou subsidiairement à la somme de 1 715 euros, ou plus subsidiairement encore, au montant du loyer contractuel, charges et taxes, payables par provision, en sus, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] [O], épouse séparée [S] depuis le 14 février 2021 et jusqu'à la et jusqu'à complète libération des locaux,
- et condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W], cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 2 162,80 euros au titre des charges locatives des exercices 2019 et 2020 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,
Y ajoutant en appel,
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer également à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 2 912,89 euros au titre des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023 (cette dernière prorata temporis au 30 juin 2023) avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,
Et dans tous les cas :
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (d'appel),
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant, notamment, le coût du congé, de l'assignation, la signification du jugement et de l'arrêt à intervenir.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel des demandes indemnitaires formées par Mme [S]
Les consorts [W] opposent aux demandes indemnitaires de Mme [S] une fin de non-recevoir tirée de leur nouveauté en appel, faisant valoir qu'en première instance, elle n'a formé aucune demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ou corporel, alors qu'elle faisait déjà valoir les arguments utilisés à l'appui de ces demandes en appel (son état de santé, le caractère abrupt de l'expulsion).
Mme [S] ne réplique pas.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et l'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Le moyen soutenant qu'une demande est irrecevable comme nouvelle en appel constitue non pas une exception de procédure devant être présentée avant toute défense au fond mais une fin de non-recevoir susceptible d'être soulevée en tout état de cause (2e Civ., 24 janvier 2008, n° 07-15.433).
En l'espèce, devant le premier juge, Mme [S] a sollicité la condamnation in solidum des consorts [W] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de leur responsabilité contractuelle, en raison du caractère frauduleux du congé délivré. A hauteur de cour, ses demandes indemnitaires sont également fondées sur le caractère frauduleux du congé, mais sur un fondement différent, la responsabilité délictuelle. En outre, ses demandes indemnitaires sont précisées et majorées et distinguent un préjudice matériel, un préjudice corporel et un préjudice moral, étant observé qu'elle lie son préjudice non seulement au caractère frauduleux du congé mais également à la mise à exécution du jugement ayant validé ce congé et ayant conduit à son expulsion.
Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par Mme [S] ne sont pas nouvelles en ce que d'une part, le préjudice allégué résulte du même fait générateur qu'en première instance et tend donc à la même fin (3e Civ., 6 septembre 2018, n° 17-21.329), quand bien même les demandes ont été précisées et majorées, et d'autre part l'augmentation du quantum et la précision des chefs de préjudice résulte d'un événement survenu postérieurement au jugement, à savoir son expulsion en exécution de celui-ci.
La fin de non-recevoir opposée par les intimés sera donc rejetée.
2) Sur la nullité du congé pour reprise
Mme [S] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré, et conclut au rejet de la demande, faisant valoir que le congé est nul pour avoir été délivré au nom d'une indivision, pour non-respect de son statut de locataire protégée, pour fraude à la loi par constitution artificielle d'indivision et du fait de l'absence de caractère sérieux de l'intention de reprendre.
Les consorts [W] concluent à la confirmation du jugement, faisant valoir que le congé a été donné au nom de l'ensemble des indivisaires, que le motif invoqué (reprise par M. [W] pour y habiter) est réel et sérieux et que Mme [S] n'invoque aucun grief, qu'elle ne rapporte pas la preuve de la fraude alléguée et qu'elle ne peut bénéficier de la protection des locataires âgés dès lors que Mme [A], bailleresse, était elle-même âgée de plus de 65 ans et que la locataire avait, à la date d'effet du congé, des ressources supérieures au plafond de ressources visé par l'article 15 de la loi de 1989.
Les parties ne contestent pas l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au contrat de bail.
L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé : (...) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
L'article 15 III précise que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
2-1) Sur le congé délivré par une indivision
Il résulte du jugement d'adjudication produit que le bien a été acquis par M. et Mmes [W] en démembrement de propriété, les trois acquéreurs se partageant par tiers la nue-propriété, et Mme [W] née [A] acquérant seule l'usufruit du bien.
Dans le cas d'un tel démembrement de propriété, seul l'usufruitier a la qualité de bailleur et a donc seul qualité pour donner congé pour reprise (3e Civ., 26 janvier 2022, n° 20-20.223).
En l'espèce, un congé pour reprise pour habiter a été délivré à Mme [S] le 19 septembre 2019, à effet au 14 février 2021, par "l'indivision [W] composée de : 1) M. [W] [T], 2) Mme [A] veuve [W] [C], 3) Mme [W] [B]" au profit de M. [W], indivisaire et dont il est constant qu'il est le fils de Mme [C] [W].
Dès lors que le congé a été donné au nom de Mme [A] veuve [W], usufruitière ayant seule qualité pour le donner, le congé est valable, nonobstant le fait qu'il ait pu être également donné au nom des nus-propriétaires, cette précision ne viciant pas le congé, pas plus que le fait qu'il ait été donné "à la demande de l'indivision [W]" dès lors que les noms des co-indivisaires figurent dans l'acte. Il sera ajouté que l'assignation en validation du congé a été délivrée au nom de Mme [A] veuve [W].
Il n'y a donc pas lieu à annulation du congé de ce chef.
2-2) Sur l'exception tirée du statut de locataire protégé
Mme [S] soutient la nullité du congé qui n'a pas été accompagné d'une proposition de relogement alors qu'elle était âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat et que, à la délivrance du congé, ses revenus étaient inférieurs au plafond visé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle justifie être née le 9 juillet 1945 (cf. notification de décision de la MDPH, sa pièce 8). Elle était donc âgée de 74 ans au 31 mars 2020, date d'échéance du contrat de bail.
Elle justifie également de la reconnaissance d'un taux d'incapacité de 80 % ou plus et de l'attribution d'une carte d'invalidité du 1er juin 2017 au 31 mai 2027 (il sera précisé que la "carte d'invalidité" a changé de dénomination au 1er juillet 2017 et est devenue "carte mobilité inclusion"). Elle était donc, à la date de délivrance du congé, "en situation de handicap" au sens de l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif au plafond de ressources à considérer et de l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles, de sorte que le plafond de ressources qui lui était applicable à cette date était celui du ménage de catégorie 2, soit 35 452 euros à la date de délivrance du congé ([Localité 1] et communes limitrophes).
Mme [S] justifie avoir perçu des ressources inférieures au plafond du ménage de catégorie 2 en 2019 (revenus déclarés : 27 994 euros).
Cependant, il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [W] née [A], bailleresse, était âgée à la date d'échéance du contrat de bail de 91 ans, pour être née le 9 décembre 1928.
Par conséquent, Mme [S] ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protégeant le locataire âgé de plus de 65 ans, et il n'y a pas lieu à annulation du congé de ce chef, la bailleresse n'ayant pas l'obligation, lors de la délivrance du congé, de proposer un autre logement au locataire évincé.
2-3) Sur la fraude alléguée, tirée de la constitution d'une indivision artificielle
Mme [S] soutient que l'indivision [W] a été constituée de façon frauduleuse, alors que M. [W] est le seul à vouloir habiter le logement, que Mme [A] veuve [W] n'est membre de l'indivision qu'au regard de son âge, pour tenter de neutraliser la protection légale dont elle devait bénéficier en qualité de locataire, et que la temporalité chronologique démontre cette fraude, le congé délivré peu après l'acquisition démontrant que l'indivision n'a été constituée que pour permettre son éviction rapide.
Toutefois, ainsi qu'il a été rappelé, nonobstant la constitution d'une indivision, seule Mme [A] veuve [W], usufruitière, est bailleresse. Dès lors, la constitution d'une indivision, qui ne porte ici que sur la nue-propriété du bien, est sans effet sur la faculté de donner congé, et l'allégation d'une fraude présidant à sa constitution est donc inopérante.
2-4) Sur la fraude alléguée, tirée du motif du congé
Mme [S] soutient que le motif donné par les consorts [W] est insuffisant car hypothétique et imprécis, en raison du terme employé "j'envisage" dans les courriers accompagnant le congé. Elle ajoute que le motif n'a pas été repris dans le congé.
Les consorts [W] soutiennent que le congé a été délivré pour un motif réel et sérieux, à savoir la reprise au bénéfice de M. [W] pour y habiter, son logement actuel étant trop petit pour y accueillir ses deux enfants.
La prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Il appartient toutefois au juge de vérifier le caractère réel et sérieux du motif de reprise du logement, dès lors qu'il est soutenu que celui-ci a été donné pour un motif frauduleux.
En l'espèce, le congé délivré le 19 septembre 2019 mentionne "que, par application de l'article 15-I de la loi du 06.07.1989, les demandeurs entendent reprendre les lieux pour y loger Monsieur [T] [W] en sa qualité de co-indivisaire."
Le premier juge a relevé que le motif du congé était expressément mentionné dans l'acte de congé, et la cour ajoute que la formulation retenue le rend clair et non équivoque, peu important les termes utilisés dans les courriers joints au congé.
Les consorts [W] justifient que M. [W] a deux enfants étudiants domiciliés à [Localité 8] et en Angleterre, qu'il est séparé de leur mère, que l'appartement familial a été vendu en novembre 2019 et que lors de la délivrance du congé il vivait dans un appartement de 37m² ne comprenant qu'une chambre. Le logement loué à Mme [S] comprend notamment deux pièces susceptibles d'être utilisées à usage de chambre.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu'il était justifié par les consorts [W] du caractère réel et sérieux du motif de reprise.
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le congé délivré était régulier au fond et en la forme, et que le bail s'était ainsi trouvé résilié à sa date d'effet, soit le 14 février 2021. Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé, constaté que Mme [S] était occupante sans droit ni titre à partir de sa date d'effet et autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire, étant précisé qu'il a été procédé à l'expulsion de Mme [S] le 6 juillet 2023.
3) Sur les demandes indemnitaires de Mme [S]
Mme [S] conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes et sollicite la condamnation in solidum des consorts [W] à lui verser les sommes de 20 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice matériel, autant pour le préjudice corporel, et 100 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, faisant valoir que la délivrance d'un congé qui s'avère nul est une faute délictuelle qui lui a causé un préjudice, majoré par la mise à exécution du jugement ayant à tort validé ce congé.
Les consorts [W] sollicitent la confirmation du jugement à défaut d'annulation du congé et ajoutent que les préjudices allégués par l'appelante ne sont établis ni dans leur principe ni dans leur quantum. Ils ajoutent que Mme [S] n'a jamais recherché sérieusement un nouveau logement après la signification du jugement, nonobstant un patrimoine lui permettant un relogement sans difficulté et des délais de procédure permettant cette recherche.
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il a été jugé supra que le congé pour reprise pour habiter délivré à Mme [S] était régulier et qu'il convenait de confirmer le chef du jugement l'ayant validé.
Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [S], fondées sur la nullité du congé, et ce chef du jugement sera confirmé en appel.
4) Sur l'indemnité d'occupation
Les consorts [W] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [S] à un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, et demandent la fixation de l'indemnité d'occupation à 2 000 euros par mois, charges et accessoires en sus, estimant rapporter la preuve de la surface du bien et de sa valeur locative. Ils ajoutent que Mme [S] versait un loyer trimestriel équivalent à 928,23 euros par mois, ce montant, éloigné de la valeur locative du bien, ne permettant pas l'indemnisation de l'intégralité de leur préjudice.
Mme [S] sollicite également l'infirmation de ce chef du jugement, et le rejet des prétentions des intimés.
L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Le premier juge, relevant que les consorts [W] ne justifiaient ni de la surface du logement ni de la valeur locative du bien, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un 'montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.'
Les consorts [W] justifient en appel de la surface du bien occupé par Mme [S], soit 67,26 m² (loi Carrez), et d'une valeur locative de référence pour des biens similaires (non meublé, 3 pièces, construction avant 1946) de 25 euros/m². Ainsi, si le bien avait été loué, le loyer pouvait être fixé à la somme de 1 681 euros, outre les charges, montant significativement plus élevé que le dernier loyer versé par Mme [S].
Il sera également considéré l'état du bien, selon procès-verbal de constat dressé le 10 mai 2017, faisant état d'un logement en état d'usage aux peintures défraîchies, non rénové, aux prestations datées (au vu des clichés photographiques joints). Il n'est justifié d'aucuns travaux entrepris postérieurement à ce constat. Enfin, il doit être pris en compte le fait que le congé a été donné pour reprise pour habiter, hors toute vocation du logement à être loué après sa restitution par Mme [S].
L'ensemble de ces éléments commande, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, qui ne peut être considéré comme satisfait en l'espèce en fixant l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges, d'infirmer le jugement de ce chef et de fixer l'indemnité d'occupation à la somme, correspondant aux caractéristiques du bien et à sa destination, de 1 500 euros par mois, charges réelles en sus. L'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée annuellement à l'indice de référence des loyers, l'indice trimestriel de référence à prendre en compte pour le calcul étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de résiliation du bail.
5) Sur la demande relative aux charges locatives
Mme [S] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à payer la somme de 2 162,80 euros de régularisation de charges pour les années 2019 et 2020 et le rejet de la demande supplémentaire au titre des charges pour les années 2021 à 2023, non justifiée, relevant qu'elle est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Les consorts [W] sollicitent la confirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [S] à verser la somme de 2 162,80 euros au titre de la régularisation des charges pour les exercices 2019 et 2020, estimant justifier des montants demandés. Ils sollicitent en outre la condamnation de l'appelante à leur verser la somme supplémentaire de 2 912,89 euros représentant les charges des années 2021 à 2023 (au prorata temporis pour 2023), notifiées à Mme [S] et restées impayées.
5-1) Sur les charges locatives pour les années 2019 et 2020
Il résulte des dernières écritures de Mme [S] qu'elle indique s'être acquittée de cette condamnation, et dans ses conclusions elle ne développe aucun moyen de fait et ou de droit venant appuyer sa demande d'infirmation de ce chef du jugement.
Dès lors, la cour ne peut que confirmer la décision du premier juge à ce titre.
5-2) Sur les charges locatives pour les années 2021 à 2023
Dans ses écritures, Mme [S] a soulevé l'irrecevabilité de la demande des consorts [W], leur opposant une fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande en appel. Cependant, elle n'a soulevé aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie, étant observé au demeurant que la demande des consorts [W] n'est pas nouvelle, dès lors qu'elle tend à la liquidation d'une demande à laquelle il a été fait droit par le premier juge.
Il sera rappelé que le bail a été résilié par l'effet du congé pour reprise, à la date du 14 février 2021. A compter de cette date, est due par l'occupante une indemnité d'occupation fixée supra à la somme mensuelle de 1 500 euros, charges en sus, indexée annuellement sur l'IRL.
Il résulte de cette formulation que les consorts [W] sont fondés à liquider les charges ainsi fixées pour les années 2021 à 2023 jusqu'à la libération des lieux au montant effectivement sollicité ou réglé par eux à ce titre, sans pouvoir percevoir préalablement une provision pour charges.
Ils justifient, pour les années considérées, de la répartition annuelle des charges établie par le syndic, la société Le Home de France, de courriers réclamant à Mme [S] le paiement des charges arrêtées conformément à la répartition précitée, de procès-verbaux d'assemblée générale donnant quitus au syndic et approuvant le budget, pour un montant de :
- année 2021 : 1 183,37 euros
- année 2022 : 1 164,07 euros
- année 2023 (prorata temporis) : 765,45 euros
soit la somme totale de 3 112,89 euros.
Mme [S] justifie du paiement de la somme de 1 183,37 euros en août 2022 (copie du chèque n° 517 au profit de l'indivision [W] et du relevé bancaire faisant apparaître son débit). Elle ne justifie d'aucun autre versement.
Il sera donc fait droit à la demande des consorts [W] à hauteur de la somme de 1 929,52 euros (soit 1 183,37 + 1 164,07 + 765,45 - 1 183,37), somme au paiement de laquelle Mme [S] sera condamnée.
Sur les frais du procès
Les termes du présent arrêt commandent de confirmer les chefs du jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.
Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [S] aux dépens de l'instance et à verser aux consorts [W] la somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W], tirée de la nouveauté en appel des demandes indemnitaires de Mme [H] [S],
CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE Mme [H] [S] à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 1 500 euros, charges réelles en sus et indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers, l'indice trimestriel de référence à prendre en compte pour le calcul étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de résiliation du bail, à compter du 15 février 2021 et jusqu'au 6 juillet 2023, date de reprise des lieux du fait de l'expulsion de l'occupante,
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [H] [S] à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] la somme de 1 929,52 euros représentant les charges dues au titre de l'occupation du logement situé [Adresse 7] à [Localité 1] pour les années 2021 à 2023, au prorata temporis du temps d'occupation,
CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens d'appel et à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,
REJETTE toutes autres demandes.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07986 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLJFB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 21-005698
APPELANTE
Madame [H] [O] veuve [S]
née le 09 juillet 1945 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C9888
INTIMÉS
Madame [C] [W]
née le 09 décembre 1928 à [Localité 4] (GRÈCE)
EPAHD FONDATION ROTHSCHILD
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [B] [W]
née le 08 juillet 1959 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]
ET
Monsieur [T] [W]
né le 07 avril 1963 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Tous représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre
Mme Laura TARDY, conseillère
Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [C] [W] née [A], Mme [B] [W] et M. [T] [W] (les consorts [W]) à Mme [H] [S].
Par contrat sous seing privé en date du 23 janvier 1987, Mme [K] [R] a donné à bail à Mme [H] [O] épouse [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] (3ème étage) à [Localité 1] à effet au 1er avril 1987.
Suivant jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Marseille, du 14 février 2019, les consorts [W] se sont portés adjudicataires de l'appartement loué par Mme [S], par tiers chacun pour la nue-propriété et la totalité en usufruit pour Mme [C] [W].
Par acte d'huissier du 19 septembre 2019, les consorts [W] ont fait délivrer à la locataire un congé pour reprise à effet au 14 février 2021 à minuit. Mme [S] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.
Par acte d'huissier en date du 30 avril 2021, les co-propriétaires indivis ont fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé pour reprise, ordonner l'expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, autoriser la séquestration des meubles laissés dans les lieux, et condamner Mme [S] à verser :
- une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 2 000 euros, charges et accessoires en sus, à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux,
- la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du congé, de l'assignation et de la signification du jugement à intervenir.
A l'audience, les demandeurs ont maintenu leurs demandes et formé une demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail en raison du défaut de paiement de charges dues en vertu du bail.
Mme [S] a conclu à la nullité du congé délivré, au rejet des prétentions des demandeurs et à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de leur responsabilité contractuelle. Subsidiairement, elle a sollicité un délai de 3 ans à compter de la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux, la fixation de l'indemnité d'occupation sollicitée au montant du loyer et charges actuels, et en tout état de cause la condamnation in solidum des consorts [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 25 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- valide le congé pour reprise délivré par Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] par exploit d'huissier en date du 19 septembre 2019, pour le 14 février 2021 à minuit,
- constate que Mme [H] [O] épouse [S] est, depuis le 15 février 2021, déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] (3e étage) à [Localité 7], dont Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] sont propriétaires,
- rejette la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Mme [H] [O] épouse [S] ;
- dit qu'à défaut pour Mme [H] [O] épouse [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- rejette la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux,
- rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W], au titre des charges locatives pour les exercices 2019 et 2020, la somme de 2 162,80 euros, avec intéréts au taux légal à compter du 4 octobre 2021,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
- rejette la demande de Mme [H] [O] épouse [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette le surplus des demandes des parties,
- condamne Mme [H] [O] épouse [S] aux dépens,
- rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Mme [S] a interjeté appel le 20 juin 2022.
Par ordonnance du 11 mai 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle. Elle a été réinscrite le 7 mai 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 septembre 2025, par lesquelles Mme [H] [S] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 25 mai 2022 en ce qu'il a :
- validé le congé pour reprise délivré par Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] par exploit d'huissier en date du 19 septembre 2019, pour le 14 février 2021 à minuit,
- constaté que Mme [H] [O] épouse [S] est, depuis le 15 février 2021, déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] (3ème étage) à [Localité 7], dont Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] sont propriétaires,
- rejeté la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- dit qu'à défaut pour Mme [H] [O] épouse [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [H] [O] épouse [S],
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W], au titre des charges locatives pour les exercices 2019 et 2020, la somme de 2 162,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
- rejeté la demande de Mme [H] [O] épouse [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes des parties,
- condamné Mme [H] [O] épouse [S] aux dépens,
Statuant à nouveau :
- juger nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 19 septembre 2019 ;
En conséquence :
- constater que l'expulsion de Mme [H] [S] a été réalisée sur le fondement d'un congé vicié et que cette exécution s'avère par conséquent irrégulière et fautive ;
- débouter M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice corporel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
En tout état de cause :
- débouter M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] de leur demande de condamnation de Mme [H] [S] à hauteur de 2 912,89 euros au titre des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023 ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] à verser à Mme [H] [S] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner in solidum M. [T] [W], Mme [C] [A] et Mme [B] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 juillet 2025, par lesquelles M. [T] [W], Mme [C] [A] veuve [W] et Mme [B] [W] demandent à la cour de :
- déclarer Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- déclarer les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [S] pour la première fois en appel irrecevables,
Dans tous les cas :
- débouter Mme [H] [O], épouse séparée [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 25 mai 2022 entrepris dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [S] à payer une indemnité d'occupation mensuelle « d'un montant équivalent à celui du loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi»,
Statuant à nouveau de ce chef uniquement (indemnités d'occupation) :
- fixer à la somme de 2 000 euros, charges et accessoires en sus, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] [O], épouse séparée [S] depuis le 14 février 2021 et jusqu'à la et jusqu'à complète libération des locaux,
- et condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W], cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;
A titre subsidiaire, si par impossible la cour d'appel ne validait pas le congé délivré le 19 septembre 2019 :
- prononcer la résiliation du bail précité en raison des défauts de paiement des charges dues en vertu du bail,
Et dans tous les cas :
- ordonner l'expulsion de Mme [H] [O], épouse séparée [S] et celle de tous occupants de son chef, de cet appartement, immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de Mme [H] [O], épouse séparée [S] des meubles laissés dans les lieux,
- fixer à la somme de 2 000 euros, ou subsidiairement à la somme de 1 715 euros, ou plus subsidiairement encore, au montant du loyer contractuel, charges et taxes, payables par provision, en sus, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] [O], épouse séparée [S] depuis le 14 février 2021 et jusqu'à la et jusqu'à complète libération des locaux,
- et condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W], cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 2 162,80 euros au titre des charges locatives des exercices 2019 et 2020 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,
Y ajoutant en appel,
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer également à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 2 912,89 euros au titre des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023 (cette dernière prorata temporis au 30 juin 2023) avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,
Et dans tous les cas :
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à payer à Mme [C] [A] veuve [W], Mme [B] [W] et M. [T] [W] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (d'appel),
- condamner Mme [H] [O], épouse séparée [S] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant, notamment, le coût du congé, de l'assignation, la signification du jugement et de l'arrêt à intervenir.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel des demandes indemnitaires formées par Mme [S]
Les consorts [W] opposent aux demandes indemnitaires de Mme [S] une fin de non-recevoir tirée de leur nouveauté en appel, faisant valoir qu'en première instance, elle n'a formé aucune demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ou corporel, alors qu'elle faisait déjà valoir les arguments utilisés à l'appui de ces demandes en appel (son état de santé, le caractère abrupt de l'expulsion).
Mme [S] ne réplique pas.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et l'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Le moyen soutenant qu'une demande est irrecevable comme nouvelle en appel constitue non pas une exception de procédure devant être présentée avant toute défense au fond mais une fin de non-recevoir susceptible d'être soulevée en tout état de cause (2e Civ., 24 janvier 2008, n° 07-15.433).
En l'espèce, devant le premier juge, Mme [S] a sollicité la condamnation in solidum des consorts [W] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de leur responsabilité contractuelle, en raison du caractère frauduleux du congé délivré. A hauteur de cour, ses demandes indemnitaires sont également fondées sur le caractère frauduleux du congé, mais sur un fondement différent, la responsabilité délictuelle. En outre, ses demandes indemnitaires sont précisées et majorées et distinguent un préjudice matériel, un préjudice corporel et un préjudice moral, étant observé qu'elle lie son préjudice non seulement au caractère frauduleux du congé mais également à la mise à exécution du jugement ayant validé ce congé et ayant conduit à son expulsion.
Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par Mme [S] ne sont pas nouvelles en ce que d'une part, le préjudice allégué résulte du même fait générateur qu'en première instance et tend donc à la même fin (3e Civ., 6 septembre 2018, n° 17-21.329), quand bien même les demandes ont été précisées et majorées, et d'autre part l'augmentation du quantum et la précision des chefs de préjudice résulte d'un événement survenu postérieurement au jugement, à savoir son expulsion en exécution de celui-ci.
La fin de non-recevoir opposée par les intimés sera donc rejetée.
2) Sur la nullité du congé pour reprise
Mme [S] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré, et conclut au rejet de la demande, faisant valoir que le congé est nul pour avoir été délivré au nom d'une indivision, pour non-respect de son statut de locataire protégée, pour fraude à la loi par constitution artificielle d'indivision et du fait de l'absence de caractère sérieux de l'intention de reprendre.
Les consorts [W] concluent à la confirmation du jugement, faisant valoir que le congé a été donné au nom de l'ensemble des indivisaires, que le motif invoqué (reprise par M. [W] pour y habiter) est réel et sérieux et que Mme [S] n'invoque aucun grief, qu'elle ne rapporte pas la preuve de la fraude alléguée et qu'elle ne peut bénéficier de la protection des locataires âgés dès lors que Mme [A], bailleresse, était elle-même âgée de plus de 65 ans et que la locataire avait, à la date d'effet du congé, des ressources supérieures au plafond de ressources visé par l'article 15 de la loi de 1989.
Les parties ne contestent pas l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au contrat de bail.
L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé : (...) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
L'article 15 III précise que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
2-1) Sur le congé délivré par une indivision
Il résulte du jugement d'adjudication produit que le bien a été acquis par M. et Mmes [W] en démembrement de propriété, les trois acquéreurs se partageant par tiers la nue-propriété, et Mme [W] née [A] acquérant seule l'usufruit du bien.
Dans le cas d'un tel démembrement de propriété, seul l'usufruitier a la qualité de bailleur et a donc seul qualité pour donner congé pour reprise (3e Civ., 26 janvier 2022, n° 20-20.223).
En l'espèce, un congé pour reprise pour habiter a été délivré à Mme [S] le 19 septembre 2019, à effet au 14 février 2021, par "l'indivision [W] composée de : 1) M. [W] [T], 2) Mme [A] veuve [W] [C], 3) Mme [W] [B]" au profit de M. [W], indivisaire et dont il est constant qu'il est le fils de Mme [C] [W].
Dès lors que le congé a été donné au nom de Mme [A] veuve [W], usufruitière ayant seule qualité pour le donner, le congé est valable, nonobstant le fait qu'il ait pu être également donné au nom des nus-propriétaires, cette précision ne viciant pas le congé, pas plus que le fait qu'il ait été donné "à la demande de l'indivision [W]" dès lors que les noms des co-indivisaires figurent dans l'acte. Il sera ajouté que l'assignation en validation du congé a été délivrée au nom de Mme [A] veuve [W].
Il n'y a donc pas lieu à annulation du congé de ce chef.
2-2) Sur l'exception tirée du statut de locataire protégé
Mme [S] soutient la nullité du congé qui n'a pas été accompagné d'une proposition de relogement alors qu'elle était âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat et que, à la délivrance du congé, ses revenus étaient inférieurs au plafond visé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle justifie être née le 9 juillet 1945 (cf. notification de décision de la MDPH, sa pièce 8). Elle était donc âgée de 74 ans au 31 mars 2020, date d'échéance du contrat de bail.
Elle justifie également de la reconnaissance d'un taux d'incapacité de 80 % ou plus et de l'attribution d'une carte d'invalidité du 1er juin 2017 au 31 mai 2027 (il sera précisé que la "carte d'invalidité" a changé de dénomination au 1er juillet 2017 et est devenue "carte mobilité inclusion"). Elle était donc, à la date de délivrance du congé, "en situation de handicap" au sens de l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif au plafond de ressources à considérer et de l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles, de sorte que le plafond de ressources qui lui était applicable à cette date était celui du ménage de catégorie 2, soit 35 452 euros à la date de délivrance du congé ([Localité 1] et communes limitrophes).
Mme [S] justifie avoir perçu des ressources inférieures au plafond du ménage de catégorie 2 en 2019 (revenus déclarés : 27 994 euros).
Cependant, il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [W] née [A], bailleresse, était âgée à la date d'échéance du contrat de bail de 91 ans, pour être née le 9 décembre 1928.
Par conséquent, Mme [S] ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protégeant le locataire âgé de plus de 65 ans, et il n'y a pas lieu à annulation du congé de ce chef, la bailleresse n'ayant pas l'obligation, lors de la délivrance du congé, de proposer un autre logement au locataire évincé.
2-3) Sur la fraude alléguée, tirée de la constitution d'une indivision artificielle
Mme [S] soutient que l'indivision [W] a été constituée de façon frauduleuse, alors que M. [W] est le seul à vouloir habiter le logement, que Mme [A] veuve [W] n'est membre de l'indivision qu'au regard de son âge, pour tenter de neutraliser la protection légale dont elle devait bénéficier en qualité de locataire, et que la temporalité chronologique démontre cette fraude, le congé délivré peu après l'acquisition démontrant que l'indivision n'a été constituée que pour permettre son éviction rapide.
Toutefois, ainsi qu'il a été rappelé, nonobstant la constitution d'une indivision, seule Mme [A] veuve [W], usufruitière, est bailleresse. Dès lors, la constitution d'une indivision, qui ne porte ici que sur la nue-propriété du bien, est sans effet sur la faculté de donner congé, et l'allégation d'une fraude présidant à sa constitution est donc inopérante.
2-4) Sur la fraude alléguée, tirée du motif du congé
Mme [S] soutient que le motif donné par les consorts [W] est insuffisant car hypothétique et imprécis, en raison du terme employé "j'envisage" dans les courriers accompagnant le congé. Elle ajoute que le motif n'a pas été repris dans le congé.
Les consorts [W] soutiennent que le congé a été délivré pour un motif réel et sérieux, à savoir la reprise au bénéfice de M. [W] pour y habiter, son logement actuel étant trop petit pour y accueillir ses deux enfants.
La prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Il appartient toutefois au juge de vérifier le caractère réel et sérieux du motif de reprise du logement, dès lors qu'il est soutenu que celui-ci a été donné pour un motif frauduleux.
En l'espèce, le congé délivré le 19 septembre 2019 mentionne "que, par application de l'article 15-I de la loi du 06.07.1989, les demandeurs entendent reprendre les lieux pour y loger Monsieur [T] [W] en sa qualité de co-indivisaire."
Le premier juge a relevé que le motif du congé était expressément mentionné dans l'acte de congé, et la cour ajoute que la formulation retenue le rend clair et non équivoque, peu important les termes utilisés dans les courriers joints au congé.
Les consorts [W] justifient que M. [W] a deux enfants étudiants domiciliés à [Localité 8] et en Angleterre, qu'il est séparé de leur mère, que l'appartement familial a été vendu en novembre 2019 et que lors de la délivrance du congé il vivait dans un appartement de 37m² ne comprenant qu'une chambre. Le logement loué à Mme [S] comprend notamment deux pièces susceptibles d'être utilisées à usage de chambre.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu'il était justifié par les consorts [W] du caractère réel et sérieux du motif de reprise.
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le congé délivré était régulier au fond et en la forme, et que le bail s'était ainsi trouvé résilié à sa date d'effet, soit le 14 février 2021. Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé, constaté que Mme [S] était occupante sans droit ni titre à partir de sa date d'effet et autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire, étant précisé qu'il a été procédé à l'expulsion de Mme [S] le 6 juillet 2023.
3) Sur les demandes indemnitaires de Mme [S]
Mme [S] conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes et sollicite la condamnation in solidum des consorts [W] à lui verser les sommes de 20 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice matériel, autant pour le préjudice corporel, et 100 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, faisant valoir que la délivrance d'un congé qui s'avère nul est une faute délictuelle qui lui a causé un préjudice, majoré par la mise à exécution du jugement ayant à tort validé ce congé.
Les consorts [W] sollicitent la confirmation du jugement à défaut d'annulation du congé et ajoutent que les préjudices allégués par l'appelante ne sont établis ni dans leur principe ni dans leur quantum. Ils ajoutent que Mme [S] n'a jamais recherché sérieusement un nouveau logement après la signification du jugement, nonobstant un patrimoine lui permettant un relogement sans difficulté et des délais de procédure permettant cette recherche.
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il a été jugé supra que le congé pour reprise pour habiter délivré à Mme [S] était régulier et qu'il convenait de confirmer le chef du jugement l'ayant validé.
Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [S], fondées sur la nullité du congé, et ce chef du jugement sera confirmé en appel.
4) Sur l'indemnité d'occupation
Les consorts [W] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [S] à un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, et demandent la fixation de l'indemnité d'occupation à 2 000 euros par mois, charges et accessoires en sus, estimant rapporter la preuve de la surface du bien et de sa valeur locative. Ils ajoutent que Mme [S] versait un loyer trimestriel équivalent à 928,23 euros par mois, ce montant, éloigné de la valeur locative du bien, ne permettant pas l'indemnisation de l'intégralité de leur préjudice.
Mme [S] sollicite également l'infirmation de ce chef du jugement, et le rejet des prétentions des intimés.
L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Le premier juge, relevant que les consorts [W] ne justifiaient ni de la surface du logement ni de la valeur locative du bien, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un 'montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.'
Les consorts [W] justifient en appel de la surface du bien occupé par Mme [S], soit 67,26 m² (loi Carrez), et d'une valeur locative de référence pour des biens similaires (non meublé, 3 pièces, construction avant 1946) de 25 euros/m². Ainsi, si le bien avait été loué, le loyer pouvait être fixé à la somme de 1 681 euros, outre les charges, montant significativement plus élevé que le dernier loyer versé par Mme [S].
Il sera également considéré l'état du bien, selon procès-verbal de constat dressé le 10 mai 2017, faisant état d'un logement en état d'usage aux peintures défraîchies, non rénové, aux prestations datées (au vu des clichés photographiques joints). Il n'est justifié d'aucuns travaux entrepris postérieurement à ce constat. Enfin, il doit être pris en compte le fait que le congé a été donné pour reprise pour habiter, hors toute vocation du logement à être loué après sa restitution par Mme [S].
L'ensemble de ces éléments commande, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, qui ne peut être considéré comme satisfait en l'espèce en fixant l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges, d'infirmer le jugement de ce chef et de fixer l'indemnité d'occupation à la somme, correspondant aux caractéristiques du bien et à sa destination, de 1 500 euros par mois, charges réelles en sus. L'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée annuellement à l'indice de référence des loyers, l'indice trimestriel de référence à prendre en compte pour le calcul étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de résiliation du bail.
5) Sur la demande relative aux charges locatives
Mme [S] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à payer la somme de 2 162,80 euros de régularisation de charges pour les années 2019 et 2020 et le rejet de la demande supplémentaire au titre des charges pour les années 2021 à 2023, non justifiée, relevant qu'elle est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Les consorts [W] sollicitent la confirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [S] à verser la somme de 2 162,80 euros au titre de la régularisation des charges pour les exercices 2019 et 2020, estimant justifier des montants demandés. Ils sollicitent en outre la condamnation de l'appelante à leur verser la somme supplémentaire de 2 912,89 euros représentant les charges des années 2021 à 2023 (au prorata temporis pour 2023), notifiées à Mme [S] et restées impayées.
5-1) Sur les charges locatives pour les années 2019 et 2020
Il résulte des dernières écritures de Mme [S] qu'elle indique s'être acquittée de cette condamnation, et dans ses conclusions elle ne développe aucun moyen de fait et ou de droit venant appuyer sa demande d'infirmation de ce chef du jugement.
Dès lors, la cour ne peut que confirmer la décision du premier juge à ce titre.
5-2) Sur les charges locatives pour les années 2021 à 2023
Dans ses écritures, Mme [S] a soulevé l'irrecevabilité de la demande des consorts [W], leur opposant une fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande en appel. Cependant, elle n'a soulevé aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie, étant observé au demeurant que la demande des consorts [W] n'est pas nouvelle, dès lors qu'elle tend à la liquidation d'une demande à laquelle il a été fait droit par le premier juge.
Il sera rappelé que le bail a été résilié par l'effet du congé pour reprise, à la date du 14 février 2021. A compter de cette date, est due par l'occupante une indemnité d'occupation fixée supra à la somme mensuelle de 1 500 euros, charges en sus, indexée annuellement sur l'IRL.
Il résulte de cette formulation que les consorts [W] sont fondés à liquider les charges ainsi fixées pour les années 2021 à 2023 jusqu'à la libération des lieux au montant effectivement sollicité ou réglé par eux à ce titre, sans pouvoir percevoir préalablement une provision pour charges.
Ils justifient, pour les années considérées, de la répartition annuelle des charges établie par le syndic, la société Le Home de France, de courriers réclamant à Mme [S] le paiement des charges arrêtées conformément à la répartition précitée, de procès-verbaux d'assemblée générale donnant quitus au syndic et approuvant le budget, pour un montant de :
- année 2021 : 1 183,37 euros
- année 2022 : 1 164,07 euros
- année 2023 (prorata temporis) : 765,45 euros
soit la somme totale de 3 112,89 euros.
Mme [S] justifie du paiement de la somme de 1 183,37 euros en août 2022 (copie du chèque n° 517 au profit de l'indivision [W] et du relevé bancaire faisant apparaître son débit). Elle ne justifie d'aucun autre versement.
Il sera donc fait droit à la demande des consorts [W] à hauteur de la somme de 1 929,52 euros (soit 1 183,37 + 1 164,07 + 765,45 - 1 183,37), somme au paiement de laquelle Mme [S] sera condamnée.
Sur les frais du procès
Les termes du présent arrêt commandent de confirmer les chefs du jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.
Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [S] aux dépens de l'instance et à verser aux consorts [W] la somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W], tirée de la nouveauté en appel des demandes indemnitaires de Mme [H] [S],
CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [H] [O] épouse [S] à verser à Mme [B] [W], M. [T] [W] et Mme [C] [A] veuve [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 février 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE Mme [H] [S] à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 1 500 euros, charges réelles en sus et indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers, l'indice trimestriel de référence à prendre en compte pour le calcul étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de résiliation du bail, à compter du 15 février 2021 et jusqu'au 6 juillet 2023, date de reprise des lieux du fait de l'expulsion de l'occupante,
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [H] [S] à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] la somme de 1 929,52 euros représentant les charges dues au titre de l'occupation du logement situé [Adresse 7] à [Localité 1] pour les années 2021 à 2023, au prorata temporis du temps d'occupation,
CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens d'appel et à verser à M. [T] [W], Mme [C] [W] née [A] et Mme [B] [W] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,
REJETTE toutes autres demandes.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,