CA Rouen, 1re ch. civ., 1 juillet 2026, n° 25/03157
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/03157 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KBQJ
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 1er JUILLET 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/00159
Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 24 juillet 2025
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
RCS de [Localité 1] 401 165 089
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Catherine GOUET-JENSELME, avocat au barreau de Paris
INTIMEES :
SAS HISTOIRE & PATRIMOINE MANAGEMENT
venant aux droits de la SAS HISTOIRE & PATRIMOINE RENOVATIONS
RCS de [Localité 1] 394 203 509
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Elyssa KRAIEM de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Laurence de MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris
SA AXA FRANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Samia DIDI MOULAI, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 25 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 1er juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
A partir de 2006, l'Association foncière de la filature (Aful), constituée par des copropriétaires ayant acquis antérieurement des lots privatifs de la Snc Les boucles de Seine, a fait réaliser des travaux de réhabilitation de l'ancienne filature Gasse et [Localité 4], située [Adresse 4], en un immeuble d'habitation soumis au statut de la copropriété.
Sont notamment intervenus à cet effet :
- la Sarl Gestaful devenue la Sas Histoire & patrimoine mod, puis la Sas Histoire & patrimoine rénovations, en qualité de maître d'ouvrage délégué, et assurée auprès de la Sa Axa France Iard,
- M. [M] [P], architecte, en qualité de maître d'oeuvre, et assuré auprès de la Maf,
- la Sarl A2b ingénierie économiste en qualité d'économiste, assurée auprès des Sa Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, et aujourd'hui radiée du Rcs,
- la Sas Bureau d'études de Haute-Normandie ([W]) en qualité de bureau d'études structure, assurée auprès de la Smabtp, et aujourd'hui liquidée,
- la société Wor ingénierie en qualité de bureau d'études fluides, et assurée auprès de la Sa Axa France Iard,
- la Sarl Société normande du bâtiment (Snb) en qualité d'entreprise générale, assurée auprès de la Smabtp, et aujourd'hui radiée du Rcs,
- M. [L] [I] en qualité de coordonnateur sécurité et protection de la santé, et assuré auprès de la Sa Axa France Iard.
Un procès-verbal de réception des travaux tous corps d'état a été établi avec réserves pour les parties privatives avec effet échelonné du 30 juin au 11 septembre 2009 et avec réserves pour les parties communes avec effet les 7 juillet et 11 septembre 2009.
Un procès-verbal de livraison a été établi le 22 octobre 2009.
Se plaignant de non-conformités graves aux normes de sécurité incendie dans l'immeuble constatées par la société Bureau Veritas Solutions le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner en référé d'heure à heure, par exploits du 21 février 2025, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins d'expertise : la Sasu Histoire & patrimoine rénovations, la Sa Axa France Iard ès qualités d'assureur de la Sarl Gestaful,
M. [P] et la Maf, la Sas [W], la Smabtp ès qualités d'assureur des sociétés [W] et Snb, les Sa Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, la société Wor ingénierie, et M. [I].
Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge des référés a :
- rejeté la demande d'expertise à l'égard de :
. M. [M] [P], architecte,
. son assureur, la Maf,
. la société Mma Iard assurances mutuelles et la Sa Mma Iard, assureur de A2b ingénierie économiste,
. la société Bureau d'études de Haute-Normandie,
. son assureur, la Smabtp,
. la société Wor ingénierie,
. son assureur, Axa,
. la Smabtp, assureur de la Société normande du bâtiment,
. M. [L] [I],
. son assureur Axa,
- ordonné la réouverture des débats à l'audience du jeudi 24 avril 2025 à 9 h 00,
- invité, pour cette date, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à identifier la ou les personnes qu'il considère comme étant le vendeur de l'immeuble et d'en justifier,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens supportés par M. [M] [P] et la compagnie Axa France Iard, prise en qualité d'assureur de la société Wor ingénierie,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la compagnie Axa France Iard, prise en qualité d'assureur de la société Wor ingénierie, la somme de l 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [M] [P] la somme de l 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Un appel a été interjeté par le syndicat des copropriétaires contre cette ordonnance.
A l'issue de la réouverture des débats ordonnée par le juge des référés, celui-ci a par ordonnance du 24 juillet 2025 :
- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre cette ordonnance du 24 juillet 2025 uniquement à l'encontre de la Sasu Histoire & patrimoine rénovations et de l'assureur de celle-ci la Sa Axa France Iard.
La cour d'appel de Rouen, saisie de l'appel interjeté contre l'ordonnance du 11 mars 2025, a notamment, aux termes d'un arrêt du 21 janvier 2026 concernant toutes les parties précitées, à l'exception de la Sasu Histoire & patrimoine rénovations et son assureur la Sa Axa France Iard :
- infirmé cette ordonnance en ce qu'elle avait rejeté la demande d'expertise à l'égard de M. [M] [P], architecte ; la société Mma Iard assurances mutuelles et la Sa Mma Iard, assureur de A2b ingénierie économiste, et la société Wor ingénierie,
- statuant à nouveau, ordonné une expertise au contradictoire de ces quatre parties.
S'agissant de l'examen de l'appel formé contre l'ordonnance du 24 juillet 2025, un calendrier de procédure a été notifié aux parties le 10 septembre 2025 en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sas Altaréa gestion immobilière, demande de voir :
- rejeter la demande de radiation sollicitée par Axa France Iard alors que, par ordonnance du 31 janvier 2026 celle-ci s'est désistée et que les causes de l'article 700 de première instance ont été bien été réglées,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ses dispositions suivantes :
. rejette la demande d'expertise,
. condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens,
. condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau, vu l'article 145 du code de procédure civile,
- désigner pour y procéder M. [C] [S] demeurant [Adresse 5] téléphone [XXXXXXXX01] mobile [XXXXXXXX02] courriel : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
* se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s'adjoindre tout sapiteur si besoin est,
* se rendre dans l'immeuble situé au [Adresse 4], et en tout endroit utile à l'accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,
* décrire les défauts, non-conformités, et désordres tels que relevés par la société Bureau veritas solutions dans son audit sécurité incendie du 4 février 2025 ; en indiquer l'importance, la date d'apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,
* indiquer si ces défauts, non-conformités, et désordres étaient apparents lors de la réception, ou s'ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s'ils étaient connus des intervenants à la construction au cours du chantier et au plus tard à la réception ou ne pouvaient manquer de l'être,
* faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux défauts, non-conformités, et désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu'ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l'immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties,
* fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
* dire si des mesures conservatoires urgentes et/ou des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l'aggravation des défauts, non-conformités, et désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
* faire toutes observations utiles au règlement du litige,
* communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,
* déposer son rapport définitif qui sera transmis au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire de Rouen et l'envoyer aux parties ; l'expert pourra établir et déposer un rapport unique pour la présente affaire et celle pour laquelle il a été désigné par arrêt du 21 janvier [Immatriculation 1]/01319 et par ordonnance de remplacement du 17 février 2026,
- débouter les intimés de toutes leurs demandes,
- réserver les dépens.
Il fait valoir que le juge des référés ne pouvait pas au stade du référé se prononcer sur le fond du litige pour décider que toute action au fond ultérieure serait manifestement vouée à l'échec ; qu'en l'espèce, aucune action au fond n'est manifestement forclose ou prescrite contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations et les garanties d'Axa sont mobilisables.
Il indique à l'égard de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, en premier lieu, que l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre elle, mandataire professionnel en qualité de maître d'ouvrage délégué non constructeur, n'est pas prescrite, ni infondée ; que le litige au fond est plausible ; qu'en effet, la Sas Histoire & patrimoine rénovations a commis une faute dans l'exécution de sa mission et/ou dans la gestion de l'opération et a nécessairement joué un rôle causal dans la survenance des défauts de sécurité majeurs de l'immeuble relevés par le bureau Veritas ; qu'elle était chargée de la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant, notamment du maître d'oeuvre
M. [P] ; qu'aux termes du procès-verbal de livraison, elle s'est engagée sur la conformité des ouvrages aux pièces écrites du marché, alors qu'ils ne le sont pas, notamment quant à la stabilité au feu d'une heure.
Il ajoute que la Sas Histoire & patrimoine rénovations avait une rémunération de 8,5 % du montant du marché, comparable à celle d'un maître d'oeuvre, ce qui démontre le niveau des prestations attendu ; qu'elle était chargée de choisir les entreprises et la maître d'oeuvre, d'assister à la réception au-delà de la simple représentation, et de rédiger le descriptif des travaux.
Il fait valoir en deuxième lieu que l'action sur le fondement de la faute dolosive ou intentionnelle de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, n'est pas prescrite ; que la forclusion décennale n'empêche pas cette action qui est soumise au délai de prescription de l'article 2224 du code civil qui court à compter de la découverte fin 2024 des faits dissimulés consistant dans les graves non-conformités incendie.
Il indique en outre que cette action est bien fondée car tant le permis de construire que la notice descriptive contenaient des obligations claires sur les normes incendie et la stabilité au feu d'1 heure, laquelle n'est pas atteinte selon le bureau Veritas qui pointe des non-conformités graves visibles en cours de chantier mais cachés à la réception ; que la Sas Histoire & patrimoine rénovations, professionnelle de la construction chargée d'une mission contractuelle de surveillance des intervenants, n'a pas repéré ces très graves non-conformités ; que seule l'expertise permettra de comprendre comment celles-ci ont pu échapper à cette dernière.
Il précise en troisième lieu que l'action en exécution forcée de mise aux normes et l'action pour vices cachés contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations, promoteur ou vendeur d'immeuble à construire, ne sont pas prescrites, ni forcloses. Il estime que le juge du fond pourrait, au vu du montage mis en place par le groupe Histoire & patrimoine, dire que la Sas Histoire & patrimoine rénovations a ces qualités en tant qu'animateur principal de l'opération de construction ; que d'ailleurs celle-ci est assurée en garantie des vices cachés et garantie des non-conformités en qualité de promoteur et de marchand de biens.
Il ajoute que l'article 1792-4-3 du code civil ne s'applique qu'aux recours en responsabilité, ce que n'est pas l'action en exécution forcée d'une obligation contractuelle qui n'a pas pour objet la réparation d'un dommage, qui suppose seulement une inexécution et pas nécessairement une faute, et qui est prévue par l'article 1221 du même code ; que cette action, qui n'impose pas d'engager la responsabilité du débiteur, a un fondement juridique et un régime distincts de l'action en responsabilité.
Il expose à l'égard de la société Axa France Iard qu'en application des conditions particulières de la police BtPlus Immo n°6101165704, la garantie de celle-ci au titre de la responsabilité civile professionnelle de la Sarl Gestaful est mobilisable et qu'une action au fond contre elle n'est pas manifestement vouée à l'échec.
Il considère que la question de l'application de la garantie subséquente du fait de la résiliation de la police 'Responsablité civile promoteurs' et d'une exclusion de garantie constitue une question de fond qui sera tranchée ultérieurement le cas échéant ; qu'en tout état de cause, la société Axa France Iard est toujours tenue à garantie dans le temps en exécution de cette police puisque la garantie subséquente n'est pas expirée et qu'est ignorée la nature des garanties souscrites auprès de la compagnie Generali ; que la résiliation du contrat BTPlus Immo a pris effet le 1er janvier 2019 et que son assignation du 20 février 2025 est intervenue dans le délai subséquent courant jusqu'au 1er janvier 2029 ; que l'attestation de la compagnie Generali qui concerne uniquement l'année 2019 est insuffisante à établir si elle assure effectivement la continuité de la garantie de l'activité de promoteur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, particulièrement au moment de la réclamation en 2025.
Il ajoute que l'exclusion de garantie prévue par l'article 5.2.5 connaît elle-même une dérogation à l'article 5.6 ; qu'il convient de distinguer strictement le dol du constructeur en droit de la construction et la faute dolosive de l'assuré au sens du droit des assurances (article L.113-1 du code des assurances) ; que l'appréciation de l'exclusion de garantie au seul visa d'un 'dol' allégué revient à préjuger le fond en contradiction avec l'office du juge des référés.
Il précise s'agissant de la police multirisques chantier qu'elle n'est pas en base réclamation et était applicable à la date de la déclaration de l'ouverture de chantier, de sorte que les garanties de la société Axa France Iard sont mobilisables.
Par dernières conclusions notifiées le 10 mars 2026, la Sas Histoire & patrimoine management, venant aux droits de la société Histoire & patrimoine rénovations, venant aux droits de la société Gestaful, sollicite de voir en application des articles 145 du code de procédure civile, 1792 et suivants, et 2224 du code civil :
- confirmer l'ordonnance du 24 juillet 2025 en toutes ses dispositions,
- rejeter la demande formulée à l'encontre de la société Histoire & patrimoine rénovations et prononcer sa mise hors de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que la société Gestaful/Histoire & patrimoine rénovations, qui ne se confond pas avec le groupe Histoire & patrimoine ou d'autres sociétés du même groupe, n'est pas intervenue en qualité de vendeur, ni de promoteur, mais seulement en qualité de maître d'ouvrage délégué dans un cadre contractuel strictement défini ; que toute action à son encontre est vouée à l'échec et qu'il n'existe aucun motif légitime justifiant sa mise en cause.
Elle répond au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en responsabilité contractuelle de droit commun qui serait engagée contre elle qu'il n'existe aucun lien entre la mission qui a été confiée à la société Gestaful et les désordres et non-conformités dénoncés ; que sa mission s'est limitée à assister le maître de l'ouvrage ; que 'la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant' s'est inscrite dans la mission plus générale de récolement des informations et de mise en relation avec les différents intervenants à l'organisation générale de l'opération ; que les termes du contrat sont clairs et ne peuvent donner lieu à interprétation ; qu'en effet, elle n'avait d'autre mission que celle d'un assistant administratif de gestion, de tenue comptable et de suivi financier ; qu'elle n'a été que le mandataire du maître de l'ouvrage lors des opérations de livraison et de réception.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à mettre en cause la responsabilité contractuelle de la Sas Histoire & patrimoine rénovations dès lors qu'aucun contrat n'a été conclu entre eux ; que celle-ci n'est pas intervenue en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, sa mission prenant fin par la dissolution et la liquidation de l'Aful ; que le moyen sur la rémunération de la Sas Histoire & patrimoine rénovations est vain ; que celle-ci n'a pas remplacé le groupement de maîtrise d'oeuvre, n'a pas choisi les entreprises, et n'a pas rédigé le descriptif de travaux.
Elle réplique au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en responsabilité pour faute dolosive du constructeur qui serait engagée contre elle ; qu'elle n'est pas intervenue en qualité de constructeur ni de maître d'oeuvre chargé de la surveillance des travaux et de leur conformité ; que de plus l'appelant ne verse aux débats aucun élément précis, objectif, et vérifiable de nature à établir l'éventualité d'une faute dolosive ou d'une faute lourde ; que ce moyen n'a d'autre but que de contourner la forclusion décennale.
Elle répond au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en exécution forcée de mise aux normes ou en garantie des vices cachés qui serait initiée contre elle ; que les travaux ont été réalisés sous la seule maîtrise d'ouvrage de l'Aful ; qu'il n'y a pas eu de vente ; qu'il ne peut donc y avoir application de la garantie des vices cachés ; qu'en tout état de cause elle n'est pas intervenue en qualité de promoteur et que, même à défaut, une action contre elle serait nécessairement forclose et donc vouée à l'échec, l'article 1831-1 du code civil renvoyant aux articles 1792 et suivants du code civil ; que si la non-conformité invoquée compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, elle relève nécessairement de ces textes et non de la responsabilité de droit commun.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires cherche à créer la confusion sur le rôle joué par Gestaful/Histoire & patrimoine rénovations présentée comme 'animateur' de l'opération alors que la seule apposition du nom du groupe Histoire & patrimoine sur la plaquette publicitaire est insuffisante ; qu'il n'existe pas de 'présomptions' de son intervention en qualité de promoteur ; que l'action en exécution forcée, qui constitue une sanction de l'inexécution de même que la condamnation à réparer un préjudice, est une action en responsabilité au sens de l'article 1792-4-3 du code civil.
Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026, la société Axa France Iard, recherchée en qualité d'assureur de la société Gestaful (Histoire & patrimoine), demande de voir en application des articles 32-1, 524, 561 du code de procédure civile, et L.113-1 du code des assurances :
- confirmer intégralement l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de désignation d'expert judiciaire au contradictoire de la compagnie Axa France Iard prise en sa qualité d'assureur de la société Gestaful, aujourd'hui Histoire & patrimoine rénovations, toute éventuelle action au fond pouvant être exercée par l'appelant étant manifestement vouée à l'échec, les garanties délivrées par la concluante étant insusceptibles de trouver mobilisation sur les fondements de la faute de gestion, la délivrance non conforme, et la garantie des vices cachés,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre, toute éventuelle action au fond sur le fondement de la faute dolosive étant manifestement vouée à l'échec,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'amende civile sur le fondement de la procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Scp Lenglet [U] représentée par Me [H] [U].
Elle fait valoir qu'elle n'était pas l'assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations à la date de la réclamation au regard des conditions particulières de la police n°5599544704 et des conditions générales de la police n°6101165704 ; qu'en effet, la réclamation a été formulée par assignation du 20 février 2025, soit postérieurement à la résiliation de la police n°6101165704 le 1er janvier 2019, et alors que la Sas Histoire & patrimoine était assurée auprès de la compagnie Générali à compter de 2019 contre laquelle aucune action en intervention forcée n'a été engagée ; que, même si elle était le dernier assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, était prévue une exclusion contractuelle de garantie à l'article 5.2.5 des conditions générales.
Elle précise que les garanties facultatives de la police multirisques chantier souscrite au titre du volet Cnr sont uniquement mobilisables dans un délai maximum de dix ans à compter de la date de réception des ouvrages litigieux ; que le syndicat des copropriétaires ayant engagé son action contre elle environ seize ans après, il est manifestement forclos et/ou prescrit.
Elle indique encore qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L.113-1 du code des assurances et de l'article 3.3.1 des conditions générales de la police n°6101165704, elle n'est pas tenue de garantir les dommages résultant notamment de la faute dolosive de son assurée.
Elle expose par ailleurs qu'il ressort de l'ensemble des procédures intentées par le syndicat des copropriétaires à son encontre qu'il a fait preuve d'un acharnement judiciaire qui l'a obligée à multiplier les frais de procédure et de conseils pour assurer sa défense, ce qui caractérise un abus fautif ouvrant droit à la condamnation de l'appelant au paiement d'une amende civile ; que celui-ci a limité ses demandes à son encontre alors qu'il lui appartenait à tout le moins d'assigner en intervention forcée la compagnie Generali Iard, assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations à la date de la réclamation.
Elle ajoute que les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des différentes instances n'ont eu pour seul objectif que de contourner les articles 1792 et suivants du code civil sur le fondement desquels il est manifestement forclos à agir depuis six ans ; qu'avant d'engager cette procédure d'appel, ce dernier ne s'est acquitté des condamnations de première instance qu'à l'issue de la notification de conclusions qu'elle a prises aux fins de caducité de l'appel.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 mars 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, il est constaté que la prétention de l'appelant tendant au rejet de l'incident de radiation de la Sa Axa France Iard qui s'en est désistée, est sans objet.
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Pour apprécier l'existence d'un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. En effet, la mise en oeuvre de l'article 145 n'exige pas que le fondement et les limites d'une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.
Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties, et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'intimé.
1) à l'égard de la Sas Histoire & patrimoine rénovations
En l'espèce, par contrat du 8 décembre 2005, l'Aful a confié à la Sarl Gestaful une mission de maîtrise d'ouvrage déléguée dans le cadre des travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier 'possédé en copropriété par ses membres associés'.
Selon les statuts de l'Aful, celle-ci a été constituée par les copropriétaires de l'ensemble immobilier et ceux le devenant dans le futur. Sa durée a été limitée à la durée nécessaire pour la réalisation de son objet tendant à la réalisation des travaux de réhabilitation des parties privatives et communes de l'ensemble immobilier.
L'Aful, ayant rempli son objet social, a été dissoute le 14 octobre 2016.
Il ressort de l'article 23.4 des statuts de l'Aful, figurant dans les dispositions relatives à la dissolution et à la liquidation, que : 'Dès le prononcé de la dissolution, la gestion de la copropriété est remise au Syndic préalablement désigné dans les conditions fixées par la Loi du 10 juillet 1965.'.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires, constitué par l'ensemble des copropriétaires membres de l'Aful, vient aux droits de celle-ci. Il n'est donc pas un tiers au contrat du 8 décembre 2005.
Le moyen contraire de la Sas Histoire & patrimoine management sera écarté.
L'objet du contrat du 8 décembre 2005 a ainsi été défini : 'LE MANDANT confie à la Société GESTAFUL, ASSISTANT, qui accepte, le soin de réaliser, à ses côtés, toutes tâches administratives de gestion, de comptabilité et de suivi financier relatives à la réalisation des travaux de restauration complète des immeubles désignés en l'exposé préalable, sous réserve de la délivrance d'une Autorisation Spéciale de Travaux et ce, pour l'ensemble des parties communes et privatives dudit immeuble.'.
La mission de l'assistant, détaillée de la page 2 à 5 du contrat, a consisté notamment :
3.1 : au 'Recollement des informations et mise en relation avec les différents intervenants à l'organisation générale de l'opération , et notamment :
- maître d'oeuvre, contrôleur technique, entreprises, assurances, ordonnancement, pilotage et coordination.
- surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant et des modes de dévolution des contrats.
- surveillance des procédures de consultation et du choix des intervenants.',
3.2 : à l''Assistance administrative pour la régularisation et la gestion des marchés de maîtrise d'oeuvre, de contrôleur technique, d'ordonnancement ou de pilotage et de coordination, et notamment :
- recollement et régularisation des pièces du marché de maîtrise d'oeuvre et toutes modifications nécessaires.',
3.4 : à la 'Préparation du choix des entrepreneurs et fournisseurs, et notamment :
- aide à la définition du mode de dévolution des travaux et fournisseurs,
- aide à la vérification et à la mise au point des dossiers de consultation des entreprises et fournisseurs.
- établissement et tenue des dossiers nécessaires au contrôle.',
3.5 : à l''Assistance à la régularisation et la gestion des marchés de travaux et fournitures [et à la] préparation des versements des rémunérations correspondantes, savoir :
' assistance à la régularisation et la notification des marchés.
' assistance à la vérification des attestations d'assurance de responsabilité civile et décennale des titulaires
' assistance à la gestion des marchés.
' aide à la vérification des décomptes de prestations.
' assistance au règlement des acomptes.
' assistance à la négociation des avenants éventuels.
' aide à l'organisation et au suivi des opérations préalables à la réception et à la mise en oeuvre éventuelle des garanties.
' aide à la vérification des décomptes finaux.
' assistance à l'établissement et à la notification des décomptes généraux.
' suivi administratif et règlement des litiges éventuels.
' établissement et remise au MANDANT des dossiers complets comprenant tous documents contractuels, techniques, administratifs et comptables.'.
Certaines de ces prestations, telles que celle de la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant et des modes de dévolution des contrats ou celle de l'aide à la vérification et à la mise au point des dossiers de consultation des entreprises et fournisseurs, vont au-delà de la simple représentation du maître de l'ouvrage durant les travaux par le mandataire et de sa mission générale de réalisation de tâches administratives de gestion, de comptabilité et de suivi financier.
De plus, le contrat d'assurance BTPlus Immo souscrit le 14 janvier 2014 par la Sas Histoire & patrimoine développement auprès de la société Axa assurances Iard, tant pour son compte que pour celui des sociétés maître d'ouvrage créées pour la réalisation des opérations de construction, précise que les appartements ont été vendus bruts à des copropriétaires se regroupant en Aful, 'lesquels donnent mandat à HISTOIRE et PATRIMOINE MOD pour faire exécuter les travaux de réhabilitation des immeubles via un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée.'.
En outre, il a été constaté aux termes du procès-verbal de livraison des travaux dans les parties communes dressé le 22 octobre 2009 par la société Ati gestion, syndic de copropriété, et la Sarl Gestaful, en qualité de maître d'ouvrage délégué, qu''Après visite des lieux, il a été constaté que les ouvrages exécutés étaient conformes aux pièces graphiques et écrites et que les travaux pouvaient être réceptionnés'.
La notice descriptive sommaire des travaux rédigée par l'équipe de maîtrise d'oeuvre prévoyait, au titre des mesures de sécurité incendie, une structure stable au feu d'une heure et une cloison de la cage d'escalier coupe-feu d'1 heure. De plus, le permis de construire a été accordé le 13 juillet 2006 sous réserve du respect des prescriptions émises notamment par le Service départemental d'incendie et de secours aux termes de son rapport d'étude du 6 décembre 2005, prévoyant notamment, au titre des prescriptions générales, de 'Contrôler l'isolement coupe-feu de degré 1 heure entre chaque bloc de bâtiment et vis-à-vis des tiers contigus afin d'éviter toute propagation en cas d'incendie.'.
Or, lors de ses constatations effectuées le 29 janvier 2025 au regard de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, la société Bureau veritas solutions a relevé :
- au niveau de la cage d'escalier n°2 : 'Lors de l'inspection du cloisonnement séparant les circulations communes horizontales des logements, des défauts importants d'étanchéié ont été identifiés au niveau des zones traversées par des ouvertures réalisées dans le cadre de précédentes investigations sur la stabilité des structures. En effet, les cloisons ne montent pas jusqu'à la hauteur requise, et les plaques de plâtre utilisées (non coupe-feu) ne garantissent pas la stabilité au feu nécessaire pour une cage classée en 3e famille B, avec une exigence de stabilité au feu d'1 heure.',
- dans le hall de cette cage d'escalier, 'un poteau structurel en bois non protégé a été identifié. De plus, aucun coffrage coupe-feu n'est présent pour assurer la stabilité au feu de l'ouvrage. Conformément à l'article 5 relatif aux immeubles de la famille [Y], une stabilité au feu d'une heure est exigée. Cette absence de protection représente un risque significatif pour la sécurité incendie de la résidence et doit être corrigée pour respecter les exigences réglementaires.'.
Elle a conclu aux termes de son audit sécurité incendie du 4 février 2025 que 'les constats effectués révèlent des risques importants pour la sécurité incendie de la résidence, principalement en raison de la stabilité au feu de l'ouvrage. Le cloisonnement entre les circulations communes et les logements présente des lacunes graves, telles que l'absence d'étanchéité, une hauteur insuffisante des cloisons et des matériaux non adaptés à la résistance au feu. Cela constitue un risque majeur de propagation des fumées et de la chaleur en cas d'incendie. Ce point, concernant la conformité des éléments porteurs verticaux et des planchers, représente le problème le plus critique de l'audit et nécessite des investigations complémentaire par une inspection exhaustive sur l'ensemble de la résidence.'.
Il n'appartient pas au juge des référés de dire si la mission de maître d'ouvrage délégué de la Sas Histoire & patrimoine rénovations relève d'un contrat de louage d'ouvrage et si elle a la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1, 3º du code civil, selon lequel est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage accomplit une mission assimilable à celle de locateur d'ouvrage.
Sans dénaturer les termes du contrat, le juge du fond, dans son pouvoir souverain d'appréciation du contenu réel des prestations détaillées au regard de leurs modalités de réalisation par le mandataire et de la qualité de professionnel de la construction de celui-ci, a la faculté de restituer son exacte qualification au contrat avec toutes conséquences sur la qualité de constructeur et la nature des responsabilités éventuelles.
Une action en responsabilité contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations en qualité de constructeur ou, au contraire, en qualité de mandataire non constructeur du maître de l'ouvrage, ne peut donc pas être exclue.
La réception des travaux a été prononcée au plus tard le 11 septembre 2009. L'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires aux fins de référé-expertise l'a été le 21 février 2025, soit plus de dix années après.
Toutefois, le constructeur est, nonobstant la forclusion décennale, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.
Cette action fondée sur la faute dolosive ou la fraude du constructeur dans l'exécution du contrat est soumise au délai de la prescription quinquennale de l'article 2224. Selon ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Ce délai de prescription est également applicable dans l'hypothèse d'une action en responsabilité contractuelle contre le maître d'ouvrage délégué non constructeur.
Le syndicat des copropriétaires a pris connaissance de l'audit précité de la société Bureau veritas solutions le 4 février 2025 et a engagé sa présente action en référé-expertise par assignations délivrées le 21 février 2025. Une action ultérieure éventuellement fondée sur la faute dolosive de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, ou sur la responsabilité contractuelle de celle-ci, mandataire du maître de l'ouvrage, ne serait pas prescrite.
Par ailleurs, est invoquée par l'appelant la qualité de vendeur d'immeuble à construire de la Sarl Gestaful.
Mais, la vente par la Snc Les boucles de Seine des lots privatifs aux copropriétaires est intervenue avant les travaux de réhabilitation, dont la réalisation a été confiée à l'Aful, maître de l'ouvrage constituée par ces mêmes copropriétaires.
La Sarl Gestaful, devenue la Sas Histoire & patrimoine rénovations, cocontractante de l'Aful, n'a donc pas manifestement la qualité de vendeur d'un immeuble à construire, telle que prévue à l'article 1601-1 du code civil. Une action aux fins de garantie des vices cachés ou d'exécution forcée engagée contre celle-ci serait donc nécessairement vouée à l'échec.
Est enfin alléguée la qualité de promoteur de la Sarl Gestaful au sens de l'article 1831-1 du même code, lequel précise que le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite 'promoteur immobilier' s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.
L'appréciation de cette qualité nécessite un examen au fond des pièces et des moyens pertinents spécifiés par les parties.
Mais, le promoteur immobilier est juridiquement débiteur :
- à compter de la livraison de l'ouvrage, de la garantie des vices cachés en cas de défauts de conformité de l'ouvrage dans les deux ans qui suivent leur découverte en application de l'article 1648 du code civil,
- à compter de la réception de l'ouvrage, de la garantie décennale des articles 1792 à 1792-3 du code précité.
Dans le cas présent, comme jugé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de non-conformités aux mesures de sécurité incendie le 4 février 2025 et a engagé l'action en référé-expertise par assignation délivrée à la Sas Histoire & patrimoine rénovations le 21 février 2025. Cette action ne serait donc pas prescrite.
En revanche, l'action éventuelle en exécution forcée de mise aux normes envisagée par l'appelant et codifiée sous l'article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, suppose de démontrer une inexécution de son obligation contractuelle par le constructeur, ce qui revient à mettre en cause sa responsabilité contractuelle même sans faute, dont le régime est prévu par le seul article 1792-4-3 du code précité. L'exécution forcée en nature de l'obligation contractuelle inexécutée ou sa réparation en nature ou pécuniaire ne sont que des modalités de réparation du dommage causé par l'inexécution contractuelle.
Le délai de prescription décennale a commencé à courir le 11 septembre 2009 et n'a pas été interrompu pendant dix ans, l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires aux fins de référé-expertise l'ayant été le 21 février 2025.
Cette action est donc d'ores et déjà manifestement vouée à l'échec.
* * *
En définitive, d'éventuelles actions au fond fondées sur la faute dolosive de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, ou sur sa faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles de mandataire du maître de l'ouvrage, ou encore de promoteur garant des défauts de conformité de l'ouvrage livré, ne sont pas manifestement vouées à l'échec.
En outre, l'expertise demandée est légalement admissible, utile, et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes des intimées. Les éléments contenus dans l'audit de la société Bureau veritas solutions justifient la réalisation d'une mesure d'investigation, dont le motif légitime est caractérisé. Il sera fait droit à la prétention en ce sens du syndicat des copropriétaires.
La décision contraire du premier juge sera infirmée.
2) à l'égard de la société Axa France Iard, assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations
Si l'action éventuelle de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir réparation de son préjudice et obéit, en principe, au même délai de prescription que son action contre le responsable, elle peut cependant être exercée contre l'assureur, tant que celui-ci est encore exposé au recours de son assuré.
Le moyen de la société Axa France Iard tiré de la prescription des trois actions précitées que pourrait engager ultérieurement le syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assurée est donc inopérant.
a) La Sarl Gestaful a contracté auprès de la société Axa :
- une police d'assurance 'Responsabilité civile Promoteurs' n°5599544704 avec effet au 1er janvier 2012 qu'elle a résiliée à compter du 1er janvier 2014,
- une police d'assurance 'BTPlus Immo' n°6101165704 avec effet au 1er janvier 2014 qu'elle a résiliée à compter du 1er janvier 2019.
La mise en oeuvre de l'article 145 n'exige pas de répondre à la discussion au fond sur les conditions de la mobilisation de la garantie dans le temps au titre de ces deux polices, ni de se prononcer sur les chances de succès d'une action fondées sur celles-ci.
De plus, l'article 3.3.1 des conditions générales de la police d'assurance n°5599544704 invoqué par la société Axa France Iard et prévoyant une exclusion de garantie pour les dommages résultant exclusivement du fait intentionnel ou du dol de l'assuré, n'aurait pas vocation à s'appliquer en cas de mise en cause de la garantie de son assurée, promoteur, pour vices cachés du fait de défauts de conformité de l'ouvrage.
Aucune autre exclusion de garantie n'est soulevée pour s'opposer à l'exercice d'une éventuelle action contre elle. Il existe donc un motif légitime à ce que la mesure d'instruction ordonnée le soit au contradictoire de la société Axa France Iard au titre de la police n°5599544704.
Par ailleurs, l'article 5.2 des conditions générales de la police d'assurance BTPlus Immo n°6101165704, listant les exclusions de la garantie 'Assurance de la responsabilité civile professionnelle', stipule que : 'Ne sont pas garantis : [...] 5.2.5 Les dommages matériels subis par les ouvrages objet de l'opération de construction engageant la responsabilité des assurés au titre des articles 1792 et suivants du Code civil et des principes dont ils s'inspirent, les non conformités ainsi que les dommages immatériels qui en sont leurs conséquences.'.
Plus loin, l'article 5.6 relatif aux non-conformités après réception précise que : 'Par dérogation à l'exclusion 5.2.5, la garantie s'applique aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile incombant à l'assuré en raison des non conformités apparues après réception affectant l'ouvrage ou l'opération de construction.'.
Une action éventuelle ultérieurement engagée par le syndicat des copropriétaires contre la société Axa France Iard aux fins de garantie des conséquences des défauts de conformité de l'ouvrage livré imputables à son assurée, promoteur, au titre de cette autre police d'assurance, ne serait pas manifestement vouée à l'échec.
b) L'Aful sous le couvert de la Sarl Gestaful a souscrit auprès de la société Axa France Iard un contrat d'assurance 'Multirisque Chantier' n°3433703604 avec effet à compter du 5 mars 2007 pour cette opération de construction.
Il ne ressort pas des conditions d'application de ce contrat une clause de nature à exclure une éventuelle mobilisation de la garantie de la société Axa France Iard en cas de faute dolosive de son assurée constructeur, ou de faute contractuelle de son assurée, mandataire du maître de l'ouvrage.
Certes, l'article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances précise que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.
Mais, cette faute suppose que l'assuré a voulu non seulement l'action ou l'omission génératrice du dommage, mais encore le dommage lui-même. L'appréciation de son existence relève d'un examen au fond auquel le juge des référés ne peut pas procéder.
La mobilisation de la garantie de la société Axa France Iard au titre de cette police d'assurance n'est donc pas manifestement exclue.
* * *
En définitive, il existe un motif légitime à ce que la mesure d'instruction ordonnée le soit également au contradictoire de l'assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations. La décision contraire du premier juge à son égard sera infirmée.
Sur la demande de prononcé d'une amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile précise que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l'espèce, l'exercice de son action par le syndicat des copropriétaires, à laquelle il a d'ailleurs été fait droit au final, n'a pas été fautif.
La société Axa France Iard sera donc déboutée de sa demande de prononcé d'une amende civile.
Sur les demandes accessoires
La partie défenderesse à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code précité ne peut être qualifiée de partie perdante au sens de l'article 696 du même code. En effet, cette mesure d'instruction n'est pas destinée à éclairer le juge d'ores et déjà saisi d'un litige mais n'est ordonnée qu'au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d'un éventuel futur procès au fond.
Les dispositions de première instance sur les dépens seront confirmées et les dépens d'appel seront mis à la charge du demandeur à l'expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la société Axa France Iard.
Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens. La décision du tribunal ayant condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 1 000 euros au bénéfice de la société Axa France Iard sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infime l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme pour le surplus dans les limites de l'appel formé,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Ordonne une expertise au contradictoire de la Sas Histoire & patrimoine management et de son assureur la société Axa France Iard,
Désigne pour y procéder M. [C] [S], expert, domicilié [Adresse 6], tél : [XXXXXXXX03], adresse électronique : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
- se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s'adjoindre tout sapiteur si besoin est,
- se rendre dans l'immeuble situé au [Adresse 4], et en tout endroit utile à l'accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,
- décrire les défauts, non-conformités, et désordres tels que relevés par la société Bureau veritas solutions dans son audit sécurité incendie du 4 février 2025 ; en indiquer l'importance, la date d'apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,
- indiquer si ces défauts, non-conformités, et désordres étaient apparents lors de la réception, ou s'ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s'ils étaient connus des intervenants à la construction au cours du chantier et au plus tard à la réception ou ne pouvaient manquer de l'être,
- faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux défauts, non-conformités, et désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu'ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l'immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties,
- fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
- dire si des mesures conservatoires urgentes et/ou des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l'aggravation des défauts, non-conformités, et désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
- faire toutes observations utiles au règlement du litige,
- communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,
Dit que les conclusions définitives de l'expert seront incluses dans le rapport définitif qui sera transmis, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 21 janvier 2026 rendu dans le dossier RG 25/01319, au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire de Rouen et aux parties avant le 31 octobre 2026,
Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic devra consigner la somme de 2 500 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire de Rouen, avant le 14 août 2026, sous peine de caducité de la mesure,
Désigne le juge chargé du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Rouen pour suivre l'exécution de la mesure d'expertise et, dit qu'en cas de difficultés, l'expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement à ce juge,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Lenglet [U] représentée par Me Jean-Marie Malbesin, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 1er JUILLET 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/00159
Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 24 juillet 2025
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
RCS de [Localité 1] 401 165 089
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Catherine GOUET-JENSELME, avocat au barreau de Paris
INTIMEES :
SAS HISTOIRE & PATRIMOINE MANAGEMENT
venant aux droits de la SAS HISTOIRE & PATRIMOINE RENOVATIONS
RCS de [Localité 1] 394 203 509
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Elyssa KRAIEM de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Laurence de MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris
SA AXA FRANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Samia DIDI MOULAI, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 25 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 1er juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
A partir de 2006, l'Association foncière de la filature (Aful), constituée par des copropriétaires ayant acquis antérieurement des lots privatifs de la Snc Les boucles de Seine, a fait réaliser des travaux de réhabilitation de l'ancienne filature Gasse et [Localité 4], située [Adresse 4], en un immeuble d'habitation soumis au statut de la copropriété.
Sont notamment intervenus à cet effet :
- la Sarl Gestaful devenue la Sas Histoire & patrimoine mod, puis la Sas Histoire & patrimoine rénovations, en qualité de maître d'ouvrage délégué, et assurée auprès de la Sa Axa France Iard,
- M. [M] [P], architecte, en qualité de maître d'oeuvre, et assuré auprès de la Maf,
- la Sarl A2b ingénierie économiste en qualité d'économiste, assurée auprès des Sa Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, et aujourd'hui radiée du Rcs,
- la Sas Bureau d'études de Haute-Normandie ([W]) en qualité de bureau d'études structure, assurée auprès de la Smabtp, et aujourd'hui liquidée,
- la société Wor ingénierie en qualité de bureau d'études fluides, et assurée auprès de la Sa Axa France Iard,
- la Sarl Société normande du bâtiment (Snb) en qualité d'entreprise générale, assurée auprès de la Smabtp, et aujourd'hui radiée du Rcs,
- M. [L] [I] en qualité de coordonnateur sécurité et protection de la santé, et assuré auprès de la Sa Axa France Iard.
Un procès-verbal de réception des travaux tous corps d'état a été établi avec réserves pour les parties privatives avec effet échelonné du 30 juin au 11 septembre 2009 et avec réserves pour les parties communes avec effet les 7 juillet et 11 septembre 2009.
Un procès-verbal de livraison a été établi le 22 octobre 2009.
Se plaignant de non-conformités graves aux normes de sécurité incendie dans l'immeuble constatées par la société Bureau Veritas Solutions le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner en référé d'heure à heure, par exploits du 21 février 2025, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins d'expertise : la Sasu Histoire & patrimoine rénovations, la Sa Axa France Iard ès qualités d'assureur de la Sarl Gestaful,
M. [P] et la Maf, la Sas [W], la Smabtp ès qualités d'assureur des sociétés [W] et Snb, les Sa Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, la société Wor ingénierie, et M. [I].
Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge des référés a :
- rejeté la demande d'expertise à l'égard de :
. M. [M] [P], architecte,
. son assureur, la Maf,
. la société Mma Iard assurances mutuelles et la Sa Mma Iard, assureur de A2b ingénierie économiste,
. la société Bureau d'études de Haute-Normandie,
. son assureur, la Smabtp,
. la société Wor ingénierie,
. son assureur, Axa,
. la Smabtp, assureur de la Société normande du bâtiment,
. M. [L] [I],
. son assureur Axa,
- ordonné la réouverture des débats à l'audience du jeudi 24 avril 2025 à 9 h 00,
- invité, pour cette date, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à identifier la ou les personnes qu'il considère comme étant le vendeur de l'immeuble et d'en justifier,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens supportés par M. [M] [P] et la compagnie Axa France Iard, prise en qualité d'assureur de la société Wor ingénierie,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la compagnie Axa France Iard, prise en qualité d'assureur de la société Wor ingénierie, la somme de l 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [M] [P] la somme de l 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Un appel a été interjeté par le syndicat des copropriétaires contre cette ordonnance.
A l'issue de la réouverture des débats ordonnée par le juge des référés, celui-ci a par ordonnance du 24 juillet 2025 :
- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre cette ordonnance du 24 juillet 2025 uniquement à l'encontre de la Sasu Histoire & patrimoine rénovations et de l'assureur de celle-ci la Sa Axa France Iard.
La cour d'appel de Rouen, saisie de l'appel interjeté contre l'ordonnance du 11 mars 2025, a notamment, aux termes d'un arrêt du 21 janvier 2026 concernant toutes les parties précitées, à l'exception de la Sasu Histoire & patrimoine rénovations et son assureur la Sa Axa France Iard :
- infirmé cette ordonnance en ce qu'elle avait rejeté la demande d'expertise à l'égard de M. [M] [P], architecte ; la société Mma Iard assurances mutuelles et la Sa Mma Iard, assureur de A2b ingénierie économiste, et la société Wor ingénierie,
- statuant à nouveau, ordonné une expertise au contradictoire de ces quatre parties.
S'agissant de l'examen de l'appel formé contre l'ordonnance du 24 juillet 2025, un calendrier de procédure a été notifié aux parties le 10 septembre 2025 en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sas Altaréa gestion immobilière, demande de voir :
- rejeter la demande de radiation sollicitée par Axa France Iard alors que, par ordonnance du 31 janvier 2026 celle-ci s'est désistée et que les causes de l'article 700 de première instance ont été bien été réglées,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ses dispositions suivantes :
. rejette la demande d'expertise,
. condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens,
. condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau, vu l'article 145 du code de procédure civile,
- désigner pour y procéder M. [C] [S] demeurant [Adresse 5] téléphone [XXXXXXXX01] mobile [XXXXXXXX02] courriel : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
* se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s'adjoindre tout sapiteur si besoin est,
* se rendre dans l'immeuble situé au [Adresse 4], et en tout endroit utile à l'accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,
* décrire les défauts, non-conformités, et désordres tels que relevés par la société Bureau veritas solutions dans son audit sécurité incendie du 4 février 2025 ; en indiquer l'importance, la date d'apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,
* indiquer si ces défauts, non-conformités, et désordres étaient apparents lors de la réception, ou s'ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s'ils étaient connus des intervenants à la construction au cours du chantier et au plus tard à la réception ou ne pouvaient manquer de l'être,
* faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux défauts, non-conformités, et désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu'ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l'immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties,
* fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
* dire si des mesures conservatoires urgentes et/ou des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l'aggravation des défauts, non-conformités, et désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
* faire toutes observations utiles au règlement du litige,
* communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,
* déposer son rapport définitif qui sera transmis au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire de Rouen et l'envoyer aux parties ; l'expert pourra établir et déposer un rapport unique pour la présente affaire et celle pour laquelle il a été désigné par arrêt du 21 janvier [Immatriculation 1]/01319 et par ordonnance de remplacement du 17 février 2026,
- débouter les intimés de toutes leurs demandes,
- réserver les dépens.
Il fait valoir que le juge des référés ne pouvait pas au stade du référé se prononcer sur le fond du litige pour décider que toute action au fond ultérieure serait manifestement vouée à l'échec ; qu'en l'espèce, aucune action au fond n'est manifestement forclose ou prescrite contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations et les garanties d'Axa sont mobilisables.
Il indique à l'égard de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, en premier lieu, que l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre elle, mandataire professionnel en qualité de maître d'ouvrage délégué non constructeur, n'est pas prescrite, ni infondée ; que le litige au fond est plausible ; qu'en effet, la Sas Histoire & patrimoine rénovations a commis une faute dans l'exécution de sa mission et/ou dans la gestion de l'opération et a nécessairement joué un rôle causal dans la survenance des défauts de sécurité majeurs de l'immeuble relevés par le bureau Veritas ; qu'elle était chargée de la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant, notamment du maître d'oeuvre
M. [P] ; qu'aux termes du procès-verbal de livraison, elle s'est engagée sur la conformité des ouvrages aux pièces écrites du marché, alors qu'ils ne le sont pas, notamment quant à la stabilité au feu d'une heure.
Il ajoute que la Sas Histoire & patrimoine rénovations avait une rémunération de 8,5 % du montant du marché, comparable à celle d'un maître d'oeuvre, ce qui démontre le niveau des prestations attendu ; qu'elle était chargée de choisir les entreprises et la maître d'oeuvre, d'assister à la réception au-delà de la simple représentation, et de rédiger le descriptif des travaux.
Il fait valoir en deuxième lieu que l'action sur le fondement de la faute dolosive ou intentionnelle de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, n'est pas prescrite ; que la forclusion décennale n'empêche pas cette action qui est soumise au délai de prescription de l'article 2224 du code civil qui court à compter de la découverte fin 2024 des faits dissimulés consistant dans les graves non-conformités incendie.
Il indique en outre que cette action est bien fondée car tant le permis de construire que la notice descriptive contenaient des obligations claires sur les normes incendie et la stabilité au feu d'1 heure, laquelle n'est pas atteinte selon le bureau Veritas qui pointe des non-conformités graves visibles en cours de chantier mais cachés à la réception ; que la Sas Histoire & patrimoine rénovations, professionnelle de la construction chargée d'une mission contractuelle de surveillance des intervenants, n'a pas repéré ces très graves non-conformités ; que seule l'expertise permettra de comprendre comment celles-ci ont pu échapper à cette dernière.
Il précise en troisième lieu que l'action en exécution forcée de mise aux normes et l'action pour vices cachés contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations, promoteur ou vendeur d'immeuble à construire, ne sont pas prescrites, ni forcloses. Il estime que le juge du fond pourrait, au vu du montage mis en place par le groupe Histoire & patrimoine, dire que la Sas Histoire & patrimoine rénovations a ces qualités en tant qu'animateur principal de l'opération de construction ; que d'ailleurs celle-ci est assurée en garantie des vices cachés et garantie des non-conformités en qualité de promoteur et de marchand de biens.
Il ajoute que l'article 1792-4-3 du code civil ne s'applique qu'aux recours en responsabilité, ce que n'est pas l'action en exécution forcée d'une obligation contractuelle qui n'a pas pour objet la réparation d'un dommage, qui suppose seulement une inexécution et pas nécessairement une faute, et qui est prévue par l'article 1221 du même code ; que cette action, qui n'impose pas d'engager la responsabilité du débiteur, a un fondement juridique et un régime distincts de l'action en responsabilité.
Il expose à l'égard de la société Axa France Iard qu'en application des conditions particulières de la police BtPlus Immo n°6101165704, la garantie de celle-ci au titre de la responsabilité civile professionnelle de la Sarl Gestaful est mobilisable et qu'une action au fond contre elle n'est pas manifestement vouée à l'échec.
Il considère que la question de l'application de la garantie subséquente du fait de la résiliation de la police 'Responsablité civile promoteurs' et d'une exclusion de garantie constitue une question de fond qui sera tranchée ultérieurement le cas échéant ; qu'en tout état de cause, la société Axa France Iard est toujours tenue à garantie dans le temps en exécution de cette police puisque la garantie subséquente n'est pas expirée et qu'est ignorée la nature des garanties souscrites auprès de la compagnie Generali ; que la résiliation du contrat BTPlus Immo a pris effet le 1er janvier 2019 et que son assignation du 20 février 2025 est intervenue dans le délai subséquent courant jusqu'au 1er janvier 2029 ; que l'attestation de la compagnie Generali qui concerne uniquement l'année 2019 est insuffisante à établir si elle assure effectivement la continuité de la garantie de l'activité de promoteur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, particulièrement au moment de la réclamation en 2025.
Il ajoute que l'exclusion de garantie prévue par l'article 5.2.5 connaît elle-même une dérogation à l'article 5.6 ; qu'il convient de distinguer strictement le dol du constructeur en droit de la construction et la faute dolosive de l'assuré au sens du droit des assurances (article L.113-1 du code des assurances) ; que l'appréciation de l'exclusion de garantie au seul visa d'un 'dol' allégué revient à préjuger le fond en contradiction avec l'office du juge des référés.
Il précise s'agissant de la police multirisques chantier qu'elle n'est pas en base réclamation et était applicable à la date de la déclaration de l'ouverture de chantier, de sorte que les garanties de la société Axa France Iard sont mobilisables.
Par dernières conclusions notifiées le 10 mars 2026, la Sas Histoire & patrimoine management, venant aux droits de la société Histoire & patrimoine rénovations, venant aux droits de la société Gestaful, sollicite de voir en application des articles 145 du code de procédure civile, 1792 et suivants, et 2224 du code civil :
- confirmer l'ordonnance du 24 juillet 2025 en toutes ses dispositions,
- rejeter la demande formulée à l'encontre de la société Histoire & patrimoine rénovations et prononcer sa mise hors de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que la société Gestaful/Histoire & patrimoine rénovations, qui ne se confond pas avec le groupe Histoire & patrimoine ou d'autres sociétés du même groupe, n'est pas intervenue en qualité de vendeur, ni de promoteur, mais seulement en qualité de maître d'ouvrage délégué dans un cadre contractuel strictement défini ; que toute action à son encontre est vouée à l'échec et qu'il n'existe aucun motif légitime justifiant sa mise en cause.
Elle répond au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en responsabilité contractuelle de droit commun qui serait engagée contre elle qu'il n'existe aucun lien entre la mission qui a été confiée à la société Gestaful et les désordres et non-conformités dénoncés ; que sa mission s'est limitée à assister le maître de l'ouvrage ; que 'la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant' s'est inscrite dans la mission plus générale de récolement des informations et de mise en relation avec les différents intervenants à l'organisation générale de l'opération ; que les termes du contrat sont clairs et ne peuvent donner lieu à interprétation ; qu'en effet, elle n'avait d'autre mission que celle d'un assistant administratif de gestion, de tenue comptable et de suivi financier ; qu'elle n'a été que le mandataire du maître de l'ouvrage lors des opérations de livraison et de réception.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à mettre en cause la responsabilité contractuelle de la Sas Histoire & patrimoine rénovations dès lors qu'aucun contrat n'a été conclu entre eux ; que celle-ci n'est pas intervenue en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, sa mission prenant fin par la dissolution et la liquidation de l'Aful ; que le moyen sur la rémunération de la Sas Histoire & patrimoine rénovations est vain ; que celle-ci n'a pas remplacé le groupement de maîtrise d'oeuvre, n'a pas choisi les entreprises, et n'a pas rédigé le descriptif de travaux.
Elle réplique au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en responsabilité pour faute dolosive du constructeur qui serait engagée contre elle ; qu'elle n'est pas intervenue en qualité de constructeur ni de maître d'oeuvre chargé de la surveillance des travaux et de leur conformité ; que de plus l'appelant ne verse aux débats aucun élément précis, objectif, et vérifiable de nature à établir l'éventualité d'une faute dolosive ou d'une faute lourde ; que ce moyen n'a d'autre but que de contourner la forclusion décennale.
Elle répond au moyen fondé sur l'hypothèse d'une action en exécution forcée de mise aux normes ou en garantie des vices cachés qui serait initiée contre elle ; que les travaux ont été réalisés sous la seule maîtrise d'ouvrage de l'Aful ; qu'il n'y a pas eu de vente ; qu'il ne peut donc y avoir application de la garantie des vices cachés ; qu'en tout état de cause elle n'est pas intervenue en qualité de promoteur et que, même à défaut, une action contre elle serait nécessairement forclose et donc vouée à l'échec, l'article 1831-1 du code civil renvoyant aux articles 1792 et suivants du code civil ; que si la non-conformité invoquée compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, elle relève nécessairement de ces textes et non de la responsabilité de droit commun.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires cherche à créer la confusion sur le rôle joué par Gestaful/Histoire & patrimoine rénovations présentée comme 'animateur' de l'opération alors que la seule apposition du nom du groupe Histoire & patrimoine sur la plaquette publicitaire est insuffisante ; qu'il n'existe pas de 'présomptions' de son intervention en qualité de promoteur ; que l'action en exécution forcée, qui constitue une sanction de l'inexécution de même que la condamnation à réparer un préjudice, est une action en responsabilité au sens de l'article 1792-4-3 du code civil.
Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026, la société Axa France Iard, recherchée en qualité d'assureur de la société Gestaful (Histoire & patrimoine), demande de voir en application des articles 32-1, 524, 561 du code de procédure civile, et L.113-1 du code des assurances :
- confirmer intégralement l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de désignation d'expert judiciaire au contradictoire de la compagnie Axa France Iard prise en sa qualité d'assureur de la société Gestaful, aujourd'hui Histoire & patrimoine rénovations, toute éventuelle action au fond pouvant être exercée par l'appelant étant manifestement vouée à l'échec, les garanties délivrées par la concluante étant insusceptibles de trouver mobilisation sur les fondements de la faute de gestion, la délivrance non conforme, et la garantie des vices cachés,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre, toute éventuelle action au fond sur le fondement de la faute dolosive étant manifestement vouée à l'échec,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'amende civile sur le fondement de la procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Scp Lenglet [U] représentée par Me [H] [U].
Elle fait valoir qu'elle n'était pas l'assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations à la date de la réclamation au regard des conditions particulières de la police n°5599544704 et des conditions générales de la police n°6101165704 ; qu'en effet, la réclamation a été formulée par assignation du 20 février 2025, soit postérieurement à la résiliation de la police n°6101165704 le 1er janvier 2019, et alors que la Sas Histoire & patrimoine était assurée auprès de la compagnie Générali à compter de 2019 contre laquelle aucune action en intervention forcée n'a été engagée ; que, même si elle était le dernier assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, était prévue une exclusion contractuelle de garantie à l'article 5.2.5 des conditions générales.
Elle précise que les garanties facultatives de la police multirisques chantier souscrite au titre du volet Cnr sont uniquement mobilisables dans un délai maximum de dix ans à compter de la date de réception des ouvrages litigieux ; que le syndicat des copropriétaires ayant engagé son action contre elle environ seize ans après, il est manifestement forclos et/ou prescrit.
Elle indique encore qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L.113-1 du code des assurances et de l'article 3.3.1 des conditions générales de la police n°6101165704, elle n'est pas tenue de garantir les dommages résultant notamment de la faute dolosive de son assurée.
Elle expose par ailleurs qu'il ressort de l'ensemble des procédures intentées par le syndicat des copropriétaires à son encontre qu'il a fait preuve d'un acharnement judiciaire qui l'a obligée à multiplier les frais de procédure et de conseils pour assurer sa défense, ce qui caractérise un abus fautif ouvrant droit à la condamnation de l'appelant au paiement d'une amende civile ; que celui-ci a limité ses demandes à son encontre alors qu'il lui appartenait à tout le moins d'assigner en intervention forcée la compagnie Generali Iard, assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations à la date de la réclamation.
Elle ajoute que les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des différentes instances n'ont eu pour seul objectif que de contourner les articles 1792 et suivants du code civil sur le fondement desquels il est manifestement forclos à agir depuis six ans ; qu'avant d'engager cette procédure d'appel, ce dernier ne s'est acquitté des condamnations de première instance qu'à l'issue de la notification de conclusions qu'elle a prises aux fins de caducité de l'appel.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 mars 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, il est constaté que la prétention de l'appelant tendant au rejet de l'incident de radiation de la Sa Axa France Iard qui s'en est désistée, est sans objet.
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Pour apprécier l'existence d'un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. En effet, la mise en oeuvre de l'article 145 n'exige pas que le fondement et les limites d'une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.
Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties, et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'intimé.
1) à l'égard de la Sas Histoire & patrimoine rénovations
En l'espèce, par contrat du 8 décembre 2005, l'Aful a confié à la Sarl Gestaful une mission de maîtrise d'ouvrage déléguée dans le cadre des travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier 'possédé en copropriété par ses membres associés'.
Selon les statuts de l'Aful, celle-ci a été constituée par les copropriétaires de l'ensemble immobilier et ceux le devenant dans le futur. Sa durée a été limitée à la durée nécessaire pour la réalisation de son objet tendant à la réalisation des travaux de réhabilitation des parties privatives et communes de l'ensemble immobilier.
L'Aful, ayant rempli son objet social, a été dissoute le 14 octobre 2016.
Il ressort de l'article 23.4 des statuts de l'Aful, figurant dans les dispositions relatives à la dissolution et à la liquidation, que : 'Dès le prononcé de la dissolution, la gestion de la copropriété est remise au Syndic préalablement désigné dans les conditions fixées par la Loi du 10 juillet 1965.'.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires, constitué par l'ensemble des copropriétaires membres de l'Aful, vient aux droits de celle-ci. Il n'est donc pas un tiers au contrat du 8 décembre 2005.
Le moyen contraire de la Sas Histoire & patrimoine management sera écarté.
L'objet du contrat du 8 décembre 2005 a ainsi été défini : 'LE MANDANT confie à la Société GESTAFUL, ASSISTANT, qui accepte, le soin de réaliser, à ses côtés, toutes tâches administratives de gestion, de comptabilité et de suivi financier relatives à la réalisation des travaux de restauration complète des immeubles désignés en l'exposé préalable, sous réserve de la délivrance d'une Autorisation Spéciale de Travaux et ce, pour l'ensemble des parties communes et privatives dudit immeuble.'.
La mission de l'assistant, détaillée de la page 2 à 5 du contrat, a consisté notamment :
3.1 : au 'Recollement des informations et mise en relation avec les différents intervenants à l'organisation générale de l'opération , et notamment :
- maître d'oeuvre, contrôleur technique, entreprises, assurances, ordonnancement, pilotage et coordination.
- surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant et des modes de dévolution des contrats.
- surveillance des procédures de consultation et du choix des intervenants.',
3.2 : à l''Assistance administrative pour la régularisation et la gestion des marchés de maîtrise d'oeuvre, de contrôleur technique, d'ordonnancement ou de pilotage et de coordination, et notamment :
- recollement et régularisation des pièces du marché de maîtrise d'oeuvre et toutes modifications nécessaires.',
3.4 : à la 'Préparation du choix des entrepreneurs et fournisseurs, et notamment :
- aide à la définition du mode de dévolution des travaux et fournisseurs,
- aide à la vérification et à la mise au point des dossiers de consultation des entreprises et fournisseurs.
- établissement et tenue des dossiers nécessaires au contrôle.',
3.5 : à l''Assistance à la régularisation et la gestion des marchés de travaux et fournitures [et à la] préparation des versements des rémunérations correspondantes, savoir :
' assistance à la régularisation et la notification des marchés.
' assistance à la vérification des attestations d'assurance de responsabilité civile et décennale des titulaires
' assistance à la gestion des marchés.
' aide à la vérification des décomptes de prestations.
' assistance au règlement des acomptes.
' assistance à la négociation des avenants éventuels.
' aide à l'organisation et au suivi des opérations préalables à la réception et à la mise en oeuvre éventuelle des garanties.
' aide à la vérification des décomptes finaux.
' assistance à l'établissement et à la notification des décomptes généraux.
' suivi administratif et règlement des litiges éventuels.
' établissement et remise au MANDANT des dossiers complets comprenant tous documents contractuels, techniques, administratifs et comptables.'.
Certaines de ces prestations, telles que celle de la surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant et des modes de dévolution des contrats ou celle de l'aide à la vérification et à la mise au point des dossiers de consultation des entreprises et fournisseurs, vont au-delà de la simple représentation du maître de l'ouvrage durant les travaux par le mandataire et de sa mission générale de réalisation de tâches administratives de gestion, de comptabilité et de suivi financier.
De plus, le contrat d'assurance BTPlus Immo souscrit le 14 janvier 2014 par la Sas Histoire & patrimoine développement auprès de la société Axa assurances Iard, tant pour son compte que pour celui des sociétés maître d'ouvrage créées pour la réalisation des opérations de construction, précise que les appartements ont été vendus bruts à des copropriétaires se regroupant en Aful, 'lesquels donnent mandat à HISTOIRE et PATRIMOINE MOD pour faire exécuter les travaux de réhabilitation des immeubles via un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée.'.
En outre, il a été constaté aux termes du procès-verbal de livraison des travaux dans les parties communes dressé le 22 octobre 2009 par la société Ati gestion, syndic de copropriété, et la Sarl Gestaful, en qualité de maître d'ouvrage délégué, qu''Après visite des lieux, il a été constaté que les ouvrages exécutés étaient conformes aux pièces graphiques et écrites et que les travaux pouvaient être réceptionnés'.
La notice descriptive sommaire des travaux rédigée par l'équipe de maîtrise d'oeuvre prévoyait, au titre des mesures de sécurité incendie, une structure stable au feu d'une heure et une cloison de la cage d'escalier coupe-feu d'1 heure. De plus, le permis de construire a été accordé le 13 juillet 2006 sous réserve du respect des prescriptions émises notamment par le Service départemental d'incendie et de secours aux termes de son rapport d'étude du 6 décembre 2005, prévoyant notamment, au titre des prescriptions générales, de 'Contrôler l'isolement coupe-feu de degré 1 heure entre chaque bloc de bâtiment et vis-à-vis des tiers contigus afin d'éviter toute propagation en cas d'incendie.'.
Or, lors de ses constatations effectuées le 29 janvier 2025 au regard de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, la société Bureau veritas solutions a relevé :
- au niveau de la cage d'escalier n°2 : 'Lors de l'inspection du cloisonnement séparant les circulations communes horizontales des logements, des défauts importants d'étanchéié ont été identifiés au niveau des zones traversées par des ouvertures réalisées dans le cadre de précédentes investigations sur la stabilité des structures. En effet, les cloisons ne montent pas jusqu'à la hauteur requise, et les plaques de plâtre utilisées (non coupe-feu) ne garantissent pas la stabilité au feu nécessaire pour une cage classée en 3e famille B, avec une exigence de stabilité au feu d'1 heure.',
- dans le hall de cette cage d'escalier, 'un poteau structurel en bois non protégé a été identifié. De plus, aucun coffrage coupe-feu n'est présent pour assurer la stabilité au feu de l'ouvrage. Conformément à l'article 5 relatif aux immeubles de la famille [Y], une stabilité au feu d'une heure est exigée. Cette absence de protection représente un risque significatif pour la sécurité incendie de la résidence et doit être corrigée pour respecter les exigences réglementaires.'.
Elle a conclu aux termes de son audit sécurité incendie du 4 février 2025 que 'les constats effectués révèlent des risques importants pour la sécurité incendie de la résidence, principalement en raison de la stabilité au feu de l'ouvrage. Le cloisonnement entre les circulations communes et les logements présente des lacunes graves, telles que l'absence d'étanchéité, une hauteur insuffisante des cloisons et des matériaux non adaptés à la résistance au feu. Cela constitue un risque majeur de propagation des fumées et de la chaleur en cas d'incendie. Ce point, concernant la conformité des éléments porteurs verticaux et des planchers, représente le problème le plus critique de l'audit et nécessite des investigations complémentaire par une inspection exhaustive sur l'ensemble de la résidence.'.
Il n'appartient pas au juge des référés de dire si la mission de maître d'ouvrage délégué de la Sas Histoire & patrimoine rénovations relève d'un contrat de louage d'ouvrage et si elle a la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1, 3º du code civil, selon lequel est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage accomplit une mission assimilable à celle de locateur d'ouvrage.
Sans dénaturer les termes du contrat, le juge du fond, dans son pouvoir souverain d'appréciation du contenu réel des prestations détaillées au regard de leurs modalités de réalisation par le mandataire et de la qualité de professionnel de la construction de celui-ci, a la faculté de restituer son exacte qualification au contrat avec toutes conséquences sur la qualité de constructeur et la nature des responsabilités éventuelles.
Une action en responsabilité contre la Sas Histoire & patrimoine rénovations en qualité de constructeur ou, au contraire, en qualité de mandataire non constructeur du maître de l'ouvrage, ne peut donc pas être exclue.
La réception des travaux a été prononcée au plus tard le 11 septembre 2009. L'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires aux fins de référé-expertise l'a été le 21 février 2025, soit plus de dix années après.
Toutefois, le constructeur est, nonobstant la forclusion décennale, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.
Cette action fondée sur la faute dolosive ou la fraude du constructeur dans l'exécution du contrat est soumise au délai de la prescription quinquennale de l'article 2224. Selon ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Ce délai de prescription est également applicable dans l'hypothèse d'une action en responsabilité contractuelle contre le maître d'ouvrage délégué non constructeur.
Le syndicat des copropriétaires a pris connaissance de l'audit précité de la société Bureau veritas solutions le 4 février 2025 et a engagé sa présente action en référé-expertise par assignations délivrées le 21 février 2025. Une action ultérieure éventuellement fondée sur la faute dolosive de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, ou sur la responsabilité contractuelle de celle-ci, mandataire du maître de l'ouvrage, ne serait pas prescrite.
Par ailleurs, est invoquée par l'appelant la qualité de vendeur d'immeuble à construire de la Sarl Gestaful.
Mais, la vente par la Snc Les boucles de Seine des lots privatifs aux copropriétaires est intervenue avant les travaux de réhabilitation, dont la réalisation a été confiée à l'Aful, maître de l'ouvrage constituée par ces mêmes copropriétaires.
La Sarl Gestaful, devenue la Sas Histoire & patrimoine rénovations, cocontractante de l'Aful, n'a donc pas manifestement la qualité de vendeur d'un immeuble à construire, telle que prévue à l'article 1601-1 du code civil. Une action aux fins de garantie des vices cachés ou d'exécution forcée engagée contre celle-ci serait donc nécessairement vouée à l'échec.
Est enfin alléguée la qualité de promoteur de la Sarl Gestaful au sens de l'article 1831-1 du même code, lequel précise que le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite 'promoteur immobilier' s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.
L'appréciation de cette qualité nécessite un examen au fond des pièces et des moyens pertinents spécifiés par les parties.
Mais, le promoteur immobilier est juridiquement débiteur :
- à compter de la livraison de l'ouvrage, de la garantie des vices cachés en cas de défauts de conformité de l'ouvrage dans les deux ans qui suivent leur découverte en application de l'article 1648 du code civil,
- à compter de la réception de l'ouvrage, de la garantie décennale des articles 1792 à 1792-3 du code précité.
Dans le cas présent, comme jugé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de non-conformités aux mesures de sécurité incendie le 4 février 2025 et a engagé l'action en référé-expertise par assignation délivrée à la Sas Histoire & patrimoine rénovations le 21 février 2025. Cette action ne serait donc pas prescrite.
En revanche, l'action éventuelle en exécution forcée de mise aux normes envisagée par l'appelant et codifiée sous l'article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, suppose de démontrer une inexécution de son obligation contractuelle par le constructeur, ce qui revient à mettre en cause sa responsabilité contractuelle même sans faute, dont le régime est prévu par le seul article 1792-4-3 du code précité. L'exécution forcée en nature de l'obligation contractuelle inexécutée ou sa réparation en nature ou pécuniaire ne sont que des modalités de réparation du dommage causé par l'inexécution contractuelle.
Le délai de prescription décennale a commencé à courir le 11 septembre 2009 et n'a pas été interrompu pendant dix ans, l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires aux fins de référé-expertise l'ayant été le 21 février 2025.
Cette action est donc d'ores et déjà manifestement vouée à l'échec.
* * *
En définitive, d'éventuelles actions au fond fondées sur la faute dolosive de la Sas Histoire & patrimoine rénovations, constructeur, ou sur sa faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles de mandataire du maître de l'ouvrage, ou encore de promoteur garant des défauts de conformité de l'ouvrage livré, ne sont pas manifestement vouées à l'échec.
En outre, l'expertise demandée est légalement admissible, utile, et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes des intimées. Les éléments contenus dans l'audit de la société Bureau veritas solutions justifient la réalisation d'une mesure d'investigation, dont le motif légitime est caractérisé. Il sera fait droit à la prétention en ce sens du syndicat des copropriétaires.
La décision contraire du premier juge sera infirmée.
2) à l'égard de la société Axa France Iard, assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations
Si l'action éventuelle de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir réparation de son préjudice et obéit, en principe, au même délai de prescription que son action contre le responsable, elle peut cependant être exercée contre l'assureur, tant que celui-ci est encore exposé au recours de son assuré.
Le moyen de la société Axa France Iard tiré de la prescription des trois actions précitées que pourrait engager ultérieurement le syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assurée est donc inopérant.
a) La Sarl Gestaful a contracté auprès de la société Axa :
- une police d'assurance 'Responsabilité civile Promoteurs' n°5599544704 avec effet au 1er janvier 2012 qu'elle a résiliée à compter du 1er janvier 2014,
- une police d'assurance 'BTPlus Immo' n°6101165704 avec effet au 1er janvier 2014 qu'elle a résiliée à compter du 1er janvier 2019.
La mise en oeuvre de l'article 145 n'exige pas de répondre à la discussion au fond sur les conditions de la mobilisation de la garantie dans le temps au titre de ces deux polices, ni de se prononcer sur les chances de succès d'une action fondées sur celles-ci.
De plus, l'article 3.3.1 des conditions générales de la police d'assurance n°5599544704 invoqué par la société Axa France Iard et prévoyant une exclusion de garantie pour les dommages résultant exclusivement du fait intentionnel ou du dol de l'assuré, n'aurait pas vocation à s'appliquer en cas de mise en cause de la garantie de son assurée, promoteur, pour vices cachés du fait de défauts de conformité de l'ouvrage.
Aucune autre exclusion de garantie n'est soulevée pour s'opposer à l'exercice d'une éventuelle action contre elle. Il existe donc un motif légitime à ce que la mesure d'instruction ordonnée le soit au contradictoire de la société Axa France Iard au titre de la police n°5599544704.
Par ailleurs, l'article 5.2 des conditions générales de la police d'assurance BTPlus Immo n°6101165704, listant les exclusions de la garantie 'Assurance de la responsabilité civile professionnelle', stipule que : 'Ne sont pas garantis : [...] 5.2.5 Les dommages matériels subis par les ouvrages objet de l'opération de construction engageant la responsabilité des assurés au titre des articles 1792 et suivants du Code civil et des principes dont ils s'inspirent, les non conformités ainsi que les dommages immatériels qui en sont leurs conséquences.'.
Plus loin, l'article 5.6 relatif aux non-conformités après réception précise que : 'Par dérogation à l'exclusion 5.2.5, la garantie s'applique aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile incombant à l'assuré en raison des non conformités apparues après réception affectant l'ouvrage ou l'opération de construction.'.
Une action éventuelle ultérieurement engagée par le syndicat des copropriétaires contre la société Axa France Iard aux fins de garantie des conséquences des défauts de conformité de l'ouvrage livré imputables à son assurée, promoteur, au titre de cette autre police d'assurance, ne serait pas manifestement vouée à l'échec.
b) L'Aful sous le couvert de la Sarl Gestaful a souscrit auprès de la société Axa France Iard un contrat d'assurance 'Multirisque Chantier' n°3433703604 avec effet à compter du 5 mars 2007 pour cette opération de construction.
Il ne ressort pas des conditions d'application de ce contrat une clause de nature à exclure une éventuelle mobilisation de la garantie de la société Axa France Iard en cas de faute dolosive de son assurée constructeur, ou de faute contractuelle de son assurée, mandataire du maître de l'ouvrage.
Certes, l'article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances précise que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.
Mais, cette faute suppose que l'assuré a voulu non seulement l'action ou l'omission génératrice du dommage, mais encore le dommage lui-même. L'appréciation de son existence relève d'un examen au fond auquel le juge des référés ne peut pas procéder.
La mobilisation de la garantie de la société Axa France Iard au titre de cette police d'assurance n'est donc pas manifestement exclue.
* * *
En définitive, il existe un motif légitime à ce que la mesure d'instruction ordonnée le soit également au contradictoire de l'assureur de la Sas Histoire & patrimoine rénovations. La décision contraire du premier juge à son égard sera infirmée.
Sur la demande de prononcé d'une amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile précise que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l'espèce, l'exercice de son action par le syndicat des copropriétaires, à laquelle il a d'ailleurs été fait droit au final, n'a pas été fautif.
La société Axa France Iard sera donc déboutée de sa demande de prononcé d'une amende civile.
Sur les demandes accessoires
La partie défenderesse à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code précité ne peut être qualifiée de partie perdante au sens de l'article 696 du même code. En effet, cette mesure d'instruction n'est pas destinée à éclairer le juge d'ores et déjà saisi d'un litige mais n'est ordonnée qu'au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d'un éventuel futur procès au fond.
Les dispositions de première instance sur les dépens seront confirmées et les dépens d'appel seront mis à la charge du demandeur à l'expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la société Axa France Iard.
Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens. La décision du tribunal ayant condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 1 000 euros au bénéfice de la société Axa France Iard sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infime l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme pour le surplus dans les limites de l'appel formé,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Ordonne une expertise au contradictoire de la Sas Histoire & patrimoine management et de son assureur la société Axa France Iard,
Désigne pour y procéder M. [C] [S], expert, domicilié [Adresse 6], tél : [XXXXXXXX03], adresse électronique : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
- se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s'adjoindre tout sapiteur si besoin est,
- se rendre dans l'immeuble situé au [Adresse 4], et en tout endroit utile à l'accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,
- décrire les défauts, non-conformités, et désordres tels que relevés par la société Bureau veritas solutions dans son audit sécurité incendie du 4 février 2025 ; en indiquer l'importance, la date d'apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,
- indiquer si ces défauts, non-conformités, et désordres étaient apparents lors de la réception, ou s'ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s'ils étaient connus des intervenants à la construction au cours du chantier et au plus tard à la réception ou ne pouvaient manquer de l'être,
- faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux défauts, non-conformités, et désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu'ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l'immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties,
- fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
- dire si des mesures conservatoires urgentes et/ou des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l'aggravation des défauts, non-conformités, et désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
- faire toutes observations utiles au règlement du litige,
- communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,
Dit que les conclusions définitives de l'expert seront incluses dans le rapport définitif qui sera transmis, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 21 janvier 2026 rendu dans le dossier RG 25/01319, au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire de Rouen et aux parties avant le 31 octobre 2026,
Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic devra consigner la somme de 2 500 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire de Rouen, avant le 14 août 2026, sous peine de caducité de la mesure,
Désigne le juge chargé du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Rouen pour suivre l'exécution de la mesure d'expertise et, dit qu'en cas de difficultés, l'expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement à ce juge,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Lenglet [U] représentée par Me Jean-Marie Malbesin, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,