CA Bordeaux, 2e ch. civ., 2 juillet 2026, n° 23/00376
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026
N° RG 23/00376 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCVD
S.A.S. IMMO DE FRANCE [B]
S.A. MMA IARD
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
c/
SDC DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/05966) suivant déclaration d'appel du 23 janvier 2023
APPELANTES :
S.A.S. IMMO DE FRANCE [B]
Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 528 998 602 dont le siège social est [Adresse 2]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
S.A. MMA IARD
Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 440 048 882, ayant son siège social sis [Adresse 4]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 4]
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Société d'assurance mutuelle à cotisation fixe immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 775 652 126, ayant son siège social sis [Adresse 4]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentées par Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
substitué à l'audience par Me Louise HOUPPE, de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SDC DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
[Adresse 6], à [Localité 5], représenté par son syndic professionnel en exercice ORALIA LAPIERRE [Adresse 7],
demeurant [Adresse 8]
Appelant incident
Représentée par Me Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D'AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
substituée à l'audience par Me Marine KOCIEMBA, de la SCP INTERBARREAUX D'AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 18 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
En présence de M. [W] [K], élève-avocat [E] de Mlle [N] [Y], attachée de justice.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La résidence « [Adresse 1] », située [Adresse 9] à [Localité 6], a été construite sous la maîtrise d'ouvrage du promoteur Icade [E] réceptionnée le 27 juillet 2009. Elle comprend 66 lots principaux [E] 106 lots secondaires.
Par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 novembre 2017, le cabinet [A] [E] [D] a été mandaté pour réaliser un audit de fin de garantie décennale. Son rapport, déposé en décembre 2018, a révélé des fissures importantes sur les façades [E] des infiltrations d'eau au niveau des terrasses.
Le 19 août 2019, soit 22 jours après l'expiration du délai décennal, le syndic Immo France a déclaré un sinistre à l'assureur dommages ouvrage, Axa, lequel a refusé sa garantie au motif de la forclusion de ses recours subrogatoires contre les constructeurs.
2. Par acte d'huissier du 30 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné son ancien syndic, la SAS Immo de France [B] [E] son assureur de responsabilité civile, la société MMA IARD Assurances Mutuelles afin d'obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'obtenir le bénéfice de sa garantie décennale.
3. Par jugement en date du 3 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- Déclaré recevable l'intervention volontaire de MMA IARD ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD à payer au syndicat la somme de 430 619,58 € TTC à titre de dommages [E] intérêts (représentant 90 % de la perte de chance d'obtenir la prise en charge des désordres par l'assureur [L]) ;
- Débouté le syndicat du surplus de ses demandes, notamment s'agissant des désordres relatifs aux coursives (13 376 €) [E] d'un préjudice de 10 000 € pour manquement à l'obligation de conseil renforcé ;
- Débouté MMA IARD de sa demande relative à l'application d'une franchise ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD à payer au syndicat la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD aux dépens ;
Rappelé que la décision était exécutoire de plein droit par provision.
Le tribunal a retenu que le syndic avait manqué à son obligation contractuelle (art. 18 loi du 10 juillet 1965) en ne déclarant pas le sinistre avant le 27 juillet 2019, date d'expiration du délai décennal, alors qu'il avait connaissance des désordres depuis le mois de décembre 2018 date à laquelle il avait communiqué aux copropriétaires le rapport d'expertise [A] & [D] qui mettait en évidence l'existence de désordres de nature décennale.
Le premier juge a évalué la perte de chance du syndicat d'obtenir la garantie dommages ouvrage à hauteur de 90 %, sur la base des devis établis par [A] [E] [D].
Le tribunal a ajouté que l'assureur Axa était fondé à opposer un refus de garantie, ses recours subrogatoires contre les constructeurs étant forclos.
4. Par déclaration du 23 janvier 2023, les sociétés Immo de France [B] [E] MMA IARD ont interjeté appel de ce jugement.
5. Dans leurs dernières conclusions du 23 avril 2025, elles demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes de première instance tenant à la réparation des désordres relatifs aux coursives à hauteur de 13 376 euros après avoir estimé la perte de chance à 20% [E] un préjudice de 10 000 euros pour manquement à l'obligation de conseil renforcé ;
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 430 619,58 euros TTC à titre de dommages [E] intérêts,
- a débouté les Mma de leur demande relative à l'application d'une franchise,
- les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnées in solidum aux dépens.
Statuant de nouveau,
à titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins [E] prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre elles en raison de l'absence de faute imputable à la société Immo de France [B] ou encore de préjudice causal ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens;
- condamner en outre le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce.
À titre subsidiaire,
- faire sommation de communiquer au syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic en exercice tout document de nature à faire état des travaux effectués, dans le cadre de la garantie dommage ouvrage, ou non, avant l'expiration du délai d'épreuve ;
- limiter l'évaluation de leur condamnation à la somme de 1 000 euros correspondant à 5% de chance d'obtenir le montant estimé par l'expert [Q] ;
- l'exonérer à hauteur de 90% des sommes mises à sa charge au titre de la faute commise par le syndicat des copropriétaires demandeur qui n'a pas contesté le refus abusif de l'assureur [E] a perdu ainsi une chance au moins égale à 90% d'obtenir la garantie recherchée ;
- déclarer opposable aux tiers comme à son assurée les franchises [E] plafond contractuels de la société Mma iard Sa ;
- débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser, chacune, la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;
- condamner en outre le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce.
À titre infiniment subsidiaire,
- prononcer avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire [E] désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission :
- convoquer [E] entendre les parties,
- se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile, tous documents [E] pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission : photographies, constats, rapports privés... [E] notamment tout document de nature à faire état des travaux effectués durant le délai d'épreuve, dans le cadre de la dommage ouvrage ou non, outre les noms des entreprises intervenues [E] de leurs assureurs,
- se rendre sur place, visiter les lieux [E] les décrire,
- constater le cas échéant sur pièces l'ensemble des désordres [E] problèmes [E] notamment ceux retranscrits dans les rapports d'expertise privée,
- dire si l'ensemble des désordres dénoncés dans les rapports joints existent, dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature [E] la date de leur apparition [E] en déterminer les causes,
- déterminer si les désordres sont d'ordre privatif ou touchent des parties communes,
- s'il existe des désordres privatifs, indiquer s'ils ont pour origine les désordres affectant les parties communes,
- plus précisément, dire si ces désordres résultent d'un vice de construction, d'un défaut d'entretien, d'une insuffisance d'intervention d'entreprise ou de préconisation de l'assureur dommages ouvrage pour une déclaration de sinistre passée,
- dire ainsi pour chacun d'eux s'ils sont en lien avec une ou plusieurs déclarations dommages ouvrage ou des travaux réalisés antérieurement à l'issue du délai d'épreuve du 27 juillet 2019,
- préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, [E] dire si c'était le cas avant l'expiration du délai d'épreuve, soit avant le 27 juillet 2019,
- déterminer le coût des travaux réparatoires des seuls désordres de nature décennale, avant le 27 juillet 2019, en détaillant pour chacun d'eux, s'ils sont en lien ou non avec une précédente déclaration dommages ouvrage ou une insuffisance des travaux réparatoires subséquents,
- donner son avis sur les responsabilités encourues tant par l'assureur dommages ouvrage que les constructeurs intervenus ou encore le syndicat des copropriétaires [E] ses syndics successifs dirigés tous deux par Mme [U], sauf pour la période du 19 janvier 2018 au 26 septembre 2019,
- dresser de ces opérations un pré-rapport remis aux parties [E] à leur conseil en les invitant à fournir leurs observations en leur laissant un délai suffisant,
- de manière générale, faire toute observation utile au règlement du litige,
- réserver les dépens.
6. Dans ses dernières conclusions du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma à lui payer la somme de 430 619,58 euros TTC à titre de dommages [E] intérêts,
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma aux dépens,
- débouté les Mma de leur demande relative à l'application d'une franchise,
- pour chaque indemnité de réparation, indexer sur la valeur des travaux de réparation entre la date de devis [E] la date de l'arrêt sur l'index BT01 de la spécialité ;
- débouter la Sa Immo de France [B] [E] les Mma de leur demande d'organisation d'une mesure d'expertise ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes de première instance tendant à la réparation des désordres relatifs aux coursives à hauteur de 13 376 euros après avoir estimé la perte de chance à 20% [E] un préjudice de 10 000 euros pour manquement à l'obligation de conseil renforcé.
Statuant de nouveau,
- évaluer la perte de chance d'obtenir l'indemnisation des désordres relatifs aux coursives auprès de la dommages ouvrage mais également auprès des constructeurs à 20% dans la mesure où le régime de la garantie décennale était applicable [E] donc largement favorable à son indemnisation ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires en exercice à l'époque, Immo de France [B] [E] son assureur à l'indemniser à hauteur de 66 880/20%, soit 13 376 euros TTC correspondant à 20% des chiffrages effectués pour la reprise des désordres relatifs aux coursives ;
- condamner in solidum Immo de France [B] [E] les Mma à l'indemniser de 10 000 euros de dommages [E] intérêts en raison de son préjudice lié à son manquement à son obligation de conseil renforcé ;
- condamner in solidum Immo de France [B] [E] les Mma à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.
MOTIFS
Sur la responsabilité de la société Immo de France [B]
8. Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde [E] à son entretien, ainsi que de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils [E] en justice.
Ainsi, le syndic est tenu, dans l'exercice de son mandat, d'une obligation de diligence [E] de vigilance impliquant notamment de préserver les droits du syndicat des copropriétaires contre toute prescription, forclusion ou déchéance susceptible d'affecter les recours de la copropriété, spécialement en matière de garanties légales des constructeurs.
Dans ces conditions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle lorsqu'il omet d'accomplir, dans les délais utiles, les diligences nécessaires à la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires, notamment en matière d'assurance dommages ouvrage ou de garantie décennale.
9. En l'espèce, les sociétés appelantes soutiennent que le syndicat des copropriétaires n'aurait jamais mandaté la société Immo de France [B] pour procéder à une déclaration de sinistre postérieurement au dépôt du rapport établi par le cabinet [A] [E] [D].
Elles font également valoir que l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2017, antérieur au dépôt du rapport litigieux, ne prévoyait aucune mission particulière relative à une déclaration de sinistre, [E] qu'il n'appartenait pas au syndic, profane en matière de construction, d'apprécier lui-même le caractère décennal des désordres.
10. Toutefois, ces moyens ne sauraient prospérer.
11. En effet, s'il est exact que le rapport établi par le cabinet [A] [E] [D] ne qualifie pas expressément les désordres de « décennaux », il ressort néanmoins de ses constatations l'existence de fissurations importantes affectant les façades, de désordres infiltrants au niveau des terrasses, ainsi que de défauts d'étanchéité susceptibles d'affecter la destination de l'ouvrage [E] sa pérennité.
Le syndic, auquel incombe une obligation légale de conservation de l'immeuble, devait nécessairement mesurer que de tels désordres étaient susceptibles de relever des garanties légales des constructeurs prévues aux articles 1792 [E] suivants du Code civil.
12. La cour relève que le rapport [A] [E] [D] a été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2018.
La société Immo de France [B] disposait ainsi d'un délai de plus de huit mois avant l'expiration du délai décennal, intervenue le 27 juillet 2019, pour effectuer une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage.
13. Or, la déclaration d'un sinistre dommages ouvrage constitue un acte d'administration courante relevant des pouvoirs propres du syndic, ne nécessitant aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
14. Ainsi, le syndic ne peut se retrancher derrière l'absence de mandat exprès lorsqu'il s'agit de préserver les droits du syndicat contre une prescription ou une forclusion imminente, dès lors qu'une telle diligence relève directement de sa mission légale de conservation de l'immeuble.
15. En outre, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il n'appartient pas au syndic de porter une appréciation technique définitive sur la qualification décennale des désordres avant toute déclaration.
Il lui appartient seulement, dès qu'il a connaissance de désordres susceptibles de relever des garanties légales des constructeurs, d'effectuer une déclaration conservatoire auprès de l'assureur dommages ouvrage, au besoin en s'entourant de l'avis de professionnels compétents.
À cet égard, le doute sur la qualification exacte des désordres ne dispense pas le syndic d'effectuer les démarches conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires.
16. En l'espèce, si la société Immo de France [B] estimait ne pas disposer des compétences techniques suffisantes pour apprécier la gravité des désordres, il lui appartenait soit de solliciter un avis complémentaire, soit, à tout le moins, d'effectuer une déclaration conservatoire auprès de la compagnie Axa France IARD en y joignant le rapport [A] [E] [D].
17. Or, elle a laissé expirer le délai décennal sans accomplir aucune diligence utile, avant de procéder tardivement à une déclaration de sinistre le 19 août 2019, soit vingt-deux jours après l'expiration du délai d'épreuve.
18. Une telle carence caractérise un manquement fautif à ses obligations contractuelles de syndic.
19. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Immo de France [B].
Sur la demande d'expertise judiciaire
20. Les appelantes sollicitent subsidiairement une mesure d'expertise judiciaire.
21. Cependant, les rapports [A] [E] [D] [E] [Z] permettent à la cour de disposer d'éléments techniques suffisants pour statuer utilement sur la nature des désordres; leur gravité ; leur caractère décennal ; [E] l'étendue du préjudice.
22. La mesure sollicitée ne tendrait qu'à suppléer la carence probatoire des appelantes [E] à retarder l'issue du litige, en contrariété avec les exigences de célérité [E] de bonne administration de la justice résultant de l'article 10 du Code de procédure civile.
23. En outre, le rapport [Q] invoqué par les appelantes présente une valeur probatoire limitée dès lors qu'il a été établi unilatéralement, sans contradiction effective [E] sans accès complet aux logements concernés.
24. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire complémentaire.
Sur le préjudice [E] le lien de causalité
25. Le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires consiste en une perte de chance d'obtenir la garantie de l'assureur dommages ouvrage ainsi que, corrélativement, la réparation des désordres de nature décennale.
La perte de chance constitue un préjudice réparable dès lors qu'est constatée la disparition actuelle [E] certaine d'une éventualité favorable.
La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue [E] ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
26. En l'espèce, les appelantes contestent tant la nature décennale des désordres que l'existence d'un lien de causalité entre la faute du syndic [E] la perte alléguée.
27. Toutefois, les désordres décrits dans le rapport [A] [E] [D] présentent manifestement un caractère de gravité suffisant pour relever du régime des articles 1792 [E] suivants du Code civil.
28. Ce rapport fait en effet état de fissurations affectant les façades [E] murs porteurs ; de désordres d'étanchéité des terrasses ; d'infiltrations persistantes ; de défauts d'étanchéité des menuiseries extérieures.
Ces désordres étaient de nature à compromettre la destination de l'ouvrage [E] à affecter durablement son usage normal.
29. Cette analyse est corroborée par le rapport établi le 3 mars 2022 par M. [Z], lequel relève notamment des fissurations altérant la perméabilité à l'air des logements ainsi que des infiltrations généralisées affectant les parties privatives [E] communes.
30. La cour observe d'ailleurs que la société Immo de France [B] a elle-même procédé, bien que tardivement, à une déclaration de sinistre dommages ouvrage, ce qui démontre qu'elle avait pleinement conscience du caractère potentiellement décennal des désordres.
31. Il apparaît ainsi artificiel, [E] manifestement dicté par les nécessités de la défense au présent litige, de soutenir désormais que ces désordres n'auraient pas relevé des garanties légales des constructeurs.
32. Par ailleurs, l'article L. 121-12 du Code des assurances dans sa version applicable aux faits de l'espèce dispose ' L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits [E] actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.
L'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur.
Par dérogation aux dispositions précédentes, l'assureur n'a aucun recours contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, employés, ouvriers ou domestiques, [E] généralement toute personne vivant habituellement au foyer de l'assuré, sauf le cas de malveillance commise par une de ces personnes. »
33. Il résulte de ce texte que l'assureur dommages ouvrage est fondé à opposer un refus de garantie lorsque, du fait de l'assuré ou de son représentant, ses recours subrogatoires contre les constructeurs se trouvent anéantis par l'expiration du délai décennal.
34. Dès lors un assureur dommages ouvrage peut valablement opposer cette déchéance lorsque la déclaration de sinistre intervient postérieurement à l'expiration du délai de responsabilité décennale des constructeurs.
35. En l'espèce, la déclaration de sinistre ayant été effectuée après le 27 juillet 2019, la compagnie Axa France IARD se trouvait privée de tout recours utile contre les constructeurs [E] leurs assureurs.
36. Son refus de garantie était dès lors juridiquement fondé.
37. Il existe ainsi un lien de causalité direct entre la faute du syndic [E] la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires.
38. Au regard de la gravité des désordres, de leur caractère manifestement décennal, des précédentes prises en charge intervenues pour des désordres analogues, [E] de la forte probabilité d'indemnisation par l'assureur dommages ouvrage si la déclaration avait été effectuée dans le délai utile, le premier juge a justement évalué à 90 % la perte de chance du syndicat des copropriétaires d'obtenir la prise en charge des désordres litigieux.
39. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les désordres affectant les coursives
40. Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation relative aux désordres affectant les coursives au motif que ceux-ci n'étaient pas expressément mentionnés dans le rapport [A] [E] [D].
41. Toutefois, il résulte des pièces produites que ces désordres étaient connus du syndic antérieurement à l'expiration du délai décennal, dès lors que des mesures de fermeture partielle des coursives avaient été prises dès 2012 en raison de stagnations d'eau récurrentes.
42. Par ailleurs, si une expertise dommages ouvrage avait été diligentée dans le délai utile, ces désordres auraient pu être identifiés [E] intégrés au périmètre des investigations techniques.
43. La cour considère dès lors que le syndicat des copropriétaires a perdu une chance réelle, quoique plus limitée, d'obtenir la prise en charge de ces désordres.
44. Eu égard aux aléas affectant leur qualification exacte [E] leur prise en charge, il convient de fixer cette perte de chance à hauteur de 20 %.
45. Le coût des travaux de reprise étant évalué à la somme de 66 880 € TTC, l'indemnisation due à ce titre doit être fixée à 13 376 € TTC.
46. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages intérêts pour manquement à l'obligation de conseil renforcé
47. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'allocation d'une somme complémentaire de 10 000 € au titre d'un prétendu manquement du syndic à une obligation de conseil renforcé.
48. Toutefois, il ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui déjà réparé au titre de la perte de chance résultant de l'absence de déclaration du sinistre dans le délai utile.
49. Conformément au principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, cette demande sera rejetée.
50. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les désordres privatifs
51. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir relativement aux désordres affectant les parties privatives dès lors que ceux-ci trouvent leur origine dans des désordres affectant les parties communes.
52. Le rapport de M. [Z] établit précisément un lien direct entre les fissurations des façades [E] les infiltrations constatées dans plusieurs lots privatifs.
53. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a intégré ces travaux de reprise dans l'assiette globale des réparations indemnisables.
Sur la franchise opposée par la société MMA IARD
54. La société MMA IARD sollicite l'application d'une franchise contractuelle.
55. Toutefois, elle ne verse pas aux débats la police d'assurance permettant d'établir l'existence, l'étendue [E] l'opposabilité de cette franchise au tiers lésé.
56. Conformément à l'article 1353 du Code civil, il lui appartenait d'en rapporter la preuve.
57. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur les dépens [E] les frais irrépétibles
58. Les dispositions du jugement relatives aux dépens [E] à l'article 700 du Code de procédure civile seront confirmées.
59. Les appelantes, qui succombent principalement en cause d'appel, supporteront in solidum les dépens d'appel.
60. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais irrépétibles exposés en appel.
61. Les sociétés Immo de France [B] [E] MMA IARD Assurances Mutuelles seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » de sa demande au titre des désordres affectant les coursives ;
Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé,
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Adresse 11] » la somme de TREIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS (13 376 €) TTC correspondant à la perte de chance d'obtenir la prise en charge des désordres affectant les coursives ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Adresse 11] » la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, [E] par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande [E] ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux [E] aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants [E] officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président [E] le greffier.
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026
N° RG 23/00376 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCVD
S.A.S. IMMO DE FRANCE [B]
S.A. MMA IARD
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
c/
SDC DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/05966) suivant déclaration d'appel du 23 janvier 2023
APPELANTES :
S.A.S. IMMO DE FRANCE [B]
Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 528 998 602 dont le siège social est [Adresse 2]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
S.A. MMA IARD
Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 440 048 882, ayant son siège social sis [Adresse 4]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 4]
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Société d'assurance mutuelle à cotisation fixe immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 775 652 126, ayant son siège social sis [Adresse 4]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentées par Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
substitué à l'audience par Me Louise HOUPPE, de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SDC DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
[Adresse 6], à [Localité 5], représenté par son syndic professionnel en exercice ORALIA LAPIERRE [Adresse 7],
demeurant [Adresse 8]
Appelant incident
Représentée par Me Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D'AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
substituée à l'audience par Me Marine KOCIEMBA, de la SCP INTERBARREAUX D'AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 18 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
En présence de M. [W] [K], élève-avocat [E] de Mlle [N] [Y], attachée de justice.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La résidence « [Adresse 1] », située [Adresse 9] à [Localité 6], a été construite sous la maîtrise d'ouvrage du promoteur Icade [E] réceptionnée le 27 juillet 2009. Elle comprend 66 lots principaux [E] 106 lots secondaires.
Par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 novembre 2017, le cabinet [A] [E] [D] a été mandaté pour réaliser un audit de fin de garantie décennale. Son rapport, déposé en décembre 2018, a révélé des fissures importantes sur les façades [E] des infiltrations d'eau au niveau des terrasses.
Le 19 août 2019, soit 22 jours après l'expiration du délai décennal, le syndic Immo France a déclaré un sinistre à l'assureur dommages ouvrage, Axa, lequel a refusé sa garantie au motif de la forclusion de ses recours subrogatoires contre les constructeurs.
2. Par acte d'huissier du 30 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné son ancien syndic, la SAS Immo de France [B] [E] son assureur de responsabilité civile, la société MMA IARD Assurances Mutuelles afin d'obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'obtenir le bénéfice de sa garantie décennale.
3. Par jugement en date du 3 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- Déclaré recevable l'intervention volontaire de MMA IARD ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD à payer au syndicat la somme de 430 619,58 € TTC à titre de dommages [E] intérêts (représentant 90 % de la perte de chance d'obtenir la prise en charge des désordres par l'assureur [L]) ;
- Débouté le syndicat du surplus de ses demandes, notamment s'agissant des désordres relatifs aux coursives (13 376 €) [E] d'un préjudice de 10 000 € pour manquement à l'obligation de conseil renforcé ;
- Débouté MMA IARD de sa demande relative à l'application d'une franchise ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD à payer au syndicat la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné in solidum Immo de France [B] [E] MMA IARD aux dépens ;
Rappelé que la décision était exécutoire de plein droit par provision.
Le tribunal a retenu que le syndic avait manqué à son obligation contractuelle (art. 18 loi du 10 juillet 1965) en ne déclarant pas le sinistre avant le 27 juillet 2019, date d'expiration du délai décennal, alors qu'il avait connaissance des désordres depuis le mois de décembre 2018 date à laquelle il avait communiqué aux copropriétaires le rapport d'expertise [A] & [D] qui mettait en évidence l'existence de désordres de nature décennale.
Le premier juge a évalué la perte de chance du syndicat d'obtenir la garantie dommages ouvrage à hauteur de 90 %, sur la base des devis établis par [A] [E] [D].
Le tribunal a ajouté que l'assureur Axa était fondé à opposer un refus de garantie, ses recours subrogatoires contre les constructeurs étant forclos.
4. Par déclaration du 23 janvier 2023, les sociétés Immo de France [B] [E] MMA IARD ont interjeté appel de ce jugement.
5. Dans leurs dernières conclusions du 23 avril 2025, elles demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes de première instance tenant à la réparation des désordres relatifs aux coursives à hauteur de 13 376 euros après avoir estimé la perte de chance à 20% [E] un préjudice de 10 000 euros pour manquement à l'obligation de conseil renforcé ;
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 430 619,58 euros TTC à titre de dommages [E] intérêts,
- a débouté les Mma de leur demande relative à l'application d'une franchise,
- les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnées in solidum aux dépens.
Statuant de nouveau,
à titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins [E] prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre elles en raison de l'absence de faute imputable à la société Immo de France [B] ou encore de préjudice causal ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens;
- condamner en outre le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce.
À titre subsidiaire,
- faire sommation de communiquer au syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic en exercice tout document de nature à faire état des travaux effectués, dans le cadre de la garantie dommage ouvrage, ou non, avant l'expiration du délai d'épreuve ;
- limiter l'évaluation de leur condamnation à la somme de 1 000 euros correspondant à 5% de chance d'obtenir le montant estimé par l'expert [Q] ;
- l'exonérer à hauteur de 90% des sommes mises à sa charge au titre de la faute commise par le syndicat des copropriétaires demandeur qui n'a pas contesté le refus abusif de l'assureur [E] a perdu ainsi une chance au moins égale à 90% d'obtenir la garantie recherchée ;
- déclarer opposable aux tiers comme à son assurée les franchises [E] plafond contractuels de la société Mma iard Sa ;
- débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser, chacune, la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;
- condamner en outre le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce.
À titre infiniment subsidiaire,
- prononcer avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire [E] désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission :
- convoquer [E] entendre les parties,
- se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile, tous documents [E] pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission : photographies, constats, rapports privés... [E] notamment tout document de nature à faire état des travaux effectués durant le délai d'épreuve, dans le cadre de la dommage ouvrage ou non, outre les noms des entreprises intervenues [E] de leurs assureurs,
- se rendre sur place, visiter les lieux [E] les décrire,
- constater le cas échéant sur pièces l'ensemble des désordres [E] problèmes [E] notamment ceux retranscrits dans les rapports d'expertise privée,
- dire si l'ensemble des désordres dénoncés dans les rapports joints existent, dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature [E] la date de leur apparition [E] en déterminer les causes,
- déterminer si les désordres sont d'ordre privatif ou touchent des parties communes,
- s'il existe des désordres privatifs, indiquer s'ils ont pour origine les désordres affectant les parties communes,
- plus précisément, dire si ces désordres résultent d'un vice de construction, d'un défaut d'entretien, d'une insuffisance d'intervention d'entreprise ou de préconisation de l'assureur dommages ouvrage pour une déclaration de sinistre passée,
- dire ainsi pour chacun d'eux s'ils sont en lien avec une ou plusieurs déclarations dommages ouvrage ou des travaux réalisés antérieurement à l'issue du délai d'épreuve du 27 juillet 2019,
- préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, [E] dire si c'était le cas avant l'expiration du délai d'épreuve, soit avant le 27 juillet 2019,
- déterminer le coût des travaux réparatoires des seuls désordres de nature décennale, avant le 27 juillet 2019, en détaillant pour chacun d'eux, s'ils sont en lien ou non avec une précédente déclaration dommages ouvrage ou une insuffisance des travaux réparatoires subséquents,
- donner son avis sur les responsabilités encourues tant par l'assureur dommages ouvrage que les constructeurs intervenus ou encore le syndicat des copropriétaires [E] ses syndics successifs dirigés tous deux par Mme [U], sauf pour la période du 19 janvier 2018 au 26 septembre 2019,
- dresser de ces opérations un pré-rapport remis aux parties [E] à leur conseil en les invitant à fournir leurs observations en leur laissant un délai suffisant,
- de manière générale, faire toute observation utile au règlement du litige,
- réserver les dépens.
6. Dans ses dernières conclusions du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma à lui payer la somme de 430 619,58 euros TTC à titre de dommages [E] intérêts,
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa Immo de France [B] [E] les Mma aux dépens,
- débouté les Mma de leur demande relative à l'application d'une franchise,
- pour chaque indemnité de réparation, indexer sur la valeur des travaux de réparation entre la date de devis [E] la date de l'arrêt sur l'index BT01 de la spécialité ;
- débouter la Sa Immo de France [B] [E] les Mma de leur demande d'organisation d'une mesure d'expertise ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes de première instance tendant à la réparation des désordres relatifs aux coursives à hauteur de 13 376 euros après avoir estimé la perte de chance à 20% [E] un préjudice de 10 000 euros pour manquement à l'obligation de conseil renforcé.
Statuant de nouveau,
- évaluer la perte de chance d'obtenir l'indemnisation des désordres relatifs aux coursives auprès de la dommages ouvrage mais également auprès des constructeurs à 20% dans la mesure où le régime de la garantie décennale était applicable [E] donc largement favorable à son indemnisation ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires en exercice à l'époque, Immo de France [B] [E] son assureur à l'indemniser à hauteur de 66 880/20%, soit 13 376 euros TTC correspondant à 20% des chiffrages effectués pour la reprise des désordres relatifs aux coursives ;
- condamner in solidum Immo de France [B] [E] les Mma à l'indemniser de 10 000 euros de dommages [E] intérêts en raison de son préjudice lié à son manquement à son obligation de conseil renforcé ;
- condamner in solidum Immo de France [B] [E] les Mma à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.
MOTIFS
Sur la responsabilité de la société Immo de France [B]
8. Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde [E] à son entretien, ainsi que de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils [E] en justice.
Ainsi, le syndic est tenu, dans l'exercice de son mandat, d'une obligation de diligence [E] de vigilance impliquant notamment de préserver les droits du syndicat des copropriétaires contre toute prescription, forclusion ou déchéance susceptible d'affecter les recours de la copropriété, spécialement en matière de garanties légales des constructeurs.
Dans ces conditions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle lorsqu'il omet d'accomplir, dans les délais utiles, les diligences nécessaires à la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires, notamment en matière d'assurance dommages ouvrage ou de garantie décennale.
9. En l'espèce, les sociétés appelantes soutiennent que le syndicat des copropriétaires n'aurait jamais mandaté la société Immo de France [B] pour procéder à une déclaration de sinistre postérieurement au dépôt du rapport établi par le cabinet [A] [E] [D].
Elles font également valoir que l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2017, antérieur au dépôt du rapport litigieux, ne prévoyait aucune mission particulière relative à une déclaration de sinistre, [E] qu'il n'appartenait pas au syndic, profane en matière de construction, d'apprécier lui-même le caractère décennal des désordres.
10. Toutefois, ces moyens ne sauraient prospérer.
11. En effet, s'il est exact que le rapport établi par le cabinet [A] [E] [D] ne qualifie pas expressément les désordres de « décennaux », il ressort néanmoins de ses constatations l'existence de fissurations importantes affectant les façades, de désordres infiltrants au niveau des terrasses, ainsi que de défauts d'étanchéité susceptibles d'affecter la destination de l'ouvrage [E] sa pérennité.
Le syndic, auquel incombe une obligation légale de conservation de l'immeuble, devait nécessairement mesurer que de tels désordres étaient susceptibles de relever des garanties légales des constructeurs prévues aux articles 1792 [E] suivants du Code civil.
12. La cour relève que le rapport [A] [E] [D] a été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2018.
La société Immo de France [B] disposait ainsi d'un délai de plus de huit mois avant l'expiration du délai décennal, intervenue le 27 juillet 2019, pour effectuer une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage.
13. Or, la déclaration d'un sinistre dommages ouvrage constitue un acte d'administration courante relevant des pouvoirs propres du syndic, ne nécessitant aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
14. Ainsi, le syndic ne peut se retrancher derrière l'absence de mandat exprès lorsqu'il s'agit de préserver les droits du syndicat contre une prescription ou une forclusion imminente, dès lors qu'une telle diligence relève directement de sa mission légale de conservation de l'immeuble.
15. En outre, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il n'appartient pas au syndic de porter une appréciation technique définitive sur la qualification décennale des désordres avant toute déclaration.
Il lui appartient seulement, dès qu'il a connaissance de désordres susceptibles de relever des garanties légales des constructeurs, d'effectuer une déclaration conservatoire auprès de l'assureur dommages ouvrage, au besoin en s'entourant de l'avis de professionnels compétents.
À cet égard, le doute sur la qualification exacte des désordres ne dispense pas le syndic d'effectuer les démarches conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires.
16. En l'espèce, si la société Immo de France [B] estimait ne pas disposer des compétences techniques suffisantes pour apprécier la gravité des désordres, il lui appartenait soit de solliciter un avis complémentaire, soit, à tout le moins, d'effectuer une déclaration conservatoire auprès de la compagnie Axa France IARD en y joignant le rapport [A] [E] [D].
17. Or, elle a laissé expirer le délai décennal sans accomplir aucune diligence utile, avant de procéder tardivement à une déclaration de sinistre le 19 août 2019, soit vingt-deux jours après l'expiration du délai d'épreuve.
18. Une telle carence caractérise un manquement fautif à ses obligations contractuelles de syndic.
19. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Immo de France [B].
Sur la demande d'expertise judiciaire
20. Les appelantes sollicitent subsidiairement une mesure d'expertise judiciaire.
21. Cependant, les rapports [A] [E] [D] [E] [Z] permettent à la cour de disposer d'éléments techniques suffisants pour statuer utilement sur la nature des désordres; leur gravité ; leur caractère décennal ; [E] l'étendue du préjudice.
22. La mesure sollicitée ne tendrait qu'à suppléer la carence probatoire des appelantes [E] à retarder l'issue du litige, en contrariété avec les exigences de célérité [E] de bonne administration de la justice résultant de l'article 10 du Code de procédure civile.
23. En outre, le rapport [Q] invoqué par les appelantes présente une valeur probatoire limitée dès lors qu'il a été établi unilatéralement, sans contradiction effective [E] sans accès complet aux logements concernés.
24. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire complémentaire.
Sur le préjudice [E] le lien de causalité
25. Le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires consiste en une perte de chance d'obtenir la garantie de l'assureur dommages ouvrage ainsi que, corrélativement, la réparation des désordres de nature décennale.
La perte de chance constitue un préjudice réparable dès lors qu'est constatée la disparition actuelle [E] certaine d'une éventualité favorable.
La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue [E] ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
26. En l'espèce, les appelantes contestent tant la nature décennale des désordres que l'existence d'un lien de causalité entre la faute du syndic [E] la perte alléguée.
27. Toutefois, les désordres décrits dans le rapport [A] [E] [D] présentent manifestement un caractère de gravité suffisant pour relever du régime des articles 1792 [E] suivants du Code civil.
28. Ce rapport fait en effet état de fissurations affectant les façades [E] murs porteurs ; de désordres d'étanchéité des terrasses ; d'infiltrations persistantes ; de défauts d'étanchéité des menuiseries extérieures.
Ces désordres étaient de nature à compromettre la destination de l'ouvrage [E] à affecter durablement son usage normal.
29. Cette analyse est corroborée par le rapport établi le 3 mars 2022 par M. [Z], lequel relève notamment des fissurations altérant la perméabilité à l'air des logements ainsi que des infiltrations généralisées affectant les parties privatives [E] communes.
30. La cour observe d'ailleurs que la société Immo de France [B] a elle-même procédé, bien que tardivement, à une déclaration de sinistre dommages ouvrage, ce qui démontre qu'elle avait pleinement conscience du caractère potentiellement décennal des désordres.
31. Il apparaît ainsi artificiel, [E] manifestement dicté par les nécessités de la défense au présent litige, de soutenir désormais que ces désordres n'auraient pas relevé des garanties légales des constructeurs.
32. Par ailleurs, l'article L. 121-12 du Code des assurances dans sa version applicable aux faits de l'espèce dispose ' L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits [E] actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.
L'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur.
Par dérogation aux dispositions précédentes, l'assureur n'a aucun recours contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, employés, ouvriers ou domestiques, [E] généralement toute personne vivant habituellement au foyer de l'assuré, sauf le cas de malveillance commise par une de ces personnes. »
33. Il résulte de ce texte que l'assureur dommages ouvrage est fondé à opposer un refus de garantie lorsque, du fait de l'assuré ou de son représentant, ses recours subrogatoires contre les constructeurs se trouvent anéantis par l'expiration du délai décennal.
34. Dès lors un assureur dommages ouvrage peut valablement opposer cette déchéance lorsque la déclaration de sinistre intervient postérieurement à l'expiration du délai de responsabilité décennale des constructeurs.
35. En l'espèce, la déclaration de sinistre ayant été effectuée après le 27 juillet 2019, la compagnie Axa France IARD se trouvait privée de tout recours utile contre les constructeurs [E] leurs assureurs.
36. Son refus de garantie était dès lors juridiquement fondé.
37. Il existe ainsi un lien de causalité direct entre la faute du syndic [E] la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires.
38. Au regard de la gravité des désordres, de leur caractère manifestement décennal, des précédentes prises en charge intervenues pour des désordres analogues, [E] de la forte probabilité d'indemnisation par l'assureur dommages ouvrage si la déclaration avait été effectuée dans le délai utile, le premier juge a justement évalué à 90 % la perte de chance du syndicat des copropriétaires d'obtenir la prise en charge des désordres litigieux.
39. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les désordres affectant les coursives
40. Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation relative aux désordres affectant les coursives au motif que ceux-ci n'étaient pas expressément mentionnés dans le rapport [A] [E] [D].
41. Toutefois, il résulte des pièces produites que ces désordres étaient connus du syndic antérieurement à l'expiration du délai décennal, dès lors que des mesures de fermeture partielle des coursives avaient été prises dès 2012 en raison de stagnations d'eau récurrentes.
42. Par ailleurs, si une expertise dommages ouvrage avait été diligentée dans le délai utile, ces désordres auraient pu être identifiés [E] intégrés au périmètre des investigations techniques.
43. La cour considère dès lors que le syndicat des copropriétaires a perdu une chance réelle, quoique plus limitée, d'obtenir la prise en charge de ces désordres.
44. Eu égard aux aléas affectant leur qualification exacte [E] leur prise en charge, il convient de fixer cette perte de chance à hauteur de 20 %.
45. Le coût des travaux de reprise étant évalué à la somme de 66 880 € TTC, l'indemnisation due à ce titre doit être fixée à 13 376 € TTC.
46. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages intérêts pour manquement à l'obligation de conseil renforcé
47. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'allocation d'une somme complémentaire de 10 000 € au titre d'un prétendu manquement du syndic à une obligation de conseil renforcé.
48. Toutefois, il ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui déjà réparé au titre de la perte de chance résultant de l'absence de déclaration du sinistre dans le délai utile.
49. Conformément au principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, cette demande sera rejetée.
50. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les désordres privatifs
51. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir relativement aux désordres affectant les parties privatives dès lors que ceux-ci trouvent leur origine dans des désordres affectant les parties communes.
52. Le rapport de M. [Z] établit précisément un lien direct entre les fissurations des façades [E] les infiltrations constatées dans plusieurs lots privatifs.
53. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a intégré ces travaux de reprise dans l'assiette globale des réparations indemnisables.
Sur la franchise opposée par la société MMA IARD
54. La société MMA IARD sollicite l'application d'une franchise contractuelle.
55. Toutefois, elle ne verse pas aux débats la police d'assurance permettant d'établir l'existence, l'étendue [E] l'opposabilité de cette franchise au tiers lésé.
56. Conformément à l'article 1353 du Code civil, il lui appartenait d'en rapporter la preuve.
57. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur les dépens [E] les frais irrépétibles
58. Les dispositions du jugement relatives aux dépens [E] à l'article 700 du Code de procédure civile seront confirmées.
59. Les appelantes, qui succombent principalement en cause d'appel, supporteront in solidum les dépens d'appel.
60. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais irrépétibles exposés en appel.
61. Les sociétés Immo de France [B] [E] MMA IARD Assurances Mutuelles seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » de sa demande au titre des désordres affectant les coursives ;
Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé,
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Adresse 11] » la somme de TREIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS (13 376 €) TTC correspondant à la perte de chance d'obtenir la prise en charge des désordres affectant les coursives ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum la SAS Immo de France [B] [E] la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Adresse 11] » la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, [E] par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande [E] ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux [E] aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants [E] officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président [E] le greffier.