CA Aix-en-Provence, ch. 1-4, 26 juin 2026, n° 21/14541
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2026
N° 2026/
Rôle N° RG 21/14541 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHHV
Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]
C/
S.A. MMA IARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Alexandre MAGAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05397.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires Ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sis [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CABINET MARI, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
S.A. MMA IARD
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Inès BONAFOS, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller
Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Patricia CARTHIEUX.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] a confié la réalisation d'une piscine dans l'ensemble immobilier, à la Société PA CONCEPT.
Un devis a été établi au mois de mars 2005 et accepté au mois de juin 2005.
Les travaux ont été réalisés dans le courant de l'année 2006.
Se plaignant de désordres affectant la piscine, par exploit en date du 30 mars 2015 et en l'absence de solution amiable, le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2], a fait assigner devant le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NICE, la Société PA CONCEPT, les MMA en qualité d'assureur de la Société PA CONCEPT afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2015, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin Monsieur [C].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 août 2018.
Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Cap [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice pris en la personne de son représentant légal a assigné la SARL PA CONCEPT et la compagnie d'assurances MMA IARD devant le Tribunal judiciaire de NICE.
Par jugement en date du 30 septembre 2021, le Tribunal judiciaire de NICE :
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice de l'ensemble de ses demandes
DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire
DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] et la Compagnie d'assurances MMA IARD de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens.
Par déclaration en date du 14 octobre 2021, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CABINET MARI, prise en la personne de son représentant légal a formé appel de cette décision à l'encontre de la Cie d'assurances MMA IARD, en ce qu'elle a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] de sa demande fondée sur l'article 700 du CPC ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens ;
- Rejeté l'ensemble des demandes fins et conclusions de la copropriété appelante.
***
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2], dans ses dernières écritures notifiées le 30 mars 2026, demande à la Cour de :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la concluante de l'ensemble de ses demandes.
Par conséquent,
Recevoir la concluante en son appel,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Vu la liquidation judiciaire de la SARL PA CONCEPT,
Vu l'action directe dont dispose la concluante à l'égard de l'assurance MMA IARD,
Vu l'article 1792 du Code Civil,
Et si une condamnation ne peut être sollicitée à l'encontre de la débitrice en liquidation judiciaire,
Dire et juger toutefois recevable et bien fondée l'action directe de la copropriété actuellement concluante, actuellement représentée par son syndic, la SARL CABINET CAIRO, à l'encontre de l'assureur MMA IARD qui a participé d'ailleurs aux opérations d'expertise et retenant la responsabilité décennale de son assurée l'entreprise PA CONCEPT,
Vu les désordres constatés,
Vu le fait que l'ouvrage est impropre à sa destination et doit être remis en état dans sa totalité,
Condamner en conséquence la compagnie d'assurances MMA IARD à payer à la copropriété concluante la somme de 106 302 euros TTC, coût des travaux de remise en état, outre indexation sur l'indice national du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise jusqu'à parfait paiement de ladite indemnité, outre intérêts de droit depuis l'assignation en justice,
Vu le préjudice subi par la copropriété concluante entendre ledit assureur à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de justes dommages et intérêts,
Condamner l'intimée aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] soutient que les conditions d'application des dispositions de l'article 1792 du Code civil sont réunies et que le système d'électrolyse au sel que la copropriété a fait installer après la construction de la piscine est venu en remplacement d'un système identique qui avait été initialement mis en place ; il soutient que les causes des désordres engagent la responsabilité de plein droit du constructeur de la piscine et que la copropriété n'a donc pas modifié le système initial de traitement de l'eau.
Le Syndicat des Copropriétaires fait également valoir que les désordres ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination et impliquent une reprise de la totalité de celui-ci. Il estime ainsi que la responsabilité du constructeur est engagée sur le fondement de la garantie décennale et du manquement au devoir de conseil et qu'il est fondé à exercer une action directe à l'encontre de l'assureur en vue d'obtenir le paiement de la somme de 106.302€ TTC montant des travaux de remise en état avec indexation sur l'indice national du coût de la construction.
La Cie d'assurance MMA, par conclusions notifiées le 15 mars 2022 demande à la Cour de :
Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces
CONFIRMER le jugement dont appel et donc :
Sur le décollement du revêtement mosaïque de la pâte de verres et l'absence de toute responsabilité de la société PA CONCEPT :
DIRE ET JUGER que les désordres ont pour origine un défaut d'entretien imputable à la copropriété et à aucun moment la responsabilité de la société PA CONCEPT n'est stigmatisée par l'expert judiciaire
DIRE ET JUGER que la garantie décennale des MMA n'est pas due
Donc
METTRE les MMA purement et simplement hors de cause
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les MMA au titre de ce désordre.
Sur les traces de rouille dans la piscine et la goulotte de débordement et l'absence de toute mobilisation des garanties des MMA :
DIRE ET JUGER que les traces de rouilles dans la piscine et la goulotte de débordement ne revêtent pas le degré de gravité nécessaire pour relever de la garantie décennale des constructeurs dans la mesure où elles ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et qu'elles ne le rendent pas impropre à sa destination.
DIRE ET JUGER que la garantie décennale des MMA n'est pas due
Donc
METTRE les MMA purement et simplement hors de cause
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les MMA au titre de ce désordre.
Et
DIRE ET JUGER que la part de responsabilité du Syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres ne peut être inférieure à 80%
DIRE ET JUGER que le Syndicat devra donc assumer seul à hauteur de 80% les travaux de reprise de la piscine ainsi que le préjudice de jouissance qu'il allègue
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer aux MMA la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance en date du 13 avril 2023, la Conseillère de la mise en état de la chambre 1-4 de la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a déclaré irrecevables les conclusions de la Cie d'assurances MMA pour défaut de remise au greffe dans le délai fixé par l'article 909 du Code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée à la date du 20 avril 2026 et appelée en dernier lieu à l'audience du 6 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
Aux termes de l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».
Il est constant que la garantie décennale a vocation à s'appliquer dans les litiges lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
un désordre intervenu dans le cadre d'une opération de construction immobilière et affectant, dans ses éléments constitutifs ou, sous certaines conditions dans ses éléments d'équipement, un ouvrage ;
un désordre apparu dans le délai d'épreuve de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage et qui, pour un maître d'ouvrage normalement diligent et toujours réputé profane, n'était pas apparent ni n'a fait l'objet de réserve à l'occasion de la réception, ou qui, bien qu'apparent lors de la réception, ne pouvait alors pas être appréhendé dans toute sa gravité, son ampleur et ses conséquences ;
un désordre qui revêt une certaine gravité en ce qu'il porte atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination.
Les parties se sont liées dans le cadre d'un contrat de construction de piscine selon devis de la société PA CONCEPT « [T] [X] » en date du 3 mars 2005. Le projet consistait en la réalisation d'un bassin béton de 15x6 mètres avec pose d'un carrelage mosaïque. Le prix de l'ensemble « prêt à plonger » était de 83.400€ HT. Le montant total des travaux incluant la piscine, les plages, le local technique, les accessoires et les travaux annexes était de 166.500€ TTC
S'agissant du système de filtration, le devis fait état de la mise en place d'un générateur de chlore par électrolyse.
Ce devis a été accepté le 15 juin 2005.
Les assurances MMA interviennent en tant qu'assureur garantie décennale de la société PA CONCEPT, cette dernière étant en liquidation judiciaire.
Le premier juge a rejeté les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires compte tenu de ce que, s'agissant du décollement des carreaux, une entreprise était intervenue en 2009 pour remplacer le système de désinfection de l'eau par électrolyse et que le creusement des joints et le décollement des carreaux était la conséquence d'un défaut d'entretien, en l'occurrence une mauvaise régulation du PH. Concernant les traces de touille dans la piscine et la goulotte de débordement, il a également considéré que l'absence de lien direct entre l'intervention de la SARL PA CONCEPT et ces désordres ne permettait pas de faire application des dispositions de l'article 1792 du Code civil.
En premier lieu, il doit être relevé que la qualification d'ouvrage et la réception ne sont pas contestés.
L'apparition de désordres a été signalée à la société PISCINE [X] par la résidence le CAP [Localité 2] le 14 juin 2012, désordres se manifestant sous la forme d'un décollement de la mosaïque sur les parois, l'apparition d'importantes tâches de rouille et le décollement des enduits au niveau du bac tampon. Ces désordres ont été mis en évidence par procès-verbaux de constat en date du 25 mai 2012 et du 26 janvier 2015.
Le Syndicat des copropriétaires soutient qu'au vu des désordres survenus, les conditions d'application de l'article 1792 du Code de procédure civile sont réunies, l'ouvrage étant devenu impropre à sa destination et une réfection complète de celui-ci étant nécessaire. Il considère donc que la responsabilité de plein droit de l'entreprise est acquise au vu de la mauvaise réalisation du bassin (apparition de rouille au niveau des fers à béton, mauvaise colle utilisée pour le carrelage) et compte tenu du choix inadapté et non réglementaire d'un procédé destiné à réguler le PH de l'eau. Il souligne le fait que la copropriété n'a procédé à aucune modification du système de désinfection de l'eau et qu'elle n'a réalisé aucuns travaux de structure.
Le rapport d'expertise de Monsieur [C] objective les désordres dénoncés par le Syndicat des copropriétaires. Il relève en effet la présence des tâches de rouille et du décollement du revêtement en pâte de verre. Il indique également que l'appareil d'électrolyse au sel en place n'est pas celui qui a été installé par la société PA CONCEPT. Il précise cependant que sur le devis initial, « il a été accepté une régulation automatique et un matériel de désinfection par électrolyse. Ce système de désinfection, avec le sel dans l'eau de la piscine, n'est pas autorisé pour les piscines collectives suivant le décret du 7 avril 1981 et ses modifications » (p.11).
Il constate également, à la lecture du carnet d'entretien de la piscine pour les années 2014 et 2015, que le PH de l'eau est descendu « de nombreuses fois en dessous, de 7.2, voie jusqu'à 6.4 en 2014, et 6.1 en 2015 ». Il indique ainsi : « cette baisse importante et régulière du PH est la principale cause de creusement des joints de carrelage de pâte de verre, et par la suite de leurs décollements et de la présence des algues » et rappelle que « les joints des carreaux de pâte de verre, en fonction de leur creusement, doivent être refaits régulièrement » (p.12).
Il précise que « cette baisse importante et régulière du PH est la principale cause du creusement des joints de carrelage de pâte de verre, et par la suite de leur décollement » (p.13).
Il ressort aussi du rapport d'expertise que le creusement des joints et le décollement des carreaux n'apparaît pas « anormal » sur une piscine d'une dizaine d'années ; il est également à souligner que le système d'électrolyse au sel n'est pas celui qui a été installé par la société PA CONCEPT ; un remplacement d'appareil est intervenu en 2009, bien qu'initialement, un électrolyseur sel avait en effet été posé par le constructeur. Lors de ce remplacement de l'électrolyseur en 2009, l'appareil de régulation de PH a également été changé.
Ces éléments doivent être pris en compte notamment au vu des difficultés relatives à la régulation du PH qui sont notées par l'expert (niveau trop bas en 2014 et 2015 et trop élevé ' 7.9 ' au jour de l'expertise).
Au sujet des traces de rouille dans la piscine et la goulotte de débordement, outre les éléments évoqués concernant le système de traitement au sel, l'expert retient également qu'il n'a pas été installé de « pool terre » destiné à réduire les courants résiduels présents dans l'eau de la piscine et sa structure. Il est en effet indiqué que la conductivité est augmentée par la présence de sel dans l'eau. Or, ce sont « les courants résiduels qui provoquent la corrosion des parties métalliques présentes dans la piscine ».
La Cour relève donc, au vu de ces éléments, que les opérations d'expertise n'ont pas permis d'imputer à la société PA CONCEPT les désordres litigieux et donc, de justifier l'application de la garantie décennale des constructeurs. En effet, les désordres, tant s'agissant du décollement des carreaux de pâte de verre, que du phénomène de corrosion, sont imputés à une mauvaise régulation du PH de l'eau, alors que l'électrolyseur et le dispositif de régulation automatique ont été changés en 2009. L'expert relève en outre qu'il n'a pas obtenu de réponse à sa demande relative à la pose de cette régulation automatique et à la fréquence d'étalonnement de la sonde de PH ; il n'est cependant pas contestable que ces points relèvent de l'entretien de la piscine.
Au vu de la nature de ces désordres, il est conclu que (p.15) :
concernant le ferraillage, « l'oxydation des fers de la piscine ne compromette pas la solidité de l'ouvrage, et ne la rende pas impropre à sa destination, bien que l'aspect de la piscine soit inesthétique ».
concernant le décollement de carreaux et le creusement des joints, « le décollement des carreaux rend la piscine impropre à sa destination (risque important de coupures aux pieds des baigneurs) et aspect de la piscine inesthétique ».
Enfin, quant aux éléments susceptibles de permettre la détermination des responsabilités encourues, l'expert indique que les traces de rouille sont également imputables à un mauvais enrobage des aciers (enrobage entre 22 et 27mm alors qu'ils doivent en principe être enrobés au minimum à 35mm). Il confirme que le décollement des carreaux est imputable à un défaut d'entretien de la régulation du PH et à l'absence de réfection des joints de carrelage.
S'agissant de l'inadaptation de la colle utilisée lors de la construction de la piscine, cet élément n'est pas démontré par les pièces du dossier. Si ce point est évoqué dans le dire à expert du Conseil du Syndicat des copropriétaires (dire du 3 mars 2017). Il en résulte que ce moyen soulevé par le Syndicat des copropriétaires est inopérant car non justifié.
Concernant l'existence d'un système de traitement de l'eau par électrolyse, comme indiqué ci-avant, l'expert expose que celui-ci était inadapté s'agissant d'une piscine collective. Il est constant qu'un tel équipement a été mis en place dès la construction de la piscine et qu'il a fait l'objet d'un remplacement pour un équipement de même nature en 2009. En tout état de cause, cette inadaptation n'apparaît pas comme étant à l'origine des désordres puisque ceux-ci sont imputés à un défaut de régulation du PH alors qu'une telle action relève de l'entretien de la piscine. Cet entretien implique en effet un contrôle du niveau de PH de l'eau et un étalonnement régulier de la sonde PH, tâches auxquelles le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu'il ait été procédé.
Il en résulte que les désordres relatifs au décollement des carreaux qui emportent en effet une atteinte à la destination de la piscine sont strictement imputables à ce défaut d'entretien. La non-conformité du système d'électrolyse n'est pas la cause de ces désordres. Il en résulte que la garantie de la MMA n'est pas mobilisable sur ce point puisque ce désordre n'est pas imputable à son assurée la société PA CONCEPT. En effet, la responsabilité du constructeur prévue par l'article 1792 du Code civil est écartée s'il est prouvé que les dommages proviennent d'une cause étrangère
Concernant la corrosion des ferraillages de la piscine, il s'évince du rapport de l'expert que les causes relèvent de l'absence de « pool terre » et de la présence consécutive d'un courant résiduel, mais également d'un enrobage insuffisant des éléments de ferraillage. Cependant, ces conséquences sont qualifiées par l'expert de désordres esthétiques qui ne portent pas atteinte à la destination de l'ouvrage ou à sa solidité. Les éléments techniques versés à la procédure ne caractérisent aucune incidence quant au bon fonctionnement de l'ouvrage, l'étanchéité du bassin n'étant pas atteinte, ou l'existence d'un éventuel risque pour les personnes. C'est donc vainement que le Syndicat des copropriétaires soutient que ce désordre est susceptible de justifier d'une mise en 'uvre de la garantie décennale.
S'agissant du caractère évolutif de ces désordres, l'expert indique que si à ce stade l'oxydation du ferraillage ne compromet pas la solidité de l'ouvrage, « il n'en sera pas de même, dans le futur si rien n'est fait, que l'électrolyseur n'est pas retiré, et la régulation PH correctement entretenue ». Il n'est en tout état de cause pas démontré que ces désordres ont atteint le degré de gravité d'un dommage de nature décennale, avant l'expiration de ce délai de 10 ans.
Selon l'attestation d'assurance de la société MMA versée à la procédure (pièce appelant n°5), cette société n'est l'assureur de la SARL PA CONCEPT qu'au titre de la responsabilité civile décennale. Sa garantie ne peut donc pas être recherchée pour les désordres qui n'entrent pas dans le périmètre de cette garantie et n'est donc pas applicable aux désordres relevant de la responsabilité contractuelle de la SARL PA CONCEPT.
Il convient donc de confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de NICE en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses prétentions.
Sur les demandes annexes :
En l'état de la solution retenue, il convient également de confirmer la décision du Tribunal judiciaire de NICE en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Y ajoutant, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sera condamné à payer la somme de 2.000€ à la Compagnie d'assurances MMA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sera également condamné aux entiers dépens de l'instance.
MOTIFS DE LA DECISION :
La Cour,
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 30 septembre 2021 ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET CAIRO à payer la somme de 2.000€ à la Compagnie d'assurances MMA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET CAIRO aux entiers dépens de l'instance.
Signé par Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère faisant fonction de présidente suppléante et par Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière Pour la présidente empêchée
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2026
N° 2026/
Rôle N° RG 21/14541 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHHV
Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]
C/
S.A. MMA IARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Alexandre MAGAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05397.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires Ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sis [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CABINET MARI, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
S.A. MMA IARD
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Inès BONAFOS, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller
Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Patricia CARTHIEUX.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] a confié la réalisation d'une piscine dans l'ensemble immobilier, à la Société PA CONCEPT.
Un devis a été établi au mois de mars 2005 et accepté au mois de juin 2005.
Les travaux ont été réalisés dans le courant de l'année 2006.
Se plaignant de désordres affectant la piscine, par exploit en date du 30 mars 2015 et en l'absence de solution amiable, le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2], a fait assigner devant le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NICE, la Société PA CONCEPT, les MMA en qualité d'assureur de la Société PA CONCEPT afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2015, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin Monsieur [C].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 août 2018.
Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Cap [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice pris en la personne de son représentant légal a assigné la SARL PA CONCEPT et la compagnie d'assurances MMA IARD devant le Tribunal judiciaire de NICE.
Par jugement en date du 30 septembre 2021, le Tribunal judiciaire de NICE :
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice de l'ensemble de ses demandes
DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire
DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] et la Compagnie d'assurances MMA IARD de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens.
Par déclaration en date du 14 octobre 2021, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CABINET MARI, prise en la personne de son représentant légal a formé appel de cette décision à l'encontre de la Cie d'assurances MMA IARD, en ce qu'elle a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] de sa demande fondée sur l'article 700 du CPC ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens ;
- Rejeté l'ensemble des demandes fins et conclusions de la copropriété appelante.
***
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2], dans ses dernières écritures notifiées le 30 mars 2026, demande à la Cour de :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la concluante de l'ensemble de ses demandes.
Par conséquent,
Recevoir la concluante en son appel,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Vu la liquidation judiciaire de la SARL PA CONCEPT,
Vu l'action directe dont dispose la concluante à l'égard de l'assurance MMA IARD,
Vu l'article 1792 du Code Civil,
Et si une condamnation ne peut être sollicitée à l'encontre de la débitrice en liquidation judiciaire,
Dire et juger toutefois recevable et bien fondée l'action directe de la copropriété actuellement concluante, actuellement représentée par son syndic, la SARL CABINET CAIRO, à l'encontre de l'assureur MMA IARD qui a participé d'ailleurs aux opérations d'expertise et retenant la responsabilité décennale de son assurée l'entreprise PA CONCEPT,
Vu les désordres constatés,
Vu le fait que l'ouvrage est impropre à sa destination et doit être remis en état dans sa totalité,
Condamner en conséquence la compagnie d'assurances MMA IARD à payer à la copropriété concluante la somme de 106 302 euros TTC, coût des travaux de remise en état, outre indexation sur l'indice national du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise jusqu'à parfait paiement de ladite indemnité, outre intérêts de droit depuis l'assignation en justice,
Vu le préjudice subi par la copropriété concluante entendre ledit assureur à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de justes dommages et intérêts,
Condamner l'intimée aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] soutient que les conditions d'application des dispositions de l'article 1792 du Code civil sont réunies et que le système d'électrolyse au sel que la copropriété a fait installer après la construction de la piscine est venu en remplacement d'un système identique qui avait été initialement mis en place ; il soutient que les causes des désordres engagent la responsabilité de plein droit du constructeur de la piscine et que la copropriété n'a donc pas modifié le système initial de traitement de l'eau.
Le Syndicat des Copropriétaires fait également valoir que les désordres ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination et impliquent une reprise de la totalité de celui-ci. Il estime ainsi que la responsabilité du constructeur est engagée sur le fondement de la garantie décennale et du manquement au devoir de conseil et qu'il est fondé à exercer une action directe à l'encontre de l'assureur en vue d'obtenir le paiement de la somme de 106.302€ TTC montant des travaux de remise en état avec indexation sur l'indice national du coût de la construction.
La Cie d'assurance MMA, par conclusions notifiées le 15 mars 2022 demande à la Cour de :
Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces
CONFIRMER le jugement dont appel et donc :
Sur le décollement du revêtement mosaïque de la pâte de verres et l'absence de toute responsabilité de la société PA CONCEPT :
DIRE ET JUGER que les désordres ont pour origine un défaut d'entretien imputable à la copropriété et à aucun moment la responsabilité de la société PA CONCEPT n'est stigmatisée par l'expert judiciaire
DIRE ET JUGER que la garantie décennale des MMA n'est pas due
Donc
METTRE les MMA purement et simplement hors de cause
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les MMA au titre de ce désordre.
Sur les traces de rouille dans la piscine et la goulotte de débordement et l'absence de toute mobilisation des garanties des MMA :
DIRE ET JUGER que les traces de rouilles dans la piscine et la goulotte de débordement ne revêtent pas le degré de gravité nécessaire pour relever de la garantie décennale des constructeurs dans la mesure où elles ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et qu'elles ne le rendent pas impropre à sa destination.
DIRE ET JUGER que la garantie décennale des MMA n'est pas due
Donc
METTRE les MMA purement et simplement hors de cause
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les MMA au titre de ce désordre.
Et
DIRE ET JUGER que la part de responsabilité du Syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres ne peut être inférieure à 80%
DIRE ET JUGER que le Syndicat devra donc assumer seul à hauteur de 80% les travaux de reprise de la piscine ainsi que le préjudice de jouissance qu'il allègue
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer aux MMA la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance en date du 13 avril 2023, la Conseillère de la mise en état de la chambre 1-4 de la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a déclaré irrecevables les conclusions de la Cie d'assurances MMA pour défaut de remise au greffe dans le délai fixé par l'article 909 du Code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée à la date du 20 avril 2026 et appelée en dernier lieu à l'audience du 6 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
Aux termes de l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».
Il est constant que la garantie décennale a vocation à s'appliquer dans les litiges lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
un désordre intervenu dans le cadre d'une opération de construction immobilière et affectant, dans ses éléments constitutifs ou, sous certaines conditions dans ses éléments d'équipement, un ouvrage ;
un désordre apparu dans le délai d'épreuve de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage et qui, pour un maître d'ouvrage normalement diligent et toujours réputé profane, n'était pas apparent ni n'a fait l'objet de réserve à l'occasion de la réception, ou qui, bien qu'apparent lors de la réception, ne pouvait alors pas être appréhendé dans toute sa gravité, son ampleur et ses conséquences ;
un désordre qui revêt une certaine gravité en ce qu'il porte atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination.
Les parties se sont liées dans le cadre d'un contrat de construction de piscine selon devis de la société PA CONCEPT « [T] [X] » en date du 3 mars 2005. Le projet consistait en la réalisation d'un bassin béton de 15x6 mètres avec pose d'un carrelage mosaïque. Le prix de l'ensemble « prêt à plonger » était de 83.400€ HT. Le montant total des travaux incluant la piscine, les plages, le local technique, les accessoires et les travaux annexes était de 166.500€ TTC
S'agissant du système de filtration, le devis fait état de la mise en place d'un générateur de chlore par électrolyse.
Ce devis a été accepté le 15 juin 2005.
Les assurances MMA interviennent en tant qu'assureur garantie décennale de la société PA CONCEPT, cette dernière étant en liquidation judiciaire.
Le premier juge a rejeté les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires compte tenu de ce que, s'agissant du décollement des carreaux, une entreprise était intervenue en 2009 pour remplacer le système de désinfection de l'eau par électrolyse et que le creusement des joints et le décollement des carreaux était la conséquence d'un défaut d'entretien, en l'occurrence une mauvaise régulation du PH. Concernant les traces de touille dans la piscine et la goulotte de débordement, il a également considéré que l'absence de lien direct entre l'intervention de la SARL PA CONCEPT et ces désordres ne permettait pas de faire application des dispositions de l'article 1792 du Code civil.
En premier lieu, il doit être relevé que la qualification d'ouvrage et la réception ne sont pas contestés.
L'apparition de désordres a été signalée à la société PISCINE [X] par la résidence le CAP [Localité 2] le 14 juin 2012, désordres se manifestant sous la forme d'un décollement de la mosaïque sur les parois, l'apparition d'importantes tâches de rouille et le décollement des enduits au niveau du bac tampon. Ces désordres ont été mis en évidence par procès-verbaux de constat en date du 25 mai 2012 et du 26 janvier 2015.
Le Syndicat des copropriétaires soutient qu'au vu des désordres survenus, les conditions d'application de l'article 1792 du Code de procédure civile sont réunies, l'ouvrage étant devenu impropre à sa destination et une réfection complète de celui-ci étant nécessaire. Il considère donc que la responsabilité de plein droit de l'entreprise est acquise au vu de la mauvaise réalisation du bassin (apparition de rouille au niveau des fers à béton, mauvaise colle utilisée pour le carrelage) et compte tenu du choix inadapté et non réglementaire d'un procédé destiné à réguler le PH de l'eau. Il souligne le fait que la copropriété n'a procédé à aucune modification du système de désinfection de l'eau et qu'elle n'a réalisé aucuns travaux de structure.
Le rapport d'expertise de Monsieur [C] objective les désordres dénoncés par le Syndicat des copropriétaires. Il relève en effet la présence des tâches de rouille et du décollement du revêtement en pâte de verre. Il indique également que l'appareil d'électrolyse au sel en place n'est pas celui qui a été installé par la société PA CONCEPT. Il précise cependant que sur le devis initial, « il a été accepté une régulation automatique et un matériel de désinfection par électrolyse. Ce système de désinfection, avec le sel dans l'eau de la piscine, n'est pas autorisé pour les piscines collectives suivant le décret du 7 avril 1981 et ses modifications » (p.11).
Il constate également, à la lecture du carnet d'entretien de la piscine pour les années 2014 et 2015, que le PH de l'eau est descendu « de nombreuses fois en dessous, de 7.2, voie jusqu'à 6.4 en 2014, et 6.1 en 2015 ». Il indique ainsi : « cette baisse importante et régulière du PH est la principale cause de creusement des joints de carrelage de pâte de verre, et par la suite de leurs décollements et de la présence des algues » et rappelle que « les joints des carreaux de pâte de verre, en fonction de leur creusement, doivent être refaits régulièrement » (p.12).
Il précise que « cette baisse importante et régulière du PH est la principale cause du creusement des joints de carrelage de pâte de verre, et par la suite de leur décollement » (p.13).
Il ressort aussi du rapport d'expertise que le creusement des joints et le décollement des carreaux n'apparaît pas « anormal » sur une piscine d'une dizaine d'années ; il est également à souligner que le système d'électrolyse au sel n'est pas celui qui a été installé par la société PA CONCEPT ; un remplacement d'appareil est intervenu en 2009, bien qu'initialement, un électrolyseur sel avait en effet été posé par le constructeur. Lors de ce remplacement de l'électrolyseur en 2009, l'appareil de régulation de PH a également été changé.
Ces éléments doivent être pris en compte notamment au vu des difficultés relatives à la régulation du PH qui sont notées par l'expert (niveau trop bas en 2014 et 2015 et trop élevé ' 7.9 ' au jour de l'expertise).
Au sujet des traces de rouille dans la piscine et la goulotte de débordement, outre les éléments évoqués concernant le système de traitement au sel, l'expert retient également qu'il n'a pas été installé de « pool terre » destiné à réduire les courants résiduels présents dans l'eau de la piscine et sa structure. Il est en effet indiqué que la conductivité est augmentée par la présence de sel dans l'eau. Or, ce sont « les courants résiduels qui provoquent la corrosion des parties métalliques présentes dans la piscine ».
La Cour relève donc, au vu de ces éléments, que les opérations d'expertise n'ont pas permis d'imputer à la société PA CONCEPT les désordres litigieux et donc, de justifier l'application de la garantie décennale des constructeurs. En effet, les désordres, tant s'agissant du décollement des carreaux de pâte de verre, que du phénomène de corrosion, sont imputés à une mauvaise régulation du PH de l'eau, alors que l'électrolyseur et le dispositif de régulation automatique ont été changés en 2009. L'expert relève en outre qu'il n'a pas obtenu de réponse à sa demande relative à la pose de cette régulation automatique et à la fréquence d'étalonnement de la sonde de PH ; il n'est cependant pas contestable que ces points relèvent de l'entretien de la piscine.
Au vu de la nature de ces désordres, il est conclu que (p.15) :
concernant le ferraillage, « l'oxydation des fers de la piscine ne compromette pas la solidité de l'ouvrage, et ne la rende pas impropre à sa destination, bien que l'aspect de la piscine soit inesthétique ».
concernant le décollement de carreaux et le creusement des joints, « le décollement des carreaux rend la piscine impropre à sa destination (risque important de coupures aux pieds des baigneurs) et aspect de la piscine inesthétique ».
Enfin, quant aux éléments susceptibles de permettre la détermination des responsabilités encourues, l'expert indique que les traces de rouille sont également imputables à un mauvais enrobage des aciers (enrobage entre 22 et 27mm alors qu'ils doivent en principe être enrobés au minimum à 35mm). Il confirme que le décollement des carreaux est imputable à un défaut d'entretien de la régulation du PH et à l'absence de réfection des joints de carrelage.
S'agissant de l'inadaptation de la colle utilisée lors de la construction de la piscine, cet élément n'est pas démontré par les pièces du dossier. Si ce point est évoqué dans le dire à expert du Conseil du Syndicat des copropriétaires (dire du 3 mars 2017). Il en résulte que ce moyen soulevé par le Syndicat des copropriétaires est inopérant car non justifié.
Concernant l'existence d'un système de traitement de l'eau par électrolyse, comme indiqué ci-avant, l'expert expose que celui-ci était inadapté s'agissant d'une piscine collective. Il est constant qu'un tel équipement a été mis en place dès la construction de la piscine et qu'il a fait l'objet d'un remplacement pour un équipement de même nature en 2009. En tout état de cause, cette inadaptation n'apparaît pas comme étant à l'origine des désordres puisque ceux-ci sont imputés à un défaut de régulation du PH alors qu'une telle action relève de l'entretien de la piscine. Cet entretien implique en effet un contrôle du niveau de PH de l'eau et un étalonnement régulier de la sonde PH, tâches auxquelles le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu'il ait été procédé.
Il en résulte que les désordres relatifs au décollement des carreaux qui emportent en effet une atteinte à la destination de la piscine sont strictement imputables à ce défaut d'entretien. La non-conformité du système d'électrolyse n'est pas la cause de ces désordres. Il en résulte que la garantie de la MMA n'est pas mobilisable sur ce point puisque ce désordre n'est pas imputable à son assurée la société PA CONCEPT. En effet, la responsabilité du constructeur prévue par l'article 1792 du Code civil est écartée s'il est prouvé que les dommages proviennent d'une cause étrangère
Concernant la corrosion des ferraillages de la piscine, il s'évince du rapport de l'expert que les causes relèvent de l'absence de « pool terre » et de la présence consécutive d'un courant résiduel, mais également d'un enrobage insuffisant des éléments de ferraillage. Cependant, ces conséquences sont qualifiées par l'expert de désordres esthétiques qui ne portent pas atteinte à la destination de l'ouvrage ou à sa solidité. Les éléments techniques versés à la procédure ne caractérisent aucune incidence quant au bon fonctionnement de l'ouvrage, l'étanchéité du bassin n'étant pas atteinte, ou l'existence d'un éventuel risque pour les personnes. C'est donc vainement que le Syndicat des copropriétaires soutient que ce désordre est susceptible de justifier d'une mise en 'uvre de la garantie décennale.
S'agissant du caractère évolutif de ces désordres, l'expert indique que si à ce stade l'oxydation du ferraillage ne compromet pas la solidité de l'ouvrage, « il n'en sera pas de même, dans le futur si rien n'est fait, que l'électrolyseur n'est pas retiré, et la régulation PH correctement entretenue ». Il n'est en tout état de cause pas démontré que ces désordres ont atteint le degré de gravité d'un dommage de nature décennale, avant l'expiration de ce délai de 10 ans.
Selon l'attestation d'assurance de la société MMA versée à la procédure (pièce appelant n°5), cette société n'est l'assureur de la SARL PA CONCEPT qu'au titre de la responsabilité civile décennale. Sa garantie ne peut donc pas être recherchée pour les désordres qui n'entrent pas dans le périmètre de cette garantie et n'est donc pas applicable aux désordres relevant de la responsabilité contractuelle de la SARL PA CONCEPT.
Il convient donc de confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de NICE en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses prétentions.
Sur les demandes annexes :
En l'état de la solution retenue, il convient également de confirmer la décision du Tribunal judiciaire de NICE en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Y ajoutant, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sera condamné à payer la somme de 2.000€ à la Compagnie d'assurances MMA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAP [Localité 2] sera également condamné aux entiers dépens de l'instance.
MOTIFS DE LA DECISION :
La Cour,
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 30 septembre 2021 ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET CAIRO à payer la somme de 2.000€ à la Compagnie d'assurances MMA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] CAP [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET CAIRO aux entiers dépens de l'instance.
Signé par Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère faisant fonction de présidente suppléante et par Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière Pour la présidente empêchée