CA Chambéry, 1re ch., 16 juin 2026, n° 25/01074
CHAMBÉRY
Autre
Autre
GS/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 16 Juin 2026
N° RG 25/01074 - N° Portalis DBVY-V-B7J-HX4Q
Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 1] en date du 27 Juillet 2023
Appelante
S.A. IDEIS - IMMOBILIERE DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET D'INNOVATION SOCIALE, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de [Etablissement 1]
Intimés
M. [S] [U]
né le 05 Octobre 1971 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 3]
Mme [O] [U] épouse [U]
née le 28 Décembre 1983 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
Représentés par la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d'ANNECY
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Date de l'ordonnance de clôture : 30 Mars 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 mai 2026
Date de mise à disposition : 16 juin 2026
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Par acte notarié en date du 11 janvier 2018, M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], ont acquis auprès de la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale (ci-après dénommée Ideis), sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (74).
La livraison du bien est intervenue le 09 octobre 2018, les époux [U] ayant relevé douze réserves.
Par courrier en date du 16 décembre 2019, le conseil des époux [U] a indiqué à la société Ideis que certaines réserves émises lors de la livraison n'avaient pas été levées, puis l'a mise en demeure de régler la somme totale de 35.104 euros en réparation de préjudices résultant notamment du problème de configuration du terrain (forte pente) et de surface du jardin (51 m² au lieu de 100 m² prévu au contrat).
Suivant exploit en date du 21 décembre 2020, les époux [U] ont fait assigner la société Ideis devant le tribunal judiciaire d'Annecy afin notamment d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 28.584 euros pour manquement à sa garantie contractuelle relative à la contenance du jardin, outre 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Par conclusions aux fins d'incident notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la société Ideis a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'article 1642-1 du code civil.
Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- Déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Ideis,
- Débouté la SA Ideis de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
- Débouté M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
- Ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder Mme [P] [M] avec pour mission de :
- Se rendre au [Adresse 4]
- Y convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs Conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment plan d'arpentage, plan cadastral, plan de bornage,
- Entendre les parties et leurs Conseils ainsi que tout sachant si nécessaire ;
- Procéder aux mesures du jardin (les deux jardins situés de part et d'autre de la maison) pour en déterminer la surface totale ;
- Procéder aux mesures de la terrasse ;
- Procéder aux mesures de la pente présente dans le jardin (déclivité et surface) ;
- Remettre un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de quinze jours pour former des dires et observations ;
- Recueillir les dires et observations des parties et y répondre
- Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport, et qu'il dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 6 mois suivant la notification de l'avis de consignation, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
- Fixé à l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 1.000 euros qui sera consignée par M. et Mme [U] avant le 27 septembre 2023,
- Précisé les modalités de consignations et de recouvrement des honoraires de l'expert,
- Dit que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
- Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
- Dit que l'expert déposera son rapport dans l'hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
- Rappelé que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application de l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Désigné le juge chargé du contrôle de l'expertise à compter de la présente décision et jusqu'à la taxe des honoraires de l'expert,
- Dit qu'il sera sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport définitif d'expertise,
- Rappelé que l'instance sera poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge,
- Réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.
Au visa principal des motifs suivants :
les parties ont expressément séparé les sous-paragraphes 'Absence de garantie de contenance du terrain ' et ' Garantie des vices de construction apparents ou des défauts de conformité apparentes ', de sorte que les contractants n'ont pas entendu conférer à l'absence de garantie de contenance du terrain le régime spécifique édicté par l'article 1642-1 du code civil, relatif aux vices et défauts de conformité apparents ;
ce régime peut être écarté également au regard de la difficulté particulière, pour un non-professionnel, d'apprécier la différence de surface de son jardin dans un délai d'un mois;
l'action des époux [U] se trouve soumise à la prescription quinquennale du régime de responsabilité contractuelle de droit commun, qui a commencé à courir au jour de la livraison du bien immobilier, soit le 09 octobre 2018;
la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu'aucun élément ne permet d'imputer à la SA Ideis un manquement à son obligation de garantie de contenance du jardin.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 16 juillet 2025, la société Ideis - Immobilier de Développement Economique et d'Innovation Sociale, a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- Déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Ideis,
- Débouté la SA Ideis de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U].
L'affaire a été fixée à bref délai suivant une ordonnance du 09 septembre 2025.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières écritures du 23 mars 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ideis demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy le 27 juillet 2025 en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
Et statuant à nouveau,
- Juger que M. et Mme [U] ne pouvaient agir que sur le fondement de la garantie de contenance contractuellement prévue,
- Déclarer M. et Mme [U] irrecevables en leurs demandes, au titre du défaut de contenance, pour défaut de droit d'agir,
- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes,
Sur l'appel incident,
- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy le 27 juillet 2023 en ce qu'elle a débouté M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
Et statuant à nouveau,
- Débouter M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les époux [U] à payer à la société Ideis la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, la société Ideis fait notamment valoir que :
si la garantie de contenance du terrain a été contractuellement exclue, elle s'applique par exception à la surface des jardins et est spécifique et exclusive de tout autre régime de responsabilité, de sorte que les époux [U] ne pouvaient agir que sur le fondement des dispositions de l'article 1622 du Code civil ;
leur action n'ayant pas été introduite dans le délai d'un an à compter de la date de livraison du bien, intervenue le 09 octobre 2018, elle est forclose ;
l'action intentée par les époux [U] porte nécessairement sur la délivrance du jardin et non sur l'inexécution d'une garantie spécifique qui serait sanctionnée sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
la garantie de contenance étant exclusive de toute action sur d'autres fondements, les époux ne peuvent rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d'information et de conseil,
la demande provisionnelle des époux [U] fait l'objet de contestations sérieuses, puisque le montant sollicité n'est justifié par aucune pièce et qu'un débat existe quant à la prise en compte du talus dans le calcul de la superficie du jardin.
Dans leurs dernières écritures du 19 janvier 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. et Mme [U] demandent de leur côté à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Débouter la SA Ideis de son appel tendant à voir infirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
En conséquence,
- Confirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
Sur l'appel incident,
- Infirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle les a déboutésde leur demande aux fins de provision,
Statuant à nouveau,
- Condamner la Société dénommée Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale, à payer à M. et Mme [U] la somme provisionnelle de 32.130 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, pour manquement à leur manquement à sa garantie contractuelle donnée au sujet de la contenance du jardin ;
En tout état de cause,
- Débouter la société Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la société dénommée Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. et Mme [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise, avec recouvrement direct par la SARL Cabinet Seaumaire avocat-conseil représentée par Maître Grégory Seaumaire, avocat au barreau d'Annecy et ce, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [U] font notamment valoir que :
le délai spécial de l'article 1622 ne s'applique pas lorsque l'action en diminution du prix de l'acquéreur porte, non pas sur l'obligation légale de délivrance incombant au vendeur, mais sur l'exécution d'une garantie spécifique intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix, comme c'est le cas en l'espèce;
n'ayant jamais été informés au moment de la signature de l'acte de vente de la surface réelle de leur jardin, leur action destinée à sanctionner un dol ou un manquement à une obligation d'information n'est pas prescrite puisqu'elle relève du droit commun de la responsabilité contractuelle et exclut toute application des délais spéciaux de forclusion des articles 1616 et 1622 du code civil ;
la superficie du jardin s'élevant à 100m² dans l'acte de vente mais ayant finalement été mesurée par l'expert judiciaire à 28m² en excluant le talus, la marge de tolérance de 5% a été largement dépassée, de sorte que leur demande de provision n'est pas sérieusement contestable.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 mars 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 05 mai 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion
Il appartient à celui qui invoque une fin de non-recevoir sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile de rapporter la preuve de ce que ses conditions se trouvent réunies.
La cour observe que devant le juge de la mise en état, la société Ideis, vendeur en l'état futur d'achèvement, a soutenu que l'action indemnitaire formée à son encontre par ses acquéreurs en raison de la différence de contenance du jardin qu'elle leur a livré par rapport aux spécifications contractuelles, était soumise au régime des vices de construction et défauts de conformité apparents de l'article 1642-1 du code civil.
Cette argumentation a été écartée par le premier juge, et l'appelante ne se prévaut plus, en cause d'appel, d'une fin de non-recevoir qui serait tirée de ces dispositions, mais prétend désormais que l'action des requérants serait nécessairement soumise au régime de l'article 1622 du code civil, qui prévoit que 'l'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance'. Elle en déduit que les époux [U] seraient forclos à agir à son encontre.
Il est de jurisprudence constante que, comme le fait observer la société Ideis, l'article 1622 du code civil est effectivement applicable aux ventes d'immeubles à construire, sous réserve de faire courir le délai préfix institué par ce texte à la date de livraison du bien (Cour de cassation, Civ 3ème, 11 janvier 2012, n°10-12.924).
Cependant, le délai spécial institué par l'article 1622 du code civil ne peut trouver application lorsque l'acquéreur ne se fonde pas sur un manquement du vendeur à son obligation légale de délivrance, tirée des articles 1618 et suivants, mais poursuit l'exécution d'une garantie spécifique institué par les parties au contrat (voir sur ce point notamment : 3e Civ., 12 juillet 1995, pourvoi n° 92-19.749, Bulletin 1995 III N° 186: 'Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 juin 1992) que M. [C] ayant signé, le 23 mai 1986, un acte de réservation d'un appartement de 75 mètres carrés, M. [W], agent immobilier, s'est engagé, par acte sous seing privé du 4 août 1986, à lui vendre cet appartement et à y construire un étage pour porter sa superficie de 53 mètres carrés à 75 mètres carrés, le prix devant être réduit de 11 000 francs par mètre carré manquant après exécution des travaux ; que l'acte authentique de vente a été passé le 17 octobre 1986 ; que les époux [C], invoquant le défaut de délivrance de la superficie promise, ont réclamé à M. [W] le remboursement du prix correspondant aux mètres carrés manquants ;Attendu que M. [W] fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la cour d'appel n'a pas ainsi répondu aux conclusions de M. [W] soulignant que l'action des époux [C] était irrecevable comme prescrite en application des dispositions de l'article 1622 du Code civil et qu'elle a, par là même, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile (...) ;Mais attendu, d'une part, que s'agissant non de l'obligation de délivrance incombant au vendeur, mais de l'exécution d'une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes').
Or, force est de constater que tel est bien le cas en l'espèce, ainsi que l'a relevé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 27 juillet 2023. En effet, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, après avoir énuméré les garanties applicables de plein droit au profit des acquéreurs, dans un paragraphe intitulé 'Garanties', stipule, dans un paragraphe distinct, consacré aux 'charges et conditions', la clause suivante:
«En outre, les présentes ont lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit que l'ACQUEREUR s'obligera à exécuter et notamment sous celles suivantes :
A/ - Absence de Garantie de contenance du Terrain :
La contenance du terrain n'est pas garantie. Toute différence dans cette contenance, en plus ou en moins, excédât-elle le vingtième, fera le profit ou la perte de l'ACQUÉREUR. Toutefois, dans le cas où il existerait ou viendrait à exister des jardins ou jardinets affectés à la jouissance exclusive et privative des propriétaires de logements ou de locaux sis en rez-de-chaussée, lesquels s'entendent de la surface hors emprise au sol des constructions et des accès garages et piétons, leur surface, ainsi que la surface des terrasses et balcons est garantie avec une marge de tolérance de cinq pour cent (5%) ».
L'acte de vente ne se réfère ainsi nullement au régime légal prévu à l'article 1622 du code civil, mais institue bien ainsi une garantie spécifique, applicable aux seuls jardins privatifs. Si la garantie de contenance du terrain pris globalement a été exclue par le contrat, cette exclusion comprend néanmoins une exception en faveur des jardins ou jardinets privatifs.
D'ailleurs, l'acte de vente en l'état futur achèvement énumère de manière détaillée l'ensemble des garanties auxquelles est tenu le vendeur (vice apparent, parfait achèvement, décennale, bon fonctionnement, isolation phonique) et leurs délais respectifs de mise en 'uvre, sans jamais viser le régime de la garantie de contenance des articles 1616 à 1622.
Un tableau récapitulatif des délais pour la mise en 'uvre des différents régimes de garantie est même intégré à l'acte, à l'attention des acquéreurs. Or, à aucun moment le contrat de vente ne mentionne le régime de la garantie de contenance des articles 1616 et suivants, ni n'informe les acquéreurs de l'existence d'un délai préfix d'un an pour agir sur ce fondement, alors même que les autres délais spéciaux (1648, 1792-6, etc.) sont explicitement portés à leur connaissance.
Les parties ont ainsi clairement entendu écarter le régime supplétif des articles 1616 et suivants du code civil au profit d'une garantie contractuelle spécifique de superficie des jardins.
L'existence d'une garantie contractuelle autonome, distincte des garanties légales, résulte par conséquent des stipulations mêmes de l'acte, qui isolent la question de la contenance des jardins dans une clause dédiée et dérogatoire. La mise en oeuvre d'une telle garantie se trouve donc soumise au droit commun de la responsabilité contractuelle.
L'action en garantie de contenance du jardin se prescrit ainsi par cinq ans, en application de l'article 2224 du code civil, qui dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Le délai de prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Or, il est constant que le point de départ du délai quinquennal ne peut être situé avant la date de livraison du bien, le 9 octobre 2018, de sorte que l'action engagée par les époux [U], suivant exploit en date du 21 décembre 2020, n'est nullement prescrite.
L'ordonnance entreprise ne pourra donc qu'être confirmée de ce chef.
II - Sur la demande de provision
L'article 789 3° du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d'accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
La somme de 32.130 euros qui est réclamée à titre provisionnel par les acquéreurs se décompose de la manière suivante :
- 28.584 euros au titre de la perte de surface de jardin (72m² perdus x 397 euros/m²);
- 3.456 euros en remboursement des travaux d'édification d'un muret.
En l'espèce, l'acte de vente conclu entre les parties impose au vendeur la délivrance d'un jardin privatif d'environ 99, 70 m2 et institue une garantie portant sur cette surface, 'avec une marge de tolérance de cinq pour cent (5%)', qui s'entend de 'la surface hors emprise au sol des constructions et des accès garages et piétons'.
Le juge de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par les époux [U], au motif qu'ils ne produisaient aucun élément susceptible de corroborer leurs dires sur la surface réelle du jardin privatif qui leur a été livré.
Cependant, les intimés versent aux débats, en cause d'appel, le rapport établi par Mme [P] [M], expert judiciaire commis par l'ordonnance du 27 juillet 2023. Il se déduit de ce rapport, dont les constatations sont purement objectives, que le jardin livré mesurait, dans son état initial, une surface totale de 51 m2 avec le talus, et 28 m2 sans intégrer ce dernier.
La somme qui est réclamée par les intimés se fonde sur la privation d'une surface de 72 m2, en considérant que la zone d'emprise du talus ne constituerait pas une surface utile et ne devrait ainsi pas être prise en compte. Ce mode de calcul se heurte cependant de toute évidence à une contestation sérieuse, puisqu'aucune stipulation contractuelle n'exclut l'emprise du talus du jardin privatif.
Il est par contre manifeste que la tolérance de 5% prévue à l'acte se trouve largement dépassée puisque même en intégrant le talus, les acquéreurs subissent en tout état de cause une perte de surface de 49 m2. Le vendeur ne fait état en outre d'aucun élément susceptible de l'exonérer de son obligation d'exécuter la garantie de surface qu'il a contractée.
Les époux [U] produisent par ailleurs une estimation des prix moyens des terrains constatés à [Localité 6] ([Localité 1]), qui fait état d'une fourchette comprise entre 376 et 418 euros/m2. La fourchette basse sera retenue, dès lors que le bien vendu s'inscrit dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété. La société Ideis se prévaut d'une contestation sérieuse de ce chef mais ne verse aux débats aucun élément remettant en cause cette évaluation.
Une marge de 5% doit en outre être appliquée, conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que la perte de surface effectivement subie par les acquéreurs apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 94,71m2 (surface prévue de 99,70 m2 - 5%) - 51m2 mesurés = 43,71 m2.
La cour dispose d'éléments suffisants, au regard de ce qui vient d'être exposé, pour allouer aux époux [U] une provision de 376 x 43,71 = 16.434,96 euros. S'agissant d'une provision, cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La demande qui est formée par les requérants en remboursement de la somme déboursée pour édifier un muret de construction, à hauteur de 3 456 euros, ne pourra par contre être accueillie, dès lors que cette dépense n'apparaît pas liée, de manière évidente, à un manquement de la société Ideis à ses obligations contractuelles.
III - Sur les mesures accessoires
En tant que partie perdante, la société Ideis sera condamnée aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Cabinet Seaumaire Avocat-Conseil. Les dépens de première instance, incluant le coût de l'expertise judiciaire, seront quant à eux réservés, dès lors que l'instance se poursuit au fond.
L'appelante sera également condamnée à payer aux époux [U] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, pour les frais exposés en appel. La demande qui est formée de ce chef par la société Ideis sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, sur renvoi après cassation,
Infirme l'ordonnance rendue le 27 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a débouté M. et Mme [U] de leur demande de provision,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], pris indivisément, une provision de 16.434,96 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice lié à la perte de surface du jardin privatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Rejette le surplus de la demande provisionnelle formée par M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q],
Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Cabinet Seaumaire Avocat-Conseil,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], pris indivisément, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,
Rejette la demande formée à ce titre par la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 16 Juin 2026
N° RG 25/01074 - N° Portalis DBVY-V-B7J-HX4Q
Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 1] en date du 27 Juillet 2023
Appelante
S.A. IDEIS - IMMOBILIERE DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET D'INNOVATION SOCIALE, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de [Etablissement 1]
Intimés
M. [S] [U]
né le 05 Octobre 1971 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 3]
Mme [O] [U] épouse [U]
née le 28 Décembre 1983 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
Représentés par la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d'ANNECY
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Date de l'ordonnance de clôture : 30 Mars 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 mai 2026
Date de mise à disposition : 16 juin 2026
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Par acte notarié en date du 11 janvier 2018, M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], ont acquis auprès de la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale (ci-après dénommée Ideis), sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (74).
La livraison du bien est intervenue le 09 octobre 2018, les époux [U] ayant relevé douze réserves.
Par courrier en date du 16 décembre 2019, le conseil des époux [U] a indiqué à la société Ideis que certaines réserves émises lors de la livraison n'avaient pas été levées, puis l'a mise en demeure de régler la somme totale de 35.104 euros en réparation de préjudices résultant notamment du problème de configuration du terrain (forte pente) et de surface du jardin (51 m² au lieu de 100 m² prévu au contrat).
Suivant exploit en date du 21 décembre 2020, les époux [U] ont fait assigner la société Ideis devant le tribunal judiciaire d'Annecy afin notamment d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 28.584 euros pour manquement à sa garantie contractuelle relative à la contenance du jardin, outre 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Par conclusions aux fins d'incident notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la société Ideis a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'article 1642-1 du code civil.
Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- Déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Ideis,
- Débouté la SA Ideis de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
- Débouté M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
- Ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder Mme [P] [M] avec pour mission de :
- Se rendre au [Adresse 4]
- Y convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs Conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment plan d'arpentage, plan cadastral, plan de bornage,
- Entendre les parties et leurs Conseils ainsi que tout sachant si nécessaire ;
- Procéder aux mesures du jardin (les deux jardins situés de part et d'autre de la maison) pour en déterminer la surface totale ;
- Procéder aux mesures de la terrasse ;
- Procéder aux mesures de la pente présente dans le jardin (déclivité et surface) ;
- Remettre un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de quinze jours pour former des dires et observations ;
- Recueillir les dires et observations des parties et y répondre
- Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport, et qu'il dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 6 mois suivant la notification de l'avis de consignation, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
- Fixé à l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 1.000 euros qui sera consignée par M. et Mme [U] avant le 27 septembre 2023,
- Précisé les modalités de consignations et de recouvrement des honoraires de l'expert,
- Dit que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
- Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
- Dit que l'expert déposera son rapport dans l'hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
- Rappelé que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application de l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Désigné le juge chargé du contrôle de l'expertise à compter de la présente décision et jusqu'à la taxe des honoraires de l'expert,
- Dit qu'il sera sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport définitif d'expertise,
- Rappelé que l'instance sera poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge,
- Réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.
Au visa principal des motifs suivants :
les parties ont expressément séparé les sous-paragraphes 'Absence de garantie de contenance du terrain ' et ' Garantie des vices de construction apparents ou des défauts de conformité apparentes ', de sorte que les contractants n'ont pas entendu conférer à l'absence de garantie de contenance du terrain le régime spécifique édicté par l'article 1642-1 du code civil, relatif aux vices et défauts de conformité apparents ;
ce régime peut être écarté également au regard de la difficulté particulière, pour un non-professionnel, d'apprécier la différence de surface de son jardin dans un délai d'un mois;
l'action des époux [U] se trouve soumise à la prescription quinquennale du régime de responsabilité contractuelle de droit commun, qui a commencé à courir au jour de la livraison du bien immobilier, soit le 09 octobre 2018;
la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu'aucun élément ne permet d'imputer à la SA Ideis un manquement à son obligation de garantie de contenance du jardin.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 16 juillet 2025, la société Ideis - Immobilier de Développement Economique et d'Innovation Sociale, a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- Déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Ideis,
- Débouté la SA Ideis de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U].
L'affaire a été fixée à bref délai suivant une ordonnance du 09 septembre 2025.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières écritures du 23 mars 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ideis demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy le 27 juillet 2025 en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
Et statuant à nouveau,
- Juger que M. et Mme [U] ne pouvaient agir que sur le fondement de la garantie de contenance contractuellement prévue,
- Déclarer M. et Mme [U] irrecevables en leurs demandes, au titre du défaut de contenance, pour défaut de droit d'agir,
- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes,
Sur l'appel incident,
- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy le 27 juillet 2023 en ce qu'elle a débouté M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
Et statuant à nouveau,
- Débouter M. et Mme [U] de leur demande aux fins de provision,
- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les époux [U] à payer à la société Ideis la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, la société Ideis fait notamment valoir que :
si la garantie de contenance du terrain a été contractuellement exclue, elle s'applique par exception à la surface des jardins et est spécifique et exclusive de tout autre régime de responsabilité, de sorte que les époux [U] ne pouvaient agir que sur le fondement des dispositions de l'article 1622 du Code civil ;
leur action n'ayant pas été introduite dans le délai d'un an à compter de la date de livraison du bien, intervenue le 09 octobre 2018, elle est forclose ;
l'action intentée par les époux [U] porte nécessairement sur la délivrance du jardin et non sur l'inexécution d'une garantie spécifique qui serait sanctionnée sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
la garantie de contenance étant exclusive de toute action sur d'autres fondements, les époux ne peuvent rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d'information et de conseil,
la demande provisionnelle des époux [U] fait l'objet de contestations sérieuses, puisque le montant sollicité n'est justifié par aucune pièce et qu'un débat existe quant à la prise en compte du talus dans le calcul de la superficie du jardin.
Dans leurs dernières écritures du 19 janvier 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. et Mme [U] demandent de leur côté à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Débouter la SA Ideis de son appel tendant à voir infirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
En conséquence,
- Confirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a :
- déclaré recevable l'action en responsabilité contractuelle pour non-respect de la garantie de contenance du jardin engagée par M. et Mme [U] à l'encontre de la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale,
- débouté la SA Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de sa demande aux fins d'irrecevabilité de l'action dirigée contre elle par M. et Mme [U],
Sur l'appel incident,
- Infirmer l'ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle les a déboutésde leur demande aux fins de provision,
Statuant à nouveau,
- Condamner la Société dénommée Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale, à payer à M. et Mme [U] la somme provisionnelle de 32.130 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, pour manquement à leur manquement à sa garantie contractuelle donnée au sujet de la contenance du jardin ;
En tout état de cause,
- Débouter la société Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la société dénommée Ideis Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. et Mme [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise, avec recouvrement direct par la SARL Cabinet Seaumaire avocat-conseil représentée par Maître Grégory Seaumaire, avocat au barreau d'Annecy et ce, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [U] font notamment valoir que :
le délai spécial de l'article 1622 ne s'applique pas lorsque l'action en diminution du prix de l'acquéreur porte, non pas sur l'obligation légale de délivrance incombant au vendeur, mais sur l'exécution d'une garantie spécifique intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix, comme c'est le cas en l'espèce;
n'ayant jamais été informés au moment de la signature de l'acte de vente de la surface réelle de leur jardin, leur action destinée à sanctionner un dol ou un manquement à une obligation d'information n'est pas prescrite puisqu'elle relève du droit commun de la responsabilité contractuelle et exclut toute application des délais spéciaux de forclusion des articles 1616 et 1622 du code civil ;
la superficie du jardin s'élevant à 100m² dans l'acte de vente mais ayant finalement été mesurée par l'expert judiciaire à 28m² en excluant le talus, la marge de tolérance de 5% a été largement dépassée, de sorte que leur demande de provision n'est pas sérieusement contestable.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 mars 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 05 mai 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion
Il appartient à celui qui invoque une fin de non-recevoir sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile de rapporter la preuve de ce que ses conditions se trouvent réunies.
La cour observe que devant le juge de la mise en état, la société Ideis, vendeur en l'état futur d'achèvement, a soutenu que l'action indemnitaire formée à son encontre par ses acquéreurs en raison de la différence de contenance du jardin qu'elle leur a livré par rapport aux spécifications contractuelles, était soumise au régime des vices de construction et défauts de conformité apparents de l'article 1642-1 du code civil.
Cette argumentation a été écartée par le premier juge, et l'appelante ne se prévaut plus, en cause d'appel, d'une fin de non-recevoir qui serait tirée de ces dispositions, mais prétend désormais que l'action des requérants serait nécessairement soumise au régime de l'article 1622 du code civil, qui prévoit que 'l'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance'. Elle en déduit que les époux [U] seraient forclos à agir à son encontre.
Il est de jurisprudence constante que, comme le fait observer la société Ideis, l'article 1622 du code civil est effectivement applicable aux ventes d'immeubles à construire, sous réserve de faire courir le délai préfix institué par ce texte à la date de livraison du bien (Cour de cassation, Civ 3ème, 11 janvier 2012, n°10-12.924).
Cependant, le délai spécial institué par l'article 1622 du code civil ne peut trouver application lorsque l'acquéreur ne se fonde pas sur un manquement du vendeur à son obligation légale de délivrance, tirée des articles 1618 et suivants, mais poursuit l'exécution d'une garantie spécifique institué par les parties au contrat (voir sur ce point notamment : 3e Civ., 12 juillet 1995, pourvoi n° 92-19.749, Bulletin 1995 III N° 186: 'Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 juin 1992) que M. [C] ayant signé, le 23 mai 1986, un acte de réservation d'un appartement de 75 mètres carrés, M. [W], agent immobilier, s'est engagé, par acte sous seing privé du 4 août 1986, à lui vendre cet appartement et à y construire un étage pour porter sa superficie de 53 mètres carrés à 75 mètres carrés, le prix devant être réduit de 11 000 francs par mètre carré manquant après exécution des travaux ; que l'acte authentique de vente a été passé le 17 octobre 1986 ; que les époux [C], invoquant le défaut de délivrance de la superficie promise, ont réclamé à M. [W] le remboursement du prix correspondant aux mètres carrés manquants ;Attendu que M. [W] fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la cour d'appel n'a pas ainsi répondu aux conclusions de M. [W] soulignant que l'action des époux [C] était irrecevable comme prescrite en application des dispositions de l'article 1622 du Code civil et qu'elle a, par là même, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile (...) ;Mais attendu, d'une part, que s'agissant non de l'obligation de délivrance incombant au vendeur, mais de l'exécution d'une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes').
Or, force est de constater que tel est bien le cas en l'espèce, ainsi que l'a relevé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 27 juillet 2023. En effet, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, après avoir énuméré les garanties applicables de plein droit au profit des acquéreurs, dans un paragraphe intitulé 'Garanties', stipule, dans un paragraphe distinct, consacré aux 'charges et conditions', la clause suivante:
«En outre, les présentes ont lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit que l'ACQUEREUR s'obligera à exécuter et notamment sous celles suivantes :
A/ - Absence de Garantie de contenance du Terrain :
La contenance du terrain n'est pas garantie. Toute différence dans cette contenance, en plus ou en moins, excédât-elle le vingtième, fera le profit ou la perte de l'ACQUÉREUR. Toutefois, dans le cas où il existerait ou viendrait à exister des jardins ou jardinets affectés à la jouissance exclusive et privative des propriétaires de logements ou de locaux sis en rez-de-chaussée, lesquels s'entendent de la surface hors emprise au sol des constructions et des accès garages et piétons, leur surface, ainsi que la surface des terrasses et balcons est garantie avec une marge de tolérance de cinq pour cent (5%) ».
L'acte de vente ne se réfère ainsi nullement au régime légal prévu à l'article 1622 du code civil, mais institue bien ainsi une garantie spécifique, applicable aux seuls jardins privatifs. Si la garantie de contenance du terrain pris globalement a été exclue par le contrat, cette exclusion comprend néanmoins une exception en faveur des jardins ou jardinets privatifs.
D'ailleurs, l'acte de vente en l'état futur achèvement énumère de manière détaillée l'ensemble des garanties auxquelles est tenu le vendeur (vice apparent, parfait achèvement, décennale, bon fonctionnement, isolation phonique) et leurs délais respectifs de mise en 'uvre, sans jamais viser le régime de la garantie de contenance des articles 1616 à 1622.
Un tableau récapitulatif des délais pour la mise en 'uvre des différents régimes de garantie est même intégré à l'acte, à l'attention des acquéreurs. Or, à aucun moment le contrat de vente ne mentionne le régime de la garantie de contenance des articles 1616 et suivants, ni n'informe les acquéreurs de l'existence d'un délai préfix d'un an pour agir sur ce fondement, alors même que les autres délais spéciaux (1648, 1792-6, etc.) sont explicitement portés à leur connaissance.
Les parties ont ainsi clairement entendu écarter le régime supplétif des articles 1616 et suivants du code civil au profit d'une garantie contractuelle spécifique de superficie des jardins.
L'existence d'une garantie contractuelle autonome, distincte des garanties légales, résulte par conséquent des stipulations mêmes de l'acte, qui isolent la question de la contenance des jardins dans une clause dédiée et dérogatoire. La mise en oeuvre d'une telle garantie se trouve donc soumise au droit commun de la responsabilité contractuelle.
L'action en garantie de contenance du jardin se prescrit ainsi par cinq ans, en application de l'article 2224 du code civil, qui dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Le délai de prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Or, il est constant que le point de départ du délai quinquennal ne peut être situé avant la date de livraison du bien, le 9 octobre 2018, de sorte que l'action engagée par les époux [U], suivant exploit en date du 21 décembre 2020, n'est nullement prescrite.
L'ordonnance entreprise ne pourra donc qu'être confirmée de ce chef.
II - Sur la demande de provision
L'article 789 3° du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d'accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
La somme de 32.130 euros qui est réclamée à titre provisionnel par les acquéreurs se décompose de la manière suivante :
- 28.584 euros au titre de la perte de surface de jardin (72m² perdus x 397 euros/m²);
- 3.456 euros en remboursement des travaux d'édification d'un muret.
En l'espèce, l'acte de vente conclu entre les parties impose au vendeur la délivrance d'un jardin privatif d'environ 99, 70 m2 et institue une garantie portant sur cette surface, 'avec une marge de tolérance de cinq pour cent (5%)', qui s'entend de 'la surface hors emprise au sol des constructions et des accès garages et piétons'.
Le juge de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par les époux [U], au motif qu'ils ne produisaient aucun élément susceptible de corroborer leurs dires sur la surface réelle du jardin privatif qui leur a été livré.
Cependant, les intimés versent aux débats, en cause d'appel, le rapport établi par Mme [P] [M], expert judiciaire commis par l'ordonnance du 27 juillet 2023. Il se déduit de ce rapport, dont les constatations sont purement objectives, que le jardin livré mesurait, dans son état initial, une surface totale de 51 m2 avec le talus, et 28 m2 sans intégrer ce dernier.
La somme qui est réclamée par les intimés se fonde sur la privation d'une surface de 72 m2, en considérant que la zone d'emprise du talus ne constituerait pas une surface utile et ne devrait ainsi pas être prise en compte. Ce mode de calcul se heurte cependant de toute évidence à une contestation sérieuse, puisqu'aucune stipulation contractuelle n'exclut l'emprise du talus du jardin privatif.
Il est par contre manifeste que la tolérance de 5% prévue à l'acte se trouve largement dépassée puisque même en intégrant le talus, les acquéreurs subissent en tout état de cause une perte de surface de 49 m2. Le vendeur ne fait état en outre d'aucun élément susceptible de l'exonérer de son obligation d'exécuter la garantie de surface qu'il a contractée.
Les époux [U] produisent par ailleurs une estimation des prix moyens des terrains constatés à [Localité 6] ([Localité 1]), qui fait état d'une fourchette comprise entre 376 et 418 euros/m2. La fourchette basse sera retenue, dès lors que le bien vendu s'inscrit dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété. La société Ideis se prévaut d'une contestation sérieuse de ce chef mais ne verse aux débats aucun élément remettant en cause cette évaluation.
Une marge de 5% doit en outre être appliquée, conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que la perte de surface effectivement subie par les acquéreurs apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 94,71m2 (surface prévue de 99,70 m2 - 5%) - 51m2 mesurés = 43,71 m2.
La cour dispose d'éléments suffisants, au regard de ce qui vient d'être exposé, pour allouer aux époux [U] une provision de 376 x 43,71 = 16.434,96 euros. S'agissant d'une provision, cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La demande qui est formée par les requérants en remboursement de la somme déboursée pour édifier un muret de construction, à hauteur de 3 456 euros, ne pourra par contre être accueillie, dès lors que cette dépense n'apparaît pas liée, de manière évidente, à un manquement de la société Ideis à ses obligations contractuelles.
III - Sur les mesures accessoires
En tant que partie perdante, la société Ideis sera condamnée aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Cabinet Seaumaire Avocat-Conseil. Les dépens de première instance, incluant le coût de l'expertise judiciaire, seront quant à eux réservés, dès lors que l'instance se poursuit au fond.
L'appelante sera également condamnée à payer aux époux [U] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, pour les frais exposés en appel. La demande qui est formée de ce chef par la société Ideis sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, sur renvoi après cassation,
Infirme l'ordonnance rendue le 27 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a débouté M. et Mme [U] de leur demande de provision,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], pris indivisément, une provision de 16.434,96 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice lié à la perte de surface du jardin privatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Rejette le surplus de la demande provisionnelle formée par M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q],
Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Cabinet Seaumaire Avocat-Conseil,
Condamne la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale à payer à M. [S] [U] et son épouse, Mme [O] [Q], pris indivisément, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,
Rejette la demande formée à ce titre par la société Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,