CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 2 juillet 2026, n° 25/15044
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 JUILLET 2026
(n° 213 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15044 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5UK
Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 juillet 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/00446
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCES LES BALCONS D'OPALES SIS [Adresse 1] - [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE JOFFARD, RCS de [Localité 2] n°998650618, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie Blairon, avocat au barreau de Paris, toque : B 0061
INTIMÉS
M. [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Nathalie Boudé, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
Ayant pour avocat plaidant Me Denis Parini, avocat au barreau de Paris
S.A.S. OPTIMISATION ENERGETIQUE - OPEN, RCS de [Localité 5] n°820119972, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Laurence Gauvenet, avocat au barreau de Paris, toque : C1430
S.A. ABEILLE IARD & SANTE, RCS de [Localité 7] n°306522665, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Juliette Mel de la SELARL M2J avocats, avocat au barreau de Paris, toque : E 2254
S.C.C.V. ATLAND [Localité 9], RCS de [Localité 10] n°882770985, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 11]
Représentée par Me Emmanuelle Chouaib-Martinelli de la SELAS ORATIO avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C 1830
S.N.C. MENDES 4 anciennement SCI MENDES 4, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 12]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne présente
S.A.S. SBG LUTECE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 13]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne habilitée à recevoir l'acte
S.A.S. VDSTP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 14]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne habilitée à recevoir l'acte
S.A. SCEM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 15]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
La société civile de construction vente (SCCV) Atland [Localité 9] a pour activité l'acquisition de terrains, biens et droits immobiliers situés sur le territoire de la commune de [Localité 16] et l'édification de constructions à usage d'habitation, de bureaux, de commerces, de parking ou locaux d'activité.
A compter de décembre 2020, cette société a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier, dénommé 'Les balcons d'opale', composé de quatre bâtiments, comportant 110 logements ainsi qu'un local commercial et en sous-sol 115 places de stationnement outre des caves, situé au [Adresse 1] et [Adresse 12] à [Localité 16], vendu par lots en l'état futur d'achèvement.
Sont intervenus dans l'opération de construction :
- M. [P] ([Y] [P] Architectes) chargé d'une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'exécution en vue de la réalisation de l'ouvrage par contrat du 5 août 2020, modifié par avenant du 24 juillet 2023,
- la société VDSTP chargée de la réalisation du lot n°02a 'Voiles [Localité 17] terres' suivant marché de travaux du 23 décembre 2020,
- la société SBG Lutèce, chargée de la réalisation du lot n°03 'Gros 'uvre' suivant marché de travaux du 25 mai 2021,
- la société OTIS, chargée de la réalisation du lot n°19 'Ascenseur' suivant marché de travaux du 21 décembre 2020,
- la société Optimisation énergétique - Open chargée d'installer la chaufferie (chauffage et eau chaude sanitaire).
La SCCV a souscrit auprès de la société Abeille Iard & santé, venant aux droits de la société Aviva Assurances, diverses garanties au titre de l'assurance dommages-ouvrage 'construction globale chantier', suivant contrat n° 78647249, ainsi qu'une police au titre de la responsabilité décennale obligatoire constructeur non réalisateur (CNR).
Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a été créé.
L'ouvrage a été réceptionné le 4 mars 2024 et la livraison des parties communes est intervenue le 26 février 2024, pour la chaufferie, et le 4 mars 2024, pour les autres parties communes, avec vingt réserves mentionnées dans les procès-verbaux.
D'autres désordres et dysfonctionnements ont été dénoncés en août 2024 et en janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 janvier 2025, le syndic de la copropriété a mis en demeure la SCCV de remédier aux réserves non encore levées à ce jour et aux désordres apparus concernant :
- Bâtiment A - Réserve 3408 : trou dans panneau bois ascenseur ; réserve 3418 : finir peinture local conciergerie ;
- Bâtiment D - Réserve 3479 : reprendre huisserie impact au 3ème étage ;
- Plan de masse - Réserve 3427 : Reprise peinture sous-face balcon boîte à eau ; réserve 3456 : traiter fissures au niveau des balcons D103, D402 et D403 ; réserve 3606 : finir peinture balcon ;
- Sous-sol 1 - réserve 3529 : reprise peinture sous-sol ;
- Général : DOE incomplet, dysfonctionnement important du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire dans les logements sur les quatre bâtiments, certains logements atteignent moins de 15 degrés, remontées d'odeur d'égouts dans plusieurs logements ;
- Bâtiment D, hall : béquille porte local 2R qui se détache de la porte, béquille porte escalier, poignée bâton de maréchal porte bâtiment D entre hall entrée et circulation rez-de-chaussée qui n'est pas bien fixée ;
- Bâtiment D, 1er étage : dysfonctionnement affichage ascenseur, descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de Mme [A] appartement D104 ;
- Bâtiment D, 3ème étage : deux sinistres sur palier cause réparée (en attente quitus) mais dommages à reprendre, dysfonctionnement affichage ascenseur, balais à mettre en place sous les deux portes d'accès au bâtiment ;
- Bâtiment A : infiltration escalier sous-sol (sol et marches)
- Bâtiment A, rez-de-chaussée : décollement papier peint reprendre mur et papier posé sur support humide ;
- Bâtiment A, 5ème étage : plinthe à reprendre, ajouter balai en pied de porte local conciergerie, une prise de courant HS dans local conciergerie ;
- Plan de masse : reprise ravalement à effectuer suite pose vigik, régler porte abri de jardin qui frotte le sol, luminaire extérieur entrée bâtiment D qui ne fonctionne pas ;
- Sous-sol 1: électricité dans le sous-sol, la porte de garage a souvent des problèmes, rampe parking -1 non conforme en partie haute à reprendre, infiltrations (photos annexées), poser vanne à purge dans local eau, béquille porte SAS parking D qui se détache de la porte, fissures dalle béton sous-sol et murs sous-sol ;
- Bâtiments sociaux B et C : Bâtiment C, appartement C401, infiltrations depuis la terrasse du dessus, garde-corps métallique du balcon qui n'est pas bien fixé, il manque des boulons.
Les 20 et 21 janvier 2025, le syndic de la copropriété a effectué deux déclarations de sinistre auprès de l'assureur dommage-ouvrage en raison de malfaçons affectant l'immeuble. La société Abeille Iard & santé a alors chargé le cabinet IXI d'une mission d'expertise.
Les lots privatifs des bâtiments B et C ont été acquis par la société civile immobilière Mendes 4, qui les a loués à la société CDC Habitat, qui est un bailleur social.
La société SCEM a été chargée de la maintenance des installations de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
Par actes délivrés les 21 et 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, la SCCV, la société Abeille Iard & santé, la société CDC Habitat, la société Optimisation Energétique-Open et la société SCEM, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir :
la condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison non levées, sous astreinte ;
la désignation d'un expert pour donner un avis sur les désordres constatés sur l'immeuble ;
la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;
la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par actes du 11 juin 2025, la SCCV a fait assigner en intervention forcée M. [P] ([Y] [P] Architectes), la société VDSTP, la société SBG Lutèce et la société OTIS aux fins de leur voir déclarer communes et opposables l'ensemble des dispositions de l'ordonnance à intervenir et de les voir condamnés à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle à titre provisionnel.
Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juillet 2025, ledit juge des référés a :
accueilli l'intervention volontaire de la société Mendes 4 ;
rejeté les demandes dirigées contre la société CDC Habitat Social ;
rejeté la demande de condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux permettant de lever les réserves ;
déclaré irrecevable la demande d'expertise ;
rejeté la demande de provision ;
rejeté les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté pour le surplus ;
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :
a rejeté la demande de condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison restant à lever suivant liste visée dans l'assignation et à produire les DOE complet sous astreinte de 500 euros par jour de retard à dater du mois suivant la signification de l'ordonnance ayant vocation à courir durant une durée de 6 mois ;
déclaré irrecevable la demande d'expertise ;
rejeté la demande de provision ;
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, signifiées par actes du 31 octobre 2025 respectivement aux sociétés Mendes 4, SCEM, SBG Lutèce, Otis et VDSTP, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1217 et suivants, 1240, 1602, 1604,1642-1, 1648 et 1792-6 du code civil, L. 242-1 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a demandé à la cour de :
déclarer son appel recevable et fondé ;
par conséquent, infirmer l'ordonnance des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juillet 2025 et statuant à nouveau,
le déclarer représenté par son syndic recevable et bien fondé en ses demandes ;
condamner la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison et apparue et dénoncée durant la première année qui a suivi la livraison restant à lever et à produire les DOE complets, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à dater du mois suivant la signification de l'ordonnance ayant vocation à courir durant une durée de six mois ;
désigner tel expert au contradictoire de toutes les parties défenderesses qu'il plaira au juge des référés suivant mission de :
- se rendre sur place au [Adresse 1] et [Adresse 12], [Localité 19] ;
- se faire remettre tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre toute personne ou sachant qu'il lui plaira d'entendre ;
- visiter les immeubles et leurs ouvrages ;
- examiner les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres allégués par le concluant et en particulier ceux mentionnés dans l'assignation introductive d'instance et les présentes conclusions d'appel tels que repris notamment du courrier recommandé du syndic du 20 janvier 2025, rapport de la SCEM en date du 20 septembre 2024 et constat d'huissier du 12 février 2025 et des différentes mises en demeures adressées par le syndic de la copropriété à la société Atland [Localité 9] ;
- rechercher l'origine, l'étendue et les causes de ces réserves, non-conformité, malfaçons et désordres ;
- se faire assister d'un sapiteur spécialisé ;
- déterminer si certains de ces réserves ou désordres constatés sur place portent atteinte à la structure de l'ouvrage ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination;
- donner son avis sur la nature et le coût des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres et aux reprises ;
- fournir de façon générale, tout élément de fait de nature à permettre à la juridiction de fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et en cas de cause multiple en faire la répartition ;
- donner son avis sur les préjudices de toute nature subis par le concluant et les copropriétaires ;
- en cas d'urgence ou de péril reconnu par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et des entreprises de son choix, les travaux estimés nécessaires ;
condamner la société Abeille Iard & santé à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;
condamner les parties intimées et plus particulièrement la société Abeille Iard & santé aux dépens ainsi que [au paiement de '] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1792-6 du code civil et L. 242-1 du code des assurances, la société Abeille Iard & santé a demandé à la cour de :
à titre principal,
confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juillet 2025, en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de condamnation de la SCCV Atland [Localité 9] à lever les réserves sous astreinte ;
- déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire ;
- rejeté la demande de provision ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
compléter la mission de l'expert judiciaire comme suit :
- déterminer la nature des désordres apparus au cours de l'année suivant la livraison des parties communes ;
- départir les désordres des réserves émises à la livraison des parties communes ;
en tout état de cause,
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre des dommages et intérêts ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 31 décembre 2025, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la SCCV a demandé à la cour de :
confirmer la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions ;
à titre subsidiaire, statuant à nouveau,
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l'intimée à faire réaliser les travaux de levée de réserve ou de reprise de désordre et à produire un DOE complété sous astreinte ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise judiciaire ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement par l'intimée de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
condamner M. [P] ([Y] [P] Architecte) ainsi que les sociétés VDSTP, SBG Lutèce et Otis à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle à titre provisionnel ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, M. [P] a demandé à la cour de :
juger que ne sont formulées par l'appelant que deux demandes à son encontre : une demande d'expertise judiciaire et une demande de dépens et d'article 700 à hauteur de 3 000 euros ;
juger que l'intimé, comme en première instance, fait toutes protestations et réserves, tous droits et moyens des parties réservés, sur la demande d'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté l'expertise judiciaire, étant précisé que si cette demande était accueillie, elle le sera au contradictoire de toutes les parties locateurs d'ouvrage ;
juger mal fondée la demande de condamnation aux dépens et d'article 700 en ce qu'elle est dirigée à son encontre et la rejeter ;
juger mal fondée la demande de condamnation à garantie à son encontre par la SCCV ;
en conséquence, débouter la SCCV de toutes ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;
condamner le syndicat des copropriétaires ainsi que tous contestants dont notamment la SCCV aux dépens, tant de première instance que d'appel.
Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, au visa des articles 145 et 700 du code de procédure civile et L. 242-1 du code des assurances, la société Optimisation Energétique-Open a demandé à la cour de :
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées ;
confirmer l'ordonnance en référé rendue le 23 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny ;
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son bénéfice et aux dépens.
Les sociétés Mendes 4, SCEM, SBG Lutèce, Otis et VDSTP n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux pour lever les réserves à la livraison
Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Par application des dispositions précitées, le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s'en prévaut.
Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie au jour où le juge de première instance statue. La cour d'appel, statuant en matière de référé, doit dès lors se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (cf. Cass. Soc. 24 juin 2003, pourvoi n°01-17.441).
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Par ailleurs, l'article 1792 du même code prévoit que 'tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
L'article 1646-1 dudit code dispose que 'le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3'.
Selon l'article 1642-1 du même code, 'le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer'.
Au cas présent, le premier juge a retenu pour rejeter la demande à ce titre qu'il ressortait des pièces produites que la plupart des réserves dénoncées à la livraison et griefs dénoncés dans l'année de la livraison avaient été levés, que les désordres invoqués apparaissaient comme étant, des termes mêmes de la partie demanderesse, 'd'une gravité moindre', que des investigations étaient en cours et des interventions programmées, de sorte qu'en l'état, aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n'était caractérisé.
Poursuivant l'infirmation de la décision entreprise de ce chef, le syndicat des copropriétaires demande que la SCCV soit condamnée à lever les réserves suivantes à la livraison :
'Bâtiment A - Réserve 3408 : Trou dans panneau bois ascenseur
Sous-sol 1 - Réserve 3529 : Reprise peinture sous-sol
- Descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de l'appartement D104 (Mme [A])
- DOE incomplet'.
Elle précise que s'agissant de la production des DOE complets durant la première année sous astreinte de 500 € par jour de retard, si la cour devait considérer que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies, la demande de production fondée sur l'article 145 du code de procédure apparaît totalement légitime.
Elle fait valoir que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et que l'acquéreur peut dénoncer les vices apparents et en demander réparation dans l'année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession en déduisant que quelle que soit la nature des réserves, le vendeur en vente en l'état futur d'achèvement est tenu de les réparer. Aussi, selon elle, l'obligation du vendeur étant incontestable, c'est à tort que le premier juge a déclaré la demande non fondée et il y a lieu de condamner la SCCV à les lever.
La SCCV lui oppose que la réserve 3408 qui correspond à un trou dans le panneau en bois de l'ascenseur a été levée par la société Otis comme cela en a été justifié auprès du juge des référés par note en délibéré du conseil de la société Otis datée du 17 juillet 2025.
Elle ajoute, concernant la réserve 3529 'Reprise peinture sous-sol', qu'elle ne pourra pas être reprise tant que le sujet des infiltrations en sous-sol n'aura pas été purgé. Elle soutient que la demande formée par le syndicat des copropriétaires de faire réaliser des travaux de reprise de ces deux réserves de livraison sous astreinte se heurte manifestement à une contestation sérieuse.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la réserve 3408 a effectivement été levée par l'intervention de la société Otis, ni la nécessité de traiter les infiltrations, préalablement à l'exécution de travaux de peinture pour remédier à la réserve 3529. Aussi, il apparaît des éléments en débat que, fondée sur l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée alors qu'elle se heurte manifestement à une contestation sérieuse.
Dans ces conditions, aux motifs qui précèdent, complétant ceux retenus par le premier juge, la décision entreprise doit recevoir confirmation de ce chef.
Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux au titre des autres griefs
La cour se réfère aux dispositions précitées.
En outre, elle rappelle que selon l'article 145 du code civil, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'application de ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, à savoir un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que par lettre recommandée du 20 janvier 2025, la SCCV a été mise en demeure de lever les réserves à la livraison non levées et griefs dénoncés après livraison. Elle précise que les griefs d'un gravité moindre mentionnés dans cette lettre de mise en demeure n'ont au jour du présent appel toujours pas été levés à savoir:
'- descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de l'appartement D104 (Mme [A])
- DOE incomplet'.
L'appelant souligne que la production de ces DOE pour tous les lots d'entreprise conditionne la bonne tenue de l'entretien du bâtiment mais aussi lui permet de répondre aux obligations d'entretien qui pèse sur lui, outre qu'il s'agira d'une pièce indispensable pour permettre la bonne tenue de l'expertise judiciaire sollicitée. Le syndicat des copropriétaires conclu à la condamnation de la SCCV à effectuer les travaux pour les griefs ainsi dénoncés dans le délai d'un an après cette livraison. Il soutient qu'en effet, le premier juge a commis une erreur d'appréciation, dans la mesure où l'obligation de levée des réserves, qu'elle soit mineure ou gravissime est incontestable compte tenu des dispositions des articles 1642-1 et 1604 du code civil et qu'en vertu de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut contraindre à lever les réserves dénoncées à la livraison ou durant l'année qui suit la livraison, dont l'absence de production des DOE complet.
Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 145 du code de procédure civile, il est acquis que le juge des référés détient le pouvoir d'ordonner aux parties, avant tout procès, la production forcée de pièces sous réserve pour le demandeur de justifier d'un motif légitime et d'établir que l'existence de ces pièces est vraisemblable.
La SCCV lui oppose que concernant la descente d'eau pluviale, aucune réserve n'ayant été émise à la livraison ni à la réception, il convient de déterminer si elle a été 'abîmée' par les occupants de la terrasse de l'appartement D104 ou par l'entreprise en charge de son installation. Elle fait valoir que dès lors que l'imputabilité au Promoteur-Vendeur n'est pas établie, cette réserve demeure contestable. Concernant le DOE, la SCCV indique qu'elle n'a pas qualité pour établir les éléments manquants mais n'a sollicité les locateurs d'ouvrage responsables de sa réalisation et les derniers compléments ont été apportés le 16 décembre 2025 et notifiés au syndicat des copropriétaires.
La cour constate qu'il n'est apporté par l'appelant aucune précision quant aux 'griefs' dont il se prévaut à l'endroit de la SCCV. Ainsi, il n'est pas possible de déterminer l'origine de la malfaçon ou du désordre allégués qui affecteraient la descente d'eau pluviale alléguée. De plus, il n'est aucunement justifié de l'incomplétude du 'Dossier des Ouvrages Exécutés'. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne précise pas quels travaux en particulier il attend de la part de la SCCV pour compléter ce dossier. Il ne précise pas davantage en quoi la production des éléments incomplets serait possible, faute d'établir qu'ils seraient en possession de la SCCV. Enfin, il ne caractérise pas un motif légitime au sens des dispositions de l'article 145 précité, dont il invoque à titre subsidiaire le bénéfice.
Dans ces conditions, aux motifs qui précèdent, complétant ceux retenus par le premier juge, la décision entreprise doit recevoir confirmation de ce chef.
Elle sera complétée en ce sens que la cour rejette la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.
Sur recevabilité de la demande d'expertise
La cour se réfère aux dispositions précitées de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il est constant que si l'assurance responsabilité civile décennale a pour but de garantir la responsabilité de plein droit dont tout constructeur d'un ouvrage est redevable envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage pour les dommages même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination, l'assurance dommages-ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.
Ainsi, l'article L. 242-1 du code des assurances dispose que :
'Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article'.
La Cour de cassation juge qu'il résulte de ce texte que pour mettre en oeuvre la garantie de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, l'assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l'assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. L'assureur dispose d'un délai de soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Ces dispositions impératives interdisent à l'assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d'un expert avant l'expiration du délai de soixante jours (cf. Cass. Civ. 3ème, 10 mai 2007, n° 06-12.467 ; Civ. 3ème, 7 décembre 2023, n°22-19.463).
Ainsi, la mise en 'uvre de la garantie est subordonnée à une déclaration préalable du sinistre à l'assureur. Cette règle est d'ordre public et à défaut d'une telle déclaration, est irrecevable l'action engagée par le maître d'ouvrage envers l'assureur. Mais, en tout état de cause, ce n'est qu'à l'issue de la procédure amiable obligatoire que l'assuré peut engager une procédure judiciaire. Dès lors, au titre d'un désordre survenu dans les dix ans suivant la réception des travaux, il dispose, pour réclamer l'exécution des garanties souscrites, d'un délai de deux ans à compter de la connaissance qu'il en a, étant rappelé qu'en application de l'article L.114-1 du code des assurances, toutes les actions dérivant du contrat d'assurance sont prescrites par deux à compter de l'événement qui y a donné naissance (cf. Cass 3ème Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-16.688).
Enfin, il est constant qu'une action en justice n'a d'effet que relativement à son objet, sans s'étendre à d'autres actions qui en sont distinctes, et qui notamment seraient fondées sur un autre contrat que celui visé dans l'assignation. C'est ainsi qu'il est jugé qu'est irrecevable une demande formée en cours d'instance contre un assureur fondée sur une police d'assurances autre que celle au titre de laquelle il a été assigné (cf. 3ème Civ., 29 mars 2018, pourvoi n° 17-15.042 ; 3ème Civ., 6 décembre 2018, pourvoi n° 18-11.075). Et, il est jugé que sont irrecevables, car nouvelles en appel, les demandes formées contre un assureur pris en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur (CNR), lorsque deux polices distinctes ont été souscrites, que cet assureur a été assigné en référé en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, et qu'en première instance aucune demande n'a été formulée contre lui en qualité d'assureur CNR, les garanties et demandes étant de natures différentes (cf. Cass. 3ème Civ., 20 octobre 2010, pourvoi n° 07-16.727).
Au cas présent, le premier juge a retenu qu'il était constant que le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, avait effectué deux déclarations de sinistre auprès de l'assureur dommage-ouvrage les 20 et 21 janvier 2025 et avait assigné les parties défenderesses par acte délivré les 21 et 24 février 2025, soit avant l'expiration du délai de soixante jours suivant la déclaration de sinistre. Il en a déduit qu'était irrecevable la demande de l'assuré lequel n'avait pas poursuivi l'instance dans les formes de l'article L. 242-1 précité à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage, et avait saisi le juge des référés d'une demande de désignation d'expert après avoir fait une déclaration de sinistre auprès de cet assureur sans attendre l'issue de la procédure amiable.
Poursuivant, l'infirmation de la décision entreprise à ce titre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Abeille Iard & santé a de manière délibérée omis de mentionner au premier juge, que suite aux deux déclarations dommages ouvrage qui lui ont été adressées les 20 et 21 janvier 2025, elle avait décliné sa garantie par courrier en date du 11 février 2025, soit bien avant l'assignation introductive d'instance. Il en déduit que la procédure amiable dommages-ouvrage de l'article L 242-1 du Code des assurances était donc clôturée au jour de l'assignation et au jour de la demande formulée à son égard par conclusions du 26 juin 2025. Deuxièmement, il soutient que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en relevant que les demandes à l'encontre de la société Abeille Iard & santé en qualité d'assureur dommages-ouvrage auraient été formulées par assignation du 21 et 23 février 2025 bien avant l'expiration du délai de 60 jours visé par l'article L 242-1 précité, alors que les demandes à l'encontre de cet assureur en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage n'ont été formulées que par conclusions du 26 juin 2025 déposées à l'audience du 27 juin 2025 soit bien au-delà du délai de 60 jours. Elle précise que l'assignation introductive d'instance mentionne expressément que la société Abeille Iard & santé avait été assignée initialement qu'en qualité d'assureur CNR. Enfin, elle considère que le premier juge ne pouvait pas écarter la demande d'expertise à l'égard de toutes les parties à la procédure, sur ce même fondement qui ne leur était pas opposable, les sanctions de l'article L 242-1 précité n'étant opposables qu'entre l'assuré et la compagnie d'assurance dommages-ouvrage.
La société Abeille Iard & santé lui oppose que sa demande d'expertise formée par l'assignation du 24 février 2025, après lui avoir déclaré le sinistre le 20 janvier 2025, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage est irrecevable en application de l'article L. 242-1 du code des assurances.
La cour constate que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge les dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances ne pouvaient pas être opposées au syndicat des copropriétaires alors que celui-ci avait assigné la société Abeille Iard & santé, non pas en tant assureur dommages-ouvrage, mais comme le mentionne l'acte introductif de l'instance en référé en sa qualité d'assureur de la police CNR, ce que la décision entreprise précise également en indiquant qu'est partie 'la compagnie d'assurance Abeille assurances, anciennement Aviva assurances, en sa qualité d'assureur CNR'.
Il s'ensuit que la décision entreprise doit être infirmée alors que l'irrecevabilité prononcée n'était pas encourue.
Sur le bien-fondé de la demande d'expertise
En application des dispositions de l'article 145 précité, il entre dans les pouvoirs du juge d'ordonner une mesure d'expertise, sous réserve pour le demandeur à la mesure de justifier d'un motif légitime.
Si la procédure prévue par l'article 145 n'est pas limitée à la conservation des preuves, mais peut également tendre à leur établissement, encore incombe-t-il à celui qui l'engage de justifier des éléments de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut et de démontrer que la mesure est de nature à permettre d'améliorer sa situation probatoire. Il est admis que celui qui forme une demande sur ce fondement n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque ou suppute puisque l'objet même de la mesure sollicitée est précisément de les mettre au jour et de les établir.
Il est encore acquis que lorsque le juge fait droit à une mesure d'instruction sur ce fondement, il doit veiller à ce qu'elle soit limitée dans le temps et dans son objet, proportionnée à l'objectif poursuivi et qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts légitimes et antinomiques en présence.
Concernant les dysfonctionnements du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des problèmes de chauffage et d'eau chaude sanitaire se manifestent depuis la première mise ne chauffe de l'immeuble, la SCEM, entreprise de maintenance, ayant relevé des dysfonctionnements suivant un rapport du 20septembre 2024. Il indique qu'un audit technique de la chaufferie réalisé en date du 28 janvier 2025 à sa demande constate de nombreuses anomalies sur cette chaufferie. Il relève que diverses interventions ont été réalisées par l'installateur de ces ouvrages, mais également l'entreprise de maintenance, 'sans que les problèmes ne soient résolus '', de nombreux copropriétaires et occupants se plaignant toujours de températures insuffisantes de chauffage (radiateur froid ou tiède) dans les lots privatifs mais également dans les couloirs de la résidence. Il relève encore que le corps de chauffe a dû être remplacé dès la première année de mise en service de la chaufferie et que malgré ce remplacement, les problèmes de chauffage et d'eau chaude sanitaire persistent.
La SCCV conteste le bien fondé de la demande à ce titre en faisant valoir que les dysfonctionnements du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire dans les logements ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la société Abeille Iard & santé qui a pris une position de non garantie au motif que les dysfonctionnements n'avaient pas été constatés. Elle observe que la société Optimisation-énergétique Open a rappelé l'ensemble des interventions qu'elle a réalisées pour lever les réserves qui lui incombaient dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et pour lesquelles elle produit des quitus. Elle ajoute qu'il appartient donc au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'expertise, de démontrer la persistance des dysfonctionnements dénoncés qui seule justifierait une expertise judiciaire.
La société Optimisation-énergétique Open expose qu'elle est intervenue à de très nombreuses reprises dans l'ensemble immobilier dont s'agit pour remédier aux différentes réserves et a agi avec diligence et compétence tant dans les parties communes que privatives. Elle précise s'être déplacée à vingt et une reprises dans les parties privatives des lots A et D, chez chaque copropriétaire ou locataire pour remédier aux réserves formulées concernant le chauffage et que finalement elle a reçu quitus de l'ensemble des copropriétaires et locataires de la levée des réserves. Concernant les parties communes, elle indique que les réserves n°11 ont été levées le 2 avril 2025, concernant le câblage des flotteurs et que le panneau de contrôle des pompes indique que tout est fonctionnel. Elle indique encore que le remplacement du corps de chauffe a eu lieu les 9,15 et 16 janvier 2025, ayant elle-même pris en charge les trente deux heures de travail nécessaires à ce titre. Concernant les difficultés rencontrées pour le réglage des réseaux, elle précise avoir signalé au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que celles-ci étaient directement liées à la mauvaise qualité de l'eau circulant dans le réseau, cette intervention n'entrant pas dans le cadre des garanties.
Elle souligne qu'aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite n'est caractérisé alors que le corps de chauffe a bien été changé et les problèmes de chauffage et d'eau chaude qui persisteraient selon l'appelante ne sont que des allégations non prouvées. Elle relève que s'il est argué de plaintes des copropriétaires, il n'est versé aucun élément en ce sens et les différentes levées de réserves indiquent qu'il n'y a plus de problème.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires se prévaut de moyens dubitatifs, en s'interrogeant sur la persistance même des dysfonctionnements invoqués, sans produire de justificatifs, ni aucunement démontrer l'utilité d'une mesure d'expertise à ce titre.
Concernant les remontées d'odeurs dans plusieurs logements
La SCCV observe que ce grief dénoncé pour la première fois quelques semaines avant l'assignation devant le juge des référés n'est ni précis quant aux logements impactés ni fondé sur quelque élément concret permettant d'établir un lien avec les travaux de construction entrepris sous sa maîtrise d'ouvrage.
La cour ne peut que constater qu'il n'est effectivement articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant l'inclinaison prétendument non-conforme de la rampe d'accès au sous-sol
Le syndicat des copropriétaires indique que 'la carrosserie de certains véhiculent frotte lors du passage dans la rampe'.
La SCCV précise qu'une intervention a été diligentée par l'entreprise SBG Lutèce et a donné lieu à un quitus du syndic le 22 juillet 2025.
Il n'est apporté aucun élément contraire par le syndicat des copropriétaires quant à la persistance de ce défaut. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant les infiltrations en sous-sol sur places de stationnement
Le syndicat des copropriétaires fait état de graves infiltrations conduisant à des ruissellements et des flashs très importants sur les places de stationnements mais également sur les voies de circulation, et les halls d'accès du parking et dans les escaliers.
La SCCV réplique que ces infiltrations ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage qui a pris une position de garantie compte tenu de la nature décennale du désordre constaté. Il relève que l'assureur indique avoir proposé une indemnité.
La société Abeille Iard & santé précise que seules les infiltrations en sous-sol sur les places de stationnement ont été reconnues comme étant un désordre de nature décennale et qu'en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, elle a pris une position de'garantie et a proposé une indemnité de 1 800 euros pour indemniser ce désordre.
Il n'est apporté aucun élément contraire par le syndicat des copropriétaires qui en tout état de cause ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile sur ce désordre identifié et reconnu.
Concernant le dysfonctionnement des pompes de relevage de la fosse à hydrocarbures
Le SCCV observe que ce grief n'a jamais été dénoncé avant l'assignation devant le juge des référés et qu'il devrait faire l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assurance dommages-ouvrage dans la mesure où il n'était pas apparent à la réception et semble être apparu bien après le délai d'un mois qui a suivi la livraison des parties communes.
La société Abeille Iard & santé rappelle qu'un assureur dommages-ouvrage ne peut se prononcer que sur les désordres qui lui ont été déclarés.
La cour ne peut que constater qu'il n'est articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant le goutte à goutte dans le bâtiment D au rez-de-chaussée
La SCCV relève que ce grief est nouveau en cause d'appel et n'est justifié par aucun élément probant, aucun rapport de recherche de fuite infructueux n'étant produit et qui pourrait démontrer l'intérêt de saisir un expert judiciaire de ce sujet.
La cour ne peut que constater qu'il n'est articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de condamnation de la société Abeille Iard & santé à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires pour procédure abusive
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés'. Si ces dispositions consacrent le pouvoir du juge de sanctionner le comportement d'une partie, une autre partie est irrecevable à former une demande de condamnation à une amende à ce titre.
Il est constant que la juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont elle est saisie ( cf. Cass. 2ème civ. 22 novembre 2001, n° 00-16.969).
Reste que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas d'une faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.
Outre la nécessaire démonstration d'une telle faute, encore doit-il aussi être justifié de la réalité du préjudice invoqué et qui en découlerait, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.
Sur les dépens et les frais non répétibles
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696, alinéa 1er du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il y a lieu de confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux frais et dépens et de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] ;
statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] fondées sur l'article 145 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] au titre de la procédure abusive ;
Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 JUILLET 2026
(n° 213 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15044 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5UK
Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 juillet 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/00446
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCES LES BALCONS D'OPALES SIS [Adresse 1] - [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE JOFFARD, RCS de [Localité 2] n°998650618, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie Blairon, avocat au barreau de Paris, toque : B 0061
INTIMÉS
M. [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Nathalie Boudé, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
Ayant pour avocat plaidant Me Denis Parini, avocat au barreau de Paris
S.A.S. OPTIMISATION ENERGETIQUE - OPEN, RCS de [Localité 5] n°820119972, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Laurence Gauvenet, avocat au barreau de Paris, toque : C1430
S.A. ABEILLE IARD & SANTE, RCS de [Localité 7] n°306522665, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Juliette Mel de la SELARL M2J avocats, avocat au barreau de Paris, toque : E 2254
S.C.C.V. ATLAND [Localité 9], RCS de [Localité 10] n°882770985, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 11]
Représentée par Me Emmanuelle Chouaib-Martinelli de la SELAS ORATIO avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C 1830
S.N.C. MENDES 4 anciennement SCI MENDES 4, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 12]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne présente
S.A.S. SBG LUTECE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 13]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne habilitée à recevoir l'acte
S.A.S. VDSTP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 14]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à personne habilitée à recevoir l'acte
S.A. SCEM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 15]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 31 octobre 2025 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
La société civile de construction vente (SCCV) Atland [Localité 9] a pour activité l'acquisition de terrains, biens et droits immobiliers situés sur le territoire de la commune de [Localité 16] et l'édification de constructions à usage d'habitation, de bureaux, de commerces, de parking ou locaux d'activité.
A compter de décembre 2020, cette société a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier, dénommé 'Les balcons d'opale', composé de quatre bâtiments, comportant 110 logements ainsi qu'un local commercial et en sous-sol 115 places de stationnement outre des caves, situé au [Adresse 1] et [Adresse 12] à [Localité 16], vendu par lots en l'état futur d'achèvement.
Sont intervenus dans l'opération de construction :
- M. [P] ([Y] [P] Architectes) chargé d'une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'exécution en vue de la réalisation de l'ouvrage par contrat du 5 août 2020, modifié par avenant du 24 juillet 2023,
- la société VDSTP chargée de la réalisation du lot n°02a 'Voiles [Localité 17] terres' suivant marché de travaux du 23 décembre 2020,
- la société SBG Lutèce, chargée de la réalisation du lot n°03 'Gros 'uvre' suivant marché de travaux du 25 mai 2021,
- la société OTIS, chargée de la réalisation du lot n°19 'Ascenseur' suivant marché de travaux du 21 décembre 2020,
- la société Optimisation énergétique - Open chargée d'installer la chaufferie (chauffage et eau chaude sanitaire).
La SCCV a souscrit auprès de la société Abeille Iard & santé, venant aux droits de la société Aviva Assurances, diverses garanties au titre de l'assurance dommages-ouvrage 'construction globale chantier', suivant contrat n° 78647249, ainsi qu'une police au titre de la responsabilité décennale obligatoire constructeur non réalisateur (CNR).
Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a été créé.
L'ouvrage a été réceptionné le 4 mars 2024 et la livraison des parties communes est intervenue le 26 février 2024, pour la chaufferie, et le 4 mars 2024, pour les autres parties communes, avec vingt réserves mentionnées dans les procès-verbaux.
D'autres désordres et dysfonctionnements ont été dénoncés en août 2024 et en janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 janvier 2025, le syndic de la copropriété a mis en demeure la SCCV de remédier aux réserves non encore levées à ce jour et aux désordres apparus concernant :
- Bâtiment A - Réserve 3408 : trou dans panneau bois ascenseur ; réserve 3418 : finir peinture local conciergerie ;
- Bâtiment D - Réserve 3479 : reprendre huisserie impact au 3ème étage ;
- Plan de masse - Réserve 3427 : Reprise peinture sous-face balcon boîte à eau ; réserve 3456 : traiter fissures au niveau des balcons D103, D402 et D403 ; réserve 3606 : finir peinture balcon ;
- Sous-sol 1 - réserve 3529 : reprise peinture sous-sol ;
- Général : DOE incomplet, dysfonctionnement important du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire dans les logements sur les quatre bâtiments, certains logements atteignent moins de 15 degrés, remontées d'odeur d'égouts dans plusieurs logements ;
- Bâtiment D, hall : béquille porte local 2R qui se détache de la porte, béquille porte escalier, poignée bâton de maréchal porte bâtiment D entre hall entrée et circulation rez-de-chaussée qui n'est pas bien fixée ;
- Bâtiment D, 1er étage : dysfonctionnement affichage ascenseur, descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de Mme [A] appartement D104 ;
- Bâtiment D, 3ème étage : deux sinistres sur palier cause réparée (en attente quitus) mais dommages à reprendre, dysfonctionnement affichage ascenseur, balais à mettre en place sous les deux portes d'accès au bâtiment ;
- Bâtiment A : infiltration escalier sous-sol (sol et marches)
- Bâtiment A, rez-de-chaussée : décollement papier peint reprendre mur et papier posé sur support humide ;
- Bâtiment A, 5ème étage : plinthe à reprendre, ajouter balai en pied de porte local conciergerie, une prise de courant HS dans local conciergerie ;
- Plan de masse : reprise ravalement à effectuer suite pose vigik, régler porte abri de jardin qui frotte le sol, luminaire extérieur entrée bâtiment D qui ne fonctionne pas ;
- Sous-sol 1: électricité dans le sous-sol, la porte de garage a souvent des problèmes, rampe parking -1 non conforme en partie haute à reprendre, infiltrations (photos annexées), poser vanne à purge dans local eau, béquille porte SAS parking D qui se détache de la porte, fissures dalle béton sous-sol et murs sous-sol ;
- Bâtiments sociaux B et C : Bâtiment C, appartement C401, infiltrations depuis la terrasse du dessus, garde-corps métallique du balcon qui n'est pas bien fixé, il manque des boulons.
Les 20 et 21 janvier 2025, le syndic de la copropriété a effectué deux déclarations de sinistre auprès de l'assureur dommage-ouvrage en raison de malfaçons affectant l'immeuble. La société Abeille Iard & santé a alors chargé le cabinet IXI d'une mission d'expertise.
Les lots privatifs des bâtiments B et C ont été acquis par la société civile immobilière Mendes 4, qui les a loués à la société CDC Habitat, qui est un bailleur social.
La société SCEM a été chargée de la maintenance des installations de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
Par actes délivrés les 21 et 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, la SCCV, la société Abeille Iard & santé, la société CDC Habitat, la société Optimisation Energétique-Open et la société SCEM, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir :
la condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison non levées, sous astreinte ;
la désignation d'un expert pour donner un avis sur les désordres constatés sur l'immeuble ;
la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;
la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par actes du 11 juin 2025, la SCCV a fait assigner en intervention forcée M. [P] ([Y] [P] Architectes), la société VDSTP, la société SBG Lutèce et la société OTIS aux fins de leur voir déclarer communes et opposables l'ensemble des dispositions de l'ordonnance à intervenir et de les voir condamnés à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle à titre provisionnel.
Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juillet 2025, ledit juge des référés a :
accueilli l'intervention volontaire de la société Mendes 4 ;
rejeté les demandes dirigées contre la société CDC Habitat Social ;
rejeté la demande de condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux permettant de lever les réserves ;
déclaré irrecevable la demande d'expertise ;
rejeté la demande de provision ;
rejeté les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté pour le surplus ;
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :
a rejeté la demande de condamnation de la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison restant à lever suivant liste visée dans l'assignation et à produire les DOE complet sous astreinte de 500 euros par jour de retard à dater du mois suivant la signification de l'ordonnance ayant vocation à courir durant une durée de 6 mois ;
déclaré irrecevable la demande d'expertise ;
rejeté la demande de provision ;
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, signifiées par actes du 31 octobre 2025 respectivement aux sociétés Mendes 4, SCEM, SBG Lutèce, Otis et VDSTP, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1217 et suivants, 1240, 1602, 1604,1642-1, 1648 et 1792-6 du code civil, L. 242-1 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a demandé à la cour de :
déclarer son appel recevable et fondé ;
par conséquent, infirmer l'ordonnance des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juillet 2025 et statuant à nouveau,
le déclarer représenté par son syndic recevable et bien fondé en ses demandes ;
condamner la SCCV à faire exécuter les travaux de manière à lever les réserves à la livraison et apparue et dénoncée durant la première année qui a suivi la livraison restant à lever et à produire les DOE complets, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à dater du mois suivant la signification de l'ordonnance ayant vocation à courir durant une durée de six mois ;
désigner tel expert au contradictoire de toutes les parties défenderesses qu'il plaira au juge des référés suivant mission de :
- se rendre sur place au [Adresse 1] et [Adresse 12], [Localité 19] ;
- se faire remettre tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre toute personne ou sachant qu'il lui plaira d'entendre ;
- visiter les immeubles et leurs ouvrages ;
- examiner les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres allégués par le concluant et en particulier ceux mentionnés dans l'assignation introductive d'instance et les présentes conclusions d'appel tels que repris notamment du courrier recommandé du syndic du 20 janvier 2025, rapport de la SCEM en date du 20 septembre 2024 et constat d'huissier du 12 février 2025 et des différentes mises en demeures adressées par le syndic de la copropriété à la société Atland [Localité 9] ;
- rechercher l'origine, l'étendue et les causes de ces réserves, non-conformité, malfaçons et désordres ;
- se faire assister d'un sapiteur spécialisé ;
- déterminer si certains de ces réserves ou désordres constatés sur place portent atteinte à la structure de l'ouvrage ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination;
- donner son avis sur la nature et le coût des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres et aux reprises ;
- fournir de façon générale, tout élément de fait de nature à permettre à la juridiction de fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et en cas de cause multiple en faire la répartition ;
- donner son avis sur les préjudices de toute nature subis par le concluant et les copropriétaires ;
- en cas d'urgence ou de péril reconnu par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et des entreprises de son choix, les travaux estimés nécessaires ;
condamner la société Abeille Iard & santé à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;
condamner les parties intimées et plus particulièrement la société Abeille Iard & santé aux dépens ainsi que [au paiement de '] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1792-6 du code civil et L. 242-1 du code des assurances, la société Abeille Iard & santé a demandé à la cour de :
à titre principal,
confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juillet 2025, en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de condamnation de la SCCV Atland [Localité 9] à lever les réserves sous astreinte ;
- déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire ;
- rejeté la demande de provision ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
compléter la mission de l'expert judiciaire comme suit :
- déterminer la nature des désordres apparus au cours de l'année suivant la livraison des parties communes ;
- départir les désordres des réserves émises à la livraison des parties communes ;
en tout état de cause,
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre des dommages et intérêts ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 31 décembre 2025, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la SCCV a demandé à la cour de :
confirmer la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions ;
à titre subsidiaire, statuant à nouveau,
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l'intimée à faire réaliser les travaux de levée de réserve ou de reprise de désordre et à produire un DOE complété sous astreinte ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise judiciaire ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement par l'intimée de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
condamner M. [P] ([Y] [P] Architecte) ainsi que les sociétés VDSTP, SBG Lutèce et Otis à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle à titre provisionnel ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, M. [P] a demandé à la cour de :
juger que ne sont formulées par l'appelant que deux demandes à son encontre : une demande d'expertise judiciaire et une demande de dépens et d'article 700 à hauteur de 3 000 euros ;
juger que l'intimé, comme en première instance, fait toutes protestations et réserves, tous droits et moyens des parties réservés, sur la demande d'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté l'expertise judiciaire, étant précisé que si cette demande était accueillie, elle le sera au contradictoire de toutes les parties locateurs d'ouvrage ;
juger mal fondée la demande de condamnation aux dépens et d'article 700 en ce qu'elle est dirigée à son encontre et la rejeter ;
juger mal fondée la demande de condamnation à garantie à son encontre par la SCCV ;
en conséquence, débouter la SCCV de toutes ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;
condamner le syndicat des copropriétaires ainsi que tous contestants dont notamment la SCCV aux dépens, tant de première instance que d'appel.
Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, au visa des articles 145 et 700 du code de procédure civile et L. 242-1 du code des assurances, la société Optimisation Energétique-Open a demandé à la cour de :
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées ;
confirmer l'ordonnance en référé rendue le 23 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny ;
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son bénéfice et aux dépens.
Les sociétés Mendes 4, SCEM, SBG Lutèce, Otis et VDSTP n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux pour lever les réserves à la livraison
Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Par application des dispositions précitées, le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s'en prévaut.
Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie au jour où le juge de première instance statue. La cour d'appel, statuant en matière de référé, doit dès lors se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (cf. Cass. Soc. 24 juin 2003, pourvoi n°01-17.441).
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Par ailleurs, l'article 1792 du même code prévoit que 'tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
L'article 1646-1 dudit code dispose que 'le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3'.
Selon l'article 1642-1 du même code, 'le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer'.
Au cas présent, le premier juge a retenu pour rejeter la demande à ce titre qu'il ressortait des pièces produites que la plupart des réserves dénoncées à la livraison et griefs dénoncés dans l'année de la livraison avaient été levés, que les désordres invoqués apparaissaient comme étant, des termes mêmes de la partie demanderesse, 'd'une gravité moindre', que des investigations étaient en cours et des interventions programmées, de sorte qu'en l'état, aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n'était caractérisé.
Poursuivant l'infirmation de la décision entreprise de ce chef, le syndicat des copropriétaires demande que la SCCV soit condamnée à lever les réserves suivantes à la livraison :
'Bâtiment A - Réserve 3408 : Trou dans panneau bois ascenseur
Sous-sol 1 - Réserve 3529 : Reprise peinture sous-sol
- Descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de l'appartement D104 (Mme [A])
- DOE incomplet'.
Elle précise que s'agissant de la production des DOE complets durant la première année sous astreinte de 500 € par jour de retard, si la cour devait considérer que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies, la demande de production fondée sur l'article 145 du code de procédure apparaît totalement légitime.
Elle fait valoir que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et que l'acquéreur peut dénoncer les vices apparents et en demander réparation dans l'année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession en déduisant que quelle que soit la nature des réserves, le vendeur en vente en l'état futur d'achèvement est tenu de les réparer. Aussi, selon elle, l'obligation du vendeur étant incontestable, c'est à tort que le premier juge a déclaré la demande non fondée et il y a lieu de condamner la SCCV à les lever.
La SCCV lui oppose que la réserve 3408 qui correspond à un trou dans le panneau en bois de l'ascenseur a été levée par la société Otis comme cela en a été justifié auprès du juge des référés par note en délibéré du conseil de la société Otis datée du 17 juillet 2025.
Elle ajoute, concernant la réserve 3529 'Reprise peinture sous-sol', qu'elle ne pourra pas être reprise tant que le sujet des infiltrations en sous-sol n'aura pas été purgé. Elle soutient que la demande formée par le syndicat des copropriétaires de faire réaliser des travaux de reprise de ces deux réserves de livraison sous astreinte se heurte manifestement à une contestation sérieuse.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la réserve 3408 a effectivement été levée par l'intervention de la société Otis, ni la nécessité de traiter les infiltrations, préalablement à l'exécution de travaux de peinture pour remédier à la réserve 3529. Aussi, il apparaît des éléments en débat que, fondée sur l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée alors qu'elle se heurte manifestement à une contestation sérieuse.
Dans ces conditions, aux motifs qui précèdent, complétant ceux retenus par le premier juge, la décision entreprise doit recevoir confirmation de ce chef.
Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux au titre des autres griefs
La cour se réfère aux dispositions précitées.
En outre, elle rappelle que selon l'article 145 du code civil, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'application de ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, à savoir un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que par lettre recommandée du 20 janvier 2025, la SCCV a été mise en demeure de lever les réserves à la livraison non levées et griefs dénoncés après livraison. Elle précise que les griefs d'un gravité moindre mentionnés dans cette lettre de mise en demeure n'ont au jour du présent appel toujours pas été levés à savoir:
'- descente pluviale abîmée au niveau de la terrasse de l'appartement D104 (Mme [A])
- DOE incomplet'.
L'appelant souligne que la production de ces DOE pour tous les lots d'entreprise conditionne la bonne tenue de l'entretien du bâtiment mais aussi lui permet de répondre aux obligations d'entretien qui pèse sur lui, outre qu'il s'agira d'une pièce indispensable pour permettre la bonne tenue de l'expertise judiciaire sollicitée. Le syndicat des copropriétaires conclu à la condamnation de la SCCV à effectuer les travaux pour les griefs ainsi dénoncés dans le délai d'un an après cette livraison. Il soutient qu'en effet, le premier juge a commis une erreur d'appréciation, dans la mesure où l'obligation de levée des réserves, qu'elle soit mineure ou gravissime est incontestable compte tenu des dispositions des articles 1642-1 et 1604 du code civil et qu'en vertu de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut contraindre à lever les réserves dénoncées à la livraison ou durant l'année qui suit la livraison, dont l'absence de production des DOE complet.
Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 145 du code de procédure civile, il est acquis que le juge des référés détient le pouvoir d'ordonner aux parties, avant tout procès, la production forcée de pièces sous réserve pour le demandeur de justifier d'un motif légitime et d'établir que l'existence de ces pièces est vraisemblable.
La SCCV lui oppose que concernant la descente d'eau pluviale, aucune réserve n'ayant été émise à la livraison ni à la réception, il convient de déterminer si elle a été 'abîmée' par les occupants de la terrasse de l'appartement D104 ou par l'entreprise en charge de son installation. Elle fait valoir que dès lors que l'imputabilité au Promoteur-Vendeur n'est pas établie, cette réserve demeure contestable. Concernant le DOE, la SCCV indique qu'elle n'a pas qualité pour établir les éléments manquants mais n'a sollicité les locateurs d'ouvrage responsables de sa réalisation et les derniers compléments ont été apportés le 16 décembre 2025 et notifiés au syndicat des copropriétaires.
La cour constate qu'il n'est apporté par l'appelant aucune précision quant aux 'griefs' dont il se prévaut à l'endroit de la SCCV. Ainsi, il n'est pas possible de déterminer l'origine de la malfaçon ou du désordre allégués qui affecteraient la descente d'eau pluviale alléguée. De plus, il n'est aucunement justifié de l'incomplétude du 'Dossier des Ouvrages Exécutés'. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne précise pas quels travaux en particulier il attend de la part de la SCCV pour compléter ce dossier. Il ne précise pas davantage en quoi la production des éléments incomplets serait possible, faute d'établir qu'ils seraient en possession de la SCCV. Enfin, il ne caractérise pas un motif légitime au sens des dispositions de l'article 145 précité, dont il invoque à titre subsidiaire le bénéfice.
Dans ces conditions, aux motifs qui précèdent, complétant ceux retenus par le premier juge, la décision entreprise doit recevoir confirmation de ce chef.
Elle sera complétée en ce sens que la cour rejette la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.
Sur recevabilité de la demande d'expertise
La cour se réfère aux dispositions précitées de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il est constant que si l'assurance responsabilité civile décennale a pour but de garantir la responsabilité de plein droit dont tout constructeur d'un ouvrage est redevable envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage pour les dommages même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination, l'assurance dommages-ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.
Ainsi, l'article L. 242-1 du code des assurances dispose que :
'Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article'.
La Cour de cassation juge qu'il résulte de ce texte que pour mettre en oeuvre la garantie de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, l'assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l'assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. L'assureur dispose d'un délai de soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Ces dispositions impératives interdisent à l'assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d'un expert avant l'expiration du délai de soixante jours (cf. Cass. Civ. 3ème, 10 mai 2007, n° 06-12.467 ; Civ. 3ème, 7 décembre 2023, n°22-19.463).
Ainsi, la mise en 'uvre de la garantie est subordonnée à une déclaration préalable du sinistre à l'assureur. Cette règle est d'ordre public et à défaut d'une telle déclaration, est irrecevable l'action engagée par le maître d'ouvrage envers l'assureur. Mais, en tout état de cause, ce n'est qu'à l'issue de la procédure amiable obligatoire que l'assuré peut engager une procédure judiciaire. Dès lors, au titre d'un désordre survenu dans les dix ans suivant la réception des travaux, il dispose, pour réclamer l'exécution des garanties souscrites, d'un délai de deux ans à compter de la connaissance qu'il en a, étant rappelé qu'en application de l'article L.114-1 du code des assurances, toutes les actions dérivant du contrat d'assurance sont prescrites par deux à compter de l'événement qui y a donné naissance (cf. Cass 3ème Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-16.688).
Enfin, il est constant qu'une action en justice n'a d'effet que relativement à son objet, sans s'étendre à d'autres actions qui en sont distinctes, et qui notamment seraient fondées sur un autre contrat que celui visé dans l'assignation. C'est ainsi qu'il est jugé qu'est irrecevable une demande formée en cours d'instance contre un assureur fondée sur une police d'assurances autre que celle au titre de laquelle il a été assigné (cf. 3ème Civ., 29 mars 2018, pourvoi n° 17-15.042 ; 3ème Civ., 6 décembre 2018, pourvoi n° 18-11.075). Et, il est jugé que sont irrecevables, car nouvelles en appel, les demandes formées contre un assureur pris en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur (CNR), lorsque deux polices distinctes ont été souscrites, que cet assureur a été assigné en référé en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, et qu'en première instance aucune demande n'a été formulée contre lui en qualité d'assureur CNR, les garanties et demandes étant de natures différentes (cf. Cass. 3ème Civ., 20 octobre 2010, pourvoi n° 07-16.727).
Au cas présent, le premier juge a retenu qu'il était constant que le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, avait effectué deux déclarations de sinistre auprès de l'assureur dommage-ouvrage les 20 et 21 janvier 2025 et avait assigné les parties défenderesses par acte délivré les 21 et 24 février 2025, soit avant l'expiration du délai de soixante jours suivant la déclaration de sinistre. Il en a déduit qu'était irrecevable la demande de l'assuré lequel n'avait pas poursuivi l'instance dans les formes de l'article L. 242-1 précité à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage, et avait saisi le juge des référés d'une demande de désignation d'expert après avoir fait une déclaration de sinistre auprès de cet assureur sans attendre l'issue de la procédure amiable.
Poursuivant, l'infirmation de la décision entreprise à ce titre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Abeille Iard & santé a de manière délibérée omis de mentionner au premier juge, que suite aux deux déclarations dommages ouvrage qui lui ont été adressées les 20 et 21 janvier 2025, elle avait décliné sa garantie par courrier en date du 11 février 2025, soit bien avant l'assignation introductive d'instance. Il en déduit que la procédure amiable dommages-ouvrage de l'article L 242-1 du Code des assurances était donc clôturée au jour de l'assignation et au jour de la demande formulée à son égard par conclusions du 26 juin 2025. Deuxièmement, il soutient que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en relevant que les demandes à l'encontre de la société Abeille Iard & santé en qualité d'assureur dommages-ouvrage auraient été formulées par assignation du 21 et 23 février 2025 bien avant l'expiration du délai de 60 jours visé par l'article L 242-1 précité, alors que les demandes à l'encontre de cet assureur en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage n'ont été formulées que par conclusions du 26 juin 2025 déposées à l'audience du 27 juin 2025 soit bien au-delà du délai de 60 jours. Elle précise que l'assignation introductive d'instance mentionne expressément que la société Abeille Iard & santé avait été assignée initialement qu'en qualité d'assureur CNR. Enfin, elle considère que le premier juge ne pouvait pas écarter la demande d'expertise à l'égard de toutes les parties à la procédure, sur ce même fondement qui ne leur était pas opposable, les sanctions de l'article L 242-1 précité n'étant opposables qu'entre l'assuré et la compagnie d'assurance dommages-ouvrage.
La société Abeille Iard & santé lui oppose que sa demande d'expertise formée par l'assignation du 24 février 2025, après lui avoir déclaré le sinistre le 20 janvier 2025, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage est irrecevable en application de l'article L. 242-1 du code des assurances.
La cour constate que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge les dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances ne pouvaient pas être opposées au syndicat des copropriétaires alors que celui-ci avait assigné la société Abeille Iard & santé, non pas en tant assureur dommages-ouvrage, mais comme le mentionne l'acte introductif de l'instance en référé en sa qualité d'assureur de la police CNR, ce que la décision entreprise précise également en indiquant qu'est partie 'la compagnie d'assurance Abeille assurances, anciennement Aviva assurances, en sa qualité d'assureur CNR'.
Il s'ensuit que la décision entreprise doit être infirmée alors que l'irrecevabilité prononcée n'était pas encourue.
Sur le bien-fondé de la demande d'expertise
En application des dispositions de l'article 145 précité, il entre dans les pouvoirs du juge d'ordonner une mesure d'expertise, sous réserve pour le demandeur à la mesure de justifier d'un motif légitime.
Si la procédure prévue par l'article 145 n'est pas limitée à la conservation des preuves, mais peut également tendre à leur établissement, encore incombe-t-il à celui qui l'engage de justifier des éléments de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut et de démontrer que la mesure est de nature à permettre d'améliorer sa situation probatoire. Il est admis que celui qui forme une demande sur ce fondement n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque ou suppute puisque l'objet même de la mesure sollicitée est précisément de les mettre au jour et de les établir.
Il est encore acquis que lorsque le juge fait droit à une mesure d'instruction sur ce fondement, il doit veiller à ce qu'elle soit limitée dans le temps et dans son objet, proportionnée à l'objectif poursuivi et qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts légitimes et antinomiques en présence.
Concernant les dysfonctionnements du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des problèmes de chauffage et d'eau chaude sanitaire se manifestent depuis la première mise ne chauffe de l'immeuble, la SCEM, entreprise de maintenance, ayant relevé des dysfonctionnements suivant un rapport du 20septembre 2024. Il indique qu'un audit technique de la chaufferie réalisé en date du 28 janvier 2025 à sa demande constate de nombreuses anomalies sur cette chaufferie. Il relève que diverses interventions ont été réalisées par l'installateur de ces ouvrages, mais également l'entreprise de maintenance, 'sans que les problèmes ne soient résolus '', de nombreux copropriétaires et occupants se plaignant toujours de températures insuffisantes de chauffage (radiateur froid ou tiède) dans les lots privatifs mais également dans les couloirs de la résidence. Il relève encore que le corps de chauffe a dû être remplacé dès la première année de mise en service de la chaufferie et que malgré ce remplacement, les problèmes de chauffage et d'eau chaude sanitaire persistent.
La SCCV conteste le bien fondé de la demande à ce titre en faisant valoir que les dysfonctionnements du système de chauffe et de l'eau chaude sanitaire dans les logements ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la société Abeille Iard & santé qui a pris une position de non garantie au motif que les dysfonctionnements n'avaient pas été constatés. Elle observe que la société Optimisation-énergétique Open a rappelé l'ensemble des interventions qu'elle a réalisées pour lever les réserves qui lui incombaient dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et pour lesquelles elle produit des quitus. Elle ajoute qu'il appartient donc au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'expertise, de démontrer la persistance des dysfonctionnements dénoncés qui seule justifierait une expertise judiciaire.
La société Optimisation-énergétique Open expose qu'elle est intervenue à de très nombreuses reprises dans l'ensemble immobilier dont s'agit pour remédier aux différentes réserves et a agi avec diligence et compétence tant dans les parties communes que privatives. Elle précise s'être déplacée à vingt et une reprises dans les parties privatives des lots A et D, chez chaque copropriétaire ou locataire pour remédier aux réserves formulées concernant le chauffage et que finalement elle a reçu quitus de l'ensemble des copropriétaires et locataires de la levée des réserves. Concernant les parties communes, elle indique que les réserves n°11 ont été levées le 2 avril 2025, concernant le câblage des flotteurs et que le panneau de contrôle des pompes indique que tout est fonctionnel. Elle indique encore que le remplacement du corps de chauffe a eu lieu les 9,15 et 16 janvier 2025, ayant elle-même pris en charge les trente deux heures de travail nécessaires à ce titre. Concernant les difficultés rencontrées pour le réglage des réseaux, elle précise avoir signalé au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que celles-ci étaient directement liées à la mauvaise qualité de l'eau circulant dans le réseau, cette intervention n'entrant pas dans le cadre des garanties.
Elle souligne qu'aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite n'est caractérisé alors que le corps de chauffe a bien été changé et les problèmes de chauffage et d'eau chaude qui persisteraient selon l'appelante ne sont que des allégations non prouvées. Elle relève que s'il est argué de plaintes des copropriétaires, il n'est versé aucun élément en ce sens et les différentes levées de réserves indiquent qu'il n'y a plus de problème.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires se prévaut de moyens dubitatifs, en s'interrogeant sur la persistance même des dysfonctionnements invoqués, sans produire de justificatifs, ni aucunement démontrer l'utilité d'une mesure d'expertise à ce titre.
Concernant les remontées d'odeurs dans plusieurs logements
La SCCV observe que ce grief dénoncé pour la première fois quelques semaines avant l'assignation devant le juge des référés n'est ni précis quant aux logements impactés ni fondé sur quelque élément concret permettant d'établir un lien avec les travaux de construction entrepris sous sa maîtrise d'ouvrage.
La cour ne peut que constater qu'il n'est effectivement articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant l'inclinaison prétendument non-conforme de la rampe d'accès au sous-sol
Le syndicat des copropriétaires indique que 'la carrosserie de certains véhiculent frotte lors du passage dans la rampe'.
La SCCV précise qu'une intervention a été diligentée par l'entreprise SBG Lutèce et a donné lieu à un quitus du syndic le 22 juillet 2025.
Il n'est apporté aucun élément contraire par le syndicat des copropriétaires quant à la persistance de ce défaut. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant les infiltrations en sous-sol sur places de stationnement
Le syndicat des copropriétaires fait état de graves infiltrations conduisant à des ruissellements et des flashs très importants sur les places de stationnements mais également sur les voies de circulation, et les halls d'accès du parking et dans les escaliers.
La SCCV réplique que ces infiltrations ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage qui a pris une position de garantie compte tenu de la nature décennale du désordre constaté. Il relève que l'assureur indique avoir proposé une indemnité.
La société Abeille Iard & santé précise que seules les infiltrations en sous-sol sur les places de stationnement ont été reconnues comme étant un désordre de nature décennale et qu'en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, elle a pris une position de'garantie et a proposé une indemnité de 1 800 euros pour indemniser ce désordre.
Il n'est apporté aucun élément contraire par le syndicat des copropriétaires qui en tout état de cause ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile sur ce désordre identifié et reconnu.
Concernant le dysfonctionnement des pompes de relevage de la fosse à hydrocarbures
Le SCCV observe que ce grief n'a jamais été dénoncé avant l'assignation devant le juge des référés et qu'il devrait faire l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assurance dommages-ouvrage dans la mesure où il n'était pas apparent à la réception et semble être apparu bien après le délai d'un mois qui a suivi la livraison des parties communes.
La société Abeille Iard & santé rappelle qu'un assureur dommages-ouvrage ne peut se prononcer que sur les désordres qui lui ont été déclarés.
La cour ne peut que constater qu'il n'est articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Concernant le goutte à goutte dans le bâtiment D au rez-de-chaussée
La SCCV relève que ce grief est nouveau en cause d'appel et n'est justifié par aucun élément probant, aucun rapport de recherche de fuite infructueux n'étant produit et qui pourrait démontrer l'intérêt de saisir un expert judiciaire de ce sujet.
La cour ne peut que constater qu'il n'est articulé par le syndicat des copropriétaires aucun élément de nature à préciser ce grief. En tout état de cause, il ne démontre aucunement en quoi une expertise serait utile à ce titre.
Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de condamnation de la société Abeille Iard & santé à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires pour procédure abusive
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés'. Si ces dispositions consacrent le pouvoir du juge de sanctionner le comportement d'une partie, une autre partie est irrecevable à former une demande de condamnation à une amende à ce titre.
Il est constant que la juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont elle est saisie ( cf. Cass. 2ème civ. 22 novembre 2001, n° 00-16.969).
Reste que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas d'une faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.
Outre la nécessaire démonstration d'une telle faute, encore doit-il aussi être justifié de la réalité du préjudice invoqué et qui en découlerait, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.
Sur les dépens et les frais non répétibles
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696, alinéa 1er du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il y a lieu de confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux frais et dépens et de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] ;
statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] fondées sur l'article 145 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] au titre de la procédure abusive ;
Condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 13]' du [Adresse 1] - [Adresse 12] à [Localité 18] aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT