CA Bordeaux, 2e ch. civ., 2 juillet 2026, n° 23/01170
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026
N° RG 23/01170 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NE2F
[G] [W]
[T] [J]
c/
S.C.I. HL 2 S
S.A.R.L. [B] [Y]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/07660) suivant déclaration d'appel du 07 mars 2023
APPELANTS :
[G] [W] (décédé)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
[T] [J]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
S.C.I. HL 2 S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. [B] [Y]
Activité : Notaire
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
substitué à l'audience par Me Valentin BOULLET, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 18 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
En présence de M. [K] [E], élève-avocat et de Mlle [C] [X], attachée de justice.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La SCI HL2S a conclu un contrat de réservation le 28 décembre 2017 avec Monsieur [T] [J] aux termes duquel elle s'est obligée vis-à-vis de ce dernier à « lui offrir par préférence à tous autres la faculté d'acquérir en état futur d'achèvement dans le délai de quatre mois à compter des présentes par la signature de l'acte authentique de vente (') une maison à usage d'habitation d'une surface plancher de 99,60 m² à détacher d'un ensemble de plus grande importance et un tiers d'un chemin d'accès ».
Un dépôt de garantie a été versé au stade du contrat de réservation. Il s'agit du lot C d'un plan annexé à ce contrat.
Le terrain ainsi réservé est situé sur les parcelles inscrites au cadastre de la commune de [Localité 2] sous les numéros 1261, [Cadastre 1] et [Cadastre 2], section AB. Ces parcelles sont issues de la division d'un plus grand terrain appartenant au gérant de la SCI HL2S, voisin des propriétés des appelants.
La vente a été signée sous la forme authentique le 6 juillet 2018 (pièce n°2). Le notaire était Maître [Y] [B].
2. La SCI HL2S a également conclu un contrat de réservation identique le 22 septembre 2017 avec Monsieur [W] aux termes duquel elle s'est obligée au même engagement, portant sur le lot B du même plan.
Un dépôt de garantie a également été versé au stade du contrat de réservation.
Ce prix de vente comprenait pour Monsieur [W] 40.000 € au titre de divers aménagements extérieurs tels que précisés sur la notice technique annexé à l'acte authentique de vente. La vente de la maison a ensuite été réitérée sous la forme authentique le 2 mars 2018 sous l'égide du même notaire.
3. Exposant avoir été convaincus d'acquérir ces biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'ils pouvaient exiger du vendeur qu'il achève l'ouvrage conformément aux prévisions du contrat de réservation et avoir subi, chacun, un retard important de livraison des biens affectés de nombreux désordres et non-conformités et avoir découvert postérieurement que la Sci n'avait pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage, MM. [J] et [W] ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise, ordonnée le 25 novembre 2019.
4. Désignée en qualité d'expert, Mme [R] a déposé son rapport le 14 juin 2021.
Il en ressort notamment que M. [W] soutient que le réseau d'évacuation de ses eaux usées ne serait pas enterré à une profondeur suffisante, ce qui a provoqué la rupture d'une canalisation et le déversement des eaux usées sur son terrain.
Que lors de sa visite du 8 janvier 2021, l'expert a constaté l'existence d'une cassure de la canalisation [Localité 3]/EV avec déversement des eaux usées et eaux vannes sur le terrain.
Elle relève que le passage caméra a montré qu'il y avait eu un engorgement de la canalisation de la maison de M. [W]. Que, toutefois, un seul engorgement a eu lieu depuis la vente du bien le 2 mars 2018 après son achèvement, le 29 janvier 2019.
Elle relève ainsi que ce réseau est fonctionnel, quand bien même le fil d'eau serait freiné par les contre-pentes.
5. Selon l'expert, la présence des arbres dont les racines se développent présenteront toujours un risque de mouvement pour les canalisations enterrées, que seul un entretien régulier permettra le bon fonctionnement de l'ensemble. Elle précise qu'il apparaît impossible d'enterrer plus les canalisations au regard de la profondeur des réseaux secondaires, liée au fil d'eau du réseau situé sur le chemin d'accès principal, lui-même lié au réseau public.
6. Par acte des 29 septembre et 4 octobre 2021, les acquéreurs ont fait assigner la venderesse et le notaire aux fins de réparation de leurs préjudice et de remboursement des frais d'acte notarié.
La Sci a refusé la proposition de médiation présentée par le juge de la mise en état.
7. Par jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- rejeté l'intégralité des demandes formées contre la Sci HL2S ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [J] la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties pour le surplus ;
- condamné la Scp [Y] [B] aux dépens, dont seront exclus les frais d'expertise qui resteront à la charge de M. [W] et M. [J] ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
8. Par déclaration du 7 mars 2023, MM. [W] et [J] ont interjeté appel de cette décision.
9. M. [W] est décédé le 31 mars 2023 et son héritière et légataire universelle a renoncé à poursuivre l'instance.
10. Dans les dernières conclusions des appelants du 6 mai 2025, il est demandé à la cour de :
À titre liminaire,
- constater le décès de M. [W] et en conséquence l'extinction de l'instance le concernant.
En conséquence,
- prononcer une décision de dessaisissement à l'égard de l'action et instance de M. [W] ;
- réformer le jugement entrepris.
À titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a rejeté l'intégralité des demandes formées contre la Sci HL2S,
- a condamné la Scp à leur payer respectivement 20 000 euros et 11 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- a condamné la Scp à leur payer 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté les parties pour le surplus,
- a condamné la Scp aux dépens,
- condamner solidairement la Sci H2S et Me [B] à lui verser la somme de 42 384 euros HT, soit 46 622,40 euros TTC, outre 16 750 euros au titre des frais notariés.
À titre subsidiaire, si la cour s'en tient à une perte de chance,
- condamner Me [B] à lui verser la somme de 100 500 euros au titre de la différence des prix pratiqués dans le neuf et l'ancien ;
- condamner Me [B] à lui verser la somme de 57 035,16 euros au titre de la perte de chance de pouvoir négocier.
En tout état de cause,
- condamner solidairement la Sci HL2S et Me [B] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
11. Dans ses dernières conclusions du 13 mai 2025, Me [B] demande à la cour de :
- débouter les requérants de leur appel principal ;
- à titre incident, réformer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité ;
- statuant à nouveau, rejeter l'ensemble des demandes dirigées contre lui.
Subsidiairement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a limité sa condamnation envers M. [J] à la somme de 20 000 euros ;
- juger irrecevables les demandes de M. [J] tendant à l'allocation des sommes s'élevant respectivement à 100 500 euros et 57 035,16 euros ;
- condamner M. [J] à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
12. Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2025, la Sci HL2S demande à la cour de :
- constater le désistement d'appel de Mme [P] héritière de M. [W] et déclarer ses dernières demandes de réformation du jugement irrecevables et l'en débouter ;
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles relatives à la borne et au tracé d'une canalisation et subsidiairement mal fondée ;
- débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes et le condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, si l'acte était requalifié en VEFA, constater que M. [J] est forclos en application des articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
13. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire,
13. Il est constant que M. [W] est décédé le 31 mars 2023, postérieurement à la formalisation de son appel.
Mme [P], venant aux droits de M. [W] en sa qualité d'héritière, a expressément fait connaître sa volonté de ne pas reprendre l'instance engagée par le défunt.
14. Conformément aux dispositions de l'article 384 du code de procédure civile, faute pour les héritiers de reprendre l'instance, celle-ci s'éteint en ce qui concerne les demandes formées par M. [W].
Sur le désordre affectant le réseau d'évacuation des eaux usées
15. L'appelant soutenait que le réseau d'évacuation des eaux usées était affecté d'un désordre de nature décennale, dès lors que les canalisations n'auraient pas été enterrées à une profondeur suffisante pour garantir leur bon fonctionnement et prévenir les désordres liés au tassement des terres.
Se fondant sur les constatations de l'expert judiciaire, il invoquait également l'existence de contre-pentes de nature à entraver l'écoulement normal des eaux usées et à favoriser la formation de bouchons. Il faisait en outre état de plusieurs non-conformités aux règles de l'art, tenant notamment à des emboîtements montés à l'envers ainsi qu'à un dénivelé insuffisant ne permettant pas un écoulement satisfaisant des effluents.
16. L'intimé répliquait que, malgré l'autorisation qui lui avait été donnée par l'expert judiciaire, M. [W] n'avait entrepris aucun des travaux de réparation préconisés, et ce nonobstant leur coût limité. Il soutenait également que cette abstention était susceptible de favoriser l'infiltration de terres dans les canalisations communes et d'en compromettre le bon fonctionnement.
Sur ce,
17. Les demandes relatives aux canalisations situées sur la propriété de M. [W] sont devenues sans objet à la suite de la décision de son héritière de ne pas reprendre l'instance introduite par ce dernier.
Il en résulte qu'il n'y a pas lieu pour la cour de statuer sur les prétentions ainsi formées, le défunt n'étant plus partie à l'instance et aucune reprise de celle-ci n'étant intervenue de la part de ses ayants droit.
I - Sur les désordres affectant le bien de M. [J]
Sur le garage,
18. M. [J] soutient que le garage implanté sur sa propriété présente un défaut d'étanchéité caractérisé, tel que relevé par l'expert judiciaire.
Il impute ce désordre à la SCI HL2S, qu'il considère comme constructeur de l'ouvrage, en produisant plusieurs attestations émanant de proches affirmant avoir vu M. [U], gérant de la SCI HL2S, participer au montage du garage. Il estime, en conséquence, que la responsabilité décennale de cette société est engagée.
19. La SCI HL2S conteste toute implication dans la construction du garage litigieux. Elle fait valoir qu'elle n'a ni construit ni vendu cet ouvrage, lequel ne figure d'ailleurs pas dans l'acte de vente de l'immeuble. Elle souligne également que l'emplacement du garage est situé dans un espace boisé classé à conserver.
L'intimée ajoute que M. [J] a pris possession des lieux de manière anticipée pendant environ deux mois avant la signature de l'acte authentique, sans émettre la moindre réserve relative à l'absence de garage ou à la nécessité de réaliser un tel ouvrage.
Sur ce,
20. Aux termes de l'article 1792 du code civil :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
L'article 1792-1 du même code dispose :
« Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
21. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le garage litigieux est implanté au sein d'un espace boisé classé situé sur la parcelle appartenant à M. [J]. Il n'est pas contesté que cet ouvrage ne figurait pas sur le permis de construire initial et n'a fait l'objet d'aucune déclaration ultérieure.
Par ailleurs, le contrat de réservation mentionnait la réalisation d'un « garage : carport », lequel devait être édifié à l'arrière de l'habitation. Il ressort toutefois des pièces produites que cet ouvrage n'a finalement pas été réalisé conformément aux prévisions contractuelles.
22. M. [J] verse aux débats plusieurs attestations indiquant que M. [U] devait participer au montage du garage et qu'il n'aurait lui-même pris aucune part à sa construction, ces attestations provenant de proches de M. [J] demeurent insuffisantes pour établir avec certitude que la SCI HL2S est effectivement à l'origine de la réalisation de l'ouvrage litigieux ou qu'elle en a supporté le coût.
Aucune facture, aucun devis, aucun bon de commande ni aucun autre élément matériel ne permet, en effet, de retracer les conditions de construction de ce garage ou d'en attribuer la réalisation à la SCI HL2S.
23. En outre, les caractéristiques mêmes de l'ouvrage révèlent qu'il s'agit d'une construction légère en bois, dotée d'une toiture plate, dépourvue de dispositif d'évacuation des eaux pluviales et bénéficiant d'un simple revêtement extérieur destiné à assurer une protection sommaire contre les intempéries.
Une telle configuration apparaît davantage correspondre à un abri de type carport qu'à un garage fermé conçu pour garantir une étanchéité complète.
24. L'expert judiciaire relève également un défaut manifeste d'entretien de l'ouvrage, caractérisé par l'accumulation de nombreux débris végétaux sur la toiture, circonstance susceptible d'entraver l'écoulement normal des eaux pluviales et de favoriser l'apparition d'infiltrations.
25. Dans ces conditions, faute pour M. [J] de rapporter la preuve que la SCI HL2S a construit ou fait construire le garage litigieux, et en l'absence d'éléments suffisants permettant de caractériser l'application de la garantie décennale à son encontre, il y a lieu d'écarter les demandes formées de ce chef.
II - Sur l'application du régime de la vente en état futur d'achèvement
26. M. [J] soutient que la signature du contrat de réservation en date du 14 décembre 2016 imposait que la vente ultérieure soit soumise au régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement.
27. Il fait valoir que l'achèvement de l'immeuble au jour de la signature de l'acte authentique est sans incidence sur la qualification de l'opération et que le vendeur demeurait tenu des obligations particulières résultant du régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement, notamment celle de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles et exempt de tout vice.
28. La SCI HL2S réplique que l'acte authentique portait sur un immeuble achevé au jour de sa signature et qu'il a, dès lors, été régulièrement reçu sous la forme d'une vente d'immeuble existant.
Sur ce,
29. Aux termes de l'article 1601-3 du code civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»
30. Ces dispositions sont reprises à l'article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation.
31. Par ailleurs, le contrat de réservation prévu aux articles R. 261-25 et suivants du même code constitue un avant-contrat destiné à réserver à un acquéreur potentiel un immeuble à construire ou en cours de construction. Il doit notamment comporter une description du bien réservé, une note technique sommaire, le prix prévisionnel de vente ainsi que le délai dans lequel l'acte définitif pourra être conclu.
32. En l'espèce, les parties ont signé, le 14 décembre 2016, un contrat de réservation soumis aux dispositions précitées.
Cet acte stipule notamment que :
« Le réservant s'oblige vis-à-vis du réservataire à lui offrir par préférence à tous autres la faculté d'acquérir en état futur d'achèvement dans le délai de QUATRE MOIS à compter des présentes par la signature de l'acte authentique de vente (...). »
33. Il résulte de cette clause que le réservant consentait au réservataire une faculté prioritaire d'acquérir le bien projeté selon le régime de la vente en l'état futur d'achèvement dans un délai déterminé de quatre mois.
34. Le contrat de réservation ne valait toutefois pas vente. Il ressort d'ailleurs expressément de ses stipulations que :
« Le réservataire déclare, par les présentes, accepter, sans obligation pour lui d'acquérir, la faculté qui lui est conférée par le réservant de se porter acquéreur, par préférence à tout autre, des biens et droits immobiliers ci-dessus définis et décrits, au prix ci-dessus fixé. »
Ainsi, cet avant-contrat ne créait aucune obligation réciproque de conclure la vente et ne procédait à aucun transfert de propriété.Il n'obligeait pas non plus le réservant à proposer un contrat de vente en état futur d'achèvement.
35. Il ressort également des pièces produites que l'achèvement de l'immeuble était prévu au 31 mars 2018, tandis que l'acte authentique n'a été signé que le 6 juillet 2018, soit plus de dix-huit mois après la signature du contrat de réservation et bien au-delà du délai contractuel de quatre mois prévu pour la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Dans ces conditions, la faculté d'acquérir consentie au réservataire dans le cadre du contrat de réservation était devenue caduque à l'expiration du délai contractuellement prévu, c'est-à-dire dès le 28 avril 2017, faute pour les parties d'avoir conclu dans ce délai un acte authentique soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
36. Au surplus, il est constant qu'au jour de la signature, plus d'un an plus tard, de l'acte authentique, l'immeuble était entièrement achevé.
37. Dès lors, c'est à bon droit que le notaire a reçu l'acte sous la forme d'une vente portant sur un immeuble achevé et non sous celle d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Par conséquent, M. [J] ne peut utilement se prévaloir des garanties spécifiques attachées au régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
38. Le moyen tiré de l'application de ce régime sera donc écarté et le vendeur ne saurait être tenu, sur ce fondement, à la prise en charge du coût des travaux de reprise réclamés par l'appelant.
III - Sur les conséquences de l'inapplicabilité du régime de la vente en l'état futur d'achèvement
Sur la réalisation des clôtures,
39. Dès lors que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement a été écarté, M. [J] ne peut utilement se prévaloir des obligations particulières qui en découlent afin de solliciter la réalisation des clôtures qu'il estime contractuellement dues.
À cet égard, le seul courrier adressé le 15 mars 2019 par la SCI HL2S, rédigé en ces termes: « la pose des clôtures ayant été retardée suite aux graves problèmes de santé de mon mari, nous mettons tout en 'uvre pour y remédier dans les meilleurs délais », ne saurait suffire à caractériser l'existence d'une obligation contractuelle autonome à la charge du vendeur.
En effet, ce document ne permet ni d'identifier précisément les clôtures concernées, ni d'établir leur localisation, leur consistance ou leur intégration dans le périmètre des prestations contractuellement dues aux acquéreurs.
40. Par ailleurs, si l'acte authentique de vente fait référence au contrat de réservation conclu entre les parties, il ne reproduit ni n'annexe la fiche descriptive ou la notice technique prévoyant, selon l'appelant, la réalisation d'une clôture sur les quatre côtés de la parcelle ainsi que l'installation d'un portail automatique.
41. Dans ces conditions, aucun élément contractuel suffisamment précis ne permet d'établir que la SCI HL2S demeurait tenue, après la vente, d'une obligation de réalisation des clôtures revendiquées par M. [J].
Sur les désordres,
42. M. [J] soutient que le bien acquis est affecté de nombreux désordres et malfaçons.
Il invoque notamment l'absence de fixation de la boîte aux lettres, implantée selon lui à une hauteur excessive d'environ 1,60 mètre, l'absence de clôture et de portail automatique, la présence d'un orifice dans la partie supérieure d'un mur sous toiture, un impact affectant une baie à galandage ainsi que l'absence de barre de seuil.
43. Il fait également état de divers désordres relatifs au scellement des toilettes, à la planéité du receveur de douche, au réglage du ballon d'eau chaude sanitaire et des mitigeurs, ainsi qu'à la nécessité de reposer un carreau.
L'appelant invoque enfin plusieurs défauts de finition concernant notamment le parquet, certaines prises électriques, l'existence d'un jour sous une baie vitrée ainsi que diverses imperfections d'exécution.
44. La SCI HL2S réplique que l'ensemble de ces désordres a été relevé par l'expert judiciaire, lequel précise qu'ils étaient apparents lors de la vente et qu'aucun d'entre eux ne présente un caractère décennal.
Sur ce,
45. L'inapplicabilité du régime de la vente en l'état futur d'achèvement a pour conséquence de rendre inopérantes les stipulations du contrat de réservation relatives à une éventuelle obligation de parachèvement au bénéfice du réservataire.
La vente étant soumise au droit commun de la vente d'immeuble achevé, il appartient à l'acquéreur de formuler, lors de la signature de l'acte authentique ou de la prise de possession des lieux, les réserves relatives aux défauts apparents qu'il entend opposer au vendeur.
46. À défaut, il peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés telle que prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.
Mais cela suppose la démonstration de la présence de vices indécelables pour un acquéreur normalement diligent et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas contracté ou n'aurait offert qu'un moindre prix pour le bien en question.
47. Or, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les désordres invoqués par M. [J] étaient visibles et décelables lors de la vente.
Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de caractériser un désordre relevant de la garantie décennale ou d'une autre garantie légale susceptible d'être mobilisée à l'encontre du vendeur.
48. Dès lors, les désordres apparents n'ayant fait l'objet d'aucune réserve lors de la vente demeurent à la charge de l'acquéreur.
Sur la différence alléguée entre le prix d'un immeuble neuf et celui d'un immeuble ancien,
49. M. [J] soutient subir un préjudice financier résultant de l'absence d'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
Toutefois, la circonstance que la vente ne relève pas juridiquement du régime de la vente en l'état futur d'achèvement est sans incidence sur les caractéristiques intrinsèques du bien acquis.
50. Il n'est en effet pas contesté que l'immeuble était récemment achevé lors de sa vente et conservait les caractéristiques d'un logement neuf au sens commun du terme, étant achevé depuis moins de 5 ans.
51. L'appelant ne démontre pas davantage que la qualification juridique retenue dans l'acte authentique aurait eu une incidence sur la valeur vénale du bien ou sur le prix effectivement acquitté.
En l'absence de justification d'un préjudice certain, direct et personnel résultant de cette qualification juridique, la demande indemnitaire présentée à ce titre ne peut qu'être rejetée.
IV - Sur le dol
52. M. [J] soutient avoir conclu le contrat de réservation dans la perspective d'une vente en l'état futur d'achèvement lui garantissant la livraison d'un bien conforme au permis de construire ainsi qu'aux documents contractuels annexés à cet avant-contrat.
Il fait valoir que, sans les garanties attachées à ce régime juridique, il n'aurait pas consenti à l'acquisition du bien litigieux.
Il estime à cet égard que les références faites au contrat de réservation dans l'acte authentique de vente, ainsi que l'annexion de plusieurs documents précontractuels à celui-ci, ont entretenu une confusion sur la nature réelle de l'opération et l'ont induit en erreur quant aux garanties dont il bénéficiait, caractérisant ainsi un dol.
Il sollicite en conséquence l'achèvement de l'immeuble conformément aux stipulations figurant dans le contrat de réservation.
53. La SCI HL2S réplique que l'appelant ne démontre pas que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement constituait une condition déterminante de son consentement.
Elle soutient également que les garanties attachées à ce régime n'étaient plus susceptibles de recevoir application dès lors que l'immeuble était achevé depuis plusieurs mois au jour de la vente.
Elle ajoute qu'aucun lien de causalité n'est établi entre les préjudices allégués et le régime juridique applicable à l'opération, l'acquéreur ayant par ailleurs été en mesure d'émettre toutes réserves utiles lors de la signature de l'acte authentique.
Sur ce,
54. Aux termes de l'article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »
55. Il résulte de ces dispositions que le dol suppose l'existence de man'uvres, de mensonges ou d'une réticence intentionnelle imputables à l'un des contractants et ayant déterminé le consentement de son cocontractant.
56. En l'espèce, la référence faite au contrat de réservation dans l'acte authentique de vente apparaît destinée à constater l'existence de cet avant-contrat ainsi que l'accomplissement des formalités qui lui étaient attachées, notamment celles relatives au délai de rétractation de l'acquéreur.
Si cette référence était inopportune et susceptible d'entretenir une certaine confusion quant à la portée juridique du contrat de réservation, elle ne saurait, à elle seule, caractériser l'existence de man'uvres dolosives.
57. Au demeurant, il n'est pas établi que cette mention procédait d'une initiative de la SCI HL2S ou qu'elle résultait d'une volonté délibérée de celle-ci d'induire l'acquéreur en erreur sur le régime juridique applicable à la vente.
58. La clause litigieuse ayant été insérée dans l'acte authentique reçu par le notaire instrumentaire, elle ne peut, en l'absence d'éléments contraires, être regardée comme émanant directement d'une partie contractante.
59. Par ailleurs, M. [J] affirme que la SCI HL2S aurait volontairement cherché à échapper à la qualification de vente en l'état futur d'achèvement afin de se soustraire à ses obligations de délivrance conforme et de bénéficier d'un régime fiscal prétendument plus favorable.
Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément probant.
60. En particulier, l'appelant ne démontre pas l'existence d'un avantage fiscal spécifique attaché à la vente d'un immeuble achevé par rapport à une vente en l'état futur d'achèvement.
Il convient à cet égard de relever que les opérations portant sur des immeubles neufs relèvent du régime de la TVA immobilière dans les conditions prévues par la loi, indépendamment de la qualification retenue entre vente en l'état futur d'achèvement et vente d'un immeuble achevé, dès lors que le bien est considéré comme neuf.
61. De même, la circonstance que la SCI HL2S soit constituée sous la forme d'une société civile immobilière ne permet pas davantage de caractériser une quelconque fraude.
En effet, le principe de spécialité attaché aux sociétés civiles n'interdit pas à celles-ci de réaliser des opérations de construction et de vente immobilière, une telle activité étant seulement susceptible d'entraîner les conséquences juridiques ou fiscales propres à l'exercice d'une activité commerciale.
62. Enfin, M. [J] ne rapporte pas la preuve que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement constituait, dans les circonstances de l'espèce, une condition déterminante de son consentement ni que la SCI HL2S aurait sciemment dissimulé une information dont elle connaissait le caractère essentiel.
Dès lors, aucun élément du dossier ne permet de caractériser l'existence de man'uvres dolosives ou d'une réticence intentionnelle imputable à la SCI HL2S.
63. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré du dol et rejeté les demandes présentées de ce chef, le jugement sera confirmé sur ce point.
V - Sur le manquement du notaire à son devoir de conseil
64. M. [J] soutient que le notaire instrumentaire a manqué à son devoir d'information et de conseil en s'abstenant de l'alerter sur le fait que l'acte authentique qu'il s'apprêtait à signer ne constituait pas la réitération d'une vente en l'état futur d'achèvement, mais une vente portant sur un immeuble achevé.
Il fait valoir qu'en faisant référence au contrat de réservation au sein de l'acte authentique, sans attirer l'attention des parties sur le changement de régime juridique applicable à l'opération, le notaire a entretenu une confusion légitime sur l'étendue des garanties dont il bénéficiait, notamment quant à l'achèvement des aménagements extérieurs prévus dans les documents précontractuels.
Il soutient qu'informé de cette modification substantielle du régime juridique de la vente, il aurait été en mesure soit de solliciter l'intégration des prestations restant à réaliser dans l'acte authentique, soit de négocier une diminution du prix de vente.
65. Le notaire intimé réplique que sa responsabilité ne saurait être engagée en l'absence de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
Il fait valoir qu'une vente en l'état futur d'achèvement ne pouvait plus être régularisée dès lors que l'immeuble était achevé au jour de la signature de l'acte authentique.
Il soutient également que l'acquéreur bénéficiait de garanties de droit commun lui permettant de faire valoir ses droits et qu'aucun préjudice certain ne résulte du seul changement de qualification juridique de l'opération.
Sur ce,
66. Aux termes de l'article 1240 du code civil :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Il est de jurisprudence constante que le notaire, rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard des parties auquel il prête son concours.
Le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ainsi que les règles déontologiques de la profession lui imposent notamment de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit et d'éclairer les parties sur leur portée ainsi que sur les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales de leurs engagements.
67. En l'espèce, il est constant que les parties avaient initialement conclu un contrat de réservation en vue de l'acquisition d'un bien immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Il est tout aussi constant que l'acte authentique signé le 6 juillet 2018 a finalement porté sur un immeuble achevé et ne relevait plus du régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement.
68. Or, l'acte authentique comporte plusieurs références au contrat de réservation sans qu'il apparaisse qu'une information particulière ait été délivrée aux acquéreurs quant aux conséquences juridiques résultant de l'abandon de ce régime au profit de celui applicable à la vente d'un immeuble achevé.
Aucune mention de l'acte ne permet notamment d'établir que les parties ont été expressément informées de la disparition des garanties spécifiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement ni des conséquences pouvant résulter de l'absence de reprise, dans l'acte définitif, de certaines prestations prévues dans les documents précontractuels.
69. Dès lors que le notaire indique lui-même que l'acte auquel il présidait n'était qu'une vente d'un bien immobilier soumise au droit commun de la vente, il n'existait aucune raison de faire figurer dans celui-ci des mentions relatives au contrat de réservation et à la vente en l'état futur d'achèvement.
70. Dans ces conditions, non seulement le notaire a manqué à son obligation d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte qu'il instrumentait mais en outre il a introduit dans l'acte des éléments portant à confusion et ambigus, de sorte que la faute se trouve caractérisée.
71. S'agissant du préjudice, il ressort des pièces produites que plusieurs aménagements extérieurs étaient envisagés lors de la conclusion du contrat de réservation.
Les documents précontractuels prévoyaient notamment la réalisation de clôtures sur l'ensemble du périmètre de la propriété ainsi que l'installation d'un portail motorisé, seuls les moteurs demeurant à la charge des acquéreurs.
Ils faisaient également état de travaux d'aménagement extérieur dont le coût était intégré dans l'économie générale de l'opération immobilière.
72. Or, ces prestations n'ont pas été reprises dans l'acte authentique de vente alors même que le prix de vente définitif correspondait substantiellement à celui envisagé lors de la signature du contrat de réservation.
L'acquéreur se trouve ainsi privé de toute action contractuelle lui permettant d'obtenir l'exécution forcée de ces prestations à l'encontre du vendeur.
73. Le préjudice résultant du manquement du notaire ne consiste toutefois pas dans la perte certaine de ces aménagements, mais dans la perte d'une chance sérieuse pour l'acquéreur, dûment informé, soit de négocier une réduction du prix de vente correspondant aux prestations non réalisées, soit d'exiger leur intégration dans l'acte authentique préalablement à sa signature.
Il existe ainsi un lien de causalité direct entre le défaut d'information du notaire et la perte de cette chance.
74. En revanche, le préjudice allégué au titre des frais d'acquisition ne saurait être retenu.
D'une part, il n'était plus juridiquement possible de conclure une vente en l'état futur d'achèvement dès lors que l'immeuble était achevé au jour de la signature de l'acte authentique.
D'autre part, il résulte des éléments du dossier que M. [J] occupait les lieux avant la régularisation de la vente, circonstance susceptible de faire obstacle au bénéfice de certains régimes fiscaux attachés à l'acquisition d'un logement neuf.
Aucun lien de causalité certain n'est ainsi établi entre la faute retenue à l'encontre du notaire et les frais d'acquisition supportés par l'appelant.
75. Il résulte du devis produit aux débats que le coût de réalisation des clôtures et de l'installation d'un portail motorisé s'élève à la somme totale de 21 235,20 euros TTC.
76. Eu égard aux circonstances de l'espèce, la perte de chance subie par M. [J] sera justement évaluée à 70 % de cette somme.
77. Le préjudice indemnisable sera en conséquence fixé à la somme de 14 865,64 euros que le notaire sera condamné à lui verser à titre de dommages-intérêts.
VI - Sur les frais irrépétibles et les dépens
78. La SCP [Y] [B], qui succombe principalement à l'instance, supportera les dépens de première instance et d'appel.
79. Toutefois, les frais d'expertise judiciaire demeureront à la charge de M. [J], dès lors que les demandes dirigées contre la SCI HL2S ont été rejetées et que l'expertise a principalement porté sur les désordres affectant l'immeuble vendu par cette dernière.
80. L'équité commande en outre de condamner la SCP [Y] [B] à verser à M. [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate le décès de M. [G] [W] ;
Constate l'extinction de l'instance en ce qui le concerne, faute de reprise de celle-ci par son héritière ;
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 11 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 14 865,64 euros à titre de dommages-intérêts ;
Y ajoutant,
Condamne la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCP [Y] [B] aux dépens de première instance et d'appel ;
Dit que les frais d'expertise judiciaire resteront à la charge de M. [T] [J].
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026
N° RG 23/01170 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NE2F
[G] [W]
[T] [J]
c/
S.C.I. HL 2 S
S.A.R.L. [B] [Y]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/07660) suivant déclaration d'appel du 07 mars 2023
APPELANTS :
[G] [W] (décédé)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
[T] [J]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
S.C.I. HL 2 S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. [B] [Y]
Activité : Notaire
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
substitué à l'audience par Me Valentin BOULLET, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 18 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
En présence de M. [K] [E], élève-avocat et de Mlle [C] [X], attachée de justice.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La SCI HL2S a conclu un contrat de réservation le 28 décembre 2017 avec Monsieur [T] [J] aux termes duquel elle s'est obligée vis-à-vis de ce dernier à « lui offrir par préférence à tous autres la faculté d'acquérir en état futur d'achèvement dans le délai de quatre mois à compter des présentes par la signature de l'acte authentique de vente (') une maison à usage d'habitation d'une surface plancher de 99,60 m² à détacher d'un ensemble de plus grande importance et un tiers d'un chemin d'accès ».
Un dépôt de garantie a été versé au stade du contrat de réservation. Il s'agit du lot C d'un plan annexé à ce contrat.
Le terrain ainsi réservé est situé sur les parcelles inscrites au cadastre de la commune de [Localité 2] sous les numéros 1261, [Cadastre 1] et [Cadastre 2], section AB. Ces parcelles sont issues de la division d'un plus grand terrain appartenant au gérant de la SCI HL2S, voisin des propriétés des appelants.
La vente a été signée sous la forme authentique le 6 juillet 2018 (pièce n°2). Le notaire était Maître [Y] [B].
2. La SCI HL2S a également conclu un contrat de réservation identique le 22 septembre 2017 avec Monsieur [W] aux termes duquel elle s'est obligée au même engagement, portant sur le lot B du même plan.
Un dépôt de garantie a également été versé au stade du contrat de réservation.
Ce prix de vente comprenait pour Monsieur [W] 40.000 € au titre de divers aménagements extérieurs tels que précisés sur la notice technique annexé à l'acte authentique de vente. La vente de la maison a ensuite été réitérée sous la forme authentique le 2 mars 2018 sous l'égide du même notaire.
3. Exposant avoir été convaincus d'acquérir ces biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'ils pouvaient exiger du vendeur qu'il achève l'ouvrage conformément aux prévisions du contrat de réservation et avoir subi, chacun, un retard important de livraison des biens affectés de nombreux désordres et non-conformités et avoir découvert postérieurement que la Sci n'avait pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage, MM. [J] et [W] ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise, ordonnée le 25 novembre 2019.
4. Désignée en qualité d'expert, Mme [R] a déposé son rapport le 14 juin 2021.
Il en ressort notamment que M. [W] soutient que le réseau d'évacuation de ses eaux usées ne serait pas enterré à une profondeur suffisante, ce qui a provoqué la rupture d'une canalisation et le déversement des eaux usées sur son terrain.
Que lors de sa visite du 8 janvier 2021, l'expert a constaté l'existence d'une cassure de la canalisation [Localité 3]/EV avec déversement des eaux usées et eaux vannes sur le terrain.
Elle relève que le passage caméra a montré qu'il y avait eu un engorgement de la canalisation de la maison de M. [W]. Que, toutefois, un seul engorgement a eu lieu depuis la vente du bien le 2 mars 2018 après son achèvement, le 29 janvier 2019.
Elle relève ainsi que ce réseau est fonctionnel, quand bien même le fil d'eau serait freiné par les contre-pentes.
5. Selon l'expert, la présence des arbres dont les racines se développent présenteront toujours un risque de mouvement pour les canalisations enterrées, que seul un entretien régulier permettra le bon fonctionnement de l'ensemble. Elle précise qu'il apparaît impossible d'enterrer plus les canalisations au regard de la profondeur des réseaux secondaires, liée au fil d'eau du réseau situé sur le chemin d'accès principal, lui-même lié au réseau public.
6. Par acte des 29 septembre et 4 octobre 2021, les acquéreurs ont fait assigner la venderesse et le notaire aux fins de réparation de leurs préjudice et de remboursement des frais d'acte notarié.
La Sci a refusé la proposition de médiation présentée par le juge de la mise en état.
7. Par jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- rejeté l'intégralité des demandes formées contre la Sci HL2S ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [J] la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Scp [Y] [B] à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties pour le surplus ;
- condamné la Scp [Y] [B] aux dépens, dont seront exclus les frais d'expertise qui resteront à la charge de M. [W] et M. [J] ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
8. Par déclaration du 7 mars 2023, MM. [W] et [J] ont interjeté appel de cette décision.
9. M. [W] est décédé le 31 mars 2023 et son héritière et légataire universelle a renoncé à poursuivre l'instance.
10. Dans les dernières conclusions des appelants du 6 mai 2025, il est demandé à la cour de :
À titre liminaire,
- constater le décès de M. [W] et en conséquence l'extinction de l'instance le concernant.
En conséquence,
- prononcer une décision de dessaisissement à l'égard de l'action et instance de M. [W] ;
- réformer le jugement entrepris.
À titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a rejeté l'intégralité des demandes formées contre la Sci HL2S,
- a condamné la Scp à leur payer respectivement 20 000 euros et 11 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- a condamné la Scp à leur payer 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté les parties pour le surplus,
- a condamné la Scp aux dépens,
- condamner solidairement la Sci H2S et Me [B] à lui verser la somme de 42 384 euros HT, soit 46 622,40 euros TTC, outre 16 750 euros au titre des frais notariés.
À titre subsidiaire, si la cour s'en tient à une perte de chance,
- condamner Me [B] à lui verser la somme de 100 500 euros au titre de la différence des prix pratiqués dans le neuf et l'ancien ;
- condamner Me [B] à lui verser la somme de 57 035,16 euros au titre de la perte de chance de pouvoir négocier.
En tout état de cause,
- condamner solidairement la Sci HL2S et Me [B] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
11. Dans ses dernières conclusions du 13 mai 2025, Me [B] demande à la cour de :
- débouter les requérants de leur appel principal ;
- à titre incident, réformer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité ;
- statuant à nouveau, rejeter l'ensemble des demandes dirigées contre lui.
Subsidiairement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a limité sa condamnation envers M. [J] à la somme de 20 000 euros ;
- juger irrecevables les demandes de M. [J] tendant à l'allocation des sommes s'élevant respectivement à 100 500 euros et 57 035,16 euros ;
- condamner M. [J] à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
12. Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2025, la Sci HL2S demande à la cour de :
- constater le désistement d'appel de Mme [P] héritière de M. [W] et déclarer ses dernières demandes de réformation du jugement irrecevables et l'en débouter ;
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles relatives à la borne et au tracé d'une canalisation et subsidiairement mal fondée ;
- débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes et le condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, si l'acte était requalifié en VEFA, constater que M. [J] est forclos en application des articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
13. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire,
13. Il est constant que M. [W] est décédé le 31 mars 2023, postérieurement à la formalisation de son appel.
Mme [P], venant aux droits de M. [W] en sa qualité d'héritière, a expressément fait connaître sa volonté de ne pas reprendre l'instance engagée par le défunt.
14. Conformément aux dispositions de l'article 384 du code de procédure civile, faute pour les héritiers de reprendre l'instance, celle-ci s'éteint en ce qui concerne les demandes formées par M. [W].
Sur le désordre affectant le réseau d'évacuation des eaux usées
15. L'appelant soutenait que le réseau d'évacuation des eaux usées était affecté d'un désordre de nature décennale, dès lors que les canalisations n'auraient pas été enterrées à une profondeur suffisante pour garantir leur bon fonctionnement et prévenir les désordres liés au tassement des terres.
Se fondant sur les constatations de l'expert judiciaire, il invoquait également l'existence de contre-pentes de nature à entraver l'écoulement normal des eaux usées et à favoriser la formation de bouchons. Il faisait en outre état de plusieurs non-conformités aux règles de l'art, tenant notamment à des emboîtements montés à l'envers ainsi qu'à un dénivelé insuffisant ne permettant pas un écoulement satisfaisant des effluents.
16. L'intimé répliquait que, malgré l'autorisation qui lui avait été donnée par l'expert judiciaire, M. [W] n'avait entrepris aucun des travaux de réparation préconisés, et ce nonobstant leur coût limité. Il soutenait également que cette abstention était susceptible de favoriser l'infiltration de terres dans les canalisations communes et d'en compromettre le bon fonctionnement.
Sur ce,
17. Les demandes relatives aux canalisations situées sur la propriété de M. [W] sont devenues sans objet à la suite de la décision de son héritière de ne pas reprendre l'instance introduite par ce dernier.
Il en résulte qu'il n'y a pas lieu pour la cour de statuer sur les prétentions ainsi formées, le défunt n'étant plus partie à l'instance et aucune reprise de celle-ci n'étant intervenue de la part de ses ayants droit.
I - Sur les désordres affectant le bien de M. [J]
Sur le garage,
18. M. [J] soutient que le garage implanté sur sa propriété présente un défaut d'étanchéité caractérisé, tel que relevé par l'expert judiciaire.
Il impute ce désordre à la SCI HL2S, qu'il considère comme constructeur de l'ouvrage, en produisant plusieurs attestations émanant de proches affirmant avoir vu M. [U], gérant de la SCI HL2S, participer au montage du garage. Il estime, en conséquence, que la responsabilité décennale de cette société est engagée.
19. La SCI HL2S conteste toute implication dans la construction du garage litigieux. Elle fait valoir qu'elle n'a ni construit ni vendu cet ouvrage, lequel ne figure d'ailleurs pas dans l'acte de vente de l'immeuble. Elle souligne également que l'emplacement du garage est situé dans un espace boisé classé à conserver.
L'intimée ajoute que M. [J] a pris possession des lieux de manière anticipée pendant environ deux mois avant la signature de l'acte authentique, sans émettre la moindre réserve relative à l'absence de garage ou à la nécessité de réaliser un tel ouvrage.
Sur ce,
20. Aux termes de l'article 1792 du code civil :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
L'article 1792-1 du même code dispose :
« Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
21. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le garage litigieux est implanté au sein d'un espace boisé classé situé sur la parcelle appartenant à M. [J]. Il n'est pas contesté que cet ouvrage ne figurait pas sur le permis de construire initial et n'a fait l'objet d'aucune déclaration ultérieure.
Par ailleurs, le contrat de réservation mentionnait la réalisation d'un « garage : carport », lequel devait être édifié à l'arrière de l'habitation. Il ressort toutefois des pièces produites que cet ouvrage n'a finalement pas été réalisé conformément aux prévisions contractuelles.
22. M. [J] verse aux débats plusieurs attestations indiquant que M. [U] devait participer au montage du garage et qu'il n'aurait lui-même pris aucune part à sa construction, ces attestations provenant de proches de M. [J] demeurent insuffisantes pour établir avec certitude que la SCI HL2S est effectivement à l'origine de la réalisation de l'ouvrage litigieux ou qu'elle en a supporté le coût.
Aucune facture, aucun devis, aucun bon de commande ni aucun autre élément matériel ne permet, en effet, de retracer les conditions de construction de ce garage ou d'en attribuer la réalisation à la SCI HL2S.
23. En outre, les caractéristiques mêmes de l'ouvrage révèlent qu'il s'agit d'une construction légère en bois, dotée d'une toiture plate, dépourvue de dispositif d'évacuation des eaux pluviales et bénéficiant d'un simple revêtement extérieur destiné à assurer une protection sommaire contre les intempéries.
Une telle configuration apparaît davantage correspondre à un abri de type carport qu'à un garage fermé conçu pour garantir une étanchéité complète.
24. L'expert judiciaire relève également un défaut manifeste d'entretien de l'ouvrage, caractérisé par l'accumulation de nombreux débris végétaux sur la toiture, circonstance susceptible d'entraver l'écoulement normal des eaux pluviales et de favoriser l'apparition d'infiltrations.
25. Dans ces conditions, faute pour M. [J] de rapporter la preuve que la SCI HL2S a construit ou fait construire le garage litigieux, et en l'absence d'éléments suffisants permettant de caractériser l'application de la garantie décennale à son encontre, il y a lieu d'écarter les demandes formées de ce chef.
II - Sur l'application du régime de la vente en état futur d'achèvement
26. M. [J] soutient que la signature du contrat de réservation en date du 14 décembre 2016 imposait que la vente ultérieure soit soumise au régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement.
27. Il fait valoir que l'achèvement de l'immeuble au jour de la signature de l'acte authentique est sans incidence sur la qualification de l'opération et que le vendeur demeurait tenu des obligations particulières résultant du régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement, notamment celle de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles et exempt de tout vice.
28. La SCI HL2S réplique que l'acte authentique portait sur un immeuble achevé au jour de sa signature et qu'il a, dès lors, été régulièrement reçu sous la forme d'une vente d'immeuble existant.
Sur ce,
29. Aux termes de l'article 1601-3 du code civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»
30. Ces dispositions sont reprises à l'article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation.
31. Par ailleurs, le contrat de réservation prévu aux articles R. 261-25 et suivants du même code constitue un avant-contrat destiné à réserver à un acquéreur potentiel un immeuble à construire ou en cours de construction. Il doit notamment comporter une description du bien réservé, une note technique sommaire, le prix prévisionnel de vente ainsi que le délai dans lequel l'acte définitif pourra être conclu.
32. En l'espèce, les parties ont signé, le 14 décembre 2016, un contrat de réservation soumis aux dispositions précitées.
Cet acte stipule notamment que :
« Le réservant s'oblige vis-à-vis du réservataire à lui offrir par préférence à tous autres la faculté d'acquérir en état futur d'achèvement dans le délai de QUATRE MOIS à compter des présentes par la signature de l'acte authentique de vente (...). »
33. Il résulte de cette clause que le réservant consentait au réservataire une faculté prioritaire d'acquérir le bien projeté selon le régime de la vente en l'état futur d'achèvement dans un délai déterminé de quatre mois.
34. Le contrat de réservation ne valait toutefois pas vente. Il ressort d'ailleurs expressément de ses stipulations que :
« Le réservataire déclare, par les présentes, accepter, sans obligation pour lui d'acquérir, la faculté qui lui est conférée par le réservant de se porter acquéreur, par préférence à tout autre, des biens et droits immobiliers ci-dessus définis et décrits, au prix ci-dessus fixé. »
Ainsi, cet avant-contrat ne créait aucune obligation réciproque de conclure la vente et ne procédait à aucun transfert de propriété.Il n'obligeait pas non plus le réservant à proposer un contrat de vente en état futur d'achèvement.
35. Il ressort également des pièces produites que l'achèvement de l'immeuble était prévu au 31 mars 2018, tandis que l'acte authentique n'a été signé que le 6 juillet 2018, soit plus de dix-huit mois après la signature du contrat de réservation et bien au-delà du délai contractuel de quatre mois prévu pour la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Dans ces conditions, la faculté d'acquérir consentie au réservataire dans le cadre du contrat de réservation était devenue caduque à l'expiration du délai contractuellement prévu, c'est-à-dire dès le 28 avril 2017, faute pour les parties d'avoir conclu dans ce délai un acte authentique soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
36. Au surplus, il est constant qu'au jour de la signature, plus d'un an plus tard, de l'acte authentique, l'immeuble était entièrement achevé.
37. Dès lors, c'est à bon droit que le notaire a reçu l'acte sous la forme d'une vente portant sur un immeuble achevé et non sous celle d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Par conséquent, M. [J] ne peut utilement se prévaloir des garanties spécifiques attachées au régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
38. Le moyen tiré de l'application de ce régime sera donc écarté et le vendeur ne saurait être tenu, sur ce fondement, à la prise en charge du coût des travaux de reprise réclamés par l'appelant.
III - Sur les conséquences de l'inapplicabilité du régime de la vente en l'état futur d'achèvement
Sur la réalisation des clôtures,
39. Dès lors que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement a été écarté, M. [J] ne peut utilement se prévaloir des obligations particulières qui en découlent afin de solliciter la réalisation des clôtures qu'il estime contractuellement dues.
À cet égard, le seul courrier adressé le 15 mars 2019 par la SCI HL2S, rédigé en ces termes: « la pose des clôtures ayant été retardée suite aux graves problèmes de santé de mon mari, nous mettons tout en 'uvre pour y remédier dans les meilleurs délais », ne saurait suffire à caractériser l'existence d'une obligation contractuelle autonome à la charge du vendeur.
En effet, ce document ne permet ni d'identifier précisément les clôtures concernées, ni d'établir leur localisation, leur consistance ou leur intégration dans le périmètre des prestations contractuellement dues aux acquéreurs.
40. Par ailleurs, si l'acte authentique de vente fait référence au contrat de réservation conclu entre les parties, il ne reproduit ni n'annexe la fiche descriptive ou la notice technique prévoyant, selon l'appelant, la réalisation d'une clôture sur les quatre côtés de la parcelle ainsi que l'installation d'un portail automatique.
41. Dans ces conditions, aucun élément contractuel suffisamment précis ne permet d'établir que la SCI HL2S demeurait tenue, après la vente, d'une obligation de réalisation des clôtures revendiquées par M. [J].
Sur les désordres,
42. M. [J] soutient que le bien acquis est affecté de nombreux désordres et malfaçons.
Il invoque notamment l'absence de fixation de la boîte aux lettres, implantée selon lui à une hauteur excessive d'environ 1,60 mètre, l'absence de clôture et de portail automatique, la présence d'un orifice dans la partie supérieure d'un mur sous toiture, un impact affectant une baie à galandage ainsi que l'absence de barre de seuil.
43. Il fait également état de divers désordres relatifs au scellement des toilettes, à la planéité du receveur de douche, au réglage du ballon d'eau chaude sanitaire et des mitigeurs, ainsi qu'à la nécessité de reposer un carreau.
L'appelant invoque enfin plusieurs défauts de finition concernant notamment le parquet, certaines prises électriques, l'existence d'un jour sous une baie vitrée ainsi que diverses imperfections d'exécution.
44. La SCI HL2S réplique que l'ensemble de ces désordres a été relevé par l'expert judiciaire, lequel précise qu'ils étaient apparents lors de la vente et qu'aucun d'entre eux ne présente un caractère décennal.
Sur ce,
45. L'inapplicabilité du régime de la vente en l'état futur d'achèvement a pour conséquence de rendre inopérantes les stipulations du contrat de réservation relatives à une éventuelle obligation de parachèvement au bénéfice du réservataire.
La vente étant soumise au droit commun de la vente d'immeuble achevé, il appartient à l'acquéreur de formuler, lors de la signature de l'acte authentique ou de la prise de possession des lieux, les réserves relatives aux défauts apparents qu'il entend opposer au vendeur.
46. À défaut, il peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés telle que prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.
Mais cela suppose la démonstration de la présence de vices indécelables pour un acquéreur normalement diligent et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas contracté ou n'aurait offert qu'un moindre prix pour le bien en question.
47. Or, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les désordres invoqués par M. [J] étaient visibles et décelables lors de la vente.
Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de caractériser un désordre relevant de la garantie décennale ou d'une autre garantie légale susceptible d'être mobilisée à l'encontre du vendeur.
48. Dès lors, les désordres apparents n'ayant fait l'objet d'aucune réserve lors de la vente demeurent à la charge de l'acquéreur.
Sur la différence alléguée entre le prix d'un immeuble neuf et celui d'un immeuble ancien,
49. M. [J] soutient subir un préjudice financier résultant de l'absence d'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement.
Toutefois, la circonstance que la vente ne relève pas juridiquement du régime de la vente en l'état futur d'achèvement est sans incidence sur les caractéristiques intrinsèques du bien acquis.
50. Il n'est en effet pas contesté que l'immeuble était récemment achevé lors de sa vente et conservait les caractéristiques d'un logement neuf au sens commun du terme, étant achevé depuis moins de 5 ans.
51. L'appelant ne démontre pas davantage que la qualification juridique retenue dans l'acte authentique aurait eu une incidence sur la valeur vénale du bien ou sur le prix effectivement acquitté.
En l'absence de justification d'un préjudice certain, direct et personnel résultant de cette qualification juridique, la demande indemnitaire présentée à ce titre ne peut qu'être rejetée.
IV - Sur le dol
52. M. [J] soutient avoir conclu le contrat de réservation dans la perspective d'une vente en l'état futur d'achèvement lui garantissant la livraison d'un bien conforme au permis de construire ainsi qu'aux documents contractuels annexés à cet avant-contrat.
Il fait valoir que, sans les garanties attachées à ce régime juridique, il n'aurait pas consenti à l'acquisition du bien litigieux.
Il estime à cet égard que les références faites au contrat de réservation dans l'acte authentique de vente, ainsi que l'annexion de plusieurs documents précontractuels à celui-ci, ont entretenu une confusion sur la nature réelle de l'opération et l'ont induit en erreur quant aux garanties dont il bénéficiait, caractérisant ainsi un dol.
Il sollicite en conséquence l'achèvement de l'immeuble conformément aux stipulations figurant dans le contrat de réservation.
53. La SCI HL2S réplique que l'appelant ne démontre pas que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement constituait une condition déterminante de son consentement.
Elle soutient également que les garanties attachées à ce régime n'étaient plus susceptibles de recevoir application dès lors que l'immeuble était achevé depuis plusieurs mois au jour de la vente.
Elle ajoute qu'aucun lien de causalité n'est établi entre les préjudices allégués et le régime juridique applicable à l'opération, l'acquéreur ayant par ailleurs été en mesure d'émettre toutes réserves utiles lors de la signature de l'acte authentique.
Sur ce,
54. Aux termes de l'article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »
55. Il résulte de ces dispositions que le dol suppose l'existence de man'uvres, de mensonges ou d'une réticence intentionnelle imputables à l'un des contractants et ayant déterminé le consentement de son cocontractant.
56. En l'espèce, la référence faite au contrat de réservation dans l'acte authentique de vente apparaît destinée à constater l'existence de cet avant-contrat ainsi que l'accomplissement des formalités qui lui étaient attachées, notamment celles relatives au délai de rétractation de l'acquéreur.
Si cette référence était inopportune et susceptible d'entretenir une certaine confusion quant à la portée juridique du contrat de réservation, elle ne saurait, à elle seule, caractériser l'existence de man'uvres dolosives.
57. Au demeurant, il n'est pas établi que cette mention procédait d'une initiative de la SCI HL2S ou qu'elle résultait d'une volonté délibérée de celle-ci d'induire l'acquéreur en erreur sur le régime juridique applicable à la vente.
58. La clause litigieuse ayant été insérée dans l'acte authentique reçu par le notaire instrumentaire, elle ne peut, en l'absence d'éléments contraires, être regardée comme émanant directement d'une partie contractante.
59. Par ailleurs, M. [J] affirme que la SCI HL2S aurait volontairement cherché à échapper à la qualification de vente en l'état futur d'achèvement afin de se soustraire à ses obligations de délivrance conforme et de bénéficier d'un régime fiscal prétendument plus favorable.
Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément probant.
60. En particulier, l'appelant ne démontre pas l'existence d'un avantage fiscal spécifique attaché à la vente d'un immeuble achevé par rapport à une vente en l'état futur d'achèvement.
Il convient à cet égard de relever que les opérations portant sur des immeubles neufs relèvent du régime de la TVA immobilière dans les conditions prévues par la loi, indépendamment de la qualification retenue entre vente en l'état futur d'achèvement et vente d'un immeuble achevé, dès lors que le bien est considéré comme neuf.
61. De même, la circonstance que la SCI HL2S soit constituée sous la forme d'une société civile immobilière ne permet pas davantage de caractériser une quelconque fraude.
En effet, le principe de spécialité attaché aux sociétés civiles n'interdit pas à celles-ci de réaliser des opérations de construction et de vente immobilière, une telle activité étant seulement susceptible d'entraîner les conséquences juridiques ou fiscales propres à l'exercice d'une activité commerciale.
62. Enfin, M. [J] ne rapporte pas la preuve que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement constituait, dans les circonstances de l'espèce, une condition déterminante de son consentement ni que la SCI HL2S aurait sciemment dissimulé une information dont elle connaissait le caractère essentiel.
Dès lors, aucun élément du dossier ne permet de caractériser l'existence de man'uvres dolosives ou d'une réticence intentionnelle imputable à la SCI HL2S.
63. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré du dol et rejeté les demandes présentées de ce chef, le jugement sera confirmé sur ce point.
V - Sur le manquement du notaire à son devoir de conseil
64. M. [J] soutient que le notaire instrumentaire a manqué à son devoir d'information et de conseil en s'abstenant de l'alerter sur le fait que l'acte authentique qu'il s'apprêtait à signer ne constituait pas la réitération d'une vente en l'état futur d'achèvement, mais une vente portant sur un immeuble achevé.
Il fait valoir qu'en faisant référence au contrat de réservation au sein de l'acte authentique, sans attirer l'attention des parties sur le changement de régime juridique applicable à l'opération, le notaire a entretenu une confusion légitime sur l'étendue des garanties dont il bénéficiait, notamment quant à l'achèvement des aménagements extérieurs prévus dans les documents précontractuels.
Il soutient qu'informé de cette modification substantielle du régime juridique de la vente, il aurait été en mesure soit de solliciter l'intégration des prestations restant à réaliser dans l'acte authentique, soit de négocier une diminution du prix de vente.
65. Le notaire intimé réplique que sa responsabilité ne saurait être engagée en l'absence de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
Il fait valoir qu'une vente en l'état futur d'achèvement ne pouvait plus être régularisée dès lors que l'immeuble était achevé au jour de la signature de l'acte authentique.
Il soutient également que l'acquéreur bénéficiait de garanties de droit commun lui permettant de faire valoir ses droits et qu'aucun préjudice certain ne résulte du seul changement de qualification juridique de l'opération.
Sur ce,
66. Aux termes de l'article 1240 du code civil :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Il est de jurisprudence constante que le notaire, rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard des parties auquel il prête son concours.
Le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ainsi que les règles déontologiques de la profession lui imposent notamment de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit et d'éclairer les parties sur leur portée ainsi que sur les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales de leurs engagements.
67. En l'espèce, il est constant que les parties avaient initialement conclu un contrat de réservation en vue de l'acquisition d'un bien immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Il est tout aussi constant que l'acte authentique signé le 6 juillet 2018 a finalement porté sur un immeuble achevé et ne relevait plus du régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement.
68. Or, l'acte authentique comporte plusieurs références au contrat de réservation sans qu'il apparaisse qu'une information particulière ait été délivrée aux acquéreurs quant aux conséquences juridiques résultant de l'abandon de ce régime au profit de celui applicable à la vente d'un immeuble achevé.
Aucune mention de l'acte ne permet notamment d'établir que les parties ont été expressément informées de la disparition des garanties spécifiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement ni des conséquences pouvant résulter de l'absence de reprise, dans l'acte définitif, de certaines prestations prévues dans les documents précontractuels.
69. Dès lors que le notaire indique lui-même que l'acte auquel il présidait n'était qu'une vente d'un bien immobilier soumise au droit commun de la vente, il n'existait aucune raison de faire figurer dans celui-ci des mentions relatives au contrat de réservation et à la vente en l'état futur d'achèvement.
70. Dans ces conditions, non seulement le notaire a manqué à son obligation d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte qu'il instrumentait mais en outre il a introduit dans l'acte des éléments portant à confusion et ambigus, de sorte que la faute se trouve caractérisée.
71. S'agissant du préjudice, il ressort des pièces produites que plusieurs aménagements extérieurs étaient envisagés lors de la conclusion du contrat de réservation.
Les documents précontractuels prévoyaient notamment la réalisation de clôtures sur l'ensemble du périmètre de la propriété ainsi que l'installation d'un portail motorisé, seuls les moteurs demeurant à la charge des acquéreurs.
Ils faisaient également état de travaux d'aménagement extérieur dont le coût était intégré dans l'économie générale de l'opération immobilière.
72. Or, ces prestations n'ont pas été reprises dans l'acte authentique de vente alors même que le prix de vente définitif correspondait substantiellement à celui envisagé lors de la signature du contrat de réservation.
L'acquéreur se trouve ainsi privé de toute action contractuelle lui permettant d'obtenir l'exécution forcée de ces prestations à l'encontre du vendeur.
73. Le préjudice résultant du manquement du notaire ne consiste toutefois pas dans la perte certaine de ces aménagements, mais dans la perte d'une chance sérieuse pour l'acquéreur, dûment informé, soit de négocier une réduction du prix de vente correspondant aux prestations non réalisées, soit d'exiger leur intégration dans l'acte authentique préalablement à sa signature.
Il existe ainsi un lien de causalité direct entre le défaut d'information du notaire et la perte de cette chance.
74. En revanche, le préjudice allégué au titre des frais d'acquisition ne saurait être retenu.
D'une part, il n'était plus juridiquement possible de conclure une vente en l'état futur d'achèvement dès lors que l'immeuble était achevé au jour de la signature de l'acte authentique.
D'autre part, il résulte des éléments du dossier que M. [J] occupait les lieux avant la régularisation de la vente, circonstance susceptible de faire obstacle au bénéfice de certains régimes fiscaux attachés à l'acquisition d'un logement neuf.
Aucun lien de causalité certain n'est ainsi établi entre la faute retenue à l'encontre du notaire et les frais d'acquisition supportés par l'appelant.
75. Il résulte du devis produit aux débats que le coût de réalisation des clôtures et de l'installation d'un portail motorisé s'élève à la somme totale de 21 235,20 euros TTC.
76. Eu égard aux circonstances de l'espèce, la perte de chance subie par M. [J] sera justement évaluée à 70 % de cette somme.
77. Le préjudice indemnisable sera en conséquence fixé à la somme de 14 865,64 euros que le notaire sera condamné à lui verser à titre de dommages-intérêts.
VI - Sur les frais irrépétibles et les dépens
78. La SCP [Y] [B], qui succombe principalement à l'instance, supportera les dépens de première instance et d'appel.
79. Toutefois, les frais d'expertise judiciaire demeureront à la charge de M. [J], dès lors que les demandes dirigées contre la SCI HL2S ont été rejetées et que l'expertise a principalement porté sur les désordres affectant l'immeuble vendu par cette dernière.
80. L'équité commande en outre de condamner la SCP [Y] [B] à verser à M. [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate le décès de M. [G] [W] ;
Constate l'extinction de l'instance en ce qui le concerne, faute de reprise de celle-ci par son héritière ;
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 11 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 14 865,64 euros à titre de dommages-intérêts ;
Y ajoutant,
Condamne la SCP [Y] [B] à payer à M. [T] [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCP [Y] [B] aux dépens de première instance et d'appel ;
Dit que les frais d'expertise judiciaire resteront à la charge de M. [T] [J].
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.