CA Limoges, ch. civ., 2 juillet 2026, n° 25/00312
LIMOGES
Arrêt
Autre
ARRET N° 234
N° RG 25/00312 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVZC
AFFAIRE :
S.A.R.L. ALIENOR PROMOTION
C/
M. [W] [I],
Mme [H] [S]
GV/TT
Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l'ouvrage ou son garant
Grosse délivrée aux avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 02 JUILLET 2026
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Le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
S.A.R.L. ALIENOR PROMOTION,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Rose-isabelle MARTINS DA SILVA, membre de la SELAS LAGARDE COUDERT - MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX et par Me Vincent DESPORT de la SELARL CABINET VINCENT DESPORT, avocat au barreau de BRIVE,
APPELANTE d'une décision rendue le 14 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Tulle
ET :
Monsieur [W] [I]
né le 14 Octobre 1992 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandrine COUDERC, avocat au barreau de BRIVE
Madame [H] [S]
née le 30 Juillet 1988 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine COUDERC, avocat au barreau de BRIVE
INTIMÉS
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 21 Mai 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2026.
La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Cadre greffier .A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, a été entendue en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère a rendu compte à la Cour composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, et de Magalie ARQUIE, Conseillère. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit à été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
EXPOSÉ DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant contrat signé le 25 juin 2020, M. [W] [I] et Mme [H] [S] ont confié à la société ALIENOR PROMOTION la construction d'une maison individuelle sur une parcelle de terrain sise à [Adresse 3] à [Localité 3] (19) au prix de 197 680 € se décomposant en 154 000 € correspondant aux travaux à la charge du constructeur, et 43 680 € correspondant aux travaux réservés aux maîtres de l'ouvrage.
Le contrat a fixé la durée des travaux à 12 mois à compter de l'ouverture du chantier.
La déclaration d'ouverture du chantier date du 28 décembre 2020.
La date limite de révision du prix par indexation sur l'indice du coût de la construction a été fixée au 29 août 2021.
Les travaux se sont déroulés et la SARL ALIÉNOR PROMOTION a adressé aux maîtres de l'ouvrage plusieurs appels de fonds à compter du 21 janvier 2021 jusqu'au 9 mars 2022.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 novembre 2021, M. [I] et Mme [S] ont indiqué à la société ALIÉNOR PROMOTION que :
- ils contestaient lui devoir une augmentation du prix par indexation supérieure à la seule somme de 964,22 € déjà prévue ;
- ils faisaient état de plusieurs non-conformités et désordres, notamment l'apparition de moisissures sur la quasi-totalité des pieds de murs ;
- ils exprimaient leur inquiétude sur le respect du délai de livraison.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 16 novembre 2021, ils rappelaient à la société ALIENOR PROMOTION les différents désordres constatés en lui demandant d'y remédier, et sollicitaient d'organiser une visite de chantier pour vérifier la bonne exécution des travaux avant paiement de l'appel de fonds des 75 %. Ils s'inquiétaient encore du respect du délai de livraison.
Le 22 novembre 2021, la société ALIENOR PROMOTION informait M. [I] et Mme [S] qu'elle se trouvait dans l'obligation de faire application de la clause 3-2 B du contrat sur la révision du prix. Elle leur assurait que les désordres et non-conformités seraient repris, la réception devant intervenir 'le plus rapidement possible'.
M. [I] et Mme [S] faisaient alors établir un procès verbal de constat par Maître [Z], commissaire de justice, le 22 décembre 2021 qui établissait la présence d'une humidité importante dans l'ensemble des pièces de la maison.
Selon procès-verbal de pré-réception contradictoire en date du 10 mars 2022, ont été relevés les désordres suivants :
- 'manque un cache inter double
- manque 2 plaques de fixation sous-face
- reprise des ventilations
- présence des moisissures sur les murs en placo ;
- portes de chambre à changer (chambres numéro 2 - 1 - 4 + WC'.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mars 2022, la société ALIENOR PROMOTION a convoqué les maîtres de l'ouvrage pour procéder à la réception de la construction le lundi 28 mars 2022 à 11h, 'sous réserve du règlement des 95 % de votre construction'.
Le 9 mars 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION établissait un appel de fonds correspondant au stade d'avancement à 95 % des travaux pour un montant restant dû de 33'216,98 €.
Par mail du 26 mars 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION informait M. [I] et Mme [S] que la réception ne pourrait pas avoir lieu, faute de paiement intégral de l'appel de fonds 'équipement'. Elle joignait un tableau récapitulatif du montant dû au titre de l'indexation à hauteur de 3 305,42 €.
Le 28 mars 2022, M. [I] et Mme [S] se sont présentés sur les lieux aux fins de receptionner l'ouvrage. En l'absence de représentant de la société ALIENOR PROMOTION, ils ont procédé à la réception de l'ouvrage en émettant des réserves constatées par procès-verbal de commissaire de justice, Maître [Z], en date du 28 mars 2022, communiqué à la société ALIENOR PROMOTION par courrier recommandé avec avis de réception du même jour.
Par courrier du 29 mars 2022 notifié par commissaire de justice, la SARL ALIÉNOR PROMOTION a adressé aux maîtres de l'ouvrage mise en demeure de lui payer l'appel de fonds des 95 % (équipement) et elle disait suspendre le chantier.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 4 avril 2022, M. [I] et Mme [S] adressaient à la SARL ALIÉNOR le procès-verbal de réception du 28 mars 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 mai 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION contestait la réception opérée le 28 mars 2022, mettait en demeure les maîtres de l'ouvrage de lui payer la somme de 2 224,14 € restant due au titre de l'appel de fonds du 9 mars 2022 des '95%', de signer la convention de séquestre d'une somme correspondant à 5 % du prix convenu auprès de la Caisse des dépôts et consignations et les convoquait pour le 16 juin 2022 afin d'effectuer la réception de l'ouvrage. Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 16 juin 2022, il a été constaté l'absence des maîtres de l'ouvrage sur les lieux.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 avril 2022, M. [I] et Mme [S] répondaient qu'ils acceptaient de consigner le solde de la construction à la Caisse des dépôts et consignations.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 23 juin 2022, ils mettaient en demeure la SARL ALIÉNOR PROMOTION de lever les réserves constatées le 28 mars 2022 et lui notifiaient des pénalités de retard dans la livraison de l'ouvrage, démarche renouvelée par courrier du 19 juillet 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 15 juillet 2022, M. [I] et Mme [S] demandaient paiement à la SARL ALIÉNOR PROMOTION de pénalités de retard à hauteur de 4 184,03 €.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION leur répondait par lettre recommandée avec accusé réception du 20 juillet 2022 en leur proposant une nouvelle date de réception le 24 août 2022, proposition que les maîtres de l'ouvrage refusaient par courrier du 18 août 2022.
Par assignation délivrée le 8 décembre 2022 à M. [I] et Mme [S], la société ALIENOR PROMOTION a saisi le tribunal judiciaire de Tulle pour voir :
- condamner solidairement Mme [S] et M. [I] à lui payer :
la somme de 2 224,14 € au titre de l'appel de fonds concernant l'achèvement des travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage, ainsi qu'à l'indexation contractuelle des prix,
une pénalité de 1% par mois de retard sur le montant de cette somme à compter du 17 mars 2022,
5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de paiement ;
- prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage sans réserve à la date du 28 mars 2022 ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle, outre à une pénalité de 1% par mois de retard sur le montant de cette somme à compter du 5 mai 2022 et 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement contradictoire du 14 avril 2025, le tribunal judiciaire de Tulle a :
- débouté la société ALINEOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14 € ;
- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 4] [Localité 3] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 5] [Localité 4] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 3 827,39 € au titre du solde de contrat de construction de maison individuelle ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de contrat de maison individuelle ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 4 184, 03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis à [Adresse 4] [Localité 5] ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] les sommes de
1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement aux combles non chiffrés dans la notice ;
555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées ;
957 € correspondant au coût des travaux de remplacement de trois convecteurs non-conformes ;
368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont ils ont fait l'avance pour la remise en état des murs ;
1 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire ;
129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis à [Adresse 3] [Localité 6] ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de :
la non-conformité de la salle de bain ;
la non conformité de la pente d'écoulement des eaux usées ;
des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION qui succombe aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 5 mai 2025, la société ALIENOR PROMOTION a interjeté appel de ce jugement.
La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 29 avril 2026.
Moyens et prétentions des parties
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, la SARL ALIENOR PROMOTION demande à la cour de voir :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tulle rendu le 14 avril 2025 entrepris en ce qu'il a :
'- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la non-conformité de la salle de bain ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la non conformité de la pente d'écoulement des eaux usées ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.'
- déclarer recevable et bien-fondé l'appel de la société ALIENOR PROMOTION ;
- réformer et infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Tulle le 14 avril 2025 pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer une pénalité de 1% par mois de retard, sur la somme de 2 224,14 €, à compter du 17 mars 2022 et ce jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer 5 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour leur résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14€,
- prononcer la réception judiciaire du bien situé " [Adresse 9]" sans réserve, à la date du 28 mars 2022,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à lui payer une pénalité de 1% par mois de retard sur la somme de 3 827,39 €, à compter du 5 mai 2022 et ce jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 8 000 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3827,39€,
- débouter [H] [S] et [W] [I] de leur demande de voir condamner la Société ALIENOR PROMOTION à payer la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis [Adresse 3] [Localité 9],
- débouter [H] [S] et [W] [I] de leurs demandes tendant à voir condamner la Société ALIENOR PROMOTION à leur payer les somme de :
1 592€ correspondant aux frais de fumisterie/raccordement au complément chiffré dans la notice,
555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées
957 € correspondant au coût des travaux de remplacement des 3 convecteurs non conformes,
368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont il est fait l'avance pour la remise en état des murs,
1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire,
129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis [Adresse 3] [Localité 9].
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Sur l'appel incident des consorts [L],
- débouter les consorts [L] de leur appel incident consistant à voir condamner la société ALIENOR PROMOTION à la somme de 2 499,60 € au titre de la non-conformité de la salle de bains,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tulle en ce qu'il a débouté [S] et Monsieur [I] au titre de la non-conformité de la salle de bains,
- débouter les consorts [I] [S] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, Mme [H] [S] et M. [W] [I] demandent à la cour de voir :
- déclarer mal fondé l'appel interjeté par la société ALIENOR PROMOTION ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tulle rendu le 14 avril 2025 en ce qu'il a :
'- débouté la société ALINEOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14 € ;
- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 3 827,39 € au titre du solde de contrat de construction de maison indiviudelle ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de contrat de maison individuelle ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis à [Adresse 8] ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement aux combles non chiffrés dans la notice ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 957 € correspondant au coût des travaux de remplacement de trois convecteurs non-conformes ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont ils ont fait l'avance pour la remise en état des murs ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis à [Adresse 8] ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- Ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
Condamné la société ALIENOR PROMOTION qui succombe aux entiers dépens de l'instance ;
- Condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires'.
- déclarer recevable et bien-fondé l'appel incident de M. [I] et Mme [S] ;
- réformer et infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Tulle le 14 avril 2025 pour le surplus, et statuant à nouveau :
- condamner la société ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 2 499,60 € au titre de la non-conformité de la salle de bains selon les dispositions contractuelles ;
- condamner la société ALIENOR PROMOTION à payer à Mme [S] et M. [I] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur l'indexation,
Aux termes des conditions particulières du contrat de construction de maisons individuelles du 25 juin 2020, M. [I] et Mme [S] ont opté pour que la révision du prix soit calculée selon l'option figurant à l'article 3-2b des conditions générales, soit, conformément aux dispositions de l'article L 231-11 du code de la construction et de l'habitation :
'Révision [du prix en fonction de l'indice BT 01] sur chaque paiement dans la limite de 70 % de la variation de l'indice BT défini ci-dessus entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de 9 mois suivant la date définie à l'article L231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période'.
L'article L231-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'La date prévue pour l'application des deuxième (a) et troisième (b) alinéas de l'article L. 231-11 est celle de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : a) La date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ; b) La date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou est considéré comme conclu en application des articles L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation'.
Il en résulte que la date limite de révision du prix ne pouvait pas intervenir après la date limite de révision de l'indice, soit le 29 août 2021.
Les parties ne contestent pas que, si l'indexation des sommes dues au titre des différents stades d'avancement des travaux de la construction pouvait être sollicitée après le 29 août 2021, ce n'est qu'à condition que ces stades d'avancement des travaux aient été réalisés avant cette date.
La SARL ALIENOR PROMOTION sollicite dans ses conclusions la somme de 2 224,14 € au titre du prix des lots fondations, élévation des murs, hors d'eau appelés avant le 29 août 2021, et donc exécutés avant cette date.
Pour autant, l'appel de fonds du 9 mars 2022 comporte demande en paiement de :
' une indexation fixée à la date du 22 juin 2021 pour un montant de 964,22 €
' une indexation fixée à la date du 18 novembre 2021 pour un montant de 2 341,20 euros pour le poste 'Cloisons / Réception',
soit un total de 3 305,42 € correspondant à la différence dans le tableau joint au mail du 26 mars 2022 entre les appels de fonds avant révision et les appels de fonds révisés après indexation.
Or, il s'évince de ce tableau que seuls les lots Fondations, appelé le 21 janvier 2021, Elévation, appelé le 31 mars 2021 et Couverture, appelé le 22 juin 2021 ont été exécutés avant le 29 août 2021. Or, M. [I] et Mme [S] n'ont pas contesté devoir la somme de 964,22 € correspondant à l'indexation fixée à la date du 22 juin 2021 dans leur courrier du 4 novembre 2021 aux termes duquel ils contestent devoir toute somme complémentaire au titre de l'indexation, et donc la somme de 2 341,20 €. En effet, il n'est établi par aucune pièce que la somme de 2 341,20 € corresponde à des lots qui aient été exécutés avant le 29 août 2021.
C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SARL ALIENOR PROMOTION de sa demande en paiement à ce titre.
Par voie de conséquence, celle-ci doit être déboutée également de sa demande en paiement de pénalités afférentes et de dommages et intérêts pour résistance abusive de paiement.
- Sur la réception,
L'article 1792-6 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement'.
Elle peut être prononcée judiciairement quand l'ouvrage est en état d'être reçu.
Les deux parties sont d'accord pour voir prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage à la date du 28 mars 2022.
Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef, étant observé qu'à cette date, l'ouvrage était en état d'être reçu et les maîtres de l'ouvrage l'avaient accepté.
La SARL ALIENOR PROMOTION demande toutefois de prononcer la réception de l'ouvrage sans réserves.
Elle fait valoir en premier lieu que la réunion de réception du 28 mars 2022 n'était pas contradictoire, si bien que les réserves constatées par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 28 mars 2022 ne lui sont pas opposables.
Pour autant, elle ne pouvait pas ignorer la date prévue pour cette réunion puisqu'elle a convoqué elle-même M. [I] et Mme [S] le 17 mars 2022 pour la date du 28 mars 2022 à cette fin, 'sous réserve du règlement des 95 % de votre construction'. Or, il convient de considérer que cette condition préalable de paiement n'était pas légitime, de nombreuses malfaçons et désordres ayant été dénoncés. De plus, lors de la réunion du 28 mars 2022 devant le commissaire de justice, Mme [S] a rappelé par téléphone (cf procès-verbal de constat) par deux fois la SARL ALIENOR PROMOTION pour qu'elle participe à la réunion de réception, ce sans succès. La SARL ALIÉNOR PROMOTION lui a répondu qu'elle n'était pas disponible.
En conséquence, même si la SARL ALIENOR PROMOTION a indiqué au maître de l'ouvrage annuler la réunion par mail du 26 mars 2022, il convient de considérer que la réunion du 28 mars 2022 avec le commissaire de justice était contradictoire, cette société ayant été régulièrement avisée et convoquée.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION soutient également que le commissaire de justice, Maître [Z], n'était pas habilité pour établir une liste de réserves dans son procès-verbal du 28 mars 2022, faute d'être un professionnel de la construction, en citant les articles L 231-1 et L 231-2 du code de la construction et de l'habitation.
Pourtant, ces dispositions ne prévoient pas une telle obligation. En conséquence, Maître [Z], commissaire de justice, pouvait valablement constater des désordres et malfaçons affectant l'ouvrage, constituant des réserves des maîtres de l'ouvrage.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION fait valoir également que les maîtres de l'ouvrage ayant changé les serrures depuis le 15 avril 2022, ils ont pu procéder à des modifications de l'ouvrage. Mais, il convient de se situer à la date du 28 mars 2022, pour statuer sur les réserves constatées par procès-verbal de constat de commissaire de justice à cette date .
C'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la réception de l'ouvrage le 28 mars 2022 avec réserves, au vu du procès-verbal de constat établi par Maître [Z] qui fait foi jusqu'à preuve contraire. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur la réparation des désordres
Si la SARL ALIENOR PROMOTION fait valoir que certains désordres relèvent des travaux réservés aux maîtres de l'ouvrage, il convient de vérifier ce point poste par poste.
Il ressort de la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle que les maîtres de l'ouvrage s'étaient réservés les lots suivants :
' terrassement,
' fouilles,
' assainissement des fondations,
' la fourniture et la pose de l'évier de la cuisine, des meubles et du mitigeur du lavabo de la salle d'eau, de la colonne thermostatique de la douche, de la cuvette des WC, des radiateurs sèche serviette dans la salle de bain,
' la fourniture et la pose du carrelage et de la peinture dans les pièces humides ; la fourniture et la pose du carrelage et du parquet, plâtrerie et peinture dans les pièces sèches,
' la consommation d'eau et l'abonnement pour la réalisation du chantier,
' le branchement d'eau de la canalisation de distribution du concessionnaire local à la limite de la propriété
' la fourniture et la pose du téléphone,
' les travaux d'électricité,
' l'évacuation des eaux usées et l'assainissement.
1) Sur la réserve relative à la souche de toiture
La notice descriptive en page 10 mentionne que la souche de toiture était comprise dans le prix convenu, à la charge du constructeur, sans toutefois préciser le coût du raccordement en comble qui est pourtant nécessaire.
Considérant que le constructeur doit supporter le dépassement du prix des travaux qu'il n'a pas chiffré de manière réaliste, le tribunal a considéré à juste titre, au vu du devis de la société JOTUL en date du 16 février 2023 d'un montant de 3 874,37 € TTC, que seule la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement devait être mise à la charge de la SARL ALIENOR PROMOTION, celle-ci ne pouvant pas être condamnée à payer à la totalité de l'installation, ce que M. [I] et Mme [S] acceptent.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement.
2) Sur le défaut de la pente d'évacuation des eaux usées
M. [I] et Mme [S] ne contestent pas la décision du tribunal qui les a déboutés de leur demande présentée à ce titre. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
3) Sur les portes intérieures
Il ressort du procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, que deux portes de chambre ont été endommagées et ont gonflé en partie basse sous l'effet de l'humidité. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire. La fourniture et la pose des portes des pièces était à la charge du constructeur selon la notice descriptive en son article 2.5.2.2.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 555,91 € TTC correspondant au montant du devis POINT P du 17 février 2023 pour le remplacement des deux portes endommagées.
4) Sur les convecteurs
Il ressort du procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, que trois convecteurs placés derrière des portes sont trop larges pour permettre leur ouverture complète. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 957 € en se fondant sur le devis de la société Leroy Merlin du 19 mars 2023 d'un montant de 1 276 € pour quatre radiateurs.
5) Sur les traces de moisissures sur les murs
Le procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, fait état de la présence et de la persistance de traces noires de moisissures sur les murs et sur le sol, confirmant le procès-verbal de constat du 22 décembre 2021, ainsi que le procès-verbal de réception du 18 mars 2022. La notice descriptive indiquait que le ponçage et le rebouchage des murs et plafonds 'prêts à peindre', étaient à la charge du constructeur.
La SARL ALIENOR, qui ne rapporte pas la preuve contraire, a donc manqué à ses obligations à ce titre.
M. [I] et Mme [S] acceptent l'évaluation faite par le tribunal à hauteur de 368,20 €, à partir de la facture Leroy Merlin du 28 juillet 2022 correspondant au seul remboursement de l'outillage.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] le montant de cette somme.
6) Sur la non-conformité de la salle de bains
M. [I] et Mme [S] produisent le plan du constructeur de la salle de bains selon lequel la baignoire se situe contre le mur côté droit (en rentrant) et non sous la fenêtre, comme constaté dans le procès-verbal du commissaire de justice du 28 mars 2022 en page 13. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire. Selon la notice descriptive, la fourniture et la pose de la baignoire étaient à la charge du constructeur.
De même, ce procès-verbal démontre que les arrivées d'eau et l'évacuation du meuble double vasque sont du côté droit, alors qu'elles auraient dû être installées du côté gauche en rentrant.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement des maîtres de l'ouvrage sur la base du devis DDELEC du 23 mars 2023 d'un montant de 2 499,60 € TTC correspondant à la reprise de ces non-conformités.
7) Sur les tuyaux du vide sanitaire
Le procès-verbal de constat du 28 mars 2022 montre clairement en page 18 qu'au niveau du vide sanitaire, les deux parties des tuyaux PVC ne sont pas emboîtées l'une dans l'autre et ne sont pas dans l'axe. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire.La notice descriptive en 2.2 indique que le plancher du rez-de-chaussée de type vide sanitaire est à la charge du constructeur.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 000 € de dommages et intérêts à ce titre, somme qu'ils acceptent.
8) Sur les malfaçons concernant le crépi des façades
M. [I] et Mme [S] acceptent la décision du tribunal qui les a déboutés de leur demande en paiement à ce titre, faute de rapporter la preuve du chiffrage du montant de la réparation. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
9) Sur les frais de compteur d'eau pour les besoins du chantier
L'article 2.7 de la notice descriptive indique que : 'La consommation d'eau et l'abonnement pour la réalisation du chantier sera à la charge du maître d'ouvrage'. M. [I] et Mme [S] doivent donc être déboutés de leur demande en paiement à ce titre.
Aussi, le jugement sera infirmé de ce chef.
- Sur les pénalités de retard de livraison de l'ouvrage
Les conditions particulières du contrat du 25 juin 2020 prévoyaient que La SARL ALIENOR PROMOTION devait terminer l'ouvrage dans le délai de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier en date du 28 décembre 2020, soit, en conséquence, avant le 27 décembre 2021. Or, la livraison est intervenue à compter du 28 mars 2022.
La SARL ALIENOR PROMOTION fait valoir qu'elle a dû suspendre le chantier faute de paiement par les maîtres de l'ouvrage de l'appel de fonds sur les 5 % restants dûs, ce dont elle les a avertis par courrier du 29 mars 2022 notifié par commissaire de justice. Pour autant, à cette date, l'ouvrage était déjà affecté de désordres à la livraison du 28 mars 2022.
Par ailleurs, l'attestation de conformité du CONSUEL en date du 31 janvier 2022 ne signifie pas que l'ouvrage était habitable à cette date puisque cette attestation ne concerne que l'installation électrique de l'ouvrage.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard, en application de l'article 2-6 des conditions générales du contrat.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur le solde dû par les maîtres de l'ouvrage à la SARL ALIÉNOR PROMOTION
M. [I] et Mme [S] ne demandent pas l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer à la SARL ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € représentant le solde dû par eux au titre du contrat de construction de maison individuelle.
La SARL ALIENOR PROMOTION demande l'application de la pénalité de retard prévu par l'article R 231-14 du code de la construction et de l'habitation, en faisant valoir que le premier juge n'a pas motivé sa décision de rejet à ce titre.
Or, il a indiqué que le refus de paiement du solde des 5 % par M. [I] et Mme [S] était justifiée, dans la mesure où 'la SARL ALIENOR PROMOTION ne fait état d'aucune intervention, ni même d'une tentative de sollicitation des défendeurs pour procéder à la reprise des désordres dont elle avait parfaitement connaissance', notamment suite à la visite de prè-réception du 18 mars 2022, ce alors même qu'il existait un accord de consignation en date du 2 mai 2022 pour un montant de 7 748,19 € à la Caisse des dépôts et consignations (cf aussi courrier de M. [I] et Mme [S] du 22 avril 2022).
Le premier juge a ainsi exactement motivé son rejet de l'application des pénalités de retard de paiement. Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, c'est à bon droit également que le premier juge a débouté la SARL ALIENOR PROMOTION de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive de ce solde, puisque M. [I] et Mme [S] l'ont alertée dès le 4 novembre 2021, puis le 16 novembre 2021, et encore suivant procès-verbal de pré-réception le 10 mars 2022, de l'existence de désordres et malfaçons que cette dernière n'a pas réparés.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il est équitable en outre de la condamner à payer à M. [I] et Mme [S] pris ensemble la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 14 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Tulle, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturée pour les besoins du chantier,
- débouté M. [W] [I] et Mme [H] [S] de leur demande en paiement de la somme de 2 499,60 € TTC au titre de la non-conformité de la salle de bains ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
DÉBOUTE M. [W] [I] et Mme [H] [S] de leur demande en paiement de la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturée pour les besoins du chantier,
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M.[W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 2 499,60 € TTC au titre de la non-conformité de la salle de bains ;
DÉBOUTE la SARL ALIÉNOR PROMOTION de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION aux dépens.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.
N° RG 25/00312 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVZC
AFFAIRE :
S.A.R.L. ALIENOR PROMOTION
C/
M. [W] [I],
Mme [H] [S]
GV/TT
Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l'ouvrage ou son garant
Grosse délivrée aux avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 02 JUILLET 2026
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Le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
S.A.R.L. ALIENOR PROMOTION,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Rose-isabelle MARTINS DA SILVA, membre de la SELAS LAGARDE COUDERT - MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX et par Me Vincent DESPORT de la SELARL CABINET VINCENT DESPORT, avocat au barreau de BRIVE,
APPELANTE d'une décision rendue le 14 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Tulle
ET :
Monsieur [W] [I]
né le 14 Octobre 1992 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandrine COUDERC, avocat au barreau de BRIVE
Madame [H] [S]
née le 30 Juillet 1988 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine COUDERC, avocat au barreau de BRIVE
INTIMÉS
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 21 Mai 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2026.
La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Cadre greffier .A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, a été entendue en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère a rendu compte à la Cour composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, et de Magalie ARQUIE, Conseillère. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit à été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
EXPOSÉ DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant contrat signé le 25 juin 2020, M. [W] [I] et Mme [H] [S] ont confié à la société ALIENOR PROMOTION la construction d'une maison individuelle sur une parcelle de terrain sise à [Adresse 3] à [Localité 3] (19) au prix de 197 680 € se décomposant en 154 000 € correspondant aux travaux à la charge du constructeur, et 43 680 € correspondant aux travaux réservés aux maîtres de l'ouvrage.
Le contrat a fixé la durée des travaux à 12 mois à compter de l'ouverture du chantier.
La déclaration d'ouverture du chantier date du 28 décembre 2020.
La date limite de révision du prix par indexation sur l'indice du coût de la construction a été fixée au 29 août 2021.
Les travaux se sont déroulés et la SARL ALIÉNOR PROMOTION a adressé aux maîtres de l'ouvrage plusieurs appels de fonds à compter du 21 janvier 2021 jusqu'au 9 mars 2022.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 novembre 2021, M. [I] et Mme [S] ont indiqué à la société ALIÉNOR PROMOTION que :
- ils contestaient lui devoir une augmentation du prix par indexation supérieure à la seule somme de 964,22 € déjà prévue ;
- ils faisaient état de plusieurs non-conformités et désordres, notamment l'apparition de moisissures sur la quasi-totalité des pieds de murs ;
- ils exprimaient leur inquiétude sur le respect du délai de livraison.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 16 novembre 2021, ils rappelaient à la société ALIENOR PROMOTION les différents désordres constatés en lui demandant d'y remédier, et sollicitaient d'organiser une visite de chantier pour vérifier la bonne exécution des travaux avant paiement de l'appel de fonds des 75 %. Ils s'inquiétaient encore du respect du délai de livraison.
Le 22 novembre 2021, la société ALIENOR PROMOTION informait M. [I] et Mme [S] qu'elle se trouvait dans l'obligation de faire application de la clause 3-2 B du contrat sur la révision du prix. Elle leur assurait que les désordres et non-conformités seraient repris, la réception devant intervenir 'le plus rapidement possible'.
M. [I] et Mme [S] faisaient alors établir un procès verbal de constat par Maître [Z], commissaire de justice, le 22 décembre 2021 qui établissait la présence d'une humidité importante dans l'ensemble des pièces de la maison.
Selon procès-verbal de pré-réception contradictoire en date du 10 mars 2022, ont été relevés les désordres suivants :
- 'manque un cache inter double
- manque 2 plaques de fixation sous-face
- reprise des ventilations
- présence des moisissures sur les murs en placo ;
- portes de chambre à changer (chambres numéro 2 - 1 - 4 + WC'.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mars 2022, la société ALIENOR PROMOTION a convoqué les maîtres de l'ouvrage pour procéder à la réception de la construction le lundi 28 mars 2022 à 11h, 'sous réserve du règlement des 95 % de votre construction'.
Le 9 mars 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION établissait un appel de fonds correspondant au stade d'avancement à 95 % des travaux pour un montant restant dû de 33'216,98 €.
Par mail du 26 mars 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION informait M. [I] et Mme [S] que la réception ne pourrait pas avoir lieu, faute de paiement intégral de l'appel de fonds 'équipement'. Elle joignait un tableau récapitulatif du montant dû au titre de l'indexation à hauteur de 3 305,42 €.
Le 28 mars 2022, M. [I] et Mme [S] se sont présentés sur les lieux aux fins de receptionner l'ouvrage. En l'absence de représentant de la société ALIENOR PROMOTION, ils ont procédé à la réception de l'ouvrage en émettant des réserves constatées par procès-verbal de commissaire de justice, Maître [Z], en date du 28 mars 2022, communiqué à la société ALIENOR PROMOTION par courrier recommandé avec avis de réception du même jour.
Par courrier du 29 mars 2022 notifié par commissaire de justice, la SARL ALIÉNOR PROMOTION a adressé aux maîtres de l'ouvrage mise en demeure de lui payer l'appel de fonds des 95 % (équipement) et elle disait suspendre le chantier.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 4 avril 2022, M. [I] et Mme [S] adressaient à la SARL ALIÉNOR le procès-verbal de réception du 28 mars 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 mai 2022, la SARL ALIÉNOR PROMOTION contestait la réception opérée le 28 mars 2022, mettait en demeure les maîtres de l'ouvrage de lui payer la somme de 2 224,14 € restant due au titre de l'appel de fonds du 9 mars 2022 des '95%', de signer la convention de séquestre d'une somme correspondant à 5 % du prix convenu auprès de la Caisse des dépôts et consignations et les convoquait pour le 16 juin 2022 afin d'effectuer la réception de l'ouvrage. Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 16 juin 2022, il a été constaté l'absence des maîtres de l'ouvrage sur les lieux.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 avril 2022, M. [I] et Mme [S] répondaient qu'ils acceptaient de consigner le solde de la construction à la Caisse des dépôts et consignations.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 23 juin 2022, ils mettaient en demeure la SARL ALIÉNOR PROMOTION de lever les réserves constatées le 28 mars 2022 et lui notifiaient des pénalités de retard dans la livraison de l'ouvrage, démarche renouvelée par courrier du 19 juillet 2022.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 15 juillet 2022, M. [I] et Mme [S] demandaient paiement à la SARL ALIÉNOR PROMOTION de pénalités de retard à hauteur de 4 184,03 €.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION leur répondait par lettre recommandée avec accusé réception du 20 juillet 2022 en leur proposant une nouvelle date de réception le 24 août 2022, proposition que les maîtres de l'ouvrage refusaient par courrier du 18 août 2022.
Par assignation délivrée le 8 décembre 2022 à M. [I] et Mme [S], la société ALIENOR PROMOTION a saisi le tribunal judiciaire de Tulle pour voir :
- condamner solidairement Mme [S] et M. [I] à lui payer :
la somme de 2 224,14 € au titre de l'appel de fonds concernant l'achèvement des travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage, ainsi qu'à l'indexation contractuelle des prix,
une pénalité de 1% par mois de retard sur le montant de cette somme à compter du 17 mars 2022,
5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de paiement ;
- prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage sans réserve à la date du 28 mars 2022 ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle, outre à une pénalité de 1% par mois de retard sur le montant de cette somme à compter du 5 mai 2022 et 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement contradictoire du 14 avril 2025, le tribunal judiciaire de Tulle a :
- débouté la société ALINEOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14 € ;
- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 4] [Localité 3] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 5] [Localité 4] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 3 827,39 € au titre du solde de contrat de construction de maison individuelle ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de contrat de maison individuelle ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 4 184, 03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis à [Adresse 4] [Localité 5] ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] les sommes de
1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement aux combles non chiffrés dans la notice ;
555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées ;
957 € correspondant au coût des travaux de remplacement de trois convecteurs non-conformes ;
368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont ils ont fait l'avance pour la remise en état des murs ;
1 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire ;
129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis à [Adresse 3] [Localité 6] ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de :
la non-conformité de la salle de bain ;
la non conformité de la pente d'écoulement des eaux usées ;
des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION qui succombe aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 5 mai 2025, la société ALIENOR PROMOTION a interjeté appel de ce jugement.
La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 29 avril 2026.
Moyens et prétentions des parties
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, la SARL ALIENOR PROMOTION demande à la cour de voir :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tulle rendu le 14 avril 2025 entrepris en ce qu'il a :
'- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la non-conformité de la salle de bain ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la non conformité de la pente d'écoulement des eaux usées ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.'
- déclarer recevable et bien-fondé l'appel de la société ALIENOR PROMOTION ;
- réformer et infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Tulle le 14 avril 2025 pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer une pénalité de 1% par mois de retard, sur la somme de 2 224,14 €, à compter du 17 mars 2022 et ce jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer 5 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour leur résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14€,
- prononcer la réception judiciaire du bien situé " [Adresse 9]" sans réserve, à la date du 28 mars 2022,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à lui payer une pénalité de 1% par mois de retard sur la somme de 3 827,39 €, à compter du 5 mai 2022 et ce jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 8 000 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3827,39€,
- débouter [H] [S] et [W] [I] de leur demande de voir condamner la Société ALIENOR PROMOTION à payer la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis [Adresse 3] [Localité 9],
- débouter [H] [S] et [W] [I] de leurs demandes tendant à voir condamner la Société ALIENOR PROMOTION à leur payer les somme de :
1 592€ correspondant aux frais de fumisterie/raccordement au complément chiffré dans la notice,
555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées
957 € correspondant au coût des travaux de remplacement des 3 convecteurs non conformes,
368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont il est fait l'avance pour la remise en état des murs,
1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire,
129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis [Adresse 3] [Localité 9].
- condamner solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Sur l'appel incident des consorts [L],
- débouter les consorts [L] de leur appel incident consistant à voir condamner la société ALIENOR PROMOTION à la somme de 2 499,60 € au titre de la non-conformité de la salle de bains,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tulle en ce qu'il a débouté [S] et Monsieur [I] au titre de la non-conformité de la salle de bains,
- débouter les consorts [I] [S] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, Mme [H] [S] et M. [W] [I] demandent à la cour de voir :
- déclarer mal fondé l'appel interjeté par la société ALIENOR PROMOTION ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tulle rendu le 14 avril 2025 en ce qu'il a :
'- débouté la société ALINEOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation contractuelle de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 2 224,14 € au titre de l'indexation de l'appel de fonds du stade travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidiaire de [H] [S] et de [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 2 224,14 € ;
- prononcé la réception judiciaire avec réserves de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- fixé la réception judiciaire avec réserves à la date du 28 mars 2022, de l'ouvrage objet du contrat de construction de maison indiviudelle conclu entre les parties le 25 juin 2020, sis à [Adresse 8] ;
- condamné solidairement [H] [S] et [W] [I] à payer à la société ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 25 juin 2020 ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement des pénalités de retard sur la somme de 3 827,39 € au titre du solde de contrat de construction de maison indiviudelle ;
- débouté la société ALIENOR PROMOTION de sa demande de condamnation solidaire de [H] [S] et [W] [I] au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive pour défaut de paiement de la somme de 3 827,39 € au titre du solde du contrat de contrat de maison individuelle ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard dans la livraison de l'ouvrage sis à [Adresse 8] ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement aux combles non chiffrés dans la notice ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 555,91 € au titre de la remise en état des portes dégradées ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 957 € correspondant au coût des travaux de remplacement de trois convecteurs non-conformes ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 368,20 € correspondant au remboursement de la facture d'outillage et de matériaux dont ils ont fait l'avance pour la remise en état des murs ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des désordres affectant les tuyaux du vide sanitaire ;
- condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturées pour ses besoins sur le chantier sis à [Adresse 8] ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande d'indemnisation au titre des malfaçons affectant le crépi extérieur ;
- débouté [H] [S] et [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la tromperie alléguée ;
- Ordonné la compensation des créances de chacune des parties ;
Condamné la société ALIENOR PROMOTION qui succombe aux entiers dépens de l'instance ;
- Condamné la société ALIENOR PROMOTION à payer à [H] [S] et [W] [I] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires'.
- déclarer recevable et bien-fondé l'appel incident de M. [I] et Mme [S] ;
- réformer et infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Tulle le 14 avril 2025 pour le surplus, et statuant à nouveau :
- condamner la société ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 2 499,60 € au titre de la non-conformité de la salle de bains selon les dispositions contractuelles ;
- condamner la société ALIENOR PROMOTION à payer à Mme [S] et M. [I] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur l'indexation,
Aux termes des conditions particulières du contrat de construction de maisons individuelles du 25 juin 2020, M. [I] et Mme [S] ont opté pour que la révision du prix soit calculée selon l'option figurant à l'article 3-2b des conditions générales, soit, conformément aux dispositions de l'article L 231-11 du code de la construction et de l'habitation :
'Révision [du prix en fonction de l'indice BT 01] sur chaque paiement dans la limite de 70 % de la variation de l'indice BT défini ci-dessus entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de 9 mois suivant la date définie à l'article L231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période'.
L'article L231-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'La date prévue pour l'application des deuxième (a) et troisième (b) alinéas de l'article L. 231-11 est celle de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : a) La date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ; b) La date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou est considéré comme conclu en application des articles L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation'.
Il en résulte que la date limite de révision du prix ne pouvait pas intervenir après la date limite de révision de l'indice, soit le 29 août 2021.
Les parties ne contestent pas que, si l'indexation des sommes dues au titre des différents stades d'avancement des travaux de la construction pouvait être sollicitée après le 29 août 2021, ce n'est qu'à condition que ces stades d'avancement des travaux aient été réalisés avant cette date.
La SARL ALIENOR PROMOTION sollicite dans ses conclusions la somme de 2 224,14 € au titre du prix des lots fondations, élévation des murs, hors d'eau appelés avant le 29 août 2021, et donc exécutés avant cette date.
Pour autant, l'appel de fonds du 9 mars 2022 comporte demande en paiement de :
' une indexation fixée à la date du 22 juin 2021 pour un montant de 964,22 €
' une indexation fixée à la date du 18 novembre 2021 pour un montant de 2 341,20 euros pour le poste 'Cloisons / Réception',
soit un total de 3 305,42 € correspondant à la différence dans le tableau joint au mail du 26 mars 2022 entre les appels de fonds avant révision et les appels de fonds révisés après indexation.
Or, il s'évince de ce tableau que seuls les lots Fondations, appelé le 21 janvier 2021, Elévation, appelé le 31 mars 2021 et Couverture, appelé le 22 juin 2021 ont été exécutés avant le 29 août 2021. Or, M. [I] et Mme [S] n'ont pas contesté devoir la somme de 964,22 € correspondant à l'indexation fixée à la date du 22 juin 2021 dans leur courrier du 4 novembre 2021 aux termes duquel ils contestent devoir toute somme complémentaire au titre de l'indexation, et donc la somme de 2 341,20 €. En effet, il n'est établi par aucune pièce que la somme de 2 341,20 € corresponde à des lots qui aient été exécutés avant le 29 août 2021.
C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SARL ALIENOR PROMOTION de sa demande en paiement à ce titre.
Par voie de conséquence, celle-ci doit être déboutée également de sa demande en paiement de pénalités afférentes et de dommages et intérêts pour résistance abusive de paiement.
- Sur la réception,
L'article 1792-6 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement'.
Elle peut être prononcée judiciairement quand l'ouvrage est en état d'être reçu.
Les deux parties sont d'accord pour voir prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage à la date du 28 mars 2022.
Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef, étant observé qu'à cette date, l'ouvrage était en état d'être reçu et les maîtres de l'ouvrage l'avaient accepté.
La SARL ALIENOR PROMOTION demande toutefois de prononcer la réception de l'ouvrage sans réserves.
Elle fait valoir en premier lieu que la réunion de réception du 28 mars 2022 n'était pas contradictoire, si bien que les réserves constatées par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 28 mars 2022 ne lui sont pas opposables.
Pour autant, elle ne pouvait pas ignorer la date prévue pour cette réunion puisqu'elle a convoqué elle-même M. [I] et Mme [S] le 17 mars 2022 pour la date du 28 mars 2022 à cette fin, 'sous réserve du règlement des 95 % de votre construction'. Or, il convient de considérer que cette condition préalable de paiement n'était pas légitime, de nombreuses malfaçons et désordres ayant été dénoncés. De plus, lors de la réunion du 28 mars 2022 devant le commissaire de justice, Mme [S] a rappelé par téléphone (cf procès-verbal de constat) par deux fois la SARL ALIENOR PROMOTION pour qu'elle participe à la réunion de réception, ce sans succès. La SARL ALIÉNOR PROMOTION lui a répondu qu'elle n'était pas disponible.
En conséquence, même si la SARL ALIENOR PROMOTION a indiqué au maître de l'ouvrage annuler la réunion par mail du 26 mars 2022, il convient de considérer que la réunion du 28 mars 2022 avec le commissaire de justice était contradictoire, cette société ayant été régulièrement avisée et convoquée.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION soutient également que le commissaire de justice, Maître [Z], n'était pas habilité pour établir une liste de réserves dans son procès-verbal du 28 mars 2022, faute d'être un professionnel de la construction, en citant les articles L 231-1 et L 231-2 du code de la construction et de l'habitation.
Pourtant, ces dispositions ne prévoient pas une telle obligation. En conséquence, Maître [Z], commissaire de justice, pouvait valablement constater des désordres et malfaçons affectant l'ouvrage, constituant des réserves des maîtres de l'ouvrage.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION fait valoir également que les maîtres de l'ouvrage ayant changé les serrures depuis le 15 avril 2022, ils ont pu procéder à des modifications de l'ouvrage. Mais, il convient de se situer à la date du 28 mars 2022, pour statuer sur les réserves constatées par procès-verbal de constat de commissaire de justice à cette date .
C'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la réception de l'ouvrage le 28 mars 2022 avec réserves, au vu du procès-verbal de constat établi par Maître [Z] qui fait foi jusqu'à preuve contraire. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur la réparation des désordres
Si la SARL ALIENOR PROMOTION fait valoir que certains désordres relèvent des travaux réservés aux maîtres de l'ouvrage, il convient de vérifier ce point poste par poste.
Il ressort de la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle que les maîtres de l'ouvrage s'étaient réservés les lots suivants :
' terrassement,
' fouilles,
' assainissement des fondations,
' la fourniture et la pose de l'évier de la cuisine, des meubles et du mitigeur du lavabo de la salle d'eau, de la colonne thermostatique de la douche, de la cuvette des WC, des radiateurs sèche serviette dans la salle de bain,
' la fourniture et la pose du carrelage et de la peinture dans les pièces humides ; la fourniture et la pose du carrelage et du parquet, plâtrerie et peinture dans les pièces sèches,
' la consommation d'eau et l'abonnement pour la réalisation du chantier,
' le branchement d'eau de la canalisation de distribution du concessionnaire local à la limite de la propriété
' la fourniture et la pose du téléphone,
' les travaux d'électricité,
' l'évacuation des eaux usées et l'assainissement.
1) Sur la réserve relative à la souche de toiture
La notice descriptive en page 10 mentionne que la souche de toiture était comprise dans le prix convenu, à la charge du constructeur, sans toutefois préciser le coût du raccordement en comble qui est pourtant nécessaire.
Considérant que le constructeur doit supporter le dépassement du prix des travaux qu'il n'a pas chiffré de manière réaliste, le tribunal a considéré à juste titre, au vu du devis de la société JOTUL en date du 16 février 2023 d'un montant de 3 874,37 € TTC, que seule la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement devait être mise à la charge de la SARL ALIENOR PROMOTION, celle-ci ne pouvant pas être condamnée à payer à la totalité de l'installation, ce que M. [I] et Mme [S] acceptent.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 592 € correspondant aux frais de fumisterie/raccordement.
2) Sur le défaut de la pente d'évacuation des eaux usées
M. [I] et Mme [S] ne contestent pas la décision du tribunal qui les a déboutés de leur demande présentée à ce titre. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
3) Sur les portes intérieures
Il ressort du procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, que deux portes de chambre ont été endommagées et ont gonflé en partie basse sous l'effet de l'humidité. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire. La fourniture et la pose des portes des pièces était à la charge du constructeur selon la notice descriptive en son article 2.5.2.2.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 555,91 € TTC correspondant au montant du devis POINT P du 17 février 2023 pour le remplacement des deux portes endommagées.
4) Sur les convecteurs
Il ressort du procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, que trois convecteurs placés derrière des portes sont trop larges pour permettre leur ouverture complète. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 957 € en se fondant sur le devis de la société Leroy Merlin du 19 mars 2023 d'un montant de 1 276 € pour quatre radiateurs.
5) Sur les traces de moisissures sur les murs
Le procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Maître [Z], commissaire de justice, fait état de la présence et de la persistance de traces noires de moisissures sur les murs et sur le sol, confirmant le procès-verbal de constat du 22 décembre 2021, ainsi que le procès-verbal de réception du 18 mars 2022. La notice descriptive indiquait que le ponçage et le rebouchage des murs et plafonds 'prêts à peindre', étaient à la charge du constructeur.
La SARL ALIENOR, qui ne rapporte pas la preuve contraire, a donc manqué à ses obligations à ce titre.
M. [I] et Mme [S] acceptent l'évaluation faite par le tribunal à hauteur de 368,20 €, à partir de la facture Leroy Merlin du 28 juillet 2022 correspondant au seul remboursement de l'outillage.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] le montant de cette somme.
6) Sur la non-conformité de la salle de bains
M. [I] et Mme [S] produisent le plan du constructeur de la salle de bains selon lequel la baignoire se situe contre le mur côté droit (en rentrant) et non sous la fenêtre, comme constaté dans le procès-verbal du commissaire de justice du 28 mars 2022 en page 13. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire. Selon la notice descriptive, la fourniture et la pose de la baignoire étaient à la charge du constructeur.
De même, ce procès-verbal démontre que les arrivées d'eau et l'évacuation du meuble double vasque sont du côté droit, alors qu'elles auraient dû être installées du côté gauche en rentrant.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement des maîtres de l'ouvrage sur la base du devis DDELEC du 23 mars 2023 d'un montant de 2 499,60 € TTC correspondant à la reprise de ces non-conformités.
7) Sur les tuyaux du vide sanitaire
Le procès-verbal de constat du 28 mars 2022 montre clairement en page 18 qu'au niveau du vide sanitaire, les deux parties des tuyaux PVC ne sont pas emboîtées l'une dans l'autre et ne sont pas dans l'axe. La SARL ALIÉNOR PROMOTION ne rapporte pas la preuve contraire.La notice descriptive en 2.2 indique que le plancher du rez-de-chaussée de type vide sanitaire est à la charge du constructeur.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 000 € de dommages et intérêts à ce titre, somme qu'ils acceptent.
8) Sur les malfaçons concernant le crépi des façades
M. [I] et Mme [S] acceptent la décision du tribunal qui les a déboutés de leur demande en paiement à ce titre, faute de rapporter la preuve du chiffrage du montant de la réparation. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
9) Sur les frais de compteur d'eau pour les besoins du chantier
L'article 2.7 de la notice descriptive indique que : 'La consommation d'eau et l'abonnement pour la réalisation du chantier sera à la charge du maître d'ouvrage'. M. [I] et Mme [S] doivent donc être déboutés de leur demande en paiement à ce titre.
Aussi, le jugement sera infirmé de ce chef.
- Sur les pénalités de retard de livraison de l'ouvrage
Les conditions particulières du contrat du 25 juin 2020 prévoyaient que La SARL ALIENOR PROMOTION devait terminer l'ouvrage dans le délai de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier en date du 28 décembre 2020, soit, en conséquence, avant le 27 décembre 2021. Or, la livraison est intervenue à compter du 28 mars 2022.
La SARL ALIENOR PROMOTION fait valoir qu'elle a dû suspendre le chantier faute de paiement par les maîtres de l'ouvrage de l'appel de fonds sur les 5 % restants dûs, ce dont elle les a avertis par courrier du 29 mars 2022 notifié par commissaire de justice. Pour autant, à cette date, l'ouvrage était déjà affecté de désordres à la livraison du 28 mars 2022.
Par ailleurs, l'attestation de conformité du CONSUEL en date du 31 janvier 2022 ne signifie pas que l'ouvrage était habitable à cette date puisque cette attestation ne concerne que l'installation électrique de l'ouvrage.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné la SARL ALIENOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 4 184,03 € au titre des pénalités contractuelles de retard, en application de l'article 2-6 des conditions générales du contrat.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur le solde dû par les maîtres de l'ouvrage à la SARL ALIÉNOR PROMOTION
M. [I] et Mme [S] ne demandent pas l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer à la SARL ALIENOR PROMOTION la somme de 3 827,39 € représentant le solde dû par eux au titre du contrat de construction de maison individuelle.
La SARL ALIENOR PROMOTION demande l'application de la pénalité de retard prévu par l'article R 231-14 du code de la construction et de l'habitation, en faisant valoir que le premier juge n'a pas motivé sa décision de rejet à ce titre.
Or, il a indiqué que le refus de paiement du solde des 5 % par M. [I] et Mme [S] était justifiée, dans la mesure où 'la SARL ALIENOR PROMOTION ne fait état d'aucune intervention, ni même d'une tentative de sollicitation des défendeurs pour procéder à la reprise des désordres dont elle avait parfaitement connaissance', notamment suite à la visite de prè-réception du 18 mars 2022, ce alors même qu'il existait un accord de consignation en date du 2 mai 2022 pour un montant de 7 748,19 € à la Caisse des dépôts et consignations (cf aussi courrier de M. [I] et Mme [S] du 22 avril 2022).
Le premier juge a ainsi exactement motivé son rejet de l'application des pénalités de retard de paiement. Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, c'est à bon droit également que le premier juge a débouté la SARL ALIENOR PROMOTION de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive de ce solde, puisque M. [I] et Mme [S] l'ont alertée dès le 4 novembre 2021, puis le 16 novembre 2021, et encore suivant procès-verbal de pré-réception le 10 mars 2022, de l'existence de désordres et malfaçons que cette dernière n'a pas réparés.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL ALIÉNOR PROMOTION succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il est équitable en outre de la condamner à payer à M. [I] et Mme [S] pris ensemble la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 14 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Tulle, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturée pour les besoins du chantier,
- débouté M. [W] [I] et Mme [H] [S] de leur demande en paiement de la somme de 2 499,60 € TTC au titre de la non-conformité de la salle de bains ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
DÉBOUTE M. [W] [I] et Mme [H] [S] de leur demande en paiement de la somme de 129,13 € au titre des consommations d'eau facturée pour les besoins du chantier,
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M.[W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 2 499,60 € TTC au titre de la non-conformité de la salle de bains ;
DÉBOUTE la SARL ALIÉNOR PROMOTION de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION à payer à M. [W] [I] et Mme [H] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
CONDAMNE la SARL ALIÉNOR PROMOTION aux dépens.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.