CA Poitiers, 1re ch., 23 juin 2026, n° 24/02304

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon compromis de vente du 26 avril 2020 réitéré par acte authentique du 6 septembre 2021, la société civile immobilière MSLP (SCI MSLP) a acquis de la société civile immobilière B-B (SCI B-B) un immeuble à usage d'habitation composé de 4 logements situé à Châtellerault pour le prix de 319 000 euros.

L'acte précisait que l'appartement n°1 était loué au profit de M. [R] selon bail d'habitation du 1 er juillet 2000, que le loyer mensuel charges comprises 'est actuellement de six cent quatre vingt seize euros et quarante centimes (696,40 euros).'

L'acquéreur déclarait payer le prix en totalité au moyen de fonds empruntés.

Le 21 décembre 2021, la SCI MSLP a mis en demeure sa venderesse de lui payer la somme de 26 976 euros au titre d'une perte de revenus fonciers, fait valoir que le loyer pratiqué n'était pas de 696,40 euros mais de 584 euros, soit une différence de 112,40 euros, une perte annuelle de 1348,80 euros.

Elle indiquait que le locataire avait clairement annoncé qu'une augmentation de son loyer de 112,40 euros entraînerait son départ immédiat.

Elle évoquait un dol, chiffrait son préjudice à (112, 40 X 240 mois) = 26 976 euros.

Par courrier du 27 décembre 2021, le vendeur protestait, assurait avoir été transparent notamment sur le montant du loyer de 584 euros payé par M. [R] et sur le fait qu'il payait directement ses charges.

Par acte du 6 avril 2022, la SCI MSLP a fait assigner la SCI B-B devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

- 26 976 euros au titre du préjudice financier,

- 2000 euros au titre du préjudice que lui a causé sa résistance abusive.

Elle reprochait à la venderesse un dol consistant à lui avoir communiqué volontairement des informations erronées sur le rendement financier de l'immeuble, lui faisant croire que le montant du loyer perçu était de 696,40 euros alors qu'il était en fait de 584 euros.

La SCI B-B a conclu au débouté, a demandé reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive.

Par jugement en date du 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué comme suit :

Condamne la SCI B-B à payer à la SCI MSLP à titre de dommages et intérêts la somme de 32 euros ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI MSLP au titre de la résistance abusive ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI B-B contre la SCI MSLP pour abus de procédure ;

Condamne la société civile immobilière B-B aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le premier juge a notamment retenu que :

sur la demande de dommages et intérêts

- sur le dol

Le compromis de vente indique que l'unique logement loué est donné à bail pour un montant de 696,40 euros par mois 'charges comprises'.

L'acte authentique de vente indique que le loyer mensuel 'charges comprises' est de 696,40 euros.

L'acquéreur ne peut donc prétendre qu'au moment de la vente, il pensait que le loyer net perçu était de 696,40 euros.

Il est en revanche certain et non discuté que M. [R] versait en réalité un loyer de 584 euros par mois hors charges, information dont la SCI B-B ne démontre pas qu'elle l'avait portée à la connaissance de l'acquéreur avant la vente.

Elle ne l'a informé ni du loyer réellement perçu, ni du fait que les charges n'étaient pas réglées directement au bailleur par le locataire.

L'élément matériel du dol est donc établi.

Dans le contexte d'une vente faisant état d'un loyer de 696,40 euros par mois charges comprises, la venderesse a d'évidence intentionnellement gardé le silence sur une information importante : celle du montant du loyer en réalité perçu.

Toutefois, la SCI MSLP ne démontre pas en quoi l'erreur provoquée par le dol a été déterminante de son consentement.

Elle a été informée par le notaire lors de la vente que le montant du loyer hors charges s'élevait à 600 euros, ne démontre pas en quoi une différence de 16 euros l'aurait conduite à contracter à des conditions différentes.

Le seul montant de l'échéance du prêt à rembourser ne l'établit pas.

- sur l'obligation pré-contractuelle d'information

La SCI B-B a manqué à cette obligation prévue par l'article 1112-1 du code civil.

Le préjudice correspond à la différence entre le loyer hors charges attendu et le loyer hors charges perçu soit 16 euros. La SCI MSLP a perçu un loyer diminué en octobre et novembre 2021.

LA COUR

Vu l'appel en date du 3 octobre 2024 interjeté par la SCI MSLP

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 5 mai 2025, la SCI MSLP a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence, les pièces versées aux débats,

Infirmer le jugement rendu le 1er juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Poitiers en ce qu'il a

- limité le montant des dommages et intérêts alloué à la SCI MSLP à la somme de 32 € ;

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée au titre de la résistance abusive ;

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Débouter la SCI B-B de ses demandes fins et prétentions contraires aux présentes écritures,

Condamner la SCI B-B à verser à la SCI MSLP les sommes de :

24.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir vicié le consentement de son cocontractant,

2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI B-B aux entiers dépens.

La SCI MSLP soutient que le jugement a caractérisé l'élément matériel et intentionnel du dol, le défaut d'information, mais sous-estimé le préjudice subi.

Elle reproche à la venderesse de ne l'avoir pas informée avant la vente du montant du loyer hors charges réellement perçu, du fait que les charges n'étaient pas réglées directement au bailleur.

Elle ne l'a pas informée non plus de l'existence du contrat de fourniture de gaz.

Elle indique que le loyer annoncé était de 696,40 euros charges comprises et non de 584 ou 600 euros. Elle soutient qu'elle pouvait prétendre à un loyer net perçu de 696,40 euros.

Elle estime que si le loyer réel avait été connu, elle aurait pu contracter dans des conditions plus avantageuses, fait état du risque de départ du locataire dans l'hypothèse d'une hausse du loyer.

Elle rappelle que M. [R] était locataire depuis plus de 20 ans.

Elle assure avoir construit son projet et son financement sur des informations erronées, indique que la rentabilité de son investissement avec un loyer de 696 euros est de 9% alors qu'elle est de 0% avec un loyer de 600 euros. Elle justifie du prévisionnel remis pour obtenir un financement bancaire.

Elle évalue la perte de revenu foncier à 1200 euros par an, chiffre son préjudice à 24 000 euros (1200 x 24 mois).

Elle soutient n'avoir pas été en mesure de négocier le prix en fonction de la rentabilité réelle de l'immeuble.

Elle réitère sa demande d'indemnisation pour résistance abusive.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14 mars 2025, la SCI B-B a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1112, 1130 et 1137 du Code civil,

Confirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a :

- condamné la SCI B-B à régler la somme de 32€ à la SCI MSLP,

- débouté la SCI B-B de sa demande formée au titre d'indemnisation pour procédure abusive,

- débouté la SCI B-B de sa demande de condamnation de la SCI MSLP au titre de l'article 700 et aux entiers dépens,

La réformer sur ces points et, statuant à nouveau,

- Condamner la SCI MSLP à régler à la SCI B-B les sommes de :

1 500€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

2 500€ au titre des frais irrépétibles de première instance, outre la somme de 2 500€ au titre des frais irrépétibles d'appel,

- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La SCI B-B soutient que le préjudice de l'appelante est au mieux une perte de chance de louer un logement pour un certain montant.

Elle conteste avoir jamais dissimulé le contrat de fourniture de gaz, indique que le diagnostic de performance énergétique avait été produit en première instance.

Elle observe que l'appelante ne justifie pas de l'opération financière réalisée

pour financer son acquisition, des renseignements qu'elle a donnés.

Elle a produit après sommation trois contrats locatifs en cours.

Elle indique que le loyer de M. [R] a été revu et porté à 600 euros par mois, correspond à ce qui avait été annoncé lors de la conclusion de la vente.

Les deux autres contrats prévoient un loyer de 640 euros dont 50 euros de provision sur charges. Elle assure que dès la signature du compromis, l'acheteur dont l'objet social est la location immobilière savait que le somme de 696,40 euros ne constituait pas un loyer net, mais incluait le coût des charges locatives.

Elle a reconnu le 22 novembre 2021 avoir été avisée lors de la vente de ce que le montant du loyer est hors charges était de 600 euros par mois.

Le bailleur ne peut comptabiliser les charges comme un revenu.

Elle conteste avoir manqué à son devoir d'information. Elle réitère sa demande d'indemnisation du préjudice que lui cause une procédure qu'elle qualifie de fautive.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur le dol

Selon l'article 1130, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La SCI MSLP se prévaut d'un dol, ne demande pas la nullité du contrat, mais seulement des dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence confirmée que le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas une action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation du dommage subi.

Elle demande donc réparation du préjudice résultant des manoeuvres dolosives qu'elle impute au vendeur, soutient avoir perdu une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il ressort des productions les éléments suivants :

Le compromis de vente indique que le montant du loyer est de ' 696,40 euros charges comprises ', l'acte authentique de vente que 'le loyer mensuel charges comprises est de 696, 40 euros.'

Le 22 novembre 2021, les acquéreurs, interrogés par le notaire lui répondaient avoir été informés que le loyer de M. [R] ' était de 584 euros par mois sans charges'et qu'il n'avait pas été augmenté depuis 20 ans. Ils indiquaient que lors de la vente, on leur avait annoncé un loyer de 600 euros et des charges à hauteur de 96 euros.

Le premier juge a retenu que l'acquéreur avait au final été informé au plus tard à la date de réitération de la vente que le loyer était de 696,40 euros charges comprises, qu'il n'avait pu se méprendre et croire que le loyer net était de 696,40 euros.

En revanche, il a retenu que l'acquéreur n'avait pas été averti que le loyer effectivement payé par M. [R] était de 584 euros par mois hors charges et que les charges n'étaient pas réglées directement au bailleur.

La SCI venderesse aurait donc dû avertir la SCI acquéreur, qui lui faisait confiance, du montant réel du loyer net versé par M. [R] et du fait qu'il n'avait pas été augmenté depuis juillet 2000.

Pour autant, l'acquéreur ne démontre pas que les approximations de la venderesse aient eu pour objet de provoquer l'erreur de l'acquéreur.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que le dol était caractérisé.

Sur le défaut d'information

L'article 1112 du code civil dispose : L'initiative, le déroulement, et la rupture des négociations pré-contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Selon l'article 1112-1, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Au regard des circonstances de la transaction et notamment du fait que le prix de vente était intégralement payé par un prêt, ce que le vendeur savait, le montant du loyer net, les modalités de paiement des charges et leur montant constituaient une information importante en lien direct et necessaire avec le contenu du contrat.

La SCI venderesse a donc manqué à son obligation d'information.

Sur les préjudices

Il appartient à l'acquéreur de démontrer que le défaut d'information imputable à la venderesse lui a causé un préjudice.

Dès lors que la SCI MSLP a admis que le jour de la vente, elle avait su que le loyer net était de 600 euros, elle ne peut soutenir avoir persisté dans son erreur et croire toujours que le loyer net était de 696, 40 euros, ni chiffrer son préjudice sur cette base.

Le tribunal ayant relevé que le loyer net payé par M. [R] avait été porté à 600 euros à compter de décembre 2021 a fixé à bon droit le préjudice de la SCI MSLP à ( 16 x 2 mois) = 32 euros.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelante.

Il est équitable de la condamner à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a retenu que la SCI B-B a commis un dol ;

Dit que la SCI B-B a manqué à son obligation d'information ;

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SCI MSLP à payer à la SCI B-B la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MSLP aux dépens d'appel.