CA Riom, 1re ch., 23 juin 2026, n° 24/01792

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 23 août 2021 par Maître [Q] [W], notaire à [Localité 5], M. [Z] [I] a conclu une promesse de vente sous conditions suspensives portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] (03) au profit de M. [H] [P] et Mme [S] [J] moyennant le prix de 120.000 € net vendeur. La vente devait être réitérée avant le 21 novembre 2021.

Le 18 novembre 2021, M. [H] [P] et Mme [S] [J] ont indiqué à Maître [Q] [W] qu'ils ne souhaitaient pas acquérir le bien.

Par courrier du 28 mars 2022, M. [Z] [I] a mis en demeure les consorts [P]/[J] de réitérer la vente sauf à lui régler la somme de 12.000 € au titre de la clause pénale.

M. [H] [P] et Mme [S] [J] ont refusé de régulariser l'acte authentique.

Par acte du 22 mars 2023, M. [Z] [I] a saisi le tribunal judiciaire de CUSSET aux fins de voir condamner solidairement M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J] à lui payer la somme de 12.000 € au titre de la clause pénale.

Par jugement contradictoire n° RG 23/00314 rendu le 23 octobre 2024, le tribunal judiciaire de CUSSET a rendu la décision suivante :

- déboute M. [Z] [I] de sa demande de condamnation solidaire de M. [H] [P] et de Mme [S] [J] à lui payer et porter la somme de 12.000 euros;

- prononce la nullité du compromis de vente régularisé le 23 août 2021 entre d'une part M. [Z] [I] et d'autre part, M. [H] [P] et Mme [S] [J] ;

- déboute M. [H] [P] et Mme [S] [J] de leur demande de condamnation de M. [Z] [I] à leur payer et porter la somme de 12.000 euros;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de M. [H] [P] et de Mme [S] [J] de :

* réduction des demandes indemnitaires de M. [Z] [I] ;

* condamnation de M. [Z] [I] à les indemniser d'un montant identique à la somme qui lui est allouée ;

* compensation des sommes dues entre les parties ;

- condamne M. [Z] [I] aux dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Langlais ;

- déboute M. [Z] [I] de sa demande au titre des dépens ;

- condamne M. [Z] [I] à payer et porter à M. [H] [P] et Mme [S] [J] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions;

- déboute M. [H] [P] et Mme [S] [J] de leur demande relative à l'exécution provisoire.

Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a précisé que la parfaite information des caractéristiques de la maison mise en vente par M. [Z] [I] n'avait été portée à la connaissance des acquéreurs qu'après la signature de la promesse de vente, en novembre 2021, à la suite des différentes opérations d'expertise menées. Il a précisé que les fissures constatées étaient révélatrices d'un défaut de fondation ou d'un mouvement de terrain pouvant être liées à la sécheresse. Le tribunal a considéré que le vendeur ne pouvait pas ignorer les classements de la commune de Bellerive-sur-Allier au titre de la catastrophe naturelle sécheresse et a relevé que les documents afférents à ces classements n'avaient pas été communiqués de manière spontanée. Le tribunal en a déduit que M. [Z] [I] avait fait preuve de réticence dolosive et avait vicié le consentement des consorts [P]/[J] justifiant leur refus de réitérer l'acte authentique.

Par acte du 22 novembre 2024, M. [Z] [I] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 février 2025, M. [Z] [I], appelant, demande à la cour de :

- réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Cusset le 23 octobre 2024 en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'application de la clause pénale comprise dans le compromis de vente en date du 23 août 2021 ainsi que de sa demande de condamnation in solidum des consorts [P] et [J] à lui payer et porter la somme de 12.000 € correspondante,

- réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Cusset le 23 octobre

2024 en ce qu'il l'a condamné à payer et porter aux consorts [P] et [J] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'instance,

statuant à nouveau :

- juger que M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J] n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles aux termes du compromis de vente en date du 23 août 2021;

- juger que le refus de réitération d'acte authentique opposé par M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J], suite au compromis de vente en date du 23 août 2021 ne repose sur aucun motif valable,

en conséquence :

- condamner solidairement M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J] à payer et porter à M. [Z] [I] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts, conformément à la clause pénale contractuellement prévue ; et ce avec majoration taux d'intérêt légal à compter de la date de l'assignation en date du 22 mars 2023,

- débouter M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles,

- condamner solidairement M. [H] [P] ainsi que Mme [S] [J] à lui porter et payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ainsi que d'appel dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Franck Boyer, avocat constitué.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [I] fait valoir que les désordres affectant le bien immobilier étaient visibles depuis la voie publique et qu'il était impossible que les consorts [P] et [J] s'en soient aperçus après la signature de la promesse de vente. Il ajoute qu'aucun document technique ne permet d'affirmer que les fissures seraient la conséquence de mouvements de terrain. Il fait également valoir que les conditions du prêt sollicité par les consorts [P] et [J] ne correspondaient pas aux termes énoncés dans la promesse de vente.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 avril 2025, M. [H] [P] et Mme [S] [J], intimés, demandent à la cour de:

à titre principal,

- confirmer le jugement n°128/24 en date du 23 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Cusset en ce qu'il a :

* débouté M. [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard,

* prononcé la nullité du compromis de vente régularisé le 23 août 2021 avec M. [Z] [I],

- réformant le jugement n°128/24 en date du 23 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Cusset, condamner M. [Z] [I] à leur porter et payer la somme de 12.000 € pour non-respect de l'obligation d'information préalable sur un élément dont l'importance était déterminante du consentement de l'autre partie, au titre de la clause pénale,

subsidiairement,

- réduire dans les plus larges proportions les demandes indemnitaires de M. [Z] [I],

- condamner M. [Z] [I] à leur porter et payer une indemnisation, dont le montant sera identique à l'indemnisation allouée à M. [Z] [I], au titre de leur préjudice souffert du fait de la présente procédure résultant des manquements du vendeur à son obligation d'information dont l'importance était déterminante pour le consentement sur le contenu du contrat,

- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties en application des dispositions de l'article 1347 du Code civil,

en tout état de cause,

- condamner M. [Z] [I] à porter et payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux entiers dépens, d'instance et d'appel,

- condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Langlais Brustel Ledoux & Associés, Avocats sur son affirmation de droit.

A l'appui de leurs prétentions, les consorts [P] et [J] font valoir qu'ils ont respecté le taux nominal d'intérêt maximal tel que prévu dans la promesse de vente. Ils affirment avoir constaté la présence des fissures après la signature de la promesse de vente après que le terrain ait été remblayé, permettant une meilleure accessibilité et visibilité. Ils indiquent que la maison est affectée d'un problème d'ordre structurel qui est évolutif et que M. [Z] [I] a fait preuve de mauvaise foi en dissimulant ces fissures avant la signature de la promesse de vente, outre une déclaration de sinistre que le vendeur avait effectué auprès de son assureur. Ils estiment avoir été privé d'une information déterminante de leur consentement.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 4 mai 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour examinera logiquement en premier lieu la demande de nullité de la promesse de vente formée à titre reconventionnel.

En application de l'article 1112-1 du Code civil 'celle des parties qui connaissent une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à ce cocontractant.

[...]

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. [...]

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

En l'espèce, il est constant que la maison objet de la promesse de vente est affectée de fissures sur l'une des façades, à savoir notamment une lézarde horizontale allant de l'angle droit en partie haute de l'encadrement de fenêtre jusqu'à l'angle gauche en partie haute de la porte, fissure qui existait avant la signature de la promesse selon les propres déclarations de l'expert mandaté par le vendeur Monsieur [B], qui indique qu'elle est la conséquence de mouvements de retrait-gonflement des sols d'assise des fondations.

Les consorts [P] [J] soutiennent que la présence de cette lézarde ne leur a été révélée que postérieurement à la signature de la promesse de vente, lorsqu'ils ont pu accéder à la façade arrière de la maison. Ils prétendent que cet accès n'était pas possible lors de leurs deux visites préalables en raison de l'état du terrain. Sur ce point, il résulte en effet d'une photographie annexée au rapport OPUS EXPERTISE que le terrain était manifestement envahi de gravas et de végétation rendant ainsi l'accès très difficile. Cet élément est confirmé par les termes même de la promesse de vente, le vendeur s'engageant avant la réitération de la vente, à remblayer le terrain. Il sera fait remarquer que l'annonce de l'agence immobilière ne comporte pas de photoghaphie de la façade concernée.

Monsieur [I] soutient cependant que les fissures étaient parfaitement visibles même par un acheteur profane. Il produit à l'appui de cette affirmation un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 20 mai 2022 qui mentionne que la fissure décrite précédemment est visible depuis la voie publique et que le jardin est accessible, mais sur ce dernier point, il ressort des photographies prises par le commissaire de justice que l'arrière de la maison a effectivement été remblayé et partiellement nettoyé.

Pour autant, si la cour admet que la fissure dont se plaignent les consorts [P] [J] est effectivement visible depuis la voie publique, elle ne peut valablement être appréhendée dans son ampleur qu'au moyen d'une visite à proximité, laquelle pouvait s'avérer difficile avant que le vendeur ne procède au nettoyage de l'extérieur de la propriété. En outre, la cour constate à l'examen du rapport OPUS EXPERTISE, mais également du rapport [B] que la même façade est affectée de fissures plus anciennes, pour certaines rebouchées, et que l'expert [B] décrit comme le 'spectre d'anciennes fissures'. Même si les deux rapports d'expertise précités ont des analyses différentes s'agissant des risques structurels pour la maison, les deux rapports s'accordent pour affirmer que les fissures sont la conséquence des mouvements de terrain, soulignant que le bien immobilier litigieux se trouve dans une zone particulièrement concernée par le retrait gonflement des argiles, ce qui est mentionné dans la promesse de vente. Toutefois, le vendeur n'a pas informé les acheteurs de l'existence de fissures en lien avec le phénomène de sécheresse, alors qu'il ne pouvait l'ignorer puisque des travaux ont été effectués préalablement pour y remédier, et surtout qu'il indique avoir régularisé une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance MRH aux fins de prise en charge des mouvements (conclusions appelant page 12), laquelle n'est pas mentionnée à la promesse de vente. Or, une telle information est d'une importance déterminante dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, dans la perspective de chiffrer d'éventuels travaux de reprise et ou solliciter le cas échéant la prise en charge de désordres au titre de la garantie catastrophe naturelle. Le silence gardé sciemment par le vendeur s'analyse donc comme une réticence dolosive.

La cour confirmera en conséquence la décision du premier juge qui a prononcé la nullité de la promesse de vente compte tenu des manquements de Monsieur [I] à son devoir précontractuel d'information qui a vicié le consentement des consorts [P] [J].

En conséquence, compte tenu de l'anéantissement du contrat, ni Monsieur [I] ni les consorts [P] [J] ne sont fondés à solliciter l'application de la clause pénale. Monsieur [P] et Madame [J] ne justifient en outre pas du préjudice qu'ils prétendent avoir subi et qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 12000,00 €.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [I] et les consorts [P] [J] de leur demande sur ce point.

Monsieur [I] sera condamné aux dépens en cause d'appel.

Une indemnité équitable de 1500,00 € sera allouée aux consorts [P] [J].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 23 octobre 2024,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur [Z] [I] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [S] [J] la somme de 1500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [I] aux dépens dont distraction au profit de la SCP LANGLAIS.