CA Caen, 1re ch. civ., 2 juillet 2026, n° 24/00529

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 1er octobre 2018, [S] [B] a fait l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un appartement situé au 3e étage du bâtiment E d'un ensemble immobilier dénommé « Les Jardins [Localité 5] Bosco », sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour un montant de 225 000 euros.

Aux termes de cet acte, le vendeur, la SNC [M] Résidences, s'est engagée à achever l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2019, pour une livraison prévue au plus tard le 31 janvier 2020.

Aucune clause pénale fixant une indemnisation forfaitaire en cas de retard de livraison n'était prévue.

La livraison n'est intervenue que le 19 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mars 2021, [S] [B] a mis en demeure la SNC [M] Résidences de l'indemniser du préjudice subi à hauteur de 15 000 euros.

À défaut d'accord amiable, par acte du 7 septembre 2022, [S] [B] a fait assigner la SNC [M] Résidences devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 18 766 euros, avec intérêts de droit à compter du 26 mars 2021, au titre du préjudice subi.

Par jugement du 5 février 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- Condamné la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 1 830,80 euros, au titre des préjudices causés par le retard pris dans la livraison du bien immobilier, et ce avec intérêts de droit à compter du 7 septembre 2022 ;

- Débouté [S] [B] de l'ensemble de ses autres demandes ;

- Condamné [S] [B] aux dépens ;

- Débouté [S] [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté la SNC [M] Résidences de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 1er mars 2024, [S] [B] a formé appel de ce jugement, le critiquant en l'ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 mars 2024, [S] [B] demande à la cour de :

- Réformer le jugement rendu en ce qu'il :

* a condamné la SNC [M] Résidences à lui payer la seule somme de 1 830,80 euros au titre des préjudices causés par le retard pris dans la livraison du bien immobilier, et ce avec intérêts de droit à compter du 7 septembre 2022 ;

* l'a débouté de l'ensemble de ses autres demandes ;

* l'a condamné aux dépens ;

* l'a débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et faisant à nouveau droit,

- Condamner la SNC [M] Résidences au paiement d'une somme de 19 364 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 26 mars 2021 ;

- Condamner la SNC [M] Résidences au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Salmon & Associés, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour l'exposé complet des moyens et arguments de l'appelant, il est expressément renvoyé à ses dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 novembre 2024, le président chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Caen a déclaré la SNC [M] Résidences irrecevable à conclure.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est constant que, par application des articles 910 et 911 du code de procédure civile, l'intimé doit notifier ses conclusions tant au greffe de la cour qu'à la partie adverse, à peine d'irrecevabilité de celles-ci, dans le délai de trois mois à compter du jour où il a lui-même reçu notification des conclusions de l'appelant.

En outre, par ordonnance du 13 novembre 2024, le président chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Caen a déclaré la SNC [M] Résidences irrecevable à conclure, à défaut pour cette dernière d'avoir régularisé ses conclusions d'intimé dans le délai de trois mois suivant la notification des conclusions de l'appelant le 3 avril 2024.

Pour autant et conformément aux dispositions de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la SNC [M] Résidences est effectivement réputée s'approprier les motifs du jugement critiqué par [S] [B], motifs dont il appartiendra à la cour d'apprécier la pertinence.

Sur la demande d'indemnisation pour réticence dolosive du vendeur

[S] [B] demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires sur le fondement de la réticence dolosive et a condamné la SNC [M] Résidences à lui payer la seule somme de 1 830,80 euros au titre des préjudices causés par le retard dans la livraison du bien immobilier, et ce avec intérêts de droit à compter du 7 septembre 2022.

[S] [B] fait valoir qu'il est bien fondé, en cause d'appel, à solliciter la condamnation de la SNC [M] Résidences à lui payer la somme de 19 364 euros avec intérêts de droit, à compter de la mise en demeure en date du 26 mars 2021.

Au contraire, il affirme que le vendeur l'a volontairement trompé sur le délai de livraison pour l'inciter à contracter, et fait valoir que la connaissance ou la dissimulation par une personne d'une information d'importance pour l'autre partie suffit à caractériser la réticence dolosive.

Il précise que le vendeur avait connaissance, le jour même de la signature de l'acte de vente le 1er octobre 2018, du report de la livraison au 4e trimestre 2020, et ce dès le mois de février 2018, à la suite de la découverte de la présence d'amiante sur le chantier.

Il ajoute que la société venderesse avait connaissance de l'importance de la livraison du chantier dans le délai stipulé à l'acte de vente, dès lors qu'il avait fait l'acquisition de cet appartement pour retourner en Normandie à son départ effectif à la retraite, et que cette information est entrée dans le champ contractuel de la SNC [M] Résidences.

Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il est constant que pour que le dol soit constitué, il faut la réunion d'un élément matériel et d'un élément intentionnel. Le dol suppose des man'uvres pratiquées par l'une des parties auxquelles ont été assimilées le mensonge et la réticence par la jurisprudence.

Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait conduit à contracter à des conditions substantiellement différentes. Toutefois, l'existence d'une intention dolosive suppose nécessairement, à titre préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue, ainsi que du caractère déterminant de cette information pour l'autre partie. Il incombe donc à celui qui invoque le dol d'établir cumulativement la connaissance de l'information dissimulée, son caractère déterminant et la volonté de la taire afin d'obtenir le consentement de son cocontractant.

Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.

Il s'ensuit que le seul manquement à une obligation précontractuelle d'information, même portant sur une information importante, ne suffit pas à caractériser le dol par réticence. Encore faut-il constater que ce manquement procède d'une dissimulation volontaire et qu'il a provoqué, chez le cocontractant, une erreur déterminante de son consentement. À défaut de démonstration de cet élément intentionnel, le manquement allégué ne peut ouvrir droit qu'aux conséquences attachées à l'obligation d'information, sans emporter qualification de dol.

En l'espèce, pour écarter la réticence dolosive, le premier juge a considéré que [S] [B] était défaillant à rapporter la preuve qu'à la date de la signature de l'acte de vente le 1er octobre 2018, le vendeur détenait une information sur le non-respect du délai prévisionnel de livraison du chantier et la mauvaise foi de la SNC [M] Résidences.

Pour rapporter la preuve de la réticence dolosive de la SNC [M] Résidences, [S] [B] verse au débat :

- La lettre de la maîtrise d''uvre, la société Artefact, à la SNC [M] Résidences en date du 16 novembre 2018 ;

- La lettre adressée par la SNC [M] Résidences le 21 novembre 2018 ;

- La lettre adressée par la SNC [M] Résidences le 26 février 2019 ;

- La lettre adressée à la SNC [M] Résidences en date du 26 mars 2021 ;

- La lettre adressée par la SNC [M] Résidences en date du 8 avril 2021 ;

- La lettre adressée par la SNC [M] Résidences en date du 16 juin 2021.

Aux termes de sa lettre du 16 novembre 2018, la société Artefact, maître d''uvre en charge de l'opération de construction, a informé la SNC [M] Résidences : d'un retard de trois mois sur le planning de l'opération, et que, s'agissant du bâtiment E, la livraison ne pourrait avoir lieu que : pour le quatrième trimestre 2020 en raison des découvertes d'amiante et de la réorganisation du planning du chantier souhaitée par le maître de l'ouvrage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2018, la SNC [M] Résidences a informé [S] [B] que : l'entreprise en charge de la déconstruction a découvert des quantités importantes de matériaux amiantés dans les bâtiments existants et qui n'avaient pas été identifiés dans les diagnostics techniques préalables. (...) Ces travaux de désamiantage et de démolition sont aujourd'hui totalement réalisés mais ils ont généré un retard de plus de 3 mois. La SNC [M] Résidences a précisé que : l'organisation complète du chantier a dû être revue ce qui reporte de 7 mois supplémentaires sa livraison.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2019, s'agissant du retard de livraison, la SNC [M] Résidences a tenu à préciser à [S] [B] que : Malgré les diagnostics amiante que nous avons fait réaliser par l'Apave avant démolition, de l'amiante non référencée a été découverte dans les sous-sols et le sol de l'emprise du chantier lors des phases de démolition et de terrassement. Le désamiantage a totalement été exécuté à ce jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mars 2021, [S] [B] a exposé que la SNC [M] Résidences était informée, lors de la signature de l'acte de vente le 1er octobre 2018, du retard de livraison du chantier, que cette information lui avait été dissimulée par cette dernière et que son consentement avait été vicié.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2021, [S] [B] a souligné que s'il avait eu connaissance de l'importance de ce retard, il aurait renoncé à cet achat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 juin 2021, la SNC [M] Résidences a contesté avoir eu connaissance, à la date de la signature de l'acte de vente le 1er octobre 2018, du retard pris par les travaux au titre de la découverte d'amiante et de la réorganisation subséquente du chantier, et avoir ainsi manqué à son devoir d'information. Elle a précisé que : Les difficultés liées à la découverte de l'amiante étaient certes connues, mais (qu'elle) ne disposait pas alors de toutes les informations sur les tenants et les aboutissants de cette découverte. Poursuivant, elle indiquait qu'elle ignorait : La nécessité de réorganiser le chantier qui s'est imposée à elle par la suite.

Il est constant que la date de livraison d'un bien immobilier constitue un élément important du consentement de l'acheteur dans un contrat de vente d'immeuble à construire, notamment au regard de l'obligation faite au vendeur d'édifier l'immeuble dans le délai déterminé par le contrat.

Pour autant, le caractère déterminant du délai de livraison ne dispense pas l'acquéreur de rapporter la preuve que le vendeur connaissait, au jour de la conclusion de l'acte, l'impossibilité de respecter ce délai ou, à tout le moins, l'existence d'un risque suffisamment certain de retard, et qu'il a volontairement conservé le silence sur cette information.

Il apparaît que le logement a été réservé par [S] [B] afin de lui permettre un emménagement à son départ à la retraite, celui-ci disposant jusqu'à cette date d'un logement de fonction mis à sa disposition par le château de [Localité 6] pour lequel il était conservateur en chef du patrimoine.

Il est ainsi établi que le délai de livraison avait un caractère déterminant sur le consentement de [S] [B].

La SNC [M] Résidences a informé [S] [B], le 21 novembre 2018, de l'existence d'un retard résultant de la découverte d'amiante et de la réorganisation du chantier. Cette information, donnée moins de deux mois après la signature de l'acte authentique, établit que les difficultés étaient alors identifiées, mais elle ne permet pas, à elle seule, de déduire que la venderesse disposait déjà, le 1er octobre 2018, d'une information suffisamment précise et certaine sur l'impossibilité de livrer le bien dans le délai contractuel, ni qu'elle aurait volontairement conservé le silence afin d'obtenir le consentement de l'acquéreur.

[S] [B] évoque un ordre de service en date du 15 février 2018 pour affirmer que c'est à compter de cette date que la SNC [M] Résidences avait connaissance de la présence d'amiante sur le chantier et qu'elle lui a volontairement dissimulé cette information pour l'inciter à régulariser l'acte authentique de vente du 1er octobre 2018. Cependant, la Cour relève que [S] [B] ne produit aucune copie de cet ordre de service ou de tout autre compte-rendu de chantier permettant d'attester de la date de découverte effective de l'amiante à la date de février 2018.

Aussi, la cour retient que les pièces produites par [S] [B], toutes postérieures à la signature de l'acte à l'exception de l'ordre de service seulement allégué, ne permettent pas de rapporter la preuve que la SNC [M] Résidences savait, dès le mois de février 2018 ou au plus tard le 1er octobre 2018, qu'elle ne pourrait pas respecter la date de livraison fixée au 31 janvier 2020. En l'absence de pièce antérieure ou concomitante à la vente établissant une telle connaissance, la dissimulation volontaire alléguée n'est pas démontrée.

Par ailleurs, les correspondances produites établissent que la SNC [M] Résidences a ultérieurement informé l'acquéreur des difficultés rencontrées, ce qui ne suffit pas à exclure toute faute d'information, mais ne caractérise pas davantage une stratégie de dissimulation destinée à surprendre son consentement au jour de la vente.

Dès lors, faute pour [S] [B] d'établir l'élément intentionnel du dol et l'existence, au jour de la conclusion du contrat, d'une information déterminante volontairement tue par la venderesse, ses demandes indemnitaires fondées sur la réticence dolosive doivent être rejetées.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les causes légitimes de suspension du délai de livraison

[S] [B] demande la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le délai de livraison, qui devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2020, avait été valablement suspendu pour causes légitimes.

Il soutient que seul le retard dû aux intempéries peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, qu'ainsi les événements postérieurs au 28 février 2020, soit la crise sanitaire liée au Covid-19 et le retard pris par le concessionnaire Enedis, ne peuvent être pris en compte. Il ajoute que la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure.

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

L'article 1218 du code civil dispose qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l'espèce, le premier juge a considéré que la SNC [M] Résidences justifiait que le délai de livraison a été valablement suspendu pour causes légitimes en raison des intempéries, de la pandémie de Covid-19 et du retard pris par les concessionnaires.

L'acte notarié du 1er octobre 2018 prévoit une clause de causes légitimes de suspension du délai de livraison selon laquelle peuvent être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

* les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ;

* les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF...) ;

(...)

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux.

Il appartient au vendeur qui invoque une telle clause de justifier, non seulement de la réalité de l'événement invoqué, mais encore de son incidence effective sur le déroulement du chantier et de la durée pendant laquelle cet événement a directement ou indirectement perturbé l'exécution des travaux.

Il résulte des pièces produites par [S] [B] que la SNC [M] Résidences a invoqué différentes causes légitimes de suspension du délai de livraison du chantier.

Ainsi, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 avril 2021, la SNC [M] Résidences se prévalait :

- des intempéries survenues entre le 1er octobre 2018, date de signature de votre VEFA, et octobre 2020. À ce titre, vous trouverez ci-joints l'attestation du maître d''uvre et les relevés météorologiques correspondants qui font apparaître 134 jours ouvrés, soit 26,8 semaines d'intempéries, depuis le mois d'octobre 2018.

- de l'arrêt de chantier consécutif à la crise sanitaire (...) Ce cas de force majeure a entraîné un report du délai de livraison de 43 jours ouvrés (soit 8,6 semaines).

- du retard accusé par Enedis pour mettre en service l'électricité dans le bâtiment (trois semaines de retard).

La société [M] a tenu à préciser que : le retard de livraison non couvert par une cause légitime est donc limité à 12,33 semaines, soit 2,82 mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 juin 2021, la SNC [M] Résidences a rappelé qu'elle était bien fondée à invoquer les causes légitimes de suspension du délai de livraison suivantes :

Les intempéries. Le maître d''uvre d'exécution a ainsi retenu que du mois d'août 2018 au mois d'octobre 2020, les travaux avaient été suspendus pendant 139 jours ouvrés en raison des intempéries.

Votre client a acquis son appartement le 4 octobre 2018, de sorte que les intempéries intervenues en août (3 jours) et septembre (3 jours) ne lui sont pas opposables.

Les travaux ont donc été suspendus pendant 139 - 6 = 133 jours ouvrés en raison des intempéries.

La crise sanitaire, laquelle constitue une cause de force majeure.

Le retard dans la mise en service du bâtiment en électricité imputable à la société Enedis.

(...) Le délai de livraison s'est trouvé suspendu :

- de 133 jours ouvrés en raison des intempéries (soit 6,14 mois) ;

- de 2 mois au titre du Covid ;

- de 3 semaines au titre du retard imputable à la société Enedis.

Soit un total de 8 mois et 25 jours.

(...) Le retard non couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison s'élève donc à un maximum de 2 mois et 24 jours.

Aussi, il appartient à la cour de déterminer si les causes de suspension du délai de livraison invoquées par la SNC [M] Résidences sont légitimes.

Sur la suspension du délai de livraison pour intempéries

Le premier juge a considéré que la SNC [M] Résidences justifiait, par les relevés météorologiques et l'attestation produite par le maître d''uvre, que la cause relative aux intempéries constituait une cause légitime de report du délai de livraison, et a ainsi retenu un report de livraison de 59 jours pour la période comprise entre le 11 octobre 2018 et le 29 juillet 2019.

La cour relève que les intempéries retenues par le maître d''uvre sont corroborées par les relevés météorologiques produits et que [S] [B] ne verse aux débats aucune pièce nouvelle de nature à en contester la réalité, la durée ou l'incidence sur l'avancement du chantier. Dans ces conditions, la SNC [M] Résidences justifie être bien fondée à se prévaloir des intempéries comme cause légitime de suspension du délai de livraison pendant 59 jours, de sorte que celui-ci a été valablement reporté au 28 février 2020.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la suspension du délai de livraison en raison de la pandémie de Covid-19

Le premier juge a retenu que l'impact de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 sur le délai de livraison était établi à hauteur de 44 jours, ayant eu pour effet de reporter le délai de livraison jusqu'au 1er mai 2020.

Il résulte de ce qui précède que la clause stipulée à l'acte en date du 1er octobre 2018 vise le cas de force majeure au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Il est constant que la première période de confinement liée à l'état d'urgence sanitaire décrété par le Gouvernement s'est étendue du 17 mars 2020 au 11 mai 2020. Toutefois, la pandémie de Covid-19 ne saurait constituer, par elle-même et de manière automatique, un cas de force majeure. Il appartient au vendeur d'établir qu'elle a concrètement affecté le déroulement du chantier.

En l'espèce, au regard de la nature des restrictions alors imposées, qui ont limité la circulation des personnes, désorganisé les approvisionnements et entraîné l'arrêt ou la forte perturbation de nombreux chantiers, cet événement présentait, pour l'opération litigieuse, un caractère extérieur au débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat du 1er octobre 2018 et irrésistible dans ses effets sur l'exécution des travaux.

[S] [B] ne produit aucune pièce nouvelle en appel permettant de contester le délai retenu par le premier juge.

Aussi, compte tenu de la clause contractuelle visant expressément la force majeure parmi les causes légitimes de suspension, de la période de confinement retenue et de l'absence d'élément produit par l'appelant de nature à remettre en cause l'incidence concrète retenue par le premier juge sur le déroulement du chantier, il convient de retenir la pandémie de Covid-19 comme cause légitime de suspension du délai de livraison pendant 44 jours, soit jusqu'au 1er mai 2020.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la suspension du délai de livraison pour retard pris par les concessionnaires

Le premier juge a retenu que la SNC [M] Résidences justifiait d'un retard de trois semaines imputable à la société Enedis, qu'il constituait une cause légitime de suspension du délai de livraison, et qu'ainsi le chantier a été valablement suspendu du 30 novembre 2020 au 19 décembre 2020.

La cour relève que la clause contractuelle vise expressément les retards imputables aux compagnies concessionnaires. Or [S] [B] ne produit aucune pièce en appel permettant de contester l'existence du retard imputé à Enedis, son imputabilité à un concessionnaire extérieur à la venderesse, ni sa durée telle que retenue par le premier juge.

Aussi, la cour retient que le délai de livraison a été valablement suspendu pendant trois semaines, soit du 30 novembre 2020 au 19 décembre 2020.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de [S] [B]

[S] [B] soutient qu'il est bien fondé en appel à demander l'indemnisation de son préjudice résultant du retard de livraison du chantier soit les sommes de :

- pour le logement de [Localité 6] : 2 425 euros,

- pour le logement de [Localité 7] : 3 395 euros,

- pour le supplément déménagement : 1 014 euros,

- pour les frais de garde-meubles : 2 530 euros,

soit la somme totale de 9 364 euros.

Aux termes de l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il résulte de ces dispositions que l'indemnisation due à l'acquéreur suppose la démonstration d'un préjudice certain, directement causé par le défaut de délivrance au terme contractuellement convenu. Il appartient donc à [S] [B], pour chacun des postes invoqués, d'établir non seulement la réalité de la dépense ou du trouble allégué, mais encore son lien de causalité direct avec le retard de livraison imputable à la SNC [M] Résidences.

a) Sur les frais de logement

[S] [B] demande la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a été débouté de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance correspondant au montant de la valeur locative du bien dont il attendait la livraison, soit la somme de 2 425 euros pour le logement de [Localité 6] et la somme de 3 395 euros pour le logement de [Localité 7].

Il souligne que le retard de livraison l'a conduit à repousser la date de son départ à la retraite. Il ajoute qu'il ne peut lui être opposé d'avoir bénéficié d'un logement de fonction ou d'avoir pu résider dans sa résidence secondaire située à [Localité 7] pour se voir débouter de sa demande.

Pour débouter [S] [B] de sa demande indemnitaire au titre des frais de logement, le premier juge a considéré que celui-ci était défaillant à rapporter la preuve que le report de date de son départ à la retraite résultait du retard pris par le chantier. Il a également considéré qu'il ne pouvait prétendre à être indemnisé au titre du coût du loyer qu'il acquittait à [Localité 6] au motif qu'en sa qualité d'ancien chef du patrimoine, il bénéficiait d'un logement de fonction. Il a ajouté que [S] [B] ne pouvait prétendre à indemnisation au motif qu'à compter du 1er juillet 2020, il a pu résider dans sa résidence secondaire de [Localité 7] et qu'il ne justifiait pas que ce logement ait été auparavant loué et qu'ainsi il a été privé de revenus.

Au soutien de ses prétentions, [S] [B] produit :

- l'arrêté portant admission à la retraite à compter du 1er juillet 2020 ;

- des avis de paiement de la Direction des Finances Publiques de janvier 2020 à mai 2020.

Il résulte de l'étude de ces pièces que [S] [B] a fait valoir ses droits à la retraite le 1er juillet 2020 et qu'il devait s'acquitter d'un loyer de 485 euros par mois.

Il est également rappelé que le délai de livraison du bien a été valablement suspendu jusqu'au 19 décembre 2020.

La cour considère que l'arrêté produit par [S] [B] établit seulement la date de son admission à la retraite, mais ne démontre pas que cette date aurait été différée en raison du retard du chantier. En l'absence d'élément objectif établissant que le maintien dans le logement de fonction aurait été rendu nécessaire par le défaut de livraison du bien acquis en VEFA, le lien de causalité entre le retard de livraison et les loyers acquittés à [Localité 6] n'est pas suffisamment caractérisé. Aussi, et tel que retenu par le premier juge, [S] [B] ne peut être indemnisé du coût du loyer qu'il a acquitté pour son logement de fonction mis à sa disposition par le château de [Localité 6] jusqu'en juillet 2020.

À compter du 1er juillet 2020, il est établi que [S] [B] a pu résider dans sa résidence secondaire située à [Localité 7]. Or il ne produit aucune pièce nouvelle en appel établissant qu'il aurait exposé un loyer, supporté des frais supplémentaires déterminés ou perdu des revenus locatifs du fait de l'occupation de ce bien. Les seuls avis de paiement relatifs au logement de [Localité 6] ne permettent donc pas d'établir l'existence d'un préjudice indemnisable au titre du logement de [Localité 7].

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

b) Sur les frais de déménagement

[S] [B] sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a été débouté de sa demande de remboursement des frais de déménagement. Il soutient que le retard dans la livraison du chantier a eu pour conséquence d'augmenter les frais de déménagement qu'il estime à hauteur de 1 014 euros.

Pour débouter [S] [B] de sa demande au titre des frais de déménagement, le premier juge a considéré qu'à défaut de produire des factures effectivement acquittées, il ne rapportait pas la preuve d'une dépense liée à ses déménagements.

Au soutien de son appel, [S] [B] produit trois devis :

- le devis contrat n° 27174-1 de la société [U] Déménagements, pour la période de juin 2020, d'un montant de 1 884 euros TTC,

- le devis contrat n° 27175-2 de la société [U] Déménagements, pour la période d'avril 2021, d'un montant de 3 420 euros TTC,

- le devis contrat n° 27173-1 de la société [U] Déménagements, pour la période de juin 2020, d'un montant de 4 290 euros TTC.

En appel, [S] [B] produit également une attestation qui mentionne un « déménagement entrée GM » à la date du 30 juin 2020 et un « déménagement sortie GM » à la date du 6 avril 2021.

Cependant, la cour relève que [S] [B] ne produit toujours pas de facture acquittée au titre des frais de déménagement. Les devis et l'attestation versés aux débats permettent seulement d'établir l'existence d'opérations envisagées ou mentionnées, mais non la réalité d'une dépense effectivement supportée. En outre, il n'est pas démontré que le retard de livraison aurait généré un surcoût distinct des frais de déménagement que l'acquéreur aurait, en toute hypothèse, dû exposer lors de son installation dans le bien acquis.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

c) Sur les frais de garde-meubles

[S] [B] demande la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SNC [M] Résidences à lui payer la seule somme de 1 830,80 euros au titre des frais de garde-meubles.

[S] [B] soutient au contraire qu'il est bien fondé à réclamer la somme de 2 530 euros sur la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021.

Pour débouter [S] [B] de sa demande de remboursement au titre des frais de garde-meubles en sa totalité, le premier juge a retenu que ce dernier ne justifiait pas de frais de garde-meubles après le 18 janvier 2021, date de réception des clefs.

Pour rapporter la preuve des frais déboursés au titre des frais de garde-meubles, [S] [B] produit trois factures :

- du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 : 828 euros,

- du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 : 828 euros,

- du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2021 : 828 euros,

- et un relevé de compte de la société de déménagement [I] [U] : 46 euros.

Il est constant que [S] [B] a fait valoir ses droits à la retraite le 1er juillet 2020. En raison du retard pris dans la livraison du chantier, il a dû entreposer ses meubles dans un garde-meubles.

Il résulte de l'étude des pièces produites que [S] [B] s'est effectivement acquitté de la somme de 828 euros par trimestre.

Cependant, les factures produites ne suffisent pas à justifier du maintien nécessaire des meubles en garde-meubles après le 19 janvier 2021, date à laquelle l'appartement a finalement été livré. Dès lors que [S] [B] ne produit aucun élément établissant l'impossibilité d'entreposer ses meubles dans le bien livré à compter de cette date, les frais allégués postérieurement au 19 janvier 2021 ne présentent pas un lien de causalité suffisamment direct avec le retard de livraison.

Il convient donc de limiter l'indemnisation aux frais de garde-meubles justifiés jusqu'à la livraison effective du bien. La somme retenue par le premier juge, soit 1 830,80 euros, correspond aux frais admis comme présentant un lien direct avec le retard de livraison, après exclusion des sommes réclamées au titre d'une période postérieure à la remise des clefs, sans qu'il y ait lieu de faire droit au surplus de la demande.

Sur le préjudice moral

[S] [B] demande la condamnation de la SNC [M] Résidences à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral.

[S] [B] soutient qu'il est bien fondé en sa demande au motif que la SNC [M] Résidences a elle-même reconnu l'existence de ce préjudice en ce qu'elle lui a proposé suivant protocole transactionnel la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Il souligne que son préjudice moral résulte de la tromperie de la société qui savait qu'à la date de la signature de l'acte de vente, elle ne pouvait pas honorer le délai de livraison. Il ajoute que son préjudice est justifié par le retard de plus d'une année dans la livraison du chantier et les tracasseries générées par ce retard.

En l'espèce, si la réticence dolosive n'est pas caractérisée, il demeure que le retard important de livraison, qui a excédé la durée couverte par les causes légitimes de suspension, ainsi que les incertitudes successives sur la date effective d'achèvement de l'opération, ont généré pour l'acquéreur des démarches supplémentaires, une perte de confiance dans le déroulement de l'opération et une inquiétude légitime quant à la possibilité de disposer du bien dans un délai compatible avec son projet personnel de retour en Normandie.

Ce trouble, distinct des préjudices matériels examinés ci-dessus et non réparé par l'indemnisation des frais de garde-meubles, présente un caractère certain et trouve sa cause directe dans le retard de livraison demeuré à la charge de la venderesse. Toutefois, au regard des pièces produites, de la durée du retard non couverte par les causes légitimes de suspension et de l'absence de justificatifs médicaux ou personnels établissant une atteinte d'une particulière gravité, la somme sollicitée de 10 000 euros apparaît excessive.

Par conséquent, la SNC [M] Résidences sera condamnée à payer à [S] [B] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les intérêts

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu comme point de départ des intérêts le 7 septembre 2022, date de l'acte d'assignation, pour la condamnation relative aux frais de garde-meubles. Il est établi que [S] [B] a mis en demeure la SNC [M] Résidences de l'indemniser du préjudice subi par lettre du 26 mars 2021.

Par conséquent, la condamnation prononcée à l'encontre de la SNC [M] Résidences au titre des frais de garde-meubles portera intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021, date de la mise en demeure. En revanche, l'indemnité allouée au titre du préjudice moral étant fixée par le présent arrêt, elle portera intérêts au taux légal à compter de celui-ci.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance. En effet, si [S] [B] n'obtient pas l'intégralité des sommes sollicitées, il demeure que son action indemnitaire est accueillie dans son principe et que la SNC [M] Résidences est condamnée à l'indemniser au titre du retard de livraison. Elle doit donc être regardée comme la partie principalement perdante.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner la SNC [M] Résidences aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande en outre de condamner la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

* condamné la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 1 830,80 euros au titre des frais de garde-meubles, avec intérêts de droit à compter du 7 septembre 2022 ;

* débouté [S] [B] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

* condamné [S] [B] aux dépens ;

* débouté [S] [B] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'infirme de ces seuls chefs :

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 1 830,80 euros au titre des frais de garde-meubles, avec intérêts de droit à compter du 26 mars 2021 ;

Condamne la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, et ce avec intérêts de droit à compter du présent arrêt ;

Déboute [S] [B] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SNC [M] Résidences à payer à [S] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC [M] Résidences aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Salmon & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.