CA Rouen, 1re ch. civ., 17 juin 2026, n° 25/00555
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/00555 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J4G7
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 17 JUIN 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
11-24-0025
Tribunal de proximité de Bernay du 11 décembre 2024
APPELANTS :
Monsieur [E] [A]
né le 12 février 1964 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
Monsieur [L] [A]
né le 19 janvier 1957 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté et assité de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
Madame [T] [A]
née le 21 août 1968 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée et assistée de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
INTIME :
Monsieur [M] [P]
né le 6 juin 1989 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté et assisté de Me Céline GIBARD, avocat au barreau de Rouen substituée par Me MOKHTARI
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier
en présence de Mme MICALEFF, magistrat en stage
DEBATS :
A l'audience publique du 18 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 17 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 9 octobre 2013, MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] ont vendu à M. [M] [P] une maison d'habitation, située [Adresse 5], au prix de 90 000 euros.
M. [P] a vendu cet immeuble à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] au prix de 178 000 euros par acte notarié du 18 mai 2021.
En décembre 2021, au cours de travaux extérieurs, M. [J] et Mme [C] ont découvert une fosse septique enterrée et, le 4 février 2022 par le biais de leur maçon, à quelques mètres, un bac à graisses également enterré et recevant une partie des eaux usées de leur immeuble.
Par courrier du 2 mars 2022, ils ont sollicité en vain M. [P] pour qu'il prenne en charge les travaux de raccordement au tout-à-l'égout des installations découvertes.
Le 5 décembre 2022, une tentative de conciliation a échoué.
Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux a fait droit à la demande d'expertise de M. [J] et Mme [C]. Il a désigné
M. [O] [V] pour y procéder. Celui-ci a établi son rapport d'expertise le 15 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, M. [J] et Mme [C] ont fait assigner M. [P] devant le tribunal de proximité de Bernay en indemnisation de leurs préjudices pour manquement à son obligation de délivrance conforme.
Par exploits du 15 avril 2024, M. [P] a appelé en garantie les consorts [A].
Ces instances ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 11 décembre 2024, le tribunal a :
- condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] la somme de 7 913,20 euros à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues,
- condamné in solidum M. [L] [A], M. [E] [A] et Mme [W] [A] à garantir M. [M] [P] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [F] [J] et Mme [Q] [C],
- condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [M] [P] aux dépens de l'instance en ce compris les frais exposés dans le cadre de la procédure de référé, les honoraires de l'expert taxés à 3 743 euros,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 13 février 2025, les consorts [A] ont formé un appel contre ce jugement uniquement à l'encontre de M. [P].
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2026, MM. [E] et [L] [A] et Mme [T] [A] demandent de voir :
- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Bernay du 11 décembre 2024 en ce qu'il a :
. condamné les consorts [A] in solidum à garantir M. [P] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [J] et Mme [C],
. débouté les consorts [A] de leurs autres demandes,
statuant à nouveau, vu les articles 1103, 1603, 1627, et 1170 du code civil,
- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables et au surplus mal fondées,
- condamner M. [P] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Ils font valoir que, contrairement à l'acte de vente du 18 mai 2021 qui était très limité dans sa formulation sur le raccordement des eaux usées, leur acte de vente était plus précis et mentionnait que M. [P] était avisé qu'il n'y avait aucune conformité établie mais qu'il en faisait son affaire personnelle renonçant à tout recours contre ses vendeurs ; qu'ils y ont ainsi émis des réserves sur le mode de raccordement des eaux usées ; que dès lors aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut être relevé à leur encontre.
Ils ajoutent que le rapport d'expertise du 15 novembre 2023 leur est inopposable car il ne leur est pas contradictoire ; que M. [P] ne les a assignés qu'à l'issue de la procédure d'expertise alors que lors de celle-ci, il les mettait déjà en cause ; que tout comme lui, ils n'avaient pas connaissance du mode de raccordement au réseau d'assainissement de l'immeuble et qu'ils étaient donc de bonne foi ; que l'expert judiciaire a relevé que leur acte de vente n'indiquait pas que toutes les eaux usées étaient raccordées au réseau d'assainissement collectif.
Ils estiment que M. [P] a expressément accepté l'existence d'un risque de non-conformité qui ne portait que sur une partie de l'immeuble sans aucun recours contre quiconque ; que cette clause d'exclusion de garantie des vendeurs est valable en application de l'article 1627 du code civil et constitue alors une fin de non-recevoir de nature contractuelle qui s'impose au juge dès lors qu'une partie l'invoque.
Ils indiquent en tout état de cause qu'un raccordement complet et intégral de l'immeuble au réseau d'assainissement apparaissait impossible lors de la mise en place du réseau collectif en raison de l'erreur de conception du maître d'oeuvre et de l'erreur d'exécution de l'entreprise de travaux, relevées par l'expert judiciaire.
Par dernières conclusions notifiées le 24 février 2026, M. [M] [P] sollicite de voir en application des articles 1602, 1603, 1604, 1103, et 1170 du code civil :
- débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Bernay le 11 décembre 2024 en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens.
Il fait valoir que le manquement des consorts [A] à leur obligation de délivrance conforme est manifestement caractérisé.
Il précise que l'acte de vente du 9 octobre 2013 mentionne que le bien vendu est desservi par un réseau collectif d'assainissement et qu'il est relié à ce réseau ; qu'il a donc légitimement pensé avoir acquis un bien intégralement rattaché à ce réseau ; que ce n'est que lorsque M. [J] et Mme [C] ont découvert un défaut de conformité à l'occasion de travaux qu'il a eu connaissance que le bien n'était que partiellement raccordé au réseau collectif d'assainissement.
Il répond aux appelants que le rapport d'expertise judiciaire leur est opposable aux motifs qu'il leur a été transmis avec l'assignation qu'il leur a fait délivrer le 15 avril 2024, qu'ils ont pu débattre contradictoirement du contenu de celui-ci, et que la décision du tribunal est également fondée sur les termes de l'acte de vente du 9 octobre 2013 et le constat de Me [R] du 5 janvier 2023 ; que les appelants se fondent sur les conclusions expertales pour tenter de s'exonérer de leur responsabilité.
Il réplique que la clause, stipulée à la page 13 de l'acte du 9 octobre 2013 et invoquée par les consorts [A] comme valant réserve de leur part en ce qu'elle n'impliquerait pas nécessairement que tout l'immeuble était relié au réseau d'assainissement collectif, ne peut être interprétée en cas de doute contre l'acquéreur au vu de l'article 1602 du code civil ; qu'en tout état de cause, ce débat est dépourvu d'intérêt dès lors que les consorts [A] confirment avoir vendu ce bien comme étant raccordé au tout-à-l'égout.
Il ajoute que cette clause n'exclut pas la garantie des vendeurs ; qu'elle porte uniquement sur la question de la législation en matière de contrôle de conformité des installations de raccordement privé au réseau public telle qu'elle est prévue par l'article L.1331-1 du code de la santé publique ; qu'elle ne vise pas la non-conformité du bien par rapport aux qualités convenues entre les parties, notamment le raccordement au réseau d'assainissement collectif ; qu'à titre subsidiaire, elle est est réputée non écrite car elle vide de sa substance l'une des obligations essentielles du contrat qu'est ce raccordement ; que l'article 1627 du code civil visé par les appelants concerne la garantie d'éviction qui n'est pas le cas de l'espèce.
Il indique enfin que la question de la bonne ou mauvaise foi du vendeur s'agissant de l'obligation de délivrance conforme et celle de la prétendue impossibilité antérieure du raccordement au réseau d'assainissement collectif sont indifférentes, dès lors que le bien a été vendu comme étant intégralement rattaché à ce réseau.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.
MOTIFS
Sur l'obligation de délivrance conforme
L'article 1602 du code civil précise que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur.
Les articles 1603 et 1604 du même code mettent à la charge du vendeur l'obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.
Il incombe à l'acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle.
1) Sur l'opposabilité du rapport d'expertise judiciaire
Le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire. Mais, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise judiciaire réalisée au contradictoire d'une seule des parties sans vérifier si elle est corroborée par d'autres éléments de preuve.
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté lors de la réunion d'expertise du 7 septembre 2023 la présence :
- d'une fosse septique en béton d'un volume de 1 000 litres, située à proximité d'une canalisation d'évacuation des wc, lesquels avaient été démantelés depuis peu par
M. [J] et n'étaient plus en service,
- d'un séparateur à graisses en béton d'une contenance de 50 à 80 litres. Une canalisation à son entrée principale véhiculait autrefois les eaux de la cuisine dorénavant raccordées sur le regard de branchement du réseau d'assainissement. Une seconde canalisation sur son flanc véhiculait les eaux de la salle de bains, avait été démantelée depuis peu par M. [J], et n'était plus en service. Seules les eaux du lave-linge se déversaient toujours dans ce séparateur à graisses.
Il n'a pas relevé de problème d'écoulement ou d'évacuation.
Antérieurement, Me [R], commissaire de justice, avait relevé le 5 janvier 2023 que :
- la salle de bains du rez-de-chaussée était raccordée sur le bac à graisses,
- les eaux de machines à laver situées dans la buanderie du rez-de-chaussée, à côté de la salle de bains, étaient raccordées sur le bac à graisses,
- les eaux des wc situés dans la salle de bains du rez-de-chaussée s'évacuaient dans la fosse septique,
- les eaux de la cuisine située au rez-de-chaussée et les eaux de la salle de bains et des wc situés à l'étage étaient raccordées au regard de branchement du réseau public d'assainissement.
Me [R] n'avait pas non plus constaté de difficulté d'écoulement des eaux.
L'absence de raccordement des eaux usées de la salle de bains, des wc, et des machines à laver du rez-de-chaussée au regard de branchement du réseau d'assainissement collectif est ainsi corroborée.
Dès lors, les constatations de l'expert judiciaire sont opposables aux consorts [A]. Leur moyen contraire est infondé.
2) Sur l'analyse de la clause relative à l'assainissement
Selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat du 9 octobre 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1156 du même code dans sa rédaction en vigueur le 9 octobre 2013 énonce qu'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Il n'est pas permis, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme. Une clause n'est claire et précise que si elle n'est susceptible que d'un seul sens.
En l'espèce, l'acte de vente stipule à la page 13, dans le paragraphe intitulé 'RACCORDEMENT AU RESEAU D'ASSAINISSEMENT', que : 'LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau.
LE VENDEUR déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.'.
La première phrase de cette clause est claire : les consorts [A] ont vendu à
M. [P] un immeuble relié au réseau d'assainissement collectif.
Or, il ressort des constatations précitées tant de Me [R] que de l'expert judiciaire qu'il ne l'était pas en réalité, une partie de ses eaux usées se déversant dans la fosse septique et/ou le séparateur à graisses.
Contrairement à ce qu'avancent les consorts [A], cette phrase ne prête pas à interprétation sur l'ampleur du raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte. L'absence de précision sur ce point signifie sans ambiguïté qu'il y était relié dans son ensemble. La distinction non juridique opérée par l'expert judiciaire à la page 16 de son rapport est inopérante.
Il ne peut être tiré de la prise d'acte par l'acquéreur de l'absence de contrôle de la conformité du réseau d'assainissement utilisé et du bon fonctionnement de l'installation la connaissance par celui-ci d'un risque de non-conformité du raccordement. Il ne peut davantage en être déduit une renonciation tacite de ce dernier à invoquer une non-conformité mettant en jeu l'obligation de délivrance conforme de ses vendeurs sur le raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement, caractéristique clairement stipulée au contrat.
La dernière phrase de la clause ne constitue pas une clause d'exclusion de cette obligation. L'argumentation des appelants fondée sur l'article 1627 du code civil qui a trait à la garantie d'éviction est inopérante. Le moyen sera rejeté.
Ayant vendu un immeuble qui n'était pas relié dans son ensemble au réseau public d'assainissement malgré leur engagement en ce sens, les consorts [A] ont failli à leur obligation de délivrance conforme. Ils ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité en invoquant leur bonne foi, ni une impossibilité matérielle d'un raccordement complet et intégral de l'immeuble au réseau d'assainissement lors de la mise en place du réseau collectif par leurs parents.
Ils seront donc condamnés à garantir M. [P] des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de M. [J] et Mme [C] par le tribunal, dont le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.
Parties perdantes, les consorts [A] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Il est équitable de les condamner également in solidum à payer à M. [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, conformément à sa demande.
Les consorts [A] seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Dans les limites de l'appel formé,
Confirme le jugement entrepris,
y ajoutant,
Condamne in solidum MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] à payer à M. [M] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] aux dépens d'appel.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 17 JUIN 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
11-24-0025
Tribunal de proximité de Bernay du 11 décembre 2024
APPELANTS :
Monsieur [E] [A]
né le 12 février 1964 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
Monsieur [L] [A]
né le 19 janvier 1957 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté et assité de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
Madame [T] [A]
née le 21 août 1968 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée et assistée de Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
INTIME :
Monsieur [M] [P]
né le 6 juin 1989 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté et assisté de Me Céline GIBARD, avocat au barreau de Rouen substituée par Me MOKHTARI
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier
en présence de Mme MICALEFF, magistrat en stage
DEBATS :
A l'audience publique du 18 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 17 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 9 octobre 2013, MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] ont vendu à M. [M] [P] une maison d'habitation, située [Adresse 5], au prix de 90 000 euros.
M. [P] a vendu cet immeuble à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] au prix de 178 000 euros par acte notarié du 18 mai 2021.
En décembre 2021, au cours de travaux extérieurs, M. [J] et Mme [C] ont découvert une fosse septique enterrée et, le 4 février 2022 par le biais de leur maçon, à quelques mètres, un bac à graisses également enterré et recevant une partie des eaux usées de leur immeuble.
Par courrier du 2 mars 2022, ils ont sollicité en vain M. [P] pour qu'il prenne en charge les travaux de raccordement au tout-à-l'égout des installations découvertes.
Le 5 décembre 2022, une tentative de conciliation a échoué.
Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux a fait droit à la demande d'expertise de M. [J] et Mme [C]. Il a désigné
M. [O] [V] pour y procéder. Celui-ci a établi son rapport d'expertise le 15 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, M. [J] et Mme [C] ont fait assigner M. [P] devant le tribunal de proximité de Bernay en indemnisation de leurs préjudices pour manquement à son obligation de délivrance conforme.
Par exploits du 15 avril 2024, M. [P] a appelé en garantie les consorts [A].
Ces instances ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 11 décembre 2024, le tribunal a :
- condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] la somme de 7 913,20 euros à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues,
- condamné in solidum M. [L] [A], M. [E] [A] et Mme [W] [A] à garantir M. [M] [P] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [F] [J] et Mme [Q] [C],
- condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [J] et Mme [Q] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [M] [P] aux dépens de l'instance en ce compris les frais exposés dans le cadre de la procédure de référé, les honoraires de l'expert taxés à 3 743 euros,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 13 février 2025, les consorts [A] ont formé un appel contre ce jugement uniquement à l'encontre de M. [P].
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2026, MM. [E] et [L] [A] et Mme [T] [A] demandent de voir :
- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Bernay du 11 décembre 2024 en ce qu'il a :
. condamné les consorts [A] in solidum à garantir M. [P] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [J] et Mme [C],
. débouté les consorts [A] de leurs autres demandes,
statuant à nouveau, vu les articles 1103, 1603, 1627, et 1170 du code civil,
- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables et au surplus mal fondées,
- condamner M. [P] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Ils font valoir que, contrairement à l'acte de vente du 18 mai 2021 qui était très limité dans sa formulation sur le raccordement des eaux usées, leur acte de vente était plus précis et mentionnait que M. [P] était avisé qu'il n'y avait aucune conformité établie mais qu'il en faisait son affaire personnelle renonçant à tout recours contre ses vendeurs ; qu'ils y ont ainsi émis des réserves sur le mode de raccordement des eaux usées ; que dès lors aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut être relevé à leur encontre.
Ils ajoutent que le rapport d'expertise du 15 novembre 2023 leur est inopposable car il ne leur est pas contradictoire ; que M. [P] ne les a assignés qu'à l'issue de la procédure d'expertise alors que lors de celle-ci, il les mettait déjà en cause ; que tout comme lui, ils n'avaient pas connaissance du mode de raccordement au réseau d'assainissement de l'immeuble et qu'ils étaient donc de bonne foi ; que l'expert judiciaire a relevé que leur acte de vente n'indiquait pas que toutes les eaux usées étaient raccordées au réseau d'assainissement collectif.
Ils estiment que M. [P] a expressément accepté l'existence d'un risque de non-conformité qui ne portait que sur une partie de l'immeuble sans aucun recours contre quiconque ; que cette clause d'exclusion de garantie des vendeurs est valable en application de l'article 1627 du code civil et constitue alors une fin de non-recevoir de nature contractuelle qui s'impose au juge dès lors qu'une partie l'invoque.
Ils indiquent en tout état de cause qu'un raccordement complet et intégral de l'immeuble au réseau d'assainissement apparaissait impossible lors de la mise en place du réseau collectif en raison de l'erreur de conception du maître d'oeuvre et de l'erreur d'exécution de l'entreprise de travaux, relevées par l'expert judiciaire.
Par dernières conclusions notifiées le 24 février 2026, M. [M] [P] sollicite de voir en application des articles 1602, 1603, 1604, 1103, et 1170 du code civil :
- débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Bernay le 11 décembre 2024 en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens.
Il fait valoir que le manquement des consorts [A] à leur obligation de délivrance conforme est manifestement caractérisé.
Il précise que l'acte de vente du 9 octobre 2013 mentionne que le bien vendu est desservi par un réseau collectif d'assainissement et qu'il est relié à ce réseau ; qu'il a donc légitimement pensé avoir acquis un bien intégralement rattaché à ce réseau ; que ce n'est que lorsque M. [J] et Mme [C] ont découvert un défaut de conformité à l'occasion de travaux qu'il a eu connaissance que le bien n'était que partiellement raccordé au réseau collectif d'assainissement.
Il répond aux appelants que le rapport d'expertise judiciaire leur est opposable aux motifs qu'il leur a été transmis avec l'assignation qu'il leur a fait délivrer le 15 avril 2024, qu'ils ont pu débattre contradictoirement du contenu de celui-ci, et que la décision du tribunal est également fondée sur les termes de l'acte de vente du 9 octobre 2013 et le constat de Me [R] du 5 janvier 2023 ; que les appelants se fondent sur les conclusions expertales pour tenter de s'exonérer de leur responsabilité.
Il réplique que la clause, stipulée à la page 13 de l'acte du 9 octobre 2013 et invoquée par les consorts [A] comme valant réserve de leur part en ce qu'elle n'impliquerait pas nécessairement que tout l'immeuble était relié au réseau d'assainissement collectif, ne peut être interprétée en cas de doute contre l'acquéreur au vu de l'article 1602 du code civil ; qu'en tout état de cause, ce débat est dépourvu d'intérêt dès lors que les consorts [A] confirment avoir vendu ce bien comme étant raccordé au tout-à-l'égout.
Il ajoute que cette clause n'exclut pas la garantie des vendeurs ; qu'elle porte uniquement sur la question de la législation en matière de contrôle de conformité des installations de raccordement privé au réseau public telle qu'elle est prévue par l'article L.1331-1 du code de la santé publique ; qu'elle ne vise pas la non-conformité du bien par rapport aux qualités convenues entre les parties, notamment le raccordement au réseau d'assainissement collectif ; qu'à titre subsidiaire, elle est est réputée non écrite car elle vide de sa substance l'une des obligations essentielles du contrat qu'est ce raccordement ; que l'article 1627 du code civil visé par les appelants concerne la garantie d'éviction qui n'est pas le cas de l'espèce.
Il indique enfin que la question de la bonne ou mauvaise foi du vendeur s'agissant de l'obligation de délivrance conforme et celle de la prétendue impossibilité antérieure du raccordement au réseau d'assainissement collectif sont indifférentes, dès lors que le bien a été vendu comme étant intégralement rattaché à ce réseau.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.
MOTIFS
Sur l'obligation de délivrance conforme
L'article 1602 du code civil précise que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur.
Les articles 1603 et 1604 du même code mettent à la charge du vendeur l'obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.
Il incombe à l'acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle.
1) Sur l'opposabilité du rapport d'expertise judiciaire
Le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire. Mais, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise judiciaire réalisée au contradictoire d'une seule des parties sans vérifier si elle est corroborée par d'autres éléments de preuve.
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté lors de la réunion d'expertise du 7 septembre 2023 la présence :
- d'une fosse septique en béton d'un volume de 1 000 litres, située à proximité d'une canalisation d'évacuation des wc, lesquels avaient été démantelés depuis peu par
M. [J] et n'étaient plus en service,
- d'un séparateur à graisses en béton d'une contenance de 50 à 80 litres. Une canalisation à son entrée principale véhiculait autrefois les eaux de la cuisine dorénavant raccordées sur le regard de branchement du réseau d'assainissement. Une seconde canalisation sur son flanc véhiculait les eaux de la salle de bains, avait été démantelée depuis peu par M. [J], et n'était plus en service. Seules les eaux du lave-linge se déversaient toujours dans ce séparateur à graisses.
Il n'a pas relevé de problème d'écoulement ou d'évacuation.
Antérieurement, Me [R], commissaire de justice, avait relevé le 5 janvier 2023 que :
- la salle de bains du rez-de-chaussée était raccordée sur le bac à graisses,
- les eaux de machines à laver situées dans la buanderie du rez-de-chaussée, à côté de la salle de bains, étaient raccordées sur le bac à graisses,
- les eaux des wc situés dans la salle de bains du rez-de-chaussée s'évacuaient dans la fosse septique,
- les eaux de la cuisine située au rez-de-chaussée et les eaux de la salle de bains et des wc situés à l'étage étaient raccordées au regard de branchement du réseau public d'assainissement.
Me [R] n'avait pas non plus constaté de difficulté d'écoulement des eaux.
L'absence de raccordement des eaux usées de la salle de bains, des wc, et des machines à laver du rez-de-chaussée au regard de branchement du réseau d'assainissement collectif est ainsi corroborée.
Dès lors, les constatations de l'expert judiciaire sont opposables aux consorts [A]. Leur moyen contraire est infondé.
2) Sur l'analyse de la clause relative à l'assainissement
Selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat du 9 octobre 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1156 du même code dans sa rédaction en vigueur le 9 octobre 2013 énonce qu'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Il n'est pas permis, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme. Une clause n'est claire et précise que si elle n'est susceptible que d'un seul sens.
En l'espèce, l'acte de vente stipule à la page 13, dans le paragraphe intitulé 'RACCORDEMENT AU RESEAU D'ASSAINISSEMENT', que : 'LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau.
LE VENDEUR déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.'.
La première phrase de cette clause est claire : les consorts [A] ont vendu à
M. [P] un immeuble relié au réseau d'assainissement collectif.
Or, il ressort des constatations précitées tant de Me [R] que de l'expert judiciaire qu'il ne l'était pas en réalité, une partie de ses eaux usées se déversant dans la fosse septique et/ou le séparateur à graisses.
Contrairement à ce qu'avancent les consorts [A], cette phrase ne prête pas à interprétation sur l'ampleur du raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte. L'absence de précision sur ce point signifie sans ambiguïté qu'il y était relié dans son ensemble. La distinction non juridique opérée par l'expert judiciaire à la page 16 de son rapport est inopérante.
Il ne peut être tiré de la prise d'acte par l'acquéreur de l'absence de contrôle de la conformité du réseau d'assainissement utilisé et du bon fonctionnement de l'installation la connaissance par celui-ci d'un risque de non-conformité du raccordement. Il ne peut davantage en être déduit une renonciation tacite de ce dernier à invoquer une non-conformité mettant en jeu l'obligation de délivrance conforme de ses vendeurs sur le raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement, caractéristique clairement stipulée au contrat.
La dernière phrase de la clause ne constitue pas une clause d'exclusion de cette obligation. L'argumentation des appelants fondée sur l'article 1627 du code civil qui a trait à la garantie d'éviction est inopérante. Le moyen sera rejeté.
Ayant vendu un immeuble qui n'était pas relié dans son ensemble au réseau public d'assainissement malgré leur engagement en ce sens, les consorts [A] ont failli à leur obligation de délivrance conforme. Ils ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité en invoquant leur bonne foi, ni une impossibilité matérielle d'un raccordement complet et intégral de l'immeuble au réseau d'assainissement lors de la mise en place du réseau collectif par leurs parents.
Ils seront donc condamnés à garantir M. [P] des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de M. [J] et Mme [C] par le tribunal, dont le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.
Parties perdantes, les consorts [A] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Il est équitable de les condamner également in solidum à payer à M. [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, conformément à sa demande.
Les consorts [A] seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Dans les limites de l'appel formé,
Confirme le jugement entrepris,
y ajoutant,
Condamne in solidum MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] à payer à M. [M] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM. [L] et [E] [A] et Mme [T] [A] aux dépens d'appel.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,