CA Chambéry, 2e ch., 25 juin 2026, n° 26/00253
CHAMBÉRY
Autre
Autre
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 25 Juin 2026
N° RG 26/00253 - N° Portalis DBVY-V-B7K-H2K2
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 05 Février 2026, RG 24/01232
Appelants
M. [A] [W]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2],
et
Mme [H] [X] épouse [W]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 3],
demeurant ensemble [Adresse 1]
Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP TRIBILLAC - MAYNARD, avocat plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Intimée
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social, venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (B.P.I.) dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par la SCP SAILLET & BOZON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN
-=-=-=-=-=-=-=-=-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 avril 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Mme Laetitia BOURACHOT, Conseillère,
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 18 décembre 2007 par Me [D], la SA Banque patrimoine et immobilier a consenti un prêt d'un montant de 305 628 euros à M. [A] [W] et Mme [H] [X] son épouse afin qu'ils acquièrent en l'état futur d'achèvement l'appartement constituant le lot n°9269 de l'ensemble immobilier [Adresse 3] situé à [Localité 4] (Haute-Savoie).
Le prêt était garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle et d'un privilège de prêteur de deniers publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 1er février 2008, sous les références volume 2008 V n°488.
Par acte du 3 avril 2024, la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, a fait délivrer aux époux [W] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien précité pour la somme totale de 440 510,43 euros.
Faute de règlement, ledit commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 23 mai 2024 volume 2024 S n°40 et 41.
Puis, par acte du 12 juillet 2024, la SA Crédit immobilier de France développement a fait assigner les époux [W] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville afin que soient déterminées les modalités de poursuite de la procédure.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 juillet 2024.
Par jugement d'orientation du 5 février 2026, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville a :
- constaté que les conditions des articles L. 311-2 à L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,
- dit que la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, a engagé régulièrement la procédure de saisie immobilière sur la base d'un titre exécutoire et d'une créance certaine, liquide et exigible,
- dit que le code de la consommation ne s'applique pas au contrat de prêt conclu entre la SA Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle intervient la SA Crédit immobilier de France développement, et les époux [W], contrat en date du 18 décembre 2007,
- débouté les époux [W] de leurs demandes tendant à la mainlevée de la procédure de saisie immobilière et à la radiation du commandement de payer, et à leur demande tendant à ce que la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, soit déchue des intérêts conventionnels,
- fixé la créance de la SA Crédit immobilier de France développement, arrêtée au 31 janvier 2025, aux sommes suivantes :
capital restant dû au 16 mai 2011 : 288 867,97 euros,
échéances impayées au 16 mai 2011 : 17 704,94 euros,
intérêts échus au 16 mai 2011 : 447,07 euros,
indemnité contractuelle de 7% : 21 460,10 euros,
Total dû au 16 mai 2011 : 328 480,08 euros,
intérêts échus du 17 mai 2011 au 31 janvier 2025 : 119 793,36 euros,
intérêts à échoir jusqu'à parfait règlement à 3,03% : mémoire,
règlements client : 9 336,04 euros,
frais de procédure : mémoire,
Total dû au 31 janvier 2025, outre mémoire : 438 937,40 euros,
- ordonné la vente forcée des biens saisis figurant au commandement de payer valant saisie, situés à [Localité 4], appartenant aux époux [W] sur la mise à prix de 31 200 euros en application de l'article L. 322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé au jeudi 23 avril 2026 à 14 heures la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée,
- désigné la SAS Sage et Associés, commissaires de justice à [Localité 5], pour assurer une visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique et dit qu'il en sera de même en cas de surenchère,
- dit que ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l'une les visites, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir pu de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlements en vigueur,
- dit que la décision, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,
- constaté que les différents diagnostics immobiliers ont pu être établis sur les biens saisis ou seront complétés ultérieurement avant le jour de la vente,
- ordonné d'ores et déjà l'expulsion du saisi et de tous occupants de leur chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l'adjudicataire définitif dès l'accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de la vente, notamment le paiement des frais et du prix,
- rappelé qu'il est indiqué dans le procès-verbal de description que le lot précédemment décrit est actuellement loué à la SAS Hôtel Arboisie,
- dit que la publicité de ladite vente forcée se fera conformément aux dispositions des articles R. 322-31 à R. 322-38 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit qu'en application de l'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution, les mesures de publicité seront étendues à d'autres modes de communication, et autorisé la parution sur le site internet avoventes,
- rappelé que la notification de la décision est faite par voie de signification,
- réservé la demande de taxation des frais,
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [W] aux dépens constitués par les frais non taxés,
- dit que les dépens, autre que les frais taxés, seront pris en frais privilégiés de vente.
Par acte du 16 février 2026, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 10 mars 2026, la première présidente de la cour d'appel de Chambéry, saisie sur requête, a autorisé les époux [W] à faire assigner la SA Crédit immobilier de France développement à l'audience de la deuxième section de la première chambre civile de la cour du 21 avril 2026.
L'assignation à jour fixe, la déclaration d'appel, la requête, l'ordonnance autorisant les appelants à assigner à jour fixe et les conclusions de ces derniers ont été signifiées à la SA Crédit immobilier de France développement par acte du 18 mars 2026 (signification à personne habilitée).
L'affaire a été enrôlée le 23 mars 2026.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [W] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
constaté que les conditions des articles L.311-2 à L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,
dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Banque Patrimoine et Immobilier, a engagé régulièrement la procédure de saisie immobilière sur la base d'un titre exécutoire et d'une créance certaine, liquide et exigible,
dit que le code de la consommation ne s'applique pas au contrat de prêt conclu entre la SA Banque Patrimoine et Immobilier, aux droits de laquelle intervient la SA Crédit Immobilier de France Développement, et les époux [W], contrat en date du 18 décembre 2007,
débouté les époux [W] de leurs demandes tendant à la mainlevée de la procédure de saisie immobilière et à la radiation du commandement de payer, et à leur demande tendant à ce que la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Banque Patrimoine et Immobilier, soit déchue des intérêts conventionnels,
fixé la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement, arrêtée au 31 janvier 2025, aux sommes suivantes :
capital restant dû au 16 mai 2011 : 288 867,97 euros,
échéances impayées au 16 mai 2011 : 17 704,94 euros,
intérêts échus au 16 mai 2011 : 447,07 euros,
indemnité contractuelle de 7% : 21 460,10 euros,
Total dû au 16 mai 2011 : 328 480,08 euros,
intérêts échus du 17 mai 2011 au 31 janvier 2025 : 119 793,36 euros,
intérêts à échoir jusqu'à parfait règlement à 3,03% : mémoire,
règlements client : 9 336,04 euros,
frais de procédure : mémoire,
Total dû au 31 janvier 2025, outre mémoire : 438 937,40 euros,
ordonné la vente forcée des biens saisis figurant au commandement de payer valant saisie, situés à [Localité 4], appartenant aux époux [W] sur la mise à prix de 31 200 euros en application de l'article L.322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution,
fixé au jeudi 23 avril 2026 à 14 heures la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée,
débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les époux [W] aux dépens constitués par les frais non taxés,
Statuant à nouveau,
- Rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions de la SA Crédit Immobilier de France Développement,
- ordonner en conséquence la mainlevée de la saisie immobilière pratiquée par commandement en date des 3 avril 2024, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 1], le 23 mai 2024, sous les références volume 2024 S n°40 et 41,
- ordonner la radiation dudit commandement,
- condamner la SA Crédit Immobilier de France Développement au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 08 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :
- débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville le 05 février 2026,
- condamner solidairement les époux [W] à payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui seront taxés par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville préalablement à l'audience d'adjudication,
- condamner solidairement les époux [W] aux dépens non compris dans les frais privilégiés de vente, lesquels seront prélevés par priorité à tous autres dans le cadre de la procédure de distribution.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'un titre exécutoire
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] exposent que le prêt notarié reçu par maître [D] le 18 décembre 2007 n'a pas la valeur d'un acte authentique et peut seulement être considéré comme un acte sous signature privée dans la mesure où le notaire s'est personnellement associé à la stratégie commerciale du promoteur en organisant, en concertation avec celui-ci, le recours massif à des procurations, même non nécessaires, pour recueillir les signatures, sans vérifier leur situation personnelle et les informer de leur droit de révocation et de libre choix du notaire, qu'il a pu s'assurer un courant d'affaires garantissant l'exclusivité des actes de vente et de financement et qu'il présente ainsi un intérêt personnel à la conclusion de l'acte, en violation des dispositions de l'article 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971. Ils ajoutent que les actes notariés de prêt constituent l'un des moyens de l'escroquerie en bande organisée dont le notaire a été déclaré coupable par le tribunal correctionnel de Marseille le 15 janvier 2026. Ils soutiennent que la position actuelle de la banque est en contradiction avec celle qu'elle soutenait devant le juge pénal en retenant que les notaires avaient sciemment fourni à la société Apollonia les moyens de commettre les escroqueries et contribué à leur ampleur et leur durée. Ils estiment que l'absence de titre exécutoire doit entraîner la mainlevée de la saisie immobilière.
La SA Crédit immobilier de France développement affirme que l'action en disqualification de l'acte authentique est prescrite, que dès 2009 les emprunteurs ont déposé une plainte pour faux et que même par voie d'exception, l'annulation de l'acte ne peut pas être prononcée dès lors que les auteurs ont exécuté spontanément et volontairement les prêts, qu'en outre l'acte contesté ne contient aucune disposition en faveur du notaire et n'est pas passé pour son compte, que les émoluments légaux ont été respectés, que disqualifier l'acte reviendrait à le sanctionner alors qu'elle n'a commis aucune faute, que l'organisme prêteur est une victime dans cette affaire et qu'aucune charge n'a été retenue contre lui ou l'un de ses employés, que le jugement de condamnation par le tribunal correctionnel est sans effet sur la valeur de l'acte authentique. Enfin, la SA Crédit immobilier de France développement précise que le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan du 3 novembre 2025 concernant la contestation d'une saisie-attribution a aujourd'hui autorité de chose jugée, un certificat de non appel ayant été délivré le 13 février 2026.
La SA Crédit immobilier de France développement indique que la poursuite sur la base de la copie exécutoire de l'acte notarié est parfaitement justifiée.
Sur ce,
En vertu de l'article 1355 du code civil, « l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
En l'espèce, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan a, dans son jugement du 3 novembre 2025, débouté les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes dans une instance les opposant au Crédit immobilier de France développement. L'une des demandes rejetées par le juge tendait au prononcé de la disqualification en acte sous-seing-privé de l'acte reçu le 18 décembre 2007 par Maître [D], en vertu des dispositions de l'article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 du fait de l'intérêt personnel du notaire à cet acte, dans le cadre de la contestation de l'existence d'un titre exécutoire fondant la saisie-attribution de loyers.
Cette décision qui tranche dans son dispositif une demande ayant le même objet que celle formée par les époux [W] dans la présente instance l'opposant également à la SA Crédit immobilier de France développement et reposant sur la même cause a donc autorité de chose jugée dès son prononcé.
La recevabilité d'une demande s'apprécie à la date où elle est formée. Dans la présente instance la demande a été formée pour la première fois le 07 novembre 2025 par conclusions déposées devant le juge de l'exécution, soit postérieurement à la date à laquelle le jugement du juge de l'exécution de [Localité 6] a été prononcé.
En conséquence, la demande est irrecevable.
Sur la soumission du prêt au code de la consommation
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] soutiennent qu'ils sont respectivement médecin et psychologue, ce qui ne leur laisse pas le temps d'exercer une autre activité professionnelle, qu'ils ont bien contracté le prêt en leur qualité de consommateurs, qu'en tout état de cause les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du code de la consommation, que la SA Banque patrimoine et immobilier, qui savait que la société Apollonia faisait souscrire des prêts avec des objectifs de desfiscalisation sous le régime de loueur de meublé professionnel, a cependant choisi de soumettre ce prêt aux dispositions du code de la consommation afin d'éviter que les emprunteurs ne se posent des questions, que la déchéance du terme a été prononcée dans tous les prêts en 2009, et que l'acte introductif d'instance a été engagé dès le mois de mai 2010 au visa des dispositions du code de la consommation, que la contestation de la soumission du prêt litigieux aux dispositions protectrices du consommateur arrive fort opportunément au moment où ils contestent le TEG.
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] contestent avoir caché leur situation à la banque en soulignant que l'ensemble du dossier a été rempli par la société Apollonia et que la fiche de renseignements bancaires comportait suffisamment d'anomalies pour attirer l'attention de la banque.
La SA Crédit immobilier de France développement soutient que le code de la consommation n'est pas applicable et que les emprunteurs se prévalent de prétendues fautes qui n'existent pas, que les emprunteurs ont délibérément caché à la banque qu'ils souscrivaient une masse d'engagement en qualité de loueurs de meublés professionnels, que c'est la raison pour laquelle, pensant qu'ils agissaient en qualité de simples particuliers, la banque leur a appliqué le droit spécial de protection des consommateurs de manière tout à fait équivoque, d'autant qu'à l'époque la jurisprudence considérait comme des emprunteurs non professionnels, ceux qui contractaient plusieurs prêts immobiliers pour procéder à de la défiscalisation, qu'il n'y a aucune soumission volontaire de l'organisme de crédit à la législation contraignante du droit de la consommation.
La SA Crédit immobilier de France développement estime ainsi que l'ensemble des prétentions adverses concernant la déchéance du droit aux intérêts conventionnels comme le respect du délai de réflexion de 10 jours reposent sur des dispositions inapplicables à l'espèce, que le contrat conclu obéit aux exigences du code civil. Subsidiairement, il indique que les demandes sont prescrites pour avoir été soulevées pour la première fois plus de 5 ans après la régularisation du contrat de prêt en application de l'article L. 110-4 du code de commerce. Il souligne que le jugement rendu par le juge de l'exécution de [Localité 6] le 3 novembre 2025 ayant rejeté l'ensemble des demandes relatives à l'application des dispositions du code de la consommation a aujourd'hui autorité de chose jugée.
La SA Crédit immobilier de France développement souligne que la fiche de renseignements bancaires a été signée par les deux emprunteurs et que l'établissement prêteur n'a pas à vérifier la véracité des déclarations qui y sont contenues, qu'il n'avait aucune connaissance de la situation réelle des époux [W].
Sur ce,
1. La recevabilité des prétentions relatives à la déchéance du droit aux intérêts en vertu du code de la consommation
Aux termes de l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 du premier texte, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. L'action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels, soumise à ce délai, court du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître le manquement allégué.
L'article 15 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 a réduit de dix à cinq ans le délai de la prescription des obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants. Selon l'article 26 II, les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
« Le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d'un crédit à la consommation constitue une défense au fond non soumise à la prescription. L'invocation d'une telle déchéance s'analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d'intérêts trop perçus » (1ère Civ., 18 décembre 2024, pourvoi n°23-15.688). Or, en l'occurence, les époux [W] se bornent à solliciter le débouté des demandes en fixation de la créance de l'établissement bancaire et de vente forcée formée par la SA Crédit immobilier de France développement, il s'agit d'une défense au fond et la prescription de l'action est donc sans incidence sur la recevabilité de leur défense.
S'agissant de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan le 3 novembre 2025, il y a lieu de constater que le dispositif de la décision indique que les époux [W] sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et qu'il résulte de leurs dernières écritures qu'ils sollicitaient du juge de l'exécution qu'il constate que l'établissement bancaire ne rapporte pas la preuve de sa créance et qu'il ordonne la mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 6 janvier 2025 sur les comptes ouverts par les défendeurs auprès du Crédit Agricole, de la Banque Populaire et de la BNP Paribas. Aucune demande n'est formulée concernant l'application du code de la consommation au prêt litigieux ou à la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, il s'agit simplement de moyens auxquels le juge a répondu dans sa motivation. Dès lors, l'autorité de chose jugée s'attachant uniquement au dispositif de la décision, il y a lieu de constater que l'objet des contestations (saisie-attribution) est différent de celui du présent litige (saisie immobilière) et qu'il n'a pas été tranché dans le dispositif la question de l'application du droit de la consommation au prêt litigieux.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SA Crédit immobilier de France développement de ses fins de non-recevoir relatives à la prescription et à l'autorité de chose jugée quant aux demandes relatives à l'application du droit de la consommation, étant souligné que le juge de l'exécution de [Localité 1] a statué dans ses motifs sur la question de la prescription sans trancher expressément la question dans le dispositif, se bornant à déclarer non fondée la prétention.
2. Sur le bien-fondé des demandes
Aux termes des dispositions de l'article L. 312-3 alinéa 2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l'émission de l'offre de prêt litigieuse, soit antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d'une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.
Il est constant que l'appréciation de la qualité professionnelle de l'emprunteur s'apprécie au regard de la finalité de l'opération financée.
En l'espèce, le prêt litigieux a été souscrit pour permettre l'acquisition d'un lot de copropriété d'une résidence de tourisme correspondant à un appartement composé d'une chambre avec tisanière, destiné à la location. Quoique la fiche de renseignements bancaires remplie et signée le 27 juin 2007 porte la mention LMNP (loueur de meublé non professionnel), il apparaît que M. [A] [W] s'est inscrit au registre du commerce et des sociétés le 03 décembre 2007 avec un début d'activité le 18 octobre 2007 (soit à une date antérieure à la date de l'offre de prêt du 19 novembre 2007), sans en informer la banque. En outre, M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] indiquent dans leurs conclusions qu'ils ont acquis entre mai et décembre 2007 sept autres biens immobiliers en l'état futur d'achèvement également destinés à la location pour un investissement total de 2 517 336 euros. Au regard de la finalité de l'opération, il apparaît que M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] n'ont pas la qualité de consommateurs.
S'agissant de la soumission volontaire des parties aux dispositions du code de la consommation, la seule référence à la loi Scrivener ou aux dispositions du code de la consommation en en-tête du prêt immobilier et de l'offre de crédit ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque des parties de soumettre ledit contrat aux dispositions du code de la consommation en matière de prêt immobilier.
En l'espèce, la fiche de renseignements bancaires ne donnait aucune indication sur la conclusion d'autres prêts immobiliers et l'opération de défiscalisation envisagée par M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W]. Elle porte expressément la mention LMNP, ce qui imposait à la banque de proposer une offre de crédit répondant aux conditions du code de la consommation, en l'absence de connaissance des éléments supposant que le prêt était souscrit à titre professionnel.
Formellement, la fiche de renseignements contient l'ensemble des données permettant d'identifier les demandeurs au prêt, ainsi que l'indication des revenus du couple, le montant et la nature des charges supportées ainsi que la liste du patrimoine du couple. Cette fiche est datée et signée par 2 personnes. La fiche ne contient aucune anomalie concernant la mention des revenus fonciers dès lors que la fiche ne prévoit l'indication que du différentiel négatif ou positif et que les emprunteurs ont renseigné la partie relative au différentiel positif, que la rubrique loyer concerne les charges du couple et non ses revenus. L'incohérence concernant les charges dès lors qu'il est fait état d'un prêt professionnel mais qu'il n'est pas retenu de charges mensuelles n'est pas de nature à alerter la banque sur l'existence d'une escroquerie et pas davantage sur la qualité de professionnelle des emprunteurs, étant précisé que le montant des mensualités du prêt professionnel est en tout état de cause renseigné.
Par ailleurs, bien que les époux aient conclu sept contrats de réservation en date du 25 juin 2007, la SA Banque patrimoine et immobilier n'a accordé qu'un seul autre financement relatif à l'acquisition d'un bien situé à [Localité 7] pour un montant de 105'000 €, acte notarié passé le 15 octobre 2007. Cet acte stipule expressément que l'acquisition se fait par des emprunteurs qui ont la qualité de loueur de meublés non professionnels. Dès lors, cet élément n'est pas de nature à remettre en cause la perception qu'avait l'organisme prêteur de la qualité des époux [W].
De plus, il résulte de l'ordonnance de non-lieu concernant les infractions à la loi Scrivener et du jugement correctionnel du tribunal de Marseille en date du 15 janvier 2026 que les expertises, constatations et interrogatoires des prévenus ont mis en évidence le fait que le système mis en place par la société Apollonia reposait sur le recours à de multiples organismes prêteurs avec un cloisonnement important banque/emprunteurs et l'ignorance dans laquelle les organismes de crédit étaient maintenus quant à la souscription concomitante par les emprunteurs de plusieurs prêts sous le statut de loueur de meublés professionnels.
Ainsi, la SA Banque patrimoine et immobilier ne disposait d'aucun élément intrinsèque ou extrinsèque aux documents contractuels lui permettant de savoir que les emprunteurs agissaient à titre professionnel et avaient conclu plusieurs autres contrats de prêt dans le cadre d'autres acquisitions en l'état futur d'achèvement.
En conséquence, c'est à bon droit que le juge de l'exécution de [Localité 1] a considéré qu'il n'était pas démontré que les parties avaient entendu se soumettre volontairement et de manière non équivoque aux dispositions du code de la consommation en matière de prêt immobilier et a donc écarté l'application des dites dispositions.
Sur le montant de la créance
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] affirment que la banque a, volontairement et en parfaite connaissance de cause, surendetté les concluants, qu'ils n'ont pas personnellement signé l'offre de prêt annexée à l'acte authentique, que celui-ci a été signé hors de leur présence selon une procuration qui n'est même pas versée aux débats, qu'il n'est pas démontré le respect du délai de réflexion de 10 jours prévu à l'ancien article L. 312-10 du code de la consommation, de sorte que la banque doit être déchue de son droit aux intérêts conventionnels, aux intérêts payés, le cas échéant venant en déduction du principal, et que faute pour cette dernière de produire un décompte apuré des intérêts perçus, elle ne démontre pas être créancière des concluants.
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] indiquent que le contrat de prêt prévoit un TEG de 5,35 % qui n'intègrent pas les frais de sûreté, qu'en vertu de l'article L. 312-33 ancien du code de la consommation, la banque est déchue de son droit aux intérêts conventionnels, aux intérêts payés, le cas échéant venant en déduction du principal, et que faute pour cette dernière de produire un décompte apuré des intérêts perçus, elle ne démontre pas être créancière des concluants.
La SA Crédit immobilier de France développement indique que le délai de réflexion a été respecté comme le démontre la date de signature de l'offre de prêt. Il précise que le TEG a correctement été calculé et que les appelants confondent le taux nominal et le TEG, qu'à la date de l'émission de l'offre, la banque BPI ignorait le montant exact des sûretés, de sorte que la déchéance du droit aux intérêts conventionnels n'est pas encourue. La banque ajoute que la créance a été calculée conformément au taux d'intérêt conventionnel, que le décompte fait bien mention des sommes perçues au titre de la saisie attribution de loyers pratiquée le 25 mars 2024.
Sur ce,
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'obligation d'annexer les procurations à un acte notarié ne s'étend pas à la copie exécutoire qu'en délivre le notaire et qu'en l'espèce, il est produit aux débats une copie exécutoire. Il convient également de souligner que les appelants ne contestent pas leur représentation conventionnelle à l'acte authentique dans le cadre d'un mandat. Ainsi, la validité du contrat de prêt n'est pas remise en cause.
La déchéance du droit aux intérêts en raison de l'absence de respect du délai de réflexion n'est pas encourue dans la mesure où les dispositions relatives au délai de réflexion du code de la consommation ne sont pas applicables aux emprunteurs agissant à titre professionnel, comme les époux [W].
En vertu de l'article L. 313-4 du code monétaire et financier en vigueur au jour de la conclusion du contrat de prêt, « les règles relatives au taux effectif global des crédits sont fixées par les articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation ci-après reproduits :
Art. L. 313-1 Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance.
Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du présent article.
Art.L. 313-2-Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.
Toute infraction aux dispositions du présent article sera punie d'une amende de 4 500 euros ».
L'article L. 313-2 du code de la consommation s'étant borné à reprendre dans le cadre de la codification à droit constant réalisée par la loi du 26 juillet 1993, les règles générales applicables à tous les prêts, figurant jusque-là dans les articles 1er à 7 de la loi du 28 décembre 1966 qu'elle abrogeait, les prêts à finalité professionnelle ne sont pas exclus du champ d'application de ce texte (Com., 5 octobre 2004, pourvoi n° 01-12.435).
Dès lors, quand bien même les dispositions protectrices du code de la consommation relatives à la conclusion d'un prêt immobilier entre un professionnel et un consommateur ne sont pas applicables au prêt conclu le 18 décembre 2007 par les époux [W] et la Banque Patrimoine et Immoibilier, l'organisme prêteur restait tenu de déterminer le taux effectif global conformément aux dispositions légales.
En l'espèce, le calcul du taux effectif global a été fixé au moment de l'édition de crédit le 19 novembre 2007 à 6,468 %. Le taux de 5,35 % est le taux nominal d'intérêt du prêt hors assurance à la date de l'émission de l'offre, étant précisé que le taux d'intérêt est variable. Le TEG prend en compte le montant des intérêts, le montant de l'assurance de groupe, le montant des frais de montage outre les frais d'acte et de garantie pour un montant de 1 300 €. Les appelants ne produisent absolument aucun élément permettant de connaître le montant exact des frais d'acte et de garantie et ne démontrent pas que leur montant était connu de la banque à la date de l'émission de l'offre de prêt, étant précisé que l'acte notarié ne fait que reprendre les dispositions contenues dans l'acte sous-seing privé portant offre de prêt et accepté par les emprunteurs. La déchéance du droit aux intérêts conventionnel n'est donc pas encourue.
Pour justifier du montant de sa créance, la SA Crédit immobilier de France développement verse aux débats :
- la copie exécutoire de l'acte notarié reçu le 18 décembre 2007 par Maître [J] [D], notaire à [Localité 8] portant le prêt d'un montant de 305'628 €, remboursable sur une période de 252 mois au taux nominal de 5,35 %. L'acte contient une clause résolutoire en cas de non-paiement d'une quelconque somme exigible et non payée passé un délai d'un mois suivant mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou passé un délai de 8 jours postérieurement à une sommation de l'huissier.
- les mises en demeure de payer le solde du prêt exigible d'un montant de 21'700,67 € en date du 30 mars 2011 réceptionné les 2 et 4 avril 2011.
- la notification de la déchéance du terme du prêt par courriers du 16 mai 2011 envoyés en recommandé avec demande d'accusé réception aux emprunteurs qui les ont réceptionnés le 20 mai 2011.
- le décompte actualisé au 15 septembre 2025 pour un montant total de 441'501,32 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement d'orientation concernant la fixation du montant de la créance liquide et exigible reposant sur un titre exécutoire détenu par la SA Crédit immobilier de France développement ainsi que sur l'orientation de la procédure en vente forcée.
Sur l'exécution provisoire
Le présent arrêt est exécutoire de droit, un éventuel pourvoi en cassation n'étant pas suspensif en application notamment de l'article 1009-1 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Il convient de confirmer le jugement de première instance et de dire que les dépens exposés en cause d'appel seront intégrés aux frais de poursuite soumis à taxe dont la teneur ne sera évaluée qu'en cas de réquisition de vente dans le jugement d'adjudication.
Sur les frais irrépétibles
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Les époux [W] qui succombent seront solidairement condamnés à payer à la SA Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
DÉBOUTE la SA Crédit immobilier de France développement de ses fins de non-recevoir relatives à la prescription et à l'autorité de chose jugée quant aux demandes relatives à l'application du droit de la consommation,
CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DÉCLARE irrecevable la demande de disqualification en acte sous seing privé de l'acte reçu le 18 décembre 2007 par Maître [D],
CONDAMNE solidairement M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] à payer à la SA Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe.
Ainsi prononcé publiquement le 25 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 25 Juin 2026
N° RG 26/00253 - N° Portalis DBVY-V-B7K-H2K2
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 05 Février 2026, RG 24/01232
Appelants
M. [A] [W]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2],
et
Mme [H] [X] épouse [W]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 3],
demeurant ensemble [Adresse 1]
Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP TRIBILLAC - MAYNARD, avocat plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Intimée
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social, venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (B.P.I.) dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par la SCP SAILLET & BOZON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN
-=-=-=-=-=-=-=-=-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 avril 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Mme Laetitia BOURACHOT, Conseillère,
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 18 décembre 2007 par Me [D], la SA Banque patrimoine et immobilier a consenti un prêt d'un montant de 305 628 euros à M. [A] [W] et Mme [H] [X] son épouse afin qu'ils acquièrent en l'état futur d'achèvement l'appartement constituant le lot n°9269 de l'ensemble immobilier [Adresse 3] situé à [Localité 4] (Haute-Savoie).
Le prêt était garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle et d'un privilège de prêteur de deniers publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 1er février 2008, sous les références volume 2008 V n°488.
Par acte du 3 avril 2024, la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, a fait délivrer aux époux [W] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien précité pour la somme totale de 440 510,43 euros.
Faute de règlement, ledit commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 23 mai 2024 volume 2024 S n°40 et 41.
Puis, par acte du 12 juillet 2024, la SA Crédit immobilier de France développement a fait assigner les époux [W] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville afin que soient déterminées les modalités de poursuite de la procédure.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 juillet 2024.
Par jugement d'orientation du 5 février 2026, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville a :
- constaté que les conditions des articles L. 311-2 à L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,
- dit que la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, a engagé régulièrement la procédure de saisie immobilière sur la base d'un titre exécutoire et d'une créance certaine, liquide et exigible,
- dit que le code de la consommation ne s'applique pas au contrat de prêt conclu entre la SA Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle intervient la SA Crédit immobilier de France développement, et les époux [W], contrat en date du 18 décembre 2007,
- débouté les époux [W] de leurs demandes tendant à la mainlevée de la procédure de saisie immobilière et à la radiation du commandement de payer, et à leur demande tendant à ce que la SA Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, soit déchue des intérêts conventionnels,
- fixé la créance de la SA Crédit immobilier de France développement, arrêtée au 31 janvier 2025, aux sommes suivantes :
capital restant dû au 16 mai 2011 : 288 867,97 euros,
échéances impayées au 16 mai 2011 : 17 704,94 euros,
intérêts échus au 16 mai 2011 : 447,07 euros,
indemnité contractuelle de 7% : 21 460,10 euros,
Total dû au 16 mai 2011 : 328 480,08 euros,
intérêts échus du 17 mai 2011 au 31 janvier 2025 : 119 793,36 euros,
intérêts à échoir jusqu'à parfait règlement à 3,03% : mémoire,
règlements client : 9 336,04 euros,
frais de procédure : mémoire,
Total dû au 31 janvier 2025, outre mémoire : 438 937,40 euros,
- ordonné la vente forcée des biens saisis figurant au commandement de payer valant saisie, situés à [Localité 4], appartenant aux époux [W] sur la mise à prix de 31 200 euros en application de l'article L. 322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé au jeudi 23 avril 2026 à 14 heures la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée,
- désigné la SAS Sage et Associés, commissaires de justice à [Localité 5], pour assurer une visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique et dit qu'il en sera de même en cas de surenchère,
- dit que ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l'une les visites, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir pu de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlements en vigueur,
- dit que la décision, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,
- constaté que les différents diagnostics immobiliers ont pu être établis sur les biens saisis ou seront complétés ultérieurement avant le jour de la vente,
- ordonné d'ores et déjà l'expulsion du saisi et de tous occupants de leur chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l'adjudicataire définitif dès l'accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de la vente, notamment le paiement des frais et du prix,
- rappelé qu'il est indiqué dans le procès-verbal de description que le lot précédemment décrit est actuellement loué à la SAS Hôtel Arboisie,
- dit que la publicité de ladite vente forcée se fera conformément aux dispositions des articles R. 322-31 à R. 322-38 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit qu'en application de l'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution, les mesures de publicité seront étendues à d'autres modes de communication, et autorisé la parution sur le site internet avoventes,
- rappelé que la notification de la décision est faite par voie de signification,
- réservé la demande de taxation des frais,
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [W] aux dépens constitués par les frais non taxés,
- dit que les dépens, autre que les frais taxés, seront pris en frais privilégiés de vente.
Par acte du 16 février 2026, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 10 mars 2026, la première présidente de la cour d'appel de Chambéry, saisie sur requête, a autorisé les époux [W] à faire assigner la SA Crédit immobilier de France développement à l'audience de la deuxième section de la première chambre civile de la cour du 21 avril 2026.
L'assignation à jour fixe, la déclaration d'appel, la requête, l'ordonnance autorisant les appelants à assigner à jour fixe et les conclusions de ces derniers ont été signifiées à la SA Crédit immobilier de France développement par acte du 18 mars 2026 (signification à personne habilitée).
L'affaire a été enrôlée le 23 mars 2026.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [W] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
constaté que les conditions des articles L.311-2 à L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,
dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Banque Patrimoine et Immobilier, a engagé régulièrement la procédure de saisie immobilière sur la base d'un titre exécutoire et d'une créance certaine, liquide et exigible,
dit que le code de la consommation ne s'applique pas au contrat de prêt conclu entre la SA Banque Patrimoine et Immobilier, aux droits de laquelle intervient la SA Crédit Immobilier de France Développement, et les époux [W], contrat en date du 18 décembre 2007,
débouté les époux [W] de leurs demandes tendant à la mainlevée de la procédure de saisie immobilière et à la radiation du commandement de payer, et à leur demande tendant à ce que la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Banque Patrimoine et Immobilier, soit déchue des intérêts conventionnels,
fixé la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement, arrêtée au 31 janvier 2025, aux sommes suivantes :
capital restant dû au 16 mai 2011 : 288 867,97 euros,
échéances impayées au 16 mai 2011 : 17 704,94 euros,
intérêts échus au 16 mai 2011 : 447,07 euros,
indemnité contractuelle de 7% : 21 460,10 euros,
Total dû au 16 mai 2011 : 328 480,08 euros,
intérêts échus du 17 mai 2011 au 31 janvier 2025 : 119 793,36 euros,
intérêts à échoir jusqu'à parfait règlement à 3,03% : mémoire,
règlements client : 9 336,04 euros,
frais de procédure : mémoire,
Total dû au 31 janvier 2025, outre mémoire : 438 937,40 euros,
ordonné la vente forcée des biens saisis figurant au commandement de payer valant saisie, situés à [Localité 4], appartenant aux époux [W] sur la mise à prix de 31 200 euros en application de l'article L.322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution,
fixé au jeudi 23 avril 2026 à 14 heures la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée,
débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les époux [W] aux dépens constitués par les frais non taxés,
Statuant à nouveau,
- Rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions de la SA Crédit Immobilier de France Développement,
- ordonner en conséquence la mainlevée de la saisie immobilière pratiquée par commandement en date des 3 avril 2024, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 1], le 23 mai 2024, sous les références volume 2024 S n°40 et 41,
- ordonner la radiation dudit commandement,
- condamner la SA Crédit Immobilier de France Développement au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 08 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :
- débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville le 05 février 2026,
- condamner solidairement les époux [W] à payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui seront taxés par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bonneville préalablement à l'audience d'adjudication,
- condamner solidairement les époux [W] aux dépens non compris dans les frais privilégiés de vente, lesquels seront prélevés par priorité à tous autres dans le cadre de la procédure de distribution.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'un titre exécutoire
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] exposent que le prêt notarié reçu par maître [D] le 18 décembre 2007 n'a pas la valeur d'un acte authentique et peut seulement être considéré comme un acte sous signature privée dans la mesure où le notaire s'est personnellement associé à la stratégie commerciale du promoteur en organisant, en concertation avec celui-ci, le recours massif à des procurations, même non nécessaires, pour recueillir les signatures, sans vérifier leur situation personnelle et les informer de leur droit de révocation et de libre choix du notaire, qu'il a pu s'assurer un courant d'affaires garantissant l'exclusivité des actes de vente et de financement et qu'il présente ainsi un intérêt personnel à la conclusion de l'acte, en violation des dispositions de l'article 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971. Ils ajoutent que les actes notariés de prêt constituent l'un des moyens de l'escroquerie en bande organisée dont le notaire a été déclaré coupable par le tribunal correctionnel de Marseille le 15 janvier 2026. Ils soutiennent que la position actuelle de la banque est en contradiction avec celle qu'elle soutenait devant le juge pénal en retenant que les notaires avaient sciemment fourni à la société Apollonia les moyens de commettre les escroqueries et contribué à leur ampleur et leur durée. Ils estiment que l'absence de titre exécutoire doit entraîner la mainlevée de la saisie immobilière.
La SA Crédit immobilier de France développement affirme que l'action en disqualification de l'acte authentique est prescrite, que dès 2009 les emprunteurs ont déposé une plainte pour faux et que même par voie d'exception, l'annulation de l'acte ne peut pas être prononcée dès lors que les auteurs ont exécuté spontanément et volontairement les prêts, qu'en outre l'acte contesté ne contient aucune disposition en faveur du notaire et n'est pas passé pour son compte, que les émoluments légaux ont été respectés, que disqualifier l'acte reviendrait à le sanctionner alors qu'elle n'a commis aucune faute, que l'organisme prêteur est une victime dans cette affaire et qu'aucune charge n'a été retenue contre lui ou l'un de ses employés, que le jugement de condamnation par le tribunal correctionnel est sans effet sur la valeur de l'acte authentique. Enfin, la SA Crédit immobilier de France développement précise que le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan du 3 novembre 2025 concernant la contestation d'une saisie-attribution a aujourd'hui autorité de chose jugée, un certificat de non appel ayant été délivré le 13 février 2026.
La SA Crédit immobilier de France développement indique que la poursuite sur la base de la copie exécutoire de l'acte notarié est parfaitement justifiée.
Sur ce,
En vertu de l'article 1355 du code civil, « l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
En l'espèce, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan a, dans son jugement du 3 novembre 2025, débouté les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes dans une instance les opposant au Crédit immobilier de France développement. L'une des demandes rejetées par le juge tendait au prononcé de la disqualification en acte sous-seing-privé de l'acte reçu le 18 décembre 2007 par Maître [D], en vertu des dispositions de l'article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 du fait de l'intérêt personnel du notaire à cet acte, dans le cadre de la contestation de l'existence d'un titre exécutoire fondant la saisie-attribution de loyers.
Cette décision qui tranche dans son dispositif une demande ayant le même objet que celle formée par les époux [W] dans la présente instance l'opposant également à la SA Crédit immobilier de France développement et reposant sur la même cause a donc autorité de chose jugée dès son prononcé.
La recevabilité d'une demande s'apprécie à la date où elle est formée. Dans la présente instance la demande a été formée pour la première fois le 07 novembre 2025 par conclusions déposées devant le juge de l'exécution, soit postérieurement à la date à laquelle le jugement du juge de l'exécution de [Localité 6] a été prononcé.
En conséquence, la demande est irrecevable.
Sur la soumission du prêt au code de la consommation
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] soutiennent qu'ils sont respectivement médecin et psychologue, ce qui ne leur laisse pas le temps d'exercer une autre activité professionnelle, qu'ils ont bien contracté le prêt en leur qualité de consommateurs, qu'en tout état de cause les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du code de la consommation, que la SA Banque patrimoine et immobilier, qui savait que la société Apollonia faisait souscrire des prêts avec des objectifs de desfiscalisation sous le régime de loueur de meublé professionnel, a cependant choisi de soumettre ce prêt aux dispositions du code de la consommation afin d'éviter que les emprunteurs ne se posent des questions, que la déchéance du terme a été prononcée dans tous les prêts en 2009, et que l'acte introductif d'instance a été engagé dès le mois de mai 2010 au visa des dispositions du code de la consommation, que la contestation de la soumission du prêt litigieux aux dispositions protectrices du consommateur arrive fort opportunément au moment où ils contestent le TEG.
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] contestent avoir caché leur situation à la banque en soulignant que l'ensemble du dossier a été rempli par la société Apollonia et que la fiche de renseignements bancaires comportait suffisamment d'anomalies pour attirer l'attention de la banque.
La SA Crédit immobilier de France développement soutient que le code de la consommation n'est pas applicable et que les emprunteurs se prévalent de prétendues fautes qui n'existent pas, que les emprunteurs ont délibérément caché à la banque qu'ils souscrivaient une masse d'engagement en qualité de loueurs de meublés professionnels, que c'est la raison pour laquelle, pensant qu'ils agissaient en qualité de simples particuliers, la banque leur a appliqué le droit spécial de protection des consommateurs de manière tout à fait équivoque, d'autant qu'à l'époque la jurisprudence considérait comme des emprunteurs non professionnels, ceux qui contractaient plusieurs prêts immobiliers pour procéder à de la défiscalisation, qu'il n'y a aucune soumission volontaire de l'organisme de crédit à la législation contraignante du droit de la consommation.
La SA Crédit immobilier de France développement estime ainsi que l'ensemble des prétentions adverses concernant la déchéance du droit aux intérêts conventionnels comme le respect du délai de réflexion de 10 jours reposent sur des dispositions inapplicables à l'espèce, que le contrat conclu obéit aux exigences du code civil. Subsidiairement, il indique que les demandes sont prescrites pour avoir été soulevées pour la première fois plus de 5 ans après la régularisation du contrat de prêt en application de l'article L. 110-4 du code de commerce. Il souligne que le jugement rendu par le juge de l'exécution de [Localité 6] le 3 novembre 2025 ayant rejeté l'ensemble des demandes relatives à l'application des dispositions du code de la consommation a aujourd'hui autorité de chose jugée.
La SA Crédit immobilier de France développement souligne que la fiche de renseignements bancaires a été signée par les deux emprunteurs et que l'établissement prêteur n'a pas à vérifier la véracité des déclarations qui y sont contenues, qu'il n'avait aucune connaissance de la situation réelle des époux [W].
Sur ce,
1. La recevabilité des prétentions relatives à la déchéance du droit aux intérêts en vertu du code de la consommation
Aux termes de l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 du premier texte, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. L'action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels, soumise à ce délai, court du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître le manquement allégué.
L'article 15 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 a réduit de dix à cinq ans le délai de la prescription des obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants. Selon l'article 26 II, les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
« Le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d'un crédit à la consommation constitue une défense au fond non soumise à la prescription. L'invocation d'une telle déchéance s'analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d'intérêts trop perçus » (1ère Civ., 18 décembre 2024, pourvoi n°23-15.688). Or, en l'occurence, les époux [W] se bornent à solliciter le débouté des demandes en fixation de la créance de l'établissement bancaire et de vente forcée formée par la SA Crédit immobilier de France développement, il s'agit d'une défense au fond et la prescription de l'action est donc sans incidence sur la recevabilité de leur défense.
S'agissant de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Perpignan le 3 novembre 2025, il y a lieu de constater que le dispositif de la décision indique que les époux [W] sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et qu'il résulte de leurs dernières écritures qu'ils sollicitaient du juge de l'exécution qu'il constate que l'établissement bancaire ne rapporte pas la preuve de sa créance et qu'il ordonne la mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 6 janvier 2025 sur les comptes ouverts par les défendeurs auprès du Crédit Agricole, de la Banque Populaire et de la BNP Paribas. Aucune demande n'est formulée concernant l'application du code de la consommation au prêt litigieux ou à la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, il s'agit simplement de moyens auxquels le juge a répondu dans sa motivation. Dès lors, l'autorité de chose jugée s'attachant uniquement au dispositif de la décision, il y a lieu de constater que l'objet des contestations (saisie-attribution) est différent de celui du présent litige (saisie immobilière) et qu'il n'a pas été tranché dans le dispositif la question de l'application du droit de la consommation au prêt litigieux.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SA Crédit immobilier de France développement de ses fins de non-recevoir relatives à la prescription et à l'autorité de chose jugée quant aux demandes relatives à l'application du droit de la consommation, étant souligné que le juge de l'exécution de [Localité 1] a statué dans ses motifs sur la question de la prescription sans trancher expressément la question dans le dispositif, se bornant à déclarer non fondée la prétention.
2. Sur le bien-fondé des demandes
Aux termes des dispositions de l'article L. 312-3 alinéa 2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l'émission de l'offre de prêt litigieuse, soit antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d'une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.
Il est constant que l'appréciation de la qualité professionnelle de l'emprunteur s'apprécie au regard de la finalité de l'opération financée.
En l'espèce, le prêt litigieux a été souscrit pour permettre l'acquisition d'un lot de copropriété d'une résidence de tourisme correspondant à un appartement composé d'une chambre avec tisanière, destiné à la location. Quoique la fiche de renseignements bancaires remplie et signée le 27 juin 2007 porte la mention LMNP (loueur de meublé non professionnel), il apparaît que M. [A] [W] s'est inscrit au registre du commerce et des sociétés le 03 décembre 2007 avec un début d'activité le 18 octobre 2007 (soit à une date antérieure à la date de l'offre de prêt du 19 novembre 2007), sans en informer la banque. En outre, M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] indiquent dans leurs conclusions qu'ils ont acquis entre mai et décembre 2007 sept autres biens immobiliers en l'état futur d'achèvement également destinés à la location pour un investissement total de 2 517 336 euros. Au regard de la finalité de l'opération, il apparaît que M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] n'ont pas la qualité de consommateurs.
S'agissant de la soumission volontaire des parties aux dispositions du code de la consommation, la seule référence à la loi Scrivener ou aux dispositions du code de la consommation en en-tête du prêt immobilier et de l'offre de crédit ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque des parties de soumettre ledit contrat aux dispositions du code de la consommation en matière de prêt immobilier.
En l'espèce, la fiche de renseignements bancaires ne donnait aucune indication sur la conclusion d'autres prêts immobiliers et l'opération de défiscalisation envisagée par M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W]. Elle porte expressément la mention LMNP, ce qui imposait à la banque de proposer une offre de crédit répondant aux conditions du code de la consommation, en l'absence de connaissance des éléments supposant que le prêt était souscrit à titre professionnel.
Formellement, la fiche de renseignements contient l'ensemble des données permettant d'identifier les demandeurs au prêt, ainsi que l'indication des revenus du couple, le montant et la nature des charges supportées ainsi que la liste du patrimoine du couple. Cette fiche est datée et signée par 2 personnes. La fiche ne contient aucune anomalie concernant la mention des revenus fonciers dès lors que la fiche ne prévoit l'indication que du différentiel négatif ou positif et que les emprunteurs ont renseigné la partie relative au différentiel positif, que la rubrique loyer concerne les charges du couple et non ses revenus. L'incohérence concernant les charges dès lors qu'il est fait état d'un prêt professionnel mais qu'il n'est pas retenu de charges mensuelles n'est pas de nature à alerter la banque sur l'existence d'une escroquerie et pas davantage sur la qualité de professionnelle des emprunteurs, étant précisé que le montant des mensualités du prêt professionnel est en tout état de cause renseigné.
Par ailleurs, bien que les époux aient conclu sept contrats de réservation en date du 25 juin 2007, la SA Banque patrimoine et immobilier n'a accordé qu'un seul autre financement relatif à l'acquisition d'un bien situé à [Localité 7] pour un montant de 105'000 €, acte notarié passé le 15 octobre 2007. Cet acte stipule expressément que l'acquisition se fait par des emprunteurs qui ont la qualité de loueur de meublés non professionnels. Dès lors, cet élément n'est pas de nature à remettre en cause la perception qu'avait l'organisme prêteur de la qualité des époux [W].
De plus, il résulte de l'ordonnance de non-lieu concernant les infractions à la loi Scrivener et du jugement correctionnel du tribunal de Marseille en date du 15 janvier 2026 que les expertises, constatations et interrogatoires des prévenus ont mis en évidence le fait que le système mis en place par la société Apollonia reposait sur le recours à de multiples organismes prêteurs avec un cloisonnement important banque/emprunteurs et l'ignorance dans laquelle les organismes de crédit étaient maintenus quant à la souscription concomitante par les emprunteurs de plusieurs prêts sous le statut de loueur de meublés professionnels.
Ainsi, la SA Banque patrimoine et immobilier ne disposait d'aucun élément intrinsèque ou extrinsèque aux documents contractuels lui permettant de savoir que les emprunteurs agissaient à titre professionnel et avaient conclu plusieurs autres contrats de prêt dans le cadre d'autres acquisitions en l'état futur d'achèvement.
En conséquence, c'est à bon droit que le juge de l'exécution de [Localité 1] a considéré qu'il n'était pas démontré que les parties avaient entendu se soumettre volontairement et de manière non équivoque aux dispositions du code de la consommation en matière de prêt immobilier et a donc écarté l'application des dites dispositions.
Sur le montant de la créance
Moyens des parties :
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] affirment que la banque a, volontairement et en parfaite connaissance de cause, surendetté les concluants, qu'ils n'ont pas personnellement signé l'offre de prêt annexée à l'acte authentique, que celui-ci a été signé hors de leur présence selon une procuration qui n'est même pas versée aux débats, qu'il n'est pas démontré le respect du délai de réflexion de 10 jours prévu à l'ancien article L. 312-10 du code de la consommation, de sorte que la banque doit être déchue de son droit aux intérêts conventionnels, aux intérêts payés, le cas échéant venant en déduction du principal, et que faute pour cette dernière de produire un décompte apuré des intérêts perçus, elle ne démontre pas être créancière des concluants.
M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] indiquent que le contrat de prêt prévoit un TEG de 5,35 % qui n'intègrent pas les frais de sûreté, qu'en vertu de l'article L. 312-33 ancien du code de la consommation, la banque est déchue de son droit aux intérêts conventionnels, aux intérêts payés, le cas échéant venant en déduction du principal, et que faute pour cette dernière de produire un décompte apuré des intérêts perçus, elle ne démontre pas être créancière des concluants.
La SA Crédit immobilier de France développement indique que le délai de réflexion a été respecté comme le démontre la date de signature de l'offre de prêt. Il précise que le TEG a correctement été calculé et que les appelants confondent le taux nominal et le TEG, qu'à la date de l'émission de l'offre, la banque BPI ignorait le montant exact des sûretés, de sorte que la déchéance du droit aux intérêts conventionnels n'est pas encourue. La banque ajoute que la créance a été calculée conformément au taux d'intérêt conventionnel, que le décompte fait bien mention des sommes perçues au titre de la saisie attribution de loyers pratiquée le 25 mars 2024.
Sur ce,
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'obligation d'annexer les procurations à un acte notarié ne s'étend pas à la copie exécutoire qu'en délivre le notaire et qu'en l'espèce, il est produit aux débats une copie exécutoire. Il convient également de souligner que les appelants ne contestent pas leur représentation conventionnelle à l'acte authentique dans le cadre d'un mandat. Ainsi, la validité du contrat de prêt n'est pas remise en cause.
La déchéance du droit aux intérêts en raison de l'absence de respect du délai de réflexion n'est pas encourue dans la mesure où les dispositions relatives au délai de réflexion du code de la consommation ne sont pas applicables aux emprunteurs agissant à titre professionnel, comme les époux [W].
En vertu de l'article L. 313-4 du code monétaire et financier en vigueur au jour de la conclusion du contrat de prêt, « les règles relatives au taux effectif global des crédits sont fixées par les articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation ci-après reproduits :
Art. L. 313-1 Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance.
Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du présent article.
Art.L. 313-2-Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.
Toute infraction aux dispositions du présent article sera punie d'une amende de 4 500 euros ».
L'article L. 313-2 du code de la consommation s'étant borné à reprendre dans le cadre de la codification à droit constant réalisée par la loi du 26 juillet 1993, les règles générales applicables à tous les prêts, figurant jusque-là dans les articles 1er à 7 de la loi du 28 décembre 1966 qu'elle abrogeait, les prêts à finalité professionnelle ne sont pas exclus du champ d'application de ce texte (Com., 5 octobre 2004, pourvoi n° 01-12.435).
Dès lors, quand bien même les dispositions protectrices du code de la consommation relatives à la conclusion d'un prêt immobilier entre un professionnel et un consommateur ne sont pas applicables au prêt conclu le 18 décembre 2007 par les époux [W] et la Banque Patrimoine et Immoibilier, l'organisme prêteur restait tenu de déterminer le taux effectif global conformément aux dispositions légales.
En l'espèce, le calcul du taux effectif global a été fixé au moment de l'édition de crédit le 19 novembre 2007 à 6,468 %. Le taux de 5,35 % est le taux nominal d'intérêt du prêt hors assurance à la date de l'émission de l'offre, étant précisé que le taux d'intérêt est variable. Le TEG prend en compte le montant des intérêts, le montant de l'assurance de groupe, le montant des frais de montage outre les frais d'acte et de garantie pour un montant de 1 300 €. Les appelants ne produisent absolument aucun élément permettant de connaître le montant exact des frais d'acte et de garantie et ne démontrent pas que leur montant était connu de la banque à la date de l'émission de l'offre de prêt, étant précisé que l'acte notarié ne fait que reprendre les dispositions contenues dans l'acte sous-seing privé portant offre de prêt et accepté par les emprunteurs. La déchéance du droit aux intérêts conventionnel n'est donc pas encourue.
Pour justifier du montant de sa créance, la SA Crédit immobilier de France développement verse aux débats :
- la copie exécutoire de l'acte notarié reçu le 18 décembre 2007 par Maître [J] [D], notaire à [Localité 8] portant le prêt d'un montant de 305'628 €, remboursable sur une période de 252 mois au taux nominal de 5,35 %. L'acte contient une clause résolutoire en cas de non-paiement d'une quelconque somme exigible et non payée passé un délai d'un mois suivant mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou passé un délai de 8 jours postérieurement à une sommation de l'huissier.
- les mises en demeure de payer le solde du prêt exigible d'un montant de 21'700,67 € en date du 30 mars 2011 réceptionné les 2 et 4 avril 2011.
- la notification de la déchéance du terme du prêt par courriers du 16 mai 2011 envoyés en recommandé avec demande d'accusé réception aux emprunteurs qui les ont réceptionnés le 20 mai 2011.
- le décompte actualisé au 15 septembre 2025 pour un montant total de 441'501,32 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement d'orientation concernant la fixation du montant de la créance liquide et exigible reposant sur un titre exécutoire détenu par la SA Crédit immobilier de France développement ainsi que sur l'orientation de la procédure en vente forcée.
Sur l'exécution provisoire
Le présent arrêt est exécutoire de droit, un éventuel pourvoi en cassation n'étant pas suspensif en application notamment de l'article 1009-1 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Il convient de confirmer le jugement de première instance et de dire que les dépens exposés en cause d'appel seront intégrés aux frais de poursuite soumis à taxe dont la teneur ne sera évaluée qu'en cas de réquisition de vente dans le jugement d'adjudication.
Sur les frais irrépétibles
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Les époux [W] qui succombent seront solidairement condamnés à payer à la SA Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
DÉBOUTE la SA Crédit immobilier de France développement de ses fins de non-recevoir relatives à la prescription et à l'autorité de chose jugée quant aux demandes relatives à l'application du droit de la consommation,
CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DÉCLARE irrecevable la demande de disqualification en acte sous seing privé de l'acte reçu le 18 décembre 2007 par Maître [D],
CONDAMNE solidairement M. [A] [W] et Mme [H] [X] épouse [W] à payer à la SA Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe.
Ainsi prononcé publiquement le 25 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente