CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 3 juillet 2026, n° 25/10764
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/10764 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLRRL
Décision déférée à la Cour :
Sur renvoi après cassation - arrêt de la Cour de Cassation en date du 30 avril 2025 - pourvoi n° Y 23-12.855 ayant cassé et annulé partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Parais en date du 06 janvier 2023 (Pôle 4 - Chambre 1) - n° RG 19/18364
Jugement du 10 juillet 2019 - Tribunal de grande instance de Paris - n° RG 18/04858
DEMANDERESSE À LA SAISINE
S.A.R.L. STONE INVEST
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
DÉFENDERESSE À LA SAISINE
SCI-AME,
[Adresse 2]
[Localité 2]
et
S.C.I. BALMI
[Adresse 3]
[Localité 3]
et
S.A.R.L. JURA CONSEIL
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentées par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Société SCCV CINQ SUR CINQ
[Adresse 4]
[Localité 4]
Défaillante, régulièrement avisée le 31 octobre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses
INTREVENANTE VOLONTAIRE
Madame [G] [U]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Réprésentée par Me Stéphane KARAGEORGIOU, avocat au barreau de Paris, toque : C0536
INTERVENANT FORCE
Société ARGOS prise en la personne de Me [R] [C]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Défaillante, régulièrement avisée le 05 novembre 2025 par procès-verbal de remise à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Catherine SILVAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Les sociétés civiles immobilières Ame et Balmi, propriétaires de lots de copropriété composant l'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 5], ont conclu, courant 2016, avec la société Left bank une promesse unilatérale de vente. La vente ne s'étant pas été réalisée, les sociétés Ame et Balmi ont accepté le transfert du permis de construire délivré à la société bénéficiaire de la promesse moyennant la somme de 20 000 euros.
Par acte du 5 janvier 2017, par l'entremise des sociétés Jura conseil et Consulting Immo, agents immobiliers, les sociétés Ame et Balmi ont conclu avec Mme [U] et M. [J] une promesse unilatérale de vente de ces lots au prix de 1 650 000 euros réparti entre les deux sociétés promettantes, à raison de 491 700 euros pour la première, au titre de la vente des lots 8 à 11, et de 1 158 300 euros pour la seconde, au titre des lots 1 à 7 et 12 à 15.
Par acte du 25 février 2017, la société Cinq sur cinq, constituée entre Mme [U] et M. [D], s'est substituée aux bénéficiaires de la promesse.
Le 15 mars 2017, le permis de construire a été transféré à cette société qui a payé la somme de 20 000 euros à la société Left Bank.
En accord avec les promettantes, la société Cinq sur cinq a réalisé des travaux dans les lieux, travaux au cours desquels elle a constaté que le sous-sol de l'immeuble correspondant au lot n 1, propriété de la SCI Balmi, avait été agrandi par empiétement sur le domaine public.
Un accord a été conclu entre les parties, le 11 mai 2018.
La société Cinq sur cinq a assigné les sociétés Ame et Balmi, ainsi que les deux agences immobilières, en nullité partielle de la promesse de vente au titre du lot n°1 et en constatation de la réalisation de la vente des lots mentionnés dans l'acte, sous déduction de la surface du lot n°1 empiétant sur le domaine public. Elle a aussi sollicité la condamnation des sociétés Ame et Balmi, ainsi que des deux agences immobilières, à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, elle a formé une demande en condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 996 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- déclaré recevables les demandes de la société Cinq sur cinq,
- rejeté la demande de nullité partielle de la promesse de vente du 5 janvier 2017,
- rejeté la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle,
- rejeté la demande de mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er
août 2017,
- rejeté la demande des sociétés promettantes et des agences immobilières en
paiement des sommes de:
* 200 000 euros,
* 20 000 euros au titre du transfert de permis,
* 576 000 euros au titre des frais engagés pour les études et la réalisation des travaux,
* 400 000 euros au titre de la perte de marge
Le jugement a retenu que le vice du consentement n'est pas caractérisé au regard de la seule allégation de la situation de dépendance de la SCCV à légard des SCI défenderesses, que les parties ont cherché à trancher et terminer les contestations entre elles le 11 mai 2018 mais que compte tenu du manque de clarté de certaines stipulations, le tribunal se doit d'interpréter la commune intention des parties à la lumière de l'accord du 1er février 2018, que cependant il ne peut être déduit des termes imprécis du dit protocole, l'existence de concessions réciproques des parties qui auraient pour effet de terminer leurs contestations de sorte que le protocole est nul, en peut valoir transaction au sens de l'article 2044 du Code civil, la fin de non recevoir tirée de l'achèvement de la contestation née ou à naître devant être rejetée. Il écarte la demande de nullité partielle au constat que la SCCV n'ayant pas levé l'option, en l'absence de vente, l'article 1599 du Code civil ne saurait trouver application. Il rejette la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle au regard du rejet de la demande de nullité partielle et de l'absence d'accord sur la chose et sur le prix. Le protocole d'accord aux termes duquel la nullité de la promesse de vente était constatée ayant été déclaré nul, et la demande de nullité de la promesse ayant été rejetée, le jugement dit n'y avoir lieu d'ordonner la main levée de la publication du procès-verbal de carence au regard de la nullité du protocole d'accord et du rejet de la demande de nullité de la promesse.
Par acte authentique du 19 novembre 2019, la SCCV Cinq sur Cinq a substitué la société Stone Invest dans l'acquisition de l'immeuble visé à la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017.
Sur le recours de la société Cinq sur cinq, la cour d'appel de Paris, par arrêt du 6 janvier 2023, a notamment :
- infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la société appelante et rejeté ses demandes en condamnation solidaire des promettantes et des deux agences immobilières au paiement des sommes de 200 000, 20 000, 576 000 et 400 000 euros,
Statuant à nouveau,
- prononcé la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle portait sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 6], correspondant à une surface de 35 m2,
- ordonné la réalisation de la vente par les sociétés Ame et Balmi, de l'immeuble en question à la société Stone Invest au prix de 1 350 000 euros réparti entre la société Ame pour 858 300 euros et la société Balmi pour 491 700 euros, au titre des lots numérotés 1 à 15 le composant,
- dit que l'arrêt vaudrai acte de vente et sera publié à la publicité foncière,
- débouté la société Cinq sur cinq de ses demandes de dommages-intérêts à l'encontredes société Ame, Balmi, Jura Conseil et Consultimmo.
La cour, pour infirmer le jugement a retenu qu'il est constant que la société Cinq sur cinq a levé l'option, que les dispositions de l'article 1599 du Code civil frappant de nullité la vente de la chose d'autrui ne sont pas applicables au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas opéré de transfert de propriété et que la société Stone Invest ne peut agir en exécution forcée de la promesse sans qu'au préalable ait été tranchée la question de l'exclusion d'une partie n°1 empiétant sur le domaine public. Soulignant que les SCI venderesses avaient connaissance de l'empiètement litigieux alors qu'elles ont affirmé dans la promesse qu'il n'existait aucun empiètement sur le fonds voisin, la cour retient la faute des venderesses comme étant à l'origine de l'empêchement de signer la vente ce qui les empêche de se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente, la cour a fait droit à l'annulation partielle de la promesse de vente en ce qu'elle porte sur une surface de 35 m2 correpondant à l'empiètement du lot N°1 sur le domaine public entraînant une réduction du prix évaluée à 300 000 euros et constate la réalisation de la vente non au profit de la société Cinq sur Cinq mais de la société Stone Invest. La cour écarte la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la société Cinq sur Cinq qui a subrogé la société Stone Invest dans ses droits et actions contre le promettant et rejette l'action oblique de Madame [U] faute de justifier que la société Stone Invest a bénéficié d'un enrichissement injuste.
Cet arrêt a été attaqué par le pourvoi des sociétés Balmi et Ame formé le 1 mars 2023 faisant grief à l'arrêt de prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente, d'ordonner la réalisation de celle-ci, au prix de 1 350 000 euros, de dire que l'arrêt vaudra titre et qu'il sera publié au service de la publicité foncière alors que, la formation de la vente sur le fondement d'une promesse uniltérale est subordonnée à la levée de l'option ; que l'intimé dont les conclusions sont comme en l'espèce déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué ; que le bénéficiaire n'a jamais donné son consentement sur la chose et sur le prix dont il a voulu modifier la consistance, cependant qu'il n'a pas levé l'option dans le délai imparti arrivant à échéance le 4 juillet 2017.
Par arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation a statué ainsi :
- CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'action oblique de Mme [U] et laisse à celle-ci la charge de ses dépens, l'arrêt rendu le 6 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
- Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
- Condamne la société civile de construction vente Cinq sur cinq et la société Stone Invest aux dépens ;
- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Stone Invest et la condamne avec la société civile de construction vente Cinq sur cinq à payer aux sociétés civiles immobilières Balmi et Ame la somme globale de 3 000 euros.
Pour statuer ainsi l'arrêt retient qu'il est jugé au visa de l'article 954 du Code de procédure civile que l'intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugements attaqué ; que pour ordonner la réalisation de la vente immobilière au profit du bénéficiaire, l'arrêt énonce qu'il est constant que cette dernière a levé l'option ; qu'en statuant ainsi alors que les conclusions d'intimées des promettantes ayant été déclarées irrecevables, celles-ci étaient réputées s'approprier les motifs du jugement qui avait énoncé que la bénéficiaire n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
La société Stone Invest a saisi la cour de renvoi par déclaration remise au greffe le 12 juin 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 21 novembre 2025, la société Stone Invest demande à la cour de :
- Recevoir la société Stone Invest en sa déclaration de saisine et la déclarer bien fondée
Y faisant droit,
- Recevoir la société Stone Invest en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée dans ses conclusions et ses demandes ;
- Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- Rejeté l'exception d'irrecevabilité dont se prévalaient les sociétés Balmi et Sci-Ame à raison du protocole du 11 mai 2018 et déclaré les demandes de Sccv Cinq Sur Cinq recevables
- Rejeté la demande des sociétés Balmi et Sci-Ame en vue d'obtenir mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er août 2017 ;
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- ' Rejette la demande de nullité partielle de la promesse de vente du 5 janvier 2017 ;
- Rejette la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle ;
- Rejette la demande de condamnation conjointe et solidaire des SCI Balmi, Ame, Jura Conseil et Consultimmo au paiement des sommes de :
- 200.000 euros,
- 20.000 euros au titre du transfert de permis,
- 576.000 euros au titre des frais engagés au titre des études et de la réalisation des travaux,
- 400.000 euros au titre de la perte de marge,
- Condamne la SCCV Cinq Sur Cinq à payer à la SARL Jura Conseil, la SCI Ame et la SCI Balmi la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C,
- Condamne la SCCV Cinq Sur Cinq aux dépens dont distraction au profit de Me Alain Rapaport ».
Et, statuant à nouveau,
I) A titre principal, sur la demande de nullité partielle de la promesse et son exécution forcée pour le surplus avec réduction du prix
I.1- Sur le vice du consentement et l'existence d'un dol
Vu l'article 1137 (1116 ancien) du Code civil ;
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont commis un dol à l'égard du bénéficiaire de la promesse ;
- Déclarer bien fondée la société Stone Invest à solliciter une réduction du prix en réparation de ce dol ;
En conséquence,
- Prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle porte sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] non aliénable de 35 m² en sous-sol ;
- Ordonner en faveur de la société Stone Invest la vente et le transfert de propriété immédiat de l'ensemble des lots de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] visés par la promesse précitée, sous déduction des surfaces non aliénables indiquées ci-dessus pour le prix global de 1.350.000 euros, lequel sera réparti à raison de 858.300 euros pour la société Balmi et 491.700 euros pour la SCI Ame ;
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente de ces biens ;
- Designer le Président de la Chambre des Notaires pour organiser la remise du prix.
I.2- Sur la faute contractuelle du promettant
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;
Vu les articles 1112-1, 1124 du Code civil ;
Vu les articles 1217 et 1221 du Code civil ;
Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil ;
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont par, leurs agissements, empêché la SCCV Cinq Sur Cinq, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Stone Invest subrogée, de lever l'option ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont commis une faute et qu'elles engagent leur responsabilité contractuelle à ce titre ;
- Déclarer la société Stone Invest bien fondée à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et obtenir une réduction du prix au titre de la réparation due ;
En conséquence,
- Prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle porte sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] non aliénable de 35 m² en sous-sol ;
- Ordonner en faveur de la société Stone Invest la vente et le transfert de propriété immédiat de l'ensemble des lots de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] visés par la promesse précitée, sous déduction des surfaces non aliénables indiquées ci-dessus pour le prix global de 1.350.000 euros, lequel sera réparti à raison de 858.300 euros pour la société Balmi et 491.700 euros pour la Sci Ame ;
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente de ces biens ;
- Designer le Président de la Chambre des Notaires pour organiser la remise du prix payé par la société Stone Invest à la société Balmi et à la Sci-Ame ;
- Ordonner la publication de la décision aux frais de la SCI Balmi et de la SCI Ame ;
II) A titre subsidiaire, sur le paiement de dommages et intérêts
Vu les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil ;
Vu l'article 1240 du Code civil ;
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo à verser à la société Stone Invest la somme de 505.386 euros à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Sur l'intervention volontaire de Mme [G] [U],
- Déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [G] [U] ;
Subsidiairement,
- Débouter Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens,
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo, ou tout succombant à verser à la société Stone Invest la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo, ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Eric Allerit, membre de la SELARL Taze-Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
Par conclusions signifiées le 24 novembre 2025, par lesquelles la société Sci-Ame, la société Balmi et la société Jura Conseil, intimées, demandent à la cour de :
- Voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [G] [U] devant la Cour d'Appel sur le fondement de l'article 544 du Code de procédure civile.
- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.
- Condamner la Société Stone Invest et Mme [G] [U], chacun, à verser à la Société Sci-Ame, à la Société Balmi et à la Société Jura Conseil la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la Société Stone Invest et Mme [G] [U] aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 3 novembre 2025, Mme [G] [U] demande à la cour de :
Vu l'article 1037 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1341-1 du Code civil,
- Déclarer Mme [G] [U] recevable en son intervention volontaire sur renvoi après cassation.
- Déclarer Mme [G] [U] bien fondée dans ses demandes et conclusions.
En conséquence,
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Cinq Sur Cinq de condamnations des sociétés Balmi et Sci-Ame au paiement de certaines sommes.
Statuant à nouveau,
Vu à titre principal l'article 1240 du Code civil,
- Condamner in solidum la société Balmi et la Sci-Ame à payer à la société Cinq Sur Cinq la somme de 576.000 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de réalisation des travaux sur l'immeuble.
Vu subsidiairement et en tout état de cause les article 1303-1 et suivants du Code civil, et le principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui,
- Condamner in solidum la société Balmi et la Sci-Ame à payer à la société Cinq Sur Cinq la somme de 576.000 € pour les frais de réalisation des travaux sur l'immeuble.
- Dire que les condamnations seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 29 décembre 2017, avec capitalisation des intérêts à compter du 29 décembre 2018 en application de l'article 1342-2 du Code civil.
- Condamner la société Balmi et la Sci-Ame, ou tout succombant, à payer à Mme [G] [U] une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SAS Consultimmo prise en la personne de Maître [R] [C] de la Selarl Argos, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS Consultimmo a été assignée par exploit délivré à personne morale le 5 novembre 2025.
La SCCV Cinq sur Cinq a reçu signification de la déclaration d'appel par exploit délivré le 5 août 2025 dans le cadre d'un procès-verbal de recherches infructueuses.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 avril 2026.
SUR QUOI
LA COUR
1- Le périmètre de la cassation
Madame [U] fait valoir qu'ayant été partie à l'instance ayant donné lieu à la cassation, elle est recevable et fondée à intervenir volontairement à la présente instance sur renvoi après cassation :
' d'une part en qualité d'associé de la société CINQ SUR CINQ ;
' d'autre part, en qualité de créancière de la société CINQ SUR CINQ pour avoir effectué des
apports en compte courant qui ont permis de financer les travaux sur l'immeuble.
Elle indique avoir intérêt, pour la conservation de ses droits, dès lors qu'elle entend être remboursée de ses apports en compte courant, à pallier la carence de la société CINQ SUR CINQ dans le recouvrement des dépenses de travaux et l'indemnisation de ses préjudices dans la mesure où cette dernière n'a pas constitué avocat et ne conclut pas. Elle ajoute qu'elle ne forme pas de demandes de condamnations personnelles à son profit quand il résulte des termes de l'arrêt de cassation que seule l'action oblique contre la société STONE INVEST n'a pas été atteinte par la cassation. Dans la mesure où la société CINQ SUR CINQ est défaillante devant la Cour de renvoi et que par suite, faute de conclure, elle ne reprend pas sa demande de condamnation à l'encontre des sociétés BALMI et SCI AME, dès lors, Madame [U], créancière de la société CINQ SUR CINQ en raison de ses apports en compte courant, est recevable à intervenir pour exercer l'action oblique de l'article 1341-1 du Code civil pour le compte de son débiteur, en raison de la carence de ce dernier dans l'exercice de ses droits et actions qui compromet les droits de ses créanciers les sociétés venderesses.Subsidiairement et en tout état de cause, au rappel que l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une
obligation par l'appauvri ni de son intention libérale, si la Cour devait confirmer le jugement sur l'absence de transfert de propriété faute de levée de l'option, la promesse ayant dès lors cessé de produire ses effets, Madame [G] [U] considère que la société CINQ SUR CINQ est fondée à solliciter la condamnation in solidum des sociétés BALMI et SCI AME à lui payer la somme de 576.000 € au titre du coût des travaux et ce sur le fondement de l'enrichissement sans cause, l'indemnité étant évaluée au jour de la décision de justice soit sur la base des dépense exposées pour la réalisation des travaux soit sur la base de la plus-value qui découle des travaux.
La société Stone Invest soulève l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Madame [G] [U] dans le cadre de la présente instance sur renvoi après cassation au rappel que par arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 6 janvier rendu par la Cour d'appel de Paris, ' sauf en ce qu'il rejette l'action oblique de Madame [U] ' et que celle-ci n'étant pas partie à l'arrêt de cassation du 30 avril 2025 sa demande en remboursement de travaux est totalement étrangère à l'objet de la demande principale concernant la vente de
l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] , au bénéfice de la société STONE INVES, fût-ce à l'encontre des SCI venderesses.
Les sociétés Balmi, SCI-Ame et Jura Conseil soulèvent également l'irrecevabilité aux motifs que l'intervention volontaire pour la première fois devant la Cour d'Appel n'est possible pour un tiers que si la demande formée par l'intervenant ne constitue pas un litige nouveau ni tend à des condamnations personnelles qui n'ont pas été soumises aux premiers juges. Or, en l'espèce
1°) Madame [G] [U] n'a pas été partie en première instance
2°) il résulte de la jurisprudence (Cour d'Appel de VERSAILLES, 23 mars 2000,
N° 418-1997) « qu'il est de droit constant que l'article 544 ( sic) du Code de procédure
civile n'autorise pas un intervenant en cause d'appel à soumettre à la Cour un litige
nouveau ni à demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve
du premier degré de juridiction ».
Réponse de la cour
1-1La saisine de la cour de renvoi
Selon l'article 625 du Code de procédure civile, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la décision cassée.
Selon l'article 638, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.
Madame [U], partie à l'arrêt du 6 janvier 2023, objet de la cassation partielle, a saisi la cour d'une action oblique engagée par elle au nom de son débiteur la société Cinq sur Cinq dont elle est associée contre la société Stone Invest, bénéficiaire des travaux réalisés par la société Cinq sur Cinq. Cette action a été rejetée par la cour faute de justifier de l'enrichissement injuste de la société Stone Invest et la cassation partielle n'ayant pas atteint ce chef de dispositf, il échet de constater que ce point est désormais irrévocablement jugé.
Le rejet de l'action oblique de Madame [U] et la charge des dépens laissés à celle-ci par l'arrêt, sont désormais irrévocablement jugés à l'égard de Madame [U] et de la société Stone Invest venant aux droits de la société Cinq sur Cinq par l'arrêt rendu le 6 janvier 2023 de sorte que la cour de renvoi n'est pas saisie de ce chef.
1-2 La recevabilité des demandes formées par Madame [U] contre les sociétés Ame, Balmi et Jura Conseil
Les dispositions de l'article 554 du Code de procédure civile donnent aux personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, la possibilité d'intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt.
Les dispositions de l'article 1037-1 du même code encadrent la remise et la notification des conclusions de l'intervenant volontaire à peine d'irrecevabilité relevée d'offic, par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président.
Au visa de l'article 554 précité, il est jugé que sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges ( Civ. 1ère 11 juillet 2018 n°17-18.177 )
Madame [U] intervient volontairement devant la cour de renvoi pour solliciter la condamnation des Sociétés SCI Ame, SCI Balmi et Sarl Jura Conseil au titre de l'action ouverte par les dispositions de l'article 1341-1 du Code civil, à lui régler la somme de 576 000 euros à titre de dommages et intérêts alternativement sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'article 1303-1 du Code civil, relatif à l'enrichissement sans cause, invoquant la carence du débiteur, la société Cinq sur Cinq dont elle est associée, dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial et l'atteinte à ses droits de créancière au titre de son compte courant d'associé.
Ce faisant Madame [U] saisit la cour de renvoi de demandes de condamnations personnelles
dirigées contre les sociétés promettantes qui n'ont pas été soumises au tribunal puisque les demandes de condamnation formées par Madame [U] ont été dirigées en première instance ainsi qu'il a été dit plus haut, contre la société Stone Invest, bénéficiaire substitué à la société Cinq sur Cinq dans les droits relatifs à l'acquisition de l'immeuble objet de la promesse de vente et bénéficiaire finale des travaux réalisés par la société Cinq sur Cinq.
Il en résulte que cette demande, non soumise aux premiers juges, est donc irrecevable.
2- La nullité partielle de la promesse unilatérale de vente et la levée de l'option
La société Stone Invest au soutien de l'infirmation du jugement, excipe du procès-verbal de difficultés établi le 4 juillet 2017 qui rappelle la volonté affirmée de la SCCV d'acquérir l'immeuble, soutient qu'elle en a été empêchée par la faute du promettant qui a manqué à son obligation de bonne foi en s'abtenant de lui communiquer une information essentielle relative à la superficie du bien puisqu'il est apparu que le promettant, en affouillant le sol, a commis un empiètement sur le domaine public ce qui fonde la nullité partielle de la promesse et son exécution forcée pour la partie non frappée de nullité ou à tout le moins à titre subsidiaire, la condamnation des SCI venderesses à réparer le préjudice de perte de marge bénéficiaire ainsi que la condamnation des agents immobiliers qui n'ont fait aucune réserve et n'ont pas vérifié la consistance de l'immeuble alors même que leur mandante, la SCI Balmi, n'était manifestement pas propriétaire de l'entièreté du lot 1 agrandi par la suite d'un affouillement au sous-sol.
Les SCI Ame, Balmi et la Sarl Jura Conseil sollicitent la confirmation du jugement aux motifs que la promesse de vente est devenue caduque faute de levée d'option, les premiers juges
devant être approuvés à cet égard, cependant qu'en tout état de cause, le dol est inexistant en l'espèce au regard de la disposition figurant dans la promesse de vente en page 8 :
« Superficie de la partie privative
Eu égard aux travaux entrepris par le VENDEUR et non achevés à ce jour, le VENDEUR
déclare ce que L'ACQUEREUR reconnaît que compte tenu de l'état actuel du bien il n'est
pas possible de mesurer la superficie des lots.
Tels que les BIENS existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par
destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve. »
Réponse de la cour
L'article 1124 du Code civil énonce en son premier alinéa que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Il est jugé en application des articles 1101 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1583 du même code, que tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constitue qu'une obligation de faire, la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente est parfaite ( Civ. 3ème 23 juin 2021 n°20-17.554)
En l'espèce la promesse unilatérale de vente signée le 5 janvier 2017, énonce un délai expirant le 4 juillet 2017 à 16 heures.
Elle énonce en page 10 REALISATION
' La réalisation de la promesse aura lieu :
- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus
- soit par la levée de l'option faite par le Bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire.
CARENCE
Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le Bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'auraient exprimées le Bénéficiaire.
De convention expresse enre les parties, la seule manifestation par le Bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du Promettant et, en conséquence, ne sauait entraîner aucun transfert de propriété de la part du Promettant sur le Bien, ce transfert ne devant résulte que d'un acte authentique de vente.'
Il ne résulte pas des pièces produites que la levée de l'option ait été exercée conformément aux stipulations précitées de la promesse :
- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus
- soit par la levée de l'option faite par le Bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire.
En effet les échanges de courriels produits par la société Stone Invest entre le notaire des promettantes, Maître [I] et son client Monsieur [A], en date du 3 juillet 2017,
font la preuve d'un désaccord sur le prix exprimé par la bénéficiaire de la promesse, la société Cinq sur Cinq à la suite de la découverte d'un empiètement sur le domaine public réduisant le lot n°1 au sous-sol.
Maître [I] s'exprime en ces termes :
'Monsieur [A], Bonjour.
Voici le retour de Maître [V], le notaire de vos acquéreursà l'envoi du dossier :
De la lecture de la promesse de vente, et des plans des lots figurant les lots de copropriété promis, il résulte que :
1) Problème de surface
La situation matérielle des locaux du sous-sol ne correspondant pas à celle des plans de coropriété figurant les lots promis, i s'avère que votre client a affouillé le sol, de sorte que les espaces du sous-sol ont été agrandis pour empiéter sur l'espace public. Cette situation n'a fait l'objet d'aucune déclaration du promettant dans la promesse de vente. Bien au contraire cedernier a déclaré en page 14 qu'il n'en a réalisé aucun. Dans ce contexte ma cliente a offert un prix portant sur les surfaces dont les promettants pouvaient être propriétaires comme se trouvant dans l'espace public.
Ma cliente s'étonne par ailleurs de l'absence de mention de surface carrez relative aux lots promis alors qu'il s'agit bien de lots de copropriété.'
Suivent d'autres observations relatives aux conséquences de la situation résultant de l'empiètement invoqué : 2) Problème de régularité des travaux (...) 3) Problème dans le cadre de la mise en copropriété ( suite illisible du titre ) (...) 4) Nécessité de réaliser des travaux complémentaires (...) 5) Problème d'alimentation eau potable
6) Sommation (...) Celle-ci a été faite de manière unilatérale par votre cliente qui ne s'est pas inquiétée de l'état de nos agendas. Pour ma part je ne suis pas disponible.
Quoiqu'il en soit (...) Ma cliente a confirmé son intention de poursuivre l'acquisition mais ne peut pas subir indifféremment autant de préjudice.
Cette dernière est disposée à régulariser l'acquisition sans délai dans les conditions suivantes
- Remise en état et en ordre des biens par les promettantes, préalablement ( illisibles) signatures et justification que ces travaux ont permis de (illisible)
- soit une réduction du prix de 300 000 euros pour compenser le préjudice manifeste résultant de ce qui vient d'être exposé. Dans ce cas, ma cliente fera son affaire personnelle de cette situation et se chargera de la réalisationn des travaux nécessaires.'
Le procès-verbal de difficulté dressé par Maître [I] le 4 juillet 2017 au rappel des termes de la promesse de vente, de la substitution de la société Cinq sur Cinq à Madame [U] et Monsieur [J], constate la réunion de toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente, et des pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation et précise que le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas informé le notaire soussigné de l'existence d'un quelconque recours ou retrait de l'arrêté de transfert du permis de construire.
Il énonce au point IV ' Le 26 juin 2017 le notaire soussigné adressait à maître [V] les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte de vente et l'informait que la date fixée au 4 juillet pour la réalisation de l'acte de vente et l'informait que la date fixée au 4 juillet pour la réalisation de l'acte authentique de vente était impérative pour les promettants. Cependant il n'a pas été possible de procéder à la signature de l'acte authentique de vente par suite de la défaillance de l'une des parties, aucun rendez-vous n'ayant été fixé par Maître [V] pour la régularistion de l'acte authentique de vente. Compte tenu de ces circonstances, la partie défaillante a été sommée de comparaître aux fins de signature afin de procéder à la réalisation de la vente des biens et droits immobiliers ci-après désignés.'
Suivent : l'identification des biens, la référence à l'état descriptif de division règlement de copropriété, les origines des acquisitions des lots, la sommation délivrée par exploit du 29 juin 2017 par les promettantes à Monsieur [P] [J], Madame [G] [U], la SCCV Cinq sur Cinq, l'identitié des personnes sommées, la comparution de Madame [G] [U] et Monsieur [K] [D], Madame [U] déclarant agir en son nom personnel et en qualité d'associé de la SCCV Cinq sur Cinq ainsi que leurs déclarations reprenant chacune des observations consignées dans le courriel précité du 3 juillet 2017 adressée par Maître [I] notaire des promettantes au vu des observations de Maître [V] ( ou [V] ) notaire des bénéficiaires.
Aux termes de ce procès-verbal en page 11, la partie sommée a déclaré, conformément aux points ligieux repris par Maître [I] dans le courriel adressé le 3 juillet 2026 à Monsieur [A] représentant les promettantes, ne pas conclure la vente dont il s'agit pour les raisons liées au problème de surface, au problème de la régularité des travaux, au problème de mise en copropriété et de vente des lots, à la nécessité de réaliser les travaux complémentaires, au problème d'alimentation en eau potable.
Les promettantes ont déclaré en page 12 :
(...) Que la partie sommée était informée de la situation du sous-sol que les travaux d'affouillement ont été réalisés au cours de l'année 2024/2025 et n'ont soulevé depuis aucune contestation ni aucun problème de nature à compromettre la solidité de l'immeuble. Le requérant précise qu'il a déjà été évoqué entre les parties la question de l'affouillement et ce lors d'une réunion en l'étude du notaire soussigné le 17 mai dernier. Le requérant déclare avoir proposé à la partie sommée soit une relise en état soit accepter de rendre caduque la promesse de vente sans indemnité de part et d'autre et que la partie sommée a alors manifesté sa volonté de poursuivre l'acquisition du bien en faisant son affaire personnelle de la situation.'
S'agissant des surfaces loi Carrez, les promettantes font expréssement référence à la clause ' Superficie de la partie privative' figurant en page 8 de la promesse aux termes de la quelle : ' Eu égard aux travaux entrepris par le Vendeur et non achevés à ce jour, le vendeur déclare ce que l'acquéreur reconnaît que compte tenu de l'atat actuel du bein, il n'est pas possible de mesurer la superficie des lots.'
Il est enfin précisé en page 13 :
(...) Le requérant déclare que la date butoir fixée au 4 juillet était impérative pour lui compte tenu des engagements pris par ailleurs. Que la situation étant très préjudiciable pour lui il souhaite récupérer la libre disposition de son bien et sollicite le versement à son profit de l'indemnié d'immobilisation (...), le transfert du permis de construire à son profit. Le requérant déclare ne plus vouloir poursuivre la réalisation de la vente du fait que l'acte authentique de vente n'est pas réalisé ce jour. Le requérant déclare que le fait de vouloir se faire représenter par un autre notaire quinze jours avant la date butoir fixée le 5 janvier 2017 dans l'avant contrat est un moyen fallacieux de gagner du temps.
Dire de la personne sommée
La partie sommée déclare que suivant convention avec le requérant il a réalisé d'importants travaux dans les biens et droits immobiliers ci-dessus désignés.
S'agissant de l'alimentation en eau potable la partie sommée déclare que le bien n'est pas desservi en eau potable (...) Que le raccordement a été fait sur le [Adresse 8] et que le coût du raccordement est élevé. La partie sommée déclare qu'elle souhaite acquérir le bien.'
Le second courriel envoyé à 22 h 22 date illisible, par Maître [I] à Maître [Q] à l'appui du procès-verbal de difficultés indique :
' J'ai adressé le 24 juillet à Maître [H] un courrier RAR afin de l'informer que :
- Je n'avais pas été informée au préalable de la date et heure auquel son client était sommé (...)
- Je lui précisais que mon client était à l'étranger et ne pourrait être présent le 1er août 2017
- Je lui précisais également être assez surprise des termes de la sommation, le procès-verbal établi le 4 juillet 2017 par ses soins n'indiquant aucunement que le dossier aurait été incomplet ce qui est totalement erroné, l'ensemble du dossier ayant été transmis au précédent notaire des acquéreurs dans le temps imparti entre le moment où ils m'ont indiqué le nom de ce dernier et leur souhait de se faire (re)présenter par lui et le 4 juillet, date à laquelle la promesse de vente expirait.
D'une part, la promesse de vente est caduque ; ce sont bien les termes de l'acte et la volonté de Monsieur [A] conformément à ses dires, je n'ai donc en toute logique aucune instruction de communiquer à aître [H] nles pièces nécessaires à la régularisation de l'acte.
Si nous n'avons pas signé le 4 juillet c'est uniquement parce que les acquéreurs n'avaient pas les fonds.
Changer de notaire tous les 10 jours aggrave les circonstances dans la mesure où de toute évidence ils essayent de gagner du temps.'
Le procès-verbal de carence dressé le 1er août 2017 par Maître [X] [H] à la requête de la société Cinq sur Cinq, assisté de Maître [I], assistant les personnes sommées, la société Ame, la société Balmi, au rappel de l'engagement de vente consenties par ces dernières, constate le défaut des parties sommées et l'absence de justification du pouvoir de Maître Damien Chevrier avocat à la cour.
Il indique en page 2 qu'il a été fait sommation par acte d'huissier délivré le 21 juillet 2017 par le réquérant à son co-contractant de se trouver ce jour à 10 heures à l'office notarial à l'effet de remettre les pièces, documents, titres de propriété, diagnostics et d'une manière générale l'ensemble des justificatifs nécessaires à la régularisation de la vente des biens et droits immobiliers appartenant aux parties sommées dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] cadastré section AN n°[Cadastre 1] pour 97 ca.
Il précise avoir vérifié les identités des SCI Ame et Balmi et prononcer le défaut à leur encontre à 10 heures 45 minutes.
Il consigne au paragraphe Déclarations :
Le Suppléant soussigné enregistre comme il suit les ditres du requérant :
' Je déclare m'en remettre à la justice'.
Ces éléments établissent que la société Cinq sur Cinq, bénéficiaire de la promesse, n'a pas levé l'option et que la vente n'étant pas conclue, notamment en raison d'un désaccord sur la consistance du bien du fait d'un empiètement allégué sur le domaine public, celle-ci a manifesté le 3 juillet 2017 sa volonté de poursuivre la vente sous réserve soit d'une régularisation de la surface objet de l'empiètement soit d'une réduction du prix de 300 000 euros puis, le 4 juillet, dans le cadre du procès-verbal de difficultés, sa volonté de poursuivre l'acquisition sous réserve que soit pris en compte les importants travaux réalisés dans le bien en accord avec les promettantes et le coût supplémentaire du raccordement en eau potable de l'immeuble.
La manifestation de la volonté de poursuivre l'acquisition à des conditions différentes de celles prévues par la promesse ne caractérise pas la levée de l'option selon les modalités figurant à la promesse exprimant le consentement du bénéficiaire aux conditions de la promesse unilatérale.
Il en résulte que la société Stone Invest ne peut poursuivre la nullité partielle de la vente qui n'a pas été consentie ni l'exécution forcée de la vente pour cette même raison.
Du chef du débouté de la nullité partielle et de la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle, le jugement sera donc confirmé.
3- La demande de dommages et intérêts
Il sera liminairement observé que devant la cour de renvoi, la société Stone Invest n'invoque plus le dol imputable aux promettantes de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef.
Le jugement écarte toute faute imputable aux agences immobilières et aux SCI venderesses et rejette la demande subsidiaire de dommages et intérêts en l'absence de faute des agences immobilières ayant entraîné un préjudice et au regard de l'absence de levée de l'option par la SCCV qui est à l'origine de son propre dommage.
La société Stone Invest, dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement, fait valoir la faute des SCI venderesses aux visas des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, qui ont rendu impossible la conclusion du contrat puisqu'elles n'étaient pas entièrement propriétaires de la chose vendue, et se sont abstenues volontairement de donner cette information essentielle à leur contractant en méconnaissance de leur devoir d'information pré-contractuelle. Elle reproche également la signature d'un protocole déclaré nul par le jugement faute de concessions réciproques, qu'elles n'ont jamais exécuté ert sont par leurs agissements fautifs la cause de l'empêchement de la levée de l'option. Elle invoque une perte de marge bénéficiaire sur le produit de la vente des biens qu'elle chiffre à la somme de 505 386 euros dont elle demande la condamnation solidaire à l'encontre des SCI venderesses et des agences immobilières Jura Conseil et Consultimmo qui n'ont pas vérifié la consistance matérielle et juridique des biens vendus ni la disparité entre la configuration des lots vendus et les plans annexés au règlement de copropriété, n'ont pas mis en garde les acquéreurs ni attiré son attention sur les difficultés pouvant résulter de la configuration des lots.
La SCI Ame et la SCI Balmi concluent à la confirmation du jugement, à l'inexistence du dol au regard de la mention figurant à la promesse relative à l'inachèvement des travaux et à l'impossibilité de mesurer la superficie de la partie privative et ne répondent pas sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts fondés sur le manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle.
La société SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur et la SARL Jura Conseil n'ont pas constitué avocat devant la cour de renvoi.
Réponse de la cour
Au soutien du manquement au devoir d'information pré-contractuelle, la société Stone Invest produit, outre l'ensemble des éléments précités, le protocole d'accord non daté, signé par la SCI Balimi, la SCI Ame, Madame [G] [U] et Monsieur [P] [Z], Monsieur [L] [U] et Monsieur [T] [Y] ces deux derniers en qualités de témoins selon lequel
- la société Cinq sur Cinq a réalisé des travaux pour le compte de la SCI Balmi et la SCI Ame au cours de l'année 2017 dans le bien situé [Adresse 2], le montant de ces travaux s'élève à 420 000 euros au lieu de 580 000 euros déjà annoncé par les avocats respectifs et leurs clients
- la vente des lots de l'immeuble devra permettre aux dites SCI de percevoir une somme totale nette cumulée de 1 820 000 euros plus la somme de 179 600 euros sous la forme de crédit afin de terminer l'intégralité desdits travaux
- suite à la vente, la différence entre le prix de vente de la totalité des lots de l'immeuble quel qu'en soit le montant, reviendra intégralement et de plein droit nà la SCCV Cinq sur Cinq
- dans le cas de non réalisation des promesses de vente dans les délais au plus tard le 30 juillet 2018, la SCI Ame et la SCI Balmi remboursent les travaux réalisés par la SCCV Cinq sur Cinq.
Dans le cas de non réalisation des promesses de vente dans les délais au plus tard le 30 juillet 2018, les SCI Ame et Balmi remboursent les travaux réalisés par la SCCV Cinq sur Cinq sur présentation des factures acquittées.
- Au cas où la vente ne se réaliserait pas, les SCI Balmi et Ame s'engagent solidairement irrévocablement à régler à la SCCV Cinq sur Cinq la somme de 420 000 euros TTC correspondant au montant des travaux réalisés à ses frais pour la rénovation de l'immeuble
- La SCI Balmi et la SCI Ame reprennent leur liberté de récupérer leur bâtiment et considèrent la promesse de vente signée le 5 janvier 2017 annulée de plein droit
- le présent protocole annule immédiatement la promesse de vente notariée du 5 janvier 2017.(...)
Au rappel que ledit protocole a été déclaré nul pour défaut de concessions réciproques par le jugement, nullité non remise en cause à hauteur d'appel qui est donc définitivement jugée, la cour constate que celui-ci, utilisé à titre d'information, ne contient aucun élément relatif à l'empiètement allégué, à la diminution de la superficie du lot n°1 ou tenant à la reconnaissance d'un manquement des promettantes à leur obligation pré-contractuelle d'information.
La circonstance invoquée par la société Stone Invest selon laquelle la conclusion du contrat a été rendue impossible par les promettantes puisqu'elles n'étaient pas entièrement propriétaires de la chose vendue, suppose la démonstration que les travaux d'affouillement entrepris par les sociétés venderesses soient à l'origine d'une diminution de la consistance du bien vendu, en l'occurrence le lot n°1 or, aucun constat ne vient corroborer cette diminution voire l'empiètement allégué au profit du domaine public, quand la clause figurant à la page 8 de la promesse ' Superficie des parties privatives' mentionne expressément : ' Eu égard aux travaux entrepris par le Vendeur et non achevés à ce jour, le Vendeur déclare ce que l'Acquéreur reconnaît que compte tenu de l'état actuel du bien il n'est pas possible de mesurer la superficie des lots.'
La société Cinq sur Cinq était donc informée de l'impossibilité de mesurer la superficie des lots en raison des travaux entrepris et inachevés par les promettantes et ne rapporte pas la preuve de la diminution du lot n°1 du fait de ces travaux et de l'empiètement sur le domaine public allégué.
Par conséquent aucun manquement au devoir pré-contractuel d'information n'est caractérisé à l'encontre des sociétés SCI Ame et Balmi et par voie de conséquence aucune faute n'est caractérisée à l'encontre des agences immobilières auxquelles la société Stone Invest reproche un défaut de vérification de la consistance du bien vendu qui ne peut être imputé à celles-ci au vu des énonciations de la promesse unilatérale de vente qui mentionne précisément l'impossibilité de mesurer les lots au regard des travaux précités.
Le jugement qui a écarté toute faute imputable aux SCI venderesses ainsi qu'aux sociétés Consultimmo et Jura Conseil sera donc confirmé.
4- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera infirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau, la société Stone Invest sera condamnés aux dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles formée en première instance et en appel ainsi que la SCI Ame, la SCI Balmi, la SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur, Maître [R] [C] de la Selarl Argos, la Sarl Jura Conseil et Madame [G] [U].
PAR CES MOTIFS
DECLARE IRRECEVABLE les demandes en paiement dirigées par Madame [G] [U] contre les sociétés SCI Ame et Balmi et contre la Sarl Jura Conseil ;
CONFIRME le jugement excepté en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens.
Statuant à nouveau de ce seul chef
DEBOUTE Madame [G] [U], la SCI Ame, la SCI Balmi, la SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur Maître [R] [C] de la Selarl Argos, la Sarl Jura Conseil et la société Stone Invest de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société Stone Invest aux dépens exposés en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/10764 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLRRL
Décision déférée à la Cour :
Sur renvoi après cassation - arrêt de la Cour de Cassation en date du 30 avril 2025 - pourvoi n° Y 23-12.855 ayant cassé et annulé partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Parais en date du 06 janvier 2023 (Pôle 4 - Chambre 1) - n° RG 19/18364
Jugement du 10 juillet 2019 - Tribunal de grande instance de Paris - n° RG 18/04858
DEMANDERESSE À LA SAISINE
S.A.R.L. STONE INVEST
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
DÉFENDERESSE À LA SAISINE
SCI-AME,
[Adresse 2]
[Localité 2]
et
S.C.I. BALMI
[Adresse 3]
[Localité 3]
et
S.A.R.L. JURA CONSEIL
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentées par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Société SCCV CINQ SUR CINQ
[Adresse 4]
[Localité 4]
Défaillante, régulièrement avisée le 31 octobre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses
INTREVENANTE VOLONTAIRE
Madame [G] [U]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Réprésentée par Me Stéphane KARAGEORGIOU, avocat au barreau de Paris, toque : C0536
INTERVENANT FORCE
Société ARGOS prise en la personne de Me [R] [C]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Défaillante, régulièrement avisée le 05 novembre 2025 par procès-verbal de remise à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Catherine SILVAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Les sociétés civiles immobilières Ame et Balmi, propriétaires de lots de copropriété composant l'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 5], ont conclu, courant 2016, avec la société Left bank une promesse unilatérale de vente. La vente ne s'étant pas été réalisée, les sociétés Ame et Balmi ont accepté le transfert du permis de construire délivré à la société bénéficiaire de la promesse moyennant la somme de 20 000 euros.
Par acte du 5 janvier 2017, par l'entremise des sociétés Jura conseil et Consulting Immo, agents immobiliers, les sociétés Ame et Balmi ont conclu avec Mme [U] et M. [J] une promesse unilatérale de vente de ces lots au prix de 1 650 000 euros réparti entre les deux sociétés promettantes, à raison de 491 700 euros pour la première, au titre de la vente des lots 8 à 11, et de 1 158 300 euros pour la seconde, au titre des lots 1 à 7 et 12 à 15.
Par acte du 25 février 2017, la société Cinq sur cinq, constituée entre Mme [U] et M. [D], s'est substituée aux bénéficiaires de la promesse.
Le 15 mars 2017, le permis de construire a été transféré à cette société qui a payé la somme de 20 000 euros à la société Left Bank.
En accord avec les promettantes, la société Cinq sur cinq a réalisé des travaux dans les lieux, travaux au cours desquels elle a constaté que le sous-sol de l'immeuble correspondant au lot n 1, propriété de la SCI Balmi, avait été agrandi par empiétement sur le domaine public.
Un accord a été conclu entre les parties, le 11 mai 2018.
La société Cinq sur cinq a assigné les sociétés Ame et Balmi, ainsi que les deux agences immobilières, en nullité partielle de la promesse de vente au titre du lot n°1 et en constatation de la réalisation de la vente des lots mentionnés dans l'acte, sous déduction de la surface du lot n°1 empiétant sur le domaine public. Elle a aussi sollicité la condamnation des sociétés Ame et Balmi, ainsi que des deux agences immobilières, à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, elle a formé une demande en condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 996 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- déclaré recevables les demandes de la société Cinq sur cinq,
- rejeté la demande de nullité partielle de la promesse de vente du 5 janvier 2017,
- rejeté la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle,
- rejeté la demande de mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er
août 2017,
- rejeté la demande des sociétés promettantes et des agences immobilières en
paiement des sommes de:
* 200 000 euros,
* 20 000 euros au titre du transfert de permis,
* 576 000 euros au titre des frais engagés pour les études et la réalisation des travaux,
* 400 000 euros au titre de la perte de marge
Le jugement a retenu que le vice du consentement n'est pas caractérisé au regard de la seule allégation de la situation de dépendance de la SCCV à légard des SCI défenderesses, que les parties ont cherché à trancher et terminer les contestations entre elles le 11 mai 2018 mais que compte tenu du manque de clarté de certaines stipulations, le tribunal se doit d'interpréter la commune intention des parties à la lumière de l'accord du 1er février 2018, que cependant il ne peut être déduit des termes imprécis du dit protocole, l'existence de concessions réciproques des parties qui auraient pour effet de terminer leurs contestations de sorte que le protocole est nul, en peut valoir transaction au sens de l'article 2044 du Code civil, la fin de non recevoir tirée de l'achèvement de la contestation née ou à naître devant être rejetée. Il écarte la demande de nullité partielle au constat que la SCCV n'ayant pas levé l'option, en l'absence de vente, l'article 1599 du Code civil ne saurait trouver application. Il rejette la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle au regard du rejet de la demande de nullité partielle et de l'absence d'accord sur la chose et sur le prix. Le protocole d'accord aux termes duquel la nullité de la promesse de vente était constatée ayant été déclaré nul, et la demande de nullité de la promesse ayant été rejetée, le jugement dit n'y avoir lieu d'ordonner la main levée de la publication du procès-verbal de carence au regard de la nullité du protocole d'accord et du rejet de la demande de nullité de la promesse.
Par acte authentique du 19 novembre 2019, la SCCV Cinq sur Cinq a substitué la société Stone Invest dans l'acquisition de l'immeuble visé à la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017.
Sur le recours de la société Cinq sur cinq, la cour d'appel de Paris, par arrêt du 6 janvier 2023, a notamment :
- infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la société appelante et rejeté ses demandes en condamnation solidaire des promettantes et des deux agences immobilières au paiement des sommes de 200 000, 20 000, 576 000 et 400 000 euros,
Statuant à nouveau,
- prononcé la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle portait sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 6], correspondant à une surface de 35 m2,
- ordonné la réalisation de la vente par les sociétés Ame et Balmi, de l'immeuble en question à la société Stone Invest au prix de 1 350 000 euros réparti entre la société Ame pour 858 300 euros et la société Balmi pour 491 700 euros, au titre des lots numérotés 1 à 15 le composant,
- dit que l'arrêt vaudrai acte de vente et sera publié à la publicité foncière,
- débouté la société Cinq sur cinq de ses demandes de dommages-intérêts à l'encontredes société Ame, Balmi, Jura Conseil et Consultimmo.
La cour, pour infirmer le jugement a retenu qu'il est constant que la société Cinq sur cinq a levé l'option, que les dispositions de l'article 1599 du Code civil frappant de nullité la vente de la chose d'autrui ne sont pas applicables au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas opéré de transfert de propriété et que la société Stone Invest ne peut agir en exécution forcée de la promesse sans qu'au préalable ait été tranchée la question de l'exclusion d'une partie n°1 empiétant sur le domaine public. Soulignant que les SCI venderesses avaient connaissance de l'empiètement litigieux alors qu'elles ont affirmé dans la promesse qu'il n'existait aucun empiètement sur le fonds voisin, la cour retient la faute des venderesses comme étant à l'origine de l'empêchement de signer la vente ce qui les empêche de se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente, la cour a fait droit à l'annulation partielle de la promesse de vente en ce qu'elle porte sur une surface de 35 m2 correpondant à l'empiètement du lot N°1 sur le domaine public entraînant une réduction du prix évaluée à 300 000 euros et constate la réalisation de la vente non au profit de la société Cinq sur Cinq mais de la société Stone Invest. La cour écarte la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la société Cinq sur Cinq qui a subrogé la société Stone Invest dans ses droits et actions contre le promettant et rejette l'action oblique de Madame [U] faute de justifier que la société Stone Invest a bénéficié d'un enrichissement injuste.
Cet arrêt a été attaqué par le pourvoi des sociétés Balmi et Ame formé le 1 mars 2023 faisant grief à l'arrêt de prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente, d'ordonner la réalisation de celle-ci, au prix de 1 350 000 euros, de dire que l'arrêt vaudra titre et qu'il sera publié au service de la publicité foncière alors que, la formation de la vente sur le fondement d'une promesse uniltérale est subordonnée à la levée de l'option ; que l'intimé dont les conclusions sont comme en l'espèce déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué ; que le bénéficiaire n'a jamais donné son consentement sur la chose et sur le prix dont il a voulu modifier la consistance, cependant qu'il n'a pas levé l'option dans le délai imparti arrivant à échéance le 4 juillet 2017.
Par arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation a statué ainsi :
- CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'action oblique de Mme [U] et laisse à celle-ci la charge de ses dépens, l'arrêt rendu le 6 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
- Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
- Condamne la société civile de construction vente Cinq sur cinq et la société Stone Invest aux dépens ;
- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Stone Invest et la condamne avec la société civile de construction vente Cinq sur cinq à payer aux sociétés civiles immobilières Balmi et Ame la somme globale de 3 000 euros.
Pour statuer ainsi l'arrêt retient qu'il est jugé au visa de l'article 954 du Code de procédure civile que l'intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugements attaqué ; que pour ordonner la réalisation de la vente immobilière au profit du bénéficiaire, l'arrêt énonce qu'il est constant que cette dernière a levé l'option ; qu'en statuant ainsi alors que les conclusions d'intimées des promettantes ayant été déclarées irrecevables, celles-ci étaient réputées s'approprier les motifs du jugement qui avait énoncé que la bénéficiaire n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
La société Stone Invest a saisi la cour de renvoi par déclaration remise au greffe le 12 juin 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 21 novembre 2025, la société Stone Invest demande à la cour de :
- Recevoir la société Stone Invest en sa déclaration de saisine et la déclarer bien fondée
Y faisant droit,
- Recevoir la société Stone Invest en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée dans ses conclusions et ses demandes ;
- Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- Rejeté l'exception d'irrecevabilité dont se prévalaient les sociétés Balmi et Sci-Ame à raison du protocole du 11 mai 2018 et déclaré les demandes de Sccv Cinq Sur Cinq recevables
- Rejeté la demande des sociétés Balmi et Sci-Ame en vue d'obtenir mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er août 2017 ;
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- ' Rejette la demande de nullité partielle de la promesse de vente du 5 janvier 2017 ;
- Rejette la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle ;
- Rejette la demande de condamnation conjointe et solidaire des SCI Balmi, Ame, Jura Conseil et Consultimmo au paiement des sommes de :
- 200.000 euros,
- 20.000 euros au titre du transfert de permis,
- 576.000 euros au titre des frais engagés au titre des études et de la réalisation des travaux,
- 400.000 euros au titre de la perte de marge,
- Condamne la SCCV Cinq Sur Cinq à payer à la SARL Jura Conseil, la SCI Ame et la SCI Balmi la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C,
- Condamne la SCCV Cinq Sur Cinq aux dépens dont distraction au profit de Me Alain Rapaport ».
Et, statuant à nouveau,
I) A titre principal, sur la demande de nullité partielle de la promesse et son exécution forcée pour le surplus avec réduction du prix
I.1- Sur le vice du consentement et l'existence d'un dol
Vu l'article 1137 (1116 ancien) du Code civil ;
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont commis un dol à l'égard du bénéficiaire de la promesse ;
- Déclarer bien fondée la société Stone Invest à solliciter une réduction du prix en réparation de ce dol ;
En conséquence,
- Prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle porte sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] non aliénable de 35 m² en sous-sol ;
- Ordonner en faveur de la société Stone Invest la vente et le transfert de propriété immédiat de l'ensemble des lots de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] visés par la promesse précitée, sous déduction des surfaces non aliénables indiquées ci-dessus pour le prix global de 1.350.000 euros, lequel sera réparti à raison de 858.300 euros pour la société Balmi et 491.700 euros pour la SCI Ame ;
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente de ces biens ;
- Designer le Président de la Chambre des Notaires pour organiser la remise du prix.
I.2- Sur la faute contractuelle du promettant
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;
Vu les articles 1112-1, 1124 du Code civil ;
Vu les articles 1217 et 1221 du Code civil ;
Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil ;
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont par, leurs agissements, empêché la SCCV Cinq Sur Cinq, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Stone Invest subrogée, de lever l'option ;
- Juger que la société Balmi et la Sci-Ame ont commis une faute et qu'elles engagent leur responsabilité contractuelle à ce titre ;
- Déclarer la société Stone Invest bien fondée à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et obtenir une réduction du prix au titre de la réparation due ;
En conséquence,
- Prononcer la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle porte sur une partie du lot n°1 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] non aliénable de 35 m² en sous-sol ;
- Ordonner en faveur de la société Stone Invest la vente et le transfert de propriété immédiat de l'ensemble des lots de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] visés par la promesse précitée, sous déduction des surfaces non aliénables indiquées ci-dessus pour le prix global de 1.350.000 euros, lequel sera réparti à raison de 858.300 euros pour la société Balmi et 491.700 euros pour la Sci Ame ;
- Dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente de ces biens ;
- Designer le Président de la Chambre des Notaires pour organiser la remise du prix payé par la société Stone Invest à la société Balmi et à la Sci-Ame ;
- Ordonner la publication de la décision aux frais de la SCI Balmi et de la SCI Ame ;
II) A titre subsidiaire, sur le paiement de dommages et intérêts
Vu les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil ;
Vu l'article 1240 du Code civil ;
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo à verser à la société Stone Invest la somme de 505.386 euros à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Sur l'intervention volontaire de Mme [G] [U],
- Déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [G] [U] ;
Subsidiairement,
- Débouter Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens,
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo, ou tout succombant à verser à la société Stone Invest la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner in solidum la Société Balmi, la Société Sci-Ame, la Société Jura Conseil et la Société Consultimmo, ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Eric Allerit, membre de la SELARL Taze-Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile
Par conclusions signifiées le 24 novembre 2025, par lesquelles la société Sci-Ame, la société Balmi et la société Jura Conseil, intimées, demandent à la cour de :
- Voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [G] [U] devant la Cour d'Appel sur le fondement de l'article 544 du Code de procédure civile.
- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.
- Condamner la Société Stone Invest et Mme [G] [U], chacun, à verser à la Société Sci-Ame, à la Société Balmi et à la Société Jura Conseil la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la Société Stone Invest et Mme [G] [U] aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 3 novembre 2025, Mme [G] [U] demande à la cour de :
Vu l'article 1037 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1341-1 du Code civil,
- Déclarer Mme [G] [U] recevable en son intervention volontaire sur renvoi après cassation.
- Déclarer Mme [G] [U] bien fondée dans ses demandes et conclusions.
En conséquence,
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Cinq Sur Cinq de condamnations des sociétés Balmi et Sci-Ame au paiement de certaines sommes.
Statuant à nouveau,
Vu à titre principal l'article 1240 du Code civil,
- Condamner in solidum la société Balmi et la Sci-Ame à payer à la société Cinq Sur Cinq la somme de 576.000 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de réalisation des travaux sur l'immeuble.
Vu subsidiairement et en tout état de cause les article 1303-1 et suivants du Code civil, et le principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui,
- Condamner in solidum la société Balmi et la Sci-Ame à payer à la société Cinq Sur Cinq la somme de 576.000 € pour les frais de réalisation des travaux sur l'immeuble.
- Dire que les condamnations seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 29 décembre 2017, avec capitalisation des intérêts à compter du 29 décembre 2018 en application de l'article 1342-2 du Code civil.
- Condamner la société Balmi et la Sci-Ame, ou tout succombant, à payer à Mme [G] [U] une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SAS Consultimmo prise en la personne de Maître [R] [C] de la Selarl Argos, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS Consultimmo a été assignée par exploit délivré à personne morale le 5 novembre 2025.
La SCCV Cinq sur Cinq a reçu signification de la déclaration d'appel par exploit délivré le 5 août 2025 dans le cadre d'un procès-verbal de recherches infructueuses.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 avril 2026.
SUR QUOI
LA COUR
1- Le périmètre de la cassation
Madame [U] fait valoir qu'ayant été partie à l'instance ayant donné lieu à la cassation, elle est recevable et fondée à intervenir volontairement à la présente instance sur renvoi après cassation :
' d'une part en qualité d'associé de la société CINQ SUR CINQ ;
' d'autre part, en qualité de créancière de la société CINQ SUR CINQ pour avoir effectué des
apports en compte courant qui ont permis de financer les travaux sur l'immeuble.
Elle indique avoir intérêt, pour la conservation de ses droits, dès lors qu'elle entend être remboursée de ses apports en compte courant, à pallier la carence de la société CINQ SUR CINQ dans le recouvrement des dépenses de travaux et l'indemnisation de ses préjudices dans la mesure où cette dernière n'a pas constitué avocat et ne conclut pas. Elle ajoute qu'elle ne forme pas de demandes de condamnations personnelles à son profit quand il résulte des termes de l'arrêt de cassation que seule l'action oblique contre la société STONE INVEST n'a pas été atteinte par la cassation. Dans la mesure où la société CINQ SUR CINQ est défaillante devant la Cour de renvoi et que par suite, faute de conclure, elle ne reprend pas sa demande de condamnation à l'encontre des sociétés BALMI et SCI AME, dès lors, Madame [U], créancière de la société CINQ SUR CINQ en raison de ses apports en compte courant, est recevable à intervenir pour exercer l'action oblique de l'article 1341-1 du Code civil pour le compte de son débiteur, en raison de la carence de ce dernier dans l'exercice de ses droits et actions qui compromet les droits de ses créanciers les sociétés venderesses.Subsidiairement et en tout état de cause, au rappel que l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une
obligation par l'appauvri ni de son intention libérale, si la Cour devait confirmer le jugement sur l'absence de transfert de propriété faute de levée de l'option, la promesse ayant dès lors cessé de produire ses effets, Madame [G] [U] considère que la société CINQ SUR CINQ est fondée à solliciter la condamnation in solidum des sociétés BALMI et SCI AME à lui payer la somme de 576.000 € au titre du coût des travaux et ce sur le fondement de l'enrichissement sans cause, l'indemnité étant évaluée au jour de la décision de justice soit sur la base des dépense exposées pour la réalisation des travaux soit sur la base de la plus-value qui découle des travaux.
La société Stone Invest soulève l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Madame [G] [U] dans le cadre de la présente instance sur renvoi après cassation au rappel que par arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 6 janvier rendu par la Cour d'appel de Paris, ' sauf en ce qu'il rejette l'action oblique de Madame [U] ' et que celle-ci n'étant pas partie à l'arrêt de cassation du 30 avril 2025 sa demande en remboursement de travaux est totalement étrangère à l'objet de la demande principale concernant la vente de
l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] , au bénéfice de la société STONE INVES, fût-ce à l'encontre des SCI venderesses.
Les sociétés Balmi, SCI-Ame et Jura Conseil soulèvent également l'irrecevabilité aux motifs que l'intervention volontaire pour la première fois devant la Cour d'Appel n'est possible pour un tiers que si la demande formée par l'intervenant ne constitue pas un litige nouveau ni tend à des condamnations personnelles qui n'ont pas été soumises aux premiers juges. Or, en l'espèce
1°) Madame [G] [U] n'a pas été partie en première instance
2°) il résulte de la jurisprudence (Cour d'Appel de VERSAILLES, 23 mars 2000,
N° 418-1997) « qu'il est de droit constant que l'article 544 ( sic) du Code de procédure
civile n'autorise pas un intervenant en cause d'appel à soumettre à la Cour un litige
nouveau ni à demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve
du premier degré de juridiction ».
Réponse de la cour
1-1La saisine de la cour de renvoi
Selon l'article 625 du Code de procédure civile, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la décision cassée.
Selon l'article 638, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.
Madame [U], partie à l'arrêt du 6 janvier 2023, objet de la cassation partielle, a saisi la cour d'une action oblique engagée par elle au nom de son débiteur la société Cinq sur Cinq dont elle est associée contre la société Stone Invest, bénéficiaire des travaux réalisés par la société Cinq sur Cinq. Cette action a été rejetée par la cour faute de justifier de l'enrichissement injuste de la société Stone Invest et la cassation partielle n'ayant pas atteint ce chef de dispositf, il échet de constater que ce point est désormais irrévocablement jugé.
Le rejet de l'action oblique de Madame [U] et la charge des dépens laissés à celle-ci par l'arrêt, sont désormais irrévocablement jugés à l'égard de Madame [U] et de la société Stone Invest venant aux droits de la société Cinq sur Cinq par l'arrêt rendu le 6 janvier 2023 de sorte que la cour de renvoi n'est pas saisie de ce chef.
1-2 La recevabilité des demandes formées par Madame [U] contre les sociétés Ame, Balmi et Jura Conseil
Les dispositions de l'article 554 du Code de procédure civile donnent aux personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, la possibilité d'intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt.
Les dispositions de l'article 1037-1 du même code encadrent la remise et la notification des conclusions de l'intervenant volontaire à peine d'irrecevabilité relevée d'offic, par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président.
Au visa de l'article 554 précité, il est jugé que sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges ( Civ. 1ère 11 juillet 2018 n°17-18.177 )
Madame [U] intervient volontairement devant la cour de renvoi pour solliciter la condamnation des Sociétés SCI Ame, SCI Balmi et Sarl Jura Conseil au titre de l'action ouverte par les dispositions de l'article 1341-1 du Code civil, à lui régler la somme de 576 000 euros à titre de dommages et intérêts alternativement sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'article 1303-1 du Code civil, relatif à l'enrichissement sans cause, invoquant la carence du débiteur, la société Cinq sur Cinq dont elle est associée, dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial et l'atteinte à ses droits de créancière au titre de son compte courant d'associé.
Ce faisant Madame [U] saisit la cour de renvoi de demandes de condamnations personnelles
dirigées contre les sociétés promettantes qui n'ont pas été soumises au tribunal puisque les demandes de condamnation formées par Madame [U] ont été dirigées en première instance ainsi qu'il a été dit plus haut, contre la société Stone Invest, bénéficiaire substitué à la société Cinq sur Cinq dans les droits relatifs à l'acquisition de l'immeuble objet de la promesse de vente et bénéficiaire finale des travaux réalisés par la société Cinq sur Cinq.
Il en résulte que cette demande, non soumise aux premiers juges, est donc irrecevable.
2- La nullité partielle de la promesse unilatérale de vente et la levée de l'option
La société Stone Invest au soutien de l'infirmation du jugement, excipe du procès-verbal de difficultés établi le 4 juillet 2017 qui rappelle la volonté affirmée de la SCCV d'acquérir l'immeuble, soutient qu'elle en a été empêchée par la faute du promettant qui a manqué à son obligation de bonne foi en s'abtenant de lui communiquer une information essentielle relative à la superficie du bien puisqu'il est apparu que le promettant, en affouillant le sol, a commis un empiètement sur le domaine public ce qui fonde la nullité partielle de la promesse et son exécution forcée pour la partie non frappée de nullité ou à tout le moins à titre subsidiaire, la condamnation des SCI venderesses à réparer le préjudice de perte de marge bénéficiaire ainsi que la condamnation des agents immobiliers qui n'ont fait aucune réserve et n'ont pas vérifié la consistance de l'immeuble alors même que leur mandante, la SCI Balmi, n'était manifestement pas propriétaire de l'entièreté du lot 1 agrandi par la suite d'un affouillement au sous-sol.
Les SCI Ame, Balmi et la Sarl Jura Conseil sollicitent la confirmation du jugement aux motifs que la promesse de vente est devenue caduque faute de levée d'option, les premiers juges
devant être approuvés à cet égard, cependant qu'en tout état de cause, le dol est inexistant en l'espèce au regard de la disposition figurant dans la promesse de vente en page 8 :
« Superficie de la partie privative
Eu égard aux travaux entrepris par le VENDEUR et non achevés à ce jour, le VENDEUR
déclare ce que L'ACQUEREUR reconnaît que compte tenu de l'état actuel du bien il n'est
pas possible de mesurer la superficie des lots.
Tels que les BIENS existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par
destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve. »
Réponse de la cour
L'article 1124 du Code civil énonce en son premier alinéa que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Il est jugé en application des articles 1101 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1583 du même code, que tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constitue qu'une obligation de faire, la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente est parfaite ( Civ. 3ème 23 juin 2021 n°20-17.554)
En l'espèce la promesse unilatérale de vente signée le 5 janvier 2017, énonce un délai expirant le 4 juillet 2017 à 16 heures.
Elle énonce en page 10 REALISATION
' La réalisation de la promesse aura lieu :
- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus
- soit par la levée de l'option faite par le Bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire.
CARENCE
Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le Bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'auraient exprimées le Bénéficiaire.
De convention expresse enre les parties, la seule manifestation par le Bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du Promettant et, en conséquence, ne sauait entraîner aucun transfert de propriété de la part du Promettant sur le Bien, ce transfert ne devant résulte que d'un acte authentique de vente.'
Il ne résulte pas des pièces produites que la levée de l'option ait été exercée conformément aux stipulations précitées de la promesse :
- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus
- soit par la levée de l'option faite par le Bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire.
En effet les échanges de courriels produits par la société Stone Invest entre le notaire des promettantes, Maître [I] et son client Monsieur [A], en date du 3 juillet 2017,
font la preuve d'un désaccord sur le prix exprimé par la bénéficiaire de la promesse, la société Cinq sur Cinq à la suite de la découverte d'un empiètement sur le domaine public réduisant le lot n°1 au sous-sol.
Maître [I] s'exprime en ces termes :
'Monsieur [A], Bonjour.
Voici le retour de Maître [V], le notaire de vos acquéreursà l'envoi du dossier :
De la lecture de la promesse de vente, et des plans des lots figurant les lots de copropriété promis, il résulte que :
1) Problème de surface
La situation matérielle des locaux du sous-sol ne correspondant pas à celle des plans de coropriété figurant les lots promis, i s'avère que votre client a affouillé le sol, de sorte que les espaces du sous-sol ont été agrandis pour empiéter sur l'espace public. Cette situation n'a fait l'objet d'aucune déclaration du promettant dans la promesse de vente. Bien au contraire cedernier a déclaré en page 14 qu'il n'en a réalisé aucun. Dans ce contexte ma cliente a offert un prix portant sur les surfaces dont les promettants pouvaient être propriétaires comme se trouvant dans l'espace public.
Ma cliente s'étonne par ailleurs de l'absence de mention de surface carrez relative aux lots promis alors qu'il s'agit bien de lots de copropriété.'
Suivent d'autres observations relatives aux conséquences de la situation résultant de l'empiètement invoqué : 2) Problème de régularité des travaux (...) 3) Problème dans le cadre de la mise en copropriété ( suite illisible du titre ) (...) 4) Nécessité de réaliser des travaux complémentaires (...) 5) Problème d'alimentation eau potable
6) Sommation (...) Celle-ci a été faite de manière unilatérale par votre cliente qui ne s'est pas inquiétée de l'état de nos agendas. Pour ma part je ne suis pas disponible.
Quoiqu'il en soit (...) Ma cliente a confirmé son intention de poursuivre l'acquisition mais ne peut pas subir indifféremment autant de préjudice.
Cette dernière est disposée à régulariser l'acquisition sans délai dans les conditions suivantes
- Remise en état et en ordre des biens par les promettantes, préalablement ( illisibles) signatures et justification que ces travaux ont permis de (illisible)
- soit une réduction du prix de 300 000 euros pour compenser le préjudice manifeste résultant de ce qui vient d'être exposé. Dans ce cas, ma cliente fera son affaire personnelle de cette situation et se chargera de la réalisationn des travaux nécessaires.'
Le procès-verbal de difficulté dressé par Maître [I] le 4 juillet 2017 au rappel des termes de la promesse de vente, de la substitution de la société Cinq sur Cinq à Madame [U] et Monsieur [J], constate la réunion de toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente, et des pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation et précise que le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas informé le notaire soussigné de l'existence d'un quelconque recours ou retrait de l'arrêté de transfert du permis de construire.
Il énonce au point IV ' Le 26 juin 2017 le notaire soussigné adressait à maître [V] les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte de vente et l'informait que la date fixée au 4 juillet pour la réalisation de l'acte de vente et l'informait que la date fixée au 4 juillet pour la réalisation de l'acte authentique de vente était impérative pour les promettants. Cependant il n'a pas été possible de procéder à la signature de l'acte authentique de vente par suite de la défaillance de l'une des parties, aucun rendez-vous n'ayant été fixé par Maître [V] pour la régularistion de l'acte authentique de vente. Compte tenu de ces circonstances, la partie défaillante a été sommée de comparaître aux fins de signature afin de procéder à la réalisation de la vente des biens et droits immobiliers ci-après désignés.'
Suivent : l'identification des biens, la référence à l'état descriptif de division règlement de copropriété, les origines des acquisitions des lots, la sommation délivrée par exploit du 29 juin 2017 par les promettantes à Monsieur [P] [J], Madame [G] [U], la SCCV Cinq sur Cinq, l'identitié des personnes sommées, la comparution de Madame [G] [U] et Monsieur [K] [D], Madame [U] déclarant agir en son nom personnel et en qualité d'associé de la SCCV Cinq sur Cinq ainsi que leurs déclarations reprenant chacune des observations consignées dans le courriel précité du 3 juillet 2017 adressée par Maître [I] notaire des promettantes au vu des observations de Maître [V] ( ou [V] ) notaire des bénéficiaires.
Aux termes de ce procès-verbal en page 11, la partie sommée a déclaré, conformément aux points ligieux repris par Maître [I] dans le courriel adressé le 3 juillet 2026 à Monsieur [A] représentant les promettantes, ne pas conclure la vente dont il s'agit pour les raisons liées au problème de surface, au problème de la régularité des travaux, au problème de mise en copropriété et de vente des lots, à la nécessité de réaliser les travaux complémentaires, au problème d'alimentation en eau potable.
Les promettantes ont déclaré en page 12 :
(...) Que la partie sommée était informée de la situation du sous-sol que les travaux d'affouillement ont été réalisés au cours de l'année 2024/2025 et n'ont soulevé depuis aucune contestation ni aucun problème de nature à compromettre la solidité de l'immeuble. Le requérant précise qu'il a déjà été évoqué entre les parties la question de l'affouillement et ce lors d'une réunion en l'étude du notaire soussigné le 17 mai dernier. Le requérant déclare avoir proposé à la partie sommée soit une relise en état soit accepter de rendre caduque la promesse de vente sans indemnité de part et d'autre et que la partie sommée a alors manifesté sa volonté de poursuivre l'acquisition du bien en faisant son affaire personnelle de la situation.'
S'agissant des surfaces loi Carrez, les promettantes font expréssement référence à la clause ' Superficie de la partie privative' figurant en page 8 de la promesse aux termes de la quelle : ' Eu égard aux travaux entrepris par le Vendeur et non achevés à ce jour, le vendeur déclare ce que l'acquéreur reconnaît que compte tenu de l'atat actuel du bein, il n'est pas possible de mesurer la superficie des lots.'
Il est enfin précisé en page 13 :
(...) Le requérant déclare que la date butoir fixée au 4 juillet était impérative pour lui compte tenu des engagements pris par ailleurs. Que la situation étant très préjudiciable pour lui il souhaite récupérer la libre disposition de son bien et sollicite le versement à son profit de l'indemnié d'immobilisation (...), le transfert du permis de construire à son profit. Le requérant déclare ne plus vouloir poursuivre la réalisation de la vente du fait que l'acte authentique de vente n'est pas réalisé ce jour. Le requérant déclare que le fait de vouloir se faire représenter par un autre notaire quinze jours avant la date butoir fixée le 5 janvier 2017 dans l'avant contrat est un moyen fallacieux de gagner du temps.
Dire de la personne sommée
La partie sommée déclare que suivant convention avec le requérant il a réalisé d'importants travaux dans les biens et droits immobiliers ci-dessus désignés.
S'agissant de l'alimentation en eau potable la partie sommée déclare que le bien n'est pas desservi en eau potable (...) Que le raccordement a été fait sur le [Adresse 8] et que le coût du raccordement est élevé. La partie sommée déclare qu'elle souhaite acquérir le bien.'
Le second courriel envoyé à 22 h 22 date illisible, par Maître [I] à Maître [Q] à l'appui du procès-verbal de difficultés indique :
' J'ai adressé le 24 juillet à Maître [H] un courrier RAR afin de l'informer que :
- Je n'avais pas été informée au préalable de la date et heure auquel son client était sommé (...)
- Je lui précisais que mon client était à l'étranger et ne pourrait être présent le 1er août 2017
- Je lui précisais également être assez surprise des termes de la sommation, le procès-verbal établi le 4 juillet 2017 par ses soins n'indiquant aucunement que le dossier aurait été incomplet ce qui est totalement erroné, l'ensemble du dossier ayant été transmis au précédent notaire des acquéreurs dans le temps imparti entre le moment où ils m'ont indiqué le nom de ce dernier et leur souhait de se faire (re)présenter par lui et le 4 juillet, date à laquelle la promesse de vente expirait.
D'une part, la promesse de vente est caduque ; ce sont bien les termes de l'acte et la volonté de Monsieur [A] conformément à ses dires, je n'ai donc en toute logique aucune instruction de communiquer à aître [H] nles pièces nécessaires à la régularisation de l'acte.
Si nous n'avons pas signé le 4 juillet c'est uniquement parce que les acquéreurs n'avaient pas les fonds.
Changer de notaire tous les 10 jours aggrave les circonstances dans la mesure où de toute évidence ils essayent de gagner du temps.'
Le procès-verbal de carence dressé le 1er août 2017 par Maître [X] [H] à la requête de la société Cinq sur Cinq, assisté de Maître [I], assistant les personnes sommées, la société Ame, la société Balmi, au rappel de l'engagement de vente consenties par ces dernières, constate le défaut des parties sommées et l'absence de justification du pouvoir de Maître Damien Chevrier avocat à la cour.
Il indique en page 2 qu'il a été fait sommation par acte d'huissier délivré le 21 juillet 2017 par le réquérant à son co-contractant de se trouver ce jour à 10 heures à l'office notarial à l'effet de remettre les pièces, documents, titres de propriété, diagnostics et d'une manière générale l'ensemble des justificatifs nécessaires à la régularisation de la vente des biens et droits immobiliers appartenant aux parties sommées dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] cadastré section AN n°[Cadastre 1] pour 97 ca.
Il précise avoir vérifié les identités des SCI Ame et Balmi et prononcer le défaut à leur encontre à 10 heures 45 minutes.
Il consigne au paragraphe Déclarations :
Le Suppléant soussigné enregistre comme il suit les ditres du requérant :
' Je déclare m'en remettre à la justice'.
Ces éléments établissent que la société Cinq sur Cinq, bénéficiaire de la promesse, n'a pas levé l'option et que la vente n'étant pas conclue, notamment en raison d'un désaccord sur la consistance du bien du fait d'un empiètement allégué sur le domaine public, celle-ci a manifesté le 3 juillet 2017 sa volonté de poursuivre la vente sous réserve soit d'une régularisation de la surface objet de l'empiètement soit d'une réduction du prix de 300 000 euros puis, le 4 juillet, dans le cadre du procès-verbal de difficultés, sa volonté de poursuivre l'acquisition sous réserve que soit pris en compte les importants travaux réalisés dans le bien en accord avec les promettantes et le coût supplémentaire du raccordement en eau potable de l'immeuble.
La manifestation de la volonté de poursuivre l'acquisition à des conditions différentes de celles prévues par la promesse ne caractérise pas la levée de l'option selon les modalités figurant à la promesse exprimant le consentement du bénéficiaire aux conditions de la promesse unilatérale.
Il en résulte que la société Stone Invest ne peut poursuivre la nullité partielle de la vente qui n'a pas été consentie ni l'exécution forcée de la vente pour cette même raison.
Du chef du débouté de la nullité partielle et de la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle, le jugement sera donc confirmé.
3- La demande de dommages et intérêts
Il sera liminairement observé que devant la cour de renvoi, la société Stone Invest n'invoque plus le dol imputable aux promettantes de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef.
Le jugement écarte toute faute imputable aux agences immobilières et aux SCI venderesses et rejette la demande subsidiaire de dommages et intérêts en l'absence de faute des agences immobilières ayant entraîné un préjudice et au regard de l'absence de levée de l'option par la SCCV qui est à l'origine de son propre dommage.
La société Stone Invest, dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement, fait valoir la faute des SCI venderesses aux visas des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, qui ont rendu impossible la conclusion du contrat puisqu'elles n'étaient pas entièrement propriétaires de la chose vendue, et se sont abstenues volontairement de donner cette information essentielle à leur contractant en méconnaissance de leur devoir d'information pré-contractuelle. Elle reproche également la signature d'un protocole déclaré nul par le jugement faute de concessions réciproques, qu'elles n'ont jamais exécuté ert sont par leurs agissements fautifs la cause de l'empêchement de la levée de l'option. Elle invoque une perte de marge bénéficiaire sur le produit de la vente des biens qu'elle chiffre à la somme de 505 386 euros dont elle demande la condamnation solidaire à l'encontre des SCI venderesses et des agences immobilières Jura Conseil et Consultimmo qui n'ont pas vérifié la consistance matérielle et juridique des biens vendus ni la disparité entre la configuration des lots vendus et les plans annexés au règlement de copropriété, n'ont pas mis en garde les acquéreurs ni attiré son attention sur les difficultés pouvant résulter de la configuration des lots.
La SCI Ame et la SCI Balmi concluent à la confirmation du jugement, à l'inexistence du dol au regard de la mention figurant à la promesse relative à l'inachèvement des travaux et à l'impossibilité de mesurer la superficie de la partie privative et ne répondent pas sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts fondés sur le manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle.
La société SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur et la SARL Jura Conseil n'ont pas constitué avocat devant la cour de renvoi.
Réponse de la cour
Au soutien du manquement au devoir d'information pré-contractuelle, la société Stone Invest produit, outre l'ensemble des éléments précités, le protocole d'accord non daté, signé par la SCI Balimi, la SCI Ame, Madame [G] [U] et Monsieur [P] [Z], Monsieur [L] [U] et Monsieur [T] [Y] ces deux derniers en qualités de témoins selon lequel
- la société Cinq sur Cinq a réalisé des travaux pour le compte de la SCI Balmi et la SCI Ame au cours de l'année 2017 dans le bien situé [Adresse 2], le montant de ces travaux s'élève à 420 000 euros au lieu de 580 000 euros déjà annoncé par les avocats respectifs et leurs clients
- la vente des lots de l'immeuble devra permettre aux dites SCI de percevoir une somme totale nette cumulée de 1 820 000 euros plus la somme de 179 600 euros sous la forme de crédit afin de terminer l'intégralité desdits travaux
- suite à la vente, la différence entre le prix de vente de la totalité des lots de l'immeuble quel qu'en soit le montant, reviendra intégralement et de plein droit nà la SCCV Cinq sur Cinq
- dans le cas de non réalisation des promesses de vente dans les délais au plus tard le 30 juillet 2018, la SCI Ame et la SCI Balmi remboursent les travaux réalisés par la SCCV Cinq sur Cinq.
Dans le cas de non réalisation des promesses de vente dans les délais au plus tard le 30 juillet 2018, les SCI Ame et Balmi remboursent les travaux réalisés par la SCCV Cinq sur Cinq sur présentation des factures acquittées.
- Au cas où la vente ne se réaliserait pas, les SCI Balmi et Ame s'engagent solidairement irrévocablement à régler à la SCCV Cinq sur Cinq la somme de 420 000 euros TTC correspondant au montant des travaux réalisés à ses frais pour la rénovation de l'immeuble
- La SCI Balmi et la SCI Ame reprennent leur liberté de récupérer leur bâtiment et considèrent la promesse de vente signée le 5 janvier 2017 annulée de plein droit
- le présent protocole annule immédiatement la promesse de vente notariée du 5 janvier 2017.(...)
Au rappel que ledit protocole a été déclaré nul pour défaut de concessions réciproques par le jugement, nullité non remise en cause à hauteur d'appel qui est donc définitivement jugée, la cour constate que celui-ci, utilisé à titre d'information, ne contient aucun élément relatif à l'empiètement allégué, à la diminution de la superficie du lot n°1 ou tenant à la reconnaissance d'un manquement des promettantes à leur obligation pré-contractuelle d'information.
La circonstance invoquée par la société Stone Invest selon laquelle la conclusion du contrat a été rendue impossible par les promettantes puisqu'elles n'étaient pas entièrement propriétaires de la chose vendue, suppose la démonstration que les travaux d'affouillement entrepris par les sociétés venderesses soient à l'origine d'une diminution de la consistance du bien vendu, en l'occurrence le lot n°1 or, aucun constat ne vient corroborer cette diminution voire l'empiètement allégué au profit du domaine public, quand la clause figurant à la page 8 de la promesse ' Superficie des parties privatives' mentionne expressément : ' Eu égard aux travaux entrepris par le Vendeur et non achevés à ce jour, le Vendeur déclare ce que l'Acquéreur reconnaît que compte tenu de l'état actuel du bien il n'est pas possible de mesurer la superficie des lots.'
La société Cinq sur Cinq était donc informée de l'impossibilité de mesurer la superficie des lots en raison des travaux entrepris et inachevés par les promettantes et ne rapporte pas la preuve de la diminution du lot n°1 du fait de ces travaux et de l'empiètement sur le domaine public allégué.
Par conséquent aucun manquement au devoir pré-contractuel d'information n'est caractérisé à l'encontre des sociétés SCI Ame et Balmi et par voie de conséquence aucune faute n'est caractérisée à l'encontre des agences immobilières auxquelles la société Stone Invest reproche un défaut de vérification de la consistance du bien vendu qui ne peut être imputé à celles-ci au vu des énonciations de la promesse unilatérale de vente qui mentionne précisément l'impossibilité de mesurer les lots au regard des travaux précités.
Le jugement qui a écarté toute faute imputable aux SCI venderesses ainsi qu'aux sociétés Consultimmo et Jura Conseil sera donc confirmé.
4- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera infirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau, la société Stone Invest sera condamnés aux dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles formée en première instance et en appel ainsi que la SCI Ame, la SCI Balmi, la SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur, Maître [R] [C] de la Selarl Argos, la Sarl Jura Conseil et Madame [G] [U].
PAR CES MOTIFS
DECLARE IRRECEVABLE les demandes en paiement dirigées par Madame [G] [U] contre les sociétés SCI Ame et Balmi et contre la Sarl Jura Conseil ;
CONFIRME le jugement excepté en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens.
Statuant à nouveau de ce seul chef
DEBOUTE Madame [G] [U], la SCI Ame, la SCI Balmi, la SAS Consultimmo prise en la personne de son mandataire liquidateur Maître [R] [C] de la Selarl Argos, la Sarl Jura Conseil et la société Stone Invest de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société Stone Invest aux dépens exposés en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,