CA Bourges, 1re ch., 3 juillet 2026, n° 25/00259
BOURGES
Arrêt
Autre
EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES
REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
VS/RP
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SCP ROUAUD & ASSOCIES
- SCP SOREL & ASSOCIES
- TJ
LE : 03 JUILLET 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
N° RG 25/00259 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXCC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 28 Janvier 2025
PARTIES EN CAUSE :
I - S.A.S. SERRURERIE VAL DE LOIRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 1]
N° SIRET : 852 424 381
Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 10/03/2025
II - S.C.P. [Q] [O] ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SCI [H], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 2]
N° SIRET : 439 439 076
Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller fonction fonction de président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ :
La SCI [H], qui est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 3] donné à bail à usage commercial à la Société Serrurerie Val de Loire selon bail sous-seing privé en date du 15 octobre 2019, a été placée en redressement puis en liquidation judiciaires selon jugements du tribunal judiciaire de Bourges rendus les 27 septembre 2021 et 26 décembre 2022, ce dernier étant confirmé par arrêt de la cour de céans le 11 mai 2023.
La SCP [L] es qualités de liquidateur judicaire de la SCI [H], a assigné la SAS Serrurerie Val de Loire devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de résiliation du bail précité, d'expulsion de celle-ci, et d'octroi de la somme de 62 240 € outre une indemnité d'occupation fixée à 2400 € par mois.
Par jugement en date du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :
- Prononcé la résolution du bail portant occupation des locaux situés à la ZA PETITE LIE [Localité 1] actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire
- Ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
- Condamné la SAS Serrurerie Val de Loire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résolution du bail à hauteur de 2.400 € par mois augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,
- Condamné la SAS Serrurerie Val de Loire en deniers ou quittances à payer à la SCP [L] une somme de 47 360 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, outre une somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La S.A.S. Serrurerie Val de Loire a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 10 mars 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 4 mai 2026 à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :
INFIRMER le jugement rendu le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de BOURGES en ce qu'il a :
- Prononcé la résolution du bail portant occupation des locaux situés à la ZA PETITE LIE [Localité 2] [Adresse 4] actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire -
- Ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
En ce que la SAS Serrurerie Val de Loire a été condamnée au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résolution du bail à hauteur de 2.400,00 euros par mois augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, a été condamnée en deniers ou quittance à payer à la SCP [L] une somme de 47 360 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, condamnée à payer à la SCP [L] une somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau,
Vu les dispositions des articles L. 145-41 du Code de commerce, 1343-5, 1353 et suivants,
1708 à 1762 du Code civil :
Vu les dispositions de l'article Vu l'article 1235-3 du Code Civil,
Débouter la SCP [L] de l'ensemble de ses prétentions,
A titre subsidiaire,
Accorder un délai de 24 mois à la SAS SERRUERIE VAL DE LOIRE afin d'apurer par versements mensuels d'égal montant le solde de tout arriéré locatif dont le règlement serait mis à sa charge par la décision à intervenir, les sommes correspondant aux échéances reportées portant alors intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou à défaut, les paiements s'imputant d'abord sur le capital.
Rejeter la demande de résiliation du bail commercial en date du 15 octobre 2019,
Le cas échéant,
Sursoir à statuer sur la demande de résiliation du bail commercial dont s'agit, dans l'attente de la vérification de l'apurement de la dette éventuelle de la SAS SERRURERIE DU VAL DE LOIRE par versements mensuels d'égal montant.
Si par impossible, il était confirmé la résiliation du contrat de bail commercial précité et autorisé l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire, accorder à cette dernière un délai de grâce de 12 mois afin de déménager en un autre lieu le fonds de commerce qu'elle exploite, le montant de l'indemnité d'occupation étant fixé à la somme de 1.680 euros TTC (avance sur charges comprises).
Statuer ce que de droit sur les dépens.
La SCP [L] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [H], intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 27 janvier 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens, de :
Vu les articles 1227, 1231-1, 1231-6 et 1728 du Code civil,
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourges en date du 28 janvier 2025 en toutes ses dispositions
En conséquence de quoi, statuant de nouveau et par l'effet dévolutif de l'appel :
- Débouter la SAS Serrurerie Val de Loire de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
- Prononcer la résolution du bail portant occupation des locaux situés [Adresse 1] ' actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire et compte tenu du défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du prononcé de la résolution du bail qui ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges courantes soit 2400 € TTC / mois (augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision) ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire en deniers ou quittance à payer à la SCP [L] une somme de 47.360 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire à payer à la SCP [L] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC et à prendre en charge les entiers dépens de l'instance.
Par ordonnance du 10 mars 2026, le conseiller de la mise en état a débouté la SCP [L] de sa demande de radiation de l'affaire du rôle au visa de l'article 524 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.
Sur quoi :
I) Sur le montant du loyer afférent au bail conclu entre la société Serrurerie Val de Loire et la SCI [H] :
Il résulte de l'article 1101 du code civil que « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».
Aux termes des articles 1103 et 1104 de ce code, les contrats légalement formés, qui tiennent lieu de loi à ceux qu'ils ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1358 du même code dispose, en outre, que « hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».
En l'espèce, il est constant que selon contrat de bail sous-seing-privé intitulé « bail professionnel » en date du 15 octobre 2019, la SCI [H] représentée par son gérant [J] [H] ' depuis lors placée en liquidation judiciaire aux termes d'un jugement rendu le 26 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourges ' a donné à bail à la société Serrurerie Val de Loire, représentée par sa présidente [N] [H], un local à usage professionnel pour une durée de 6 années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2019 moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges stipulé de 1100 € (pièce numéro 1 du dossier de l'appelante).
Il est par ailleurs établi que selon « avenant au bail professionnel du 15/10/2019 » en date du 1er décembre 2020, rappelant qu' « en date du 15/10/2019 le bailleur et le locataire ont signé un bail ayant pris effet le 15/10/2019 pour un bien en location situé [Adresse 5] », les parties sont convenues que « le preneur versera, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision pour charges égale à 300 € hors-taxes, soit 360 € TTC », une régularisation des charges devant être réalisée à chaque fin d'exercice en fonction des dépenses réellement engagées (pièce numéro 2 du même dossier, page 3).
La société Serrurerie Val de Loire fait grief au premier juge d'avoir retenu l'existence d'un accord entre les parties consistant à porter le loyer à 2400 € à compter du 1er juillet 2021, soutenant que la proposition d'augmenter le loyer, qui émanait du preneur et n'aurait pu prendre effet qu'à compter du 23 février 2023, n'a jamais été acceptée par la bailleresse.
La SCP [L] ès qualités de liquidateur de la SCI [H] soutient, au contraire, que la SCI [H] et la société Serrurerie Val de Loire, qui sont toutes deux gérées par Monsieur et Madame [H], sont convenues d'augmenter le loyer à hauteur de 2000 € hors-taxes compte tenu des difficultés financières de la SCI, ainsi que cela résulte des termes mêmes des conclusions prises dans le cadre de la procédure d'appel du jugement de liquidation judiciaire.
Il convient de rappeler que dans le cadre de la procédure devant la cour afférente à l'appel du jugement ayant ordonné la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la SCI [H] en liquidation judiciaire, cette SCI a déposé des conclusions le 3 avril 2023 dans lesquelles elle indique (page numéro 2) : « initialement, la société d'exploitation versait la somme totale de 1680 € se décomposant comme suit :
' loyer HT : 1100,00 € HT
' provision pour charges : 300,00 € HT
' TVA à 20 % : 280,00 €.
Compte tenu des difficultés financières rencontrées, le gérant de la SCI [H], qui gère également la SAS Serrurerie Val de Loire, a proposé d'augmenter le loyer facturé à 2000 € HT.
C'est dans ces conditions que la SAS Serrurerie Val de Loire verse la somme de 2000 € à la SCI [H], puis désormais au liquidateur judiciaire. Le règlement du loyer intervient entre le 15 et 20 du mois, et depuis le 23 février 2023 directement auprès du liquidateur judiciaire (') ».
Il résulte des termes ainsi employés que si la SCI [H], par l'intermédiaire de son gérant, a « proposé » à la SAS Serrurerie Val de Loire d'augmenter le loyer des locaux considérés pour le porter à la somme de 2000 € hors-taxes, une telle proposition a nécessairement été acceptée par la SAS, dont il est indiqué, au présent de l'indicatif, qu'elle « verse » la somme ainsi réévaluée par l'intermédiaire de règlements, intervenant entre le 15 et le 20 de chaque mois, réalisés d'abord au profit de la SCI, puis directement auprès du liquidateur judiciaire depuis le 23 février 2023.
C'est donc à tort que la SAS Serrurerie Val de Loire soutient que les conclusions en justice « précisaient bien expressément qu'il ne s'agissait que d'une proposition, émanant de surcroît du preneur, qui ne prendrait effet qu'à compter du 23 février 2023 » (page numéro 4 de ses dernières écritures).
Il doit être ajouté que, dans le cadre de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 12 avril 2023 à la demande de la SCP [L] ès qualités, [J] [H], représentant légal de la SAS Serrurerie Val de Loire, a confirmé que « la SAS Serrurerie Val de Loire est effectivement locataire de la SCI [H]. Le loyer mensuel est de 2000 € hors-taxes provision sur charges incluse de 300 €, soit un loyer net hors-taxes de 1700 € » (pièce numéro 8 du dossier de l'appelante).
En outre, il est versé aux débats les deux factures établies les 1er août et 1er septembre 2021 par la SCI [H] au titre du bail consenti à la SAS Serrurerie Val de Loire (pièces numéros 6 et 7 du dossier de l'intimée) mentionnant expressément un loyer pour les mois d'août et de septembre 2021 d'un montant de 2000 € hors-taxes.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il était suffisamment établi que l'augmentation du loyer invoquée par le mandataire liquidateur ne constituait pas une simple proposition non suivie d'effet, mais résultait de la volonté commune de la SCI bailleresse et de la SAS locataire.
Il sera ajouté que les deux attestations rédigées les 29 octobre et 17 novembre 2025 par le cabinet d'expertise comptable ETC, selon lesquelles la société appelante « a comptabilisé dans ses charges un montant de loyer mensuel de 1100 € hors-taxes et des charges mensuelles de 300 € hors-taxes depuis le 1er octobre 2019 », sont relatives à la manière dont la SAS a comptabilisé les loyers et ne permettent pas de contredire les éléments précités caractérisant l'intention des parties de réévaluer le loyer initialement stipulé dans le bail du 15 octobre 2019.
La décision de première instance devra donc être confirmée en ce qu'elle a retenu que les loyers dus par la SAS Serrurerie Val de Loire devaient être fixés à la somme mensuelle de 2400 € à compter du mois d'août 2021, correspondant à la facture la plus ancienne produite aux débats.
II) Sur la demande de la SCP [L] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [H] tendant à la résiliation du bail :
Aux termes de l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l'article 1224 du même code, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
L'article 1229 de ce code dispose en outre que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation (') ».
Il résulte des développements qui précèdent que la SAS Serrurerie Val de Loire est débitrice d'un loyer mensuel devant être fixé à 1680 € pour la période courant du 15 octobre 2019 ' date d'entrée dans les lieux ' jusqu'au 1er août 2021, puis d'un loyer mensuel de 2400 € à compter du mois d'août 2021.
Il en résulte, ainsi que l'a pertinemment indiqué le tribunal, que le montant total des loyers exigibles à la date du 1er juin 2024 s'élevait à 120 960 € (soit 22 x 1680 + 35 x 2400).
La société Serrurerie Val de Loire soutient par ailleurs avoir facturé à la SCI [H] des prestations afférentes à la remise en état du portail et des gouttières pour des montants respectifs de 960 €, 8700 € et 1020 €, dont elle indique qu'ils doivent être compensés avec les loyers mis à sa charge.
Cependant, outre le fait que les factures numéro 318 du 23 décembre 2021 et numéro 73 bis du 30 juin 2022 paraissent concerner des travaux dont le descriptif est quasiment identique, force est de constater que l'appelante ne justifie pas que les travaux ainsi facturés pourraient correspondre à une des obligations contractuellement mises à la charge du bailleur, dès lors que le bail prévoit la prise en charge des travaux « en cas de vétusté » et que certaines des factures précitées contiennent la mention « suite à un sinistre ».
En conséquence, la SAS Serrurerie Val de Loire n'apparaît pas fondée à invoquer l'existence d'une compensation devant être opérée entre les loyers dont elle est débitrice et les travaux qu'elle a facturés au bailleur.
Il est dès lors constant que la SAS Serrurerie Val de Loire a manqué à l'obligation qui lui incombait, en application de l'article 1728 précité du code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus, puisqu'il résulte de son propre décompte (pages numéros 8 à 11 de ses dernières écritures) qu'elle ne s'est pas acquittée du paiement des loyers pour les mois d'août à décembre 2021, ainsi que de février à novembre 2022, le paiement du loyer du mois de janvier 2022 apparaissant, en outre, partiel, puisqu'il ne s'élève qu'à 1000 €.
Le tribunal a pertinemment retenu que de tels défauts de paiement, sur de longues périodes, constituaient des manquements imputables à la locataire présentant un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail aux torts de cette dernière, sans qu'il n'y ait lieu de surseoir à statuer sur la demande de résiliation du bail dans l'attente de la vérification de l'apurement de la dette.
Le jugement dont appel devra donc être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et condamné celle-ci au versement d'une indemnité mensuelle d'un montant de 2400 €.
III) Sur les sommes devant être mises à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire au titre du solde des loyers :
Selon le décompte reprenant les différents versements effectués par l'appelante, le tribunal a pertinemment retenu que, sur un montant total des loyers exigibles devant être fixé à 120 960 € pour la période du 1er octobre 2019 jusqu'au 1er juin 2024, elle s'était acquittée du paiement de la somme de 73 600 €, de sorte qu'elle demeurait débitrice d'un reliquat de loyers de 47 360 € (soit 120 960 - 73 600).
La décision dont appel devra donc être confirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Serrurerie Val de Loire à payer au mandataire liquidateur, en deniers ou quittances valables, ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance.
III) Sur la demande de la société Serrurerie Val de Loire tendant à l'octroi de délais :
Selon l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».
En l'absence de tout élément comptable fourni par la société appelante, à l'exception des deux attestations précitées émanant de l'expert-comptable, les perspectives financières de cette dernière ne peuvent être appréhendées avec précision, ce qui fait obstacle à l'octroi d'un délai de paiement sur une période de 24 mois, ainsi que cela est sollicité.
En revanche, la société Serrurerie Val de Loire produit diverses photographies des locaux où elle exploite son activité (pièce numéro 15 de son dossier), permettant de constater l'utilisation de machines lourdes et volumineuses, ce qui justifie qu'il ne puisse être procédé à son expulsion des lieux qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, afin de lui permettre de rechercher utilement de nouveaux locaux lui permettant d'accueillir son activité et son matériel.
La décision dont appel devra donc être réformée seulement en ce qu'elle a ordonné, sans délai, l'expulsion de la société Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués.
IV) Sur les autres demandes :
Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en la quasi-totalité de ses dispositions, y compris en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les entiers dépens d'appel devront être laissés à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire, laquelle succombe en la majorité de ses demandes.
L'équité commandera, en outre, d'allouer à la SCP [L] ès qualités une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour
- Confirme le jugement rendu, sauf en ce qu'il a ordonné sans délai l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé
' Ordonne, à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 6]
Y ajoutant
' Condamne la SAS Serrurerie Val de Loire à verser à la SCP [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [H], la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires
' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire.
L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
V. SERGEANT R. PERINETTI
La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.
P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE
REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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- SCP ROUAUD & ASSOCIES
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LE : 03 JUILLET 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
N° RG 25/00259 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXCC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 28 Janvier 2025
PARTIES EN CAUSE :
I - S.A.S. SERRURERIE VAL DE LOIRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 1]
N° SIRET : 852 424 381
Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 10/03/2025
II - S.C.P. [Q] [O] ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SCI [H], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 2]
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Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
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INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller fonction fonction de président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président de chambre
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prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ :
La SCI [H], qui est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 3] donné à bail à usage commercial à la Société Serrurerie Val de Loire selon bail sous-seing privé en date du 15 octobre 2019, a été placée en redressement puis en liquidation judiciaires selon jugements du tribunal judiciaire de Bourges rendus les 27 septembre 2021 et 26 décembre 2022, ce dernier étant confirmé par arrêt de la cour de céans le 11 mai 2023.
La SCP [L] es qualités de liquidateur judicaire de la SCI [H], a assigné la SAS Serrurerie Val de Loire devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de résiliation du bail précité, d'expulsion de celle-ci, et d'octroi de la somme de 62 240 € outre une indemnité d'occupation fixée à 2400 € par mois.
Par jugement en date du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :
- Prononcé la résolution du bail portant occupation des locaux situés à la ZA PETITE LIE [Localité 1] actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire
- Ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
- Condamné la SAS Serrurerie Val de Loire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résolution du bail à hauteur de 2.400 € par mois augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,
- Condamné la SAS Serrurerie Val de Loire en deniers ou quittances à payer à la SCP [L] une somme de 47 360 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, outre une somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La S.A.S. Serrurerie Val de Loire a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 10 mars 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 4 mai 2026 à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :
INFIRMER le jugement rendu le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de BOURGES en ce qu'il a :
- Prononcé la résolution du bail portant occupation des locaux situés à la ZA PETITE LIE [Localité 2] [Adresse 4] actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire -
- Ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
En ce que la SAS Serrurerie Val de Loire a été condamnée au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résolution du bail à hauteur de 2.400,00 euros par mois augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, a été condamnée en deniers ou quittance à payer à la SCP [L] une somme de 47 360 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, condamnée à payer à la SCP [L] une somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau,
Vu les dispositions des articles L. 145-41 du Code de commerce, 1343-5, 1353 et suivants,
1708 à 1762 du Code civil :
Vu les dispositions de l'article Vu l'article 1235-3 du Code Civil,
Débouter la SCP [L] de l'ensemble de ses prétentions,
A titre subsidiaire,
Accorder un délai de 24 mois à la SAS SERRUERIE VAL DE LOIRE afin d'apurer par versements mensuels d'égal montant le solde de tout arriéré locatif dont le règlement serait mis à sa charge par la décision à intervenir, les sommes correspondant aux échéances reportées portant alors intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou à défaut, les paiements s'imputant d'abord sur le capital.
Rejeter la demande de résiliation du bail commercial en date du 15 octobre 2019,
Le cas échéant,
Sursoir à statuer sur la demande de résiliation du bail commercial dont s'agit, dans l'attente de la vérification de l'apurement de la dette éventuelle de la SAS SERRURERIE DU VAL DE LOIRE par versements mensuels d'égal montant.
Si par impossible, il était confirmé la résiliation du contrat de bail commercial précité et autorisé l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire, accorder à cette dernière un délai de grâce de 12 mois afin de déménager en un autre lieu le fonds de commerce qu'elle exploite, le montant de l'indemnité d'occupation étant fixé à la somme de 1.680 euros TTC (avance sur charges comprises).
Statuer ce que de droit sur les dépens.
La SCP [L] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [H], intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 27 janvier 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens, de :
Vu les articles 1227, 1231-1, 1231-6 et 1728 du Code civil,
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourges en date du 28 janvier 2025 en toutes ses dispositions
En conséquence de quoi, statuant de nouveau et par l'effet dévolutif de l'appel :
- Débouter la SAS Serrurerie Val de Loire de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
- Prononcer la résolution du bail portant occupation des locaux situés [Adresse 1] ' actuellement loués par la SAS Serrurerie Val de Loire aux torts exclusifs de la locataire et compte tenu du défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du prononcé de la résolution du bail qui ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges courantes soit 2400 € TTC / mois (augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision) ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire en deniers ou quittance à payer à la SCP [L] une somme de 47.360 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- Condamner la SAS Serrurerie Val de Loire à payer à la SCP [L] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC et à prendre en charge les entiers dépens de l'instance.
Par ordonnance du 10 mars 2026, le conseiller de la mise en état a débouté la SCP [L] de sa demande de radiation de l'affaire du rôle au visa de l'article 524 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.
Sur quoi :
I) Sur le montant du loyer afférent au bail conclu entre la société Serrurerie Val de Loire et la SCI [H] :
Il résulte de l'article 1101 du code civil que « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».
Aux termes des articles 1103 et 1104 de ce code, les contrats légalement formés, qui tiennent lieu de loi à ceux qu'ils ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1358 du même code dispose, en outre, que « hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».
En l'espèce, il est constant que selon contrat de bail sous-seing-privé intitulé « bail professionnel » en date du 15 octobre 2019, la SCI [H] représentée par son gérant [J] [H] ' depuis lors placée en liquidation judiciaire aux termes d'un jugement rendu le 26 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourges ' a donné à bail à la société Serrurerie Val de Loire, représentée par sa présidente [N] [H], un local à usage professionnel pour une durée de 6 années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2019 moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges stipulé de 1100 € (pièce numéro 1 du dossier de l'appelante).
Il est par ailleurs établi que selon « avenant au bail professionnel du 15/10/2019 » en date du 1er décembre 2020, rappelant qu' « en date du 15/10/2019 le bailleur et le locataire ont signé un bail ayant pris effet le 15/10/2019 pour un bien en location situé [Adresse 5] », les parties sont convenues que « le preneur versera, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision pour charges égale à 300 € hors-taxes, soit 360 € TTC », une régularisation des charges devant être réalisée à chaque fin d'exercice en fonction des dépenses réellement engagées (pièce numéro 2 du même dossier, page 3).
La société Serrurerie Val de Loire fait grief au premier juge d'avoir retenu l'existence d'un accord entre les parties consistant à porter le loyer à 2400 € à compter du 1er juillet 2021, soutenant que la proposition d'augmenter le loyer, qui émanait du preneur et n'aurait pu prendre effet qu'à compter du 23 février 2023, n'a jamais été acceptée par la bailleresse.
La SCP [L] ès qualités de liquidateur de la SCI [H] soutient, au contraire, que la SCI [H] et la société Serrurerie Val de Loire, qui sont toutes deux gérées par Monsieur et Madame [H], sont convenues d'augmenter le loyer à hauteur de 2000 € hors-taxes compte tenu des difficultés financières de la SCI, ainsi que cela résulte des termes mêmes des conclusions prises dans le cadre de la procédure d'appel du jugement de liquidation judiciaire.
Il convient de rappeler que dans le cadre de la procédure devant la cour afférente à l'appel du jugement ayant ordonné la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la SCI [H] en liquidation judiciaire, cette SCI a déposé des conclusions le 3 avril 2023 dans lesquelles elle indique (page numéro 2) : « initialement, la société d'exploitation versait la somme totale de 1680 € se décomposant comme suit :
' loyer HT : 1100,00 € HT
' provision pour charges : 300,00 € HT
' TVA à 20 % : 280,00 €.
Compte tenu des difficultés financières rencontrées, le gérant de la SCI [H], qui gère également la SAS Serrurerie Val de Loire, a proposé d'augmenter le loyer facturé à 2000 € HT.
C'est dans ces conditions que la SAS Serrurerie Val de Loire verse la somme de 2000 € à la SCI [H], puis désormais au liquidateur judiciaire. Le règlement du loyer intervient entre le 15 et 20 du mois, et depuis le 23 février 2023 directement auprès du liquidateur judiciaire (') ».
Il résulte des termes ainsi employés que si la SCI [H], par l'intermédiaire de son gérant, a « proposé » à la SAS Serrurerie Val de Loire d'augmenter le loyer des locaux considérés pour le porter à la somme de 2000 € hors-taxes, une telle proposition a nécessairement été acceptée par la SAS, dont il est indiqué, au présent de l'indicatif, qu'elle « verse » la somme ainsi réévaluée par l'intermédiaire de règlements, intervenant entre le 15 et le 20 de chaque mois, réalisés d'abord au profit de la SCI, puis directement auprès du liquidateur judiciaire depuis le 23 février 2023.
C'est donc à tort que la SAS Serrurerie Val de Loire soutient que les conclusions en justice « précisaient bien expressément qu'il ne s'agissait que d'une proposition, émanant de surcroît du preneur, qui ne prendrait effet qu'à compter du 23 février 2023 » (page numéro 4 de ses dernières écritures).
Il doit être ajouté que, dans le cadre de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 12 avril 2023 à la demande de la SCP [L] ès qualités, [J] [H], représentant légal de la SAS Serrurerie Val de Loire, a confirmé que « la SAS Serrurerie Val de Loire est effectivement locataire de la SCI [H]. Le loyer mensuel est de 2000 € hors-taxes provision sur charges incluse de 300 €, soit un loyer net hors-taxes de 1700 € » (pièce numéro 8 du dossier de l'appelante).
En outre, il est versé aux débats les deux factures établies les 1er août et 1er septembre 2021 par la SCI [H] au titre du bail consenti à la SAS Serrurerie Val de Loire (pièces numéros 6 et 7 du dossier de l'intimée) mentionnant expressément un loyer pour les mois d'août et de septembre 2021 d'un montant de 2000 € hors-taxes.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il était suffisamment établi que l'augmentation du loyer invoquée par le mandataire liquidateur ne constituait pas une simple proposition non suivie d'effet, mais résultait de la volonté commune de la SCI bailleresse et de la SAS locataire.
Il sera ajouté que les deux attestations rédigées les 29 octobre et 17 novembre 2025 par le cabinet d'expertise comptable ETC, selon lesquelles la société appelante « a comptabilisé dans ses charges un montant de loyer mensuel de 1100 € hors-taxes et des charges mensuelles de 300 € hors-taxes depuis le 1er octobre 2019 », sont relatives à la manière dont la SAS a comptabilisé les loyers et ne permettent pas de contredire les éléments précités caractérisant l'intention des parties de réévaluer le loyer initialement stipulé dans le bail du 15 octobre 2019.
La décision de première instance devra donc être confirmée en ce qu'elle a retenu que les loyers dus par la SAS Serrurerie Val de Loire devaient être fixés à la somme mensuelle de 2400 € à compter du mois d'août 2021, correspondant à la facture la plus ancienne produite aux débats.
II) Sur la demande de la SCP [L] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [H] tendant à la résiliation du bail :
Aux termes de l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l'article 1224 du même code, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
L'article 1229 de ce code dispose en outre que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation (') ».
Il résulte des développements qui précèdent que la SAS Serrurerie Val de Loire est débitrice d'un loyer mensuel devant être fixé à 1680 € pour la période courant du 15 octobre 2019 ' date d'entrée dans les lieux ' jusqu'au 1er août 2021, puis d'un loyer mensuel de 2400 € à compter du mois d'août 2021.
Il en résulte, ainsi que l'a pertinemment indiqué le tribunal, que le montant total des loyers exigibles à la date du 1er juin 2024 s'élevait à 120 960 € (soit 22 x 1680 + 35 x 2400).
La société Serrurerie Val de Loire soutient par ailleurs avoir facturé à la SCI [H] des prestations afférentes à la remise en état du portail et des gouttières pour des montants respectifs de 960 €, 8700 € et 1020 €, dont elle indique qu'ils doivent être compensés avec les loyers mis à sa charge.
Cependant, outre le fait que les factures numéro 318 du 23 décembre 2021 et numéro 73 bis du 30 juin 2022 paraissent concerner des travaux dont le descriptif est quasiment identique, force est de constater que l'appelante ne justifie pas que les travaux ainsi facturés pourraient correspondre à une des obligations contractuellement mises à la charge du bailleur, dès lors que le bail prévoit la prise en charge des travaux « en cas de vétusté » et que certaines des factures précitées contiennent la mention « suite à un sinistre ».
En conséquence, la SAS Serrurerie Val de Loire n'apparaît pas fondée à invoquer l'existence d'une compensation devant être opérée entre les loyers dont elle est débitrice et les travaux qu'elle a facturés au bailleur.
Il est dès lors constant que la SAS Serrurerie Val de Loire a manqué à l'obligation qui lui incombait, en application de l'article 1728 précité du code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus, puisqu'il résulte de son propre décompte (pages numéros 8 à 11 de ses dernières écritures) qu'elle ne s'est pas acquittée du paiement des loyers pour les mois d'août à décembre 2021, ainsi que de février à novembre 2022, le paiement du loyer du mois de janvier 2022 apparaissant, en outre, partiel, puisqu'il ne s'élève qu'à 1000 €.
Le tribunal a pertinemment retenu que de tels défauts de paiement, sur de longues périodes, constituaient des manquements imputables à la locataire présentant un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail aux torts de cette dernière, sans qu'il n'y ait lieu de surseoir à statuer sur la demande de résiliation du bail dans l'attente de la vérification de l'apurement de la dette.
Le jugement dont appel devra donc être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et condamné celle-ci au versement d'une indemnité mensuelle d'un montant de 2400 €.
III) Sur les sommes devant être mises à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire au titre du solde des loyers :
Selon le décompte reprenant les différents versements effectués par l'appelante, le tribunal a pertinemment retenu que, sur un montant total des loyers exigibles devant être fixé à 120 960 € pour la période du 1er octobre 2019 jusqu'au 1er juin 2024, elle s'était acquittée du paiement de la somme de 73 600 €, de sorte qu'elle demeurait débitrice d'un reliquat de loyers de 47 360 € (soit 120 960 - 73 600).
La décision dont appel devra donc être confirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Serrurerie Val de Loire à payer au mandataire liquidateur, en deniers ou quittances valables, ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance.
III) Sur la demande de la société Serrurerie Val de Loire tendant à l'octroi de délais :
Selon l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».
En l'absence de tout élément comptable fourni par la société appelante, à l'exception des deux attestations précitées émanant de l'expert-comptable, les perspectives financières de cette dernière ne peuvent être appréhendées avec précision, ce qui fait obstacle à l'octroi d'un délai de paiement sur une période de 24 mois, ainsi que cela est sollicité.
En revanche, la société Serrurerie Val de Loire produit diverses photographies des locaux où elle exploite son activité (pièce numéro 15 de son dossier), permettant de constater l'utilisation de machines lourdes et volumineuses, ce qui justifie qu'il ne puisse être procédé à son expulsion des lieux qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, afin de lui permettre de rechercher utilement de nouveaux locaux lui permettant d'accueillir son activité et son matériel.
La décision dont appel devra donc être réformée seulement en ce qu'elle a ordonné, sans délai, l'expulsion de la société Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués.
IV) Sur les autres demandes :
Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en la quasi-totalité de ses dispositions, y compris en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les entiers dépens d'appel devront être laissés à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire, laquelle succombe en la majorité de ses demandes.
L'équité commandera, en outre, d'allouer à la SCP [L] ès qualités une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour
- Confirme le jugement rendu, sauf en ce qu'il a ordonné sans délai l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique
Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé
' Ordonne, à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la SAS Serrurerie Val de Loire et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 6]
Y ajoutant
' Condamne la SAS Serrurerie Val de Loire à verser à la SCP [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [H], la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires
' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de la SAS Serrurerie Val de Loire.
L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
V. SERGEANT R. PERINETTI
La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.
P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE