CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 3 juillet 2026, n° 25/14041
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14041 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL2WB
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 9 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/52774
APPELANT
M. [M] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : E2122
Ayant pour avocat plaidant Me Nadia LAJILI, avocat au barreau de PARIS, toque : R132
INTIMÉ
M. [X] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2026 en audience publique, devant Florence LAGEMI, président de chambre et Caroline BIANCONI-DULIN, conseiller chargée du rapport, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 11 juin 2010, la SCI [A], aux droits de laquelle se trouve M. [A], a consenti un bail commercial à la société Miroir du passé, aux droits de laquelle se trouve M. [C], entrepreneur individuel, portant sur un local sis, [Adresse 1] à Paris (12ème), constitué d'une boutique et d'une cave, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 3.920 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et à terme échu, outre une provision annuelle sur charges de 400 euros hors taxes.
Par arrêt du 9 novembre 2023, la cour d'appel de Paris a, notamment, condamné M. [C] à payer à M. [A], la somme de 4.611,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, lui octroyant des délais pour l'autoriser à s'acquitter de sa dette suivant un échéancier de paiement.
Par acte du 17 janvier 2025, M. [A] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer la somme de 3.240 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 17 avril 2025, M. [A] a fait assigner M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de celui-ci et condamnation au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 9 juillet 2025, le premier juge a :
constaté l'acquisition, à la date du 17 février 2025 à 24h, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;
dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 4], M. [C] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;
dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M.[C] à payer à M.[A] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamné M. [C] à payer à M.[A] la somme provisionnelle de 4.320 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 1er avril 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 3.240 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
condamné M. [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et à payer à M. [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 5 août 2025, M. [C] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Le même jour, M. [C] a régularisé une seconde déclaration d'appel aux fins de rectification de la première.
Par ordonnance du 14 novembre 2025, les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction sous le numéro RG 25/14041.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mai 2026, M. [C] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
prononcer la nullité du commandement de payer du 17 janvier 2025 visant la clause résolutoire et tous les actes subséquents ;
débouter M. [A] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
débouter M. [A] de sa demande de condamnation à la somme supplémentaire de 1.260,70 euros ;
condamner M. [A] à lui rembourser la somme de 4.995,95 euros à titre de trop-perçu de loyers ;
condamner M. [A] au paiement de la somme de 29.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
condamner M. [A] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 avril 2026, M. [A] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes.
Au surplus,
condamner M. [C] à lui payer la somme supplémentaire de 2.376,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 avril 2026 ;
condamner M. [C] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'appartient pas à la cour, statuant sur appel d'une ordonnance de référé, de prononcer, comme le sollicite M. [C], la nullité d'un commandement de payer. En effet, il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
M. [C] invoque l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, soutenant, en premier lieu, que les causes du commandement n'ont pas de fondement dès lors qu'au moment de sa délivrance, son compte locatif était à jour, et même excédentaire d'un montant de 1.080 euros à la date du 3 février 2025, somme dont son bailleur lui est redevable.
Il allègue ainsi de la mauvaise foi de son bailleur qui lui a fait délivrer ce commandement alors même qu'il s'acquittait régulièrement du paiement des loyers courants directement entre les mains de Me [O], commissaire de justice mandaté pour l'exécution de l'arrêt de cette cour du 9 novembre 2023 l'ayant condamné au paiement d'un arriéré locatif constitué pendant la crise du Covid-19, et ce, sans qu'il ne puisse lui en être tenu rigueur dans la mesure où il n'avait pas été informé du changement de gestionnaire du bien loué intervenu le 21 mars 2024 au profit de la société Oralia.
M. [C] soutient, en deuxième lieu, qu'il existe une contestation sérieuse portant sur l'exigibilité de la créance dès lors que la période de recouvrement visée à l'acte correspond aux échéances du 1er avril au 31 décembre 2024, alors que le décompte du commissaire de justice incluait bien le loyer du 3ème trimestre 2024 qui a été réglé entre les mains de Me [O].
En dernier lieu, il indique que le décompte établi par le gestionnaire, la société Oralia, le 26 janvier 2026 (pièce n° 16) comporte des anomalies, résultant des comptes erronés de cette société, celle-ci ne tenant pas compte de l'encaissement de deux chèques, d'un montant de 1.080 euros chacun, pourtant noté dans un précédent décompte du 8 septembre 2025 (pièce n° 11 de l'intimé), ni d'un virement de 2.500 euros effectué auprès de Me [O] le 9 juin 2022, ce qui démontre que le décompte de cette société n'est pas fiable. Il invoque encore des erreurs dans le décompte de M° [O] et rappelle sa proposition faite par lettre du 7 février 2026, à la société Oralia, de refaire les comptes, laquelle est restée sans réponse.
Il considère avoir réglé en trop la somme de 4.995,95 euros qui lui est due par le bailleur.
M. [A] rétorque que le décompte locatif visé au commandement de payer est parfaitement exact et réfute l'existence d'un trop perçu en faveur du preneur, précisant que la somme de 1.080 euros, apparaissant sur le décompte de Me [O], correspond seulement au remboursement d'un prélèvement erroné, effectué à deux reprises par le commissaire de justice au titre du 4ème trimestre 2023 intitulé 'indemnité d'occupation décembre 2023' en exécution de la décision précitée du 9 novembre 2023, laquelle a été remboursée à M. [C] le 2 mai 2025. Il précise que si le décompte du commissaire de justice inclut les 2ème et 3ème trimestres 2024, il n'inclut pas en revanche les sommes dues postérieurement.
Il affirme que lorsque le commandement de payer du 17 janvier 2025 a été délivré, M. [C] restait devoir les loyers des 3ème, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, et que lors de l'assignation, s'ajoutait à ces loyers, celui du 2ème trimestre 2025. Il en déduit que le commandement de payer était fondé et ce d'autant plus que les fonds versés au commissaire de justice ne lui avaient pas encore été transmis, que le paiement des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024, ne sont intervenus que le 27 juin et le 11 août 2025, que les paiements devaient être effectués entre ses mains, et non pas entre celles du commissaire de justice mandaté pour l'exécution de la décision du 9 novembre 2023, ce dont l'appelant avait été informé par courrier de la société Oralia du 18 avril 2024, et que les paiements réalisés auprès de ce dernier ne lui sont pas opposables dès lors qu'il n'avait pas été mandaté par ses soins pour recouvrer les loyers courants.
Il soutient enfin que les erreurs de calcul du commissaire de justice ne lui sont pas davantage opposables et que les anomalies de gestion du cabinet Oralia, telles qu'alléguées par M. [C] pour prétendre, notamment, qu'il lui serait redevable de la somme de 4.995,95 euros, ne sont nullement établies. Il précise que toutes les sommes versées par Me [O] sur le compte CARPA de son précédent avocat, pour un montant total de 25.397,61 euros, ont régulièrement été portées au crédit du compte locatif et que la différence entre les sommes versées au commissaire de justice et celles reversées à son avocat correspond manifestement aux frais prélevés par le commissaire de justice pour ses honoraires et qu'il appartient au locataire de faire les comptes auprès de ce dernier, lesquels lui sont indifférents.
Au cas présent, M. [A] a fait délivrer à M. [C], le 17 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail (pièce 8 de l'intimé) pour la somme en principal de 3.240 euros, représentant les loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2025 inclus. Le décompte joint au commandement démontre que les loyers dus correspondaient à ceux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024, la cour rappelant que les loyers sont payables trimestriellement et à terme échu.
Il ressort du décompte produit par M. [C] (pièce n°6), établi par Me [O] le 3 février 2025, qu'à la date de ce décompte, M. [C] était créancier d'une somme de 1.080 euros. Selon les explications, non contredites, du bailleur, cette somme, depuis remboursée, correspondait à un prélévemment éronné au titre d'une 'indemnité d'occupation' de décembre 2023 et apparaît donc sans lien avec les sommes visées dans le commandement de payer du 17 janvier 2025.
Mais, le décompte de Me [O] révèle que celui-ci a d'une part, porté au débit du compte de M. [C], les sommes dues au titre de l'arriéré de 2022 pris en compte dans le cadre de la précédente procédure, les 'indemnités d'occupation' du 4ème trimestre 2022, de mars 2023, juin 2023, septembre 2023, décembre 2023, mars 2024, juin 2024, septembre 2024, outre les échéances de charges pour ces mêmes périodes et des frais de procédure et d'actes pour une somme totale due de 24.095,95 euros et, d'autre part, porté au crédit du compte l'ensemble des règlements effectués, pour un montant total de 25.175,95 euros en ce compris l'apurement de la dette antérieure.
Ce décompte démontre que la dernière somme portée au crédit du compte (1.080 euros) a été enregistrée le 3 février 2025, sans qu'il puisse être déterminé à quel paiement cette somme correspondait, la cour relevant par ailleurs que dans un précédent décompte de Me [O] du 6 décembre 2024, le dernier paiement avait été enregistré à la date du 16 octobre 2024, et qu'aucune somme n'était due à la date de ce décompte.
Ainsi, si le commandement de payer ne pouvait porter sur les 2ème et 3ème trimestres 2024, visés dans les décomptes susvisés de Me [O], il pouvait en revanche porter sur le loyer du 4ème trimestre 2024 pour la somme de 1.080 euros, ce loyer n'étant pas concerné par le décompte du commissaire de justice.
Il est rappelé que les paiements effectués entre les mains d'un commissaire de justice présentent un caractère libératoire pour le preneur, même si ce professionnel a été mandaté pour l'exécution d'une précédente décision de justice, et qu'ainsi, les règlements effectués par le débiteur, qui, de bonne foi, a pu légitimement penser que ce professionnel disposait d'un mandat apparent pour recevoir paiement, restent opposable au créancier.
Par ailleurs, si un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette, encore faut-il que celui-ci soit délivré de bonne foi.
Or, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer pour des sommes, qui, en partie n'étaient plus dues, quelques jours après l'exigibilité de l'échéance du 4ème trimestre 2024. En outre, la lecture des décomptes de Me [O] révèle que les sommes appelées par lui et réglées par M. [C] ne correspondent pas au montant exact de l'échéance de loyer due, la cour relevant en effet que le loyer trimestriel est de 980 euros majoré d'une provision pour charges de 100 euros alors que Me [O] a porté au débit du compte un loyer trimestriel de 1.188,10 euros majoré d'une provision pour charges de 100 euros. Il en résulte une incertitude sur le montant exact restant dû à la date du commandement de payer et il apparaît que des comptes doivent être effectués entre les parties, ainsi d'ailleurs que l'a sollicité M. [C] dans une lettre du 7 février 2026 adressé à la société Oralia.
Dans ces conditions, il n'apparaît pas que le commandement de payer, portant sur une somme difficilement déterminable, ait été délivré de bonne foi.
Cet acte ne peut donc produire aucun effet. L'ordonnance entreprise est infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur les demandes de provisions
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
M. [C] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise du chef de la provision sur les loyers soutenant, à l'appui d'un tableau récapitulatif des paiements établi par ses soins, que la comparaison entre les sommes réclamées et celles qu'il a effectivement versées, soit entre les mains de l'étude [O], soit entre les mains de l'agence Oralia, laisse ressortir un solde en sa faveur d'un montant de 4.995,95 euros que le bailleur doit être condamné à lui restituer, de sorte que ce dernier doit être débouté de sa demande en paiement.
M. [A] actualise sa créance en indiquant, dans les motifs de ses conclusions, que celle-ci s'élève à la somme de 6.696,38 euros, 1er trimestre 2026 inclus suivant décompte arrêté au 16 avril 2026, mais sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de l'appelant à lui payer la somme supplémentaire de 2.376,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 avril 2026. Il conteste le trop-perçu de loyers allégué par M. [C].
M. [A] produit en pièce 17 un décompte actualisé arrêté au 16 avril 2026 établissant que la dette locative de M. [C] s'élève à la somme de 6.698,38 euros, terme du 1er trimestre 2026 inclus.
L'examen de ce décompte démontre qu'il y figure les échéances de loyer des trois derniers trimestres 2024, des quatre trimestres 2025 et du premier trimestre 2026 ainsi que le montant des dépens et de l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles pour un montant global de 2.083,35 euros, lesquels ne relèvent pas de la dette locative. Il est mentionné des paiements à hauteur de 4.571,93 euros.
De la dette ressortant de ce décompte (6.698,38) doivent être déduits le montant des frais de procédure (2.083,35 euros) et le montant des 2ème et 3ème trimestres 2024 (2.160 euros) pour les motifs précédemment exposés.
Par ailleurs, il doit être tenu compte des sommes versées en trop par M. [C] entre les mains de Me [O] qui a obtenu le paiment de loyers à des sommes supérieures à leur montant réel, étant rappelé que des comptes doivent être effectués entre les parties et le commissaire de justice, M. [A] étant, en sa qualité de créancier, concerné par les paiements effectués par M. [C] entre les mains de Me [O] qui les a reçus pour son compte.
Il est encore relevé que le quantum de la provision, limité à la somme de 2.376,38 euros dans le dispositif des conclusions de l'intimé, n'est nullement expliqué au regard de l'ensemble de ces éléments.
Dans ces conditions, il apparaît que la demande de provision formée par M. [A] se heurte à une contestation sérieuse. Il n'y a donc pas lieu à référé sur le paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif. L'ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef.
La demande de M. [C], qui sollicite la somme provisionnelle de 4.995,95 euros correspondant selon lui à un trop versé de loyers, se heurte également à une contestation sérieuse en l'absence de compte précis établissant le montant des sommes restant dues par l'une ou l'autre des parties.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
M. [C] sollicite l'allocation de la somme de 29.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en l'état du caractère injustifié de la présente procédure et du préjudice important en résultant, consistant, notamment, dans la perte éventuelle du bail alors qu'il avait fait des efforts pour régler sa dette, la recherche d'un avocat en urgence et le coût de son intervention, précisant, au surplus, avoir été empêché de céder son fonds, les acquéreurs potentiels ayant renoncé à toute acquisition du fait de la procédure en acquisition de la clause résolutoire engagée.
Sollicitant des dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure, il appartient à M. [C] de justifier d'un abus commis par son bailleur dans l'exercice du droit d'agir.
Or, l'action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, M. [C] sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur les messures accessoires
Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a engagés tant en première instance que devant la cour.
Aucune considération d'équité ne commande faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [B] tendant à la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences et au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [C] au titre d'un trop perçu de loyer ;
Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [C] formée pour procédure abusive ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 03 JUILLET 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14041 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL2WB
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 9 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/52774
APPELANT
M. [M] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : E2122
Ayant pour avocat plaidant Me Nadia LAJILI, avocat au barreau de PARIS, toque : R132
INTIMÉ
M. [X] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2026 en audience publique, devant Florence LAGEMI, président de chambre et Caroline BIANCONI-DULIN, conseiller chargée du rapport, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 11 juin 2010, la SCI [A], aux droits de laquelle se trouve M. [A], a consenti un bail commercial à la société Miroir du passé, aux droits de laquelle se trouve M. [C], entrepreneur individuel, portant sur un local sis, [Adresse 1] à Paris (12ème), constitué d'une boutique et d'une cave, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 3.920 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et à terme échu, outre une provision annuelle sur charges de 400 euros hors taxes.
Par arrêt du 9 novembre 2023, la cour d'appel de Paris a, notamment, condamné M. [C] à payer à M. [A], la somme de 4.611,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, lui octroyant des délais pour l'autoriser à s'acquitter de sa dette suivant un échéancier de paiement.
Par acte du 17 janvier 2025, M. [A] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer la somme de 3.240 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 17 avril 2025, M. [A] a fait assigner M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de celui-ci et condamnation au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 9 juillet 2025, le premier juge a :
constaté l'acquisition, à la date du 17 février 2025 à 24h, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;
dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 4], M. [C] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;
dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M.[C] à payer à M.[A] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamné M. [C] à payer à M.[A] la somme provisionnelle de 4.320 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 1er avril 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 3.240 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
condamné M. [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et à payer à M. [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 5 août 2025, M. [C] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Le même jour, M. [C] a régularisé une seconde déclaration d'appel aux fins de rectification de la première.
Par ordonnance du 14 novembre 2025, les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction sous le numéro RG 25/14041.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mai 2026, M. [C] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
prononcer la nullité du commandement de payer du 17 janvier 2025 visant la clause résolutoire et tous les actes subséquents ;
débouter M. [A] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
débouter M. [A] de sa demande de condamnation à la somme supplémentaire de 1.260,70 euros ;
condamner M. [A] à lui rembourser la somme de 4.995,95 euros à titre de trop-perçu de loyers ;
condamner M. [A] au paiement de la somme de 29.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
condamner M. [A] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 avril 2026, M. [A] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes.
Au surplus,
condamner M. [C] à lui payer la somme supplémentaire de 2.376,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 avril 2026 ;
condamner M. [C] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'appartient pas à la cour, statuant sur appel d'une ordonnance de référé, de prononcer, comme le sollicite M. [C], la nullité d'un commandement de payer. En effet, il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
M. [C] invoque l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, soutenant, en premier lieu, que les causes du commandement n'ont pas de fondement dès lors qu'au moment de sa délivrance, son compte locatif était à jour, et même excédentaire d'un montant de 1.080 euros à la date du 3 février 2025, somme dont son bailleur lui est redevable.
Il allègue ainsi de la mauvaise foi de son bailleur qui lui a fait délivrer ce commandement alors même qu'il s'acquittait régulièrement du paiement des loyers courants directement entre les mains de Me [O], commissaire de justice mandaté pour l'exécution de l'arrêt de cette cour du 9 novembre 2023 l'ayant condamné au paiement d'un arriéré locatif constitué pendant la crise du Covid-19, et ce, sans qu'il ne puisse lui en être tenu rigueur dans la mesure où il n'avait pas été informé du changement de gestionnaire du bien loué intervenu le 21 mars 2024 au profit de la société Oralia.
M. [C] soutient, en deuxième lieu, qu'il existe une contestation sérieuse portant sur l'exigibilité de la créance dès lors que la période de recouvrement visée à l'acte correspond aux échéances du 1er avril au 31 décembre 2024, alors que le décompte du commissaire de justice incluait bien le loyer du 3ème trimestre 2024 qui a été réglé entre les mains de Me [O].
En dernier lieu, il indique que le décompte établi par le gestionnaire, la société Oralia, le 26 janvier 2026 (pièce n° 16) comporte des anomalies, résultant des comptes erronés de cette société, celle-ci ne tenant pas compte de l'encaissement de deux chèques, d'un montant de 1.080 euros chacun, pourtant noté dans un précédent décompte du 8 septembre 2025 (pièce n° 11 de l'intimé), ni d'un virement de 2.500 euros effectué auprès de Me [O] le 9 juin 2022, ce qui démontre que le décompte de cette société n'est pas fiable. Il invoque encore des erreurs dans le décompte de M° [O] et rappelle sa proposition faite par lettre du 7 février 2026, à la société Oralia, de refaire les comptes, laquelle est restée sans réponse.
Il considère avoir réglé en trop la somme de 4.995,95 euros qui lui est due par le bailleur.
M. [A] rétorque que le décompte locatif visé au commandement de payer est parfaitement exact et réfute l'existence d'un trop perçu en faveur du preneur, précisant que la somme de 1.080 euros, apparaissant sur le décompte de Me [O], correspond seulement au remboursement d'un prélèvement erroné, effectué à deux reprises par le commissaire de justice au titre du 4ème trimestre 2023 intitulé 'indemnité d'occupation décembre 2023' en exécution de la décision précitée du 9 novembre 2023, laquelle a été remboursée à M. [C] le 2 mai 2025. Il précise que si le décompte du commissaire de justice inclut les 2ème et 3ème trimestres 2024, il n'inclut pas en revanche les sommes dues postérieurement.
Il affirme que lorsque le commandement de payer du 17 janvier 2025 a été délivré, M. [C] restait devoir les loyers des 3ème, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, et que lors de l'assignation, s'ajoutait à ces loyers, celui du 2ème trimestre 2025. Il en déduit que le commandement de payer était fondé et ce d'autant plus que les fonds versés au commissaire de justice ne lui avaient pas encore été transmis, que le paiement des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024, ne sont intervenus que le 27 juin et le 11 août 2025, que les paiements devaient être effectués entre ses mains, et non pas entre celles du commissaire de justice mandaté pour l'exécution de la décision du 9 novembre 2023, ce dont l'appelant avait été informé par courrier de la société Oralia du 18 avril 2024, et que les paiements réalisés auprès de ce dernier ne lui sont pas opposables dès lors qu'il n'avait pas été mandaté par ses soins pour recouvrer les loyers courants.
Il soutient enfin que les erreurs de calcul du commissaire de justice ne lui sont pas davantage opposables et que les anomalies de gestion du cabinet Oralia, telles qu'alléguées par M. [C] pour prétendre, notamment, qu'il lui serait redevable de la somme de 4.995,95 euros, ne sont nullement établies. Il précise que toutes les sommes versées par Me [O] sur le compte CARPA de son précédent avocat, pour un montant total de 25.397,61 euros, ont régulièrement été portées au crédit du compte locatif et que la différence entre les sommes versées au commissaire de justice et celles reversées à son avocat correspond manifestement aux frais prélevés par le commissaire de justice pour ses honoraires et qu'il appartient au locataire de faire les comptes auprès de ce dernier, lesquels lui sont indifférents.
Au cas présent, M. [A] a fait délivrer à M. [C], le 17 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail (pièce 8 de l'intimé) pour la somme en principal de 3.240 euros, représentant les loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2025 inclus. Le décompte joint au commandement démontre que les loyers dus correspondaient à ceux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024, la cour rappelant que les loyers sont payables trimestriellement et à terme échu.
Il ressort du décompte produit par M. [C] (pièce n°6), établi par Me [O] le 3 février 2025, qu'à la date de ce décompte, M. [C] était créancier d'une somme de 1.080 euros. Selon les explications, non contredites, du bailleur, cette somme, depuis remboursée, correspondait à un prélévemment éronné au titre d'une 'indemnité d'occupation' de décembre 2023 et apparaît donc sans lien avec les sommes visées dans le commandement de payer du 17 janvier 2025.
Mais, le décompte de Me [O] révèle que celui-ci a d'une part, porté au débit du compte de M. [C], les sommes dues au titre de l'arriéré de 2022 pris en compte dans le cadre de la précédente procédure, les 'indemnités d'occupation' du 4ème trimestre 2022, de mars 2023, juin 2023, septembre 2023, décembre 2023, mars 2024, juin 2024, septembre 2024, outre les échéances de charges pour ces mêmes périodes et des frais de procédure et d'actes pour une somme totale due de 24.095,95 euros et, d'autre part, porté au crédit du compte l'ensemble des règlements effectués, pour un montant total de 25.175,95 euros en ce compris l'apurement de la dette antérieure.
Ce décompte démontre que la dernière somme portée au crédit du compte (1.080 euros) a été enregistrée le 3 février 2025, sans qu'il puisse être déterminé à quel paiement cette somme correspondait, la cour relevant par ailleurs que dans un précédent décompte de Me [O] du 6 décembre 2024, le dernier paiement avait été enregistré à la date du 16 octobre 2024, et qu'aucune somme n'était due à la date de ce décompte.
Ainsi, si le commandement de payer ne pouvait porter sur les 2ème et 3ème trimestres 2024, visés dans les décomptes susvisés de Me [O], il pouvait en revanche porter sur le loyer du 4ème trimestre 2024 pour la somme de 1.080 euros, ce loyer n'étant pas concerné par le décompte du commissaire de justice.
Il est rappelé que les paiements effectués entre les mains d'un commissaire de justice présentent un caractère libératoire pour le preneur, même si ce professionnel a été mandaté pour l'exécution d'une précédente décision de justice, et qu'ainsi, les règlements effectués par le débiteur, qui, de bonne foi, a pu légitimement penser que ce professionnel disposait d'un mandat apparent pour recevoir paiement, restent opposable au créancier.
Par ailleurs, si un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette, encore faut-il que celui-ci soit délivré de bonne foi.
Or, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer pour des sommes, qui, en partie n'étaient plus dues, quelques jours après l'exigibilité de l'échéance du 4ème trimestre 2024. En outre, la lecture des décomptes de Me [O] révèle que les sommes appelées par lui et réglées par M. [C] ne correspondent pas au montant exact de l'échéance de loyer due, la cour relevant en effet que le loyer trimestriel est de 980 euros majoré d'une provision pour charges de 100 euros alors que Me [O] a porté au débit du compte un loyer trimestriel de 1.188,10 euros majoré d'une provision pour charges de 100 euros. Il en résulte une incertitude sur le montant exact restant dû à la date du commandement de payer et il apparaît que des comptes doivent être effectués entre les parties, ainsi d'ailleurs que l'a sollicité M. [C] dans une lettre du 7 février 2026 adressé à la société Oralia.
Dans ces conditions, il n'apparaît pas que le commandement de payer, portant sur une somme difficilement déterminable, ait été délivré de bonne foi.
Cet acte ne peut donc produire aucun effet. L'ordonnance entreprise est infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur les demandes de provisions
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
M. [C] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise du chef de la provision sur les loyers soutenant, à l'appui d'un tableau récapitulatif des paiements établi par ses soins, que la comparaison entre les sommes réclamées et celles qu'il a effectivement versées, soit entre les mains de l'étude [O], soit entre les mains de l'agence Oralia, laisse ressortir un solde en sa faveur d'un montant de 4.995,95 euros que le bailleur doit être condamné à lui restituer, de sorte que ce dernier doit être débouté de sa demande en paiement.
M. [A] actualise sa créance en indiquant, dans les motifs de ses conclusions, que celle-ci s'élève à la somme de 6.696,38 euros, 1er trimestre 2026 inclus suivant décompte arrêté au 16 avril 2026, mais sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de l'appelant à lui payer la somme supplémentaire de 2.376,38 euros au titre des loyers et charges dus au 16 avril 2026. Il conteste le trop-perçu de loyers allégué par M. [C].
M. [A] produit en pièce 17 un décompte actualisé arrêté au 16 avril 2026 établissant que la dette locative de M. [C] s'élève à la somme de 6.698,38 euros, terme du 1er trimestre 2026 inclus.
L'examen de ce décompte démontre qu'il y figure les échéances de loyer des trois derniers trimestres 2024, des quatre trimestres 2025 et du premier trimestre 2026 ainsi que le montant des dépens et de l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles pour un montant global de 2.083,35 euros, lesquels ne relèvent pas de la dette locative. Il est mentionné des paiements à hauteur de 4.571,93 euros.
De la dette ressortant de ce décompte (6.698,38) doivent être déduits le montant des frais de procédure (2.083,35 euros) et le montant des 2ème et 3ème trimestres 2024 (2.160 euros) pour les motifs précédemment exposés.
Par ailleurs, il doit être tenu compte des sommes versées en trop par M. [C] entre les mains de Me [O] qui a obtenu le paiment de loyers à des sommes supérieures à leur montant réel, étant rappelé que des comptes doivent être effectués entre les parties et le commissaire de justice, M. [A] étant, en sa qualité de créancier, concerné par les paiements effectués par M. [C] entre les mains de Me [O] qui les a reçus pour son compte.
Il est encore relevé que le quantum de la provision, limité à la somme de 2.376,38 euros dans le dispositif des conclusions de l'intimé, n'est nullement expliqué au regard de l'ensemble de ces éléments.
Dans ces conditions, il apparaît que la demande de provision formée par M. [A] se heurte à une contestation sérieuse. Il n'y a donc pas lieu à référé sur le paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif. L'ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef.
La demande de M. [C], qui sollicite la somme provisionnelle de 4.995,95 euros correspondant selon lui à un trop versé de loyers, se heurte également à une contestation sérieuse en l'absence de compte précis établissant le montant des sommes restant dues par l'une ou l'autre des parties.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
M. [C] sollicite l'allocation de la somme de 29.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en l'état du caractère injustifié de la présente procédure et du préjudice important en résultant, consistant, notamment, dans la perte éventuelle du bail alors qu'il avait fait des efforts pour régler sa dette, la recherche d'un avocat en urgence et le coût de son intervention, précisant, au surplus, avoir été empêché de céder son fonds, les acquéreurs potentiels ayant renoncé à toute acquisition du fait de la procédure en acquisition de la clause résolutoire engagée.
Sollicitant des dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure, il appartient à M. [C] de justifier d'un abus commis par son bailleur dans l'exercice du droit d'agir.
Or, l'action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, M. [C] sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur les messures accessoires
Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a engagés tant en première instance que devant la cour.
Aucune considération d'équité ne commande faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [B] tendant à la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences et au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [C] au titre d'un trop perçu de loyer ;
Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [C] formée pour procédure abusive ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT