CA Reims, ch.-1 civ. et com., 3 juillet 2026, n° 25/00394
REIMS
Arrêt
Autre
R.G. : N° RG 25/00394 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTX3
ARRÊT N°
du : 3 juillet 2026
SP
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL CABINET [M] AVOCATS
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
arrêt du 3 juillet 2026
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 06 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 21/00990)
Monsieur [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [B] [K] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [D] [K] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [E] [K] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [S] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
INTIMÉE :
S.A. SEFIC IMMOBILIER Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 336 880 604, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et Me Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, et prorogée au 3 juillet 2026 sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Mme Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre
Mme Sandrine PILON, conseiller
Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Lucie NICLOT, greffier
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Mme NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon acte conclu à compter du 26 décembre 2023, M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] ont donné à la société Séfic Immobilier mandat de gérer un immeuble leur appartenant en indivision, situé [Adresse 7] à [Localité 5].
Une partie des locaux de cet immeuble a été donnée à bail commercial à différents locataires depuis 1992 et, en dernier lieu, à la SARL Louisa, qui a cédé le fonds de commerce de restauration qu'elle y exploitait et le bail, à la SARL [H], le 27 avril 2012.
La société Séfic Immobilier a mis fin au mandat de gestion par courrier du 16 novembre 2012.
Se plaignant de différents désordres au sein des locaux, la SARL [H] a sollicité une expertise du juge des référés du tribunal de grande instance de Reims (à présent, tribunal judiciaire de Reims), qui a fait droit à sa demande par ordonnance du 22 mai 2013 désignant M. [G] [W]. A défaut de versement d'un complément de consignation, l'expert a établi deux notes d'étape sans déposer de rapport définitif.
Par acte du 2 février 2017, la SARL [H] a fait assigner M. et Mmes [K] devant le tribunal de grande instance de Reims afin d'être indemnisés de ses préjudices.
M. et Mmes [K] ont, à leur tour, fait assigner la société Séfic en intervention et garantie.
Le juge de la mise en état a rejeté leur demande de jonction des deux procédures et il a été sursis a statué dans l'instance opposant M. et Mmes [K] à la société Séfic Immobilier, dans l'attente de l'issue du litige opposant ceux-ci à la SARL [H].
L'immeuble litigieux a été vendu par M. et Mmes [K] le 27 juin 2018.
Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Reims a, principalement :
- Condamné solidairement M. et Mmes [K] à payer à la société [H] la somme de 116 589.02 euros à titre de dommages intérêts,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Condamné solidairement M. et Mmes [K] à payer à la SARL [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par arrêt du 23 février 2021, cette cour a infirmé ce jugement sur le quantum des sommes allouées à la SARL [H], réduisant celles-ci à 75 093.85 euros.
M. et Mmes [K] ont alors sollicité du tribunal judiciaire de Reims la réinscription de l'affaire les opposant à la société Séfic Immobilier et par jugement du 6 décembre 2024, le tribunal a :
- Condamné la société Sefic Immobilier à verser à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 1 026 euros HT,
- Débouté M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] du surplus de leurs prétentions,
- Débouté la société Séfic Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- Condamné M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] aux dépens,
- Rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.
M. et Mmes [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 mars 2025.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, ils demandent à la cour de :
- Dire leur appel recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement en ce qu'il les déboute du surplus de leurs prétentions et les condamne aux dépens,
Statuant à nouveau,
- Déclarer que la Séfic Immobilier a manqué gravement à ses obligations contractuelles à leur préjudice,
En conséquence,
- Condamner la Séfic Immobilier au paiement de l'ensemble des condamnation mise à leur charge suivant arrêt de la cour d'appel de Reims du 23 février 2021 :
* 75 093.85 euros à titre de dommages intérêts,
* 2 000 euros au titre des frais irrépétible d'appel,
* Et aux entiers dépens d'appel,
- Condamner la Séfic Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,
- Condamner la Séfic Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet [M] Avocats, représentée par Me [R] [M].
Ils invoquent la responsabilité contractuelle de la société Séfic, au titre des articles 1147 ancien, 1231-1, 1984, 1991 et 1992 du code civil et reprochent plusieurs manquements à celle-ci en ce qu'elle :
- ne les a pas informés de la cession du bail entre la SARL Louisa et la SARL [H], alors que la société Séfic Immobilier en était informée pour les avoir représentés dans les actes de cession,
- a outrepassé les limites de son mandat en autorisant l'adjonction d'une terrasse de 120 m² au bail dont bénéficiait la SARL [H], terrasse construite, en béton, par la SARL Louisa, sans permis de construire, qui constitue donc une modification des lieux loués et qui a généré des non-conformités de l'installation électrique et du fait de l'absence d'issue de secours,
- ne leur a pas rendu compte en temps utile des impayés de louer du précédent locataire,
- n'a pas effectué d'état des lieux lors de la sortie de la SARL Louisa, ni à l'entrée de la SARL [H], comme elle en avait l'obligation contractuelle, d'autant que des modifications importantes avaient été apportés aux lieux,
- n'a pas réagi promptement en les avertissant des désordres qui atteignaient l'immeuble et des réclamations du nouveau locataire.
En réponse au moyen de l'intimée qui invoque l'inopposabilité de l'expertise judiciaire à son égard, ils font valoir que les débats ne portent pas sur la réalité des désordres, qui ont été reconnus par la présente cour, mais sur les manquements de la société Séfic Immobilier à ses obligations.
Ils affirment que les désordres ont pour origine les carences de la société Séfic Immobilier antérieures à la fin de gestion de cette dernière et qu'elle ne leur a jamais fait parvenir de devis de travaux, alors qu'ils ont dépensé 40 000 euros pour la reprise des désordres avec le nouveau gestionnaire de l'immeuble.
Ils soutiennent que si la société Séfic Immobilier avait respecté ses engagements contractuels, les désordres auraient été réduits à néant ou en tous les cas, moindres, et qu'ils n'auraient pas été condamnés à payer des dommages intérêts à la société [H].
Ils considèrent que la société [H] qui a, in fine, racheté l'immeuble, a retiré un profit considérable de la procédure engagée contre eux, du fait de la société Séfic Immobilier.
Par conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, la société Séfic Immobilier demande à la cour de :
Avant dire-droit,
- Enjoindre à M. et Mmes [K] de produire l'acte de vente du bien situé au [Adresse 7] à [Localité 5] du 27 juin 2018, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour à compte de la décision à intervenir,
Sur l'appel principal,
- Confirmer le jugement en ce qu'il déboute M. et Mmes [K] du surplus de leurs prétentions, au besoin par substitution de motifs,
- Débouter M. et Mmes [K] de l'ensemble de leurs prétentions,
Sur l'appel incident,
- Infirmer le jugement en ce qu'il condamne la société Séfic à verser à M. et Mmes [K] la somme de 1 026 euros HT et la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- Débouter M. et Mmes [K] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
- Condamner M. et Mmes [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
En tout état de cause,
- Condamner M. et Mmes [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient que le litige porte sur des désordres qui ont été constatés dans le cadre d'une expertise judiciaire qui ne lui a jamais été rendue commune et opposable, de sorte qu'aucune demande adverse n'est susceptible d'aboutir à son encontre.
Elle conteste, en tout état de cause, que sa responsabilité puisse être engagée au motif qu'elle n'a pas commis de faute, dès lors qu'elle avait pour mission essentielle de gérer le règlement des loyers par le locataire en place, qu'elle n'a pas été informée de l'existence de désordres, qu'une agence immobilière n'est pas un professionnel de la construction.
Elle ajoute qu'elle a toujours fait preuve de professionnalisme et de sérieux dans l'exécution de sa mission et eu les plus grandes difficultés pour obtenir les autorisations d'effectuer les réparations nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble, qu'elle n'avait pas l'obligation contractuelle d'établir un état des lieux, que ce n'est qu'avec l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 que l'établissement de ce document est devenu obligatoire, pour les baux commerciaux, lors de la cession du droit au bail et qu'un état des lieux n'aurait pas permis de déceler les désordres que la SARL [H] n'a pas elle-même relevés lorsqu'elle a visité les lieux et n'aurait pas permis d'y remédier compte tenu du refus de l'indivision [K] de procéder à la rénovation du bien.
Elle soutient encore qu'il n'entrait pas dans ses attributions de vérifier l'installation électrique, que les appelants ne prouvent pas que l'installation électrique n'était pas conforme du fait des modifications réalisées et qu'à le supposer fondé, le grief pris d'un défaut d'information quant à des loyers impayés par le précédent locataire est sans incidence sur le préjudice invoqué.
Elle affirme qu'elle n'avait pas connaissance des désordres affectant le bien, que seule la SARL Louisa aurait pu être déclarée responsable des éventuels préjudices subis par les appelants, dès lors qu'elle les connaissait et qu'elle n'en a pas informé le bailleur et l'agence immobilière, qu'il n'appartient pas à l'agence d'entretenir le bien à ses frais et que les travaux en cause incombent soit aux bailleurs, soit à l'ancienne locataire. Elle estime que les désordres en cause résultent de la simple usure normale du bien et que la condamnation des appelants au profit de la SARL [H] est la conséquence exclusive d'un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien.
Elle conteste que les désordres se soient aggravés de son fait et subsidiairement, estime que seules les conséquences de ces aggravations pourraient donner lieu à indemnisation et non la totalité des travaux de rénovation et qu'il devra être fait application de la notion de perte de chance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026, l'affaire étant renvoyée à l'audience du 18 mai 2026 pour être plaidée.
MOTIFS DE LA DECISION
M. et Mmes [K] produisent l'acte de vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 5].
La demande de la société Séfic Immobilier tendant à la production de cette pièce, sous astreinte, est donc devenue sans objet.
- Sur la responsabilité de la société Séfic Immobilier
Il résulte de l'article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Selon l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Le mandat signé par les parties stipule que l'indivision [K] donne pouvoir au mandataire, la société Séfic Immobilier, de gérer et administrer un immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 8] « dans les conditions suivantes : aux meilleures ».
Il est précisé que le mandataire a pouvoir :
- d'effectuer toutes locations écrites pour la durée et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera, de tout ou partie de l'immeuble, passer er renouveler tous baux, faire dresser tous états des lieux, donner et accepter tous congés et résilier avec ou sans indemnité lesdits baux,
- de faire procéder à tous travaux de réparations, arrêter tous devis et marchés concernant ceux-ci, régler les factures et mémoires des architectes et entrepreneures,
- de recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui,
(')
- à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d'autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires,
- de procéder à l'embauche ou au congédiement du concierge et du personnel d'entretien, déterminer leurs salaires et leurs conditions de travail,
- de souscrire tous les contrats d'assurance concernant l'immeuble, passer tous contrats d'entretien et tous marchés de travaux,
- de passer toutes conventions avec tous fournisseurs et notamment souscrire tous abonnements pour l'électricité, le gaz, l'eau, etc.
Le mandat prévoit en outre que le mandataire percevra un montant d'honoraires de 5% hors taxes sur le montant des encaissements.
La société Séfic Immobilier soutient en premier lieu que les désordres objets du litige ne lui sont pas opposables dès lors que les deux notes d'étape de l'expert ont été établies alors qu'elle n'était ni présente, ni représentée aux réunions préalables du technicien.
Toutefois, si le jugement et l'arrêt qui ont condamné M. et Mmes [K] à indemniser la société [H] ne peuvent produire d'effets et n'ont d'autorité que vis-à-vis des parties, il reste que les tiers doivent respecter la situation judirique issue de ces décisions, qui leur sont opposables.
La cour d'appel a retenu dans son arrêt du 23 février 2021 que les consorts [K] ont manqué à leurs obligations de délivrance, d'entretien et de garantir la preneuse contre les vices cachés de la chose louée, après avoir relevé la présence, dans le grenier, de déjections de pigeons en quantité importante, l'existence au deuxième étage de plafonds formant par endroits des ventres, des murs et plafonds présentant de nombreuses marques d'eau et de moisissures, une installation électrique vétuste et parfois dangereuse, des escaliers en mauvais état, des infiltrations d'eau sous les fenêtres du deuxième étage, des emcombrants et détritus salis par les fientes de pigeon dans le grenier, un important volume de débris au sous-sol, ainsi que la présence d'un champignon lignivore.
La cour d'appel a en outre considéré que la société [H] subissait un préjudice de jouissance et une perte d'exploitation du fait des manquements précités.
La somme dont M. et Mmes [K] réclament le paiement à la société Séfic Immobilier correspond à celle à laquelle ils ont été condamnés à payer à la société [H] par l'arrêt précité de cette cour du 23 février 2021. Dans ces conditions, il convient de déterminer si l'agent immobilier a commis une faute dans l'exercice de son mandat qui serait à l'origine ou aurait participé aux manquements et désordres qui ont motivé cette condamnation.
Les manquements invoqués par M. et Mme [K] du fait de l'absence de compte rendu en temps utile des impayés de loyer concernant le précédent locataire n'ont pas justifié la condamnation de ceux-ci au profit du nouveau locataire. Ils sont donc sans incidence sur le préjudice invoqué par les appelants.
La société Séfic conteste toute faute de gestion au motif qu'elle n'a pas été informée de l'existence de désordres par les locataires et les propriétaires et qu'elle n'avait pas à effectuer des visites de contrôle.
Il convient néanmoins de rappeler que le mandat qui lui avait été donné par M. et Mmes [K] lui donnait le pouvoir de faire dresser tous états des lieux.
Le mandat ne stipule pas expressément d'obligation d'établir un état des lieux au départ de chacun des locataires, ainsi que la société Séfic Immobilier le fait valoir en soutenant qu'il lui appartenait seulement d'en effectuer un lorsque cela s'avérait nécessaire ou si cela était exigé légalement.
La loi du 18 juin 2014, qui a introduit dans le code de commerce l'article L. 145-40-1 imposant l'établissement d'un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de cession du droit au bail ou du fonds ne trouve pas à s'appliquer à la cession du fonds de commerce et du droit au bail conclue entre les sociétés Louisa et [H], intervenue en 2012.
Toutefois, cette cession a eu lieu immédiatement après l'établissement d'un avenant au bail afin d'adjoindre au locaux une terrasse de 120 m² et au renouvellement du bail au profit de la société Louisa. La société Séfic Immobilier représentait M. et Mmes [K] pour l'établissement de ces actes, dont elle ne pouvait donc ignorer la teneur.
La modification de l'objet du bail rendait nécessaire l'établissement d'un état des lieux qui, s'il n'était pas obligatoire, apparaissait d'autant plus utile que la création de cette terrasse était le fait de la société Louisa, cessionnaire.
Plus généralement, la réalisation d'une telle formalité aurait permis à l'agent immobilier, auquel étaient confiées la gestion et l'administration des locaux, de s'assurer que les bailleurs, ses mandants, se conformaient toujours à leur obligation de délivrance, alors même que le bail initial avait été conclu en 1992 et renouvelé en 2001, soit respectivement 20 et 11 ans auparavant.
La constatation des désordres en cause ne requérait pas de compétence particulière en matière de construction, s'agissant de la présence en quantité importante de fientes de pigeon, de détritus et encombrants dans le grenier, de murs et plafonds présentant des marques d'eau et de moisissure, ainsi que de la présence de nombreux débris au sous-sol et celle, sur le sol en terre battue, d'un champignon couvrant plus de deux mètres carrés.
Ces désordres ont d'ailleurs été relevés par l'huissier de justice auteur du procès-verbal de constat que reprend l'arrêt de cette cour du 23 février 2021 et qui ne dispose pas de plus grandes compétences en la matière qu'un agent immobilier.
Les courriers que la société Séfic produits et qui portent sur une autre partie de l'ensemble immobilier dont M. et Mmes [K] sont propriétaires ([Adresse 9]) ne sauraient justifier de la bonne exécution de ses obligations contractuelles s'agissant de la partie de l'immeuble donné à bail à la société [H] (situé [Adresse 7]).
La facture relative à des travaux de toiture au-dessus des locaux litigieux ne peut faire passer outre l'existence des désordres précités.
En outre, la société Sefic Immobilier ne saurait se prévaloir de l'absence d'observations de la part de la société [H] lorsque celle-ci a visité les lieux quant à l'existence des désordres en cause alors que la connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l'exécution du bail, un logement en bon état de réparations.
A défaut d'avoir accompli les diligences qui lui auraient permis de vérifier l'état de l'immeuble, alors que les circonstances rendaient de telles diligences particulièrement opportunes, la société Séfic Immobilier n'a pu avertir M. et Mme [K] des travaux de mise en conformité nécessaires. A cet égard, elle ne démontre pas avoir prévenu les appelants des désordres qui ont conduit à leur condamnation et avoir été confrontée au silence ou à un refus de ces derniers, la lettre d'invitation à une réunion concernant l'indivision [K], adressée à un notaire étant trop imprécise et générale à cet égard.
Il est ainsi établi que la société Séfic Immobilier a commis une faute, qui engage sa responsabilité envers M. et Mmes [K].
- Sur les préjudices de M. et Mmes [K]
La somme de 75 093.85 euros dont M. et Mmes [K] demandent le paiement est destinée, aux termes de l'arrêt de cette cour du 23 février 2021, à réparer les postes de préjudices suivants :
- 36 019.65 euros hors taxes pour la réfection de l'installation électrique,
- 18 048.20 euros hors taxes au titre des menuiseries extérieures et escaliers,
- 1 026 euros hors taxes pour les frais de déblaiement et de nettoyage des encombrants laissés par le précédent locataire,
- Préjudice de jouissance (de la société [H]) : 10 000 euros,
- Perte d'exploitation (de la société [H]) : 10 000 euros.
M. et Mmes [K] affirment avoir fait réaliser des travaux dans l'immeuble pour la somme de 40 000 euros et considèrent dès lors que la société [H], qui a acquis l'immeuble en cause en 2021, a finalement réalisé une excellente opération à ses dépens puisqu'elle a été indemnisée et qu'ils ont pris en charge une grande partie des travaux.
Cependant, les pièces qu'ils produisent pour justifier des dépenses qu'ils ont engagés pour faire réaliser des travaux dans l'immeuble litigieux concernent d'autres postes que ceux qui ont motivé leur condamnation (chaudière, étaiement de la cave, toiture, réfection d'une couverture et d'un dallage, ') ou des travaux qui ont déjà été pris en compte par le tribunal et la cour et qui n'apparaissaient pas suffisants à mettre un terme aux désordres (facture du 31 mai 2012 de la société Pro Impec pour l'enlèvement de détritus et d'encombrants).
Par ailleurs, M. et Mmes [K], qui auraient dû supporter le coût des travaux d'entretien et de réfection de leur immeuble même si la société Séfic Immobilier avait correctement exécuté ses obligations contractuelles, ne démontrent pas que ce coût est accru par la faute de cette dernière.
Ils ne sont donc pas fondés à réclamer une indemnisation au titre des frais de réfection de l'installation électrique, des menuiseries et des escaliers.
En revanche, ils n'auraient pas eu à supporter le coût d'enlèvement des débris et encombrants si un état des lieux avait été réalisé au départ de la société Louisa et n'auraient pas eu à indemniser la société [H] de son préjudice de jouissance si la société Séfic Immobilier s'était assurée qu'ils se conformaient toujours à leur obligation de délivrance. Contrairement à ce que cette dernière soutient, ce préjudice de jouissance ne résulte pas de la durée nécessaire à la réalisation des travaux, mais selon les termes de l'arrêt du 23 février 2021, de l'ensemble des désordres en cause, « continûment subis par la société [H] ». Seule la perte d'exploitation indemnisée par ce même arrêt correspond à la nécessité de fermer l'établissement pendant la réalisation des travaux et ne saurait donc donner lieu à condamnation de la société Séfic Immobilier, s'agissant de travaux que les appelants auraient dû faire réaliser, en tout état de cause.
La société Séfic soutient, à raison, que le préjudice que M. et Mmes [K] subissent de ce chef s'analyse en une perte de chance, mais ne démontre pas que ceux-ci se seraient montrés rétifs à la réalisation de travaux qu'elle aurait suggérés, alors que ces derniers justifient au contraire avoir fait réaliser de nombreux travaux après la résiliation du mandat par la société Séfic. Cette perte de chance doit donc être évaluée à 90%.
M. et Mmes [K] sont en outre fondés à obtenir la condamnation de la société Séfic Immobilier au titre des frais irrépétibles et dépens de la procédure ayant abouti à l'arrêt du 23 février 2021, compte tenu de leur perte de chance de ne pas être assignés par la société [H] si la société Séfic Immobilier avait exécuté ses obligations contractuelles.
En conséquence, la société Séfic Immobilier sera condamnée à verser à M. et Mmes [K] la somme totale de 11 723.40 euros ([1 026 euros de frais de déblaiement et de nettoyage+10 000 euros de perte d'exploitation + 2 000 euros de frais de procédure] X 90 %), outre 90 % des dépens de la procédure d'appel qui a opposé M. et Mmes [K] à la SARL [H] dans l'instance figurant au répertoire général sous le numéro 19/02139 et qui s'est achevée avec l'arrêt de cette cour daté du 23 février 2021.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur les dépens et frais irrépétibles
La société Séfic Immobilier, qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d'appel, sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé à cet égard. Ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile pour la premières instance et l'appel seront par conséquent rejetées.
Il est équitable d'allouer à M. et Mmes [K] la somme mentionnée au dispositif pour leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant contradictoirement,
Constate que la demande de la société Séfic Immobilier tendant à la production de l'acte de vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 5], sous astreinte, est devenue sans objet ;
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute la société Séfic Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la société Séfic Immobilier à payer à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 11 723.40 euros à titre de dommages intérêts ;
Condamne la société Séfic Immobilier à verser à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] 90 % des dépens de la procédure d'appel qui a oppposé ces derniers à la SARL [H] dans l'instance figurant au répertoire général sous le numéro 19/02139 et qui s'est achevée avec l'arrêt de cette cour du 23 février 2021 ;
Condamne la société Séfic Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Séfic Immobilier à payer à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 3 500 euros pour leurs frais irrépétibles ;
Déboute la société Séfic Immobilier de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel.
Le greffier La présidente
ARRÊT N°
du : 3 juillet 2026
SP
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL CABINET [M] AVOCATS
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
arrêt du 3 juillet 2026
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 06 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 21/00990)
Monsieur [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [B] [K] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [D] [K] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [E] [K] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Madame [S] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
INTIMÉE :
S.A. SEFIC IMMOBILIER Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 336 880 604, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et Me Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, et prorogée au 3 juillet 2026 sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Mme Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre
Mme Sandrine PILON, conseiller
Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Lucie NICLOT, greffier
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Mme NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon acte conclu à compter du 26 décembre 2023, M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] ont donné à la société Séfic Immobilier mandat de gérer un immeuble leur appartenant en indivision, situé [Adresse 7] à [Localité 5].
Une partie des locaux de cet immeuble a été donnée à bail commercial à différents locataires depuis 1992 et, en dernier lieu, à la SARL Louisa, qui a cédé le fonds de commerce de restauration qu'elle y exploitait et le bail, à la SARL [H], le 27 avril 2012.
La société Séfic Immobilier a mis fin au mandat de gestion par courrier du 16 novembre 2012.
Se plaignant de différents désordres au sein des locaux, la SARL [H] a sollicité une expertise du juge des référés du tribunal de grande instance de Reims (à présent, tribunal judiciaire de Reims), qui a fait droit à sa demande par ordonnance du 22 mai 2013 désignant M. [G] [W]. A défaut de versement d'un complément de consignation, l'expert a établi deux notes d'étape sans déposer de rapport définitif.
Par acte du 2 février 2017, la SARL [H] a fait assigner M. et Mmes [K] devant le tribunal de grande instance de Reims afin d'être indemnisés de ses préjudices.
M. et Mmes [K] ont, à leur tour, fait assigner la société Séfic en intervention et garantie.
Le juge de la mise en état a rejeté leur demande de jonction des deux procédures et il a été sursis a statué dans l'instance opposant M. et Mmes [K] à la société Séfic Immobilier, dans l'attente de l'issue du litige opposant ceux-ci à la SARL [H].
L'immeuble litigieux a été vendu par M. et Mmes [K] le 27 juin 2018.
Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Reims a, principalement :
- Condamné solidairement M. et Mmes [K] à payer à la société [H] la somme de 116 589.02 euros à titre de dommages intérêts,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Condamné solidairement M. et Mmes [K] à payer à la SARL [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par arrêt du 23 février 2021, cette cour a infirmé ce jugement sur le quantum des sommes allouées à la SARL [H], réduisant celles-ci à 75 093.85 euros.
M. et Mmes [K] ont alors sollicité du tribunal judiciaire de Reims la réinscription de l'affaire les opposant à la société Séfic Immobilier et par jugement du 6 décembre 2024, le tribunal a :
- Condamné la société Sefic Immobilier à verser à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 1 026 euros HT,
- Débouté M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] du surplus de leurs prétentions,
- Débouté la société Séfic Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- Condamné M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] aux dépens,
- Rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.
M. et Mmes [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 mars 2025.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, ils demandent à la cour de :
- Dire leur appel recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement en ce qu'il les déboute du surplus de leurs prétentions et les condamne aux dépens,
Statuant à nouveau,
- Déclarer que la Séfic Immobilier a manqué gravement à ses obligations contractuelles à leur préjudice,
En conséquence,
- Condamner la Séfic Immobilier au paiement de l'ensemble des condamnation mise à leur charge suivant arrêt de la cour d'appel de Reims du 23 février 2021 :
* 75 093.85 euros à titre de dommages intérêts,
* 2 000 euros au titre des frais irrépétible d'appel,
* Et aux entiers dépens d'appel,
- Condamner la Séfic Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,
- Condamner la Séfic Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet [M] Avocats, représentée par Me [R] [M].
Ils invoquent la responsabilité contractuelle de la société Séfic, au titre des articles 1147 ancien, 1231-1, 1984, 1991 et 1992 du code civil et reprochent plusieurs manquements à celle-ci en ce qu'elle :
- ne les a pas informés de la cession du bail entre la SARL Louisa et la SARL [H], alors que la société Séfic Immobilier en était informée pour les avoir représentés dans les actes de cession,
- a outrepassé les limites de son mandat en autorisant l'adjonction d'une terrasse de 120 m² au bail dont bénéficiait la SARL [H], terrasse construite, en béton, par la SARL Louisa, sans permis de construire, qui constitue donc une modification des lieux loués et qui a généré des non-conformités de l'installation électrique et du fait de l'absence d'issue de secours,
- ne leur a pas rendu compte en temps utile des impayés de louer du précédent locataire,
- n'a pas effectué d'état des lieux lors de la sortie de la SARL Louisa, ni à l'entrée de la SARL [H], comme elle en avait l'obligation contractuelle, d'autant que des modifications importantes avaient été apportés aux lieux,
- n'a pas réagi promptement en les avertissant des désordres qui atteignaient l'immeuble et des réclamations du nouveau locataire.
En réponse au moyen de l'intimée qui invoque l'inopposabilité de l'expertise judiciaire à son égard, ils font valoir que les débats ne portent pas sur la réalité des désordres, qui ont été reconnus par la présente cour, mais sur les manquements de la société Séfic Immobilier à ses obligations.
Ils affirment que les désordres ont pour origine les carences de la société Séfic Immobilier antérieures à la fin de gestion de cette dernière et qu'elle ne leur a jamais fait parvenir de devis de travaux, alors qu'ils ont dépensé 40 000 euros pour la reprise des désordres avec le nouveau gestionnaire de l'immeuble.
Ils soutiennent que si la société Séfic Immobilier avait respecté ses engagements contractuels, les désordres auraient été réduits à néant ou en tous les cas, moindres, et qu'ils n'auraient pas été condamnés à payer des dommages intérêts à la société [H].
Ils considèrent que la société [H] qui a, in fine, racheté l'immeuble, a retiré un profit considérable de la procédure engagée contre eux, du fait de la société Séfic Immobilier.
Par conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, la société Séfic Immobilier demande à la cour de :
Avant dire-droit,
- Enjoindre à M. et Mmes [K] de produire l'acte de vente du bien situé au [Adresse 7] à [Localité 5] du 27 juin 2018, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour à compte de la décision à intervenir,
Sur l'appel principal,
- Confirmer le jugement en ce qu'il déboute M. et Mmes [K] du surplus de leurs prétentions, au besoin par substitution de motifs,
- Débouter M. et Mmes [K] de l'ensemble de leurs prétentions,
Sur l'appel incident,
- Infirmer le jugement en ce qu'il condamne la société Séfic à verser à M. et Mmes [K] la somme de 1 026 euros HT et la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- Débouter M. et Mmes [K] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
- Condamner M. et Mmes [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
En tout état de cause,
- Condamner M. et Mmes [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient que le litige porte sur des désordres qui ont été constatés dans le cadre d'une expertise judiciaire qui ne lui a jamais été rendue commune et opposable, de sorte qu'aucune demande adverse n'est susceptible d'aboutir à son encontre.
Elle conteste, en tout état de cause, que sa responsabilité puisse être engagée au motif qu'elle n'a pas commis de faute, dès lors qu'elle avait pour mission essentielle de gérer le règlement des loyers par le locataire en place, qu'elle n'a pas été informée de l'existence de désordres, qu'une agence immobilière n'est pas un professionnel de la construction.
Elle ajoute qu'elle a toujours fait preuve de professionnalisme et de sérieux dans l'exécution de sa mission et eu les plus grandes difficultés pour obtenir les autorisations d'effectuer les réparations nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble, qu'elle n'avait pas l'obligation contractuelle d'établir un état des lieux, que ce n'est qu'avec l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 que l'établissement de ce document est devenu obligatoire, pour les baux commerciaux, lors de la cession du droit au bail et qu'un état des lieux n'aurait pas permis de déceler les désordres que la SARL [H] n'a pas elle-même relevés lorsqu'elle a visité les lieux et n'aurait pas permis d'y remédier compte tenu du refus de l'indivision [K] de procéder à la rénovation du bien.
Elle soutient encore qu'il n'entrait pas dans ses attributions de vérifier l'installation électrique, que les appelants ne prouvent pas que l'installation électrique n'était pas conforme du fait des modifications réalisées et qu'à le supposer fondé, le grief pris d'un défaut d'information quant à des loyers impayés par le précédent locataire est sans incidence sur le préjudice invoqué.
Elle affirme qu'elle n'avait pas connaissance des désordres affectant le bien, que seule la SARL Louisa aurait pu être déclarée responsable des éventuels préjudices subis par les appelants, dès lors qu'elle les connaissait et qu'elle n'en a pas informé le bailleur et l'agence immobilière, qu'il n'appartient pas à l'agence d'entretenir le bien à ses frais et que les travaux en cause incombent soit aux bailleurs, soit à l'ancienne locataire. Elle estime que les désordres en cause résultent de la simple usure normale du bien et que la condamnation des appelants au profit de la SARL [H] est la conséquence exclusive d'un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien.
Elle conteste que les désordres se soient aggravés de son fait et subsidiairement, estime que seules les conséquences de ces aggravations pourraient donner lieu à indemnisation et non la totalité des travaux de rénovation et qu'il devra être fait application de la notion de perte de chance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026, l'affaire étant renvoyée à l'audience du 18 mai 2026 pour être plaidée.
MOTIFS DE LA DECISION
M. et Mmes [K] produisent l'acte de vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 5].
La demande de la société Séfic Immobilier tendant à la production de cette pièce, sous astreinte, est donc devenue sans objet.
- Sur la responsabilité de la société Séfic Immobilier
Il résulte de l'article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Selon l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Le mandat signé par les parties stipule que l'indivision [K] donne pouvoir au mandataire, la société Séfic Immobilier, de gérer et administrer un immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 8] « dans les conditions suivantes : aux meilleures ».
Il est précisé que le mandataire a pouvoir :
- d'effectuer toutes locations écrites pour la durée et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera, de tout ou partie de l'immeuble, passer er renouveler tous baux, faire dresser tous états des lieux, donner et accepter tous congés et résilier avec ou sans indemnité lesdits baux,
- de faire procéder à tous travaux de réparations, arrêter tous devis et marchés concernant ceux-ci, régler les factures et mémoires des architectes et entrepreneures,
- de recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui,
(')
- à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d'autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires,
- de procéder à l'embauche ou au congédiement du concierge et du personnel d'entretien, déterminer leurs salaires et leurs conditions de travail,
- de souscrire tous les contrats d'assurance concernant l'immeuble, passer tous contrats d'entretien et tous marchés de travaux,
- de passer toutes conventions avec tous fournisseurs et notamment souscrire tous abonnements pour l'électricité, le gaz, l'eau, etc.
Le mandat prévoit en outre que le mandataire percevra un montant d'honoraires de 5% hors taxes sur le montant des encaissements.
La société Séfic Immobilier soutient en premier lieu que les désordres objets du litige ne lui sont pas opposables dès lors que les deux notes d'étape de l'expert ont été établies alors qu'elle n'était ni présente, ni représentée aux réunions préalables du technicien.
Toutefois, si le jugement et l'arrêt qui ont condamné M. et Mmes [K] à indemniser la société [H] ne peuvent produire d'effets et n'ont d'autorité que vis-à-vis des parties, il reste que les tiers doivent respecter la situation judirique issue de ces décisions, qui leur sont opposables.
La cour d'appel a retenu dans son arrêt du 23 février 2021 que les consorts [K] ont manqué à leurs obligations de délivrance, d'entretien et de garantir la preneuse contre les vices cachés de la chose louée, après avoir relevé la présence, dans le grenier, de déjections de pigeons en quantité importante, l'existence au deuxième étage de plafonds formant par endroits des ventres, des murs et plafonds présentant de nombreuses marques d'eau et de moisissures, une installation électrique vétuste et parfois dangereuse, des escaliers en mauvais état, des infiltrations d'eau sous les fenêtres du deuxième étage, des emcombrants et détritus salis par les fientes de pigeon dans le grenier, un important volume de débris au sous-sol, ainsi que la présence d'un champignon lignivore.
La cour d'appel a en outre considéré que la société [H] subissait un préjudice de jouissance et une perte d'exploitation du fait des manquements précités.
La somme dont M. et Mmes [K] réclament le paiement à la société Séfic Immobilier correspond à celle à laquelle ils ont été condamnés à payer à la société [H] par l'arrêt précité de cette cour du 23 février 2021. Dans ces conditions, il convient de déterminer si l'agent immobilier a commis une faute dans l'exercice de son mandat qui serait à l'origine ou aurait participé aux manquements et désordres qui ont motivé cette condamnation.
Les manquements invoqués par M. et Mme [K] du fait de l'absence de compte rendu en temps utile des impayés de loyer concernant le précédent locataire n'ont pas justifié la condamnation de ceux-ci au profit du nouveau locataire. Ils sont donc sans incidence sur le préjudice invoqué par les appelants.
La société Séfic conteste toute faute de gestion au motif qu'elle n'a pas été informée de l'existence de désordres par les locataires et les propriétaires et qu'elle n'avait pas à effectuer des visites de contrôle.
Il convient néanmoins de rappeler que le mandat qui lui avait été donné par M. et Mmes [K] lui donnait le pouvoir de faire dresser tous états des lieux.
Le mandat ne stipule pas expressément d'obligation d'établir un état des lieux au départ de chacun des locataires, ainsi que la société Séfic Immobilier le fait valoir en soutenant qu'il lui appartenait seulement d'en effectuer un lorsque cela s'avérait nécessaire ou si cela était exigé légalement.
La loi du 18 juin 2014, qui a introduit dans le code de commerce l'article L. 145-40-1 imposant l'établissement d'un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de cession du droit au bail ou du fonds ne trouve pas à s'appliquer à la cession du fonds de commerce et du droit au bail conclue entre les sociétés Louisa et [H], intervenue en 2012.
Toutefois, cette cession a eu lieu immédiatement après l'établissement d'un avenant au bail afin d'adjoindre au locaux une terrasse de 120 m² et au renouvellement du bail au profit de la société Louisa. La société Séfic Immobilier représentait M. et Mmes [K] pour l'établissement de ces actes, dont elle ne pouvait donc ignorer la teneur.
La modification de l'objet du bail rendait nécessaire l'établissement d'un état des lieux qui, s'il n'était pas obligatoire, apparaissait d'autant plus utile que la création de cette terrasse était le fait de la société Louisa, cessionnaire.
Plus généralement, la réalisation d'une telle formalité aurait permis à l'agent immobilier, auquel étaient confiées la gestion et l'administration des locaux, de s'assurer que les bailleurs, ses mandants, se conformaient toujours à leur obligation de délivrance, alors même que le bail initial avait été conclu en 1992 et renouvelé en 2001, soit respectivement 20 et 11 ans auparavant.
La constatation des désordres en cause ne requérait pas de compétence particulière en matière de construction, s'agissant de la présence en quantité importante de fientes de pigeon, de détritus et encombrants dans le grenier, de murs et plafonds présentant des marques d'eau et de moisissure, ainsi que de la présence de nombreux débris au sous-sol et celle, sur le sol en terre battue, d'un champignon couvrant plus de deux mètres carrés.
Ces désordres ont d'ailleurs été relevés par l'huissier de justice auteur du procès-verbal de constat que reprend l'arrêt de cette cour du 23 février 2021 et qui ne dispose pas de plus grandes compétences en la matière qu'un agent immobilier.
Les courriers que la société Séfic produits et qui portent sur une autre partie de l'ensemble immobilier dont M. et Mmes [K] sont propriétaires ([Adresse 9]) ne sauraient justifier de la bonne exécution de ses obligations contractuelles s'agissant de la partie de l'immeuble donné à bail à la société [H] (situé [Adresse 7]).
La facture relative à des travaux de toiture au-dessus des locaux litigieux ne peut faire passer outre l'existence des désordres précités.
En outre, la société Sefic Immobilier ne saurait se prévaloir de l'absence d'observations de la part de la société [H] lorsque celle-ci a visité les lieux quant à l'existence des désordres en cause alors que la connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l'exécution du bail, un logement en bon état de réparations.
A défaut d'avoir accompli les diligences qui lui auraient permis de vérifier l'état de l'immeuble, alors que les circonstances rendaient de telles diligences particulièrement opportunes, la société Séfic Immobilier n'a pu avertir M. et Mme [K] des travaux de mise en conformité nécessaires. A cet égard, elle ne démontre pas avoir prévenu les appelants des désordres qui ont conduit à leur condamnation et avoir été confrontée au silence ou à un refus de ces derniers, la lettre d'invitation à une réunion concernant l'indivision [K], adressée à un notaire étant trop imprécise et générale à cet égard.
Il est ainsi établi que la société Séfic Immobilier a commis une faute, qui engage sa responsabilité envers M. et Mmes [K].
- Sur les préjudices de M. et Mmes [K]
La somme de 75 093.85 euros dont M. et Mmes [K] demandent le paiement est destinée, aux termes de l'arrêt de cette cour du 23 février 2021, à réparer les postes de préjudices suivants :
- 36 019.65 euros hors taxes pour la réfection de l'installation électrique,
- 18 048.20 euros hors taxes au titre des menuiseries extérieures et escaliers,
- 1 026 euros hors taxes pour les frais de déblaiement et de nettoyage des encombrants laissés par le précédent locataire,
- Préjudice de jouissance (de la société [H]) : 10 000 euros,
- Perte d'exploitation (de la société [H]) : 10 000 euros.
M. et Mmes [K] affirment avoir fait réaliser des travaux dans l'immeuble pour la somme de 40 000 euros et considèrent dès lors que la société [H], qui a acquis l'immeuble en cause en 2021, a finalement réalisé une excellente opération à ses dépens puisqu'elle a été indemnisée et qu'ils ont pris en charge une grande partie des travaux.
Cependant, les pièces qu'ils produisent pour justifier des dépenses qu'ils ont engagés pour faire réaliser des travaux dans l'immeuble litigieux concernent d'autres postes que ceux qui ont motivé leur condamnation (chaudière, étaiement de la cave, toiture, réfection d'une couverture et d'un dallage, ') ou des travaux qui ont déjà été pris en compte par le tribunal et la cour et qui n'apparaissaient pas suffisants à mettre un terme aux désordres (facture du 31 mai 2012 de la société Pro Impec pour l'enlèvement de détritus et d'encombrants).
Par ailleurs, M. et Mmes [K], qui auraient dû supporter le coût des travaux d'entretien et de réfection de leur immeuble même si la société Séfic Immobilier avait correctement exécuté ses obligations contractuelles, ne démontrent pas que ce coût est accru par la faute de cette dernière.
Ils ne sont donc pas fondés à réclamer une indemnisation au titre des frais de réfection de l'installation électrique, des menuiseries et des escaliers.
En revanche, ils n'auraient pas eu à supporter le coût d'enlèvement des débris et encombrants si un état des lieux avait été réalisé au départ de la société Louisa et n'auraient pas eu à indemniser la société [H] de son préjudice de jouissance si la société Séfic Immobilier s'était assurée qu'ils se conformaient toujours à leur obligation de délivrance. Contrairement à ce que cette dernière soutient, ce préjudice de jouissance ne résulte pas de la durée nécessaire à la réalisation des travaux, mais selon les termes de l'arrêt du 23 février 2021, de l'ensemble des désordres en cause, « continûment subis par la société [H] ». Seule la perte d'exploitation indemnisée par ce même arrêt correspond à la nécessité de fermer l'établissement pendant la réalisation des travaux et ne saurait donc donner lieu à condamnation de la société Séfic Immobilier, s'agissant de travaux que les appelants auraient dû faire réaliser, en tout état de cause.
La société Séfic soutient, à raison, que le préjudice que M. et Mmes [K] subissent de ce chef s'analyse en une perte de chance, mais ne démontre pas que ceux-ci se seraient montrés rétifs à la réalisation de travaux qu'elle aurait suggérés, alors que ces derniers justifient au contraire avoir fait réaliser de nombreux travaux après la résiliation du mandat par la société Séfic. Cette perte de chance doit donc être évaluée à 90%.
M. et Mmes [K] sont en outre fondés à obtenir la condamnation de la société Séfic Immobilier au titre des frais irrépétibles et dépens de la procédure ayant abouti à l'arrêt du 23 février 2021, compte tenu de leur perte de chance de ne pas être assignés par la société [H] si la société Séfic Immobilier avait exécuté ses obligations contractuelles.
En conséquence, la société Séfic Immobilier sera condamnée à verser à M. et Mmes [K] la somme totale de 11 723.40 euros ([1 026 euros de frais de déblaiement et de nettoyage+10 000 euros de perte d'exploitation + 2 000 euros de frais de procédure] X 90 %), outre 90 % des dépens de la procédure d'appel qui a opposé M. et Mmes [K] à la SARL [H] dans l'instance figurant au répertoire général sous le numéro 19/02139 et qui s'est achevée avec l'arrêt de cette cour daté du 23 février 2021.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur les dépens et frais irrépétibles
La société Séfic Immobilier, qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d'appel, sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé à cet égard. Ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile pour la premières instance et l'appel seront par conséquent rejetées.
Il est équitable d'allouer à M. et Mmes [K] la somme mentionnée au dispositif pour leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant contradictoirement,
Constate que la demande de la société Séfic Immobilier tendant à la production de l'acte de vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 5], sous astreinte, est devenue sans objet ;
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute la société Séfic Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la société Séfic Immobilier à payer à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 11 723.40 euros à titre de dommages intérêts ;
Condamne la société Séfic Immobilier à verser à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] 90 % des dépens de la procédure d'appel qui a oppposé ces derniers à la SARL [H] dans l'instance figurant au répertoire général sous le numéro 19/02139 et qui s'est achevée avec l'arrêt de cette cour du 23 février 2021 ;
Condamne la société Séfic Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Séfic Immobilier à payer à M. [J] [K], Mme [B] [K] épouse [C], Mme [D] [K] épouse [P], Mme [E] [K] épouse [U] et Mme [S] [K] la somme de 3 500 euros pour leurs frais irrépétibles ;
Déboute la société Séfic Immobilier de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel.
Le greffier La présidente