CA Nîmes, 1re ch., 2 juillet 2026, n° 25/03716

EXPOSÉ DES FAITS [L] DE LA PROCÉDURE

Selon offre sous seing privé acceptée le 18 février 2008 [L] acte authentique reçu le 27 mai 2008 par Me [I] [G], notaire associés à Carcassonne, la Société Générale a consenti à M. [Q] [D] [L] Mme [M] [Y] [V] divorcée [X] un prêt d'un montant de 295 000 euros d'une durée de 25 ans remboursable en 288 mensualités à compter du 07 juillet 2008 au taux révisable de 5,15% hors assurance groupe avec variation de +1/-1 point (TEG de 5,87%) destiné à financer l'acquisition au prix de 273 000 euros auprès de la Sci Les Jardins de [Localité 8] du lot n°4 dans l'ensemble immobilier '[Adresse 6] en cours d'édification à uage de résidence avec services para-hôteliers, consistant en une maison de type P3 bis d'une surface habitable de 66,26m² [L] jardin attenant cadastré commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse 'Saint-Benoît' section C n°[Cadastre 1] pour une contenance de 00 ares 85 centiares affecté hypothécairement à la garantie du prêt.

Cette vente consentie le même jour par acte authentique reçu par le même notaire était assortie d'une promesse de bail commercial au profit de la société [W] Hotels and Resorts.

Par actes des 30 [L] 31 mars 2016 M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] ont assigné les sociétés Les Jardins de [Localité 8], HPA Holding, Société Générale [L] DNG International [L] le notaire instrumentaire afin d'obtenir avec toutes conséquences de droit l'annulation de la vente devant le tribunal de grande instance de Narbonne qui par jugement du 12 avril 2018

- a déclaré irrecevable pour défaut de publication de l'assignation leur demande d'annulation de la vente [L] dit n'y avoir lieu à statuer sur cette demande [L] ses conséquences,

- a cependant

- rejeté le moyen tiré de la prescription,

- dit - que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d'un dol dans le cadre de la conclusion du contrat de vente,

- que n'était pas rapportée la preuve d'un manquement contractuel à l'encontre des société Les Jardins de Saint Benoît, Juniper France Home Finance [L] Groupe [W],

- qu'il n'existait pas de faute établie à l'encontre de la société Société Générale dans le cadre de son devoir de mise en garde,

- qu'il n'existait pas de faute imputable à la société de notaires,

- débouté les requérants de l'intégralité de leurs demandes,

- déclaré sans objet les demandes subsidiaires de la Société Générale

- débouté la société Juniper France Home Finance de sa demande de dommages [L] intérêts,

- débouté les parties de toutes autres prétentions,

- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a condamné les requérants aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par arrêt du 09 février 2023 la cour d'appel de Montpellier saisie par les requérants déboutés en première instance de toutes leurs demandes

- a infirmé le jugement sauf en ce qu'il

- a rejeté le moyen tiré de la prescription,

- a dit - que n'était pas rapportée la preuve d'un manquement contractuel à l'encontre de la société Juniper France Home Finance [L] débouté celle-ci de sa demande de dommages [L] intérêts,

- qu'il n'existait pas de faute établie à l'encontre de la Société Générale [L] du notaire

Statuant à nouveau des chefs infirmés [L] y ajoutant

- a déclaré recevable l'action diligentée par M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [V] divorcée) [X],

- a prononcé la nullité pour dol du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la Sci Les Jardins de Saint Benoît [L] eux,

- a condamné cette société à leur restituer la somme de 326 508 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2016,

- a dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, ceux-ci seront tenus de restituer l'immeuble objet de la vente annulée au vendeur,

- a condamné in solidum les sociétés Les Jardins de Saint Benoît [L] HPA Holding à leur payer les sommes de

- 14 164,52 euros au titre des frais de notaire

- 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral

- les a déboutés de leurs demandes

- de restitution de leur apport personnel à hauteur de 31 508 euros,

- de dommages [L] intérêts d'un montant de 280 840 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers,

- d'indemnisation à hauteur de 8 946 euros (mobilier) [L] 12 364,86 euros (charges),

- a prononcé l'annulation du contrat de prêt conclu entre la Société Générale [L] eux,

- a dit qu'ils seront tenus de lui restituer la somme empruntée de 295 000 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2016,

- a dit que cette société sera tenue de leur restituer les sommes encaissées en capital, intérêts [L] frais qu'elle a perçues, assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2016,

- a ordonné la compensation des sommes que se doivent mutuellement les emprunteurs [L] la banque,

- a rejeté la demande de mainlevée de la garantie hypothécaire inscrite sur le bien,

- a condamné in solidum le vendeur [L] la société HPA Holding

- à payer à la Société Générale les sommes de

- 900 euros au titre des frais de dossiers restitués,

- 1 595 euros au titre des frais de courtier,

- 187 754,36 euros au titre des intérêts échus [L] à échoir,

- à supporter les entiers dépens de première instance [L] d'appel, sauf ceux avancés par le notaire [L] par la Société Générale qui seront mis à la charge des appelants

- à payer aux appelants une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leur frais engagés en première instance [L] en cause d'appel,

- a condamné les appelants à payer sur le même fondement les sommes de

- 2 000 euros au notaire

- 2 000 euros à la Société Générale

- a dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- a dit que l'arrêt sera transmis à la diligence du greffe à la DDFIP de l'Aude en application de l'article L.101 du LPF

- a dit qu'il sera publié au service de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence des acquéreurs.

Sur pourvoi des sociétés Les Jardins de [Localité 8] devenue JSB [L] désormais en liquidation judiciaire, représentée par son mandataire liquidateur la société [H] [O], prise en la personne de Me [S] [H], [L] HPA Holding la Cour de cassation, 3ème chambre civile par arrêt du 20 mars 2025,

- a cassé [L] annulé cet arrêt sauf en qu'il

- a confirmé le jugement

- rejetant le moyen tiré de la prescription,

- disant qu'il n'est rapporté aucune preuve d'un manquement contractuel contre la société Juniper France Home Finance [L] rejetant la demande indemnitaire de cette dernière,

- disant qu'il n'existe aucune faute établie contre la Société générale ni la société civile professionnelle [F] [G] [B] [C]

- [L] en ce qu'il a déclaré recevable l'action exercée par M. [D] [L] Mme [X],

- a dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société Générale,

- a remis, sauf sur ces points, l'affaire [L] les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt [L] les a renvoyées devant la cour d'appel de Nîmes,

- a condamné M.[D] [L] Mme [X] aux dépens,

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté les demandes

La Cour de cassation a jugé qu'en retenant, pour annuler pour dol la vente conclue entre la société Les Jardins de [Localité 8] [L] M. [D] [L] Mme [X], que la plaquette commerciale remise à ces derniers mettait en exergue à leur profit le bénéfice d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti de l'ordre de 2,5 à 4,5% par an, sans les ennuis [L] incertitudes qui vont avec la location [L] l'entretien, garantie sans laquelle ils n'auraient pas conclu ni commis d'erreur, alors que cette plaquette n'était pas mentionnée dans la liste des 37 pièces visées par les acquéreurs aux termes de leurs écritures récapitulatives, la cour avait violé l'article 7 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [Q] [D] [L] Mme [M] ([Y] [V] divorcée) [X] ont saisi la cour de renvoi par déclaration du 26 novembre 2025.

Par ordonnance du 11 décembre 2025 la procédure a été clôturée à effet différé au 28 avril 2026 [L] l'affaire fixée à l'audience du 05 mai 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2026 prorogé au 02 juillet 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS [L] DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 mars 2026 M. [Q] [D] [L] Mme [M] [Y] [V] divorcée [X], appelants, demandent à la cour

- de confirmer le jugement en ce qu'il

- a déclaré sans objet les demandes subsidiaires de la Société Générale,

- a débouté la société Juniper France Home Finance de sa demande de dommages [L] intérêts,

- a rejeté les demandes reconventionnelles des intimés,

L'infirmant pour le surplus [L] statuant à nouveau

A titre principal

- de juger que leur consentement à la vente [L] au prêt conclus le 27 mai 2008 a été vicié par un dol,

[L] en conséquence,

- de juger nuls [L] de nul effet ces contrats de vente [L] de prêt,

[L] en conséquence

- d'ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, représenté par son liquidateur ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par celui-ci in solidum avec la société HPA Holding à la Société Générale outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges [L] hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente, aux frais exclusifs de ces sociétés supportés in solidum,

- de condamner in solidum le vendeur [L] la société HPA Holding à restituer à la Société Générale le montant du prêt en principal conclu avec eux,

- de condamner la Société Générale à leur payer les échéances [L] les intérêts du prêt consenti [L] indument perçus assortis de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation,

- de condamner in solidum le vendeur [L] la société HPA Holding à les indemniser de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions à hauteur de :

- 31 508,00 euros au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 27 mai 2008,

- 280 840,00 euros au titre du gain manqué correspondant au revenu locatif garanti,

- 35 475,38 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente [L] du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 27 mai 2008,

- 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire

- de juger que le vendeur [L] la société HPA Holding ont commis une faute contractuelle envers eux en n'exécutant pas leur obligation de garantie du revenu locatif de leur investissement,

En conséquence

- de les condamner à les indemniser ainsi de l'intégralité de leur préjudice - à concurrence de la somme de 262 855,96 euros au titre du coût du crédit consenti par la Société Générale, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 27 mai 2008,

- 280 840,00 euros au titre du gain manqué correspondant au revenu locatif garanti,

- 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

En tout état de cause

- de les condamner in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile [L] aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 avril 2026 la Société générale, intimée, demande à la cour, dans l'hypothèse où la cour prononcerait la nullité de la vente [L] considèrerait que celle-ci entraîne la nullité du prêt ou sa caducité,

- de condamner solidairement M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [V] divorcée) [X] à lui payer la somme de 295 000 euros,

- de dire qu'elle sera tenue corrélativement de leur restituer les sommes encaissées au titre des échéances de remboursement hors cotisations d'assurance qu'elle n'a pas perçues,

- de dire que les sûretés consenties à son profit au titre du prêt annulé seront éteintes [L] qu'il sera procédé à la mainlevée des inscriptions grevant l'immeuble aux frais de la partie qui aura intérêt,

- de juger que les restitutions réciproques s'opéreront par compensation à due concurrence [L] que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2016 [L] subsidiairement à compter du 03 février 2017,

- de rejeter toutes demandes dirigées contre elle excédant ce périmètre,

- de condamner in solidum les sociétés JSB [L] HPA Holding à lui payer les sommes de

- 234 692,96 euros au titre des intérêts conventionnels outre échus [L] à échoir perdus,

subsidiairement

- 229 180,94 euros au titre des intérêts échus, échéance d'avril 2026 incluse [L] 5 512,02 euros au titre des intérêts à échoir,

plus subsidiairement

- 187 754,36 euros représentant 80% des intérêts qu'elle aurait perçus si le contrat était arrivé à son terme,

outre 900 euros au titre des frais de dossier [L] 1 595 euros au titre des frais de courtier dont elle devra restitution aux emprunteurs,

Dans tous les cas

- de condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement

- de condamner in solidum les sociétés HPA Holding [L] JSB à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de statuer ce que de droit quant aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La société JSB venant aux droits de la société Les Jardins de [Localité 8], représentée par son mandataire liquidateur la société [H] [O], à laquelle la déclaration de saisine [L] les conclusions des appelants ont été régulièrement signifiés par actes du 16 avril 2026 ne comparaît pas, non plus que la société HPA Holding venant aux droits de la société Groupe [W].

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions [L] moyens conformément aux dispositions des articles 455 [L] 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En conséquence de la cassation presque totale de l'arrêt de la première cour, il est seulement définitivement jugé

- que l'action de M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [V] divorcée) [X] est recevable comme non prescrite,

- que la preuve d'un manquement contractuel de la société Juniper France Home Finance à leur égard n'est pas rapportée [L] sa demande de dommages [L] intérêt rejetée,

- qu'il n'existe pas de faute établie à l'encontre de la Société Générale [L] de la Scp [K]-[U].

La présente cour est donc saisie de toutes les autres demandes soumises au tribunal [L] reprises dans les dernières conclusions des appelants.

Sur la demande de nullité du contrat de vente pour dol

Pour rejeter le moyen tiré du dol [L] de (l'absence de) garantie de revenu locatif soulevé par les requérants, le tribunal a relevé

- que comme l'objectaient les parties défenderesses, aucun document contractuel ne faisait état d'un revenu locatif garanti alors que les droits [L] obligations des parties étaient fixées par le contrat de bail du 02 janvier 2008, rédigé en français [L] en anglais, lequel déterminait avec précision les conditions de la location, sans référence à un loyer garanti, document dont le contenu était nécessairement connu (à) la date de l'acte authentique du 27 mai 2008,

- que l'affirmation selon laquelle la société de gestion garantissait un revenu locatif du bien n'était pas contraire aux dispositions de ce bail puisqu'elle indiquait seulement que sa gestion permettait à l'acquéreur de recevoir un loyer (sans avoir à procéder lui-même à la gestion) mais ne mentionnait nullement qu'elle garantissait un loyer équivalent à la charge du prêt,

- que quant à la rentabilité financière de l'opération immobilière dans son ensemble, elle était nécessairement liée aux aléas économiques marqués par la crise postérieure à l'année 2008 [L] à son incidence sur les résidences de loisirs en France, constatée dans tous les tribunaux au cours des années ultérieures (loyers impayés, procédures collectives),

- que les demandeurs ne pouvaient pas prétendre comme ils le faisaient avoir réalisé une opération sans risque alors que tout investissement comporte un risque [L] que la contrepartie de leur achat résidait dans le droit de propriété d'un immeuble dont il n'était pas soutenu qu'il était actuellement sans valeur même si sa rentabilité était moindre ; que les documents publicitaires, même présentant l'opération de façon flatteuse ce qui était leur rôle, ne pouvaient en eux-même caractériser des manoeuvres s'ils n'étaient accompagnés d'autres éléments,

- que certes il avait existé aussi en l'espèce des simulations qui présentaient l'opération comme rentable mais qu'il n'en résultait pas pour autant des manoeuvres destinées à établir que les loyers étaient garantis alors que les documents contractuels ne contenaient aucune stipulation de ce chef.

Pour infirmer ce jugement [L] prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 27 mai 2008 aux termes duquel la Sci Les Jardins de [Localité 8] ayant pour représentant légal la société [W] [N] a vendu en état futur d'achèvement à M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [V] divorcée) [X] une maison d'habitation à Saint-Laurent-de-Cabrerisse au prix de 326 508 euros TTC, la première cour après avoir décrit la plaquette de commercialisation qui leur avait été remise avant la conclusion de la vente [L] repris les conditions du bail commercial signé le 02 mai 2008 avec la société [W] Propriétés & Resorts, a jugé

- que contrairement à ce que soutenaient les sociétés Les Jardins de [Localité 8] [L] HPA Holding, l'élément essentiel qui avait permis de convaincre les acquéreurs était la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il y était présenté, [L] non la seule économie fiscale consistant en la récupération de la TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique,

- qu'à la lecture des documents commerciaux [L] du bail signé dès la réservation de l'immeuble avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50 % par an, ceux-ci avaient pu légitimement croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers [L] non à la garantie d'une seule rentabilité théorique,

- qu'en leur présentant un revenu [L] une rentabilité garantis, les sociétés intimées les avaient induits en erreur [L] déterminés à acheter le bien litigieux, ce qu'ils n'auraient pas fait à ce prix [L] dans ces conditions s'ils n'en avaient pas été assurés,

- qu'en vendant à des investisseurs étrangers éloignés géographiquement une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait les informer, en leur qualité de simples consommateurs, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial [L] non la perception effective des loyers, les avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable [L] de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible,

- que leur volonté de tromper les acquéreurs était d'autant plus établie qu'au même moment la société [W] Investissement licenciait économiquement sa responsable juridique salariée en raison des difficultés qu'elle rencontrait ou allait rencontrer du fait de la crise financière,

- que le promoteur n'avait donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière [L] que cette dissimulation des risques encourus avait déterminé les appelants à contracter [L] les avait conduits à acheter le bien avec la croyance erronée qu'ils disposeraient d'un loyer garanti,

- que le montage de l'opération ne leur avait pas été clairement expliqué quant à la nature exacte de cette garantie qui constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial constituant une obligation essentielle du contrat mentionné au contrat de réservation, sans disponibilité du bien qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe [L] ne pouvait être géré (en direct),

- que le dol résultait ici des argumentaires commerciaux précis [L] détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel ayant servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente [L] de cet acte lui-même.

Pour casser l'arrêt sur ce point, la Cour de cassation a jugé que la plaquette commerciale invoquée n'était pas mentionnée sur la liste des 37 pièces visées par les acquéreurs aux termes de leurs écritures récapitulatives, de sorte que la cour avait fondé sa décision sur un fait qui n'était pas dans le débat.

Au soutien de leur demande d'annulation du contrat de vente pour dol des deux sociétés JSB [L] HPA Holding, les appelants versent désormais aux débats (leur pièce n°1) une plaquette publicitaire en couleurs [L] en anglais sur laquelle figurent les logos des sociétés [W] Investissement [L] Les Jardins de [Localité 8], dont la traduction du texte en français est la suivante :

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Option 4 -

Comme à la maison 50% de revenus nets annuels 6mois d'utilisation personnelle'

Ils versent ensuite (leur pièce 2) une lettre adressée le 22 octobre 2007 à M. [Q] [D] par la société Premier Resorts Ltd, [Adresse 10] United Kingdom registered in England 3319144 comprenant cinq paragraphes

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- 'Les propriétés : une vraie maison loin de chez soi'

[L]

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Ils versent ensuite le contrat de réservation (contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement) signé avec la SCCV Les Jardins de [Localité 8] représentée par son gérant la Sarl [W] [N] les 23 [L] 29 novembre 2007, [L] le bail commercial de bien immobilier en résidence para-hôtelière signé entre eux [L] la société [W] Hotels & Resorts le 02 janvier 2008, ainsi que les contrats de vente [L] de prêt reçus le 27 mai 2008 par acte authentique entre eux [L] d'une part la Sci Les Jardins de [Localité 8] représentée par la société [W] [N], d'autre part la Société Générale.

Ils soutiennent que le dol a ici été commis par l'ensemble des sociétés constituant le groupe [W], à savoir désormais la société HPA Holding, anciennement dénommée Groupe [W] sous l'en-tête de laquelle la documentation précontractuelle dolosive a été présentée, mais également [W] Hotels & Resorts, désormais en liquidation judiciaire, [L] la Sci Les Jardins de [Localité 8], dont les liens sont les suivants :

- la Sci Les Jardins de [Adresse 11] devenue JSB, société civile de construction-vente qui a vendu le bien litigieux, avait pour gérant la Sarl Propriétés and co, immatriculée au RCS de Paris sous le n°531 837 425, dont le siège social était [Adresse 12] à Paris 8ème [L] le gérant M. [T] [J], [L] dont l'associé unique indéfiniment responsable était la société HPA Holding, anciennement Groupe [W], qui avait pour gérant le même M. [T] [J], [L] désormais son fils [R]

- la société [W] Hotels & Resorts, avec laquelle le bail commercial a été signé, désormais également en liquidation judiciaire, avait également pour gérant le Groupe [W] devenu HPA Holding [L] toutes les sociétés intervenues à l'opération étaient des sociétés affiliées détenues par M. [T] [J].

Ils soutiennent

- que le vendeur ne saurait donc s'abriter derrière une acception stricte de la notion de cocontractant pour échapper aux conséquences de son dol ; que s'il est constant que le dol émane du cocontractant, il est également acquis que l'erreur provoquée par le dol d'un tiers au contrat peut entraîner la nullité de ce dernier lorsqu'elle porte sur la substance de l'engagement (Civ1. 3 juillet 1996 Bull. civ. I, n° 288) ;

- que la règle est également écartée dès l'instant que le tiers, en réalité, apparaît comme un complice du cocontractant ou comme son représentant : qu'il peut, d'abord, y avoir véritable collusion entre le cocontractant [L] le tiers, auteur du dol (Cass. com., 10 juill. 1978 : Bull. civ. IV, n° 193), mais que la complicité peut se manifester, simplement par le recel du produit de la machination (Cass. com., 25 mars 1974 : Bull. civ. IV, n° 104) [L] que de même, le dol du tiers est également cause de nullité lorsque ce dernier apparaît comme le représentant du cocontractant, solution certaine en jurisprudence (par exemple Cass. com., 24 mai 1994 : Bull. civ. IV, n° 184) [L] qui été étendue au cas où le tiers s'était comporté comme le "mandataire apparent" (Cass. com., 25 mars 1974 : Bull. civ. IV, n° 104).

Le premier arrêt cité énonce que l'erreur provoquée par le dol d'un tiers à la convention peut entraîner la nullité du contrat lorsqu'elle porte sur la substance même de ce contrat.

Le second énonce qu'il appartenait à une caution de démontrer que sa signature avait été obtenue au moyen de manoeuvres pratiquées par l'autre partie au contrat de cautionnement, représentant de la société créancière.

Le plus récent de la troisième série d'arrêts cités énonce qu'en retenant que le représentant d'une société ayant été chargé par un établissement de crédit de proposer ses financements à ses clients potentiels, puis de les recommander à son approbation, n'était pas, pour la conclusion des contrats, un tiers, une cour d'appel avait décidé, à bon droit, que les manoeuvres dolosives de ce représentant, viciant le consentement des clients, étaient opposables à cet établissement.

Enfin le dernier arrêt cité énonce qu'une cour avait pu, en constatant que l'auteur d'un dol, en adressant l'acquéreur à son complice, s'était comporté comme le mandataire apparent de ce dernier, qui avait ratifié sa gestion [L] était bien d'accord avec lui en recelant en parfaite connaissance de cause le produit de l'escroquerie ainsi commise, avait ainsi pu constater la collusion de l'auteur du dol [L] de son complice, co-contractant de la victime de celui-ci.

Aux termes des articles 1101, 1109 [L] 1116 du code civil ici applicables, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas [L] doit être prouvé.

Si la société [W] [N] apparaît au contrat de vente du 27 mai comme ayant représenté la Sci Les Jardins de [Localité 8] à l'acte, le contractant des acquéreurs est cette dernière société, à laquelle seule un dol peut être imputé.

Les appelants ne démontrent pas que la Société Générale, ici prêteur, avait donné mandat à la société [W] [N] de proposer son financement aux acquéreurs des biens vendus par la société Les Jardins de [Localité 8] qu'elle représentait.

Enfin, en l'absence de toute condamnation pénale définitive de l'une ou l'autre des sociétés impliquées pour escroquerie ou une autre infraction pénale dont ils seraient les victimes, le mécanisme de la complicité ou du recel n'est ici pas transposable.

Toutefois, bien que la substance même du contrat de vente ne soit pas la rentabilité financière attendue de l'exécution d'un bail commercial signé séparément portant sur le bien qui en a été l'objet, mais le transfert de la propriété de ce bien, il ressort de la chronologie des faits (démarchage commercial vantant l'attractivité à la location meublée des immeubles à construire dans la résidence hôtelière de la part du représentant de la SCCV devenue SCI venderesse, signature du bail commercial antérieure à la conclusion du contrat de VEFA) [L] du rapport direct entre le montant attendu des loyers [L] celui des mensualités du crédit souscrit pour parvenir à l'acquisition de l'immeuble que la garantie de cette rentabilité a bien été l'élement déterminant du consentement des acquéreurs à la vente.

Ainsi si la documentation commerciale fait référence à une 'garantie de rentabilité locative', la mention d'un 'revenu garanti sans les ennuis [L] les incertitudes qui vont avec la location [L] l'entretien du bien' a été de nature à tromper un investisseur, de surcroît étranger, sur la réalité [L] la signification d'une telle garantie.

La référence, au paragraphe 31 du contrat de bail commercial du 02 janvier 2008 à un loyer en numéraire annuel fixé à € 14 042 TTC 'équivalent à 4,76% TTC du montant investi par le bailleur dans l'acquisition soit 295 000€ HT' démontre ce rapport direct entre la conclusion [L] l'exécution simultanée des deux contrats, sur lequel l'attention des acquéreurs [L] bailleurs était ainsi attirée, [L] qui ont ainsi légitimement pu croire à une garantie de paiement des loyers [L] non seulement une garantie de rentabilité de l'acquisition.

Cette garantie a donc constitué un élément déterminant de leur consentement à l'opération [L] la conclusion du bail commercial une obligation essentielle du contrat de réservation puis de vente du bien qui, situé dans la résidence para-hôtelière, ne pouvait être géré en direct par les futurs propriétaires [L] bailleurs.

L'attitude du promoteur, représentant du vendeur, est donc à l'origine de l'erreur des appelants, toujours excusable en matière de dol, sur la garantie du revenu tiré des loyers permettant de financer l'acquisition.

En conséquence il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol après l'avoir toutefois déclarée irrecevable, [L] de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente reçu par acte authentique le 27 mai 2008 par Me [I] [G] notaire membre de la Scp [Z] [F] [L] [I] [G], notaires associés à Carcassonne entre la Sci Les Jardins de Saint-Benoit devenue JSB représentée par la société [W] [N], devenue HPA Holding [L] M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [V] divorcée) [X], avec toutes conséquences de droit.

Sur la conséquence de la nullité du contrat de vente

Selon l'article 1117 du code civil ici applicable la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas [L] de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

L'article 1178 du code civil en vigueur depuis le 01 octobre 2016 énonce ainsi les règles jusque là déduites des textes par la jurisprudence :

Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution (...).

Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En conséquence de l'annulation rétroactive du contrat de vente les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de celui-ci.

Sont donc ordonnées

- la restitution de l'immeuble par M. [Q] [D] [L] Mme [E] ([Y] [A] divorcée) [X] entre les mains de la Selarl [H] [O], mandataire liquidateur de la Sci Les Jardins de [Localité 8] devenue JSB

- la fixation au passir de la liquidation de la société JSB de leur créance de restitution du prix de vente soit la somme de 326 508 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la vente rétroactivement annulée soit depuis le 27 mai 2008.

- la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges [L] hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente, aux frais exclusifs de la Sci JSB par voie d'inscription du montant de ces frais au passif de sa liquidation judiciaire.

Contrairement à ce que jugé par la première cour, aucune condamnation in solidum des société JSB [L] HPA Holding ne peut ici être prononcée, la société [W] [N] n'étant intervenue qu'en qualité de représentant de la société Les Jardins de [Localité 8], [L] n'étant en conséquence pas elle-même partie au contrat de vente.

Sur l'annulation du contrat de prêt consécutive à celle du contrat de vente

Du fait que l'offre de prêt est tout jours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat pour lequel le prêt est sollicté, le contrat de prêt souscrit le 27 mai 2008 est nul en conséquence de la nullité du contrat de vente auquel il était affecté, nonobstant l'absence ici de preuve d'aucun dol imputable à la Société Générale.

Sur les conséquences de l'annulation rétroactive du contrat de prêt dans les rapports entre le prêteur [L] les emprunteurs

L'annulation rétroactive du contrat de prêt du 27 mai 2008 entraîne

- restitution par les emprunteurs au prêteur du capital emprunté soit ici la somme de 295 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2008, date de conclusion du prêt rétroactivement annulé

- restitution par la le prêteur aux emprunteurs du montant des intérêts du prêt [L] des cotisations d'assurance déjà versés au jour de l'échéance la plus proche du jour où la cour statue soit ici le 07 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale du 30 mars 2016.

La demande des appelants tendant au remboursement par la Société Générale du montant total des échéances déjà versées est donc rejetée.

Sur la demande des appelants de condamnation in solidum des sociétés Les Jardins de [Localité 8] devenue JSB [L] HPA Holding à les indemniser de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions à hauteur de

- 31 508 euros au titre de la restitution de leur apport personnel,

- 280 840 euros au titre du gain manqué correspondant au revenu locatif garanti,

- 35 475,38 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente [L] du prêt,

- 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

Le montant de l'apport personnel des appelants est inclus dans le montant du prix objet de la créance de restitution fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société JSB.

La société HPA Holding n'ayant pas la qualité de vendeur [L] sa faute présentant un lien de causalité indirect avec leur préjudice découlant de la conclusion du contrat de vente avec la société Les Jardins de [Localité 8] ne peut être pas plus être tenue in solidum avec la société JSB à rembourser aux appelants le montant de leur apport personnel qu'à leur rembourser le montant du prix de l'immeuble objet de la vente.

Leur demande au titre du gain manqué correspondant au revenu locatif garanti ne pouvait être dirigée contre les sociétés JSB [L] HPA Holding mais seulement contre la société bailleresse [W] Hotels & Resorts, non partie à la présente instance. Elle est donc ici irrecevable.

Leur créance au titre du montant des frais exposés pour la seule vente doit être fixée de même que leur créance au titre du remboursement du prix de vente au passif de la liquidation judiciaire de la société JSB, [L] le montant des frais exposés pour le seul prêt leur être remboursé par la Société Générale.

Au vu du compte présenté par les appelants (leur pièce 16) les frais du seul acte de vente se sont élevés à la somme de 5 467,07 euros outre 2 682,61 euros de frais d'hypothèque soit 8'149,68 euros, créance dont la fixation est ordonnée au passif de la liquidation de la société JSB.

Les frais exposés pour l'acte de prêt soit la somme de 2 587,35 + 2 989,49 = 5'576,84 euros sont mis à la charge de la Société Générale en sus du remboursement du montant des intérêts du prêts [L] soumis au même intérêt à compter de la date de l'assignation initiale du 30 mai 2016.

Le préjudice moral des appelants est justifié, [L] son montant fixé à la somme de 5 000 euros est de même fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société JSB, les sociétés HPA Holding [L] Société Générale y étant étrangères, pour les motifs déjà exposés ci-dessus.

Sur les dépens [L] l'article 700

Succombant partiellement à l'instance d'appel sur renvoi après cassation, la Société Générale doit en supporter les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur renvoi après cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 09 février 2023 ayant définitivement

- confirmé le jugement du 12 avril 2028 du tribunal de grande instance de Narbonne (n°RG 16/00485) ayant

- rejeté le moyen tiré de la prescription,

- dit qu'il n'est rapporté aucune preuve d'un manquement contractuel contre la société Juniper France Home Finance [L] rejetant la demande indemnitaire de cette dernière,

- dit qu'il n'existe aucune faute établie contre la Société générale ni la société civile professionnelle [F] [G] [B] [C]

- déclaré recevable l'action exercée par M. [D] [L] Mme [X]

Statuant des chefs du jugement du tribunal de grande instance de Narbonne du 12 avril 2028 du tribunal de grande instance de Narbonne (n°RG 16/00485) non définitivement jugés par l'arrêt de la première cour cassé de ces chefs par l'arrêt du 20 mars 2025 de la Cour de cassation, 3ème chambre civile

Prononce la nullité pour dol de la Sci Les Jardins de [Localité 8] devenue JSB du contrat de vente reçu au prix de 273 000 euros par acte authentique du 27 mai 2008 par Me [I] [G], membre de la Scp [Z] [F] [L] [I] [G], notaires associés à Carcassonne, entre cette société d'une part [L] M. [Q] [D] [L] Mme [M] [Y] [V] divorcée [X] d'autre part portant sur le lot n°4 dans l'ensemble immobilier '[Adresse 6] en cours d'édification à usage de résidence avec services para-hôteliers, consistant en une maison de type P3 bis d'une surface habitable de 66,26m² [L] jardin attenant cadastré commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse 'Saint-Benoît' section C n°[Cadastre 1] pour une contenance de 00 ares 85 centiares.

Ordonne réciproquement à la restitution de l'immeuble par ceux-ci à celle-là la restitution par la Sci Les Jardins de [Localité 8] devenue JSB représentée par son mandataire liquidateur la Selarl [H] [O] à M. [Q] [D] [L] Mme [M] [Y] [V] divorcée [X] de la somme de 273 000 euros acquittée au titre du prix de l'immeuble objet de la vente du 27 mai 2008 en ce compris la somme de 31 508 euros au titre de la restitution de leur apport personnel, par voie de fixation de leur créance au passif de la liquidation de cette société à cette somme de 273 000 euros qui portera intérêts à compter du 27 mai 2008 date de la vente rétroactivement annulée

Fixe la créance de M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] au titre des frais d'acte de la vente annulée au passif de la liquidation judiciaire de la société JSB à la somme de 8'149,68 euros qui portera intérêts à compter du 27 mai 2008 date de la vente rétroactivement annulée

Condamne M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] à rembourser à la Société Générale la somme de 295 000 euros en conséquence de l'annulation rétroactive du prêt consenti le 27 mai 2008

Dit que cette somme portera intérêts à compter du 27 mai 2008 date du prêt rétroactivement annulé

Condamne la Société Générale à rembourser à M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] la somme acquittée par eux au titre des intérêts du prêt à la date du 07 juin 2026 telle qu'elle ressort du tableau d'amortissement du 18 avril 2016, ainsi qu'au titre des frais de l'acte de prêt la somme de 5'576,84 euros,

sommes qui porteront intérêts à compter du 30 mai 2016 date de l'assignation initiale de la Société Générale par les emprunteurs,

Déclare irrecevable la demande de M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] en remboursement de la somme de 280 840 euros au titre du gain manqué correspondant au revenu locatif garanti dirigée non contre le preneur à bail commercial mais contre le vendeur de l'immeuble [L] son représentant

Fixe au passif de la liquidation de la société JSB la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnité mise à sa charge en indemnisation du préjudice moral de M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] subi par sa faute,

Y ajoutant,

Condamne la Société Générale aux dépens d'appel

La condamne à payer à M. [Q] [D] [L] Mme [E] [Y] [V] divorcée [X] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente [L] par le greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande [L] ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux [L] aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants [L] officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.