CA Angers, ch. civ. A, 7 juillet 2026, n° 25/00413

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis du 8 mars 2023, M. [V] [U] et Mme [F] [S] épouse [U] (ci après, les vendeurs) ont vendu à M. [N] [A] et Mme [J] [X] épouse [A] (ci après, les acheteurs) un'appartement de deux pièces constituant les lots n°21 et n°36 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1] (49), pour le prix de 160 000 euros net vendeur.

La vente a été régularisée par acte notarié du 7 juin 2023.

Pour financer cet achat, un prêt immobilier de 154 912 euros a été accordé aux acheteurs par la Caisse de crédit mutuel de [Localité 7] Aubance (ci après la banque).

Après autorisation de la tenue d'une audience à jour fixe délivrée le 14'décembre 2023, les acheteurs ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, les vendeurs et la banque devant le tribunal judiciaire d'Angers, aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente de l'immeuble et condamner les vendeurs au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 11 février 2025, le tribunal judiciaire d'Angers a :

- débouté les acheteurs de l'ensemble de leurs demandes dirigées tant à l'encontre des vendeurs que de la banque,

- débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- condamné les acheteurs aux entiers dépens de l'instance,

- condamné les acheteurs à payer aux vendeurs la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les acheteurs à payer à la banque la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que cette décision est exécutoire de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a exclu toute réticence dolosive des vendeurs s'agissant des informations données sur l'inadéquation du réseau d'évacuation des eaux usées en relevant que la mention de l'acte selon laquelle le réseau ne présentait pas d'anomalie constituait une clause type ; que les acheteurs savaient avant la vente que l'appartement n'était pas relié au réseau d'assainissement mais également qu'ils avaient connaissance de l'insuffisance du réseau ; qu'il'n'était pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de difficultés d'une plus grande ampleur alors qu'elles ont été révélées après la vente.

Le 6 mars 2025, les acheteurs ont interjeté appel, par voie électronique, de'cette décision en son entier dispositif, sauf en ce qu'elle a débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts et dit que cette décision était exécutoire de droit, intimant dans ce cadre les vendeurs et la banque.

Par conclusions du 4 août 2025, les vendeurs ont formé appel incident du jugement en ses dispositions les ayant déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mars 2026 pour l'audience collégiale du 7 avril 2026. A cette audience, le dossier a été renvoyé à la demande des parties compte tenu de la grève des avocats à l'audience rapporteur du 11 mai 2026 du fait de l'indisponibilité d'un conseil à l'audience collégiale du mois de mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de dernières conclusions en date du 5 mars 2026, les'acheteurs demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angers le 11 février 2025, en ce qu'il :

- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes dirigées tant à l'encontre des vendeurs que de la banque tendant à voir :

prononcer l'annulation de la vente suivant acte authentique en date du 7 juin 2023,

condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 184 496 euros, en conséquence de l'annulation de la vente,

ordonner la restitution du bien aux vendeurs, en conséquence de l'annulation de la vente,

prononcer la nullité du contrat de prêt Modulimmo n°1028.39426.00022677602, d'un montant de 154 912'euros, contracté par eux auprès de la banque, avec toutes conséquences de droit,

condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais et travaux engagés en pure perte,

condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 1 120,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des charges de copropriété réglées,

condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les vendeurs aux entiers dépens,

- les a condamnés aux entiers dépens de l'instance,

- les a condamnés à payer aux vendeurs la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés à payer à la banque la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angers le 11 février 2025, en ce qu'il a débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure injustifiée,

Et statuant à nouveau,

- les juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

- prononcer l'annulation de la vente reçue par Me [B] [D], notaire, suivant un acte authentique en date du 7 juin 2023, enregistré auprès de la SPFE d'[Localité 1] 1 le 14 juin 2023, sous le n° 2023 P 14195, portant sur le bien suivant':

' Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété tel que défini par la loi du 10 juillet 1965, situé [Adresse 5], cadastré section DE n° [Cadastre 1], d'une contenance de 00ha 04a 35ca, d'une part le lot n° 21 constituant une partie d'appartement située au 1er étage du bâtiment C, desservie à partir du hall d'entrée B, par l'escalier B, puis par le sas commun et enfin par le lot n° 36, comprenant une pièce d'environ 22,96 m², formant un ensemble unique avec le lot n° 36 et les 41/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble, et d'autre part le lot n° 36, comprenant une pièce située au 1er étage du bâtiment A, d'environ 18,05 m², porte en face dans le sas commun, desservie à partir du hall d'entrée B, et formant un ensemble unique avec le lot n° 21 (bâtiment C) et les 38/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble.'

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 184 496 euros, en conséquence de l'annulation de la vente, se décomposant comme suit :

Prix de vente : 160 000 euros,

Frais d'actes : 12 746 euros,

Frais de prêt : 1 250 euros,

Honoraires Obimmo : 6 000 euros,

Honoraires Terres de [Localité 9] : 4 000 euros,

Provision solde : 500 euros,

- ordonner la restitution du bien aux vendeurs en conséquence de l'annulation de la vente,

- prononcer la nullité du contrat de prêt Modulimmo n°1028.39426.00022677602, d'un montant de 154 912 euros, qu'ils ont contracté auprès de la banque, avec'toutes conséquences de droit,

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais et travaux engagés en pure perte,

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 2 107 euros à titre de dommages et intérêts au titre des taxes foncières,

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 3'189,09'euros à titre de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété réglées,

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

En toute hypothèse,

- débouter les vendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

- les décharger des condamnations prononcées à leur encontre,

- condamner solidairement les vendeurs à leur payer une somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la banque de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'elle est dirigée à leur encontre,

- condamner solidairement les vendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimés n°4 en date du 10 mars 2026, les vendeurs demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté les acheteurs de l'ensemble de leurs demandes dirigées tant à leur encontre qu'à l'encontre de la la banque,

condamné les acheteurs aux entiers dépens,

condamné les acheteurs à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les acheteurs à payer à la banque la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter les acheteurs de leur appel,

- débouter les acheteurs de leurs demandes, fins et conclusions,

- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Statuant de nouveau,

- condamner les acheteurs à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et injustifiée,

- condamner les acheteurs à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la banque de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,

- condamner les acheteurs aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée en date du 5 août 2025, la banque demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à la justice quant à la demande d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les acheteurs de leur demande d'annulation du contrat de vente du bien immobilier,

- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à la justice quant à la demande d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les acheteurs de leur demande d'annulation du contrat de prêt Modulimmo n°'10278.39426.00022677602 d'un montant de 154 912 euros,

Dans l'hypothèse où le jugement entrepris serait réformé sur ces points et que la cour prononcerait l'annulation tant du contrat de vente du bien immobilier que du contrat de prêt :

- condamner les acheteurs à lui restituer la somme de 154 912 euros au titre du prêt Modulimmo n° 10278.39426.00022677602,

- ordonner la compensation avec la part en capital des échéances qu'elle restituerait au titre des échéances réglées,

- condamner les vendeurs à lui payer la somme de 54 506,39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la perte de gain escompté,

- condamner les vendeurs à lui rembourser toute somme qu'elle serait amenée à régler en conséquence de l'annulation du contrat de prêt Modulimmo n°'10278.39426.00022677602, notamment les frais de dossier de 900 euros, et'les frais de mainlevée de l'hypothèque légale prise en garantie dudit prêt,

- condamner solidairement les vendeurs et les acheteurs, ou à défaut tout succombant, au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la partie perdante aux dépens d'appel.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur la demande d'annulation de la vente

L'article 1112-1 du code civil prévoit que '[Localité 10] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

L'article 1137 du code civil dispose que 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

L'article 1130 de ce code précise que 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

En l'espèce, une réticence dolosive est invoquée concernant tant les travaux de toiture et de façade que l'état du réseau d'eaux usées.

A) Sur l'état des toitures et façades

Moyens des parties

Les acheteurs soutiennent que les vendeurs ne les ont pas informés des importants travaux de ravalement des pignons de la copropriété et de reprise de toiture de l'ensemble immobilier qui étaient en discussion depuis le mois de juin 2019. Ils soulignent que le procès-verbal d'assemblée générale du 31 mai 2023 ne leur a été communiqué que plus d'un mois après la vente ; qu'ils ont appris en octobre 2023 que le chiffrage estimatif de ces travaux était d'un montant de 200'070 euros ; qu'ils ne se seraient pas engagés à acquérir le bien s'ils avaient été informés de l'importance de ces travaux.

Ils répondent qu'ils peuvent valablement faire valoir des moyens nouveaux en cause d'appel dès lors que leur demande de nullité de la vente est la même que celle formulée en première instance.

Les vendeurs exposent que le litige est figé à ce qui a été invoqué par les acheteurs en première instance à savoir uniquement l'état dégradé du système d'assainissement de l'immeuble.

Les vendeurs ajoutent que l'absence de grief formulé devant les premiers juges au titre des travaux de reprise des pignons et de la couverture qui ont été votés à l'assemblée générale du 25 octobre 2023 démontre bien que les acheteurs avaient connaissance de ces travaux.

Ils soutiennent que les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des trois années précédant la vente ont été transmis avec l'acte de cession ; qu'au vu de ces actes, les travaux envisagés étaient apparents ; qu'ils ont avisé les acquéreurs de la convocation à l'assemblée générale du 31 mai 2023 comportant l'ordre du jour prévoyant la présentation des pathologies de l'immeuble ; qu'ils ont communiqué le procès-verbal de cette assemblée générale dès qu'il a été chargé sur le site du syndic ; que les acheteurs mentionnaient dès le 3 mars 2023 ces travaux qui justifiaient la négociation du prix de vente. Ils'ajoutent que les conclusions de l'architecte ne leur ont été communiquées que postérieurement à la vente ; que la proposition de réalisation d'une étude préliminaire des pathologies structurelles des caves et réseaux n'a été votée que quatre mois après la vente et qu'ils n'ont même pas connaissance des résultats de cette étude qui ne sont pas versés aux débats.

Ils indiquent également que l'absence d'invocation des travaux de la toiture et des pignons en première instance démontre que ceux-ci n'avaient pas un caractère déterminant pour les acheteurs ; que, si tel avait été le cas, les acheteurs n'auraient pas manqué d'assister à l'assemblée générale du 31 mai 2023.

La banque s'en rapporte à justice quant à la demande d'annulation du contrat de vente.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 563 et 564 du code de procédure civile que si les prétentions nouvelles en cause d'appel sont irrecevables, il n'en va pas de même des moyens nouveaux qui sont admis.

En l'espèce, la demande de nullité de la vente présentée en cause d'appel est la même que celle soumise aux premiers juges, cette demande étant déjà fondée en première instance sur le dol. Si aucune difficulté n'a été évoquée s'agissant des travaux de toiture et façade devant le tribunal, les griefs à cet égard constituent un moyen nouveau admissible au soutien de leur argumentation afin d'obtenir l'annulation de la vente. La cour relève ainsi que l'arrêt dont se prévalent les vendeurs pour soutenir l'irrecevabilité des moyens nouveaux (2e Civ., 15 décembre 2022, pourvoi n° 21-16.007) ne pose pas le principe d'une impossibilité de présenter des moyens nouveaux en cause d'appel mais rappelle simplement que l'autorité de la chose jugée s'oppose à ce qu'une nouvelle instance soit introduite sur la base de nouveaux moyens.

En conséquence, il y a eu de vérifier si la réticence des vendeurs dans l'information sur les travaux envisagés est démontrée.

Il résulte du courrier électronique des acheteurs en date du 3 mars 2023 (pièce 3 des vendeurs) que ceux-ci avaient connaissance des travaux sur les pignons de l'immeuble, Mme [A] indiquant dans ce message 'Suite aux différents échanges de ces derniers jours au sujet des travaux des pignons, il est apparu qu'une clause spéciale du règlement de copropriété m'imputait finalement une participation financière à hauteur d'environ 7 %, tous lots confondus. M.'[U] propose une réduction du prix de vente net vendeur de 5 000 euros pour compenser une partie de cet imprévu. Dans ces conditions, je maintiens mon intérêt pour ce bien et vous propose une offre d'achat ajustée à hauteur de 170'000 euros frais d'agence inclus.' Ainsi, c'est au regard de ces travaux envisagés que le prix de vente a été négocié avec une baisse de 15 000 euros net vendeur par rapport au prix initialement mentionné au mandat.

Cette connaissance est confirmée par l'évocation des projets de travaux dans les procès verbaux d'assemblée générale annexés au compromis et à l'acte de vente. Plus particulièrement, la nécessité des travaux de ravalement des pignons et la mission donnée à l'architecte à ce titre était mentionnée au procès-verbal de l'assemblée générale du 11 janvier 2023.

Suite à cette mission, l'architecte a effectué un compte rendu lors de l'assemblée générale de mai 2023. Or, il ressort du courrier électronique du 13'mai 2023 que l'agent immobilier a bien transmis aux candidats acquéreurs la convocation à l'assemblée générale du 31 mai 2023. Cette convocation comportait l'ordre de jour de l'assemblée générale qui faisait état de la réalisation d'un relevé des toitures et façades par drône tel que voté le 5 avril 2022 mais également qu'il y aurait 'Comment (sic) convenu lors de l'assemblée générale supplémentaire du 11 janvier 2023, Mme [T] présente aux copropriétaires, le'travail réalisé à ce jour, dans le cadre de sa mission de MO'.

Si les acheteurs reprochent aux vendeurs de ne pas leur avoir communiqué le diagnostic sanitaire de l'architecte du 11 mai 2023 ni le procès verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2023, aucun élément ne vient confirmer que ces éléments auraient été en possession des vendeurs lors de la vente le 7'juin 2023. Au contraire, la copie écran produite par les vendeurs en pièce 20 - dont les indications ne sont pas contestées par les acheteurs - fait apparaître que ces éléments n'ont été mis en ligne par le syndic que le 27 juillet 2023 soit'postérieurement à la vente. C'est d'ailleurs ce qu'a indiqué le vendeur dans son SMS de réponse à la demande en ce sens des acheteurs, précisant qu'il transmettait le procès verbal suite au téléchargement depuis la plate-forme du syndic qu'il venait d'effectuer.

Par ailleurs, la cour relève que les travaux des pignons et couverture pour un montant de 202 070 euros ont été votés lors de l'assemblée générale du 25'octobre 2023 soit antérieurement à l'engagement de la procédure de première instance ; que les acheteurs avaient donc parfaitement connaissance de ces travaux lorsqu'ils ont saisi le tribunal en décembre 2023 et n'en ont pourtant pas fait état au titre de leurs griefs corroborant ainsi la connaissance qu'ils avaient des travaux envisagés à ce titre mais aussi l'absence de caractère déterminant du coût des travaux alors qu'ils ont négocié une baisse du prix de vente au regard de ceux-ci.

Dans ces conditions, les acheteurs ne démontrent pas une dissimulation des vendeurs de sorte qu'aucun dol ne saurait être retenu à ce titre.

B) Sur l'état des canalisations

Moyens des parties

Les acheteurs expliquent que les vendeurs sont restés taisants sur les désordres récurrents affectant le réseau d'assainissement de la copropriété ; qu'ils ont même déclaré expressément au compromis et à l'acte de vente que celui-ci ne présentait aucune difficulté alors qu'ils avaient connaissance des dysfonctionnements tels qu'ils résultent des interventions multiples de la société [Localité 11] Ouest du fait du bouchage des canalisations et ce depuis au moins 2017. Ils contestent l'analyse du tribunal selon laquelle les clauses des actes constituaient des clauses type et soutiennent qu'au regard des problèmes rencontrés les vendeurs ne pouvaient affirmer qu'il n'existait aucune difficulté dans le compromis de vente. Ils répondent que les vendeurs ne sauraient se prévaloir de leur engagement à prendre en charge des travaux de remplacement d'une canalisation, lequel n'a jamais été formalisé et qui, en tout état de cause, est postérieur à la régularisation de la vente.

Ils soutiennent que les conséquences de la situation sanitaire ne se limitent pas à la nécessité de remplacer des sections de canalisations mais, qu'au contraire, les copropriétaires vont devoir financer des travaux imputables à l'état de délabrement sanitaire de la copropriété du fait des refoulements des eaux usées survenues depuis des années. Ils soulignent qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir assisté à l'assemblée générale du 31 mai 2023 alors qu'ils n'y avaient pas été invités et qu'ils n'étaient pas copropriétaires à ce moment.

Ils font valoir que le caractère déterminant de l'information qui leur a été dissimulée est démontré par le courriel de l'architecte qui fait état des dommages des parties communes extrêmement importants, conséquence de dégâts des eaux, et du chiffrage de la reprise de ces désordres pour une somme totale de 241'919,02 euros. Ils ajoutent que cet état de l'installation sanitaire les a empêchés d'entreprendre les travaux qu'ils envisageaient dans le local pour y faire installer des sanitaires alors que ce raccordement était indispensable à l'utilisation de l'appartement ; que Mme [A] n'a pas pu y exercer son activité professionnelle comme prévu.

Les vendeurs soulignent que les refoulements apparus en 2022 n'étaient que la conséquence d'une canalisation trop étroite et de l'usage qu'en faisaient certains copropriétaires ; qu'ils ont été transparents sur ces refoulements, s'engageant à prendre à leur charge les travaux de remplacement de la canalisation ; que les travaux réalisés ont été suffisants dès lors qu'il n'y a pas eu de nouvelle intervention pour un débouchage depuis septembre 2023 ; que ces travaux étaient limités puisque leur coût s'élevait à la somme de 3 473 euros selon le devis de la [Localité 11] ; que les acheteurs ne justifient pas du problème rencontré qui les empêcherait de relier un sanitaire au système actuel.

Ils font valoir qu'ils ont donné une information complète aux acheteurs qui ont pu visiter à quatre reprises le bien dont une fois en présence d'un artisan choisi pour la réalisation des travaux de canalisations ; que, de surcroît, les acheteurs ne pouvaient ignorer que le bien qu'ils souhaitaient acquérir se trouvait dans un immeuble très ancien nécessitant donc des travaux de réfection réguliers ; qu'ils ont d'ailleurs négocié une baisse significative du prix en raison de ces travaux.

Ils ajoutent que l'indication des actes selon laquelle il n'existait pas de difficultés avec le raccordement aux canalisations collectives n'était pas applicable dès lors que l'appartement n'était pas raccordé.

Ils exposent qu'ils ne comprennent pas pourquoi les travaux n'ont pas été entrepris ; que la réfection neuve de l'intégralité du réseau a fait l'objet d'un devis depuis plus d'un an et n'entraînera un coût pour les acheteurs que très limité.

Ils soulignent que le dégât des eaux ne concerne pas l'appartement des acquéreurs ; que l'humidité des caves n'empêche pas l'usage de l'appartement et que la présente espèce est différente de celle ayant de donné lieu à l'arrêt du 3 mars 2026.

Ils soutiennent que les acheteurs n'apportent pas la preuve du caractère déterminant des travaux à envisager ; que le bien semble avoir été équipé d'un sanitaire et que les travaux de raccordement apparaissent avoir été réalisés au regard de la facture produite par les acheteurs qui mentionne des travaux accomplis pour un montant de 20'000 euros ; que le coût à la charge des acheteurs de la réfection intégrale du réseau se situe entre 2 000 et 3 068,80'euros.

La banque s'en rapporte à justice quant à la demande d'annulation du contrat de vente.

Réponse de la cour

Le compromis de vente prévoit que le vendeur déclare sous sa responsabilité, s'agissant de l'assainissement, que 'Les biens immobiliers sont raccordés au réseau d'assainissement collectif, mais il ne garantit aucunement la conformité de ce raccordement à la réglementation en vigueur.

Il déclare en outre :

- que le raccordement aux canalisations collectives n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité,

- ne rencontrait actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

- qu'il n'a pas reçu des services compétents ni la connaissance de mise en demeure de mettre installation conformité avec les normes existantes.'

Si l'acte authentique de vente comporte une clause selon laquelle le vendeur déclare que le bien est relié aux canalisations collectives de l'ensemble immobilier et qu'il ne constate pas de difficultés d'utilisation, c'est à juste titre que le tribunal a relevé que cette clause était dénuée de toute portée alors que le logement n'était pas relié au service d'assainissement ce que les acheteurs savaient.

Par ailleurs, l'acte authentique précise dans son paragraphe intitulé 'en ce qui concerne l'installation de l'ensemble immobilier dont dépendent les biens objet des présentes' que 'Le VENDEUR informe l'ACQUEREUR qu'à sa connaissance les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de L'ENSEMBLE IMMOBILIER à la partie publique ne présente pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation, et que l'évacuation des eaux pluviales s'effectue sans difficulté et sans nuisance.

Le VENDEUR informe L'ACQUEREUR, qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation.'

Or, il n'est pas contesté qu'antérieurement à la vente il y a eu des difficultés concernant le réseau des eaux usées. Ainsi, il résulte du compte rendu de la visite sur ce site établi par l'architecte (pièce 17 des acheteurs) que cette visite réalisée postérieurement à la vente le 10 juillet 2023 'fait suite à des signalements réguliers des copropriétaires de problème de débordements et d'inondations des appartements et espaces communs du RDC du [Adresse 6].

La [Localité 11] est déjà intervenue plusieurs fois pour assurer le débouchage des installations existantes à la demande du cabinet Sibout mais les inondations sont récurrentes.' Ces difficultés sont confirmées par les factures des interventions de la [Localité 11] produites par les acheteurs en pièces 19 à 40 qui font état de bouchages, parfois liés à la présence de lingettes.

Il résulte du rapport du 10 juillet 2023 que les difficultés du réseau des eaux usées sont causées par :

- la présence de lingettes dans les canalisations,

- un réseau initial existant vieillissant construit en section de 80 mm correspondant à un appartement et un sanitaire par niveau,

- un rajout systématique des installations sanitaires supplémentaires d'un immeuble en façade par l'ensemble des copropriétaires,

- des descentes PVC sur les façades interdites d'un point de vue réglementaire,

- un sous dimensionnement et non conformité du réseau des canalisations existantes eaux usées et eaux vannes sur les parties communes notamment en pied de chute provoquant l'engorgement et le débordement systématique,

- un inversement des pentes d'écoulement entraînant la mise en charge des réseaux jusqu'à 80 cm de hauteur.

En conséquence, le sous dimensionnement des canalisations constitue une des causes des difficultés du réseau d'évacuation des eaux usées ainsi que confirmé par le devis de réfection du réseau de novembre 2024 qui prévoit principalement le remplacement des descentes d'eaux usées et d'eau pluviales par des tuyaux d'un diamètre de 100 mm.

Or, les acheteurs avaient connaissance de ce sous dimensionnement dès lors qu'ils ont souhaité, dès avant la vente, y remédier pour la descente sur laquelle ils entendaient se raccorder. En effet, il résulte des échanges précédant la vente que les vendeurs ont sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour remplacer la section de canalisation d'un diamètre de 70 mm par un tuyau de 100 mm et permettre ainsi de relier l'appartement dans des conditions satisfaisantes et ce avant même la vente (courrier électronique du 3'mars 2023). La canalisation concernée est celle située dans la cour intérieure au rez-de-chaussée. Cette demande est intervenue après que les acheteurs aient sollicité un devis d'un professionnel qui a préconisé ce changement. Dans ces conditions, il est établi que ce professionnel mandaté par les acheteurs a examiné l'installation et ainsi constaté son caractère ancien mais surtout l'insuffisance des sections de canalisation. Cette parfaite connaissance est confirmée par le courrier électronique du 11 juillet 2023 de l'agent immobilier mandaté par les acheteurs et en présence duquel ils avaient visité les lieux (courriel de Mme [X] du 6'février 2023 en pièce 1 des vendeurs) qui indique 'la problématique de sous-dimensionnement des évacuations est connue depuis longtemps'. Dans ces conditions, il apparaît que les acheteurs avaient parfaitement conscience du sous-dimensionnement des canalisations et des travaux pour y remédier nonobstant les clauses susvisées du compromis et de l'acte de vente.

S'il n'est pas démontré la délivrance d'une information spécifique sur les refoulements consécutifs à l'insuffisance du diamètre des canalisations et les interventions de débouchages consécutives, celle-ci n'était pas nécessaire alors qu'il n'est pas soutenu que les refoulements aient eu des conséquences dans les locaux vendus et que la connaissance de la nécessité du remplacement des canalisations impliquait une connaissance des conséquences de l'insuffisance des canalisations en place en termes d'écoulement.

Ainsi, les acheteurs qui ont visité à plusieurs reprises les locaux, en'présence d'un agent immobilier qu'ils avaient mandaté mais aussi d'un professionnel qui a fait un devis des travaux à engager pour la réhabilitation du local, notamment en matière de plomberie, avaient une parfaite connaissance de la vétusté du système d'évacuation des eaux et du sous-dimensionnement de ce réseau, de sorte qu'aucune réticence dolosive ne saurait être retenue sur ce point.

En tout état de cause les acheteurs ne démontrent pas le caractère déterminant de ce désordre sur leur consentement.

En effet, si les acheteurs indiquent que, du fait de l'insuffisance des réseaux, ils n'ont pu entreprendre des travaux nécessaires pour utiliser le local, ces affirmations ne sont corroborées par aucun élément. Le compte rendu de l'architecte du 10 juillet 2023 prévoit effectivement qu'il convient de procéder à un diagnostic des réseaux avant de répondre aux demandes des copropriétaires de nouveaux branchements. Il n'est cependant pas établi que cette restriction concerne le branchement des acheteurs alors que les travaux de changement de section de la descente commune ont été autorisés lors de l'assemblée générale du 31 mai 2023 soit antérieurement à ce rapport. Au contraire, il résulte des factures produites et de la demande des acheteurs à hauteur de 20 000 euros à ce titre que les travaux envisagés dans l'appartement et, plus particulièrement ceux de plomberie comportant le remplacement des canalisations, la mise en place la pose de WC lavabo et douche outre des éviers, ont été réalisés. En effet, le seul solde créditeur au profit des acheteurs correspondant aux travaux non réalisés (pièce n°61) ne saurait établir que l'installation n'a pu être mise en place alors qu'il porte sur des travaux à hauteur de 523,58 euros soit un montant inférieur au coût des travaux des sanitaires et de la plomberie et qu'il ne précise pas les travaux qui n'ont pas été effectués.

Par ailleurs, il n'est pas justifié que la réfection envisagée des canalisations de l'immeuble ferait obstacle à la mise en place d'un nouveau système d'évacuation. Au contraire, l'agent immobilier mandaté par les acheteurs indique dans son courrier électronique du 11 juillet 2023 que, suite au remplacement des canalisations qui a donné lieu à un devis pouvant permettre l'engagement des travaux, 'rien ne s'opposera à ce que votre raccordement puisse se faire de façon conforme'.

De la même manière, les acheteurs qui soutiennent ne pas avoir pu installer l'activité professionnelle de Mme [A] comme prévu n'en justifient pas alors que les travaux de réfection ont été entrepris. Ils ne démontrent d'ailleurs pas de ce qu'elle continuerait à louer un local professionnel puisque les factures produites concernent uniquement des loyers entre juin et novembre 2023.

De plus, si les acheteurs justifient que ces refoulements ont entraîné des dégâts des eaux, ceux-ci ne concernent cependant que les appartements du rez-de-chaussée et parties communes et non celui objet du présent litige qui se situe au premier étage. Dans ces conditions, aucune impossibilité d'utilisation du local de ce fait ne saurait être retenue.

Les acheteurs se prévalent ensuite du caractère déterminant du fait des coûts des travaux de reprise. En effet, il résulte du diagnostic du 21 octobre 2024 que des travaux d'une ampleur plus importante que le simple remplacement d'une section de canalisations doivent être envisagés. Ainsi, ce diagnostic propose de revoir le réseau des eaux usées en préconisant deux solutions :

- une intervention limitée aux désordres pour un montant estimé à 29'200'euros HT,

- une réfection complète des réseaux communs apparents pour un montant de 44'800 euros HT.

Cependant, les acheteurs ne justifient pas de la part à la leur charge pour ces travaux réalisés dans une importante copropriété. Ils ne contestent d'ailleurs pas le calcul réalisé par les vendeurs dans leurs conclusions selon lequel ils devraient assumer la part de 6,85% de ces travaux soit une somme entre 2 336 et 3 584'euros.

Par ailleurs, il résulte du compte rendu de la visite de l'architecte du 10'juillet 2023 que la vétusté du réseau a eu des conséquences sur les fondations de l'immeuble. Ainsi, ce compte rendu indique que 'une rupture des joints entraîne les déversements des eaux sur les maçonneries les fondations. Les'maçonneries demeurent saturées d'eau.[...] Les réseaux EP- [Localité 12]-EV sous 'uvre déficients entraînent des infiltrations massives d'eau pluviales (sic) et'd'eaux usées sur les caves et fondations de l'immeuble et altèrent la stabilité des maçonneries et notamment des tuffeaux (pierres tendres calcaires) détériorent rapidement et significativement les intérieurs des appartements du RDC mais aussi les maçonneries structurelles de la copropriété. L'insuffisance des ventilations naturelles des caves empêche la (sic) séchage naturel des maçonneries et favorise le développement de micro-organismes sur les pierres, les moisissures et les dégradations sanitaires'.

Toutefois, aucun élément ne vient établir que cette dégradation des maçonneries consécutive aurait été diagnostiquée avant la visite de l'architecte réalisée postérieurement à la vente. De la même manière, si des travaux de réfection des caves de grande ampleur sont préconisés, les acheteurs ne soutiennent ni ne démontrent que ceux-ci auraient été envisagés avant la vente. Au contraire, les devis produits à ce titre par les acheteurs à hauteur de 135 887,54 euros (étaiement des voûtes) et 106 031,48 euros (reprise des voûtes) sont datés du 20 mai 2025 et sont donc bien postérieurs à la vente et même au jugement de première instance. En tout état de cause, les acheteurs ne justifient pas que ces travaux ont été votés ni de la charge finale qui leur serait imputée.

Dans ces conditions, aucun dol n'est plus démontré s'agissant de l'état des réseaux d'assainissement et de ses conséquences sur les fondations de l'immeuble de sorte que le jugement entrepris ayant débouté les acheteurs de l'ensemble de leurs demandes sera confirmé.

II- Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des vendeurs

Moyens des parties

Les acheteurs soutiennent que, dès lors que leur demande en nullité de la vente est bien fondée, la présente procédure ne saurait être considérée comme abusive ; qu'en tout état de cause aucune intention de nuire ou légèreté blâmable de leur part n'est établie.

Les vendeurs soutiennent que la procédure des acheteurs est abusive alors qu'ils pouvaient sans aucune difficulté finaliser les travaux d'aménagement et occuper le logement ; que la procédure engagée est particulièrement anxiogène pour eux.

Réponse de la cour

C'est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges, relevant que l'intention de nuire ou la légèreté blâmable des acheteurs n'était pas établie, ont débouté les vendeurs de leur demande indemnitaire de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement ayant été confirmé s'agissant des demandes principales, il y a lieu de confirmer ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Les acheteurs succombant, ils seront condamnés aux entiers dépens de l'appel, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à verser aux vendeurs la somme de 3 000 euros et à la banque la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [A] et Mme [J] [X] épouse [A] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE M. [N] [A] et Mme [J] [X] épouse [A] à verser à M. [V] [U] et Mme [F] [S] épouse [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

CONDAMNE M. [N] [A] et Mme [J] [X] épouse [A] à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 7] Aubance la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

DEBOUTE M. [N] [A] et Mme [J] [X] épouse [A] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.