CA Angers, ch. a - civ., 7 juillet 2026, n° 24/02167
ANGERS
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
ERSA/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 24/02167 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FNEC
ordonnance du 10 février 2023
Président du TJ du MANS
n° d'inscription au RG de première instance 22/00409
ARRET DU 7 JUILLET 2026
APPELANT :
Monsieur [X] [Z]
né le 23 juillet 1964 à [Localité 2]
Chez Madame [R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Linda GANDON de la SELARL AD LITEM AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Me Elsa DIETENBECK, avocat plaidant au barreau de RENNES
INTIMES :
Madame [P] [U]
née le 26 août 1973 au [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS
Monsieur [C] [W]
né le 22 mars 1974 au [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
N'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 11 mai 2026 à'14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur HOUX, premier président
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Madame PHAM, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : réputé contradictoire
Prononcé publiquement le 7 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
~~~~
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 2 mars 2018, M. [C] [G] (ci-après l'acheteur) et Mme [P] [U] (ci-après l'acheteuse) ont acquis auprès de M. [X] [Z] (ci-après le vendeur) une maison d'habitation située [Adresse 4] [Localité 6], au prix de 185 600 euros.
Aux termes de l'acte de vente, le vendeur faisait état de la réalisation de travaux de construction d'un garage selon permis de construire du 16 avril 2010 et d'une piscine selon déclaration préalable de travaux avec arrêté de non opposition en date du 21 mai 2010.
Se plaignant de l'apparition de désordres, les acheteurs ont fait diligenter une expertise amiable qui a donné lieu au dépôt d'un rapport le 12 janvier 2020.
Par ordonnance du 18 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné une expertise.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, les'acheteurs ont fait citer le vendeur devant le juge des référés afin de le voir condamner au paiement d'une provision de 50 000 euros à valoir sur la réparation définitive de leur préjudice.
Par une ordonnance contradictoire du 10 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a :
- condamné le vendeur à payer aux acheteurs, pris ensemble, une'provision de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leur préjudice, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le vendeur aux dépens.
Pour statuer ainsi, le juge a relevé que M. [Z] ne contestait pas le principe de sa responsabilité du fait de la réalisation par lui-même de travaux excédant ceux mentionnés à l'acte de vente mais simplement le montant de la provision ; il a fixé ce montant au regard des devis des travaux de remise en état versés aux débats.
Le 31 décembre 2024, le vendeur a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif, intimant dans ce cadre les acheteurs.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 octobre 2025.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 avril 2026 pour l'audience rapporteur du 11 mai 2026.
A l'audience et par message électronique du 11 mai 2026, le conseil de l'acheteuse a indiqué à la cour qu'il ne fallait prendre en compte que ses conclusions n°1 dès lors que les conclusions n°2 transmises à la cour n'avaient pas été notifiées à la partie adverse.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de conclusions d'appelant n°2 en date du 7 avril 2026 signifiées à l'acheteur par acte remis à personne le 14 avril 2026, le vendeur demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans le 10 février 2023, en ce qu'elle :
l'a condamné à payer aux acheteurs, pris ensemble, une provision de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leur préjudice, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a condamné aux dépens,
Et statuant à nouveau,
- débouter les acheteurs de leur demande de provision dirigée à son encontre,
- condamner les acheteurs à lui payer chacun la somme de 1 500 euros,
- condamner les acheteurs aux entiers dépens,
- débouter les acheteurs de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Au soutien de ses prétentions, le vendeur explique que le montant de la provision a été fixé sur la seule base du pré rapport de l'expert alors que ce dernier avait exécuté sa mission en son absence. Il souligne que son obligation est contestable puisque les acheteurs n'ont accompli aucune diligence pour saisir le juge du fond suite au dépôt du rapport d'expertise le 31 octobre 2025 mais également dès lors qu'il n'appartenait pas au juge des référés de statuer sur la base de conclusions provisoires. Il souligne que l'expert a finalement retenu que le défaut d'étanchéité du conduit de la cheminée n'était pas en lien avec les travaux qu'il avait réalisés mais inhérent au bâti ancien ; qu'il n'est pas justifié de déperdition de chauffage du fait du défaut d'étanchéité à l'air ou à l'eau des menuiseries ; que la fissuration du carrelage n'a pas évolué en cinq ans et que les désordres étaient visibles au moment de la vente ; que les remontées d'eau n'ont pas évolué ; que les travaux qu'il a réalisés sont sans lien avec l'obsolescence des équipements sanitaires qui était décelable au moment de la vente ; que les fautes du diagnostiqueur ne lui sont pas imputables ; que la vétusté de l'installation électrique était décelable par un profane au jour de la vente de même que les fissures du dallage du garage.
Il fait valoir que l'expert judiciaire n'a pu procéder à aucun chiffrage du coût des travaux estimés alors que les acheteurs n'ont transmis aucun devis ; que la seule réfection de la terrasse, réclamation sur laquelle l'expert retient une difficulté, s'élève à la somme de 8 738,05 euros. Il ajoute qu'il existe une contestation sérieuse tenant à la prescription de l'action des acheteurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil alors que la construction du garage a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 16 avril 2020 (sic) et que les travaux de construction de la piscine ont été effectués en 2010.
Il souligne qu'il ne peut être tiré argument de sa position devant le premier juge alors que le conseiller est intervenu sans mandat et qu'il a saisi l'ordre des avocats afin qu'un sinistre soit déclaré entre les mains de son assureur.
Aux termes de ses conclusions d'intimée en date du 11 avril 2025, l'acheteuse demande à la cour de :
- déclarer M. [Z] irrecevable et en tous les cas mal fondé en son appel,
- l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance en ses entières dispositions,
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre provisionnel pour appel abusif et vexatoire et résistance abusive,
- condamner M. [Z] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner M. [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Memin.
Elle explique que le vendeur a réalisé des travaux très importants allant au-delà des seules indications de l'acte authentique ; que le pré-rapport d'expertise établit d'importants désordres pour l'ensemble des travaux. Elle'souligne que, dès lors que le vendeur n'a pas contesté le principe de sa responsabilité en première instance, son obligation n'est pas sérieusement contestable ; que sa responsabilité doit être engagée au titre de la garantie des vices cachés ; que le vendeur est réputé de mauvaise foi dès lors que c'est lui qui a réalisé les travaux alors qu'il habitait les lieux avant la vente.
Elle ajoute que le vendeur peut également voir sa responsabilité engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; que son action n'est pas prescrite alors que le point de départ du délai décennal est la date de la déclaration d'achèvement des travaux soit le 8 janvier 2018.
Elle souligne que le vendeur a également engagé sa responsabilité en réalisant les travaux sans assurance obligatoire.
Elle souligne que les travaux de reprises devisés s'élèvent à plus de 100 000 euros ; qu'elle subit de plus un préjudice du fait des déperditions d'énergie et un préjudice de jouissance.
L'acheteur à qui la déclaration d'appel et l'avis de fixation de l'affaire à bref délai ont été signifiés à personne le 3 février 2025 n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
I- Sur la demande de provision
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que 'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
L'article 1641 du code civil prévoit que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'
Il résulte par ailleurs des articles 1792 et 1792-1 du code civil, qui sont intégralement repris à l'acte de vente, que celui qui vend, après l'avoir réalisé, un ouvrage est responsable de plein droit envers l'acquéreur des dommages qui notamment le rendent impropre à sa destination.
La clause d'exonération de garantie au titre des vices cachés prévue à l'acte de vente précise qu'elle n'est pas applicable si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé s'être comporté comme tel. Or, le vendeur ne conteste pas avoir effectué des travaux de rénovation de sorte que la contestation de toute garantie au titre des vices cachés s'agissant de travaux qu'il a réalisés n'est pas sérieuse. De la même manière, la cour ne saurait tirer aucune conséquence de l'absence de saisine du juge du fond alors même que le rapport d'expertise définitif n'a été déposé que le 31 octobre 2025.
S'agissant de la vétusté des installations, les contestations du vendeur sur son caractère apparent sont sérieuses, étant précisé que rien ne vient établir des travaux du vendeur sur ce point et qu'aucune évaluation des travaux de reprise n'est produite. De la même manière, la contestation de l'imputabilité au vendeur d'un manquement du diagnostiqueur est sérieuse.
S'agissant de la cheminée, l'expert a retenu un défaut d'étanchéité du conduit de cheminée rendant la cheminée impropre à sa destination avec un risque d'incendie outre sa non conformité au DTU, dont l'expert indique qu'il est ancien 'voir dès la mise en place du conduit'. Cependant, le vendeur conteste être intervenu sur la cheminée, intervention qui n'est pas démontrée par l'acheteuse de sorte que la contestation du vendeur sur l'engagement de sa responsabilité à ce titre est sérieuse.
S'agissant des menuiseries, le rapport d'expertise relève un défaut d'étanchéité à l'air des menuiseries extérieures qui sont impropres à leur destination du fait d'une pose sans étude préalable 'qui aurait inévitablement mis en évidence des défauts d'étanchéité aux jonctions dormants conservés/maçonnerie ancienne'. L'expert retient que ce désordre n'était pas décelable lors de la vente sans investigations destructives. Le vendeur ne conteste pas avoir réalisé les travaux sur ce point. En conséquence, la seule contestation liée à l'absence de preuve de déperdition de chauffage n'est pas sérieuse au regard des conclusions de l'expert qui permettent l'engagement de la responsabilité pour vice caché.
Pour la reprise des menuiseries, le coût a été chiffré par l'expert pour 14 448,67'euros.
Le vendeur ne conteste pas avoir réalisé les travaux du carrelage à l'intérieur de l'habitation. L'expert a relevé à cet égard des fissures avec desaffleurements présentant risque de coupure et ne permettant pas un nettoyage normal du sol et il a conclu que ce revêtement de sol carrelé est impropre à sa destination. L'expert relève que les fissures étaient présentes au moment de la vente et facilement décelables pour un profane de sorte que la contestation sur l'engagement de la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés est sérieuse. Cependant, l'expert retient une impropriété à la destination de l'ouvrage de sorte que ce désordre est susceptible d'engager la responsabilité du vendeur au titre de sa qualité de vendeur constructeur. Or,'celui-ci se contente de faire valoir la prescription de l'action sur ce fondement sans toutefois justifier de la date de réalisation de ces travaux. À cet égard, la date de l'engagement des travaux sur le garage ou la piscine est indifférente.
Dans ces conditions, il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'engagement de la responsabilité du vendeur au titre de ce désordre dont le coût de reprise retenu par l'expert est de 23'682,04 euros HT.
Sur la piscine, l'expert a relevé des désordres consistant dans le décollement des carreaux de carrelage sur la terrasse, des carreaux qui sonnent creux, des traces noirâtres de remontées d'humidité en pied de mur de façade, sur le seuil de portée sur les murs extérieurs, un défaut d'horizontalité de la piscine de 5 cm sur la longueur du bassin. Il conclut que le carrelage est impropre à sa destination il existe en outre un défaut d'horizontalité qui perturbe le bon fonctionnement du skimmer ; que ce désordre qui existait au jour de la vente n'était pas décelable par un profane. Il ajoute que la terrasse de la piscine présente une pente ne permettant pas à l'eau de surface de s'évacuer et que l'ouvrage actuel est impropre à la destination, seul désordre reconnu par le vendeur.
L'expert relève en outre des entrées d'eau dans le garage en façade arrière du à l'absence de caniveau à grilles et d'un drain raccordé relevant qu'il s'agit d'un manquement dans la construction du garage qui n'était pas décelable par profane au moment de la vente.
La contestation du vendeur quant aux conclusions de l'expert sur la caractérisation de ces désordres n'est pas sérieuse à défaut d'être appuyée sur un quelconque élément probatoire. Par ailleurs, si les traces noirâtres étaient visibles lors de la vente, la cause des désordres n'a pu être connue que grâce à la réalisation de l'expertise de sorte que cet élément ne saurait faire obstacle à l'engagement de la responsabilité du vendeur, que ce soit au titre des vices cachés ou comme vendeur constructeur.
S'agissant de l'engagement de la responsabilité décennale, le moyen de contestation lié à la prescription n'est pas sérieux alors que le vendeur ne justifie pas de la date de réalisation des travaux pour lesquels la déclaration d'achèvement a été réalisée en 2018.
En conséquence, au regard des conclusions de l'expertise, l'obligation d'indemnisation du vendeur au titre de ces désordres n'est pas sérieusement contestable. L'expert a retenu un coût de travaux de réfection à hauteur de 35'000 euros outre 10'275 euros pour la piscine.
Compte tenu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a alloué une provision à hauteur de 50'000 euros de sorte que l'ordonnance ce sens sera confirmée.
II- Sur la demande indemnitaire pour appel abusif et vexatoire et résistance abusive
L'acheteuse qui ne démontre ni une faute du vendeur dans son appel ni un préjudice subi du fait de celui-ci sera déboutée de sa demande de provision sur ce fondement.
III- Sur les dépens les frais irrépétibles
Le vendeur succombant en son appel, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance et la cour, y ajoutant, condamnera le vendeur aux dépens de la procédure d'appel et à verser à l'acheteuse la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. Le vendeur sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande de provision pour appel abusif, vexatoire et résistance abusive ;
CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de Mme [P] [U] en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [X] [Z] à verser à Mme [P] [U] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel';
DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
ERSA/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 24/02167 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FNEC
ordonnance du 10 février 2023
Président du TJ du MANS
n° d'inscription au RG de première instance 22/00409
ARRET DU 7 JUILLET 2026
APPELANT :
Monsieur [X] [Z]
né le 23 juillet 1964 à [Localité 2]
Chez Madame [R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Linda GANDON de la SELARL AD LITEM AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Me Elsa DIETENBECK, avocat plaidant au barreau de RENNES
INTIMES :
Madame [P] [U]
née le 26 août 1973 au [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS
Monsieur [C] [W]
né le 22 mars 1974 au [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
N'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 11 mai 2026 à'14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur HOUX, premier président
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Madame PHAM, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : réputé contradictoire
Prononcé publiquement le 7 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 2 mars 2018, M. [C] [G] (ci-après l'acheteur) et Mme [P] [U] (ci-après l'acheteuse) ont acquis auprès de M. [X] [Z] (ci-après le vendeur) une maison d'habitation située [Adresse 4] [Localité 6], au prix de 185 600 euros.
Aux termes de l'acte de vente, le vendeur faisait état de la réalisation de travaux de construction d'un garage selon permis de construire du 16 avril 2010 et d'une piscine selon déclaration préalable de travaux avec arrêté de non opposition en date du 21 mai 2010.
Se plaignant de l'apparition de désordres, les acheteurs ont fait diligenter une expertise amiable qui a donné lieu au dépôt d'un rapport le 12 janvier 2020.
Par ordonnance du 18 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné une expertise.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, les'acheteurs ont fait citer le vendeur devant le juge des référés afin de le voir condamner au paiement d'une provision de 50 000 euros à valoir sur la réparation définitive de leur préjudice.
Par une ordonnance contradictoire du 10 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a :
- condamné le vendeur à payer aux acheteurs, pris ensemble, une'provision de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leur préjudice, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le vendeur aux dépens.
Pour statuer ainsi, le juge a relevé que M. [Z] ne contestait pas le principe de sa responsabilité du fait de la réalisation par lui-même de travaux excédant ceux mentionnés à l'acte de vente mais simplement le montant de la provision ; il a fixé ce montant au regard des devis des travaux de remise en état versés aux débats.
Le 31 décembre 2024, le vendeur a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif, intimant dans ce cadre les acheteurs.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 octobre 2025.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 avril 2026 pour l'audience rapporteur du 11 mai 2026.
A l'audience et par message électronique du 11 mai 2026, le conseil de l'acheteuse a indiqué à la cour qu'il ne fallait prendre en compte que ses conclusions n°1 dès lors que les conclusions n°2 transmises à la cour n'avaient pas été notifiées à la partie adverse.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de conclusions d'appelant n°2 en date du 7 avril 2026 signifiées à l'acheteur par acte remis à personne le 14 avril 2026, le vendeur demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans le 10 février 2023, en ce qu'elle :
l'a condamné à payer aux acheteurs, pris ensemble, une provision de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leur préjudice, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a condamné aux dépens,
Et statuant à nouveau,
- débouter les acheteurs de leur demande de provision dirigée à son encontre,
- condamner les acheteurs à lui payer chacun la somme de 1 500 euros,
- condamner les acheteurs aux entiers dépens,
- débouter les acheteurs de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Au soutien de ses prétentions, le vendeur explique que le montant de la provision a été fixé sur la seule base du pré rapport de l'expert alors que ce dernier avait exécuté sa mission en son absence. Il souligne que son obligation est contestable puisque les acheteurs n'ont accompli aucune diligence pour saisir le juge du fond suite au dépôt du rapport d'expertise le 31 octobre 2025 mais également dès lors qu'il n'appartenait pas au juge des référés de statuer sur la base de conclusions provisoires. Il souligne que l'expert a finalement retenu que le défaut d'étanchéité du conduit de la cheminée n'était pas en lien avec les travaux qu'il avait réalisés mais inhérent au bâti ancien ; qu'il n'est pas justifié de déperdition de chauffage du fait du défaut d'étanchéité à l'air ou à l'eau des menuiseries ; que la fissuration du carrelage n'a pas évolué en cinq ans et que les désordres étaient visibles au moment de la vente ; que les remontées d'eau n'ont pas évolué ; que les travaux qu'il a réalisés sont sans lien avec l'obsolescence des équipements sanitaires qui était décelable au moment de la vente ; que les fautes du diagnostiqueur ne lui sont pas imputables ; que la vétusté de l'installation électrique était décelable par un profane au jour de la vente de même que les fissures du dallage du garage.
Il fait valoir que l'expert judiciaire n'a pu procéder à aucun chiffrage du coût des travaux estimés alors que les acheteurs n'ont transmis aucun devis ; que la seule réfection de la terrasse, réclamation sur laquelle l'expert retient une difficulté, s'élève à la somme de 8 738,05 euros. Il ajoute qu'il existe une contestation sérieuse tenant à la prescription de l'action des acheteurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil alors que la construction du garage a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 16 avril 2020 (sic) et que les travaux de construction de la piscine ont été effectués en 2010.
Il souligne qu'il ne peut être tiré argument de sa position devant le premier juge alors que le conseiller est intervenu sans mandat et qu'il a saisi l'ordre des avocats afin qu'un sinistre soit déclaré entre les mains de son assureur.
Aux termes de ses conclusions d'intimée en date du 11 avril 2025, l'acheteuse demande à la cour de :
- déclarer M. [Z] irrecevable et en tous les cas mal fondé en son appel,
- l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance en ses entières dispositions,
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre provisionnel pour appel abusif et vexatoire et résistance abusive,
- condamner M. [Z] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner M. [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Memin.
Elle explique que le vendeur a réalisé des travaux très importants allant au-delà des seules indications de l'acte authentique ; que le pré-rapport d'expertise établit d'importants désordres pour l'ensemble des travaux. Elle'souligne que, dès lors que le vendeur n'a pas contesté le principe de sa responsabilité en première instance, son obligation n'est pas sérieusement contestable ; que sa responsabilité doit être engagée au titre de la garantie des vices cachés ; que le vendeur est réputé de mauvaise foi dès lors que c'est lui qui a réalisé les travaux alors qu'il habitait les lieux avant la vente.
Elle ajoute que le vendeur peut également voir sa responsabilité engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; que son action n'est pas prescrite alors que le point de départ du délai décennal est la date de la déclaration d'achèvement des travaux soit le 8 janvier 2018.
Elle souligne que le vendeur a également engagé sa responsabilité en réalisant les travaux sans assurance obligatoire.
Elle souligne que les travaux de reprises devisés s'élèvent à plus de 100 000 euros ; qu'elle subit de plus un préjudice du fait des déperditions d'énergie et un préjudice de jouissance.
L'acheteur à qui la déclaration d'appel et l'avis de fixation de l'affaire à bref délai ont été signifiés à personne le 3 février 2025 n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
I- Sur la demande de provision
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que 'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
L'article 1641 du code civil prévoit que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'
Il résulte par ailleurs des articles 1792 et 1792-1 du code civil, qui sont intégralement repris à l'acte de vente, que celui qui vend, après l'avoir réalisé, un ouvrage est responsable de plein droit envers l'acquéreur des dommages qui notamment le rendent impropre à sa destination.
La clause d'exonération de garantie au titre des vices cachés prévue à l'acte de vente précise qu'elle n'est pas applicable si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé s'être comporté comme tel. Or, le vendeur ne conteste pas avoir effectué des travaux de rénovation de sorte que la contestation de toute garantie au titre des vices cachés s'agissant de travaux qu'il a réalisés n'est pas sérieuse. De la même manière, la cour ne saurait tirer aucune conséquence de l'absence de saisine du juge du fond alors même que le rapport d'expertise définitif n'a été déposé que le 31 octobre 2025.
S'agissant de la vétusté des installations, les contestations du vendeur sur son caractère apparent sont sérieuses, étant précisé que rien ne vient établir des travaux du vendeur sur ce point et qu'aucune évaluation des travaux de reprise n'est produite. De la même manière, la contestation de l'imputabilité au vendeur d'un manquement du diagnostiqueur est sérieuse.
S'agissant de la cheminée, l'expert a retenu un défaut d'étanchéité du conduit de cheminée rendant la cheminée impropre à sa destination avec un risque d'incendie outre sa non conformité au DTU, dont l'expert indique qu'il est ancien 'voir dès la mise en place du conduit'. Cependant, le vendeur conteste être intervenu sur la cheminée, intervention qui n'est pas démontrée par l'acheteuse de sorte que la contestation du vendeur sur l'engagement de sa responsabilité à ce titre est sérieuse.
S'agissant des menuiseries, le rapport d'expertise relève un défaut d'étanchéité à l'air des menuiseries extérieures qui sont impropres à leur destination du fait d'une pose sans étude préalable 'qui aurait inévitablement mis en évidence des défauts d'étanchéité aux jonctions dormants conservés/maçonnerie ancienne'. L'expert retient que ce désordre n'était pas décelable lors de la vente sans investigations destructives. Le vendeur ne conteste pas avoir réalisé les travaux sur ce point. En conséquence, la seule contestation liée à l'absence de preuve de déperdition de chauffage n'est pas sérieuse au regard des conclusions de l'expert qui permettent l'engagement de la responsabilité pour vice caché.
Pour la reprise des menuiseries, le coût a été chiffré par l'expert pour 14 448,67'euros.
Le vendeur ne conteste pas avoir réalisé les travaux du carrelage à l'intérieur de l'habitation. L'expert a relevé à cet égard des fissures avec desaffleurements présentant risque de coupure et ne permettant pas un nettoyage normal du sol et il a conclu que ce revêtement de sol carrelé est impropre à sa destination. L'expert relève que les fissures étaient présentes au moment de la vente et facilement décelables pour un profane de sorte que la contestation sur l'engagement de la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés est sérieuse. Cependant, l'expert retient une impropriété à la destination de l'ouvrage de sorte que ce désordre est susceptible d'engager la responsabilité du vendeur au titre de sa qualité de vendeur constructeur. Or,'celui-ci se contente de faire valoir la prescription de l'action sur ce fondement sans toutefois justifier de la date de réalisation de ces travaux. À cet égard, la date de l'engagement des travaux sur le garage ou la piscine est indifférente.
Dans ces conditions, il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'engagement de la responsabilité du vendeur au titre de ce désordre dont le coût de reprise retenu par l'expert est de 23'682,04 euros HT.
Sur la piscine, l'expert a relevé des désordres consistant dans le décollement des carreaux de carrelage sur la terrasse, des carreaux qui sonnent creux, des traces noirâtres de remontées d'humidité en pied de mur de façade, sur le seuil de portée sur les murs extérieurs, un défaut d'horizontalité de la piscine de 5 cm sur la longueur du bassin. Il conclut que le carrelage est impropre à sa destination il existe en outre un défaut d'horizontalité qui perturbe le bon fonctionnement du skimmer ; que ce désordre qui existait au jour de la vente n'était pas décelable par un profane. Il ajoute que la terrasse de la piscine présente une pente ne permettant pas à l'eau de surface de s'évacuer et que l'ouvrage actuel est impropre à la destination, seul désordre reconnu par le vendeur.
L'expert relève en outre des entrées d'eau dans le garage en façade arrière du à l'absence de caniveau à grilles et d'un drain raccordé relevant qu'il s'agit d'un manquement dans la construction du garage qui n'était pas décelable par profane au moment de la vente.
La contestation du vendeur quant aux conclusions de l'expert sur la caractérisation de ces désordres n'est pas sérieuse à défaut d'être appuyée sur un quelconque élément probatoire. Par ailleurs, si les traces noirâtres étaient visibles lors de la vente, la cause des désordres n'a pu être connue que grâce à la réalisation de l'expertise de sorte que cet élément ne saurait faire obstacle à l'engagement de la responsabilité du vendeur, que ce soit au titre des vices cachés ou comme vendeur constructeur.
S'agissant de l'engagement de la responsabilité décennale, le moyen de contestation lié à la prescription n'est pas sérieux alors que le vendeur ne justifie pas de la date de réalisation des travaux pour lesquels la déclaration d'achèvement a été réalisée en 2018.
En conséquence, au regard des conclusions de l'expertise, l'obligation d'indemnisation du vendeur au titre de ces désordres n'est pas sérieusement contestable. L'expert a retenu un coût de travaux de réfection à hauteur de 35'000 euros outre 10'275 euros pour la piscine.
Compte tenu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a alloué une provision à hauteur de 50'000 euros de sorte que l'ordonnance ce sens sera confirmée.
II- Sur la demande indemnitaire pour appel abusif et vexatoire et résistance abusive
L'acheteuse qui ne démontre ni une faute du vendeur dans son appel ni un préjudice subi du fait de celui-ci sera déboutée de sa demande de provision sur ce fondement.
III- Sur les dépens les frais irrépétibles
Le vendeur succombant en son appel, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance et la cour, y ajoutant, condamnera le vendeur aux dépens de la procédure d'appel et à verser à l'acheteuse la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. Le vendeur sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande de provision pour appel abusif, vexatoire et résistance abusive ;
CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de Mme [P] [U] en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [X] [Z] à verser à Mme [P] [U] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel';
DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,