CA Orléans, ch. civ., 7 juillet 2026, n° 23/00042

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 21 janvier 2020, MM. [G] et [Y] [B] ont consenti à M. et Mme [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 1] (37), pour une durée expirant le 21 avril 2020. La vente n'a pas été réitérée.

Le 23 février 2021, MM. [B] ont fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse.

Par jugement en date du 6 octobre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- dit que la promesse unilatérale de vente consentie par MM. [B] à M. et Mme [U] suivant acte reçu le 21 janvier 2020 par Me [W] [O], notaire associé à [Localité 1] (37) avec la participation de Me [P] [S], notaire à [Localité 6] (37) est caduque ;

- dit que cette caducité est imputable au refus injusti'é de M. et Mme [U] de passer l'acte authentique de vente ;

- condamné M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 56 000 euros convenue à titre d'indemnité d'immobilisation ;

- débouté M. et Mme [U] de leur demande en restitution de l'acompte réglé au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte authentique reçu le 21 janvier-2020 ;

- dit que cette somme d'un montant de 28 000 euros revient à MM. [B] ;

- autorisé le séquestre à la verser à MM. [B], sur présentation du jugement ;

- condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 28 000 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation ;

- condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. et Mme [U] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [U] in solidum aux dépens ;

- rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

Par déclaration en date du 21 décembre 2022, M. et Mme [U] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Par arrêt du 15 juillet 2025, la cour d'appel d'Orléans a :

- ordonné la réouverture des débats et renvoie l'affaire à la mise en état ;

- invité les appelants à communiquer le devis établi par la société CLS Etanchéité le 25 mars 2020 ;

- invité les intimés à communiquer la notification de la promesse de vente faite par le notaire aux bénéficiaires en application de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- invité les parties à formuler leurs observations sur la faculté de rétractation et l'expiration du délai de rétractation prévue à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a : prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie par les consorts [B] suivant acte reçu le 21 janvier 2020 par Maître [W] [O], notaire associé à [Localité 1] (37) avec la participation de Maître [P] [S], notaire à [Localité 6] (37) aux torts des consorts [U] en qualifiant d'injustifié leur refus de signer l'acte authentique de vente ; condamné les consorts [U] à payer aux consorts [B] la somme de 56 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, débouté les consorts [U] de leur demande en restitution de l'acompte réglé au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte authentique reçu le 21 janvier 2020 ; dit que cette somme d'un montant de 28 000 euros revenait aux consorts [B] ; autorisé le séquestre à la verser à ces derniers sur présentation du jugement ; condamné in solidum les consorts [U] à payer aux consorts [B] la somme de 28 000 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation ; condamné in solidum les consorts [U] à payer aux consorts [B] la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté les consorts [U] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum les consorts [U] aux dépens ;

Et statuant de nouveau, saisie par l'effet dévolutif de l'appel,

A titre principal,

- constater le défaut d'information de l'existence du rapport du 14 février 2019 produit par la ville de [Localité 1] ;

- dire que les consorts [B] ont commis une faute précontractuelle pour défaut d'information ;

- condamner les consorts [B] à les indemniser en reversant entre leurs mains la somme de 56 000 euros, correspondant au montant de leur préjudice matériel et directement causé par le défaut d'information imputable à ces derniers ;

En sus,

- constater l'existence de la réticence dolosive imputable aux consorts [B] ;

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente, signée le 21 janvier 2020, consentie par les consorts [B] aux époux [U] ;

- condamner les consorts [B] à restituer l'indemnité d'immobilisation versée, en leur reversant la somme de 56 000 euros, assortie des intérêts au taux légal depuis la condamnation du 06 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Tours et acquittée des taxes afférentes ;

A titre subsidiaire,

- dire que la promesse unilatérale de vente du 21 janvier 2020 est caduque ;

- dire que des éléments nouveaux postérieurs à la signature de la promesse de vente ont modifié la consistance du bien, puisque de nouveaux risques sont apparus ;

- dire que les exigences nouvelles des services de l'urbanisme de la mairie de [Localité 1] nécessitaient qu'une nouvelle promesse soit signée ;

- dire que tous les nouveaux éléments apparus après le 21 janvier 2020, date de la signature de la promesse ont vicié leur consentement ;

- dire que cette caducité est imputable à la défaillance d'une condition suspensive imputable aux consorts [B] ;

- dire que leur rétractation du 24 mai 2020 s'est exercée en tout état de cause dans les délais légaux prolongés au 23 août 2020 par l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ;

- condamner les consorts [B] à leur payer le montant total de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 56 000 euros, à titre de restitution découlant de la caducité du contrat ;

A titre très subsidiaire,

- requalifier la clause « Indemnité d'immobilisation » en clause pénale ;

- constater la disproportion entre la pénalité de 56 000 euros et le préjudice réellement subi ;

- réduire significativement le quantum de la clause pénale en ramenant son montant à un euro symbolique, en considération de l'absence de préjudice matériel subi par les consorts [B] ;

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de consorts [B] ;

- condamner les consorts [B] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts [B] aux entiers dépens de l'instance et accorder à Maître Johan Hervois le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, MM. [B] demandent à la cour de :

- déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formulées au titre de la nullité de la promesse pour vice du consentement, défaut d'information et au titre de la requalification en clause pénale ;

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter les époux [U] de leur appel, demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum M. et Mme [U] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gaylord Gaillard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur les prétentions nouvelles

Moyens des parties

Les intimés soutiennent que les époux [U] invoquent un vice du consentement qui constitue à l'évidence une demande nouvelle ; qu'en première instance, la nullité n'était nullement invoquée, le vice du consentement n'était pas abordé et la faute pré-contractuelle n'était pas alléguée ; que seule était soutenue, la caducité de la promesse ; que les demandes ainsi formulées devant la cour ne peuvent, dans ces conditions, être qualifiées de demandes accessoires, de conséquences ou de complément nécessaire aux prétentions soumises au premier juge ; que ces demandes ne pourront qu'être déclarées irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel. ; qu'il en sera de même pour la demande formulée à titre subsidiaire sur la requalification de la clause d'indemnité d'immobilisation en clause pénale ce qui n'a jamais été soulevée en première instance.

Les appelants répliquent que l'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en première instance, ils avaient demandé, à titre principal, la caducité de la vente du 21 janvier 2020 ; que dans les faits la caducité aurait pour conséquence la restitution de la somme déposée par eux en garantie de 56 000 euros au titre de la promesse de vente ; qu'en cause d'appel, ils demandent à la cour de constater un défaut d'information contractuelle et de prononcer en conséquence le versement d'une indemnisation de 56 000 euros au titre du préjudice causé par ce défaut d'information ; que ces deux demandes n'ont pas le même fondement, mais elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; que la cour constatera donc qu'elles ne sont pas nouvelles ; que par ailleurs, à titre subsidiaire, ils tentaient également de se faire restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée ; que la requalification de la clause d'immobilisation en clause pénale a également pour objectif de se faire restituer le montant versé ; que par conséquent, aucune demande nouvelle n'est formulée par eux puisque toutes les demandes convergent aux créances dues.

Réponse de la cour

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Il convient de rappeler que MM. [B] ont fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal aux fins de paiement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente.

Dans leurs conclusions récapitulatives en défense, M. et Mme [U] ont demandé au tribunal de :

- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conformément à l'article 1187 du code civil ;

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la condition suspensive liée au non-dépassement de l0 000 euros de charges d'étanchéité n'est pas réalisée ;

En tout état de cause,

- condamner les consorts [B] à leur payer le montant total de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 56 000 euros.

Il est donc établi que devant le premier juge, M. et Mme [U] n'ont pas sollicité la nullité de la promesse de vente ni la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et sa réduction à la somme d'un euro symbolique.

Toutefois, tant la demande de nullité de la promesse de vente que la demande de requalification de la clause d'immobilisation en clause pénale et de réduction de l'indemnité, visent à faire écarter la prétention adverse visant à leur condamnation à payer à MM. [B] le paiement de l'indemnité d'immobilisation de la somme de 56 000 euros, et la restitution de l'acompte versé au titre de cette indemnité.

En effet, il est admis que le moyen tiré de la nullité de l'acte sur lequel était fondé la demande constitue une défense au fond recevable en tout état de cause, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Com., 26 novembre 2002, pourvoi n° 99-12.611), et que la demande de réduction d'une clause pénale ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors qu'elle ne visait qu'à écarter les prétentions adverses (Com., 5 février 2002, pourvoi n° 99-13.463).

En conséquence, les prétentions précitées de M. et Mme [U] sont recevables et la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par MM. [B] sera rejetée.

II- Sur la nullité de la promesse de vente et la responsabilité des promettants

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que dès le début des pourparlers, les consorts [B] les ont informés de l'état des biens immobiliers ; qu'ayant pris connaissance du rapport du cabinet 3IA du 25 mars 2019, ils étaient bien au fait de l'état de délabrement du bien ; que le 14 février 2019, soit 7 mois avant le début des négociations et des différentes visites, la ville de [Localité 1] a rendu un rapport intitulé « immeuble menaçant ruine », après la visite du bien situé au [Adresse 5], faisant état de nombreuses fissures dues « probablement à un tassement des fondations » des deux habitations et de « corniches dégradées à certains endroits » ; que connaissant l'existence de cette visite et de ce rapport, les promettants ont tout simplement tu son existence alors même qu'il renfermait des informations à l'importance déterminante pour tout futur acquéreur d'un bien immobilier ; qu'en effet, le rapport du 14 février 2019, préconise de procéder à la « purge des éléments menaçants de chuter sur la voirie » en assignant un délai de trois mois pour les propriétaires, et classe le péril constaté en péril ordinaire ; que par courrier du 23 mars 2020, la direction des affaires juridiques et de la commande publique de la ville de [Localité 1] confirme qu'un dossier en matière de péril de l'immeuble est en cours d'instruction ; qu'il est donc incontestable qu'au moment des pourparlers et des négociations menées entre les deux parties, les consorts [B] pouvaient anticiper l'ouverture d'une procédure en matière de péril d'un bien immobilier déjà classifié en « péril ordinaire » par les services de la commune ; que le risque de voir l'ensemble immobilier faire l'objet d'un arrêté de péril ou encore d'un arrêté municipal d'interdiction d'habiter, tel que prévu par le code de la construction, n'était pas à écarter ; que par leur refus de divulguer l'existence d'une telle procédure frappant le bien immobilier objet de la vente et donc de renseigner les futurs acquéreurs des risques liés, les consorts [B] ont méconnu leur obligation précontractuelle d'information d'une donnée déterminante du consentement de ces cocontractants ; qu'ils ont donc commis une faute pré-contractuelle de nature à retenir leur responsabilité extra-contractuelle ; que l'élément matériel de la réticence dolosive est ainsi démontré et la volonté de tromper des consorts [B] ne laisse place à aucune interprétation ; que cette volonté est déduite de leur connaissance d'une information capitale dont l'importance est parfaitement démontrée ; qu'il y a une différence entre l'existence de fissures sur un mur qui peuvent être anodines et la déclaration en « péril ordinaire » qui révèle de graves problématiques de structures et engage les propriétaires dans le suivi d'une procédure compliquée ; que la tromperie mise en place avait bien pour but de garantir l'exécution de la vente du bien classé en péril ordinaire, dans le contexte d'une possibilité d'ouverture d'un péril imminent de l'immeuble ; que la cour constatera l'existence de la réticence dolosive imputable aux consorts [B] et prononcera la nullité de la promesse unilatérale de vente ; que la cour condamnera les consorts [B] à restituer l'indemnité d'immobilisation versée, soit la somme de 56 000 euros, assortie des intérêts au taux légal depuis la condamnation du 6 octobre 2022 par le tribunal.

Les intimés répliquent que qu'aucun arrêté de péril n'a été pris par la ville d'une part et d'autre part l'ensemble des informations a été transmis aux acquéreurs ; que la mairie de [Localité 1] a adressé un courriel au notaire chargé de la vente le 3 avril 2020 faisant état d'un signalement par la brigade verte, sans qu'ils en soient préalablement informés, et ont sollicité un certain nombre d'informations et notamment les coordonnées des acquéreurs ; qu'aucune procédure de péril n'était à ce stade envisagée, la mairie indiquant simplement qu'à défaut d'entretien et à terme, une procédure de péril pourrait être ouverte ; que ces informations étaient transmises aux acquéreurs par les vendeurs de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation pré-contractuelle d'information ou d'avoir commis une réticence dolosive ; que les époux [U] sont particulièrement mal venus de venir prétendre que les vendeurs auraient dissimulé des informations qui auraient par ailleurs vicié leur consentement alors que faute pour eux d'avoir régularisé l'acte authentique, aucun acte de vente n'a été conclu ; que comme l'a parfaitement retenu le tribunal, la promesse est devenue caduque, de sorte que les époux [U] ne peuvent invoquer un vice du consentement d'un acte qui au final n'a pas été conclu ; que l'argumentation des époux [U] ne pourra qu'être rejetée et le jugement confirmé.

Réponse de la cour

L'article 1112-1 du code civil dispose :

« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

[...]

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

[...]

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l'espèce, la promesse de vente comporte les clauses suivantes relatives à l'état des biens :

« Est ci-annexé après mention un rapport d'une étude réalisée par le cabinet 3IA [Localité 1] [Adresse 6] concernant fissures et dommages observés sur le mur mitoyen du [Adresse 7] à [Localité 1], ainsi que sur le mur de façade donnant sur la [Adresse 8] ».

Le rapport du cabinet 3IA [Localité 1] du 25 mars 2019 mentionne :

« Nous voyons clairement sur ces deux photos qu'il y a eu un affaissement de la fondation de ce mur, et c'est celui-ci qui a induit les fissures en façade.

Le jour de notre visite, nous avons pu visualiser les locaux.

Sous ce mur, il n'y a pas de cave ; la chambre au 7 et le bureau du 5 présentent un plancher qui « pente » vers le mur qui a suivi l'affaissement de la fondation.

Par contre, il est clair que les moulures en plafonds et les plafonds eux-mêmes sont dans leur état d'origine et aucun signe montrant une évolution de ce tassement n'est perceptible.

Nous pouvons donc conclure qu'à ce jour, il n'y a pas eu d'évolution récente (ces 10 dernières années) de cet affaissement.

Si vous souhaitez vous prémunir définitivement d'une évolution potentielle du tassement de fondation, je pense qu'une solution de blocage par micropieux du mur mitoyen concerné est une solution pérenne.

Il conviendrait de réaliser environ 6 micropieux liaisonnés par une longrine en béton armé.

Le coût de ces travaux (structurels seuls ') serait d'environ 20 à 25 000 € HT ».

M. et Mme [U] étaient donc informés de la présence de fissures sur la façade sur rue, et de l'existence d'un tassement des fondations, susceptible de justifier des travaux d'un coût élevé.

Les appelants ont eu connaissance d'un rapport établi le 14 février 2019 par les services de la ville de [Localité 1] concernant l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], ainsi rédigé :

« Objet de la demande

La Brigade Verte a alerté le 12 février 2019 la DAJCP pour un désordre de la façade avec une inclinaison au droit du plancher.

La Police Municipale s'est rendue sur site le 12 février 2019 pour constat ce désordre.

La Direction des Affaires Juridiques et Domaniales souhaite que la Direction Architecture et Bâtiments qualifie ce péril afin de lancer les procédures adéquates.

[']

Constats

D'après un contrôle visuel des façades depuis la voirie, on peut observer :

- La présence de nombreuses fissures au droit des ouvertures dues probablement à un tassement des fondations au droit de la jonction des 2 habitations

Au vu de la position de la menuiserie extérieure (photo de droite), ce tassement des façades est vraisemblablement ancien (menuiserie non alignée avec la façade).

- Les corniches sont dégradées à certains endroits sans toutefois faire apparaître de risque de chute de pierres.

Préconisations

Au vu de ces constats, il faut :

1. Contrôler les 2 façades par une entreprise spécialisée et procéder à la purge des éléments menaçants de chuter sur la voirie

2. Mettre en sécurité, au besoin les linteaux de certaines ouvertures.

Qualification du péril

Ce péril est donc classé en

[X] PERIL ORDINAIRE

[] PERIL IMMINENT

Durée pour réalisation des travaux : 3 mois »

M. et Mme [U] ne démontrent pas que MM. [B] avaient connaissance de ce rapport lors de la signature de la promesse de vente. Le rapport n'indique pas que la visite, en extérieur, aurait été réalisée en présence des propriétaires, et mentionne une diffusion limitée aux services de la mairie de [Localité 1]. En outre, aucun arrêté de péril n'a été pris par le maire de [Localité 1] après ce rapport.

Par courrier électronique du 3 avril 2020, la cheffe du service des affaires juridiques de la ville de [Localité 1] a écrit au notaire chargé de la vente, pour lui demander, après l'avoir informé du constat des désordres effectués sur la façade de l'immeuble situé [Adresse 5], les suites données à la vente et l'identité et des coordonnées du nouvel acquéreur « a'n de l'alerter sur ces points ».

Ce courrier électronique confirme que la ville de [Localité 1] n'avait pas communiqué son rapport interne au vendeur, mais qu'informée d'une vente en cours, elle souhaitait elle-même informer l'acquéreur du constat effectué par ses services sur la façade de l'immeuble donnant sur la rue.

En l'absence de connaissance du rapport interne établi par la ville de [Localité 1] le 14 février 2019, il ne peut être reproché à MM. [B] un manquement à leur devoir d'information à l'égard de M. et Mme [U], et par voie de conséquence d'avoir commis des manoeuvres dolosives pour les déterminer à signer la promesse de vente.

En conséquence, les appelants seront déboutés de leur demande de nullité de la promesse de vente et de leur action en responsabilité à l'encontre de MM. [B].

III- Sur la caducité de la promesse au titre du coût des travaux

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la promesse unilatérale de vente prévoit une condition suspensive dont la réalisation incombe aux promettants et dont la défaillance entraînerait la caducité de l'acte ; que celle-ci est caractérisée par l'exigence de non-dépassement d'un quantum défini pour les travaux d'étanchéité de la terrasse ; qu'il est en effet stipulé que pour le cas où le coût des réparations excéderait la somme de 10 000 euros non pris en charge par l'assurance, la promesse de vente deviendra caduque « si bon semble au bénéficiaire » ; qu'il est curieux de constater que le tribunal a pris en compte uniquement le devis du 11 février 2020 fourni par MM. [B] à hauteur de 9 681,85 euros TTC sur l'évaluation de l'assureur qui indemnisera à hauteur de 10 000 euros ; que cette dernière évaluation n'a jamais été produite aux débats, ce qui les prive d'en débattre, mais surtout d'analyser le sérieux de celle-ci et de s'assurer de l'absence d'une minoration du préjudice par l'assureur ; qu'ils ont produit un devis établi par la société CLS Etanchéité le 25 mars 2020, évaluant les travaux concernant la réfection de l'étanchéité de la terrasse à la somme de 13 063,77 euros ; que le tribunal indique faussement que la différence de prix s'explique par la réalisation de prestations complémentaires, sans jamais identifier celles-ci ; que le coût de ces prestations dépasse le montant contractuellement prévu de 10 000 euros par la condition suspensive provoquant ainsi sa défaillance, et donc la caducité du contrat ; que la cour constatera que la caducité de la promesse unilatérale, tirée de la défaillance de la condition suspensive citée, est imputable aux consorts [B] ; que la cour condamnera les consorts [B] à leur payer le montant total de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 56 000 euros, à titre de restitution découlant de la caducité du contrat.

MM. [B] répliquent que l'étanchéité de la terrasse était défectueuse et avait ainsi entraîné des infiltrations dans la cuisine et les parties s'étaient entendues pour considérer que la reprise la fuite serait à la charge des acquéreurs sous réserve que le coût de celle-ci n'excède pas la somme de 10 000 euros ; qu'afin d'éviter toute mauvaise surprise pour les époux [U], ceux-ci avaient la possibilité de solliciter la caducité de la promesse en cas de dépassement de cette somme ; qu'il ne s'agit nullement d'une condition suspensive mais d'une possible caducité de la promesse ; que la caducité prévue n'est pas automatique, car il s'agit d'une faculté laissée au libre choix du bénéficiaire ; que cette somme de 10 000 euros mentionnée dans la promesse avait été fixée au regard de l'estimation faite par l'entreprise Bergeret ; que cette dernière a par la suite établi un devis en date du 11 février pour un montant de 9 691,85 euros TTC ; que contrairement à ce que prétendaient les époux [U] la somme de 10 000 euros était bien suffisante ; que les travaux ont été mis en 'uvre récemment par les consorts [B] qui ont donné lieu à une facture de Bergeret en date du 30 septembre 2020 pour le montant fixé au devis soit 9 691,85 euros ; que cette première raison invoquée par les époux [U] pour tenter d'échapper au versement de l'indemnité d'immobilisation est dénuée de toute pertinence ; que les époux [U] n'ont pas sollicité la caducité de la promesse au motif que le prétendu coût de la réfection de l'étanchéité serait supérieur à 10 000 euros ; qu'il ressort ainsi du courriel adressé la veille de la vente et du courrier du jour de la vente que les époux [U] ont invoqué, à tort comme précédemment démontré, un coût de travaux plus important que celui initialement envisagé ; que le devis produit par les époux [U] d'un montant de 13 063,77 euros TTC comporte des prestations extérieures à la reprise de l'étanchéité, telle que la protection d'étanchéité par mise en 'uvre de dalles en grès ; que si l'on déduit ce poste, le montant total du devis CLS Etanchéité inférieur à la somme de 10 000 euros ; que le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a considéré que le refus de réitérer la vente était imputable à M. et Mme [U].

Réponse de la cour

Vu l'article 1103 du code civil,

Au titre des dispositions transitoires, la promesse de vente stipule :

« Le PROMETTANT déclare qu'un sinistre a été déclaré auprès de l'assurance concernant des fuites constatées dans la cuisine (article 1) provenant du toit terrasse.

Le BENEFICIAIRE devenu acquéreur sera subrogé dans les droits du promettant devenu vendeur dans la gestion dudit sinistre et pour percevoir toutes indemnités d'assurance à verser à ce titre par la compagnie.

Le PROMETTANT s'engage à adresser les arrhes à l'entreprise Bergeret pour la recherche de la fuite et soumettra le devis de la réparation au BENEFICIAIRE. Si ce dernier l'accepte le PROMETTANT autorisera les travaux, mais sans aucun engagement sur le fait que les travaux, ni même la recherche de la fuite, se feront avant la vente.

En cas de régularisation de la vente, le béné'ciaire devenu acquéreur s'engage à rembourser alors au VENDEUR le coût de ces recherches et réparations, compte tenu de la subrogation mentionnée ci-dessus en faveur de l'acquéreur et compte tenu du fait que l'existence de ces infiltrations a été intégrée dans la détermination du prix de vente.

Pour le cas où le coût des réparations excéderait la somme de 10.000 euros non pris en charge par l'assurance, la présente promesse de vente deviendra caduque si bon semble au bénéficiaire ».

Cette clause n'institue pas une condition suspensive de la promesse, mais un cas particulier de caducité de la promesse, dans l'intérêt du bénéficiaire de celle-ci, si le coût des réparations excéderait la somme de 10 000 euros non pris en charge par l'assurance, au titre du sinistre affectant le toit-terrasse.

M. et Mme [U] invoquent en cause d'appel, un devis de la société CLS Etanchéité qui ferait état de travaux concernant la réfection de l'étanchéité de la terrasse d'un montant de 13 063,77 euros, mais un devis établi postérieurement à l'expiration de la promesse de vente n'est pas de nature à établir la preuve que les travaux excédaient la somme de 10 000 euros.

À l'inverse, MM. [B] produisent un devis de la société Bergeret en date du 11 février 2020 pour des travaux d'étanchéité de la terrasse, prévoyant des travaux d'un montant total de 9 691,85 euros. Il est également justifié d'une facture de la même société, en date du 30 septembre 2020, établissant que MM. [B] ont fait exécuter les travaux par la société Bergeret pour le montant figurant au devis.

En conséquence, il n'est pas établi que le coût des réparations excédait la somme de 10 000 euros non pris en charge par l'assurance, au titre du sinistre affectant le toit-terrasse. M. et Mme [U] sont donc mal-fondés à se prévaloir de la caducité contractuellement prévue.

IV- Sur la faculté de rétractation

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la promesse unilatérale de vente réservait le droit au bénéficiaire de se rétracter jusqu'au 21 avril 2020 à 16 h ; que cette faculté sur laquelle les parties se sont accordées est plus protectrice de l'acquéreur que le délai légal de 10 jours prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il en résulte que le délai conventionnellement prévu et plus protecteur de l'acquéreur s'applique en lieu et place du délai légal de 10 jours ; qu'en application de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, le délai de rétractation a été prolongé au 23 août 2020 ; qu'ils ont exercé leur droit le 24 mai 2020 par courriel adressé aux consorts [B] ; que cette rétractation par courriel est donc parfaitement valable et faite dans les délais, privant ainsi de tout effet la promesse unilatérale de vente ; que la cour d'appel prononcera la caducité de la promesse aux torts exclusifs des consorts [B], en soulignant que la rétractation est une réponse aux comportements occultes de ces derniers et condamnera les consorts [B] le montant total de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 56 000 euros, à titre de restitution découlant de la caducité du contrat.

Les intimés répliquent que la lettre de notification adressée par le notaire aux bénéficiaires visant et rappelant les dispositions des articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l'habitation a été reçue par M. et Mme [U] le 24 janvier 2020 ; que le délai de rétractation de 10 jours offert par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, était largement expiré lorsque les consorts [U] ont finalement renoncé à la vente ; que cette renonciation ne résulte nullement du délai de rétractation ouvert au bénéfice des acquéreurs par les dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, mais de la faculté qui leur est ouverte par la promesse unilatérale de vente ; qu'en effet, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, les acquéreurs peuvent toujours renoncer à signer l'acte authentique dans la mesure où, à la différence du vendeur, ils ne sont pas définitivement engagés dans la vente par la signature de la promesse, mais en contrepartie, s'ils renoncent au final à acquérir le bien, ils doivent régler l'indemnité d'immobilisation.

Réponse de la cour

Les bénéficiaires de la promesse ne se prévalent pas de la faculté de rétractation prévue à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, mais d'une faculté de rétractation qui serait incluse dans la promesse de vente jusqu'à l'expiration de celle-ci, dont le délai de validité aurait été prolongé par l'effet des dispositions sur l'état d'urgence sanitaire.

Or, la promesse de vente ne comporte pas de faculté de rétractation des bénéficiaires qui les libérerait de l'obligation de régler l'indemnité d'immobilisation aux promettants, mais seulement la faculté « d'en demander ou non la réalisation ».

Il est établi que les consorts [U] ont fait le choix de ne pas demander la réalisation de la promesse, de sorte que les dispositions suivantes concernant l'indemnité d'immobilisation ont vocation à s'appliquer, au regard de la réalisation des conditions suspensives :

« Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

M. et Mme [U] sont donc mal-fondés à arguer d'une « rétractation » dans les délais pour se voir restituer l'indemnité d'immobilisation due, aux termes de la promesse de vente, aux promettants.

Le jugement sera donc confirmé que ce qu'il a dit que la promesse unilatérale de vente consentie par MM. [B] à M. et Mme [U] est caduque et que cette caducité est imputable au refus injusti'é de M. et Mme [U] de passer l'acte authentique de vente.

V- Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

Moyens des parties

M. et Mme [U] soutiennent que les stipulations contractuelles sanctionnent les bénéficiaires au paiement d'une indemnité d'immobilisation, dans l'hypothèse de la non-réalisation de la vente finale dans le cas où les conditions suspensives ont été réalisées ; que la clause conçoit comme une faute la non-réalisation de la vente par les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente ; que la clause « indemnité d'immobilisation » revêt un caractère comminatoire distinct de son caractère indemnitaire, en sanctionnant les époux au versement de 56 000 euros pour cette faute ; que ladite clause sera donc requalifiée en clause pénale ; que suite à la caducité de la promesse unilatérale, les consorts [B] ont procédé à la vente des deux lots immobiliers pour un montant total de 670 000 euros le 27 septembre 2021, soit un prix supérieur à celui demandé aux époux [U] ; que les anciens propriétaires des lots ont dégagé une plus-value de 90 000 euros en vendant les biens à d'autres acquéreurs, ce qui rend l'existence d'un préjudice subi difficilement compréhensible ; qu'il y a donc une disproportion évidente entre le préjudice qu'auraient pu subir les consorts [B] et le montant de la pénalité infligée aux époux [U] ; que par conséquent, il sera demandé à la cour d'appel de requalifier ladite clause en clause pénale et de réduire le montant de la clause pénale à la somme de l'euro symbolique en considération de l'absence de préjudice matériel subi par les consorts [B].

Les consorts [B] répliquent que le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse est le prix de l'option, et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d'une partie ; que cette somme ne peut être réduite ni augmentée par les juges ; qu'en l'espèce, la promesse prévoyait qu'il s'agissait d'une indemnité forfaitaire et non réductible, de sorte qu'elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale susceptible de réduction et la demande formulée à titre subsidiaire par les époux [U] ne pourra qu'être rejetée ; qu'en tout état de cause, à supposer que l'indemnité d'immobilisation pourrait être requalifiée de clause pénale, il n'y a pas lieu à la modérer ; qu'il convient de rappeler que le bien est ainsi resté indisponible entre septembre 2019 et septembre 2021, soit pendant deux ans de sorte qu'ils ont continué à supporter les charges et impôts liés à cet immeuble ; qu'ils ont dû supporter le coût des travaux de réfection qui justement avaient été déduits du prix de vente lors des discussions avec les époux [U] ; que ces derniers ne peuvent dès lors sérieusement venir prétendre qu'ils n'auraient pas subi de préjudice ; que le jugement sera donc confirmé concernant l'attribution de l'indemnité d'immobilisation.

Réponse de la cour

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'indemnité d'immobilisation ne sanctionne pas une inexécution contractuelle mais représente le prix de l'exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale , ne peut être réduite par le juge, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 23-23.378).

En l'espèce, aux termes de la promesse de vente, les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 56 000 euros qui « sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

La stipulation de l'indemnité d'immobilisation est prévue dans une partie distincte de celle relative à la carence des parties définie comme étant le « manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente ». L'indemnité d'immobilisation qui stipule expressément son caractère non réductible, ne fait en outre référence à aucune inexécution contractuelle, de sorte qu'elle constitue le prix de l'exclusivité de vente accordée par MM. [B] à M. et Mme [U].

L'indemnité d'immobilisation ne peut donc être requalifiée en clause pénale et donner lieu à modération.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [U] à payer à MM. [B] la somme de 56 000 euros convenue à titre d'indemnité d'immobilisation et en ses dispositions subséquentes relatives à la somme séquestrée et au solde à verser aux promettants, et en ce qu'il a débouté M. et Mme [U] de leur demande de restitution de l'acompte réglé au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte authentique reçu le 21 janvier 2020.

VI- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront en revanche rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de M. et Mme [U] tendant à la nullité de la promesse de vente, à la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et à sa réduction à la somme d'un euro symbolique ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 6 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE in solidum M. et Mme [U] aux entiers dépens d'appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, en l'absence de Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre empêchée, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.