CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 9 juillet 2026, n° 23/03002

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

(n° 117/2026, 25 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03002 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDSM

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 janvier 2023du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 19/03518

APPELANTES

S.A.S.U. MK2 CINEMAS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 844 923 987

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, L0044, et assistée de Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat, C987

S.A.S.U. MK2 IMMOBILIER FRANCE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 334 981 388

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, L0044, et assistée de Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat, C987

INTIMÉE

S.C.I. COMPAGNIE [C] [A] (anciennement dénommée FIB [C] [A]), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 821 431 715

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Patrick MAUBARET de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, D0614

INTERVENANTES FORCÉES

S.C.P. CBF & ASSOCIES, prise en la personne de Me [O] [Y], ès-qualité d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI COMPAGNIE [C] [A], anciennement dénommée FIB-[C] [A], désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le numéro 494 003 213

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Patrick MAUBARET de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, D0614

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Me [F] [H], ès-qualité d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI COMPAGNIE [C] [A], anciennement dénommée FIB-[C] [A], désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 423 719 178

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Me Patrick MAUBARET de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, D0614

S.E.L.A.R.L. FIRMA, prise en la personne de Me [V] [P], ès-qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI COMPAGNIE [C] [A], anciennement dénommée FIB-[C] [A], désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 434 069 779

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Patrick MAUBARET de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, D0614

S.E.L.A.R.L. EKIP', prise en la personne de Me [E] [R], ès-qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI COMPAGNIE [C] [A], anciennement dénommée FIB-[C] [A], désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 453 211 393

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Patrick MAUBARET de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, D0614

S.E.L.A.R.L. [L] [W], prise ès-qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI COMPAGNIE [C] [A], anciennement dénommée FIB-[C] [A], désignée à cette fonction par ordonannce du Président du tribunal de commerce de Bordeaux du 24 janvier 2024 en remplacement du mandataire judiciaire précédemment nommé

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 821 431 715

[Adresse 7]

[Localité 4]

N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ayant été signifiées à personne morale le 21 août 2024)

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S.U. TYLIA TECHNOLOGIES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 817 397 524

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre qui a été entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du Pôle 5,

- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

- Monsieur Edouard LOOS, Magistrat exerçant à titre honoraire des fonctions juridictionnelles.

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRÊT PUBLIC :

- réputé contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire opposant la société MK2 Immobilier France, appelante, à la SCI Compagnie [T] (ci-après dénommée la Compagnie [T]), intimée.

2. Par acte sous seing privé du 18 avril 1995, M. [X] [B], aux droits duquel sont venues successivement la SNC 113 [T], puis, par acte notarié du 6 septembre 2016, la société dénommée SCI FIB [T], devenue la Compagnie [T], a donné à bail commercial, renouvelé le 14 décembre 2009, à la société MK2 Vision, devenue MK2 Cinémas puis MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388), divers locaux ainsi désignés : « Au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage un ensemble constitué par cinq salles de cinémas, avec hall d'entrée au rez-de-chaussée sur le boulevard et dégagement divers. Etant précisé que la société MK2 est propriétaire de locaux à l'arrière de cet immeuble qui sont utilisés en sortie de secours » et dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 8], pour une durée de douze années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 1995, moyennant un loyer annuel de 1.500.000 francs, soit 220.673,53 euros.

Par acte du 14 décembre 2009, le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2007, moyennant un loyer annuel porté à 265.000 euros.

Par acte d'huissier du 29 septembre 2016, la bailleresse a notifié à la locataire, un congé pour le 31 mars 2017 avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction.

3. Par ordonnance du 31 mai 2017, le juge des référés saisi par la bailleresse, a ordonné une mesure d'instruction et désigné M. [Q] aux fins d'estimer les indemnités d'éviction et d'occupation dues par les parties et a rendu, le 20 décembre 2018, un pré-rapport retenant une indemnité d'éviction d'un montant total de 4.028.000 euros, hors indemnité de licenciement et une indemnité d'occupation annuelle d'un montant de 169.560 euros HT et HC.

4. Par assignation en date du 18 mars 2019, la société MK2 Cinémas devenue MK2 Immobilier France a assigné la société anciennement dénommée FIB [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en condamnation à lui payer une indemnité d'éviction, tous préjudices confondus, d'un montant de 9.263.300 euros, en fixation du montant de l'indemnité d'occupation à 169.560 euros et en remboursement de trop-versés d'indemnités d'occupation.

5. Par suite d'un apport partiel d'actifs du 26 juin 2019 portant sur les fonds de commerce dont celui en litige à une nouvelle société MK2 Cinémas (RCS n°844 923 987), la société MK2 Immobilier France n'a gardé que la propriété et la gestion des actifs immobiliers, dont l'immeuble contigu. La nouvelle société MK2 Cinémas est alors intervenue volontairement à l'instance.

6. Après avoir examiné et répondu aux dires des parties, l'expert [Q] a déposé son rapport définitif le 3 février 2021, concluant à une indemnité d'éviction, hors indemnité de licenciement, de 4.375.000 euros et à une indemnité d'occupation annuelle HT et HC de 169.560 euros.

7. Par jugement en date du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré la société MK2 Cinémas recevable en sa demande d'intervention volontaire ;

constaté que le congé délivré le 29 septembre 2016 par la SCI FIB [T] à la société MK2 Cinémas avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction a mis fin, à compter du 31 mars 2017 minuit, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 10] à Paris 6ème ;

dit que ce congé a ouvert droit pour la société MK2 Cinémas au paiement d'une indemnité d'éviction et qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation du 1er avril 2017 jusqu'à son départ effectif des locaux ;

dit que l'éviction entraine la perte du fonds de commerce exploité par la société MK2 Cinémas dans les locaux appartenant à la SCI FIB-[T] ;

fixé à la somme globale de 4.864.120 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs, le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI FIB [T] à la société MK2 Cinémas, se décomposant comme suit :

indemnité principale 3.225.000 euros ;

indemnités accessoires : 1.639.120 euros soit :

317.810 euros pour les frais de remploi ;

138.000 euros pour le trouble commercial ;

691.560 euros pour frais de réaménagement et réinstallation ;

483.750 euros pour préjudice de réseau ;

3.000 euros pour frais de déménagement ;

5.000 euros pour frais administratifs

frais de licenciement : sur justificatifs.

rejeté la demande de la SCI FIB [T] tendant à se voir autoriser à séquestrer les indemnités accessoires, dues au titre des frais de remplois, d'aménagement et de réinstallation ;

dit que la société MK2 Cinémas est redevable à l'égard de la SCI FIB [T] d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2017 ;

fixé à la somme annuelle de 169.560 euros, hors charges et hors taxes, le montant de cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 20217 ;

débouté la SCI FIB [T] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;

dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ;

débouté la société MK2 Cinémas de sa demande de condamnation de la SCI FIB [T] à lui restituer le trop-perçu d'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2017 ;

débouté la SCI FIB [T] de sa demande d'expulsion ;

sursis à statuer sur la demande en réparation du préjudice au titre de la servitude de passage dans l'attente de la décision à intervenir dans le cadre de l'instance pendante devant la 8ème chambre sous le n° RG 19/02967 ;

condamné la SCI FIB [T] à payer à la société MK2 Cinémas et à la société MK2 Immobilier la somme de 6.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société FIB [T] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ordonnée en référé ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

8. Par acte en date du 17 février 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France ont interjeté appel partiel de ce jugement. Par conclusions du 3 août 2023, la Compagnie [T] a formé appel incident.

9. Par jugement du 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société FBI [T] devenue la Compagnie [T].

La SCP CBF & Associés, prise en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [F] [H], ont été nommées administrateurs judiciaires.

La SELARL Firma, prise en la personne de Maître [V] [P] et la SELARL Ekip', prise en la personne de Maître [E] [R], ont été nommées en qualité de mandataires judiciaires.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour de céans en date du 26 octobre 2023, l'instance a été interrompue.

Par assignations en reprise d'instance régularisées le 31 octobre 2023, les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France ont attraits devant la cour les organes de la procédure collective.

10. La clôture a été prononcée le 10 décembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 6 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

11. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2025, les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France, appelantes, demandent à la cour de :

déclarer recevables et bien fondées en leur appel les sociétés MK2 Cinémas (RCS 844 923 987) et MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388) ;

déclarer recevables et bien fondées les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France en leur assignation en reprise d'instance de la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL AJAssociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), ainsi que la SELARL Firma en la personne de Maître [V] [P] et la SELARL Ekip' en la personne de maître [E] [R], en leur qualité de mandataires judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), nommés à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 11 octobre 2023.

Y faisant droit,

Réformer le jugement en ce qu'il a :

limité à la somme globale de 4.864.120 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs, le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI FIB-[C] [A] à la société MK2 Cinémas (RCS 844 9323 987), se décomposant comme suit :

indemnité principale 3.225.000 euros ;

indemnités accessoires : 1.639.120 euros soit

317.810 euros pour les frais de remploi ;

138.000 euros pour le trouble commercial ;

691.560 euros pour les frais de réaménagement et réinstallation ;

483.750 euros pour préjudice de réseau ;

3.000 euros pour frais de déménagement ;

5.000 euros pour frais administratifs

frais de licenciement : sur justificatifs ;

fixé à la somme annuelle de 169.560 euros, hors charges et hors taxes, le montant de cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2017 ;

dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ;

débouté la société MK2 Cinéma (RCS 844 923 987) de sa demande de condamnation de la SCI FIB-[C] [A] à lui restituer le trop-perçu d'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2017 ;

condamné la SCI FIB-[C] [A] à payer à la société MK2 Cinémas (RCS 844 923 987) et à la société MK2 Immobilier France la somme limitée de 6.000 euros chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, en ce qui concerne l'indemnité d'occupation.

Confirmer le jugement pour le surplus.

Et, statuant à nouveau :

condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB - [C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société FIB [C]- [A] à payer à la société MK2 Cinémas (RCS 844 923 987), et subsidiairement à la société MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388), une somme de 10.819.235 euros (dix millions huit cent dix-neuf mil deux cents trente-cinq euros) à titre d'indemnité d'éviction principale et accessoires, à laquelle elles ont droit, pour la perte du fonds de commerce situé [Adresse 11], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

En tant que de besoin, ordonner une expertise complémentaire pour estimer l'indemnité d'éviction actualisée au plus proche de la date des plaidoiries, mais également pour vérifier la référence locative du Cinéma UGC [Adresse 12] au [Adresse 13] ;

juger que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs à la société MK2 Cinémas (RCS 844 923 987) et, subsidiairement, à la société MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388) ;

fixer à 131.896 euros (cent trente et un mille huit cent quatre-vingt-seize euros) par an l'indemnité d'occupation due à la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), la SCP CBF Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société FIB - [T], à compter du 1er avril 2017 jusqu'à la date de restitution de locaux ;

Condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL AjAssociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[T]) à rembourser à la société MK2 Cinémas (RCS 844 923 987) et subsidiairement à la société MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388), les trop perçus d'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2017, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

Condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[T]), à payer à la société MK2 Cinémas et la société MK2 Immobilier France une somme de 20.000 euros à chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de 1ère instance ;

Y ajoutant :

surseoir à statuer sur la demande de dommages et intérêts à 1.420.000 euros de la société MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388) en raison de la servitude portant sur les locaux sis [Adresse 14] à Paris 6ème, dans l'attente de la décision définitive et irrévocable concernant la validité de cette servitude (procédure actuellement pendante devant le pôle 4 chambre 1 de la cour d'appel de Paris et enregistrée sous le numéro RG 22/17291) ;

Subsidiairement, condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société FIB-[T], à payer à la société MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388) la somme de 1.420.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de jouissance de ses locaux situés sis [Adresse 14] à Paris 6ème en raison de la servitude existante.

En tout état de cause :

constater, fixer et admettre la créance de la société MK2 Cinémas au passif de la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]) pour un montant de 14.681.897,50 euros (quatorze millions six cent quatre-vingt-un mille huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante centimes) ;

subsidiairement, constater, fixer et admettre la créance de la société MK2 Immobilier

France au passif de la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]) pour un montant de 14.809.397,50 euros (quatorze millions huit cent neuf mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante centimes) ;

juger que la société MK2 Cinémas, et subsidiairement la société MK2 Immobilier France, a le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement intégral de son indemnité d'éviction et des frais de licenciement sur justificatifs, soit la somme 10.819.235 euros (dix millions huit cent dix-neuf mille deux cents trente-cinq euros) dont il est demandé la constatation, la fixation et l'admission au passif de la société Compagnie [T] (précédemment dénommée la société FIB [C] [A] ;

débouter la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société FIB [T], de tout appel incident, de toutes demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société

FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Ajassociés en la personne de Maître [F] [H], en leur

qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[T]), à payer à la société MK2 Cinémas et la société MK2 Immobilier France une somme de

10.000 euros à chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ;

condamner la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société

FIB-[C] [A]), la SCP CBF & Associés en la personne de Maître [O] [N] et la SELARL Aja associés en la personne de Maître [F] [H], en leur qualité d'administrateurs judiciaires à la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [C] [A] (précédemment dénommée la société FIB-[T]), aux entiers dépens d'appel.

12. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2025, la Compagnie [T] (anciennement dénommée FIB [T]), la société Ajassociés, la société CBF associés, la société Ekip' et la société Firma, intimés, demandent à la cour de :

mettre hors de cause la SELARL Aja associés, La SCP CBF Associés, la SELARL Ekip' et la SELARL Firma ;

débouter les sociétés MK2 Immobilier France et MK2 Cinémas de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dont toute demande de condamnation, ne pouvant plus s'agir que de constatation et de fixation de créance au passif de la procédure de sauvegarde de la Compagnie [T] ;

reformer partiellement le jugement dont appel ;

fixer l'indemnité d'éviction au passif de la procédure de sauvegarde de la Compagnie [T] à la somme globale tout préjudice confondu hors indemnités de licenciement sur justificatif de 4.376.370 euros ;

fixer l'indemnité d'occupation due par le preneur évincé à compter du 1er avril 2017 à la somme annuelle HT et HC de 235.600 euros ;

juger que cette indemnité sera annuellement indexée le 1er avril de chaque année sur la variation de l'indice des loyers commerciaux ;

ordonner à la société MK2 Cinémas et en tant que de besoin à la société MK2 Immobilier France de libérer les locaux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de trois mois suivant la date de versement ou de séquestration de l'indemnité d'éviction en application des dispositions prévues par l'article L.145-29 du code de commerce et ordonner à l'issue de ce délai, leur expulsion et celle de tous biens et occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

condamner la société MK2 Cinémas d'une part, et la société MK2 Cinémas devenue MK2 Immobilier France d'autre part, au paiement d'une indemnité de 10.000 euros chacune outre les entiers dépens de 1ère instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

13. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la mise hors de cause des organes de la procédure collective ouverte à l'égard de la société FIB [T], devenue la Compagnie [T]

Moyens des parties

14. Les intimées soutiennent, en partie introductive de leurs conclusions, que :

- par un jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la Compagnie [T], nommant la Selarl Ekip', commissaire à l'exécution du plan ;

- les mandataires et administrateurs judiciaires précédemment désignés ne le sont donc plus;

- il convient en conséquence de mettre hors de cause la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, prises en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires.

15. Les appelantes ne font pas valoir de moyens particuliers sur ce point dans leurs écritures.

Réponse de la cour

16. En droit, l'article L.626-25 du code de commerce prévoit que, par la désignation de l'administrateur ou du mandataire judiciaire en qualité de commissaire chargé de veiller à l'exécution du plan, la mission d'assistance confiée aux mandataire et administrateur désignés pendant la période d'observation prend fin à la date du jugement arrêtant le plan de continuation.

17. En l'espèce, ainsi qu'il a été indiqué dans l'exposé du litige, le tribunal de commerce de Bordeaux a, par un jugement du 11 octobre 2023, ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société FIB [T], devenue la Compagnie [T], en suite de quoi, par conclusions du 31 octobre 2023, les appelantes ont assigné en intervention forcée les organes de la procédure collective nommés par ce jugement.

18. Or, il résulte du Kbis versé aux débats par la Compagnie [T], que par un nouveau jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la Compagnie [T] et nommé la société Ekip', commissaire à l'exécution de celui-ci, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande des intimées et de mettre hors de causes la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires.

2) Sur le montant de l'indemnité d'éviction

Les parties ne contestent le fait qu'en conséquence du congé sans renouvellement délivré le 29 septembre 2016 par la société bailleresse à la société locataire, le bail en cause a pris fin le 1er avril 2017, ouvrant droit pour la seconde au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant est discuté.

Compte-tenu de l'ouverture d'une procédure collective au bénéfice de la SCI Compagnie [T], les effets de celle-ci sur la procédure en cours seront préalablement examinés concernant la prétention relative à l'indemnité d'éviction.

2.1 Sur les effets de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société bailleresse sur le paiement de l'indemnité d'éviction

Moyens des parties

19. Au soutien de leurs prétentions, les intimées font valoir que :

- les demandes des appelantes sont irrecevables en raison du caractère antérieur de la créance d'indemnité d'éviction, laquelle résulte de la signification du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction intervenue le 29 septembre 2016 pour le 31 mars 2017 ;

- en application de l'article L.622-24 du code de commerce, cette créance est antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective frappant la Compagnie [T] ;

- en vertu de l'article L.622-21 du même code, l'ouverture de la procédure collective interdit toute action de la part du créancier visant à condamner le débiteur au paiement d'une somme d'argent et en application de l'article L.622-22 du même code, l'action du créancier ne peut tendre qu'à la constatation des créances et la fixation de leurs montants.

20. Les appelantes n'apportent pas de réponse particulière à ce moyen.

Réponse de la cour

21. En droit, l'article L.622-21 du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

L'article L.622-23 énonce que les actions en justice et les procédures d'exécution autres que celles visées à l'article L.622-21 sont poursuivies au cours de la période d'observation à l'encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l'administrateur lorsqu'il a une mission d'assistance ou après une reprise d'instance à leur initiative.

L'article L.622-24 du même code ajoute notamment qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat.

Dans tous les cas, par application de l'article 371 du code de procédure civile, l'instance est interrompue si le jugement d'ouverture survient ou est notifié après l'ouverture des débats.

Il est en outre admis qu'en cas de procédure collective du bailleur, le preneur est tenu de déclarer sa créance d'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un congé notifié antérieurement au jugement d'ouverture.

22. En l'espèce, il est constant que le droit de la société MK2 Cinémas au paiement d'une indemnité d'éviction, qui n'est pas contesté en son principe mais discuté en cause d'appel en son montant, est né antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde dont a bénéficié la société FBI [T], devenue la Compagnie [T], lequel jugement a interrompu l'instance en cause d'appel jusqu'au le 31 octobre 2023, date des assignations en reprise d'instance délivrées par la société locataire, aux organes de la procédure collective.

Il est tout aussi constant que la société MK2 immobilier a déclaré sa créance au passif de la société FIB [T] le 15 décembre 2023 pour ses créances antérieures au 11 octobre 2023.

Néanmoins, la reprise d'instance interdit toute action en justice tendant au paiement d'une somme d'argent, or, la prétention formée par les appelantes au paiement de l'indemnité d'éviction, dont elles sollicitent la révision du montant devant la cour, s'analyse comme la réitération d'une demande fondée sur le défaut de paiement d'une somme d'argent au sens de l'article L.622-21 susvisé.

23. En conséquence, il convient de faire droit à la demande des intimées et de déclarer irrecevable la demande de paiement de l'indemnité d'éviction formée par les appelantes. Il ne pourra donc être statué que sur la demande de constatation et de fixation de cette créance, étant toutefois précisé que, dans le dispositif de leurs dernières conclusions d'appel, si elles sollicitent la condamnation des intimées au paiement d'une indemnité d'éviction, il y a lieu de relever qu'« en tout état de cause », elles demandent bien à la cour de « constater, fixer et admettre » la créance dont dispose la société MK2 Cinémas au titre de l'indemnité d'éviction contre la Compagnie [T], au passif de la procédure de sauvegarde de celle-ci.

2.2 Sur le montant de l'indemnité principale

Moyens des parties

24. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- la société MK2 Cinémas est bien fondée à demander le paiement d'une indemnité d'éviction principale de 5.722.500 euros, calculée sur la base de 250% de son chiffre d'affaires ;

- le coefficient de pondération de 135% retenu par l'expert [Q] ne correspond pas à la situation du cinéma MK2 Odéon, qu'il convient de rapprocher de deux évictions ayant concernées les cinémas UGC Champs Elysées et MK2 [M], pour lesquels des coefficients de 300% et 250% ont été retenus ;

- or, le MK2 Odéon jouit d'un emplacement au moins équivalent à ces deux références ;

- le premier juge a donc estimé à tort que ces coefficients ne pouvaient être appliqués en l'espèce ;

- en effet, il est anormal que ces deux références se soient vues appliquées des coefficients de pondération deux fois plus élevés que celui retenu pour le cinéma MK2 Odéon, alors qu'il est situé sur une des artères les plus touristiques et fréquentées de [Localité 1] ;

- le coefficient de pondération de 145% retenu par les experts privés [G] et [D] ne correspondent plus non plus à la réalité du marché parisien des cinémas ;

- dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisamment informée, les appelantes sollicitent un complément d'expertises pour vérifier la référence du cinéma UGC [Adresse 15] Elysées ;

- il convient en outre d'actualiser le montant de l'indemnité principale, afin que l'indemnité soit calculée au jour le plus proche du départ du locataire et si la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires relatifs aux années 2021, 2022 et 2023 est en baisse par rapport à la moyenne sur laquelle le premier juge s'est basé, il convient cependant d'appliquer un coefficient rectificateur de 1% par an depuis la délivrance du congé, soit 9,5% au jour des conclusions, à la moyenne actualisée des chiffres d'affaires des trois dernières années connues, afin de prendre en compte la dépréciation du fonds de commerce en raison de la durée de la procédure d'éviction, ce qui aboutit encore à la somme de 5.722.500 euros, venant la conforter.

25. Les intimés répondent que :

- l'expert judiciaire a exactement évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 3.225.000 euros en se fondant sur la moyenne des sommes résultant de l'application des méthodes de rentabilité et du chiffre d'affaires, d'usage pour ce secteur d'activité ;

- les experts amiables du preneur aboutissent à une valeur proche de celle-ci, ayant retenu un coefficient de 145% et non de 250% comme demandé par les appelantes ;

- les coefficients retenus lors de l'éviction des cinémas UGC Champs-Elysées et MK2 [M] ne sont pas applicables en l'espèce, car les situations ne sont pas comparables ;

- contrairement au MK2 [M] dont l'indemnité d'éviction s'appuyait sur le caractère exceptionnel d'un emplacement dépourvu de cinémas, le MK2 Odéon se situe dans un [Localité 9] qui comptait 15 autres cinémas en 2019.

Réponse de la cour

26. En droit, selon les termes de l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivants les usages de la profession.

Usuellement, les conséquences de l'éviction s'apprécient in concreto, au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.

L'indemnité de remplacement doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce à la date du départ des locataires, mais en fonction de sa consistance à l'époque du refus de renouvellement, déterminée selon les usages de la profession considérée. Cette valeur marchande doit donc être appréciée à la date à laquelle les juges statuent.

27. En l'espèce, comme précédemment indiqué, les parties ne contestent pas la validité du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, délivré à la locataire le 29 septembre 2016 par la société FIB [T], devenue la Compagnie [T]. En conséquence de quoi, le jugement déféré a constaté que ce congé avait mis fin au bail liant les parties à compter du 31 mars 2017 et ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société MK2 Cinémas.

Les parties s'accordent également sur le fait que l'éviction entraînera en l'occurrence la perte du fonds, dont l'existence est liée à son emplacement et donc sur le paiement d'une indemnité de remplacement, laquelle doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce exploité dans les lieux, à la date la plus proche de l'éviction.

Le jugement déféré a fixé l'indemnité principale à la somme de 3.225.000 euros, acceptée par la bailleresse, suivant ainsi les conclusions de l'expert [Q], après avoir rappelé les constats opérés par ce dernier concernant les caractéristiques des locaux et de leur emplacement, non contestés par les parties, ainsi que son analyse du secteur, par des motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte.

C'est également par des motifs pertinents et détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle fait siens, que le premier juge a approuvé la valorisation du fonds adoptée par l'expert, basée, comme le veulent les usages, à la fois sur la méthode dite de la rentabilité, fondée sur un multiple de l'excédent brut d'exploitation (EBE), qui aboutit à la somme de 3.421.167 euros, non discutée par les parties, et sur la méthode dite du chiffre d'affaires, laquelle consiste à appliquer à la moyenne des chiffres d'affaires réalisés par l'exploitant évincée sur les trois derniers exercices, un coefficient moyen relevé lors de transactions récentes de fonds de commerce comparables, qui aboutit en l'espèce à une valeur de 3.113.500 euros, laquelle représentait en l'occurrence 135% du chiffre d'affaire total moyen hors taxes et hors subventions à la date du jugement déféré.

En cause d'appel, les appelantes contestent, comme en première instance et sans développer de moyens nouveaux, le coefficient susmentionné, estimant qu'il conviendrait d'appliquer un coefficient de 250% du chiffre d'affaires, ce qui aboutirait à une indemnité principale de remplacement de 5.722.500 euros. A l'appui de cette prétention, les appelantes entendent se baser que sur l'éviction du cinéma MK2 [M] intervenue en 2007 et du cinéma UGC [Adresse 15] Elysées, dont la date n'est pas précisée par les appelantes.

Or, il convient d'approuver le premier juge pour avoir fait application d'un coefficient de 135%, lequel se trouve dans la fourchette usuelle en la matière, comprise entre 100 à 150 % sauf emplacement exceptionnel, ce qui était le cas de l'UGC [Adresse 12] situé sur l'artère la plus prestigieuse de la capitale et du MK2 [M], situé dans un arrondissement dépourvu de cinémas et proche de la première couronne de [Localité 1], contrairement au cinéma MK2 Odéon, situé certes en plein [Localité 10], sur le [Adresse 16], artère centrale très fréquentée et touristique de [Localité 1], mais doté de très nombreux autres cinémas, notamment deux établissements UGC situés à quelques centaines de mètres, faisant de ce quartier un secteur très concurrentiel sur ce domaine d'activité, ce qui a pour effet d'influencer à la baisse la valorisation du fonds évincé.

Il convient de surcroit de relever que les experts amiables [G] et [D], préconisent l'application d'un coefficient de 145%, très proche de celui adopté par le premier juge, ce qui est de nature à le conforter, étant précisé qu'il est inopérant de la part des appelantes de soutenir que leurs experts auraient appliqué des barèmes ne correspondant plus à la réalité du marché parisien, en se fondant uniquement sur l'allégation selon laquelle ce dernier aurait connu un regain de dynamisme après un léger creux durant les années 2000-2010, sans étayer davantage cette affirmation.

Il sera enfin ajouté que les appelantes ne sauraient soutenir que l'actualisation du montant de l'indemnité principale sur la base de la moyenne des chiffres d'affaires des années 2021, 2022 et 2023, aboutirait également à une indemnité principale de 5.722.500 euros en appliquant un coefficient rectificateur de 1% par année depuis le congé, soit 9,5% au total, en raison de la durée de la procédure, alors que, non seulement celle-ci fait déjà l'objet d'un abattement appliqué à l'indemnité d'occupation et ne saurait être prise en compte deux fois, mais encore il ressort des éléments du dossier que la moyenne des chiffres d'affaires 2021 à 2023 est en baisse par rapport à la moyenne sur laquelle l'expert judiciaire et le premier juge se sont fondés.

28. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité principale à la somme de 3.225.000 euros et les appelantes seront déboutées de leurs demandes, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner un complément d'expertise, la cour s'estimant suffisamment éclairée par les pièces versées aux débats.

2.3 Sur le montant des indemnités accessoires

29. En droit, il résulte en substance du second alinéa de l'article L.145-14 précité, que l'indemnité due en cas d'éviction, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, doit être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice du locataire est moindre.

30. En l'espèce, les appelantes sollicitent, du fait de leur éviction, la réparation des préjudices résultant des frais de remploi, du trouble commercial, des frais de réinstallation et d'aménagement, de l'incidence de la disparition du cinéma MK2 Odéon sur l'ensemble du réseau MK2, du déménagement, des frais administratifs divers et des frais de licenciements.

2.3.1 Sur les frais de remploi

Moyens des parties

31. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- elle peuvent prétendre à une indemnité de réemploi d'un montant de 567.560 euros, calculée selon la méthode retenue par le tribunal, qui a suivi les recommandations de l'expert judiciaire, mais sur la base du montant de l'indemnité d'éviction principale actualisée ;

- elles s'opposent à la consignation de ladite somme, faisant valoir qu'une telle mesure obligerait la société MK2 Cinémas à effectuer une avance de fonds pour obtenir un remboursement ultérieur et qu'une telle mesure dénaturerait le principe d'indemnisation prévu par l'article L.145-14 du code de commerce.

32. Les intimés répondent que :

- le tribunal a légitimement retenu que l'indemnité de réemploi s'élevait à la somme de 317.810 euros ;

- comme toute indemnité, celle de remploi vient en réparation d'un préjudice subi de sorte que l'absence de ce dernier ne peut donner lieu à aucune indemnisation ;

- il en sera ainsi dans l'hypothèse où la société MK2 Cinémas ne se réinstalle pas ;

- la charge de la preuve de cette non réinstallation incombant au bailleur et cette preuve ne pouvant aujourd'hui être rapportée, comme l'a relevé le tribunal, il convient néanmoins de rappeler qu'à défaut de réinstallation, une action en restitution des sommes versées au titre des frais de remploi sera engagée à l'encontre de la locataire évincée.

Réponse de la cour

33. Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d'un nouveau fonds de commerce.

34. En l'espèce, les parties acceptent le mode de calcul proposé par l'expert [Q] et retenu par le premier juge.

En ce qui concerne la consignation de cette somme, il convient de constater que l'intimée ne formule plus cette demande en cause d'appel, de sorte que la cour n'a pas à y répondre.

35. En conséquence, le jugement sera confirmé quant au montant de l'indemnité pour frais de remploi, qui sera fixé à la somme de 317.810 euros, et les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre. Il sera en outre rappelé que l'indemnité de remploi ayant vocation à réparer un préjudice subi, à défaut de réinstallation de la locataire, une action en restitution des sommes versées au titre des frais de remploi pourra être engagée à son encontre par la bailleresse.

2.3.2 Sur le trouble commercial

36. Le trouble commercial correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l'éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l'éviction et le moindre investissement dans l'activité commerciale. Il est d'usage qu'elle soit calculée en fonction de l'EBE, de la masse salariale ou du chiffre d'affaires.

37. En l'espèce, les parties acceptent le montant de 138.000 euros, retenu par le premier juge conformément à la proposition de l'expert judiciaire.

38. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

2.3.3 Sur les frais d'aménagement et de réinstallation

Moyens des parties

39. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- il est certain que la société MK2 Cinémas va devoir débourser d'importants frais de réinstallation que l'expert judiciaire a estimé à 5.100 euros par siège, ce qui aboutit à une indemnité de 3.457.800 euros (5.100 x 678 sièges) ;

- cette estimation est corroborée par celle proposée par les experts amiables, lesquels préconisent d'indemniser ce préjudice à hauteur de 3.254.000 euros ;

- ils reprochent cependant au premier juge d'avoir suivi l'avis de l'expert judiciaire préconisant l'application d'un abattement de 90% à l'indemnité retenue, en raison des aides automatiques accordées par le CNC, ayant pour but de financer les dépenses d'investissements dans ce secteur ;

- ils estiment que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge sur proposition de l'expert, aucun abattement ne doit être appliqué au montant de l'indemnité due par la bailleresse à ce titre, dès lors que, premièrement, l'aide du CNC n'est pas automatique, car elle n'est accordée que dans certaines conditions bien précises, deuxièmement, le taux de remboursement ne concerne pas tous les travaux d'aménagement réalisés, notamment les investissements ayant pour but de générer des recettes annexes à celle de la projection d''uvres cinématographiques, ce qui exclut une grande partie des travaux, en particulier ceux destinés à créer des espaces de vente de boissons, popcorn, gâteaux etc. et, troisièmement, que l'aide prend la forme d'un remboursement de factures déjà payées, dont il faut donc avancer le paiement, étant entendu que le remboursement intégral s'étalerait en l'occurrence sur 44 ans.

40. l'intimée répond que :

- le tribunal a exactement retenu un abattement de 80% du coût des travaux de réinstallation, l'activité d'exploitation cinématographique bénéficiant d'aides automatiques de la part du CNC, couvrant jusqu'à 90% du montant des travaux d'installation ;

- il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Réponse de la cour

41. En droit, il résulte de l'article L.145-14 précité que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Ce poste indemnise les installations rendues nécessaires du fait de l'activité exercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux que le locataire perd et qu'il ne peut déménager.

Cette indemnité est due même en cas de perte du fonds de commerce, sauf à ce qu'il soit démontré que le preneur ne se réinstallera pas, et doivent réparer un préjudice distinct de celui compris dans l'indemnité principale d'éviction qui correspond à la valeur du fonds de commerce abandonné ; ils doivent donc correspondre à des frais spécifiques qui ne sont pas déjà couverts par l'indemnité principale.

42. En l'espèce, à défaut de moyens nouveaux développés en cause d'appel par les appelantes, il convient d'approuver le premier juge qui, par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, a suivi les recommandations de l'expert en retenant une somme de 3.457.800 euros au titre des frais de réinstallation, laquelle correspond aux prix moyens pratiqués dans ce secteur ramené au nombre de fauteuils concernés, et à laquelle il convient d'appliquer un abattement de 80% pour tenir compte des aides accordées par le CNC et le fait que les travaux remboursé par ce dernier ne concernent pas tous les travaux d'investissement réalisés, ce qui porte l'indemnité pour réinstallation à la somme de 691.560 euros.

Il sera simplement ajouté que les appelantes ne sauraient tout d'abord soutenir que le premier juge a appliqué à la somme susmentionnée un abattement de 90%, alors qu'il ressort clairement des motifs de la décision que c'est un abattement de 80% qui a été appliqué, ainsi que le préconisait l'expert judiciaire.

Elles ne sauraient ensuite prétendre à la somme totale de 3.457.800 euros, sous le prétexte que l'aide de l'Etat ne serait pas automatique, arguant de ce que ladite aide est accordée sous certaines conditions, ni que le remboursement ne concernerait pas tous les travaux, dont le montant doit quoiqu'il en soit être avancé par la locataire, alors que ces éléments ont précisément déjà été pris en compte par l'expert dans son évaluation, qui finalement a retenu un abattement de 80% au lieu des 90% précédemment retenus dans son pré rapport, répondant ainsi au dire des appelantes.

43. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef et de débouter les appelantes de leur demande.

2.3.4 Sur le préjudice de réseau

Moyens des parties

44. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- l'ensemble du réseau MK2, qui compte 13 cinémas dans [Localité 1], va subir un préjudice résultant de l'incidence de la disparition de l'établissement MK2 Odéon ;

- en effet, cette éviction va diminuer l'intérêt du réseau MK2 auprès des distributeurs entrainant une augmentation du prix de la location des films ;

- les cinémas UGC Odéon et [Localité 11], situés à quelques centaines de mètres, vont dès lors bénéficier d'un monopole leur permettant de négocier l'exclusivité de certains films au détriment des cinémas MK2 dont la fréquentation va baisser ;

- de ce fait, les régies publicitaires vont demander la renégociation des contrats en cours, ce qui est d'ores et déjà le cas de la régie Médiavision ;

- de plus, selon une estimation interne, la fermeture du cinéma Odéon conduira à une baisse de 600.000 euros de l'excédent brut d'exploitation (EBE) annuel de MK2 Cinémas ;

- la fermeture du cinéma MK2 [M] avait également provoqué un préjudice de réseau que le tribunal judiciaire avait évalué à 10% de la valeur de l'établissement ;

- dès lors que la bailleresse et le premier juge ont admis l'existence d'un préjudice à ce titre, il convient d'en fixer le montant, lequel correspondra, comme le premier juge l'a estimé à juste titre, ainsi que les experts amiables, à 15% du montant de l'indemnité principale ;

- dans la mesure où l'indemnité principale sollicitée s'élève à 5.722.500 euros, l'indemnité allouée au titre du préjudice de réseau s'élèvera à 858.375 euros.

45. L'intimée répond que :

- il convient de se référer au rapport d'expertise judiciaire qui a relevé que ce poste ne peut faire l'objet d'une indemnisation faute d'un quelconque justificatif susceptible d'en démontrer l'existence ;

- comme l'a relevé l'expert à juste titre, le choix d'un film se fait avant de se rendre au cinéma pour près de 90 % des spectateurs et les chiffres transmis par le preneur ne justifient en rien une remise en question de la participation du réseau MK2 au programme UGC Illimité ;

- faute d'éléments de preuve, ce poste de préjudice ne peut pas être retenu ;

- le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Réponse de la cour

46. En droit, il est rappelé qu'en application de l'article L.145-14 précité, l'indemnité due en cas d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Il est en outre de principe que celui qui se prévaut d'un préjudice doit en prouver l'existence et le quantum, ce qui suppose la preuve d'un préjudice direct et certain. Ainsi, le préjudice simplement hypothétique n'est pas réparable.

47. En l'espèce, le premier juge, suivant les recommandations des experts des parties, a reconnu l'existence d'un préjudice dit « de réseau », résultant de l'incidence de la disparition du cinéma MK2 Odéon sur l'ensemble du réseau MK2 et l'a évalué à hauteur de 15% du montant de l'indemnité principale d'éviction, soit 483.750 euros (3.225.000 x 15%).

En cause d'appel, les appelantes ne contestent pas le taux de 15% appliqué par le premier juge, mais sollicitent qu'il soit appliqué à une indemnité principale qu'ils évaluent à 5.722.500 euros, ce qui porterait le montant de l'indemnité de réseau sollicitée à la somme de 858.375 euros.

En revanche la bailleresse, qui ne contestait ni le principe de l'indemnisation de ce préjudice, ni le taux proposé de 15% en première instance, conteste en cause d'appel l'existence même d'un préjudice à ce titre, soutenant que la locataire n'aurait fourni aucun justificatif de celui-ci à l'expert judiciaire qui pourtant le réclamait et qui a donc conclu à son inexistence. A défaut de preuve de son préjudice, l'intimée sollicite le débouté des appelantes et la réformation de la décision déférée de ce chef.

Il y a en effet lieu de constater que dans son pré-rapport, l'expert judiciaire estime que « dans la mesure où les arguments du preneur nous apparaissent fondés, nous invitons la société MK2 Cinémas à nous apporter des éléments de preuve permettant de chiffrer ce préjudice. L'application d'un taux sur l'indemnité principale nous semblant aléatoire, non représentatif et sans lien avec le préjudice », de sorte qu'il semblait admettre l'existence d'un préjudice de ce chef.

Cependant, il convient de relever que, dans son rapport définitif du 3 février 2021, l'expert [Q] relève « avoir invité la société MK2 Cinémas à (') apporter des éléments de preuve notamment ceux fournis à l'expertise amiable permettant de chiffrer ce préjudice », que malgré cette demande, les éléments de preuve demandés n'ont pas été versés à l'expertise. Il estime donc être « dans l'incapacité de pouvoir (') définir un quelconque préjudice » tout en confirmant que, quoi qu'il en soit, « l'application d'un taux sur l'indemnité principale (') sembl(e) aléatoire ».

En outre, les appelantes n'entendent justifier de ce préjudice qu'au moyens de deux pièces versées aux débats : un courriel que leur a adressé la régie publicitaire Médiavision le 8 mars 2018, par lequel celle-ci indique envisager la renégociation de leurs contrats, afin de combler un éventuel préjudice de rentabilité, ainsi qu'une étude d'impact interne.

Or, la locataire ne rapporte pas la preuve d'une renégociation effective du contrat avec Médiavision depuis ce courriel datant de 2018, lequel fait état d'une simple éventualité d'avoir à renégocier les éléments financiers de contrats qui ne sont au demeurant pas versés aux débats.

En outre, il est inopérant de la part des appelantes de se prévaloir d'une étude d'impact interne selon laquelle la fermeture du cinéma en cause entrainerait une baisse de 600.000 euros de l'EBE, dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Il s'infère donc des éléments du dossier que le préjudice dont se prévalent les appelantes n'est justifié par aucune pièce, ainsi que le relève à juste titre l'expert judiciaire, de sorte qu'il demeure purement hypothétique.

Dans ces conditions, à défaut de document plus récent permettant de rapporter la preuve concrète d'un préjudice certain qui serait consécutif à la fermeture du cinéma MK2 Odéon sur l'ensemble du réseau MK2, étant rappelé que l'évaluation du préjudice doit se faire au plus proche de l'éviction, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation formulée à ce titre par la locataire, laquelle ne démontre au demeurant pas non plus qu'il existerait un usage de la profession dans ce domaine.

48. En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

2.3.5 Sur les frais de déménagement

Moyens des parties

49. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- elles évaluent la réparation du préjudice lié aux frais de déménagement à la somme de 60.000 euros ;

- ce montant est justifié par des devis et factures.

50. Les intimée répondent que :

- en cas de perte du fonds de commerce, seuls sont indemnisés les frais de déménagement des effets personnels, des archives et du stock, de sorte que le tribunal a légitimement évalué l'indemnisation à ce titre à la somme de 3.000 euros.

Réponse de la cour

51. En droit, conformément au principe énoncé à l'article L.145-14 précité, les frais de déménagement doivent être totalement indémnisés en cas d'indemnité de déplacement. En revanche, en cas de perte du fonds, le locataire n'est indemnisé que du coût du déménagement du stock invendu, de ses effets personnels, ses archives commerciales et les éléments mobiliers lui appartenant, puisque l'indemnité de remplacement couvre les

équipements perdus, étant au demeurant rappelé qu'en vertu de l'article L.145-29 du code de commerce, les locaux doivent par principe être restitués vides.

Il incombe en outre au locataire évincé de rapporter la preuve de son préjudice en produisant des justificatifs détaillés.

52. En l'espèce, l'expert judiciaire a considéré que s'agissant d'une perte du fonds, il n'y avait pas lieu d'indemniser ce poste dans la mesure où les éléments constituant le fonds ont déjà fait l'objet d'une évaluation dans le cadre de la détermination du montant de l'indemnité principale.

La locataire, qui occupe toujours les lieux loués, estime au contraire que l'obligation qui pèse sur elle de rendre les locaux vides va la contraindre à réaliser un déménagement. Elle fournit deux devis pour un montant total de 59.269 euros, arrondissant sa demande à la somme de 60.000 euros.

Or, c'est à juste titre que le premier juge considère que la locataire ne saurait solliciter une telle somme pour le déménagement de ses effets personnels et a considéré qu'il y avait lieu de lui allouer 3.000 euros au titre de ce préjudice.

53. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2.3.6 Sur les frais administratifs et juridiques

54. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- elles justifient le montant de 15.000 euros réclamé au titre de ce préjudice par l'estimation réalisée par leurs deux experts amiables, la société MK2 Cinémas étant dans l'impossibilité de communiquer des justificatifs pour ce poste de préjudice puisqu'elle n'a pas encore quitté les locaux, objets de l'éviction.

55. L'intimée répond que :

- s'agissant des frais administratifs, en cas de perte de fonds, seuls les frais de radiation au RCS sont indemnisables, de sorte qu'il convient de retenir uniquement la somme de 1.000 euros à titre d'indemnisation de ce poste, conformément aux conclusions de l'expert judiciaire.

Réponse de la cour

56. En droit, la cour rappelle qu'en application de l'article L.145-14 précité, l'indemnité due en cas d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités et d'actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou de sa cessation d'activité.

57. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré qu'il convenait d'évaluer ce poste à la somme de 5.000 euros et non à la somme de 1.000 euros proposée par l'expert, dans la mesure où non seulement la locataire devra exposer des frais relatifs aux formalités du registre du commerce et des sociétés, mais également des frais afférents à la résiliation des contrats en cours, des frais de réédition de documents commerciaux et de supports de communication.

Il sera simplement ajouté qu'il est inopérant de la part de la locataire de solliciter en appel, comme en première instance, la somme de 15.000 euros sur la base du rapport d'expertise amiable, dans la mesure elle ne fournit toujours aucun justificatif à l'appui de cette demande en cause d'appel.

58. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

2.3.7 Sur les frais de licenciements

59. Les parties s'accordant sur le fait que les indemnités de licenciement seront, selon l'usage, remboursées par la bailleresse uniquement sur justificatifs s'agissant d'une perte de fonds, le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.

Il s'infère de ces éléments que les indemnités accessoires seront donc fixées à la somme totale de 1.155.370 euros (317.810 + 138.000 + 691.560 + 3.000 + 5.000), et les frais de licenciements seront dus sur justificatifs.

L'indemnité d'éviction totale s'élève ainsi à la somme de 4.380.370 euros, soit :

indemnité principale : 3.225.000 euros

indemnités accessoires : 1.155.370 euros

indémnité de remploi : 317.810 euros

trouble commercial : 138.000 euros

Frais de réinstallation : 691.560 euros

frais de déménagement : 3.000 euros

frais administratifs : 5.000 euros

60. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point et l'indemnité d'éviction sera fixée à la somme totale de 4.380.370 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

3) Sur l'indemnité d'occupation

Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la société MK2 Cinémas à la Compagnie [T], ainsi que sur la demande de remboursement du trop-versé à ce titre par la locataire, depuis le 1er avril 2017, demande pour laquelle sera examinée l'impact de l'ouverture de la procédure collective à l'égard de la bailleresse.

3.1. Sur le montant de l'indemnité d'occupation

Moyens des parties

61. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- elles ne contestent pas le montant de la valeur locative brute, telle que retenu par le premier juge sur préconisation de l'expert [Q] à 188.400 euros ;

- il y a lieu d'appliquer un abattement pour précarité de 30% à ce montant, de sorte que l'indemnité devrait s'élever à la somme de 131.896 euros ;

- la situation précaire de la société MK2 Cinémas s'est en effet accentuée du fait de la durée de la procédure, de son impossibilité à investir dans les locaux, ce qui l'empêche de répondre aux besoins de modernisation des salles et de l'incertitude grandissante sur la capacité de la société Compagnie [T] à payer l'indemnité d'éviction et les trop-versés d'indemnité d'occupation au vu de son placement en sauvegarde judiciaire ;

- elles s'opposent à l'application d'une indexation annuelle à l'indemnité d'occupation dès lors qu'elle n'est pas un loyer soumis aux clauses du bail, mais une indemnité fixée judiciairement conformément à l'article L.145-28 du code de commerce et qu'une telle mesure reviendrait à augmenter artificiellement la valeur locative qui, en l'espèce, n'augmente pas.

62. Les intimés répondent que :

- l'expert judiciaire a incorrectement évalué l'indemnité d'occupation qui s'élève en réalité à une somme minimale de 235.600 euros selon les calculs effectués par les experts amiables adverses ;

- en outre, elle devra être indexée le 1er avril de chaque année sur la variation de l'indice des loyers commerciaux.

Réponse de la cour

63. En droit, il résulte des termes de l'article L.145-28 du code de commerce, que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux après la délivrance d'un congé en bonne et due forme, est redevable envers son bailleur d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, calculée d'après la valeur locative, corrigée de tous éléments d'appréciation.

S'il est constant que cette indemnité doit correspondre à la valeur locative, son montant est laissé à l'appréciation souveraine des juges.

64. En l'espèce, il ressort des moyens développés par les parties à ce titre que leur désaccord porte sur trois points :

le montant de la valeur locative brute des locaux objets de l'éviction ;

l'abattement à appliquer à cette valeur locative, afin de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par la preneuse à bail ;

l'indexation de cette indemnité d'occupation.

3.1.1 Sur le montant de la valeur locative

65. Sur ce point, c'est par des motifs détaillés et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré, sur proposition de l'expert judiciaire et compte tenu des constats opérés par ce dernier, que la valeur locative devait être arrêtée à la somme annuelle de 188.400 euros, approuvée par les appelantes et qui n'est toujours pas utilement discutée par les intimées en cause d'appel, ces dernières se bornant, comme en première instance, à se prévaloir du montant de 235.600 euros préconisé par les experts amiables, sans expliquer en quoi la valeur locative proposée par l'expert judiciaire et retenue par le premier juge aurait été incorrectement appréciée.

66. Ainsi convient-il de retenir une valeur locative brute de 188.400 euros avant abattement et de débouter les intimées sur ce point.

3.1.2 Sur le montant de l'abattement pour précarité

67. En l'espèce, l'expert judiciaire, approuvé par le premier juge, a estimé qu'il convenait d'appliquer à la valeur locative brute retenue ci-dessus, un abattement pour précarité de 10% afin de prendre en considération la durée de la procédure et ses effets, abattement qu'il convient d'approuver, dans la mesure où il correspond aux usages en la matière et tient compte de la situation de précarité inhérente à l'éviction dont la société MK2 Cinémas a fait l'objet, aucun élément ne justifiant de porter cet abattement à 30%.

Il sera simplement ajouté, de première part, que les appelantes sont à l'origine de la procédure d'appel et ont donc contribué à la durée de la procédure, laquelle a mécaniquement augmentée de ce fait , de seconde part, que les intimées se bornent à solliciter la somme de 235.600 euros au titre de l'indemnité d'occupation, sans application du moindre abattement au titre de la précarité, sans s'en expliquer.

68. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a appliqué un abattement de 10% à la valeur locative retenue, aboutissant à une indemnité d'occupation de 169.500 euros due à compter du 1er avril 2017 jusqu'à libération effective des lieux et les appelantes seront déboutées de leur demande consistant à solliciter la fixation de l'indemnité d'occupation annuelle à hauteur de 131.896 euros.

3.1.3 Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation

69. Sur ce point, la bailleresse, en raison de la longueur de la procédure, sollicite l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation sur la variation de l'indice des loyers commerciaux à compter du 1er avril 2017, alors que les appelantes sollicitent la confirmation de la décision déférée selon laquelle il n'y a pas lieu d'indexer l'indemnité d'occupation, dans la mesure où aucune disposition légale ne l'impose et que cela reviendrait à fixer une indemnité d'occupation à un montant supérieur à la valeur locative ce qui est contraire à l'article L.145-28 du code de commerce.

70. En l'espèce, l'application de la clause d'indexation du loyer prévue au bail à l'indemnité d'occupation n'est en effet pas prévue par ladite clause, néanmoins, compte tenu de la durée anormalement longue de la procédure et de l'impossibilité pour la bailleresse d'obtenir la révision du montant de l'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2017, celle-ci sera indexée sur la variation annuelle du montant de l'indice du coût des loyers commerciaux publié par l'INSEE au 1er trimestre 2017, le 1er avril de chaque année, époque de la date d'effet du congé, étant cependant précisé, pour répondre à l'observation de la société locataire, que l'indexation a pour finalité d'ajuster la valeur de l'indemnité d'occupation à l'évolution de la valeur locative et ne doit pas conduire à une fixation du montant de l'indemnité d'occupation exigible, à un montant supérieur à la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce.

71. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

3.2. Sur les trop-versés d'indemnité d'occupation

Moyens des parties

72. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- le tribunal s'est contredit en déboutant la société MK2 Cinémas de sa demande en remboursement des trop-versés d'indemnités d'occupation, alors qu'il a fixé cette indemnité à un montant inférieur à celui payé jusqu'à ce jour par la société preneuse à bail ;

- le montant trop-perçu s'élève à la somme de 1.027.140 euros, ce montant étant à parfaire pour prise en compte des intérêts et mise à jour du compte au plus près des plaidoiries.

73. Les intimés répondent que :

- le différentiel échu entre l'indemnité d'occupation réglée et celle judiciairement fixée ne peut faire l'objet de condamnation du fait de l'ouverture de la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [T] mais uniquement d'une constatation et fixation au passif.

Réponse de la cour

74. En droit, en application des articles L.622-21 et L.622-24 du code de commerce précédemment visés, à partir de la publication du jugement d'ouverture d'une procédure collective, les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, doivent adresser la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat et en conséquence, le créancier ne peut réclamer paiement de sa créance.

Selon les termes de l'article L. 622-17 du même code, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. A défaut de paiement à l'échéance ces créances sont payées par privilège, avant toutes les autres créances, à condition d'avoir été portées à la connaissance des organes de la procédure collective.

Il est admis que les créances nées postérieurement au jugement d'ouverture, mais qui ne respectent pas les conditions susmentionnées, sont soumises aux dispositions de l'article L.622-24 du code de commerce et doivent faire l'objet d'une déclaration de créances comme celles nées antérieurement.

75. En l'espèce, la cour relève qu'au soutien de sa demande de condamnation au remboursement du trop-versé d'indemnités d'occupation, dont le montant fixé est inférieur à celui effectivement acquitté, depuis le 1er avril 2017, la locataire a versé aux débats le décompte joint en annexe 5 à la déclaration de créance faite auprès des organes de la procédure le 15 décembre 2023 arrêté au 11 octobre 2023, lequel n'intègre pas l'indexation de l'indemnité d'occupation, demande à laquelle il a été fait droit à ce stade.

76. En conséquence, la demande de condamnation de la bailleresse qui concerne, pour partie, la créance antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, ne pourra qu'être fixée au passif de la procédure après compte fait entre les parties, ce dans les termes du dispositif ci-dessous.

4) Sur le préjudice lié à la servitude de passage

Moyens des parties

77. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- la société MK2 Cinémas devenue MK2 Immobilier France, est propriétaire derrière les locaux sous éviction, de locaux situés [Adresse 14], à usage exclusif de sortie de secours pour le cinéma ;

- ces locaux subissent intégralement une servitude pour le passage des sorties de secours ;

- bien qu'un premier jugement ait annulé la servitude, celui-ci fait actuellement l'objet d'un appel de la part de la bailleresse ;

- le sursis à statuer prononcé en première instance doit être maintenu jusqu'à l'issue définitive de la procédure en cours devant la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1, RG n°22/17291) ; - subsidiairement, si le jugement était infirmé sur le sursis à statuer, la société Compagnie [T] devra être condamnée à verser une indemnité évaluée par les experts amiables MM. [G] et [D] à la somme de 1.420.000 euros au titre de la perte de revenu locatif liée à l'impossibilité de louer les locaux objets de la servitude et de la perte de valeur vénale desdits locaux.

78. Les intimés répondent que :

- l'expert judiciaire a écarté, tant dans son rapport que dans son pré-rapport, la prétention de la société MK2 Cinémas relative à la prétendue perte de jouissance du fait de l'existence d'une servitude de passage au bénéfice de la Compagnie [T] ;

- le sursis à statuer n'est pas fondé et l'infirmation de la décision déférée devra intervenir sur ce point.

Réponse de la cour

79. En droit, selon l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

80. En l'espèce, c'est pour des motifs de bonne administration de la justice, et pour éviter toute contradiction, que le premier juge a prononcé un sursis à statuer sur la demande d'indemnisation formée par la société MK2 Immobilier France, propriétaire de l'immeuble jouxtant les locaux du cinéma et servant exclusivement de sortie de secours à celui-ci, dans l'attente de la décision à intervenir sur la validité de cette servitude.

Par une note en délibéré du 15 mai 2026, la société MK2 Immobilier France s'est opposée à l'évocation de cette question par la cour de céans, afin de ne pas perdre les deux degrés de juridiction.

Si les intimées ont transmis par RPVA un bordereau de pièces communiquées faisant référence à une décision de la cour en date du 23 janvier 2026, il y a lieu de relever que l'arrêt annoncé n'est joint ni au message RPVA, ni au dossier de plaidoiries des intimées.

A défaut de cette pièce, il convient de sursoir à statuer jusqu'à ce que l'instance en cours sur la validité de la servitude soit définitivement tranchée.

81. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé et il sera sursis à statuer sur ce point.

5) Sur la demande de libération des locaux

Moyens des parties

82. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que :

- la demande d'expulsion formulée par la Compagnie [T] est injustifiée car les locataires, engagés dans une procédure d'éviction, ne sont pas des occupants sans titre ;

- le bailleur doit impérativement respecter le formalisme légal de l'article L.145-29 du code de commerce.

83. Les intimés opposent que :

- sur le fondement de l'article L 145-29 du code de commerce, la libération des locaux par le preneur doit intervenir dans les trois mois suivant le versement ou la mise sous séquestre de l'indemnité d'éviction ;

- ainsi, à l'issue de ce délai, il sera procédé à l'expulsion des appelantes et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique.

Réponse de la cour

84. En droit, il ressort des termes des articles L.145-29 et L. 145-30 du code de commerce, qu'en cas d'éviction, les lieux loués doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre et qu'en cas de non remise des clés, le séquestre opérera une retenue sur l'indemnité d'éviction.

Par ailleurs, l'article L.145-58 du même code offre au bailleur, dans les quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, un droit de repentir, qui lui permet de se raviser pour ne pas avoir à payer l'indemnité d'éviction à laquelle il est condamné.

85. En l'espèce, compte tenu du délai précité de trois mois dont bénéficie la locataire pour libérer les lieux après le paiement ou le séquestre de l'indemnité d'éviction et de la pénalité prévue, ainsi que du droit de repentir dont dispose le bailleur, il n'y a pas lieu de prononcer d'ores et déjà l'expulsion de la société MK2 Cinémas .

86. En conséquence, en l'état, la demande prématurée d'expulsion de la société MK2 Cinémas sera rejetée.

6) Sur les frais accessoires

87. Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, en ce compris les frais d'expertise.

88. Les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France, dont les demandes sont principalement rejetées, seront condamnée aux dépens de la procédure d'appel, déboutées de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnées à payer la somme de 10.000 euros à la Compagnie [T].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Met hors de cause la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 janvier 2023 (RG n° 19/035148), sauf en ce qu'il a :

Fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la société FIB [T], devenue la SCI Compagnie [T] à la société MK2 Cinémas, à la somme de 4.864.120 euros, se décomposant ainsi :

- indemnité principale : 3.225.000 euros ;

- indemnités accessoires : 1.639.120 euros, soit :

frais de remploi : 317.810 euros ;

trouble commercial : 138.000 euros ;

frais de réinstallation : 691.500 euros ;

Préjudice de réseau : 483.750 euros ;

frais de déménagement : 3.000 euros ;

frais administratifs : 5.000 euros ;

frais de licenciements : sur justificatifs.

Débouté la société FIB [T], devenue la SCI Compagnie [T] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de condamnation au paiement du montant de l'indemnité d'éviction ;

Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI Compagnie [T] à la société MK2 Cinémas à la somme de 4.380.370 euros, se décomposant ainsi :

- indemnité principale : 3.225.000 euros ;

- indemnités accessoires : 1. 155.370 euros, soit :

indemnité de remploi : 317.810 euros ;

trouble commercial : 138.000 euros ;

Frais de réinstallation : 691.560 euros

frais de déménagement : 3.000 euros ;

frais administratifs : 5.000 euros ;

frais de licenciements : sur justificatifs.

Dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'expertise sollicitée par les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France ;

Dit que le montant de l'indemnité d'occupation annuelle de 169.500 euros, due par la société MK2 Cinémas à la SCI Compagnie [T] sera indexée sur la variation de l'indice du coût des loyers commerciaux calculé par l'INSEE au 1er trimestre 2017, à compter du 1er avril 2017 et jusqu'à restitution des lieux ;

Fixe le montant du trop-versé d'indemnité d'occupation acquitté par la société MK2 Cinéma à inscrire au passif de la SCI Compagnie [T] au différentiel entre la somme effectivement payée depuis le 1er avril 2017 et le montant indexé des indemnités d'occupation dues depuis le 1er avril 2017 assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation après compte fait entre les parties ;

Rejette la demande de voir prononcer l'expulsion de la société MK2 Cinéma ;

Sursoit à statuer sur la demande indemnitaire relative à la servitude de passage ;

Condamne les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France à payer à la SCI Compagnie [T] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;

Condamne les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France aux dépens de l'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,