CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 10 juillet 2026, n° 25/04883
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 183 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04883 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7YP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] CEDEX 17 - RG n° 18/14171
APPELANTE
LA COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, société à responsabilité limitée, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 330 433 426
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée de Me Laurence CALLAMARD, avocat au barreau de Lyon, toque : 778
INTIMÉES
SCI TARAVANA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 832 568 711
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
S.E.L.A.R.L. ETOILE NOTAIRES venant aux droits de la SCP [E] [O] [W] [U]
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 784 349N 987
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargeé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 15 décembre 2017 par Me [S] [J], notaire associé de la SCP « [D] [H], [S] [J] et [X] [L] » titulaire d'un office notarial à Paris, la société Compagnie Française d'Investissement (ci-après la société C.F.I) assistée de Me [C] [W], de la société [E] [O] [W] [U] (ci-après la société [E]), également titulaire d'un mandat de vente, a vendu à la SCI Taravana, les lots n° 2 et 35 dépendant d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], [Adresse 5] à Paris 16ème moyennant le prix de 450.000 euros.
La superficie de la partie privative de chaque lot au sens des articles 46 de la loi n° 65'557, 4'1 et 4'2 du décret n° 67'223, i.e. la surface dite « Carrez », était pour le lot n° correspondant à un ensemble de locaux à usage commercial au rez-de-chaussée avec accès direct à la rue de 50,37 m² et pour le lot n° 35 consistant en un local à usage d'archives au sous-sol de 16,20 m², selon une attestation établie par le cabinet Alpha Audit Analyses le 1er juin 2016 annexée à l'acte.
Par courrier du 31 octobre 2018, la société Taravana indiquait avoir fait effectuer un mesurage du lot n°2 par un géomètre-expert, sous le contrôle d'un huissier de justice, lequel avait fait apparaître que la superficie privative du lot n° 2, avait été calculée en l'état pour une contenance de 42,40 m² et qu'il existerait ainsi une différence de 7,97 m² avec la superficie privative portée à l'attestation de mesurage jointe à l'acte de vente, soit plus d'un vingtième.
La société Taravana a ensuite fait assigner par acte d'huissier du 4 décembre 2018 la société CFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réduction proportionnelle du prix de vente.
Le 5 décembre 2019, la société CFI a appelé en intervention forcée la société [E].
Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise afin de déterminer la surface Carrez des lots vendus dans leur configuration au jour de la vente et la valeur du lot n° 35 au jour de la vente.
L'expert a clos son rapport le 20 mars 2023 et conclu que la superficie Carrez des lots dans leur état supposé en décembre 2017, était de 16,55 m² pour le lot 35, et 44,25 m² pour le lot 2, outre une « superficie annexe » de 1,70 m² (correspondant aux tablettes) qu'il n'a pas intégrée dans son calcul. Il a fixé valeur du lot n° 35 à 23.350 euros au jour de la vente.
Par jugement en date du 20 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ;
- débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
* condamner la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018,
* condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.343,88 euros au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement,
* les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l'indu des frais de négociation,
* les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d'huissier et d'expert exposés par elle,
* les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à:
* la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre de frais d'expertise,
* la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* être relevée par la société [E] [O] [W] [U] de toute condamnation prononcée à son encontre,
* la condamnation de la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société [E] [O] [W] [U] de sa demande tendant à :
* condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens et accordé à Maître Valérie Toutain de Hauteclocque le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La société CFI a relevé appel par déclaration du 5 mars 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 24 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la Compagnie Française d'Investissement demande à la cour de :
Vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
Vu l'article 1240 du Code civil
Vu l'article 1231-1 du Code civil
Vu l'article 1591 du Code civil
DECLARER la société COMPAGNIE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en son appel formé à l'encontre du Jugement rendu le 20 Février 2025 par le Tribunal Judiciaire de PARIS ;
Y faisant droit :
INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a :
- Condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 Euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ;
- Débouté la société Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à :
' la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 Euros au titre de frais d'expertise,
' la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' être relevée par la société [E] [O] [W] [U] de toute condamnation prononcée à son encontre,
' la condamnation de la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 8.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens et accordé à Maître Valérie Toutain de Hauteclocque le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :
- JUGER que l'écart de superficie s'établit à 4,42 m² ;
- JUGER que la somme due à la SCI Taravana est de 33.769,46 Euros ;
A titre subsidiaire,
- JUGER que la somme due à la SCI Taravana est de 37.438,80 Euros ;
En tout état de cause,
- JUGER que Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]) a manqué à son devoir de conseil,
- JUGER que la société Compagnie Française d'Investissement a subi un préjudice de perte de chance d'avoir vendu son bien au prix de 450.000 Euros,
- JUGER que Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]), en sa double qualité de notaire et d'agent immobilier, a manqué à son devoir de conseil et à ses obligations et est responsable de ce préjudice subi par la société Compagnie Française d'Investissement,
- CONDAMNER Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]) à payer à la société Compagnie Française d'Investissement la somme de 62.255,03 Euros en réparation de ce préjudice ;
- CONDAMNER in solidum la SCI Taravana et Etoile Notaires au paiement au bénéfice de la société Compagnie Française d'Investissement de la somme de 2.690 Euros TTC au titre de frais d'expertise, (soit 1.440 Euros TTC pour l'intervention de l'Expert [I] et 1.250 Euros TTC pour l'intervention de l'Expert Colomer) ;
- CONDAMNER in solidum la SCI Taravana et Etoile Notaires au paiement au bénéfice de la société Compagnie Française d'Investissement d'une indemnité de 24.722,90 Euros TTC en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux frais d'expertise judiciaire et aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Fertier, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
' condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.343,88 Euros au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement
' les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l'indu des frais de négociation,
' les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d'huissier et d'expert exposés par elle,
' les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTER la SCI Taravana de son appel incident, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté Etoile Notaires de ses demandes tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions du 10 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI Taravana demande à la cour de :
- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Compagnie Française d'Investissement à lui verser une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix, débouté la Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre des frais d'expertise, et une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la société [E] [O] [W] [U] de sa demande de condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DECLARER la SCI Taravana recevable et bien fondée en son appel incident partiel et, y faisant droit :
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
o Condamner la société [E] [O] [W] [U] à lui verser la somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018
o condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.348,88 € au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement et à la somme de 1151,99 € au titre de l'indu des frais de négociation , la somme de 1628 € au titre des frais d'huissier et d'expertise exposés par elle et la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC
En conséquence, statuant à nouveau :
- CONDAMNER la société [E] [O] [W] [U] à lui verser la somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018 ;
- REJETER les demandes de la Compagnie Française d'Investissement
- CONDAMNER in solidum la Compagnie Française d'Investissement [E] [O] [W] [U] à verser à la SCI Taravana la somme de 3.348,88 € au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement, la somme de 1151,99 € au titre de l'indu des frais de négociation , la somme de 1628 € au titre au titre de la facture de l'huissier relative au constat dressé le 18 septembre 2018 par la SCP [G] & [P] (380 € TTC) et de la facture n°F18102638 du géomètre expert du 4 octobre 2018 (1.248 € TTC) et d'expertise exposés par elle et la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC
Y ajoutant,
CONDAMNER in solidum la Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à verser à la SCI Taravana la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau conformément à l'article 699 du CPC.
Aux termes de ses dernières conclusions du 10 juillet 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SELARL Etoile Notaires anciennement dénommée SCP [E] [O] [W] [U] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Taravana de ses demandes de condamnation à l'encontre de l'office notarial, et débouté la société Compagnie Française d'Investissement (CFI) de sa demande de garantie formée contre l'office notarial.
Y ajoutant,
Condamner la société CFI ou toute partie qui succombera, au paiement d'une somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1- Sur l'appel principal de la société C.F.I
1' 1 Au titre de la réduction proportionnelle du prix
1- 1 .1 Sur l'écart entre la superficie stipulée à l'acte de vente et la superficie « réelle »
Le tribunal, après avoir rappelé qu'aux termes des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, seuls les planchers de parties privatives d'un lot de copropriété peuvent être des surfaces privatives, a estimé qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte dans le calcul de la superficie des caissons et tablettes, selon la motivation suivante:
« Un plancher s'entend nécessairement d'un plan sur lequel il est possible de marcher sans rencontrer d'obstacle vertical.
En l'espèce, le lot n° 2 comporte des tablettes et caissons d'une hauteur certaine de sorte qu'ils ne sont pas de plain-pied avec le plancher. L'expert a constaté qu'ils ne sont pas démontables et servent vraisemblablement d'aération des sous-sols.
Compte tenu de leur fonction, il apparaît qu'ils étaient aussi inamovibles au jour de la vente et que leur inamovibilité ne résulte pas des travaux réalisés postérieurement à la vente par la société Taravana.
Inamovibles, ils constituent un obstacle à une libre circulation et, par suite, ne font pas partie du plancher. Ils ne doivent donc pas être inclus dans la surface Carrez, peu important que la hauteur sous plafond situé au-dessus d'eux soit supérieure ou non à 1,80 mètres. » Il en a conclu que l'expert judiciaire avait à juste titre exclu les caissons et tablettes de son calcul de superficie et a entériné ses conclusions, soit « la surface Carrez réelle du lot n° 2 au jour de la vente est donc de 44.25 m², comme retenu par l'expert, et non de 50.37 m², comme stipulé à l'acte de vente ». Enfin, il a retenu les conclusions de l'expert judiciaire s'agissant de la valeur du lot n° 35 fixée à 23.350 euros au jour de la vente.
Au soutien de l'infirmation du jugement, la C.F.I fait valoir que l'écart de surface retenu est erroné, dès lors que pour exclure la surface des caissons/tablettes de la superficie Carrez l'expert a expliqué que les tablettes (caissons) ne seraient pas démontables et serviraient vraisemblablement d'aération des sous-sols, alors que l'article 4-1 du décret n° 67-223 précise que « la surface d'un lot (') est la superficie des planchers APRES DEDUCTION des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines embrasures de portes et de fenêtres », et que le plancher ne s'entend pas de la surface plane qui ne rencontre pas d'obstacle mais d'un élément de structure du gros 'uvre qui doit être considéré sans les éléments qui ont été constitués dessus. Or, l'expert n'a pas établi si ces tablettes étaient démontables lors de la vente ou si elles ont été rendues non démontables par l'effet des travaux entrepris par la SCI Taravana, alors que cette précision était d'importance, car si les tablettes ont été rendues non démontables par l'effet des seuls travaux de la SCI Taravana, cette dernière ne pourrait se prévaloir de cette circonstance pour voir exclure la surface y afférente. Elle ajoute qu'en tout état de cause quand bien même ces tablettes n'étaient pas démontables à l'époque de la vente, ce qui n'est nullement démontré, le caractère non démontable de ces tablettes ne permettait pas à l'expert de les exclure de la surface mesurée, sans considérer la hauteur libre au-dessus des caissons dès lors qu'il n'a pas identifié cette hauteur comme inférieure à 1,80 m. Par suite, il aurait dû s'assurer de la hauteur séparant les caissons et le plafond du local et aurait dû inclure les caissons dans son chiffrage dès lors que cet espace était égal ou supérieur à 1,80 m. Enfin, il est constant que la surface occupée par des caissons ou tablettes non structurels doit être incluse dans la superficie privative d'un lot de copropriété, sauf à prouver que ces éléments constituent des cloisons fixes ou assimilables à des murs, les éléments d'agencement non structurels, comme des caissons ou tablettes qui ne constituent pas une partie intégrante, fixe et indissociable du bâtiment (c'est-à-dire non assimilables à un mur ou une cloison), ne devant pas être déduits de la superficie privative au sens de la loi Carrez. En conséquence, la surface située sous ou derrière ces éléments mobiliers est incluse dans le calcul de la surface privative. Elle en déduit que l'écart avec la superficie indiquée à la vente est donc de 50, 37 ' 45,95 soit 4,42 m² et non 6,12 m² .
La SCI TARAVANA fait sienne la motivation du jugement.
Réponse de la cour
Aux termes des dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. [ ...]
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47. ['].
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. ».
L'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 ['] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. ».
De plus, l'article 4-2 dudit décret énonce que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. ».
Enfin, pour l'application de ces dispositions, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente.
Il résulte de ces dispositions que ne peuvent être exclus de la superficie des planchers que les surfaces occupées par des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtre.
Il est en coutre constant qu'une structure légère et démontable (mezzanine, placard, caisson.') est assimilée à des meubles et ce faisant ne doit pas être exclue de la surface Carrez, le caractère démontable ayant en effet une incidence importante dans la mesure où le législateur a voulu que toute structure légère et démontable n'ait pas d'impact, en plus ou en moins, sur la surface au sol vendue, dès lors qu'elle peut être facilement retirée par les nouveaux acquéreurs comme un élément de mobilier.
En l'espèce, l'expert a répondu à un dire de la C.F.I concernant la déduction opérée de la superficie Carrez de la surface au sol des caissons ou tablettes présentes dans le local à usage commercial, tant à l'époque de la vente que lors de l'expertise, de part et d'autre de la porte d'entrée, que « les tablettes (caissons) ne sont pas démontables et servent vraisemblablement à l'aération des sous-sols comme on peut le constater sur les photos des extérieures prises par l'expert », et que « les tablettes n'étant pas facilement démontables et servant à d'autres lots, elles n'ont naturellement pas à être prises en compte dans le calcul de la super cie du lot numéro 2 ».
Il importe de souligner qu'il aurait été utile que l'expert précise si ces caissons étaient absolument indémontables parce qu'intégrés à la structure du mur et du plancher, ou seulement « pas facilement » démontables, ce qui implique qu'ils le sont, et que partant, ils n'ont pas à être déduits de la superficie privative.
De surcroît, il résulte des photographies et du plan de l'état des lieux annexé au rapport d'expertise que ces caissons ou tablettes sont des coffrages situés en partie inférieure sur mur supportant des ouvertures vers la rue, sur lesquels il est possible de poser des objets, comme sur des étagères, et qu'aucun élément technique du rapport d'expertise ne vient étayer l'affirmation selon laquelle ils ne seraient pas démontables.
De surcroît, le fait qu'ils servent à l'aération du sous-sol, ou plus précisément qu'ils servent à cacher les grilles d'aération posées dans le mur au niveau du trottoir, n'en fait pas pour autant des parties communes devant être exclues de la superficie Carrez.
Dès lors, faute de démonstration que ces caissons constituent une partie intégrante, fixe et indissociable du bâtiment, ou sont des coffrages fixes assimilables à des murs non démontables sans en altérer la substance, et ne peuvent être assimilés à un meuble, ils n'ont pas à être déduits de la superficie privative du local.
Au regard des éléments ci-dessus, la superficie de la partie privative du lot n°2 est donc de 45,95 m² ( soit 44,25 m² correspondant à la surface retenue par l'expert judiciaire + 1,70 m² correspondant aux caissons).
L'écart avec la superficie indiquée à la vente est donc de 50.37 ' 45.95 soit une superficie inférieure à celle de l'acte de vente de 4,42 m² et non de 6,12 m² , soit 9,61 %.
Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 2,5185 m² (50,37 / 20).
Par ailleurs, les parties ne contestent pas la superficie de la partie privative du lot n° 35 retenue par l'expert de 16,55 m², soit une superficie supérieure à celle de l'acte de vente de 0,35 m² , soit 2,11%.
L'expert ayant valorisé le lot n° 35 (local à archives) à la somme de 23.350 €, la somme qui pourrait être due à la SCI Taravana au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente serait la suivante :
Prix du lot n°2 à la date de la vente : 450.000 € ' 23.350 € (prix du local d'archives tel que chiffré par l'expert judiciaire) =426.650 €
Prix du m² à la date de la vente : 426.650 / 50,37 = 8.470,319 €
Prix de l'écart de surface : 8.470,319 x 4,42 m² = 37.438,80 €
Toutefois, la C.F.I conteste la valorisation du lot n°35 à 23.350 €.
1' 1.2 Sur la valorisation du lot n°35
Le tribunal a retenu la valorisation du lot n°35 retenue par l'expert à 23.350 € selon la méthode suivante :
- selon les valeurs vénales 2017, le prix moyen d'un mètre carré de bureau est de 7875€/m², soit pour un local d'archives en sous-sol non aménagé, un prix moyen pondéré de 0,20, soit 1.575 €/m², soit une estimation du lot 35 à 26.066,25 €,
- selon la valeur locative par capitalisation, la valeur locative d'un local archives en sous-sol en 2017 est de 119 €/m2 ramené à 75 €/m² car ce dernier n'était pas aménagé le jour de la vente soit pour le lot 35 : 75 € x 16,55 m² =1241,25 €/an. En retenant un taux de rendement, en 2017, de 6 %, (1241,25 x 100) /6 = 20.687,50 €.
D'où une valeur du lot 35 au jour de la vente en 2017 de 23.350 € (23.376,87 en faisant la moyenne des 2 valeurs : 26.066,25 + 20.687,50 = 46.753,75 / 2 = 23.376,87 € )/
La C.F.I conteste le coefficient de pondération de 0,20 retenu par l'expert, en faisant valoir qu'il est constant que pour un local à usage professionnel ou commercial, la surface des parties secondaires couvertes doit être affectée d'un coefficient de pondération de 0,50 et non de 0,20 qui correspondrait aux parties secondaires non couvertes, ce coefficient de 0, 50 étant celui qui avait été retenu par l'expert immobilier [Localité 6] consulté par C.F.I en octobre 2019.
Il convient toutefois de relever que l'expert avait, dans son pré-rapport du 9 août 2022, retenu un coefficient de pondération de 0,30 qu'il a réévalué à 0,20 dans son rapport définitif, suite au dire de la SCI Taravana qui retenait un prix au m² de 988 €, étant observé que la C.F.I. n'avait formulé dans son dire aucune objection avec ce coefficient de pondération de 0,30 initialement retenu.
Au rappel que le lot n° 35 est selon la désignation du bien figurant à l'acte un « local archives '' et non une « cave '', même si en 2017 il n'était pas aménagé puisqu'en terre battue et avec les murs apparents, il convient de retenir le coefficient de pondération de 0,30 initialement proposé par l'expert judiciaire, soit un prix au m² de 2.362,50 €.
Par conséquent, la valeur du lot n°35 au jour de la vente s'établit à :
- selon les valeurs vénales 2017 : 2.362,50 € x 16,55 = 39.099,37 €
- selon la valeur locative par capitalisation : (1241,25 x 100) /6 = 20.687,50 €,
Soit une valeur moyenne de 29.893,43 € arrondi à 29.893 €.
1 ' 1. 3 Sur le montant de la réduction de prix
Il faut donc déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez promise afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante:
réduction = écart de surface Carrez x (prix de la surface Carrez stipulée / surface Carrez stipulée)
La cave avait une valeur de 29.893 € au jour de la vente.
Le prix du lot n° 2 était donc de 420.107 € (450.000 ' 29.893)
La réduction de prix est donc de 36.864,66 € (4,42 x 420.107 / 50,37).
La C.F.I doit donc être condamnée, par infirmation du jugement, à restituer cette somme à la société Taravana outre les intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure, soit à compter du 31 octobre 2018.
1 ' 2 Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'étude Etoile Notaires au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix.
Au soutien de cette demande, non formulée en première instance où, selon l'exposé des prétentions des parties résultant du jugement, la société C.F.I ne demandait qu'à être garantie par le notaire des condamnations mises à sa charge, elle fait valoir que son notaire agissant en qualité d'agent immobilier et de notaire co-rédacteur de l'acte de vente a commis une faute, en choisissant de mentionner à son acte, le mesurage établi par le diagnostiqueur en sa présence pour les besoins de la vente alors que ledit mesurage était sensiblement supérieur à celui mentionné à son titre de propriété, et en persistant, après la vente, à affirmer que ce mesurage était juste, qu'il aurait dû lui conseiller de procéder à un second mesurage, et que cette faute est la cause de son préjudice constitué de la perte de chance de vendre son bien au prix de 450.000 euros. Elle souligne à cet égard qu'en qualité de marchand de biens, elle établit ses prix en fonction de la rentabilité des biens vendus et non en fonction de la surface vendue.
La SELARL Etoile Notaires fait valoir en premier lieu qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle a respecté les obligations lui incombant en matière de superficie du bien vendu, soit informer les parties à l'acte de vente des dispositions légales et les alerter sur les conséquences d'un mesurage inexact en mentionnant dans l'acte les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et en leur remettant le certificat prévu à l'article 4-3 du décret ; qu'en outre, elle n'avait aucune raison de douter des déclarations de la venderesse et du technicien, qui étaient corroborées par plusieurs éléments concordants, et que si elle avait effectivement connaissance de la surface de 45,03 m² figurant dans l'acte d'acquisition de la société C.F.I, il est établi que des travaux ont été effectués entre l'acquisition et la revente des lots ayant abouti à une augmentation de surface justifiée par la dépose de cloisons et de caissons, outre la prise en compte d'une vitrine. Il fait valoir en second lieu qu'en tout état de cause, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un lien de causalité, pas plus de d'un préjudice réparable, la société C.F.I ne démontrant pas qu'elle aurait pu trouver un acquéreur qui, faisant fi des dispositions de la loi Carrez, aurait accepté de payer un prix équivalent à celui précédemment accepté par un acquéreur qui croyait acheter une surface supérieure.
Réponse de la cour
Il est admis que si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
Pour autant, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précité ne prive pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à la suite d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun.
Il peut en conséquence être indemnisé de la perte de chance de vendre son bien au prix initial, préjudice distinct de la restitution du prix, notamment par le notaire rédacteur de l'acte et négociateur de la vente, s'il démontre une faute de celui-ci en lien avec le préjudice allégué.
En l'espèce, il est constant que Me [W] est intervenue à l'opération de vente à la fois en qualité de négociateur de la vente et de notaire en participation à l'acte de vente assistant le vendeur.
Il est établi que comme le soutient la SELARL Etoile Notaires, ayant constaté une différence de superficie entre celle mentionnée dans l'acte d'acquisition de la C.F.I et celles des éléments remis par son gérant figurant au plan des lieux figurant en pièce n°18 de la C.F.I, il a fait réaliser un nouveau mesurage du bien par un professionnel, le cabinet ALPHA AUDIT ANALYSES qui a établi le certificat de mesurage litigieux dont il est établi qu'il fait état d'une surface privative erronée.
Toutefois, contrairement à ce que soutient la société C.F.I, Me [W] n'avait aucune raison de douter de la fiabilité de ce mesurage lequel ne présentait pas une différence de superficie très importante laquelle pouvait de surcroît s'expliquer par certaines modifications de la configuration des lieux entre l'acquisition en 2006 par la C.F.I et la revente des lots en 2017. De surcroît, il n'est nullement établi que des vérifications plus approfondies et notamment un nouveau mesurage aurait permis de rectifier celle commise par la société ALPHA AUDIT ANALYSES, sachant que pas moins de trois autres mesurages ont été réalisés après celui-ci et avant l'expertise judiciaire ayant tous retenu des superficies différentes, soit 43,40 m², 42,40 m² et 46,55 m².
Enfin, les éléments produits par la société C.F.I ne permettent pas de démontrer la certitude du préjudice qu'elle allègue, à savoir qu'elle aurait effectivement pu commercialiser et vendre son bien au même prix avec une superficie inférieure, sans devoir subir la diminution proportionnelle.
Il s'ensuit que cette demande sera rejetée.
- 2 Sur l'appel incident de la SCI Taravana
- 2 1 La demande de condamnation de la société Etoile Notaires au titre de la réduction du prix de vente
Cette demande de la SCI Taravana ne peut qu'être rejetée par confirmation du jugement, la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable que le notaire peut être condamné à garantir dès lors que cette réduction n'a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
- 2 -2 Les demandes indemnitaires de la SCI Taravana
S'il est constant que l'action fondée sur l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ne peut avoir pour objet que la réduction proportionnelle du prix de la vente à la moindre mesure, (3e, Civ. 22 novembre 2006, n° 05-17.420 ; 3e Civ. 18 septembre 2012, n° 11-18.762), elle n'exclut nullement la réparation des préjudices éventuellement subis par les acquéreurs consécutivement à l'augmentation proportionnelle du prix de vente, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile contractuelle s'agissant de la société C.F.I, ce qui implique la démonstration d'une faute du vendeur en lien direct avec le dommage de l'acquéreur.
Or en l'espèce, il n'est nullement démontré ni même allégué à l'encontre de la société C.F.I l'existence d'une faute de nature contractuelle en lien avec le préjudice financier allégué par la SCI Taravana au titre du surplus des frais, taxes et frais de négociation, frais d'huissier et de géomètre-expert.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
3 ' Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par application de l'article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société C.F.I succombe partiellement en ses prétentions et doit être condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau et de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Taravana la somme de 6.000 €, et à la SELARL Etoile Notaires la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Les demandes formées par la société C.F.I au titre des frais d'expertise unilatérale en ce qu'ils relèvent des frais irrépétibles pour avoir été exposés dans le cadre de la présente instance ou en vue de la présente instance, ainsi que sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées, par application de l'article 696 susvisé.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 février 2025, sauf en ce qu'il a condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix et débouté la société Taravana et la société [E] [O] [W] [U] actuellement la SELARL Etolie Notaires de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant,
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana une somme de 36.864,66 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de réduction proportionnelle à la moindre mesure du prix de vente ;
DEBOUTE la société Compagnie Française d'Investissement de sa demande de condamnation de la SELARL Etoile Notaires à l'indemniser d'un préjudice de perte de chance de vendre le bien au même prix ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SELARL Etolie Notaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 183 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04883 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7YP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] CEDEX 17 - RG n° 18/14171
APPELANTE
LA COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, société à responsabilité limitée, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 330 433 426
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée de Me Laurence CALLAMARD, avocat au barreau de Lyon, toque : 778
INTIMÉES
SCI TARAVANA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 832 568 711
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
S.E.L.A.R.L. ETOILE NOTAIRES venant aux droits de la SCP [E] [O] [W] [U]
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 784 349N 987
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargeé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 15 décembre 2017 par Me [S] [J], notaire associé de la SCP « [D] [H], [S] [J] et [X] [L] » titulaire d'un office notarial à Paris, la société Compagnie Française d'Investissement (ci-après la société C.F.I) assistée de Me [C] [W], de la société [E] [O] [W] [U] (ci-après la société [E]), également titulaire d'un mandat de vente, a vendu à la SCI Taravana, les lots n° 2 et 35 dépendant d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], [Adresse 5] à Paris 16ème moyennant le prix de 450.000 euros.
La superficie de la partie privative de chaque lot au sens des articles 46 de la loi n° 65'557, 4'1 et 4'2 du décret n° 67'223, i.e. la surface dite « Carrez », était pour le lot n° correspondant à un ensemble de locaux à usage commercial au rez-de-chaussée avec accès direct à la rue de 50,37 m² et pour le lot n° 35 consistant en un local à usage d'archives au sous-sol de 16,20 m², selon une attestation établie par le cabinet Alpha Audit Analyses le 1er juin 2016 annexée à l'acte.
Par courrier du 31 octobre 2018, la société Taravana indiquait avoir fait effectuer un mesurage du lot n°2 par un géomètre-expert, sous le contrôle d'un huissier de justice, lequel avait fait apparaître que la superficie privative du lot n° 2, avait été calculée en l'état pour une contenance de 42,40 m² et qu'il existerait ainsi une différence de 7,97 m² avec la superficie privative portée à l'attestation de mesurage jointe à l'acte de vente, soit plus d'un vingtième.
La société Taravana a ensuite fait assigner par acte d'huissier du 4 décembre 2018 la société CFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réduction proportionnelle du prix de vente.
Le 5 décembre 2019, la société CFI a appelé en intervention forcée la société [E].
Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise afin de déterminer la surface Carrez des lots vendus dans leur configuration au jour de la vente et la valeur du lot n° 35 au jour de la vente.
L'expert a clos son rapport le 20 mars 2023 et conclu que la superficie Carrez des lots dans leur état supposé en décembre 2017, était de 16,55 m² pour le lot 35, et 44,25 m² pour le lot 2, outre une « superficie annexe » de 1,70 m² (correspondant aux tablettes) qu'il n'a pas intégrée dans son calcul. Il a fixé valeur du lot n° 35 à 23.350 euros au jour de la vente.
Par jugement en date du 20 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ;
- débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
* condamner la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018,
* condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.343,88 euros au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement,
* les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l'indu des frais de négociation,
* les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d'huissier et d'expert exposés par elle,
* les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à:
* la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre de frais d'expertise,
* la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* être relevée par la société [E] [O] [W] [U] de toute condamnation prononcée à son encontre,
* la condamnation de la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société [E] [O] [W] [U] de sa demande tendant à :
* condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens et accordé à Maître Valérie Toutain de Hauteclocque le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La société CFI a relevé appel par déclaration du 5 mars 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 24 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la Compagnie Française d'Investissement demande à la cour de :
Vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
Vu l'article 1240 du Code civil
Vu l'article 1231-1 du Code civil
Vu l'article 1591 du Code civil
DECLARER la société COMPAGNIE FRANCAISE D'INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en son appel formé à l'encontre du Jugement rendu le 20 Février 2025 par le Tribunal Judiciaire de PARIS ;
Y faisant droit :
INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a :
- Condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 Euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ;
- Débouté la société Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à :
' la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 Euros au titre de frais d'expertise,
' la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' être relevée par la société [E] [O] [W] [U] de toute condamnation prononcée à son encontre,
' la condamnation de la société [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 8.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens et accordé à Maître Valérie Toutain de Hauteclocque le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :
- JUGER que l'écart de superficie s'établit à 4,42 m² ;
- JUGER que la somme due à la SCI Taravana est de 33.769,46 Euros ;
A titre subsidiaire,
- JUGER que la somme due à la SCI Taravana est de 37.438,80 Euros ;
En tout état de cause,
- JUGER que Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]) a manqué à son devoir de conseil,
- JUGER que la société Compagnie Française d'Investissement a subi un préjudice de perte de chance d'avoir vendu son bien au prix de 450.000 Euros,
- JUGER que Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]), en sa double qualité de notaire et d'agent immobilier, a manqué à son devoir de conseil et à ses obligations et est responsable de ce préjudice subi par la société Compagnie Française d'Investissement,
- CONDAMNER Etoile Notaires (la SELARL Me [T] [M], Me [C] [W] et Me [B] [U]) à payer à la société Compagnie Française d'Investissement la somme de 62.255,03 Euros en réparation de ce préjudice ;
- CONDAMNER in solidum la SCI Taravana et Etoile Notaires au paiement au bénéfice de la société Compagnie Française d'Investissement de la somme de 2.690 Euros TTC au titre de frais d'expertise, (soit 1.440 Euros TTC pour l'intervention de l'Expert [I] et 1.250 Euros TTC pour l'intervention de l'Expert Colomer) ;
- CONDAMNER in solidum la SCI Taravana et Etoile Notaires au paiement au bénéfice de la société Compagnie Française d'Investissement d'une indemnité de 24.722,90 Euros TTC en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux frais d'expertise judiciaire et aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Fertier, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
' condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.343,88 Euros au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement
' les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l'indu des frais de négociation,
' les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d'huissier et d'expert exposés par elle,
' les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTER la SCI Taravana de son appel incident, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté Etoile Notaires de ses demandes tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions du 10 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI Taravana demande à la cour de :
- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Compagnie Française d'Investissement à lui verser une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix, débouté la Compagnie Française d'Investissement de ses demandes tendant à la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre des frais d'expertise, et une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la société [E] [O] [W] [U] de sa demande de condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DECLARER la SCI Taravana recevable et bien fondée en son appel incident partiel et, y faisant droit :
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Taravana de ses demandes tendant à :
o Condamner la société [E] [O] [W] [U] à lui verser la somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018
o condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à lui verser une somme de 3.348,88 € au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement et à la somme de 1151,99 € au titre de l'indu des frais de négociation , la somme de 1628 € au titre des frais d'huissier et d'expertise exposés par elle et la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC
En conséquence, statuant à nouveau :
- CONDAMNER la société [E] [O] [W] [U] à lui verser la somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018 ;
- REJETER les demandes de la Compagnie Française d'Investissement
- CONDAMNER in solidum la Compagnie Française d'Investissement [E] [O] [W] [U] à verser à la SCI Taravana la somme de 3.348,88 € au titre de l'indu des frais, taxes et droits d'enregistrement, la somme de 1151,99 € au titre de l'indu des frais de négociation , la somme de 1628 € au titre au titre de la facture de l'huissier relative au constat dressé le 18 septembre 2018 par la SCP [G] & [P] (380 € TTC) et de la facture n°F18102638 du géomètre expert du 4 octobre 2018 (1.248 € TTC) et d'expertise exposés par elle et la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC
Y ajoutant,
CONDAMNER in solidum la Compagnie Française d'Investissement et [E] [O] [W] [U] à verser à la SCI Taravana la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau conformément à l'article 699 du CPC.
Aux termes de ses dernières conclusions du 10 juillet 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SELARL Etoile Notaires anciennement dénommée SCP [E] [O] [W] [U] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Taravana de ses demandes de condamnation à l'encontre de l'office notarial, et débouté la société Compagnie Française d'Investissement (CFI) de sa demande de garantie formée contre l'office notarial.
Y ajoutant,
Condamner la société CFI ou toute partie qui succombera, au paiement d'une somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1- Sur l'appel principal de la société C.F.I
1' 1 Au titre de la réduction proportionnelle du prix
1- 1 .1 Sur l'écart entre la superficie stipulée à l'acte de vente et la superficie « réelle »
Le tribunal, après avoir rappelé qu'aux termes des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, seuls les planchers de parties privatives d'un lot de copropriété peuvent être des surfaces privatives, a estimé qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte dans le calcul de la superficie des caissons et tablettes, selon la motivation suivante:
« Un plancher s'entend nécessairement d'un plan sur lequel il est possible de marcher sans rencontrer d'obstacle vertical.
En l'espèce, le lot n° 2 comporte des tablettes et caissons d'une hauteur certaine de sorte qu'ils ne sont pas de plain-pied avec le plancher. L'expert a constaté qu'ils ne sont pas démontables et servent vraisemblablement d'aération des sous-sols.
Compte tenu de leur fonction, il apparaît qu'ils étaient aussi inamovibles au jour de la vente et que leur inamovibilité ne résulte pas des travaux réalisés postérieurement à la vente par la société Taravana.
Inamovibles, ils constituent un obstacle à une libre circulation et, par suite, ne font pas partie du plancher. Ils ne doivent donc pas être inclus dans la surface Carrez, peu important que la hauteur sous plafond situé au-dessus d'eux soit supérieure ou non à 1,80 mètres. » Il en a conclu que l'expert judiciaire avait à juste titre exclu les caissons et tablettes de son calcul de superficie et a entériné ses conclusions, soit « la surface Carrez réelle du lot n° 2 au jour de la vente est donc de 44.25 m², comme retenu par l'expert, et non de 50.37 m², comme stipulé à l'acte de vente ». Enfin, il a retenu les conclusions de l'expert judiciaire s'agissant de la valeur du lot n° 35 fixée à 23.350 euros au jour de la vente.
Au soutien de l'infirmation du jugement, la C.F.I fait valoir que l'écart de surface retenu est erroné, dès lors que pour exclure la surface des caissons/tablettes de la superficie Carrez l'expert a expliqué que les tablettes (caissons) ne seraient pas démontables et serviraient vraisemblablement d'aération des sous-sols, alors que l'article 4-1 du décret n° 67-223 précise que « la surface d'un lot (') est la superficie des planchers APRES DEDUCTION des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines embrasures de portes et de fenêtres », et que le plancher ne s'entend pas de la surface plane qui ne rencontre pas d'obstacle mais d'un élément de structure du gros 'uvre qui doit être considéré sans les éléments qui ont été constitués dessus. Or, l'expert n'a pas établi si ces tablettes étaient démontables lors de la vente ou si elles ont été rendues non démontables par l'effet des travaux entrepris par la SCI Taravana, alors que cette précision était d'importance, car si les tablettes ont été rendues non démontables par l'effet des seuls travaux de la SCI Taravana, cette dernière ne pourrait se prévaloir de cette circonstance pour voir exclure la surface y afférente. Elle ajoute qu'en tout état de cause quand bien même ces tablettes n'étaient pas démontables à l'époque de la vente, ce qui n'est nullement démontré, le caractère non démontable de ces tablettes ne permettait pas à l'expert de les exclure de la surface mesurée, sans considérer la hauteur libre au-dessus des caissons dès lors qu'il n'a pas identifié cette hauteur comme inférieure à 1,80 m. Par suite, il aurait dû s'assurer de la hauteur séparant les caissons et le plafond du local et aurait dû inclure les caissons dans son chiffrage dès lors que cet espace était égal ou supérieur à 1,80 m. Enfin, il est constant que la surface occupée par des caissons ou tablettes non structurels doit être incluse dans la superficie privative d'un lot de copropriété, sauf à prouver que ces éléments constituent des cloisons fixes ou assimilables à des murs, les éléments d'agencement non structurels, comme des caissons ou tablettes qui ne constituent pas une partie intégrante, fixe et indissociable du bâtiment (c'est-à-dire non assimilables à un mur ou une cloison), ne devant pas être déduits de la superficie privative au sens de la loi Carrez. En conséquence, la surface située sous ou derrière ces éléments mobiliers est incluse dans le calcul de la surface privative. Elle en déduit que l'écart avec la superficie indiquée à la vente est donc de 50, 37 ' 45,95 soit 4,42 m² et non 6,12 m² .
La SCI TARAVANA fait sienne la motivation du jugement.
Réponse de la cour
Aux termes des dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. [ ...]
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47. ['].
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. ».
L'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 ['] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. ».
De plus, l'article 4-2 dudit décret énonce que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. ».
Enfin, pour l'application de ces dispositions, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente.
Il résulte de ces dispositions que ne peuvent être exclus de la superficie des planchers que les surfaces occupées par des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtre.
Il est en coutre constant qu'une structure légère et démontable (mezzanine, placard, caisson.') est assimilée à des meubles et ce faisant ne doit pas être exclue de la surface Carrez, le caractère démontable ayant en effet une incidence importante dans la mesure où le législateur a voulu que toute structure légère et démontable n'ait pas d'impact, en plus ou en moins, sur la surface au sol vendue, dès lors qu'elle peut être facilement retirée par les nouveaux acquéreurs comme un élément de mobilier.
En l'espèce, l'expert a répondu à un dire de la C.F.I concernant la déduction opérée de la superficie Carrez de la surface au sol des caissons ou tablettes présentes dans le local à usage commercial, tant à l'époque de la vente que lors de l'expertise, de part et d'autre de la porte d'entrée, que « les tablettes (caissons) ne sont pas démontables et servent vraisemblablement à l'aération des sous-sols comme on peut le constater sur les photos des extérieures prises par l'expert », et que « les tablettes n'étant pas facilement démontables et servant à d'autres lots, elles n'ont naturellement pas à être prises en compte dans le calcul de la super cie du lot numéro 2 ».
Il importe de souligner qu'il aurait été utile que l'expert précise si ces caissons étaient absolument indémontables parce qu'intégrés à la structure du mur et du plancher, ou seulement « pas facilement » démontables, ce qui implique qu'ils le sont, et que partant, ils n'ont pas à être déduits de la superficie privative.
De surcroît, il résulte des photographies et du plan de l'état des lieux annexé au rapport d'expertise que ces caissons ou tablettes sont des coffrages situés en partie inférieure sur mur supportant des ouvertures vers la rue, sur lesquels il est possible de poser des objets, comme sur des étagères, et qu'aucun élément technique du rapport d'expertise ne vient étayer l'affirmation selon laquelle ils ne seraient pas démontables.
De surcroît, le fait qu'ils servent à l'aération du sous-sol, ou plus précisément qu'ils servent à cacher les grilles d'aération posées dans le mur au niveau du trottoir, n'en fait pas pour autant des parties communes devant être exclues de la superficie Carrez.
Dès lors, faute de démonstration que ces caissons constituent une partie intégrante, fixe et indissociable du bâtiment, ou sont des coffrages fixes assimilables à des murs non démontables sans en altérer la substance, et ne peuvent être assimilés à un meuble, ils n'ont pas à être déduits de la superficie privative du local.
Au regard des éléments ci-dessus, la superficie de la partie privative du lot n°2 est donc de 45,95 m² ( soit 44,25 m² correspondant à la surface retenue par l'expert judiciaire + 1,70 m² correspondant aux caissons).
L'écart avec la superficie indiquée à la vente est donc de 50.37 ' 45.95 soit une superficie inférieure à celle de l'acte de vente de 4,42 m² et non de 6,12 m² , soit 9,61 %.
Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 2,5185 m² (50,37 / 20).
Par ailleurs, les parties ne contestent pas la superficie de la partie privative du lot n° 35 retenue par l'expert de 16,55 m², soit une superficie supérieure à celle de l'acte de vente de 0,35 m² , soit 2,11%.
L'expert ayant valorisé le lot n° 35 (local à archives) à la somme de 23.350 €, la somme qui pourrait être due à la SCI Taravana au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente serait la suivante :
Prix du lot n°2 à la date de la vente : 450.000 € ' 23.350 € (prix du local d'archives tel que chiffré par l'expert judiciaire) =426.650 €
Prix du m² à la date de la vente : 426.650 / 50,37 = 8.470,319 €
Prix de l'écart de surface : 8.470,319 x 4,42 m² = 37.438,80 €
Toutefois, la C.F.I conteste la valorisation du lot n°35 à 23.350 €.
1' 1.2 Sur la valorisation du lot n°35
Le tribunal a retenu la valorisation du lot n°35 retenue par l'expert à 23.350 € selon la méthode suivante :
- selon les valeurs vénales 2017, le prix moyen d'un mètre carré de bureau est de 7875€/m², soit pour un local d'archives en sous-sol non aménagé, un prix moyen pondéré de 0,20, soit 1.575 €/m², soit une estimation du lot 35 à 26.066,25 €,
- selon la valeur locative par capitalisation, la valeur locative d'un local archives en sous-sol en 2017 est de 119 €/m2 ramené à 75 €/m² car ce dernier n'était pas aménagé le jour de la vente soit pour le lot 35 : 75 € x 16,55 m² =1241,25 €/an. En retenant un taux de rendement, en 2017, de 6 %, (1241,25 x 100) /6 = 20.687,50 €.
D'où une valeur du lot 35 au jour de la vente en 2017 de 23.350 € (23.376,87 en faisant la moyenne des 2 valeurs : 26.066,25 + 20.687,50 = 46.753,75 / 2 = 23.376,87 € )/
La C.F.I conteste le coefficient de pondération de 0,20 retenu par l'expert, en faisant valoir qu'il est constant que pour un local à usage professionnel ou commercial, la surface des parties secondaires couvertes doit être affectée d'un coefficient de pondération de 0,50 et non de 0,20 qui correspondrait aux parties secondaires non couvertes, ce coefficient de 0, 50 étant celui qui avait été retenu par l'expert immobilier [Localité 6] consulté par C.F.I en octobre 2019.
Il convient toutefois de relever que l'expert avait, dans son pré-rapport du 9 août 2022, retenu un coefficient de pondération de 0,30 qu'il a réévalué à 0,20 dans son rapport définitif, suite au dire de la SCI Taravana qui retenait un prix au m² de 988 €, étant observé que la C.F.I. n'avait formulé dans son dire aucune objection avec ce coefficient de pondération de 0,30 initialement retenu.
Au rappel que le lot n° 35 est selon la désignation du bien figurant à l'acte un « local archives '' et non une « cave '', même si en 2017 il n'était pas aménagé puisqu'en terre battue et avec les murs apparents, il convient de retenir le coefficient de pondération de 0,30 initialement proposé par l'expert judiciaire, soit un prix au m² de 2.362,50 €.
Par conséquent, la valeur du lot n°35 au jour de la vente s'établit à :
- selon les valeurs vénales 2017 : 2.362,50 € x 16,55 = 39.099,37 €
- selon la valeur locative par capitalisation : (1241,25 x 100) /6 = 20.687,50 €,
Soit une valeur moyenne de 29.893,43 € arrondi à 29.893 €.
1 ' 1. 3 Sur le montant de la réduction de prix
Il faut donc déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez promise afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante:
réduction = écart de surface Carrez x (prix de la surface Carrez stipulée / surface Carrez stipulée)
La cave avait une valeur de 29.893 € au jour de la vente.
Le prix du lot n° 2 était donc de 420.107 € (450.000 ' 29.893)
La réduction de prix est donc de 36.864,66 € (4,42 x 420.107 / 50,37).
La C.F.I doit donc être condamnée, par infirmation du jugement, à restituer cette somme à la société Taravana outre les intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure, soit à compter du 31 octobre 2018.
1 ' 2 Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'étude Etoile Notaires au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix.
Au soutien de cette demande, non formulée en première instance où, selon l'exposé des prétentions des parties résultant du jugement, la société C.F.I ne demandait qu'à être garantie par le notaire des condamnations mises à sa charge, elle fait valoir que son notaire agissant en qualité d'agent immobilier et de notaire co-rédacteur de l'acte de vente a commis une faute, en choisissant de mentionner à son acte, le mesurage établi par le diagnostiqueur en sa présence pour les besoins de la vente alors que ledit mesurage était sensiblement supérieur à celui mentionné à son titre de propriété, et en persistant, après la vente, à affirmer que ce mesurage était juste, qu'il aurait dû lui conseiller de procéder à un second mesurage, et que cette faute est la cause de son préjudice constitué de la perte de chance de vendre son bien au prix de 450.000 euros. Elle souligne à cet égard qu'en qualité de marchand de biens, elle établit ses prix en fonction de la rentabilité des biens vendus et non en fonction de la surface vendue.
La SELARL Etoile Notaires fait valoir en premier lieu qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle a respecté les obligations lui incombant en matière de superficie du bien vendu, soit informer les parties à l'acte de vente des dispositions légales et les alerter sur les conséquences d'un mesurage inexact en mentionnant dans l'acte les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et en leur remettant le certificat prévu à l'article 4-3 du décret ; qu'en outre, elle n'avait aucune raison de douter des déclarations de la venderesse et du technicien, qui étaient corroborées par plusieurs éléments concordants, et que si elle avait effectivement connaissance de la surface de 45,03 m² figurant dans l'acte d'acquisition de la société C.F.I, il est établi que des travaux ont été effectués entre l'acquisition et la revente des lots ayant abouti à une augmentation de surface justifiée par la dépose de cloisons et de caissons, outre la prise en compte d'une vitrine. Il fait valoir en second lieu qu'en tout état de cause, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un lien de causalité, pas plus de d'un préjudice réparable, la société C.F.I ne démontrant pas qu'elle aurait pu trouver un acquéreur qui, faisant fi des dispositions de la loi Carrez, aurait accepté de payer un prix équivalent à celui précédemment accepté par un acquéreur qui croyait acheter une surface supérieure.
Réponse de la cour
Il est admis que si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
Pour autant, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précité ne prive pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à la suite d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun.
Il peut en conséquence être indemnisé de la perte de chance de vendre son bien au prix initial, préjudice distinct de la restitution du prix, notamment par le notaire rédacteur de l'acte et négociateur de la vente, s'il démontre une faute de celui-ci en lien avec le préjudice allégué.
En l'espèce, il est constant que Me [W] est intervenue à l'opération de vente à la fois en qualité de négociateur de la vente et de notaire en participation à l'acte de vente assistant le vendeur.
Il est établi que comme le soutient la SELARL Etoile Notaires, ayant constaté une différence de superficie entre celle mentionnée dans l'acte d'acquisition de la C.F.I et celles des éléments remis par son gérant figurant au plan des lieux figurant en pièce n°18 de la C.F.I, il a fait réaliser un nouveau mesurage du bien par un professionnel, le cabinet ALPHA AUDIT ANALYSES qui a établi le certificat de mesurage litigieux dont il est établi qu'il fait état d'une surface privative erronée.
Toutefois, contrairement à ce que soutient la société C.F.I, Me [W] n'avait aucune raison de douter de la fiabilité de ce mesurage lequel ne présentait pas une différence de superficie très importante laquelle pouvait de surcroît s'expliquer par certaines modifications de la configuration des lieux entre l'acquisition en 2006 par la C.F.I et la revente des lots en 2017. De surcroît, il n'est nullement établi que des vérifications plus approfondies et notamment un nouveau mesurage aurait permis de rectifier celle commise par la société ALPHA AUDIT ANALYSES, sachant que pas moins de trois autres mesurages ont été réalisés après celui-ci et avant l'expertise judiciaire ayant tous retenu des superficies différentes, soit 43,40 m², 42,40 m² et 46,55 m².
Enfin, les éléments produits par la société C.F.I ne permettent pas de démontrer la certitude du préjudice qu'elle allègue, à savoir qu'elle aurait effectivement pu commercialiser et vendre son bien au même prix avec une superficie inférieure, sans devoir subir la diminution proportionnelle.
Il s'ensuit que cette demande sera rejetée.
- 2 Sur l'appel incident de la SCI Taravana
- 2 1 La demande de condamnation de la société Etoile Notaires au titre de la réduction du prix de vente
Cette demande de la SCI Taravana ne peut qu'être rejetée par confirmation du jugement, la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable que le notaire peut être condamné à garantir dès lors que cette réduction n'a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
- 2 -2 Les demandes indemnitaires de la SCI Taravana
S'il est constant que l'action fondée sur l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ne peut avoir pour objet que la réduction proportionnelle du prix de la vente à la moindre mesure, (3e, Civ. 22 novembre 2006, n° 05-17.420 ; 3e Civ. 18 septembre 2012, n° 11-18.762), elle n'exclut nullement la réparation des préjudices éventuellement subis par les acquéreurs consécutivement à l'augmentation proportionnelle du prix de vente, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile contractuelle s'agissant de la société C.F.I, ce qui implique la démonstration d'une faute du vendeur en lien direct avec le dommage de l'acquéreur.
Or en l'espèce, il n'est nullement démontré ni même allégué à l'encontre de la société C.F.I l'existence d'une faute de nature contractuelle en lien avec le préjudice financier allégué par la SCI Taravana au titre du surplus des frais, taxes et frais de négociation, frais d'huissier et de géomètre-expert.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
3 ' Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par application de l'article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société C.F.I succombe partiellement en ses prétentions et doit être condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau et de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Taravana la somme de 6.000 €, et à la SELARL Etoile Notaires la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Les demandes formées par la société C.F.I au titre des frais d'expertise unilatérale en ce qu'ils relèvent des frais irrépétibles pour avoir été exposés dans le cadre de la présente instance ou en vue de la présente instance, ainsi que sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées, par application de l'article 696 susvisé.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 février 2025, sauf en ce qu'il a condamné la société Compagnie Française d'Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix et débouté la société Taravana et la société [E] [O] [W] [U] actuellement la SELARL Etolie Notaires de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant,
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana une somme de 36.864,66 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de réduction proportionnelle à la moindre mesure du prix de vente ;
DEBOUTE la société Compagnie Française d'Investissement de sa demande de condamnation de la SELARL Etoile Notaires à l'indemniser d'un préjudice de perte de chance de vendre le bien au même prix ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SCI Taravana la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à payer à la SELARL Etolie Notaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,