CA Douai, ch. 1 sect. 3, 9 juillet 2026, n° 22/05374
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 3
ARRÊT DU 09/07/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE :
N° RG 22/05374 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UTG4
Jugement (N° 20/02278)
rendu le 05 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTS
Monsieur [N] [K]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Fabrice Vinchant, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué substitué par Me Pauline Verdavaine, avocat au barreau d'Arras
La SARL [1]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Ondine Prevoteau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [S] [K] [E]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Anne-Céline Lemonnier, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Pascale Metteau, présidente de chambre
Claire Bohnert, présidente de chambre
Christophe Le Gallo, président de chambre
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus
DÉBATS à l'audience publique du 18 mai 2026 après rapport oral de l'affaire par Pascale Metteau. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente, et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mai 2026
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[P] [D], veuve d'[X] [K] (décédé en 1989), est décédée le [Date décès 1] 2009 laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [N] [K] et Mme [S] [K] épouse [E].
De la succession dépend notamment une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 5].
[P] [D] avait établi le 20 décembre 1993 un testament.
Faute de partage amiable de la succession, M. [N] [K] a assigné Mme [S] [K], par acte d'huissier du 28 janvier 2015, devant le tribunal de grande instance de Béthune pour voir ordonner l'ouverture des opérations de partage de la succession, se voir attribuer l'immeuble en dépendant et dire que Mme [S] [K] devra rapporter à la succession la somme de 62'504,10 euros qui lui a été donnée en septembre 1988.
L'immeuble de [Localité 5] a fait l'objet de plusieurs sinistres et a été incendié en 2016.
Invoquant l'inertie de son frère dans la gestion du sinistre, Mme [S] [K] l'a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Béthune, par acte d'huissier du 3 mai 2018, afin d'être désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble, d'être autorisée à accepter la proposition formulée par l'assureur suite à l'incendie et d'être autorisée à mettre en vente ce bien.
Par ordonnance du 11 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Béthune a :
- rejeté l'exception d'incompétence et s'est déclaré compétent pour connaître de la demande présentée,
- désigné Mme [K] administrateur du bien sis [Adresse 4] à [Localité 5],
- autorisé Mme [K] a accepter seule la proposition d'indemnisation formulée par [2] suite au sinistre subi par le bien susvisé,
- autorisé la même à mettre en vente cet immeuble,
- condamné M. [K] aux dépens et à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 8 juillet 2021, la cour d'appel de Douai a notamment infirmé l'ordonnance en ce qu'elle a dit irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. [K] et, statuant à nouveau sur ce point, dit recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence qu'elle a rejetée, confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, condamné M. [K] aux dépens de l'instance d'appel et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
En exécution de ces décisions, Mme [K] a obtenu de l'assureur le versement d'une somme de 93'000 euros.
Par acte d'huissier du 14 mai 2019, elle a assigné M. [K] devant le président du tribunal de grande instance de Béthune afin d'être autorisée à réaliser seule la vente de l'immeuble dépendant de la succession de sa mère.
Par ordonnance du 3 juillet 2019, le juge des référés a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence du président du tribunal de grande instance statuant en référé au profit du juge de la mise en état présentée par M. [K],
- déclaré le président du tribunal de grande instance compétent pour connaître de la demande présentée par Mme [K],
- autorisé M. [K] à mettre en vente le bien situé [Adresse 4] à [Localité 5] soit cédé à un prix supérieur à 230'000 euros et octroyé à celui-ci, pour ce faire, un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance,
- à défaut d'y satisfaire, autorisé d'ores et déjà Mme [K] à procéder à la vente de l'immeuble avec quelqu'acquéreur de son choix,
- dit n'y avoir lieu à donner acte de l'engagement de M. [K] d'acquérir l'immeuble au prix de 230'000 euros en cas de carence d'acquéreur à la suite de ses propres recherches,
- condamné M. [N] [K] aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Le [Date décès 2] 2019, Mme [K] a régularisé avec la SARL [1] une promesse de vente sous diverses conditions suspensives moyennant un prix de 230'000 euros. La vente devait être réitérée au plus tard le 5 juillet 2020.
M. [K] a alors fait assigner Mme [K] et la SCP [R] [C] [U], notaires à Carvin, devant le président du tribunal de grande instance de Béthune pour obtenir l'interdiction ou subsidiairement la suspension de la réitération de la promesse de vente. Par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés a interdit la réitération de la promesse de vente conclue entre Mme [K] et la SARL [1] par l'intermédiaire du notaire, Me [M] [C].
Par actes d'huissier des 2 et 8 juillet 2020, M. [K] a assigné la SARL [1] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins notamment de prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique de vente du [Date décès 2] 2019, de prononcer l'annulation de tout acte subséquent à cette promesse de vente et de condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [K] et la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Béthune a :
- rejeté la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du [Date décès 1] 2019 présentée par M. [N] [K],
- rejeté la demande de la société [1] tendant à voir Mme [K] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 5],
- condamné M. [K] à payer à la société [1] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [K],
- condamné M. [K] aux dépens,
- condamné M. [K] à payer à Mme [S] [K] et à la société [1] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.
La société [1] a interjeté appel de cette décision le 22 novembre 2022.
M. [N] [K] a également interjeté appel de la décision le 2 mars 2023.
La jonction des deux instances est intervenue le 7 septembre 2023.
L'ordonnance de clôture est en date du 18 mai 2026.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, la société [1] demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 1er juillet 2022 en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir Mme [S] [K] épouse [E] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin ;
Statuant de nouveau,
- autoriser la société [1] et Mme [S] [K] à réitérer la promesse et à passer l'acte de vente portant sur le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5] et cadastré AW [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] pour une contenance totale de 33 ares 31 centiares ;
- prononcer la vente forcée du bien ;
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022 en ce qu'il a condamné M. [N] [K] au paiement de 5 000 euros ;
Statuant de nouveau,
- condamner M. [N] [K] à payer à la SARL [1], la somme de 276 300 euros, à parfaire, correspondant au préjudice subi ;
En toutes hypothèses,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022, pour le
surplus ;
- condamner M. [N] [K] à verser à la société [1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [N] [K] aux entiers frais et dépens de la présente instance.
Elle relève que, sans que rien ne l'autorise, le tribunal judiciaire dans son jugement a validé le testament alors même que la validité de cet acte est remise en cause dans le cadre d'une autre procédure actuellement pendante devant cette juridiction ; que le partage judiciaire n'a pas encore été établi et que le bien fait donc toujours partie de l'indivision successorale ; qu'en conséquence, Mme [K], en sa qualité de propriétaire indivise, pouvait valablement se prévaloir des articles 815 et suivants du code civil ; qu'elle a été nommée administratrice pour l'immeuble et que la promesse signée est donc parfaitement valable.
Elle ajoute qu'il est évident que le juge des référés, dans sa décision du 11 juillet 2018, n'entendait pas autoriser Mme [K] à simplement mettre en vente l'immeuble mais bien à contracter en vue de la vente du bien compte tenu de l'urgence de la situation ; que le notaire lui-même a considéré que la promesse et l'acte de vente pouvaient être conclus en vertu de cette ordonnance.
Elle estime donc que la promesse régularisée est valable alors que Mme [K] était administratrice et disposait de la capacité juridique à signer la promesse de vente et qu'elle-même était tiers de bonne foi ; qu'en tout état de cause, le refus de M. [K] de vendre le bien met en péril l'intérêt commun au sens de l'article 815-5 du code civil ; que le bien n'est plus entretenu ; que M. [K] prétend, à tort, être l'unique propriétaire de ce bien mais ne fait rien pour le préserver, l'entretenir ou éviter les dégradations survenues ; que sa position est déconcertante puisqu'elle a émis une offre au prix estimé par le notaire et même surenchérit en proposant 365'000 euros pour s'aligner avec une prétendue offre faite par un tiers ; que M. [K] fait tout pour bloquer les opérations de succession et il nuit gravement aux intérêts de l'indivision ; qu'il nuit également à ses propres intérêts puisque les investissements qu'elle avait prévus sont bloqués et qu'en cas de nouvel incendie ou d'intempéries, le bien peut représenter un danger pour la sécurité publique.
Elle demande donc que la cour autorise Mme [K] à réitérer la promesse de vente et à procéder à la vente du bien et, à titre subsidiaire, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice par M. [K], chiffrant ce préjudice à un minimum de 276'300 euros au regard des frais déjà exposés, du temps investi, d'une perte de marge de l'opération.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, Mme [S] [K] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL [1] tendant à la voir autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin ;
Et statuant de nouveau,
- autoriser la société [1] et Mme [S] [K] à réitérer la promesse et à passer l'acte de vente portant sur le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5] et cadastré AW [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] pour une contenance totale de 33 ares 31 centiares et prononcer la vente forcée du bien ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022, pour le surplus ;
- condamner M. [N] [K] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.
Elle constate que si, en vertu du testament, elle ne disposait pas de droit sur l'immeuble et qu'elle ne pouvait pas le mettre en vente, une ordonnance du 11 juillet 2018 confirmée par la cour d'appel de Douai le 3 juillet 2019 a décidé le contraire ; qu'elle a agi en exécution de ces décisions et qu'elle était fondée à régulariser la promesse de vente du [Date décès 2] 2019 ; que M. [K] ne l'a pas informée, ni le notaire en charge de la vente, des démarches qu'il avait entreprises avant l'expiration du délai de 3 mois prévu ; que la signature de la promesse de vente avec la société [1] devait intervenir au mois de mars 2020 mais que M. [K] ne s'est pas présenté pour la signature à la dernière minute ; que, s'agissant du testament, il existe un débat sur sa validité devant le tribunal judiciaire de Béthune ; qu'en tout état de cause, le legs invoqué par M. [K] ne peut s'analyser que comme une attribution préférentielle et que cette éventualité n'est pas de nature à remettre en question les mécanismes de fonctionnement de l'indivision successorale ; que l'immeuble dépend de la succession et que sa valeur est une composante de l'actif successoral ; que M. [K] n'ayant rien fait pour préserver le bien même s'il s'en présente comme étant le propriétaire, elle a établi une atteinte grave aux intérêts de l'indivision ; que même si le bien devait être attribué à M. [K], elle doit préserver ses intérêts puisqu'elle a vocation à percevoir une soulte qui est fonction de la valeur de l'immeuble lequel est à l'état d'abandon.
Elle souligne que la société [3] a indiqué se porter acquéreur mais sous réserve de pouvoir acquérir une parcelle contiguë appartenant à un tiers, M. [G] ; qu'il n'est nullement établi que ce dernier soit prêt à céder une partie de son terrain ; que la société [1] a émis une nouvelle offre à hauteur de 365'000 euros, supérieure à celle proposée par l'acquéreur de M. [N] [K] et sans aucune condition ; que M. [K] tente seulement de gagner du temps puisqu'il n'a, en réalité, aucune intention de vente comme le prouve son inertie depuis plusieurs années.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, M. [K] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune en ce qu'il a rejeté la demande de la société [1] tendant à voir Mme [S] [K] épouse [E] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin,
- pour le surplus, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 5 juillet 2022,
Statuant à nouveau :
- prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme [S] [K] et la société [1] le [Date décès 2] 2009 portant sur l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5],
- prononcer l'annulation de tout acte subséquent de cette promesse synallagmatique de vente,
- débouter Mme [S] [K] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,
- débouter la société [1] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [S] [K] et la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [S] [K] et la société [1] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros sur le même fondement au titre de la procédure d'appel,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum la société [1] et Mme [S] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
Il fait valoir qu'aux termes du testament du 20 décembre 1993, [P] [D] lui a légué l'immeuble situé [Adresse 7], de sorte qu'il en est pleinement propriétaire, ayant accepté la succession ; que Mme [K] en prétendant signer seule l'acte de vente, entend vendre un bien qui ne lui appartient pas ; qu'en application des dispositions de l'article 1599 du code civil, la vente du bien d'autrui étant nulle, la promesse synallagmatique de vente doit être annulée.
Il affirme que bien que le legs soit contesté, aucune décision judiciaire n'a encore été rendue ; qu'en application des dispositions de l'article 1014 du code civil, il est, depuis le jour du décès de sa mère, propriétaire de l'immeuble même si la délivrance sera faite lorsque le tribunal judiciaire de Béthune aura statué sur la validité du testament ; que tant que le testament n'a pas été annulé, il produit ses effets ; que si Mme [K] pourra prétendre, au moment de la liquidation de la succession, avoir subi un préjudice si l'immeuble est évalué à une valeur moindre que celle de l'acquisition prévue par la société [1], elle ne peut pas pour autant réclamer un droit de propriété sur ce bien. Il ajoute que la société [1] ne peut invoquer sa qualité de tiers de bonne foi alors qu'elle était informée de son opposition à la signature de la promesse de vente et du différend l'opposant à sa soeur.
Il soutient en outre que :
- il ne peut être prétendu que le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune a autorisé, par son ordonnance du 11 juillet 2018, Mme [K] à vendre seule l'immeuble l'autorisation donnée ne portant que sur la mise en vente,
- l'ordonnance du 3 juillet 2019 l'a autorisé à mettre en vente l'immeuble, ce qu'il a fait en trouvant un acquéreur moyennant un prix de 436 170 euros ; il a informé le tribunal de cette situation dès le 29 octobre 2019 ; Mme [K] ne peut donc plus invoquer les dispositions de cette ordonnance en vendant seule l'immeuble, son conseil ayant été également informé de l'acquéreur trouvé,
- il conteste qu'il y ait un péril pour l'indivision ou l'intérêt commun lequel ne doit pas être confondu avec le péril s'agissant de l'immeuble ; le bâti ne représente en effet pas une valeur mais au contraire, puisqu'il doit être détruit, une moins value pour le terrain ; c'est uniquement l'emplacement, au centre de la ville de [Localité 5], qui a une valeur ; que le bâti n'a pas vocation à être réhabilité puisqu'elle entend construire un immeuble collectif ; l'offre qu'il a obtenue a été faite par [T] pour la création d'un centre commercial ; il n'existe pas de risques pour la sécurité alors que le bâti dégradé est situé sur une propriété close et n'est pas en bordure de la voie publique ; il conteste n'avoir accompli aucune démarche et continue d'ailleurs de régler seul les charges et taxes afférentes à ce bien ; il n'y a donc aucune urgence pour la vente,
- la signature d'une promesse de vente entre Mme [K] et la société [1] au mépris de ses droits et des décisions rendues l'a stressé et perturbé ; il subit donc un préjudice qui doit être indemnisé ; il n'a jamais commis de faute alors qu'il a toujours souhaité vendre l'immeuble au meilleur prix ; il n'a résisté aux demandes de sa soeur que pour en obtenir le meilleur prix ; sa résistance a d'ailleurs déjà poussé la société [1] a augmenter sa proposition d'achat de 230 000 à 365 000 euros,
- l'immeuble constitue l'essentiel de la succession de [P] [D] ; alors qu'il ne cherche qu'à préserver ses intérêts, la société [1] cherche à obtenir le bien au meilleur prix pour un investissement locatif ; puisqu'il n'a commis aucune faute, il n'a pas à être condamné à payer des dommages et intérêts à cette société.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera observé que [P] [D] est décédée le [Date décès 2] 2009. En conséquence, les dispositions issues de la loi du 23 juin 2006, entrées en vigueur le 1er janvier 2007, sont applicables en l'espèce.
Sur la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente :
Selon l'article 724 du code civil, 'les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.
Les légataires et donataires universels sont saisis dans les conditions prévues au titre II du présent livre.
À leur défaut, la succession est acquise à l'État, qui doit se faire envoyer en possession'.
L'article 924 du même code précise que 'lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent.
Le paiement de l'indemnité par l'héritier réservataire se fait en moins prenant et en priorité par voie d'imputation sur ses droits dans la réserve'.
Enfin, l'article 1014 du même code prévoit que 'tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.
Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu'à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l'ordre établi par l'article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie'.
Il en découle que les héritiers ab intestat sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt et n'ont pas à demander la délivrance des legs particuliers dont ils bénéficient (Civ. 1re, 31 mars 1971: Bull. civ. I, n° 119).
Par ailleurs, la délivrance n'est qu'une habilitation du légataire à exercer ses droits. En effet, la titularité des droits que les successeurs du défunt tiennent de celui-ci leur est transmise immédiatement par le décès. Ce n'est que l'exercice de ces droits qui peut être conditionné par l'accomplissement de formalités, selon que leurs titulaires bénéficient ou non de la saisine. Celle-ci peut être définie comme l'habilitation à exercer sans avoir besoin d'une autorisation préalable, les droits du de cujus et bénéficie notamment aux héritiers désignés par la loi.
En l'espèce, M. et Mme [K], enfants de [P] [D] sont héritiers réservataires. M. [K] est, en outre, légataire de la pleine propriété de l'immeuble de [Localité 5] et de la quotité disponible de la succession de la défunte.
En effet, cette dernière a rédigé le 20 décembre 1993 un testament au terme duquel elle a légué à son fils '[N] la plus large quotité dont la loi me permet de disposer sur l'ensemble des biens qui dépendront de ma succession et en premier lieu j'entends qu'il ait en toutes propriétés l'ensemble de la maison que j'habite située à [Localité 5] [Adresse 8] avec tous les terrain en dépendant au cas ou cette propriété dépasserait la quotité disponible que je lui lègue ainsi que la réserve a laquelles il a le droit dans ma succession j'entends qu'il ait néanmoins cette propriété à charge de régler la soulte qui serait alors déterminée par expertise'.
Ce testament a été déposé au rang des minutes de Me [W], notaire à [Localité 5].
Si Mme [K] prétend que l'immeuble de [Localité 5] dépend de la succession de [P] [D], il n'en demeure pas moins que ce bien a, selon le testament ci-dessus repris, été légué à M. [K].
Au regard des dispositions des articles 724 et 1014 du code civil ci-dessus rappelées, M. [K] bénéficie donc seul de droits sur cet immeuble, et ce en l'absence d'annulation du testament. Si les parties indiquent qu'une instance en annulation est en cours devant le tribunal judiciaire de Béthune, il n'est, en l'état, produit aucune décision qui permettrait de remettre en cause la validité du testament de [P] [D]. Mme [K] ne peut donc prétendre que ce bien ferait partie de la masse active de la succession et serait indivis puisque ce bien est, dès le décès de [P] [D], attribué à son frère, lequel ne pourrait, en application des dispositions de l'article 924 du code civil, qu'être redevable d'une indemnité de réduction si ses droits sur l'immeuble excèdent la part à laquelle il peut prétendre (dont la quotité disponible) et portent atteinte à la réserve successorale de Mme [K]. Il sera précisé que la cour ne statue pas sur la validité du testament litigieux mais constate uniquement qu'en l'état, à défaut de toute décision annulation ce testament, cet acte doit recevoir application.
***
Selon l'article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle.
Cependant, comme l'a, à juste titre relevé le premier juge, l'article 1599 du code civil édicte une nullité relative en faveur de l'acheteur, qui a seul qualité pour l'invoquer (Civ. 3e, 16 avr. 1973: Bull. civ. III, n° 303) à l'exclusion du vendeur, ainsi que du véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication.
En conséquence, et sans que les éléments invoqués par les parties s'agissant de la bonne ou la mauvaise foi de la société [1] puissent avoir une incidence, M. [K] n'est pas fondé à invoquer la nullité de la promesse de vente régularisée entre Mme [K] et la société [1]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.
En l'absence de tout acte subséquent, la demande d'annulation portant sur de tels actes est sans objet.
Sur la demande tendant à obtenir la réitération de la vente :
Pour fonder cette prétention, la société [1] ne saurait invoquer l'ordonnance rendue le 11 juillet 2018 par le président du tribunal de grande instance de Béthune qui a uniquement autorisé Mme [K] à mettre en vente l'immeuble (sans l'autoriser à vendre ce bien) étant observé que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 8 juillet 2021 a, sur ce point, confirmé l'ordonnance.
Mme [K] ne peut pas non plus se prévaloir de l'ordonnance rendue le 3 juillet 2019 laquelle n'a pas l'autorité de la chose jugée et alors que, par ordonnance rendue le 22 juillet 2020, le juge des référés de [Localité 6] a finalement interdit la réitération de la promesse synallagmatique de vente de Mme [S] [K] épouse [E] à la société [1] reçue par Me [C] le [Date décès 2] 2019. En tout état de cause, force est de constater que si l'ordonnance du 3 juillet 2019 a autorisé Mme [S] [K] à procéder seule à la vente de l'immeuble avec quelque acquéreur de son choix, c'est à défaut pour M. [N] [K] d'avoir mis en vente le bien sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour qu'il soit cédé à un prix supérieur à 230 000 euros, conformément au dispositif de cette ordonnance. Or, M. [N] [K] justifie qu'il a mis en vente le bien et qu'il a trouvé un acquéreur pour un prix supérieur à 230 000 euros avant la fin du délai imparti (même s'il n'est pas justifié qu'il a informé directement sa soeur de cette situation) puisqu'une offre d'acquisition a été faite par la société [4] construction le 22 octobre 2019 pour 363 475 euros HT selon le procès verbal de constat de Me [Z], huissier de justice en date du 29 octobre 2019. Une telle offre, même assortie de réserve, implique que M. [N] [K] a bien mis en vente l'immeuble, de sorte que Mme [S] [K] ne peut invoquer l'ordonnance pour prétendre qu'elle pouvait seule vendre le bien.
Par ailleurs, quand bien même la promesse de vente était valable pour avoir été signée alors que l'erreur du vendeur et de l'acquéreur sur la propriété de l'immeuble et sur la capacité de Mme [S] [K] de vendre cet immeuble était commune et légitime au regard de l'ordonnance de référé de 2019, la réitération de la vente par acte authentique ne peut être ordonnée alors qu'en l'état, il ressort des éléments produits que M. [N] [K] est propriétaire de l'immeuble litigieux, que la vente porte donc sur le bien d'autrui et que M. [N] [K] serait fondé en une action en revendication de propriété.
De même, alors que l'immeuble ne peut être qualifié d'indivis, les dispositions de l'article 815-5 du code civil ne sont pas applicables. A titre surabondant, il sera constaté qu'aucun péril n'est démontré ; en effet, si la maison sur le terrain est en état très dégradé, il ressort des différentes propositions d'achat qui ont été faites, que cette maison a vocation à être détruite pour la réalisation de programmes immobiliers, seul le terrain apparaissant dans ces conditions avoir une valeur particulière. Il ne ressort d'aucun élément particulier que la sécurité publique puisse être en jeu.
Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonnée la réitération de la vente suite à la promesse régularisée entre Mme [S] [K] et la société [1].
Sur les demandes de dommages et intérêts :
* la demande de la société [1] :
L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Comme l'a très exactement relevé le tribunal :
- l'inertie de M. [N] [K] est à l'origine des multiples procédures engagées par Mme [S] [K] ; ces procédures ont conduit à la signature par cette dernière d'une promesse de vente au profit de la société [1] alors que M. [N] [K] n'a pas averti sa soeur ni le notaire chargé de la succession ou de la vente de l'immeuble de l'offre d'achat qu'il avait reçue en 2019 et donc de la présente instance,
- M. [N] [K], qui ne pouvait pourtant ignorer le legs, n'a jamais fait état, lors des différentes procédures introduites, du testament rédigé à son profit et de ses conséquences, à savoir du fait qu'il pouvait, ainsi, se prétendre propriétaire de l'immeuble litigieux ; au contraire, il avait indiqué être prêt à céder ce bien pour s'opposer à la demande faite par Mme [S] [K] de vendre seul l'immeuble de [Localité 5] ; s'il indique avoir résisté aux demandes de sa soeur qui entendait brader l'immeuble, il n'a jamais prétendu, pour s'opposer aux demandes de mise en vente, être seul propriétaire avant l'introduction de l'instance dont appel devant le tribunal judiciaire de Béthune et ce, malgré l'autre procédure introduite devant le tribunal judiciaire de Béthune tendant à obtenir l'annulation du testament,
- de même, M. [N] [K] n'a pas avisé sa soeur de la signature d'une offre pour l'immeuble, ladite offre ayant été adressée au tribunal à la limite du délai imparti, soit le 29 octobre 2019, et au conseil de Mme [K] postérieurement le 26 novembre 2019, alors même que cette promesse avait été signée le 22 octobre et qu'elle était caduque pour n'avoir été faite que pour un délai de 24 heures.
En adoptant ce comportement, M. [N] [K] a commis une faute à l'origine d'un préjudice subi par la société [1] ; en effet, cette dernière a signé la promesse de vente avec Mme [S] [K] alors qu'elle pouvait légitiment penser que cette dernière pouvait agir seule au nom d'une indivision existant sur l'immeuble alors que tel n'était pas le cas. Il sera d'ailleurs observé que la société [1] a même, pour tenter de parvenir à la vente qu'elle envisage depuis 2019, augmenté l'offre qu'elle avait faite.
Cependant, s'agissant du préjudice qu'elle invoque, elle ne produit aucun élément ; ainsi, elle ne justifie pas des frais engagés pour une étude de faisabilité, une étude de sol, des frais de géomètre, des frais de permis de construire ni même de la perte de marge sur l'opération envisagée. Néanmoins, au regard de la perte de temps sur le projet depuis 2019, elle a subi un préjudice que le tribunal a exactement chiffré à 5 000 euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
* la demande de M. [K] :
Il reconnaît lui-même avoir fait preuve de maladresse et s'être mépris sur ses droits en pensant que l'immeuble dépendait de l'indivision successorale.
Il ne peut donc, dans ces conditions, invoquer la mauvaise foi de la société [1] laquelle a signé la promesse de vente au vu de l'ordonnance de référé de 2019 donnant pouvoir à Mme [K] de vendre seule l'immeuble, étant observé qu'il n'est nullement établi que la société [1] aurait eu connaissance d'une quelconque offre faite par un tiers directement à M. [K] au moment de la signature de la promesse. Aucune faute de cette société n'est donc démontrée.
Par ailleurs, si M. [K] justifie avoir informé le tribunal de grande instance de Béthune de l'existence d'une promesse d'achat de l'immeuble et que son conseil a informé celui de Mme [K] de cette promesse, le courrier adressé à Me [F] est daté du 26 novembre 2019, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente avec la société [1]. M. [K] ne prétend pas et ne démontre pas non plus avoir informé directement sa soeur de la promesse d'achat qu'il a obtenue et qui a été faite par la société [5] le 22 octobre 2019 pour un prix de 436 170 euros.
Dans ces conditions, il ne peut reprocher à cette dernière une faute alors qu'elle avait été autorisée par l'ordonnance de référé de 2019 à vendre seule l'immeuble si M. [K] n'avait pas mis en vente le bien dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance.
En outre, si M. [K] prétend être âgé et subir un préjudice , il ne caractérise aucunement ce préjudice et n'apporte aucun élément de nature à l'établir.
Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée et le jugement également confirmé de ce chef.
Sur les mesures accessoires :
La société [1] succombe en ses prétentions en cause d'appel. Elle sera condamnée aux dépens d'appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] aux dépens de première instance compte tenu du comportement fautif retenu à son encontre.
L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la société [1] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 3
ARRÊT DU 09/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE :
N° RG 22/05374 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UTG4
Jugement (N° 20/02278)
rendu le 05 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTS
Monsieur [N] [K]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Fabrice Vinchant, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué substitué par Me Pauline Verdavaine, avocat au barreau d'Arras
La SARL [1]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Ondine Prevoteau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [S] [K] [E]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Anne-Céline Lemonnier, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Pascale Metteau, présidente de chambre
Claire Bohnert, présidente de chambre
Christophe Le Gallo, président de chambre
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus
DÉBATS à l'audience publique du 18 mai 2026 après rapport oral de l'affaire par Pascale Metteau. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente, et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mai 2026
****
[P] [D], veuve d'[X] [K] (décédé en 1989), est décédée le [Date décès 1] 2009 laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [N] [K] et Mme [S] [K] épouse [E].
De la succession dépend notamment une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 5].
[P] [D] avait établi le 20 décembre 1993 un testament.
Faute de partage amiable de la succession, M. [N] [K] a assigné Mme [S] [K], par acte d'huissier du 28 janvier 2015, devant le tribunal de grande instance de Béthune pour voir ordonner l'ouverture des opérations de partage de la succession, se voir attribuer l'immeuble en dépendant et dire que Mme [S] [K] devra rapporter à la succession la somme de 62'504,10 euros qui lui a été donnée en septembre 1988.
L'immeuble de [Localité 5] a fait l'objet de plusieurs sinistres et a été incendié en 2016.
Invoquant l'inertie de son frère dans la gestion du sinistre, Mme [S] [K] l'a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Béthune, par acte d'huissier du 3 mai 2018, afin d'être désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble, d'être autorisée à accepter la proposition formulée par l'assureur suite à l'incendie et d'être autorisée à mettre en vente ce bien.
Par ordonnance du 11 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Béthune a :
- rejeté l'exception d'incompétence et s'est déclaré compétent pour connaître de la demande présentée,
- désigné Mme [K] administrateur du bien sis [Adresse 4] à [Localité 5],
- autorisé Mme [K] a accepter seule la proposition d'indemnisation formulée par [2] suite au sinistre subi par le bien susvisé,
- autorisé la même à mettre en vente cet immeuble,
- condamné M. [K] aux dépens et à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 8 juillet 2021, la cour d'appel de Douai a notamment infirmé l'ordonnance en ce qu'elle a dit irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. [K] et, statuant à nouveau sur ce point, dit recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence qu'elle a rejetée, confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, condamné M. [K] aux dépens de l'instance d'appel et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
En exécution de ces décisions, Mme [K] a obtenu de l'assureur le versement d'une somme de 93'000 euros.
Par acte d'huissier du 14 mai 2019, elle a assigné M. [K] devant le président du tribunal de grande instance de Béthune afin d'être autorisée à réaliser seule la vente de l'immeuble dépendant de la succession de sa mère.
Par ordonnance du 3 juillet 2019, le juge des référés a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence du président du tribunal de grande instance statuant en référé au profit du juge de la mise en état présentée par M. [K],
- déclaré le président du tribunal de grande instance compétent pour connaître de la demande présentée par Mme [K],
- autorisé M. [K] à mettre en vente le bien situé [Adresse 4] à [Localité 5] soit cédé à un prix supérieur à 230'000 euros et octroyé à celui-ci, pour ce faire, un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance,
- à défaut d'y satisfaire, autorisé d'ores et déjà Mme [K] à procéder à la vente de l'immeuble avec quelqu'acquéreur de son choix,
- dit n'y avoir lieu à donner acte de l'engagement de M. [K] d'acquérir l'immeuble au prix de 230'000 euros en cas de carence d'acquéreur à la suite de ses propres recherches,
- condamné M. [N] [K] aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Le [Date décès 2] 2019, Mme [K] a régularisé avec la SARL [1] une promesse de vente sous diverses conditions suspensives moyennant un prix de 230'000 euros. La vente devait être réitérée au plus tard le 5 juillet 2020.
M. [K] a alors fait assigner Mme [K] et la SCP [R] [C] [U], notaires à Carvin, devant le président du tribunal de grande instance de Béthune pour obtenir l'interdiction ou subsidiairement la suspension de la réitération de la promesse de vente. Par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés a interdit la réitération de la promesse de vente conclue entre Mme [K] et la SARL [1] par l'intermédiaire du notaire, Me [M] [C].
Par actes d'huissier des 2 et 8 juillet 2020, M. [K] a assigné la SARL [1] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins notamment de prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique de vente du [Date décès 2] 2019, de prononcer l'annulation de tout acte subséquent à cette promesse de vente et de condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [K] et la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Béthune a :
- rejeté la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du [Date décès 1] 2019 présentée par M. [N] [K],
- rejeté la demande de la société [1] tendant à voir Mme [K] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 5],
- condamné M. [K] à payer à la société [1] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [K],
- condamné M. [K] aux dépens,
- condamné M. [K] à payer à Mme [S] [K] et à la société [1] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.
La société [1] a interjeté appel de cette décision le 22 novembre 2022.
M. [N] [K] a également interjeté appel de la décision le 2 mars 2023.
La jonction des deux instances est intervenue le 7 septembre 2023.
L'ordonnance de clôture est en date du 18 mai 2026.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, la société [1] demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 1er juillet 2022 en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir Mme [S] [K] épouse [E] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin ;
Statuant de nouveau,
- autoriser la société [1] et Mme [S] [K] à réitérer la promesse et à passer l'acte de vente portant sur le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5] et cadastré AW [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] pour une contenance totale de 33 ares 31 centiares ;
- prononcer la vente forcée du bien ;
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022 en ce qu'il a condamné M. [N] [K] au paiement de 5 000 euros ;
Statuant de nouveau,
- condamner M. [N] [K] à payer à la SARL [1], la somme de 276 300 euros, à parfaire, correspondant au préjudice subi ;
En toutes hypothèses,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022, pour le
surplus ;
- condamner M. [N] [K] à verser à la société [1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [N] [K] aux entiers frais et dépens de la présente instance.
Elle relève que, sans que rien ne l'autorise, le tribunal judiciaire dans son jugement a validé le testament alors même que la validité de cet acte est remise en cause dans le cadre d'une autre procédure actuellement pendante devant cette juridiction ; que le partage judiciaire n'a pas encore été établi et que le bien fait donc toujours partie de l'indivision successorale ; qu'en conséquence, Mme [K], en sa qualité de propriétaire indivise, pouvait valablement se prévaloir des articles 815 et suivants du code civil ; qu'elle a été nommée administratrice pour l'immeuble et que la promesse signée est donc parfaitement valable.
Elle ajoute qu'il est évident que le juge des référés, dans sa décision du 11 juillet 2018, n'entendait pas autoriser Mme [K] à simplement mettre en vente l'immeuble mais bien à contracter en vue de la vente du bien compte tenu de l'urgence de la situation ; que le notaire lui-même a considéré que la promesse et l'acte de vente pouvaient être conclus en vertu de cette ordonnance.
Elle estime donc que la promesse régularisée est valable alors que Mme [K] était administratrice et disposait de la capacité juridique à signer la promesse de vente et qu'elle-même était tiers de bonne foi ; qu'en tout état de cause, le refus de M. [K] de vendre le bien met en péril l'intérêt commun au sens de l'article 815-5 du code civil ; que le bien n'est plus entretenu ; que M. [K] prétend, à tort, être l'unique propriétaire de ce bien mais ne fait rien pour le préserver, l'entretenir ou éviter les dégradations survenues ; que sa position est déconcertante puisqu'elle a émis une offre au prix estimé par le notaire et même surenchérit en proposant 365'000 euros pour s'aligner avec une prétendue offre faite par un tiers ; que M. [K] fait tout pour bloquer les opérations de succession et il nuit gravement aux intérêts de l'indivision ; qu'il nuit également à ses propres intérêts puisque les investissements qu'elle avait prévus sont bloqués et qu'en cas de nouvel incendie ou d'intempéries, le bien peut représenter un danger pour la sécurité publique.
Elle demande donc que la cour autorise Mme [K] à réitérer la promesse de vente et à procéder à la vente du bien et, à titre subsidiaire, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice par M. [K], chiffrant ce préjudice à un minimum de 276'300 euros au regard des frais déjà exposés, du temps investi, d'une perte de marge de l'opération.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, Mme [S] [K] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL [1] tendant à la voir autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin ;
Et statuant de nouveau,
- autoriser la société [1] et Mme [S] [K] à réitérer la promesse et à passer l'acte de vente portant sur le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5] et cadastré AW [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] pour une contenance totale de 33 ares 31 centiares et prononcer la vente forcée du bien ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, le 1er juillet 2022, pour le surplus ;
- condamner M. [N] [K] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.
Elle constate que si, en vertu du testament, elle ne disposait pas de droit sur l'immeuble et qu'elle ne pouvait pas le mettre en vente, une ordonnance du 11 juillet 2018 confirmée par la cour d'appel de Douai le 3 juillet 2019 a décidé le contraire ; qu'elle a agi en exécution de ces décisions et qu'elle était fondée à régulariser la promesse de vente du [Date décès 2] 2019 ; que M. [K] ne l'a pas informée, ni le notaire en charge de la vente, des démarches qu'il avait entreprises avant l'expiration du délai de 3 mois prévu ; que la signature de la promesse de vente avec la société [1] devait intervenir au mois de mars 2020 mais que M. [K] ne s'est pas présenté pour la signature à la dernière minute ; que, s'agissant du testament, il existe un débat sur sa validité devant le tribunal judiciaire de Béthune ; qu'en tout état de cause, le legs invoqué par M. [K] ne peut s'analyser que comme une attribution préférentielle et que cette éventualité n'est pas de nature à remettre en question les mécanismes de fonctionnement de l'indivision successorale ; que l'immeuble dépend de la succession et que sa valeur est une composante de l'actif successoral ; que M. [K] n'ayant rien fait pour préserver le bien même s'il s'en présente comme étant le propriétaire, elle a établi une atteinte grave aux intérêts de l'indivision ; que même si le bien devait être attribué à M. [K], elle doit préserver ses intérêts puisqu'elle a vocation à percevoir une soulte qui est fonction de la valeur de l'immeuble lequel est à l'état d'abandon.
Elle souligne que la société [3] a indiqué se porter acquéreur mais sous réserve de pouvoir acquérir une parcelle contiguë appartenant à un tiers, M. [G] ; qu'il n'est nullement établi que ce dernier soit prêt à céder une partie de son terrain ; que la société [1] a émis une nouvelle offre à hauteur de 365'000 euros, supérieure à celle proposée par l'acquéreur de M. [N] [K] et sans aucune condition ; que M. [K] tente seulement de gagner du temps puisqu'il n'a, en réalité, aucune intention de vente comme le prouve son inertie depuis plusieurs années.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, M. [K] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune en ce qu'il a rejeté la demande de la société [1] tendant à voir Mme [S] [K] épouse [E] autorisée à réitérer la promesse de vente et à passer l'acte de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] à Carvin,
- pour le surplus, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 5 juillet 2022,
Statuant à nouveau :
- prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme [S] [K] et la société [1] le [Date décès 2] 2009 portant sur l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5],
- prononcer l'annulation de tout acte subséquent de cette promesse synallagmatique de vente,
- débouter Mme [S] [K] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,
- débouter la société [1] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [S] [K] et la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [S] [K] et la société [1] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros sur le même fondement au titre de la procédure d'appel,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum la société [1] et Mme [S] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
Il fait valoir qu'aux termes du testament du 20 décembre 1993, [P] [D] lui a légué l'immeuble situé [Adresse 7], de sorte qu'il en est pleinement propriétaire, ayant accepté la succession ; que Mme [K] en prétendant signer seule l'acte de vente, entend vendre un bien qui ne lui appartient pas ; qu'en application des dispositions de l'article 1599 du code civil, la vente du bien d'autrui étant nulle, la promesse synallagmatique de vente doit être annulée.
Il affirme que bien que le legs soit contesté, aucune décision judiciaire n'a encore été rendue ; qu'en application des dispositions de l'article 1014 du code civil, il est, depuis le jour du décès de sa mère, propriétaire de l'immeuble même si la délivrance sera faite lorsque le tribunal judiciaire de Béthune aura statué sur la validité du testament ; que tant que le testament n'a pas été annulé, il produit ses effets ; que si Mme [K] pourra prétendre, au moment de la liquidation de la succession, avoir subi un préjudice si l'immeuble est évalué à une valeur moindre que celle de l'acquisition prévue par la société [1], elle ne peut pas pour autant réclamer un droit de propriété sur ce bien. Il ajoute que la société [1] ne peut invoquer sa qualité de tiers de bonne foi alors qu'elle était informée de son opposition à la signature de la promesse de vente et du différend l'opposant à sa soeur.
Il soutient en outre que :
- il ne peut être prétendu que le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune a autorisé, par son ordonnance du 11 juillet 2018, Mme [K] à vendre seule l'immeuble l'autorisation donnée ne portant que sur la mise en vente,
- l'ordonnance du 3 juillet 2019 l'a autorisé à mettre en vente l'immeuble, ce qu'il a fait en trouvant un acquéreur moyennant un prix de 436 170 euros ; il a informé le tribunal de cette situation dès le 29 octobre 2019 ; Mme [K] ne peut donc plus invoquer les dispositions de cette ordonnance en vendant seule l'immeuble, son conseil ayant été également informé de l'acquéreur trouvé,
- il conteste qu'il y ait un péril pour l'indivision ou l'intérêt commun lequel ne doit pas être confondu avec le péril s'agissant de l'immeuble ; le bâti ne représente en effet pas une valeur mais au contraire, puisqu'il doit être détruit, une moins value pour le terrain ; c'est uniquement l'emplacement, au centre de la ville de [Localité 5], qui a une valeur ; que le bâti n'a pas vocation à être réhabilité puisqu'elle entend construire un immeuble collectif ; l'offre qu'il a obtenue a été faite par [T] pour la création d'un centre commercial ; il n'existe pas de risques pour la sécurité alors que le bâti dégradé est situé sur une propriété close et n'est pas en bordure de la voie publique ; il conteste n'avoir accompli aucune démarche et continue d'ailleurs de régler seul les charges et taxes afférentes à ce bien ; il n'y a donc aucune urgence pour la vente,
- la signature d'une promesse de vente entre Mme [K] et la société [1] au mépris de ses droits et des décisions rendues l'a stressé et perturbé ; il subit donc un préjudice qui doit être indemnisé ; il n'a jamais commis de faute alors qu'il a toujours souhaité vendre l'immeuble au meilleur prix ; il n'a résisté aux demandes de sa soeur que pour en obtenir le meilleur prix ; sa résistance a d'ailleurs déjà poussé la société [1] a augmenter sa proposition d'achat de 230 000 à 365 000 euros,
- l'immeuble constitue l'essentiel de la succession de [P] [D] ; alors qu'il ne cherche qu'à préserver ses intérêts, la société [1] cherche à obtenir le bien au meilleur prix pour un investissement locatif ; puisqu'il n'a commis aucune faute, il n'a pas à être condamné à payer des dommages et intérêts à cette société.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera observé que [P] [D] est décédée le [Date décès 2] 2009. En conséquence, les dispositions issues de la loi du 23 juin 2006, entrées en vigueur le 1er janvier 2007, sont applicables en l'espèce.
Sur la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente :
Selon l'article 724 du code civil, 'les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.
Les légataires et donataires universels sont saisis dans les conditions prévues au titre II du présent livre.
À leur défaut, la succession est acquise à l'État, qui doit se faire envoyer en possession'.
L'article 924 du même code précise que 'lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent.
Le paiement de l'indemnité par l'héritier réservataire se fait en moins prenant et en priorité par voie d'imputation sur ses droits dans la réserve'.
Enfin, l'article 1014 du même code prévoit que 'tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.
Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu'à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l'ordre établi par l'article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie'.
Il en découle que les héritiers ab intestat sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt et n'ont pas à demander la délivrance des legs particuliers dont ils bénéficient (Civ. 1re, 31 mars 1971: Bull. civ. I, n° 119).
Par ailleurs, la délivrance n'est qu'une habilitation du légataire à exercer ses droits. En effet, la titularité des droits que les successeurs du défunt tiennent de celui-ci leur est transmise immédiatement par le décès. Ce n'est que l'exercice de ces droits qui peut être conditionné par l'accomplissement de formalités, selon que leurs titulaires bénéficient ou non de la saisine. Celle-ci peut être définie comme l'habilitation à exercer sans avoir besoin d'une autorisation préalable, les droits du de cujus et bénéficie notamment aux héritiers désignés par la loi.
En l'espèce, M. et Mme [K], enfants de [P] [D] sont héritiers réservataires. M. [K] est, en outre, légataire de la pleine propriété de l'immeuble de [Localité 5] et de la quotité disponible de la succession de la défunte.
En effet, cette dernière a rédigé le 20 décembre 1993 un testament au terme duquel elle a légué à son fils '[N] la plus large quotité dont la loi me permet de disposer sur l'ensemble des biens qui dépendront de ma succession et en premier lieu j'entends qu'il ait en toutes propriétés l'ensemble de la maison que j'habite située à [Localité 5] [Adresse 8] avec tous les terrain en dépendant au cas ou cette propriété dépasserait la quotité disponible que je lui lègue ainsi que la réserve a laquelles il a le droit dans ma succession j'entends qu'il ait néanmoins cette propriété à charge de régler la soulte qui serait alors déterminée par expertise'.
Ce testament a été déposé au rang des minutes de Me [W], notaire à [Localité 5].
Si Mme [K] prétend que l'immeuble de [Localité 5] dépend de la succession de [P] [D], il n'en demeure pas moins que ce bien a, selon le testament ci-dessus repris, été légué à M. [K].
Au regard des dispositions des articles 724 et 1014 du code civil ci-dessus rappelées, M. [K] bénéficie donc seul de droits sur cet immeuble, et ce en l'absence d'annulation du testament. Si les parties indiquent qu'une instance en annulation est en cours devant le tribunal judiciaire de Béthune, il n'est, en l'état, produit aucune décision qui permettrait de remettre en cause la validité du testament de [P] [D]. Mme [K] ne peut donc prétendre que ce bien ferait partie de la masse active de la succession et serait indivis puisque ce bien est, dès le décès de [P] [D], attribué à son frère, lequel ne pourrait, en application des dispositions de l'article 924 du code civil, qu'être redevable d'une indemnité de réduction si ses droits sur l'immeuble excèdent la part à laquelle il peut prétendre (dont la quotité disponible) et portent atteinte à la réserve successorale de Mme [K]. Il sera précisé que la cour ne statue pas sur la validité du testament litigieux mais constate uniquement qu'en l'état, à défaut de toute décision annulation ce testament, cet acte doit recevoir application.
***
Selon l'article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle.
Cependant, comme l'a, à juste titre relevé le premier juge, l'article 1599 du code civil édicte une nullité relative en faveur de l'acheteur, qui a seul qualité pour l'invoquer (Civ. 3e, 16 avr. 1973: Bull. civ. III, n° 303) à l'exclusion du vendeur, ainsi que du véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication.
En conséquence, et sans que les éléments invoqués par les parties s'agissant de la bonne ou la mauvaise foi de la société [1] puissent avoir une incidence, M. [K] n'est pas fondé à invoquer la nullité de la promesse de vente régularisée entre Mme [K] et la société [1]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.
En l'absence de tout acte subséquent, la demande d'annulation portant sur de tels actes est sans objet.
Sur la demande tendant à obtenir la réitération de la vente :
Pour fonder cette prétention, la société [1] ne saurait invoquer l'ordonnance rendue le 11 juillet 2018 par le président du tribunal de grande instance de Béthune qui a uniquement autorisé Mme [K] à mettre en vente l'immeuble (sans l'autoriser à vendre ce bien) étant observé que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 8 juillet 2021 a, sur ce point, confirmé l'ordonnance.
Mme [K] ne peut pas non plus se prévaloir de l'ordonnance rendue le 3 juillet 2019 laquelle n'a pas l'autorité de la chose jugée et alors que, par ordonnance rendue le 22 juillet 2020, le juge des référés de [Localité 6] a finalement interdit la réitération de la promesse synallagmatique de vente de Mme [S] [K] épouse [E] à la société [1] reçue par Me [C] le [Date décès 2] 2019. En tout état de cause, force est de constater que si l'ordonnance du 3 juillet 2019 a autorisé Mme [S] [K] à procéder seule à la vente de l'immeuble avec quelque acquéreur de son choix, c'est à défaut pour M. [N] [K] d'avoir mis en vente le bien sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour qu'il soit cédé à un prix supérieur à 230 000 euros, conformément au dispositif de cette ordonnance. Or, M. [N] [K] justifie qu'il a mis en vente le bien et qu'il a trouvé un acquéreur pour un prix supérieur à 230 000 euros avant la fin du délai imparti (même s'il n'est pas justifié qu'il a informé directement sa soeur de cette situation) puisqu'une offre d'acquisition a été faite par la société [4] construction le 22 octobre 2019 pour 363 475 euros HT selon le procès verbal de constat de Me [Z], huissier de justice en date du 29 octobre 2019. Une telle offre, même assortie de réserve, implique que M. [N] [K] a bien mis en vente l'immeuble, de sorte que Mme [S] [K] ne peut invoquer l'ordonnance pour prétendre qu'elle pouvait seule vendre le bien.
Par ailleurs, quand bien même la promesse de vente était valable pour avoir été signée alors que l'erreur du vendeur et de l'acquéreur sur la propriété de l'immeuble et sur la capacité de Mme [S] [K] de vendre cet immeuble était commune et légitime au regard de l'ordonnance de référé de 2019, la réitération de la vente par acte authentique ne peut être ordonnée alors qu'en l'état, il ressort des éléments produits que M. [N] [K] est propriétaire de l'immeuble litigieux, que la vente porte donc sur le bien d'autrui et que M. [N] [K] serait fondé en une action en revendication de propriété.
De même, alors que l'immeuble ne peut être qualifié d'indivis, les dispositions de l'article 815-5 du code civil ne sont pas applicables. A titre surabondant, il sera constaté qu'aucun péril n'est démontré ; en effet, si la maison sur le terrain est en état très dégradé, il ressort des différentes propositions d'achat qui ont été faites, que cette maison a vocation à être détruite pour la réalisation de programmes immobiliers, seul le terrain apparaissant dans ces conditions avoir une valeur particulière. Il ne ressort d'aucun élément particulier que la sécurité publique puisse être en jeu.
Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonnée la réitération de la vente suite à la promesse régularisée entre Mme [S] [K] et la société [1].
Sur les demandes de dommages et intérêts :
* la demande de la société [1] :
L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Comme l'a très exactement relevé le tribunal :
- l'inertie de M. [N] [K] est à l'origine des multiples procédures engagées par Mme [S] [K] ; ces procédures ont conduit à la signature par cette dernière d'une promesse de vente au profit de la société [1] alors que M. [N] [K] n'a pas averti sa soeur ni le notaire chargé de la succession ou de la vente de l'immeuble de l'offre d'achat qu'il avait reçue en 2019 et donc de la présente instance,
- M. [N] [K], qui ne pouvait pourtant ignorer le legs, n'a jamais fait état, lors des différentes procédures introduites, du testament rédigé à son profit et de ses conséquences, à savoir du fait qu'il pouvait, ainsi, se prétendre propriétaire de l'immeuble litigieux ; au contraire, il avait indiqué être prêt à céder ce bien pour s'opposer à la demande faite par Mme [S] [K] de vendre seul l'immeuble de [Localité 5] ; s'il indique avoir résisté aux demandes de sa soeur qui entendait brader l'immeuble, il n'a jamais prétendu, pour s'opposer aux demandes de mise en vente, être seul propriétaire avant l'introduction de l'instance dont appel devant le tribunal judiciaire de Béthune et ce, malgré l'autre procédure introduite devant le tribunal judiciaire de Béthune tendant à obtenir l'annulation du testament,
- de même, M. [N] [K] n'a pas avisé sa soeur de la signature d'une offre pour l'immeuble, ladite offre ayant été adressée au tribunal à la limite du délai imparti, soit le 29 octobre 2019, et au conseil de Mme [K] postérieurement le 26 novembre 2019, alors même que cette promesse avait été signée le 22 octobre et qu'elle était caduque pour n'avoir été faite que pour un délai de 24 heures.
En adoptant ce comportement, M. [N] [K] a commis une faute à l'origine d'un préjudice subi par la société [1] ; en effet, cette dernière a signé la promesse de vente avec Mme [S] [K] alors qu'elle pouvait légitiment penser que cette dernière pouvait agir seule au nom d'une indivision existant sur l'immeuble alors que tel n'était pas le cas. Il sera d'ailleurs observé que la société [1] a même, pour tenter de parvenir à la vente qu'elle envisage depuis 2019, augmenté l'offre qu'elle avait faite.
Cependant, s'agissant du préjudice qu'elle invoque, elle ne produit aucun élément ; ainsi, elle ne justifie pas des frais engagés pour une étude de faisabilité, une étude de sol, des frais de géomètre, des frais de permis de construire ni même de la perte de marge sur l'opération envisagée. Néanmoins, au regard de la perte de temps sur le projet depuis 2019, elle a subi un préjudice que le tribunal a exactement chiffré à 5 000 euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
* la demande de M. [K] :
Il reconnaît lui-même avoir fait preuve de maladresse et s'être mépris sur ses droits en pensant que l'immeuble dépendait de l'indivision successorale.
Il ne peut donc, dans ces conditions, invoquer la mauvaise foi de la société [1] laquelle a signé la promesse de vente au vu de l'ordonnance de référé de 2019 donnant pouvoir à Mme [K] de vendre seule l'immeuble, étant observé qu'il n'est nullement établi que la société [1] aurait eu connaissance d'une quelconque offre faite par un tiers directement à M. [K] au moment de la signature de la promesse. Aucune faute de cette société n'est donc démontrée.
Par ailleurs, si M. [K] justifie avoir informé le tribunal de grande instance de Béthune de l'existence d'une promesse d'achat de l'immeuble et que son conseil a informé celui de Mme [K] de cette promesse, le courrier adressé à Me [F] est daté du 26 novembre 2019, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente avec la société [1]. M. [K] ne prétend pas et ne démontre pas non plus avoir informé directement sa soeur de la promesse d'achat qu'il a obtenue et qui a été faite par la société [5] le 22 octobre 2019 pour un prix de 436 170 euros.
Dans ces conditions, il ne peut reprocher à cette dernière une faute alors qu'elle avait été autorisée par l'ordonnance de référé de 2019 à vendre seule l'immeuble si M. [K] n'avait pas mis en vente le bien dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance.
En outre, si M. [K] prétend être âgé et subir un préjudice , il ne caractérise aucunement ce préjudice et n'apporte aucun élément de nature à l'établir.
Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée et le jugement également confirmé de ce chef.
Sur les mesures accessoires :
La société [1] succombe en ses prétentions en cause d'appel. Elle sera condamnée aux dépens d'appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] aux dépens de première instance compte tenu du comportement fautif retenu à son encontre.
L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la société [1] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.