CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 8 juillet 2026, n° 24/17406
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 08 JUILLET 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/17406 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGM3
Décisions déférées à la Cour :
Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 04 octobre 2018 - RG 16/13507 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d'appel de PARIS - Pôle 4 chambre2- le 12 octobre 2022 - RG 18/26614 lui même cassé partiellement par une arrêt de la Cour de cassation du 04 Juillet 2024 -Cour de Cassation de PARIS - RG n° 401FS-B
DEMANDEUR APRÈS RENVOI :
Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, [Adresse 2] à [Localité 2], elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 assisté de Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d'avoats BOUYEURE- BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 substituée par Me Laurentine SARROUY , avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR APRÈS RENVOI :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]
né le 21 Août 1955 à [Localité 4]
représenté et assisté de Me Jean PATRIMONIO DE LA SELASU CABINET DETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocat au barrfeau de [Localité 1], toque : B0344
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Février 2026, en audience publique,, devant Madame Perrine VERMONT conseillère, faisant fonction de prés idente de chambre pour la présidente empêchée,devant la cour, composée de :
Madame Perrine VERMONT , conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,
Madame Marie CHABROLLE, conseillère
Monsieur Jacques LE VAILLANT, conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Perrine VERMONT, conseillère, faisant fonction de présidente, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour iniitalment prévue le 24 juin 226 prorogé au 08 juillet 206 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- Signé par Perrine VERMONT , conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
M. [L] est propriétaire des lots n° 1 et n° 23 dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M. [L], par courrier du 20 mai 2015, a demandé à la société Immo de France, syndic de l'immeuble, d'inscrire trois résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires prévue pour le 23 juin 2015. Le syndic lui a répondu, par courrier du 1er juin 2015, que son courrier notamment « n'avait pas pu être pris en compte dans les délais adéquats pour être joint à l'assemblée générale du 23 juin 2015 ».
Les questions n'ont donc pas été inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 juin 2015 ; elles n'ont pas davantage été portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'année suivante, tenue le 21 juin 2016.
Par acte d'huissier de justice du 18 août 2016, M. [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 17ème devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016.
Par jugement du 4 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'action engagée par M. [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- dit fondée la demande formée par M. [L] en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration remise au greffe le 21 novembre 2018 à l'encontre de M. [L].
Par arrêt du 12 octobre 2022, la cour d'appel de Paris a :
- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par M. [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016 et en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire,
statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,
- débouté M. [L] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016 en son entier,
- déclaré M. [L] irrecevable en ses demandes d'annulation des résolutions n°5, n°6 et n°15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] et M. [L] de leurs demandes de dommages-intérêts,
- condamné M. [L] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du même code pour les procédures de première instance et d'appel,
- rejeté toute autre demande.
M. [L] a formé deux pourvois en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris.
Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation, troisième chambre civile (pourvois n° H 22-24.060 et T 23-10.573), a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. [L] en annulation des résolutions n°5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016, l'arrêt rendu le 12 octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris,
- remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoyé devant la cour d'appel de Paris, autrement composée,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] et l'a condamné à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros,
- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
Elle a retenu que :
« 7. Pour déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n 5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016, l'arrêt retient que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à M. [L] le 8 juillet 2016, que ces prétentions, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposent sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier formée par assignation du 18 août 2016 et qu'elles sont donc tardives pour avoir été formulées, alors que le délai de contestation était expiré.
8. En statuant ainsi, alors qu'une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d'une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l'action en nullité des décisions d'assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l'assignation en nullité de l'assemblée générale en son entier, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
Le syndicat des copropriétaires a saisi la cour d'appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 4 octobre 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 février 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 3 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa de l'article 10-1 du décret du 17 mars 1967, à :
- déclarer irrecevables les conclusions de M. [L], notifiées le 2 mars 2023, les rejeter des débats,
- le déclarer recevable en sa saisine de la cour de renvoi,
statuant à nouveau,
- déclarer M. [L] mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- l'en débouter,
- condamner M. [L] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] aux dépens avec application de l'article 699 au profit de Maître Teytaud de l'AARPI Teytaud ' SALEH, avocat.
Par conclusions notifiées le 23 février 2026, M. [L], intimé, invite la cour, au visa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 56 et 58 du code de procédure civile et l'alinéa 1er de l'article 10 et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :
à titre principal,
- confirmer le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
déclaré recevable son action en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
dit fondée sa demande en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016, et ses résolutions 5, 6 et 15,
débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
en conséquence,
- annuler les résolutions n° 5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître [Localité 6] du C.E.J. Avocats Associés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes,
- dire que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses conclusion notifiées le 9 mai 2022 devant la précédente cour d'appel, M. [S] demandait à celle-ci, au visa des mêmes articles, de :
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]
- [Localité 3], représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE , irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ; A TITRE PRINCIPAL,
- CONFIRMER le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le Tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
- Déclaré recevable l'action engagée par Monsieur [U] [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Dit fondée la demande formée par Monsieur [U] [L] en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] aux dépens,
- Dit que Monsieur [U] [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- A TITRE SUBSIDIAIRE,
- si par extraordinaire la Cour d'appel de céans venait à ne pas prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- ANNULER les résolutions n° 5, 6 et 15 de l'Assemblée générale du 21 juin 2016 EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] aux dépens de première instance et d'appel, que Maître [Localité 6] du C.E.J. AVOCATS ASSOCIES pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de l'ensemble de ses demandes,
- DIRE que Monsieur [U] [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des conclusions de M. [L]
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires allègue que, en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile, M. [L] devait, en réponse à ses conclusions notifiées le 3 décembre 2024, notifier les siennes au plus tard le 3 février 2025 ; qu'ayant conclu le 2 mars 2025, hors délai, ses conclusions sont irrecevables et il est réputé s'en tenir aux moyens et prétentions qu'il avait soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.
M. [L] fait valoir que ses conclusions d'intimé sont une reprise des conclusions initiales signifiées devant la cour d'appel, réduites aux seuls chefs de jugement critiqués par le syndicat des copropriétaires, et qu'il n'y a donc pas lieu de les écarter des débats ni de les déclarer irrecevables.
Réponse de la cour
Selon l'article 1037-1 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration.
Selon son alinéa 6, les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.
M. [L] ne conteste pas avoir notifié ses premières conclusions le 2 mars 2025 et ne fait valoir aucun moyen ou argument propre à conster leur tardiveté. Le moyen selon lequel elles ne sont que la reprises de ses conclusions devant la première cour d'appel est inopérant. Ces conclusions, ainsi que les suivantes, doivent par conséquent être déclarées irrecevables et M. [L] est réputé s'en tenir à ses dernières conclusions notifiées dans l'instance devant la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, à savoir ses conclusions n° 3 notifiées le 9 mai 2022.
Sur la portée de la cassation
Selon l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
En l'espèce, quand bien même M. [L] est réputé s'en tenir à ses dernières conclusions notifiées dans l'instance devant la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, la cour de céans n'est saisie de ces conclusions que dans les limites de la cassation.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 (approbation des comptes de l'exercice 2015)
Moyens des parties
M. [L] allègue que :
- le règlement de copropriété prévoit que les frais relatifs aux travaux particuliers qui affectent la solidité de l'immeuble sont à la charge du copropriétaire les réalisant ;
- les travaux entrepris par M. [W] ont endommagé les parties communes et provoqué des dégâts dans sa cave ;
- les sommes litigieuses auraient dû être imputées au seul copropriétaire qui a effectué des travaux particuliers sans autorisation de l'assemblée générale, M. [W].
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- les sommes que M. [L] estime ne pas devoir être supportées par la copropriété correspondent aux honoraires du syndic relatifs à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2015, à une visite de l'architecte de la copropriété mandaté par le syndic et à des tiers intervenus pour la copropriété ;
- le fait, contesté, que les travaux de M. [W] auraient provoqué des dégâts dans la cave de M. [L] n'a rien à voir avec la régularité des comptes de l'exercice 2015.
Réponse de la cour
Les sommes contestées par M. [L] sont les suivantes :
- 403 HONORAIRES DE VACATION : 519,59 euros ;
- 362 HONORAIRES ARCHITECTES : 480,00 euros ;
- 389 REMUNERATION TIERS INTERVENANT : 744,73 euros.
M. [L] ne démontre pas que ces frais avaient trait à des travaux privatifs et auraient dû être imputés sur le compte de M. [W]. Le syndicat des copropriétaires, au contraire, démontre par la production du relevé général des dépenses que ces charges incombaient bien à la copropriété.
En outre, M. [L] ne se prévaut d'aucun abus de majorité ou excès de pouvoir justifiant qu'il soit fait droit à sa demande d'annulation de la résolution n° 5. Il doit donc en être débouté.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6 (quitus au syndic)
Moyens des parties
M. [L] allègue que :
- en refusant d'inscrire à l'ordre du jour sa résolution relative au refus de donner quitus au syndic, ce dernier a privé l'assemblée générale d'un débat et a commis une faute, alors que cette résolution aurait pu influer sur le vote de la résolution relative au quitus, en sens contraire, inscrite à l'ordre du jour par le syndic ;
- le syndic a substitué sa propre question et sa propre résolution (résolution n° 6) qui est en totale opposition avec sa question.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- Le syndic a simplement précisé la question soumise en indiquant que le quitus portait sur la gestion du syndic arrêtée au 31 décembre 2015, la précédente assemblée générale réunie le 23 juin 2015, définitive, ayant déjà adopté en sa résolution n° 6 la question du quitus du syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2014 ;
- Les allégations de M. [S] selon lesquelles si ses résolutions avaient été inscrites à l'ordre du jour elles auraient pu influer le vote de la résolution relative au quitus ne sont étayées par aucune pièce ;
- Le rapport de l'architecte de l'immeuble a été joint à la convocation et les projets de résolution de M. [L] ont également été portés à la connaissance des copropriétaires par courrier recommandé du syndic.
Réponse de la cour
Par la résolution n° 6, l'assemblée générale a donné quitus au syndic selon la formulation suivante : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et nécessaires à la validité de la décision, approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de l'exercice clos au 31/12/2015. »
Par courrier du 20 mai 2015, M. [L] avait demandé au syndic de porter à l'ordre du jour la résolution suivante :
« le syndic effectue des actes de gestion comptable qui peuvent aisément être vérifiés, cependant les nombreux autres actes de gestion peuvent être sujet carence, erreurs ou omissions, c'est pourquoi le Syndic doit souscrire une assurance. Ne pas donner quitus au syndic ne constitue pas un acte de défiance mais permet de préserver les droits des copropriétaires.
Résolution n°1 :
L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du syndicat, et quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licéité, décide, afin de préserver les intérêts du syndicat, de ne pas donner quitus au syndic. »
Il est constant que cette résolution n'a pas été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 juin 2015 mais a été transmise aux copropriétaires par le syndic le 1er juin 2015.
Outre qu'aucun élément versé aux débats ne démontre que cette résolution, prévue pour l'assemblée générale de 2015 et donc pour les comptes de l'exercice 2014, avait vocation à être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2016 pour l'exercice suivant, la question du quitus au syndic a été débattue lors de l'assemblée générale de 2016 par le biais de la résolution rédigée par le syndic et rien n'interdisait à M. [L] de faire valoir ses arguments pour s'opposer à cette résolution, quand bien même la rédaction qu'il avait proposée ne figurait pas dans la convocation et le procès-verbal.
Il est donc mal fondé à soutenir que la non-inscription de sa résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 21 juin 2016 aurait pu influer sur le vote de la résolution donnant quitus au syndic.
Sa demande d'annulation doit par conséquent être rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15 (autorisation donnée à M. [W] d'apposer des plaques professionnelles dans les parties communes de l'immeuble)
Moyens des parties
M. [L] prétend que :
- le règlement intérieur indique qu'il ne doit pas être porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;
- deux professions libérales dans un seul et même appartement porte atteinte à la destination de l'immeuble et, alors qu'il est un copropriétaire intéressé par la présence de ceux professions semblables, il n'a pas donné son accord ;
- la décision de l'assemblée générale aurait été différente si elle avait eu connaissance des désordres causés par les travaux réalisés par M. [W] ;
- cette décision aurait dû réunir la majorité de l'article 26 de la loi, ainsi que le rappelle le règlement de copropriété en page 33 ;
- par ailleurs elle est liée à l'autorisation des travaux dans la mesure où il s'agit d'une transformation complète des locaux en cabinet médical et elle aurait dû réunir l'unanimité.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- la clause du règlement de copropriété invoquée par M. [L] n'empêche pas l'exercice de plusieurs professions libérales dans l'immeuble, pour lequel une autorisation n'est requise que des copropriétaires intéressés, c'est-à-dire exerçant la même profession libérale ;
- la résolution contestée ne vise pas à autoriser dans l'immeuble l'exercice d'une profession libérale mais autorise seulement l'apposition de plaques professionnelles par M. [W], psychiatre ;
- M. [L] n'indique pas la raison pour laquelle ces plaques porteraient atteinte à la destination de l'immeuble ;
- La clause du règlement de copropriété prévoyant un vote à la majorité de l'article 26 doit être réputée non écrite car elle est contraire à la loi de 1965 et M. [L] ne peut donc s'en prévaloir ; la majorité de l'article 25 a en tout état de cause été obtenue ;
- Les désordres allégués par M. [L] n'ont rien à voir avec l'apposition de plaques professionnelles.
Réponse de la cour
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. »
Le règlement de copropriété stipule : « tous écriteaux, plaques, enseignes visibles de l'extérieur et décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l'assemblée des copropriétaires prise [à la double majorité] » (page 33) et « en ce qui concerne les écriteaux, plaques, enseignes ['] en tout cas il ne devra jamais être porté atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble » (page 34)
Conformément aux dispositions des articles 24 et suivants et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause d'un règlement de copropriété qui n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, sur saisine de la juridiction d'une telle demande, ou par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires doit continuer à recevoir application (Civ. 3e, 28 avril 2011, n° 10-14.298).
La cour de cassation a ainsi jugé qu'une cour d'appel qui n'était pas saisie d'une demande en déclaration du caractère non écrit d'une stipulation en a exactement déduit qu'elle devait recevoir application (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-18.697).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d'affirmer que la clause du règlement de copropriété prévoyant un vote à la majorité de l'article 26 doit être réputée non écrite car elle est contraire à la loi de 1965 et que M. [L] ne peut s'en prévaloir. Il ne demande néanmoins pas à la cour de la réputer non écrite.
Dès lors, cette clause doit s'appliquer et la résolution litigieuse portant sur l'apposition de plaques, qui n'a pas été adoptée à la majorité des deux tiers des membres du syndicat des copropriétaires, doit être annulée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions combinées des article 624 et 1037-1 alinéa 6 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déclare irrecevables les conclusions notifiées par M. [L] le 2 mars 2025 et toutes conclusions subséquentes ;
Constate que la cassation porte sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions numéros 5, 6 et 15 qui n'a pas été examinée par la juridiction de premier degré ;
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
y ajoutant,
Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 ;
Annule la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [L] la somme supplémentaire de 1000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR
LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 08 JUILLET 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/17406 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGM3
Décisions déférées à la Cour :
Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 04 octobre 2018 - RG 16/13507 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d'appel de PARIS - Pôle 4 chambre2- le 12 octobre 2022 - RG 18/26614 lui même cassé partiellement par une arrêt de la Cour de cassation du 04 Juillet 2024 -Cour de Cassation de PARIS - RG n° 401FS-B
DEMANDEUR APRÈS RENVOI :
Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, [Adresse 2] à [Localité 2], elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 assisté de Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d'avoats BOUYEURE- BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 substituée par Me Laurentine SARROUY , avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR APRÈS RENVOI :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]
né le 21 Août 1955 à [Localité 4]
représenté et assisté de Me Jean PATRIMONIO DE LA SELASU CABINET DETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocat au barrfeau de [Localité 1], toque : B0344
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Février 2026, en audience publique,, devant Madame Perrine VERMONT conseillère, faisant fonction de prés idente de chambre pour la présidente empêchée,devant la cour, composée de :
Madame Perrine VERMONT , conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,
Madame Marie CHABROLLE, conseillère
Monsieur Jacques LE VAILLANT, conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Perrine VERMONT, conseillère, faisant fonction de présidente, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour iniitalment prévue le 24 juin 226 prorogé au 08 juillet 206 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- Signé par Perrine VERMONT , conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
M. [L] est propriétaire des lots n° 1 et n° 23 dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M. [L], par courrier du 20 mai 2015, a demandé à la société Immo de France, syndic de l'immeuble, d'inscrire trois résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires prévue pour le 23 juin 2015. Le syndic lui a répondu, par courrier du 1er juin 2015, que son courrier notamment « n'avait pas pu être pris en compte dans les délais adéquats pour être joint à l'assemblée générale du 23 juin 2015 ».
Les questions n'ont donc pas été inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 juin 2015 ; elles n'ont pas davantage été portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'année suivante, tenue le 21 juin 2016.
Par acte d'huissier de justice du 18 août 2016, M. [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 17ème devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016.
Par jugement du 4 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'action engagée par M. [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- dit fondée la demande formée par M. [L] en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration remise au greffe le 21 novembre 2018 à l'encontre de M. [L].
Par arrêt du 12 octobre 2022, la cour d'appel de Paris a :
- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par M. [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016 et en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire,
statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,
- débouté M. [L] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016 en son entier,
- déclaré M. [L] irrecevable en ses demandes d'annulation des résolutions n°5, n°6 et n°15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] et M. [L] de leurs demandes de dommages-intérêts,
- condamné M. [L] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du même code pour les procédures de première instance et d'appel,
- rejeté toute autre demande.
M. [L] a formé deux pourvois en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris.
Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation, troisième chambre civile (pourvois n° H 22-24.060 et T 23-10.573), a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. [L] en annulation des résolutions n°5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016, l'arrêt rendu le 12 octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris,
- remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoyé devant la cour d'appel de Paris, autrement composée,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] et l'a condamné à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros,
- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
Elle a retenu que :
« 7. Pour déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n 5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016, l'arrêt retient que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à M. [L] le 8 juillet 2016, que ces prétentions, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposent sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier formée par assignation du 18 août 2016 et qu'elles sont donc tardives pour avoir été formulées, alors que le délai de contestation était expiré.
8. En statuant ainsi, alors qu'une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d'une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l'action en nullité des décisions d'assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l'assignation en nullité de l'assemblée générale en son entier, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
Le syndicat des copropriétaires a saisi la cour d'appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 4 octobre 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 février 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 3 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa de l'article 10-1 du décret du 17 mars 1967, à :
- déclarer irrecevables les conclusions de M. [L], notifiées le 2 mars 2023, les rejeter des débats,
- le déclarer recevable en sa saisine de la cour de renvoi,
statuant à nouveau,
- déclarer M. [L] mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- l'en débouter,
- condamner M. [L] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] aux dépens avec application de l'article 699 au profit de Maître Teytaud de l'AARPI Teytaud ' SALEH, avocat.
Par conclusions notifiées le 23 février 2026, M. [L], intimé, invite la cour, au visa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 56 et 58 du code de procédure civile et l'alinéa 1er de l'article 10 et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :
à titre principal,
- confirmer le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
déclaré recevable son action en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
dit fondée sa demande en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016, et ses résolutions 5, 6 et 15,
débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
en conséquence,
- annuler les résolutions n° 5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître [Localité 6] du C.E.J. Avocats Associés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes,
- dire que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses conclusion notifiées le 9 mai 2022 devant la précédente cour d'appel, M. [S] demandait à celle-ci, au visa des mêmes articles, de :
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]
- [Localité 3], représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE , irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ; A TITRE PRINCIPAL,
- CONFIRMER le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le Tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
- Déclaré recevable l'action engagée par Monsieur [U] [L] en nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Dit fondée la demande formée par Monsieur [U] [L] en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] aux dépens,
- Dit que Monsieur [U] [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- A TITRE SUBSIDIAIRE,
- si par extraordinaire la Cour d'appel de céans venait à ne pas prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2016,
- ANNULER les résolutions n° 5, 6 et 15 de l'Assemblée générale du 21 juin 2016 EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] aux dépens de première instance et d'appel, que Maître [Localité 6] du C.E.J. AVOCATS ASSOCIES pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de l'ensemble de ses demandes,
- DIRE que Monsieur [U] [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des conclusions de M. [L]
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires allègue que, en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile, M. [L] devait, en réponse à ses conclusions notifiées le 3 décembre 2024, notifier les siennes au plus tard le 3 février 2025 ; qu'ayant conclu le 2 mars 2025, hors délai, ses conclusions sont irrecevables et il est réputé s'en tenir aux moyens et prétentions qu'il avait soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.
M. [L] fait valoir que ses conclusions d'intimé sont une reprise des conclusions initiales signifiées devant la cour d'appel, réduites aux seuls chefs de jugement critiqués par le syndicat des copropriétaires, et qu'il n'y a donc pas lieu de les écarter des débats ni de les déclarer irrecevables.
Réponse de la cour
Selon l'article 1037-1 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration.
Selon son alinéa 6, les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.
M. [L] ne conteste pas avoir notifié ses premières conclusions le 2 mars 2025 et ne fait valoir aucun moyen ou argument propre à conster leur tardiveté. Le moyen selon lequel elles ne sont que la reprises de ses conclusions devant la première cour d'appel est inopérant. Ces conclusions, ainsi que les suivantes, doivent par conséquent être déclarées irrecevables et M. [L] est réputé s'en tenir à ses dernières conclusions notifiées dans l'instance devant la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, à savoir ses conclusions n° 3 notifiées le 9 mai 2022.
Sur la portée de la cassation
Selon l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
En l'espèce, quand bien même M. [L] est réputé s'en tenir à ses dernières conclusions notifiées dans l'instance devant la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, la cour de céans n'est saisie de ces conclusions que dans les limites de la cassation.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 (approbation des comptes de l'exercice 2015)
Moyens des parties
M. [L] allègue que :
- le règlement de copropriété prévoit que les frais relatifs aux travaux particuliers qui affectent la solidité de l'immeuble sont à la charge du copropriétaire les réalisant ;
- les travaux entrepris par M. [W] ont endommagé les parties communes et provoqué des dégâts dans sa cave ;
- les sommes litigieuses auraient dû être imputées au seul copropriétaire qui a effectué des travaux particuliers sans autorisation de l'assemblée générale, M. [W].
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- les sommes que M. [L] estime ne pas devoir être supportées par la copropriété correspondent aux honoraires du syndic relatifs à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2015, à une visite de l'architecte de la copropriété mandaté par le syndic et à des tiers intervenus pour la copropriété ;
- le fait, contesté, que les travaux de M. [W] auraient provoqué des dégâts dans la cave de M. [L] n'a rien à voir avec la régularité des comptes de l'exercice 2015.
Réponse de la cour
Les sommes contestées par M. [L] sont les suivantes :
- 403 HONORAIRES DE VACATION : 519,59 euros ;
- 362 HONORAIRES ARCHITECTES : 480,00 euros ;
- 389 REMUNERATION TIERS INTERVENANT : 744,73 euros.
M. [L] ne démontre pas que ces frais avaient trait à des travaux privatifs et auraient dû être imputés sur le compte de M. [W]. Le syndicat des copropriétaires, au contraire, démontre par la production du relevé général des dépenses que ces charges incombaient bien à la copropriété.
En outre, M. [L] ne se prévaut d'aucun abus de majorité ou excès de pouvoir justifiant qu'il soit fait droit à sa demande d'annulation de la résolution n° 5. Il doit donc en être débouté.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6 (quitus au syndic)
Moyens des parties
M. [L] allègue que :
- en refusant d'inscrire à l'ordre du jour sa résolution relative au refus de donner quitus au syndic, ce dernier a privé l'assemblée générale d'un débat et a commis une faute, alors que cette résolution aurait pu influer sur le vote de la résolution relative au quitus, en sens contraire, inscrite à l'ordre du jour par le syndic ;
- le syndic a substitué sa propre question et sa propre résolution (résolution n° 6) qui est en totale opposition avec sa question.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- Le syndic a simplement précisé la question soumise en indiquant que le quitus portait sur la gestion du syndic arrêtée au 31 décembre 2015, la précédente assemblée générale réunie le 23 juin 2015, définitive, ayant déjà adopté en sa résolution n° 6 la question du quitus du syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2014 ;
- Les allégations de M. [S] selon lesquelles si ses résolutions avaient été inscrites à l'ordre du jour elles auraient pu influer le vote de la résolution relative au quitus ne sont étayées par aucune pièce ;
- Le rapport de l'architecte de l'immeuble a été joint à la convocation et les projets de résolution de M. [L] ont également été portés à la connaissance des copropriétaires par courrier recommandé du syndic.
Réponse de la cour
Par la résolution n° 6, l'assemblée générale a donné quitus au syndic selon la formulation suivante : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et nécessaires à la validité de la décision, approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de l'exercice clos au 31/12/2015. »
Par courrier du 20 mai 2015, M. [L] avait demandé au syndic de porter à l'ordre du jour la résolution suivante :
« le syndic effectue des actes de gestion comptable qui peuvent aisément être vérifiés, cependant les nombreux autres actes de gestion peuvent être sujet carence, erreurs ou omissions, c'est pourquoi le Syndic doit souscrire une assurance. Ne pas donner quitus au syndic ne constitue pas un acte de défiance mais permet de préserver les droits des copropriétaires.
Résolution n°1 :
L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du syndicat, et quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licéité, décide, afin de préserver les intérêts du syndicat, de ne pas donner quitus au syndic. »
Il est constant que cette résolution n'a pas été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 juin 2015 mais a été transmise aux copropriétaires par le syndic le 1er juin 2015.
Outre qu'aucun élément versé aux débats ne démontre que cette résolution, prévue pour l'assemblée générale de 2015 et donc pour les comptes de l'exercice 2014, avait vocation à être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2016 pour l'exercice suivant, la question du quitus au syndic a été débattue lors de l'assemblée générale de 2016 par le biais de la résolution rédigée par le syndic et rien n'interdisait à M. [L] de faire valoir ses arguments pour s'opposer à cette résolution, quand bien même la rédaction qu'il avait proposée ne figurait pas dans la convocation et le procès-verbal.
Il est donc mal fondé à soutenir que la non-inscription de sa résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 21 juin 2016 aurait pu influer sur le vote de la résolution donnant quitus au syndic.
Sa demande d'annulation doit par conséquent être rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15 (autorisation donnée à M. [W] d'apposer des plaques professionnelles dans les parties communes de l'immeuble)
Moyens des parties
M. [L] prétend que :
- le règlement intérieur indique qu'il ne doit pas être porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;
- deux professions libérales dans un seul et même appartement porte atteinte à la destination de l'immeuble et, alors qu'il est un copropriétaire intéressé par la présence de ceux professions semblables, il n'a pas donné son accord ;
- la décision de l'assemblée générale aurait été différente si elle avait eu connaissance des désordres causés par les travaux réalisés par M. [W] ;
- cette décision aurait dû réunir la majorité de l'article 26 de la loi, ainsi que le rappelle le règlement de copropriété en page 33 ;
- par ailleurs elle est liée à l'autorisation des travaux dans la mesure où il s'agit d'une transformation complète des locaux en cabinet médical et elle aurait dû réunir l'unanimité.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- la clause du règlement de copropriété invoquée par M. [L] n'empêche pas l'exercice de plusieurs professions libérales dans l'immeuble, pour lequel une autorisation n'est requise que des copropriétaires intéressés, c'est-à-dire exerçant la même profession libérale ;
- la résolution contestée ne vise pas à autoriser dans l'immeuble l'exercice d'une profession libérale mais autorise seulement l'apposition de plaques professionnelles par M. [W], psychiatre ;
- M. [L] n'indique pas la raison pour laquelle ces plaques porteraient atteinte à la destination de l'immeuble ;
- La clause du règlement de copropriété prévoyant un vote à la majorité de l'article 26 doit être réputée non écrite car elle est contraire à la loi de 1965 et M. [L] ne peut donc s'en prévaloir ; la majorité de l'article 25 a en tout état de cause été obtenue ;
- Les désordres allégués par M. [L] n'ont rien à voir avec l'apposition de plaques professionnelles.
Réponse de la cour
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. »
Le règlement de copropriété stipule : « tous écriteaux, plaques, enseignes visibles de l'extérieur et décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l'assemblée des copropriétaires prise [à la double majorité] » (page 33) et « en ce qui concerne les écriteaux, plaques, enseignes ['] en tout cas il ne devra jamais être porté atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble » (page 34)
Conformément aux dispositions des articles 24 et suivants et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause d'un règlement de copropriété qui n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, sur saisine de la juridiction d'une telle demande, ou par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires doit continuer à recevoir application (Civ. 3e, 28 avril 2011, n° 10-14.298).
La cour de cassation a ainsi jugé qu'une cour d'appel qui n'était pas saisie d'une demande en déclaration du caractère non écrit d'une stipulation en a exactement déduit qu'elle devait recevoir application (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-18.697).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d'affirmer que la clause du règlement de copropriété prévoyant un vote à la majorité de l'article 26 doit être réputée non écrite car elle est contraire à la loi de 1965 et que M. [L] ne peut s'en prévaloir. Il ne demande néanmoins pas à la cour de la réputer non écrite.
Dès lors, cette clause doit s'appliquer et la résolution litigieuse portant sur l'apposition de plaques, qui n'a pas été adoptée à la majorité des deux tiers des membres du syndicat des copropriétaires, doit être annulée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions combinées des article 624 et 1037-1 alinéa 6 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déclare irrecevables les conclusions notifiées par M. [L] le 2 mars 2025 et toutes conclusions subséquentes ;
Constate que la cassation porte sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions numéros 5, 6 et 15 qui n'a pas été examinée par la juridiction de premier degré ;
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens,
- dit que M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
y ajoutant,
Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 ;
Annule la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [L] la somme supplémentaire de 1000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR
LA PRÉSIDENTE,