CA Douai, ch. 2 sect. 2, 9 juillet 2026, n° 25/04962
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 09/07/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/04962 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WNPJ
Ordonnance de référé (N° 25/00212) rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTE
SCI Sccf Properties, venant aux droits de la SAS Eurocap, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Infini PLV, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
ayant son siège social Eurocap, [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Anne Darras, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing-privé du 11 septembre 2014, la société Europcap a donné à bail à la société Infini PLV (la société Infini) un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] 231) pour une durée de 9 années à compter du 15 septembre 2014.
Par acte du 17 juillet 2023, les mêmes parties ont décidé de renouveler ce bail à compter du 15 septembre 2023, moyennant un loyer de 30 293 euros HT par an, soit 7 573,25 euros HT par trimestre.
Le 1er septembre 2023, la société Eurocap a notifié à sa locataire que le propriétaire des lieux était désormais la société SCCF Properties (la société Properties), précisant que le dépôt de garanti lui avait été reversé.
Le 10 juillet 2024, déplorant une dette de loyer, la société Properties a fait délivrer à la société Infini un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 11 septembre 2014, pour paiement de la somme de 55 677,86 euros en principal.
Par assignation du 23 juin 2025, la bailleresse a assigné la société Infini en référé, aux fins notamment de mise en 'uvre de la clause résolutoire et d'expulsion.
Par ordonnance du 17 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Properties tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;
en conséquence, rejeté la demande d'expulsion de la société Infini, ainsi que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
condamné à titre provisionnel la société Infini à payer à la société Properties la somme de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025 ;
accordé à la société Infini un délai de 12 mois pour s'acquitter de cette somme au moyen de douze mensualités égales, dues au plus tard le 5 de chaque mois, la première mensualité étant due le 5 du mois suivant la date de signification de l'ordonnance ;
dit que le défaut de règlement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que l'intégralité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;
condamné la société Infini aux dépens ;
rejeté les demandes formées par la société Infini au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 3 octobre 2025, la société Properties a interjeté appel de tous les chefs de cette décision.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 12 janvier 2026, la société Properties demande à la cour de :
Vu les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ;
Vu le renouvellement du bail en date du 11 septembre 2014 ;
Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile ;
- infirmer l'ordonnance déférée ;
Statuant à nouveau :
- juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023 ;
- en conséquence, constater que le bail est résilié depuis le 10 août 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la société Infini et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;
- juger que le commissaire de justice pourra obtenir le concours de la force publique et le cas échéant d'un serrurier pour procéder à l'expulsion ;
- condamner provisionnellement la société Infini à lui payer les sommes suivantes :
* 56 961,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2025 ;
* une indemnité d'occupation d'un montant de 11 359,88 euros HT par mois après cette date, outre les charges ;
- condamner la société Infini à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société Infini de toutes ses demandes ;
- condamner la société Infini aux dépens.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 mars 2026, la société Infini demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Properties tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et la prononciation de la résiliation du bail ;
* rejeté la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle :
* l'a condamnée à titre provisionnel à payer à la société Properties la somme de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtées au 27 août 2025 ;
* lui a accordé un délai de douze mois pour s'acquitter de cette somme au moyen de Douze mensualités ;
* dit que le défaut de règlement entraînerait la déchéance du terme ;
* l'a condamnée aux dépens et a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
* à titre principal :
- déclarer irrecevables et mal fondées l'ensemble des demandes formées par la société Properties sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce ;
- par conséquent, débouter la société Properties de l'ensemble de ses demandes ;
* à titre subsidiaire, si la cour considérait les demandes aux fins de résiliation et d'expulsion recevables :
- juger que la société Properties a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;
- par conséquent, débouter la société Properties de l'intégralité de ses demandes ;
* à titre très subsidiaire, si la cour considérait les demandes aux fins de résiliation et d'expulsion recevables et bien fondées :
- accorder à la société Infini un délai de deux ans pour satisfaire aux causes du commandement délivré le 10 juillet 2024 ;
- en conséquence, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en cause ;
- annihiler la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en cause si elle, société Infini, respecte les délais de paiement fixés ;
* à titre infiniment subsidiaire, si la cour reconnaissait la validité du commandement de payer et rejetait la demande de délais de paiement et de suspension des effets du commandement de payer du 10 juillet 2024 :
- dire n'y avoir lieu à référé s'agissant de la fixation d'une indemnité d'occupation égale à plus de trois fois le loyer mensuel actuel ;
Par conséquent,
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Properties ;
- lui Accorder un délai de 8 mois pour libérer les lieux ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel actuel, soit 2 665,47 euros HT à compter du mois pour lequel aucun loyer n'a été payé par elle, société Infini, ou, à défaut, Ordonner la compensation avec les sommes déjà payées par la société Infini au titre des mois correspondant ;
* en tout état de cause :
- juger que la société Properties ne démontre pas la réalité de la créance de 56 961,58 euros invoquée ;
Par conséquent,
- rejeter la demande de la société Properties visant à sa condamnation au paiement de la somme de 56 961,58 euros, à défaut lui accorder à elle, société Infini, au titre de l'article 1343-5 du code civil, un délai de deux ans pour régler la somme qui serait due par elle, à défaut, ramener la somme à son montant réel, à savoir le montant des factures émises par la société Properties, duquel devra être soustrait l'ensemble des paiements effectués par la société Infini ;
- rejeter toutes autres demandes de la société Properties ;
- condamner la société Properties à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
MOTIVATION
I ' Sur la demande de la société Infini tendant à l'irrecevabilité des prétentions formées par la société Properties en constat de la résiliation du bail, comme étant nouvelles en cause d'appel
La société Infini fait valoir que :
la société Properties avait sollicité, en première instance, de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail en date du 11 septembre 2014 ; devant la cour d'appel, elle demande de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023 ;
pour la première fois en cause d'appel, c'est le bail commercial signé le 17 juillet 2023 qui est visé par les demandes ; c'est une demande nouvelle en cause d'appel qui devra être rejetée.
La société Properties réplique que :
l'assignation avait pour objet de demander au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail « en date du 11 septembre 2014 ayant fait l'objet d'un renouvellement en date du 17 juillet 2023 », formule critiquée par le défendeur ;
en cause d'appel, le dispositif a été modifié pour clarifier la demande ; aucune demande n'est nouvelle.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Toutefois, l'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement est différent.
Et l'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La Cour de cassation a jugé que, lorsque la cour d'appel est saisie d'une demande en irrecevabilité pour demande nouvelle, elle est tenue d'examiner, au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, si cette demande est nouvelle (3e Civ., 25 février 2016, n° 14-29.760, Bull n °32 ; 3e Civ., 9 février 2017, n° 15-26.822 et 15-28.260 ; 3e Civ., 12 septembre 2024, n° 23-12.825).
En l'espèce, la société Properties, dans son assignation en référé du 23 juin 2025, a demandé au président du tribunal de Boulogne-sur-mer de juger acquise « la clause résolutoire stipulée au bail en date du 11 septembre 2014 ayant fait l'objet d'un renouvellement en date du 17 juillet 2023 », de constater en conséquence que le bail est résilié depuis le 10 août 2024 et d'ordonner l'expulsion de la locataire.
Dans ses conclusions devant la cour d'appel, la bailleresse sollicite désormais de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023.
Cette dernière demande, si elle vise désormais la mise en jeu de la clause résolutoire du contrat de bail renouvelé du 17 juillet 2023, et non plus celle du bail initial du 11 septembre 2014, tend cependant à la même fin que celle présentée devant le premier juge, à savoir constater, au 10 août 2024, la résiliation du bail commercial conclu entre les parties pour un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], et obtenir l'expulsion de la société Infini des lieux loués.
La demande est donc recevable en appel.
II ' Sur la demande de la société Infini tendant à l'irrecevabilité des prétentions de la société Properties fondées sur l'article L.145-41 du code de commerce, faute de commandement de payer régulier
La société Infini fait valoir que le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 juillet 2024 doit être déclaré nul, car irrégulier, rendant de ce fait irrecevables les demandes de la bailleresse fondées sur l'article L.145-41 du code de commerce, au motif que :
un tel commandement de payer doit viser expressément la clause résolutoire stipulée dans le bail en cours, et non celle du bail expiré, nonobstant leur similarité ; il doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu ; il doit mentionner clairement le délai d'un mois, sans confusion possible ;
la validité du commandement de payer est conditionnée à la précision de son contenu et à l'intelligibilité de celui-ci ; le commandement de payer est considéré comme inefficace si son contenu ne permet pas de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et de la réponse qui doit être apportée dans le délai requis ;
or, en l'espèce, le commandement délivré fait référence à l'article 13 du bail signé le 11 septembre 2014, qui n'est plus en vigueur ;
il mentionne deux délais différents, en faisant d'abord injonction (en gras et dans une taille de police supérieure) de payer immédiatement les sommes dues, et ensuite en rappel (en minuscules et en police plus petite) du fait que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire du bail commercial du 11 septembre 2014 ;
il mentionne à plusieurs reprises et successivement, sans explications, les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce.
La société Properties répond que :
le premier juge n'a pas fait droit à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 comporte la reproduction de la clause résolutoire stipulée à l'article 13 du bail, expiré, du 11 septembre 2014, alors que le nouveau bail a été conclu le 17 novembre 2023 et que la clause résolutoire y est stipulée à l'article 17 ; or, les deux textes sont rigoureusement identiques et l'erreur matérielle commise par le commissaire de justice n'a pas eu pour conséquence d'empêcher le preneur de prendre conscience de ses engagements et de la nécessité de régulariser l'impayé dans le mois qui lui était imparti ;
le fait que le commandement fasse injonction de payer immédiatement les sommes dues, n'est pas antinomique avec le du délai après lequel la clause résolutoire se trouve acquise ;
la clause a été rappelée in extenso et elle est conforme à celle stipulée dans le bail du 17 juillet 2023.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En matière de bail commercial, le code de commerce prévoit notamment :
à l'article L. 145-17 :
les conditions dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité ;
à l'article L. 145-41 que :
toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
S'agissant de ces dernières dispositions, la sanction, rigoureuse pour le locataire, que constitue le jeu automatique de la clause résolutoire prévue à l'article L. 145-41 susvisé, impose que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement soit en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause (voir notamment 3e Civ., 19 mai 2004, n° 02-20.243).
De même, la Cour de cassation a également jugé que les juges du fond doivent rechercher, comme il leur est demandé, si les mentions et indications du commandement, notamment de deux délais différents, ne sont pas de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions reçues et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis » (3e Civ., 29 juin 2010, n° 09-10.394 ; 3e Civ., 17 mars 2016, n°14-29.923).
En l'espèce, le commandement de payer litigieux du 10 juillet 2024, intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER DES LOYERS COMMERCIAUX », sans viser dans le titre la clause résolutoire, se présente de la manière suivante :
Il précise en premier lieu que le commissaire de justice agit en vertu « des articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce et en exécution des dispositions contractuelles mentionnées au bail commercial sous seing privé en date du 11.09.2014 régissant la location » ;
Puis il indique, en caractères gras, l'injonction « je vous fais commandement de payer immédiatement ENTRE MES MAINS les sommes ci-après énumérées », suivie d'un décompte encadré précisant :
PRINCIPAL (suivant décompte ci-après) : 55 677,86 euros ;
Intérêts au jour du parfait règlement : MEMOIRE
Coût du présent acte : 327,84 euros
TOTAL DU : 56005,70 euros
TOTAL RESTANT DU : 56005,70 euros
Suivent trois paragraphes ainsi rédigés :
« Sauf erreur ou omission et sous réserves, des termes de loyers en cours et à échoir, des intérêts éventuels et des frais de procédure qui seront exposés ultérieurement en dont le COMPTE DEFINITIF sera établi lors du règlement.
Ce paiement doit être effectué ou adressé à mon étude, en rappelant IMPERATIVEMENT les références de l'affaire : dossier n°99 24 07 0005/OP
Je vous rappelle que dans le bail écrit, le requérant entend se prévaloir, sous réserve de dénonciation aux créanciers nantis sur le fonds et par application de l'article L.143-2 du code de commerce [mention soulignée dans le texte], de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et UN MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, la clause résolutoire étant ainsi rédigée : »
L'article 13 du contrat de bail initial, du 11 septembre 2014, est reproduit ensuite au verso de l'acte, puis les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce in extenso.
Il ressort de cet acte, comme le relève l'intimée que :
l'article L.145-17 relatif à la non-reconduction du bail commercial est visé comme fondant l'intervention du commissaire de justice, au même titre que l'article L. 145-41 relatif au jeu de la clause résolutoire ;
le commissaire de justice indique agir en exécution du bail expiré du 11 septembre 2014, non du bail renouvelé du 17 juillet 2023 ; la clause résolutoire reproduite est celle de l'article 13 du bail initial, et non celle figurant à l'article 17 du bail en vigueur, quand bien même le contenu de ces deux clauses est très similaire ;
deux délais sont indiqués, l'un signalé « en gras » pour un paiement immédiat entre les mains de l'huissier, l'autre d'une durée d'un mois, rattaché à l'application de l'article L.143-2 du code de commerce.
Afin d'apprécier si, comme le prétend la société Infini, ce commandement est irrégulier et, partant, ne peut justifier la mise en jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail renouvelé signé entre les parties, il revient à la cour d'appel de rechercher notamment si les mentions du commandement litigieux qui :
faisaient référence à un bail expiré et à la clause résolutoire contenue dans ce bail,
présentaient des fondements juridiques multiples,
mentionnaient des délais d'exécution différents, exprimés par des typographies variées,
n'étaient pas de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des intentions du bailleur, des injonctions reçues et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.
Les contestations soulevées par la société Infini, locataire, nécessitent de se prononcer sur l'incidence des mentions contradictoires de ce commandement, ce qui relève, à l'évidence, d'une appréciation sur le fond excluant le pouvoir juridictionnel de la présente cour d'appel, statuant avec les pouvoirs du juge des référés.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a dit, en l'état de contestations sérieuses relatives à la régularité du commandement de payer, n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Properties tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, et, en conséquence, en ce qu'elle a rejeté les demandes tendant à l'expulsion de la société Infini et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de répondre aux demandes formées par la société Infini à titre subsidiaire, très subsidiaire et infiniment subsidiaire.
III ' Sur les demandes en paiement de la société Properties
La société Properties sollicite la condamnation de la société Infini à lui payer :
la somme de 56 961,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2025, précisant justifier de cette dette par la production du « grand livre des comptes non soldés », tenant compte des paiements effectués par le preneur, ainsi que l'ensemble des factures émises depuis les premières situations d'impayés en octobre 2023 ;
une indemnité d'occupation d'un montant de 11 359,88 euros HT/mois après cette date, correspondant au loyer trimestriel majoré de 50%, outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux.
La société Infini réplique que :
l'indemnité d'occupation que réclame l'appelante ne correspond pas à celle prévue au contrat de bail, à savoir le montant du loyer trimestriel de 7 573,25 euros HT, et non un loyer majoré de 50% ; de surcroît, l'indemnité mensuelle demandée est assimilable à une clause pénale, manifestement excessive, qui devra faire l'objet d'une réduction ;
la dette locative invoquée n'est pas démontrée, la société Properties se contentant de solliciter le paiement de 56 961,58 euros sans produire la moindre facture fondant sa créance, en communiquant cinq relevés de situation locative différents, faisant état chacun d'un solde différent et sans mentionner des paiements intervenus entre le 14 août 2025 et le 29 octobre 2025 pour un montant de 5 639,04 euros ;
la bailleresse sollicite, en outre, le paiement de 4 954,56 euros correspondant au solde du dépôt de garantie et ce, alors que le bailleur initial, la société Eurocap, et elle-même, société Infini, s'étaient entendues pour diminuer le dépôt de garantie à la somme de 2 618,69 euros.
Réponse de la cour :
Conformément à l'article 835 susvisé, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Comme déjà rappelé et compte tenu de la contestation sérieuse existant sur la mise en jeu de la clause résolutoire, la cour a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de résiliation du bail et d'expulsion du locataire. Faute de résiliation du bail, la demande d'indemnité d'occupation a donc été rejetée.
S'agissant des loyers impayés, la société Properties produit un décompte arrêté au14 août 2025, faisant état d'un arriéré locatif de la société Infini d'un montant de 56 961,58 euros.
En droit, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 4 (intitulé « montant du loyer et provisions pour charges ») du bail renouvelé conclu entre les parties le 17 juillet 2023, stipule dans ses paragraphes 4.1 (montant du loyer) et 4.2 (montant des provisions pour charges) que :
« le loyer annuel de base est fixé au jour de la signature et hors actualisation ou indexation à prévoir, à 30 293 euros HT et hors charge par an, soit 7 573,25 euros hors taxes et hors charges par trimestre » ;
le montant de la provision sur charges communes s'élève à 880 euros HT par trimestre ;
le montant de la provision sur taxe foncière s'élève à 450 euros HT par trimestre ;
le montant de la provision sur l'assurance multirisque du bailleur s'élève à 170 euros HT par trimestre.
L'article 5 (intitulé « dépôt de garantie ») prévoit pour sa part que :
« Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant, le preneur s'oblige à verser au bailleur, lors de la signature des présentes, un dépôt de garantie correspondant à un terme de loyer hors taxes/hors charges de 7 573,25 euros.
Le preneur ayant déjà versé dans le cadre du bail précédant un premier dépôt de garantie, il n'aura pas à verser cette somme mais seulement le solde à compter de la prise d'effet du présent bail. »
A l'appui de sa demande en paiement, la société Properties produit un décompte réactualisé extrait de son grand livre des comptes non soldés, arrêté à la date du 14 août 2025, pour un montant de 56 961,58 euros.
Contrairement à ce que prétend la société Infini, la société Properties verse, pour étayer sa demande, les factures de loyers, provisions sur charges, taxes foncières et provisions sur assurances, correspondant aux opérations apparaissant sur le décompte (pièce 8). Elle justifie en conséquence des paiements réclamés.
La société Infini ne conteste pas les montants réclamés au titre des loyers et charges, mais estime que le décompte produit ne prend pas en compte tous les versements qu'elle a pu réaliser. Il lui appartient de démontrer ces paiements qu'elle allègue.
Pour en justifier, elle produit :
* dans sa pièce 3 : les relevés de compte attestant du paiement :
Le 21 novembre 2024 de la somme de 11 748,27 euros (SCCF 24/09/028) ;
Le 14 mai 2025 de la somme de 11 328,58 euros (SCCF 24/12/025) ;
Le 25 juin 2025 de la somme de 11 328,58 euros (SCCF 25/03/022).
Il apparaît cependant que ces trois paiements ont bien été pris en compte dans le dernier décompte de la société Properties.
* dans sa pièce 4 et sa pièce 6 : un avis de virement et le relevé bancaire y afférent, prouvant le règlement le 14 août 2025 de la somme de 10 887,90 euros (SCCF 23/10/032).
Il apparaît que ce paiement a également bien été enregistré dans le décompte produit.
* dans sa pièce 6 : des relevés de compte faisant état de trois virements de 1 879,68 euros effectués à la société Properties les 2 octobre 2025, 3 novembre 2025, 2 décembre 2025.
* dans sa pièce 8 : d'un avis de virement de 3 000 euros et de 421,52 euros le 24 mars 2026.
Ces deux derniers, postérieurs à la date du décompte, n'ont nécessairement pas été pris en considération, et la société Properties ayant indiqué les affecter au règlement des sommes dues au titre de ce décompte, comme cela ressort des annotations portées sur le décompte produit dans sa pièce 11, elles seront en conséquence déduites des sommes réclamées.
Dans ce décompte annoté, la locataire indique notamment avoir réglé la facture SCCF23/12/027 par de « multiples virements de 1 879,68 euros d'octobre 2025 à mars 2026 ». Elle ne justifie cependant que des trois virements susmentionnés, qui seuls seront pris en compte.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Infini justifie, postérieurement au 14 août 2025, de paiements supplémentaires de 8 639,04 euros.
Enfin, l'intimée estime ne pas être redevable du complément de dépôt de garantie facturé 4 954,56 euros le 11 octobre 2023, invoquant (dans ses conclusions page 5) un accord avec son premier bailleur, la société Eurocap, pour n'en verser qu'une partie, soit 2 618,69 euros. Elle produit, pour le démontrer, un courrier de la société Eurocap du 1er septembre 2023 précisant que le dépôt de garantie s'élevant à 2 618,69 euros avait été reversé au nouveau propriétaire.
Cependant, il résulte clairement de la clause 5 alinéa 2 du bail renouvelé, évoquée ci-dessus, que le preneur aura à reverser au nouveau bailleur le solde du dépôt de garantie à compter de la prise d'effet du bail, aucun élément ne venant accréditer l'idée d'un accord des parties pour ramener le dépôt de garantie, fixé dans le bail renouvelé à 7 573,25 euros, à la somme de 2 618,69 euros.
Au vu de ces éléments, la société Properties justifie de manière incontestable d'une créance au titre des loyers, charges et dépôt de garantie, d'un montant de 48 322,54 euros à la date du 14 août 2025 (soit 56 961,58 - 8 639,04 euros).
Il convient, en conséquence, de lui allouer une provision égale de cette somme au titre des loyers et charges et du dépôt de garantie, à la date du 14 août 2025, déduction faite des paiements supplémentaires que la locataire justifie avoir réalisés à concurrence de la somme de 8 639,04 euros.
En conséquence, la décision déférée sera infirmée du chef ayant condamné la société Infini à la somme provisionnelle de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025, et la provision allouée à la société Properties fixée à 48 322,54 euros arrêtée au 14 août 2025.
IV ' Sur les délais de paiement
La société Infini demande à la cour de lui accorder au titre de l'article 1343-5 du code civil, un délai de deux ans pour régler les sommes dues.
La société Properties ne réplique pas sur cette demande mais sollicite d'une manière générale le rejet des demandes adverses.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le refus, par le juge, de délais de paiement relève de son pouvoir discrétionnaire (Com., 25 janvier 2023, n° 21-17.589, publié).
En l'espèce la société Infini n'apporte aucun élément sur sa situation et sa capacité à régler les échéances proposées.
Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée et la décision déférée infirmée de ce chef.
V ' Sur les mesures accessoires
Les sociétés Infini et Properties, qui succombent chacune pour partie, assumeront la charge de leurs propres dépens d'appel.
Leurs demandes respectives d'indemnités procédurales seront rejetées.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens de première instance et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
- DECLARE recevables les demandes formées par la société SCCF Properties sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce ;
- CONFIRME la décision entreprise, sauf des chefs :
* condamnant la société Infini PLV à verser à la société SCCF Properties une provision de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025 ;
* et accordant à la société Infini PLV des délais de paiement ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- CONDAMNE la société Infini PLV à payer à la société SCCF Properties une provision de 48 322,54 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 14 août 2025 ;
- REJETTE la demande de délais de paiement de la société Infini PLV ;
- DIT que chacune des parties gardera à sa charge ses dépens d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 09/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/04962 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WNPJ
Ordonnance de référé (N° 25/00212) rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTE
SCI Sccf Properties, venant aux droits de la SAS Eurocap, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Infini PLV, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
ayant son siège social Eurocap, [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Anne Darras, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2026
****
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing-privé du 11 septembre 2014, la société Europcap a donné à bail à la société Infini PLV (la société Infini) un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] 231) pour une durée de 9 années à compter du 15 septembre 2014.
Par acte du 17 juillet 2023, les mêmes parties ont décidé de renouveler ce bail à compter du 15 septembre 2023, moyennant un loyer de 30 293 euros HT par an, soit 7 573,25 euros HT par trimestre.
Le 1er septembre 2023, la société Eurocap a notifié à sa locataire que le propriétaire des lieux était désormais la société SCCF Properties (la société Properties), précisant que le dépôt de garanti lui avait été reversé.
Le 10 juillet 2024, déplorant une dette de loyer, la société Properties a fait délivrer à la société Infini un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 11 septembre 2014, pour paiement de la somme de 55 677,86 euros en principal.
Par assignation du 23 juin 2025, la bailleresse a assigné la société Infini en référé, aux fins notamment de mise en 'uvre de la clause résolutoire et d'expulsion.
Par ordonnance du 17 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Properties tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;
en conséquence, rejeté la demande d'expulsion de la société Infini, ainsi que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
condamné à titre provisionnel la société Infini à payer à la société Properties la somme de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025 ;
accordé à la société Infini un délai de 12 mois pour s'acquitter de cette somme au moyen de douze mensualités égales, dues au plus tard le 5 de chaque mois, la première mensualité étant due le 5 du mois suivant la date de signification de l'ordonnance ;
dit que le défaut de règlement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que l'intégralité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;
condamné la société Infini aux dépens ;
rejeté les demandes formées par la société Infini au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 3 octobre 2025, la société Properties a interjeté appel de tous les chefs de cette décision.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées par la voie électronique le 12 janvier 2026, la société Properties demande à la cour de :
Vu les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ;
Vu le renouvellement du bail en date du 11 septembre 2014 ;
Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile ;
- infirmer l'ordonnance déférée ;
Statuant à nouveau :
- juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023 ;
- en conséquence, constater que le bail est résilié depuis le 10 août 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la société Infini et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;
- juger que le commissaire de justice pourra obtenir le concours de la force publique et le cas échéant d'un serrurier pour procéder à l'expulsion ;
- condamner provisionnellement la société Infini à lui payer les sommes suivantes :
* 56 961,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2025 ;
* une indemnité d'occupation d'un montant de 11 359,88 euros HT par mois après cette date, outre les charges ;
- condamner la société Infini à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société Infini de toutes ses demandes ;
- condamner la société Infini aux dépens.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 mars 2026, la société Infini demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Properties tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et la prononciation de la résiliation du bail ;
* rejeté la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle :
* l'a condamnée à titre provisionnel à payer à la société Properties la somme de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtées au 27 août 2025 ;
* lui a accordé un délai de douze mois pour s'acquitter de cette somme au moyen de Douze mensualités ;
* dit que le défaut de règlement entraînerait la déchéance du terme ;
* l'a condamnée aux dépens et a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
* à titre principal :
- déclarer irrecevables et mal fondées l'ensemble des demandes formées par la société Properties sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce ;
- par conséquent, débouter la société Properties de l'ensemble de ses demandes ;
* à titre subsidiaire, si la cour considérait les demandes aux fins de résiliation et d'expulsion recevables :
- juger que la société Properties a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;
- par conséquent, débouter la société Properties de l'intégralité de ses demandes ;
* à titre très subsidiaire, si la cour considérait les demandes aux fins de résiliation et d'expulsion recevables et bien fondées :
- accorder à la société Infini un délai de deux ans pour satisfaire aux causes du commandement délivré le 10 juillet 2024 ;
- en conséquence, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en cause ;
- annihiler la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en cause si elle, société Infini, respecte les délais de paiement fixés ;
* à titre infiniment subsidiaire, si la cour reconnaissait la validité du commandement de payer et rejetait la demande de délais de paiement et de suspension des effets du commandement de payer du 10 juillet 2024 :
- dire n'y avoir lieu à référé s'agissant de la fixation d'une indemnité d'occupation égale à plus de trois fois le loyer mensuel actuel ;
Par conséquent,
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Properties ;
- lui Accorder un délai de 8 mois pour libérer les lieux ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel actuel, soit 2 665,47 euros HT à compter du mois pour lequel aucun loyer n'a été payé par elle, société Infini, ou, à défaut, Ordonner la compensation avec les sommes déjà payées par la société Infini au titre des mois correspondant ;
* en tout état de cause :
- juger que la société Properties ne démontre pas la réalité de la créance de 56 961,58 euros invoquée ;
Par conséquent,
- rejeter la demande de la société Properties visant à sa condamnation au paiement de la somme de 56 961,58 euros, à défaut lui accorder à elle, société Infini, au titre de l'article 1343-5 du code civil, un délai de deux ans pour régler la somme qui serait due par elle, à défaut, ramener la somme à son montant réel, à savoir le montant des factures émises par la société Properties, duquel devra être soustrait l'ensemble des paiements effectués par la société Infini ;
- rejeter toutes autres demandes de la société Properties ;
- condamner la société Properties à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
MOTIVATION
I ' Sur la demande de la société Infini tendant à l'irrecevabilité des prétentions formées par la société Properties en constat de la résiliation du bail, comme étant nouvelles en cause d'appel
La société Infini fait valoir que :
la société Properties avait sollicité, en première instance, de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail en date du 11 septembre 2014 ; devant la cour d'appel, elle demande de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023 ;
pour la première fois en cause d'appel, c'est le bail commercial signé le 17 juillet 2023 qui est visé par les demandes ; c'est une demande nouvelle en cause d'appel qui devra être rejetée.
La société Properties réplique que :
l'assignation avait pour objet de demander au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail « en date du 11 septembre 2014 ayant fait l'objet d'un renouvellement en date du 17 juillet 2023 », formule critiquée par le défendeur ;
en cause d'appel, le dispositif a été modifié pour clarifier la demande ; aucune demande n'est nouvelle.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Toutefois, l'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement est différent.
Et l'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La Cour de cassation a jugé que, lorsque la cour d'appel est saisie d'une demande en irrecevabilité pour demande nouvelle, elle est tenue d'examiner, au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, si cette demande est nouvelle (3e Civ., 25 février 2016, n° 14-29.760, Bull n °32 ; 3e Civ., 9 février 2017, n° 15-26.822 et 15-28.260 ; 3e Civ., 12 septembre 2024, n° 23-12.825).
En l'espèce, la société Properties, dans son assignation en référé du 23 juin 2025, a demandé au président du tribunal de Boulogne-sur-mer de juger acquise « la clause résolutoire stipulée au bail en date du 11 septembre 2014 ayant fait l'objet d'un renouvellement en date du 17 juillet 2023 », de constater en conséquence que le bail est résilié depuis le 10 août 2024 et d'ordonner l'expulsion de la locataire.
Dans ses conclusions devant la cour d'appel, la bailleresse sollicite désormais de juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 17 juillet 2023.
Cette dernière demande, si elle vise désormais la mise en jeu de la clause résolutoire du contrat de bail renouvelé du 17 juillet 2023, et non plus celle du bail initial du 11 septembre 2014, tend cependant à la même fin que celle présentée devant le premier juge, à savoir constater, au 10 août 2024, la résiliation du bail commercial conclu entre les parties pour un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], et obtenir l'expulsion de la société Infini des lieux loués.
La demande est donc recevable en appel.
II ' Sur la demande de la société Infini tendant à l'irrecevabilité des prétentions de la société Properties fondées sur l'article L.145-41 du code de commerce, faute de commandement de payer régulier
La société Infini fait valoir que le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 juillet 2024 doit être déclaré nul, car irrégulier, rendant de ce fait irrecevables les demandes de la bailleresse fondées sur l'article L.145-41 du code de commerce, au motif que :
un tel commandement de payer doit viser expressément la clause résolutoire stipulée dans le bail en cours, et non celle du bail expiré, nonobstant leur similarité ; il doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu ; il doit mentionner clairement le délai d'un mois, sans confusion possible ;
la validité du commandement de payer est conditionnée à la précision de son contenu et à l'intelligibilité de celui-ci ; le commandement de payer est considéré comme inefficace si son contenu ne permet pas de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et de la réponse qui doit être apportée dans le délai requis ;
or, en l'espèce, le commandement délivré fait référence à l'article 13 du bail signé le 11 septembre 2014, qui n'est plus en vigueur ;
il mentionne deux délais différents, en faisant d'abord injonction (en gras et dans une taille de police supérieure) de payer immédiatement les sommes dues, et ensuite en rappel (en minuscules et en police plus petite) du fait que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire du bail commercial du 11 septembre 2014 ;
il mentionne à plusieurs reprises et successivement, sans explications, les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce.
La société Properties répond que :
le premier juge n'a pas fait droit à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 comporte la reproduction de la clause résolutoire stipulée à l'article 13 du bail, expiré, du 11 septembre 2014, alors que le nouveau bail a été conclu le 17 novembre 2023 et que la clause résolutoire y est stipulée à l'article 17 ; or, les deux textes sont rigoureusement identiques et l'erreur matérielle commise par le commissaire de justice n'a pas eu pour conséquence d'empêcher le preneur de prendre conscience de ses engagements et de la nécessité de régulariser l'impayé dans le mois qui lui était imparti ;
le fait que le commandement fasse injonction de payer immédiatement les sommes dues, n'est pas antinomique avec le du délai après lequel la clause résolutoire se trouve acquise ;
la clause a été rappelée in extenso et elle est conforme à celle stipulée dans le bail du 17 juillet 2023.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En matière de bail commercial, le code de commerce prévoit notamment :
à l'article L. 145-17 :
les conditions dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité ;
à l'article L. 145-41 que :
toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
S'agissant de ces dernières dispositions, la sanction, rigoureuse pour le locataire, que constitue le jeu automatique de la clause résolutoire prévue à l'article L. 145-41 susvisé, impose que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement soit en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause (voir notamment 3e Civ., 19 mai 2004, n° 02-20.243).
De même, la Cour de cassation a également jugé que les juges du fond doivent rechercher, comme il leur est demandé, si les mentions et indications du commandement, notamment de deux délais différents, ne sont pas de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions reçues et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis » (3e Civ., 29 juin 2010, n° 09-10.394 ; 3e Civ., 17 mars 2016, n°14-29.923).
En l'espèce, le commandement de payer litigieux du 10 juillet 2024, intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER DES LOYERS COMMERCIAUX », sans viser dans le titre la clause résolutoire, se présente de la manière suivante :
Il précise en premier lieu que le commissaire de justice agit en vertu « des articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce et en exécution des dispositions contractuelles mentionnées au bail commercial sous seing privé en date du 11.09.2014 régissant la location » ;
Puis il indique, en caractères gras, l'injonction « je vous fais commandement de payer immédiatement ENTRE MES MAINS les sommes ci-après énumérées », suivie d'un décompte encadré précisant :
PRINCIPAL (suivant décompte ci-après) : 55 677,86 euros ;
Intérêts au jour du parfait règlement : MEMOIRE
Coût du présent acte : 327,84 euros
TOTAL DU : 56005,70 euros
TOTAL RESTANT DU : 56005,70 euros
Suivent trois paragraphes ainsi rédigés :
« Sauf erreur ou omission et sous réserves, des termes de loyers en cours et à échoir, des intérêts éventuels et des frais de procédure qui seront exposés ultérieurement en dont le COMPTE DEFINITIF sera établi lors du règlement.
Ce paiement doit être effectué ou adressé à mon étude, en rappelant IMPERATIVEMENT les références de l'affaire : dossier n°99 24 07 0005/OP
Je vous rappelle que dans le bail écrit, le requérant entend se prévaloir, sous réserve de dénonciation aux créanciers nantis sur le fonds et par application de l'article L.143-2 du code de commerce [mention soulignée dans le texte], de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et UN MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, la clause résolutoire étant ainsi rédigée : »
L'article 13 du contrat de bail initial, du 11 septembre 2014, est reproduit ensuite au verso de l'acte, puis les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce in extenso.
Il ressort de cet acte, comme le relève l'intimée que :
l'article L.145-17 relatif à la non-reconduction du bail commercial est visé comme fondant l'intervention du commissaire de justice, au même titre que l'article L. 145-41 relatif au jeu de la clause résolutoire ;
le commissaire de justice indique agir en exécution du bail expiré du 11 septembre 2014, non du bail renouvelé du 17 juillet 2023 ; la clause résolutoire reproduite est celle de l'article 13 du bail initial, et non celle figurant à l'article 17 du bail en vigueur, quand bien même le contenu de ces deux clauses est très similaire ;
deux délais sont indiqués, l'un signalé « en gras » pour un paiement immédiat entre les mains de l'huissier, l'autre d'une durée d'un mois, rattaché à l'application de l'article L.143-2 du code de commerce.
Afin d'apprécier si, comme le prétend la société Infini, ce commandement est irrégulier et, partant, ne peut justifier la mise en jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail renouvelé signé entre les parties, il revient à la cour d'appel de rechercher notamment si les mentions du commandement litigieux qui :
faisaient référence à un bail expiré et à la clause résolutoire contenue dans ce bail,
présentaient des fondements juridiques multiples,
mentionnaient des délais d'exécution différents, exprimés par des typographies variées,
n'étaient pas de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des intentions du bailleur, des injonctions reçues et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.
Les contestations soulevées par la société Infini, locataire, nécessitent de se prononcer sur l'incidence des mentions contradictoires de ce commandement, ce qui relève, à l'évidence, d'une appréciation sur le fond excluant le pouvoir juridictionnel de la présente cour d'appel, statuant avec les pouvoirs du juge des référés.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a dit, en l'état de contestations sérieuses relatives à la régularité du commandement de payer, n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Properties tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, et, en conséquence, en ce qu'elle a rejeté les demandes tendant à l'expulsion de la société Infini et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de répondre aux demandes formées par la société Infini à titre subsidiaire, très subsidiaire et infiniment subsidiaire.
III ' Sur les demandes en paiement de la société Properties
La société Properties sollicite la condamnation de la société Infini à lui payer :
la somme de 56 961,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2025, précisant justifier de cette dette par la production du « grand livre des comptes non soldés », tenant compte des paiements effectués par le preneur, ainsi que l'ensemble des factures émises depuis les premières situations d'impayés en octobre 2023 ;
une indemnité d'occupation d'un montant de 11 359,88 euros HT/mois après cette date, correspondant au loyer trimestriel majoré de 50%, outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux.
La société Infini réplique que :
l'indemnité d'occupation que réclame l'appelante ne correspond pas à celle prévue au contrat de bail, à savoir le montant du loyer trimestriel de 7 573,25 euros HT, et non un loyer majoré de 50% ; de surcroît, l'indemnité mensuelle demandée est assimilable à une clause pénale, manifestement excessive, qui devra faire l'objet d'une réduction ;
la dette locative invoquée n'est pas démontrée, la société Properties se contentant de solliciter le paiement de 56 961,58 euros sans produire la moindre facture fondant sa créance, en communiquant cinq relevés de situation locative différents, faisant état chacun d'un solde différent et sans mentionner des paiements intervenus entre le 14 août 2025 et le 29 octobre 2025 pour un montant de 5 639,04 euros ;
la bailleresse sollicite, en outre, le paiement de 4 954,56 euros correspondant au solde du dépôt de garantie et ce, alors que le bailleur initial, la société Eurocap, et elle-même, société Infini, s'étaient entendues pour diminuer le dépôt de garantie à la somme de 2 618,69 euros.
Réponse de la cour :
Conformément à l'article 835 susvisé, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Comme déjà rappelé et compte tenu de la contestation sérieuse existant sur la mise en jeu de la clause résolutoire, la cour a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de résiliation du bail et d'expulsion du locataire. Faute de résiliation du bail, la demande d'indemnité d'occupation a donc été rejetée.
S'agissant des loyers impayés, la société Properties produit un décompte arrêté au14 août 2025, faisant état d'un arriéré locatif de la société Infini d'un montant de 56 961,58 euros.
En droit, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 4 (intitulé « montant du loyer et provisions pour charges ») du bail renouvelé conclu entre les parties le 17 juillet 2023, stipule dans ses paragraphes 4.1 (montant du loyer) et 4.2 (montant des provisions pour charges) que :
« le loyer annuel de base est fixé au jour de la signature et hors actualisation ou indexation à prévoir, à 30 293 euros HT et hors charge par an, soit 7 573,25 euros hors taxes et hors charges par trimestre » ;
le montant de la provision sur charges communes s'élève à 880 euros HT par trimestre ;
le montant de la provision sur taxe foncière s'élève à 450 euros HT par trimestre ;
le montant de la provision sur l'assurance multirisque du bailleur s'élève à 170 euros HT par trimestre.
L'article 5 (intitulé « dépôt de garantie ») prévoit pour sa part que :
« Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant, le preneur s'oblige à verser au bailleur, lors de la signature des présentes, un dépôt de garantie correspondant à un terme de loyer hors taxes/hors charges de 7 573,25 euros.
Le preneur ayant déjà versé dans le cadre du bail précédant un premier dépôt de garantie, il n'aura pas à verser cette somme mais seulement le solde à compter de la prise d'effet du présent bail. »
A l'appui de sa demande en paiement, la société Properties produit un décompte réactualisé extrait de son grand livre des comptes non soldés, arrêté à la date du 14 août 2025, pour un montant de 56 961,58 euros.
Contrairement à ce que prétend la société Infini, la société Properties verse, pour étayer sa demande, les factures de loyers, provisions sur charges, taxes foncières et provisions sur assurances, correspondant aux opérations apparaissant sur le décompte (pièce 8). Elle justifie en conséquence des paiements réclamés.
La société Infini ne conteste pas les montants réclamés au titre des loyers et charges, mais estime que le décompte produit ne prend pas en compte tous les versements qu'elle a pu réaliser. Il lui appartient de démontrer ces paiements qu'elle allègue.
Pour en justifier, elle produit :
* dans sa pièce 3 : les relevés de compte attestant du paiement :
Le 21 novembre 2024 de la somme de 11 748,27 euros (SCCF 24/09/028) ;
Le 14 mai 2025 de la somme de 11 328,58 euros (SCCF 24/12/025) ;
Le 25 juin 2025 de la somme de 11 328,58 euros (SCCF 25/03/022).
Il apparaît cependant que ces trois paiements ont bien été pris en compte dans le dernier décompte de la société Properties.
* dans sa pièce 4 et sa pièce 6 : un avis de virement et le relevé bancaire y afférent, prouvant le règlement le 14 août 2025 de la somme de 10 887,90 euros (SCCF 23/10/032).
Il apparaît que ce paiement a également bien été enregistré dans le décompte produit.
* dans sa pièce 6 : des relevés de compte faisant état de trois virements de 1 879,68 euros effectués à la société Properties les 2 octobre 2025, 3 novembre 2025, 2 décembre 2025.
* dans sa pièce 8 : d'un avis de virement de 3 000 euros et de 421,52 euros le 24 mars 2026.
Ces deux derniers, postérieurs à la date du décompte, n'ont nécessairement pas été pris en considération, et la société Properties ayant indiqué les affecter au règlement des sommes dues au titre de ce décompte, comme cela ressort des annotations portées sur le décompte produit dans sa pièce 11, elles seront en conséquence déduites des sommes réclamées.
Dans ce décompte annoté, la locataire indique notamment avoir réglé la facture SCCF23/12/027 par de « multiples virements de 1 879,68 euros d'octobre 2025 à mars 2026 ». Elle ne justifie cependant que des trois virements susmentionnés, qui seuls seront pris en compte.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Infini justifie, postérieurement au 14 août 2025, de paiements supplémentaires de 8 639,04 euros.
Enfin, l'intimée estime ne pas être redevable du complément de dépôt de garantie facturé 4 954,56 euros le 11 octobre 2023, invoquant (dans ses conclusions page 5) un accord avec son premier bailleur, la société Eurocap, pour n'en verser qu'une partie, soit 2 618,69 euros. Elle produit, pour le démontrer, un courrier de la société Eurocap du 1er septembre 2023 précisant que le dépôt de garantie s'élevant à 2 618,69 euros avait été reversé au nouveau propriétaire.
Cependant, il résulte clairement de la clause 5 alinéa 2 du bail renouvelé, évoquée ci-dessus, que le preneur aura à reverser au nouveau bailleur le solde du dépôt de garantie à compter de la prise d'effet du bail, aucun élément ne venant accréditer l'idée d'un accord des parties pour ramener le dépôt de garantie, fixé dans le bail renouvelé à 7 573,25 euros, à la somme de 2 618,69 euros.
Au vu de ces éléments, la société Properties justifie de manière incontestable d'une créance au titre des loyers, charges et dépôt de garantie, d'un montant de 48 322,54 euros à la date du 14 août 2025 (soit 56 961,58 - 8 639,04 euros).
Il convient, en conséquence, de lui allouer une provision égale de cette somme au titre des loyers et charges et du dépôt de garantie, à la date du 14 août 2025, déduction faite des paiements supplémentaires que la locataire justifie avoir réalisés à concurrence de la somme de 8 639,04 euros.
En conséquence, la décision déférée sera infirmée du chef ayant condamné la société Infini à la somme provisionnelle de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025, et la provision allouée à la société Properties fixée à 48 322,54 euros arrêtée au 14 août 2025.
IV ' Sur les délais de paiement
La société Infini demande à la cour de lui accorder au titre de l'article 1343-5 du code civil, un délai de deux ans pour régler les sommes dues.
La société Properties ne réplique pas sur cette demande mais sollicite d'une manière générale le rejet des demandes adverses.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le refus, par le juge, de délais de paiement relève de son pouvoir discrétionnaire (Com., 25 janvier 2023, n° 21-17.589, publié).
En l'espèce la société Infini n'apporte aucun élément sur sa situation et sa capacité à régler les échéances proposées.
Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée et la décision déférée infirmée de ce chef.
V ' Sur les mesures accessoires
Les sociétés Infini et Properties, qui succombent chacune pour partie, assumeront la charge de leurs propres dépens d'appel.
Leurs demandes respectives d'indemnités procédurales seront rejetées.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens de première instance et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
- DECLARE recevables les demandes formées par la société SCCF Properties sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce ;
- CONFIRME la décision entreprise, sauf des chefs :
* condamnant la société Infini PLV à verser à la société SCCF Properties une provision de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025 ;
* et accordant à la société Infini PLV des délais de paiement ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- CONDAMNE la société Infini PLV à payer à la société SCCF Properties une provision de 48 322,54 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 14 août 2025 ;
- REJETTE la demande de délais de paiement de la société Infini PLV ;
- DIT que chacune des parties gardera à sa charge ses dépens d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.