CA Nîmes, 4e ch. com., 10 juillet 2026, n° 24/03051
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/03051 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JKUO
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
29 août 2024
RG:21/01432
S.A.S. [Adresse 1]
C/
[U]
[U]
S.A.S. FONCIA [Localité 2]
Commune COMMUNE D'[Localité 3]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 29 Août 2024, N°21/01432
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S. [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Mahougnon prudence HOUNSA de la SARL SARL D'AVOCATS INTER-BARREAUX GENIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Christelle LEXTRAIT, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
M. [Z] [U]
né le 20 Décembre 1960 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [E] [U]
né le 26 Avril 1936 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.S. FONCIA [Localité 2] société inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 343 765 178, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Commune COMMUNE [Localité 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 20 septembre 2024 par la SAS [Adresse 1] à l'encontre du jugement rendu le 29 août 2024 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 21/01432 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 janvier 2026 par la SAS Les délices du Passage, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 février 2025 par M. [Z] [U], M. [E] [U], la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu la signification de la déclaration d'appel délivrée le 5 décembre 2024 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de M. [Z] [U], M. [E] [U] et la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, délivrée le 5 mars 2025 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;
Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026.
***
Suivant acte du 28 mai 2018, Mme [K] [I] épouse de M. [X] [A] et M. [Q] [G] ont acquis de la société Simi un fonds de commerce de détail en gros de tous produits de boulangerie et pâtisserie situé au [Adresse 8], à [Localité 3] dans un immeuble appartenant aux consorts [U], soit M. [E] [U] et M. [Z] [U].
Le même jour, un bail commercial est conclu entre la société Foncia Languedoc Provence agissant en qualité de mandataire des consorts [U] avec la société [Adresse 9] représentée par Mme [K] [A], gérante. Ce bail porte sur les locaux commerciaux, pour un prix annuel de 8.280 euros ht et comprenant :
- un lot n°3 comprenant un local au rez-de-chaussée de 6,50 m², une cave en sous-sol de 51,03 m2
- un lot n°4 correspondant à un local de 19,72 m² au rez-de chaussée, vitrine sur le passage marchand [Localité 3] lot n° 3.
La date d'entrée dans les locaux est fixée au 1er juin 2018.
La société Les délices du Passage a subi un premier dégât des eaux le 18 juillet 2018 dans les locaux du sous-sol qui a donné lieu à une indemnité de réparation de la part de l'assureur Generali d'un montant de 1.490,50 euros.
La société [Adresse 1] a déclaré à son assureur par courrier du 11 mars 2019 un nouveau sinistre survenu le 18 décembre 2018.
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La société Les délices du Passage a fait assigner les consorts [U], d'une part, et la commune d'Uzès, d'autre part, aux fins de voir instaurer une mesure d'expertise judiciaire, par devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes.
Par ordonnances des 31 juillet et 11 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande.
Le 6 janvier 2020 l'entreprise Laithier a effectué des travaux de réparation au niveau des regards d'évacuation des eaux usées.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 21 janvier 2020.
Les travaux de réparation ont été définitivement achevés le 3 novembre 2020 sur la caisse siphoïde d'un petit regard.
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Par exploits des 5 et 12 mars 2021, la société [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nîmes la commune d'Uzès, la société Foncia, M. [Z] [U] et M. [E] [U] en responsabilité pour les désordres constatés par l'expert qui découlaient du sinistre déclaré, en conséquence, en condamnation solidaire au paiement de diverses sommes au titre des frais de remise en état, du préjudice de jouissance, du préjudice commercial et du préjudice moral subi, en condamnation solidaire au paiement des frais irrépétibles en référé et au fond ainsi qu'au titre des mesures d'expertise, en paiement solidaire des entiers dépens, et enfin en maintien de l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.
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Par ordonnance du 20 avril 2023 (n° RG 21/01432), le juge de la mise en état a notamment déclaré que l'intégralité des demandes de la société [Adresse 1] formées à l'encontre de la commune d'[Localité 3] étaient irrecevables.
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Par jugement du 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué en ces termes :
« Dit que les regards à l'origine des infiltrations subies par la SAS Les délices du Passage situé sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 1] sont la propriété de M. [Z] [U] et de M. [E] [U] ;
Rejette l'intégralité des demandes de la SAS [Adresse 1] ;
Constate la résiliation du bail conclu entre d'une part M. [E] [U] et M. [Z] [U] et d'autre part la SAS Les délices du Passage en date du 28 mai 2018 relatif au local situé au [Adresse 10] et constituant le lot n°3 et le lot n°4 ;
Ordonne l'expulsion de la SAS [Adresse 1] et de tout occupant de son chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique ;
Condamne la SAS Les délices du Passage à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent jugement ;
Condamne la SAS [Adresse 1] à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] la somme de 6.714,20 euros au titre du remboursement des frais de recherche et de réparation des fuites ;
Condamne la SAS Les délices du Passage à remettre le local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
Condamne la SAS [Adresse 1] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- une somme de 1.000 euros à M. [Z] [U],
- une somme de 1.000 euros à M. [E] [U],
- une somme de 1.000 euros à la société Foncia [Localité 2] ;
Condamne la SAS [Adresse 1] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. ».
***
La société Les délices du Passage a relevé appel le 20 septembre 2024 de ce jugement pour le voir réformer en toutes ses dispositions.
***
Dans ses dernières conclusions, la société [Adresse 1], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 552 et 606 du code civil et de l'article 1231-1 du code civil, de :
« Déclarer recevable et bien fondé l'appel de la SAS Les délices du Passage daté du 20 septembre 2024 contre le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes 29 août 2024 (RG n° 21/01432) ;
Y statuant
Dire et juger que c'est par une fausse qualification des faits que le jugement frappé d'appel a jugé que les réparations des désordres causés par l'infiltration d'eau due à la défectuosité des regards fuyards incombent à la SAS [Adresse 1] ;
Constater que les désordres affectant le local donné à bail et causés par les infiltrations d'eau dues à la défectuosité des regards fuyards subsistent nonobstant la fin des infiltrations ;
Dire et juger que c'est par une fausse qualification des faits que le jugement frappé d'appel a jugé que le fait pour les bailleurs d'avoir mis fin à la cause des infiltrations d'eau rendait de facto le local donné à bail exploitable sans rechercher si les conséquences desdites infiltrations ne rendent pas inexploitable ledit local comme le soutien l'appelante ;
Dire et juger que le local donné à bail à la SAS Les délices du Passage par les bailleurs est rendu inexploitable par les conséquences des infiltrations d'eau causées par la défectuosité des regards fuyards ;
Dire et juger que dès lors c'est par une violation de l'obligation d'exécuter le bail en cause de bonne foi que les bailleurs ont mis en 'uvre la clause résolutoire contenue dans ledit bail ;
En conséquence,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes 29 août 2024 (RG n° 21/01432) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a jugé que les consorts [U] sont propriétaires du réseau d'évacuation des eaux usées litigieux au titre de l'article 552 du code civil ;
La réformant,
En tout état de cause :
Condamner Les consorts [U] à réparer l'intégralité les désordres affectant le local donné à bail et le rendant actuellement inexploitable ;
Condamner Les consorts [U] à ce titre à porter et payer à la SAS [Adresse 1] :
la somme de 27544 euros au titre des devis de remise en état des désordres tels que prescrits par M. l'expert judiciaire dans rapport d'expertise déposé par l'expert le 21 janvier 2020 assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 60 444 euros au titre de son préjudice de jouissance à parfaire au jour de
l'arrêt à intervenir assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 138 933 euros au titre du préjudice commercial assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 36.000 euros au titre de dommages et intérêts au regard de leur préjudice moral assorti d'intérêts au taux légal ;
Débouter l'ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner Les consorts [U] à porter et payer à la SAS Les délices du Passage la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des honoraires supportés pour les deux instances, en référé et au fond, les mesures d'expertise ainsi que la présente.
Condamner Les consorts [U] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; ».
Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 1], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose :
- concernant le rapport d'expertise, il en ressort que les locaux commerciaux sont desservis par un collecteur d'eaux usées qui récupère les évacuations des commerces (lots 6 à 10) situées de part et d'autre du passage public dans sa partie non couverte et appartenant à la commune et qui se poursuit dans l'immeuble des consorts [U] qu'il traverse, et où la commune n'a qu'un droit de passage. Dans ce tronçon, il recueille les eaux usées de l'immeuble et d'autres commerces. Les désordres subis par la SAS Les délices du passage sont dus à des infiltrations de ces eaux usées arrivant par le plafond du local en sous-sol qui ont occasionné des dégâts au tableau électrique ainsi qu'à la vitrine. En revanche, l'origine du sinistre ayant fait l'objet d'une déclaration en 2018 est la rupture de canalisation d'eau potable dont la réparation a été prise en charge par le bailleur.
- concernant les moyens d'infirmation du jugement, et le rejet des demandes de l'appelante, contrairement à ce qu'a décidé la juridiction de première instance, en premier lieu, l'application de l'article IV du bail conduit à mettre en tout état de cause à la charge des bailleurs la réparation des désordres présents sur la voûte au titre des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ; l'expert a indiqué que la présence anormale d'eau a détérioré les pierres des voûtes et des murs, qui sont gorgées d'humidité. En second lieu, la clause n'évoque que les réparations trouvant leur origine et leur cause à l'intérieur du local donné à bail et non à l'extérieur de celui-ci, de sorte que le terme « aucune réparation » visé dans le bail ne peut nullement s'entendre de réparations ayant leur origine et leur cause à l'extérieur du local. Dès lors, la réparation des regards fuyards ainsi que les conséquences des désordres trouvant leurs causes dans leurs défectuosités incombent aux bailleurs.
Quoiqu'il en soit, le local donné à bail est notoirement insalubre comme en attestent les employés de la précédente boulangerie.
S'agissant de son expulsion, elle n'a pas été en mesure d'exploiter son activité alimentaire de boulangerie pâtisserie en raison de l'insalubrité du local (humidité oxydant le compteur électrique affectant le bon fonctionnement de la chambre froide) ; il ne peut lui être reproché un défaut d'exploitation des lieux que si ces derniers sont exploitables et que les conséquences des infiltrations ont été réparées ; l'expertise fait référence à plusieurs désordres consécutifs aux infiltrations ; par ailleurs, la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par les bailleurs car l'exploitation du fonds de commerce était prête à débuter mais les preneurs en ont été empêchés en raison des locaux.
Enfin, sur la remise en état de la vitrine à laquelle elle a été condamnée, elle précise que les travaux ont été effectués à titre conservatoire en raison de sa dangerosité suite à de la corrosion.
- s'agissant de la remise en état des locaux, elle argue du fait que le local est totalement inexploitable comme le relève l'expertise (tableau électrique dysfonctionnel empêchant l'exploitation du fonds de commerce, vitrine endommagée par oxydation anormale de l'encadrement métallique avec un profilé inadapté, détérioration des pierres des voûtes et murs gorgés d'humidité) ; le préjudice commercial et de jouissance a débuté le 18décembre 2008 date de la déclaration des nouvelles infiltrations et l'impossibilité d'exploitation s'élève à 60 444 euros au regard des loyers hors charges qui ont été réglés sur 6 ans ; le préjudice commercial s'élève à 138 933 euros comme cela ressort d'une étude prévisionnelle établie par le comptable avant l'achat du fonds de commerce ; le préjudice moral doit être réparé à hauteur de 36 000 euros au regard de loyers payés régulièrement et le remboursement du prêt auquel la société est tenue.
En réponse aux conclusions adverses, elle ajoute que :
- la responsabilité de la société Foncia est engagée puisqu'elle est intervenue de manière active et constante dans la gestion du sinistre et qu'elle a une obligation de diligence, de loyauté et de conseil. A ce titre, elle n'a pas vérifié l'efficacité des travaux prétendument réalisés en janvier 2020 et aucune mesure conservatoire sérieuse n'a été prise malgré un égout se déversant dans la cave.
- concernant la réparation des regards fuyards, l'appelante indique que les voutes sont un élément de la structure de l'immeuble qui est une grosse réparation incombant au bailleur ; que les regards fuyards sont situés hors du volume privatif exploité dans le tréfonds grevé de servitude et que le bail ne contient aucune distinction quant à la charge des regards selon leur localisation et par ailleurs qu'il n'est pas prouvé par les intimés que les regards litigieux desserviraient exclusivement le local pris à bail.
- sur la résiliation du bail commercial : la cave n'a pas un caractère accessoire et sert à l'exploitation d'un commerce alimentaire ; les intimés ne démontrent pas l'absence de défectuosité du compteur électrique lors de la précédente location et l'expert a confirmé les désordres ; l'absence du respect des normes par les professionnels intervenus sur le compteur est sans objet, le bailleur devant délivrer un local conforme ; l'affirmation selon laquelle les travaux réalisés en 2020 auraient définitivement réglé les infiltrations est contredite par les pièces versées au débat.
- concernant les demandes indemnitaires de l'appelante, elle indique les éléments suivants :
ses demandes ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile en raison de la persistance et de l'aggravation des désordres ;
les intimés reconnaissent que les locaux étaient inexploitables au moins jusqu'en août 2020 ; ils ne peuvent invoquer le fait d'un tiers à savoir l'entreprise Laithier ;
le préjudice commercial est certain dans son principe, en lien avec les désordres et l'absence de chiffre d'affaires ; les documents prévisionnels ont été établis par un professionnel et il s'agit d'un mode de preuve recevable et pertinent pour apprécier une perte de chance ou un manque à gagner.
***
Dans leurs dernières conclusions, M. [Z] [U], M. [E] [U] et la société Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et de l'article 1731 du code civil, de :
« Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 29 août 2024.
Juger que la réparation des regards fuyards constitue des réparations à la charge des preneurs en vertu des clauses et conditions du bail.
Débouter la SAS [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes et la condamner à verser aux époux [U] la somme de 6 714,20 euros titre des frais de recherche et de réparation avancée par eux.
Constater la résiliation du bail commercial et, en tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de SAS Les délices du Passage.
En conséquence,
Ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenter les charges.
Juger que la SAS [Adresse 1] est tenue de remettre le local loué dans son état initial, en conformité avec les règles d'urbanisme, dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt de la cour d'appel et sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard.
Condamner la SAS Les délices du Passage à verser à chacun des concluants la somme de 3 000.00 euros au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Subsidiairement,
Juger irrecevable et en toute hypothèse infondée toute demande d'indemnisation nouvelle présentée pour la première fois devant la cour par application de l'article 564 du code de procédure civile, portant notamment sur le montant des travaux de remise en état et le préjudice moral.
Débouter la SAS [Adresse 1] de sa demande d'indemnisation des travaux de remise en état fondée sur la simple production d'un devis non acquitté.
Débouter la SAS Les délices du Passage de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance inexistant, notamment en raison de la résiliation aux torts exclusifs du preneur du bail.
Juger irrecevable et en toute hypothèse infondée, la demande d'indemnisation d'un préjudice commercial fondée sur un simple prévisionnel de chiffre d'affaires et de bénéfice en ce que ce préjudice ne peut être indemnisé que sous l'angle d'une perte de chance non quantifiée, ne repose sur aucun élément matériel précis, sincère et objectif.
Débouter enfin la SAS [Adresse 1] de toute demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral inexistant.
Condamner enfin la SAS Les délices du Passage à verser à chacun des concurrents la somme de 5 000.00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [U], M. [E] [U] et la société Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, exposent que s'agissant de la société Foncia, l'appelante ne formule aucune réclamation à son encontre et cette dernière, qui n'a pas la qualité de professionnel de la construction, a la qualité de mandataire en vertu d'un contrat de gestion locative au profit des consorts [U].
Ensuite, concernant les demandes formées à leur encontre, ils expliquent que :
- selon le contrat du bail commercial, l'obligation de réparation à la charge du bailleur se limite aux grosses réparations ; les désordres provenant des regards fuyards relèvent en conséquence de l'obligation du preneur ; la détérioration des voutes n'est pas la conséquence d'un vice de construction ou de vétusté à la charge du bailleur mais la conséquence exclusive des fuites d'eau anormales en provenance des canalisations fuyardes sans que le locataire ne puisse s'en exonérer en invoquant le fait que les canalisations sont à l'extérieur du local et que la clause contractuelle ne s'appliquerait que pour les ouvrages situés dans le local ;
- concernant la résiliation du bail commercial, il est établi que la société ne s'est pas trouvée dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce et que la cave n'a pas vocation à recevoir du public ; le compteur électrique était en état de marche lors de la précédente exploitation et ce dernier dysfonctionne depuis que le preneur a procédé à son changement sans prendre les mesures qui s'imposaient au regard de sa localisation dans une cave ; le locataire n'a jamais répondu à la mise en demeure de justifier dans le délai d'un mois de l'occupation du fonds de commerce ; le local n'a jamais été exploité par sa faute car, en violation du contrat de bail commercial, il a réalisé des travaux sans l'accord de la commune (cheminée, fermeture d'une vitrine avec création d'un passe-plat) qui ont fait l'objet d'un constat d'infraction transmis au procureur de la République ; le preneur refuse de remettre le local en l'état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme ; par ailleurs, alors qu'il a été mis fin à la cause des infiltrations le locataire n'a déployé aucune activité au sein du local.
- concernant les demandes indemnitaires, les intimés avancent l'argumentation suivante :
le compteur électrique est en sous-sol où l'humidité a toujours été présente, les infiltrations étant apparentes lors de la prise de possession des locaux ; la société a procédé au changement de l'installation électrique pour installer des chambres froides sans respecter les normes d'isolation et d'étanchéité ; les travaux nécessaires à son activité lui incombent entièrement au regard des clauses contractuelles ; s'agissant de la vitrine, cette dernière a été remplacée par un mur en parpaing avec création d'un passe-plat ce qui ne peut être assimilé à une mesure conservatoire et, au demeurant, le bail prévoit le remplacement des vitrines à la charge du preneur y compris en cas d'infiltrations ; enfin, l'assainissement de la cave incombe au locataire et n'entre pas dans le champ d'application de l'article 606 du code civil ;
les travaux prescrits par l'expert ont été réalisés le 6 janvier 2020 par l'entreprise Laithier ; le locataire a attendu le 21 avril 2020 pour informer le bailleur de l'existence des fuites qui selon la SARL Les délices du passage avaient perduré et a refusé de laisser l'accès au local à un artisan pour vérifier la réalité des désordres et y remédier ; il ne pourra se rendre sur place que le 14 septembre 2020 , postérieurement à la première audience devant le juge des référés ; les travaux pour résorber les fuites ont été réalisés du 29 octobre 2020 au 3 novembre 2020 étant précisé que les experts techniques des assureurs ont fait valoir que l'entreprise Laithier avait mal exécuté les travaux et que l'expert judiciaire n'avait pas prescrit les travaux adéquats pour mettre fin aux désordres ; dès lors, les propriétaires ont entrepris toutes les démarches leur incombant, le preneur laissant au contraire la situation perdurer ;
concernant le préjudice commercial, l'exploitation du fonds de commerce pouvait se poursuivre, la cave n'ayant pas vocation à accueillir du public ou permettre la fabrication de produits alimentaires ; l'impossibilité de faire fonctionner les chambres froides résulte uniquement d'une mauvaise installation électrique de l'entreprise mandatée par le locataire ; la production d'un simple prévisionnel non justifié ne permet pas d'établir un préjudice certain indemnisable qui constituerait au mieux une perte de chance de réalisation d'un chiffre d'affaires que l'appelante ne peut quantifier.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur la responsabilité de Foncia
Selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande à l'égard de la SAS Foncia dans le dispositif des conclusions de la SAS Les délices du passage.
Sur les obligations de réparation
Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué »
Aux termes de l'article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Selon l'article 1728 du code civil «le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».
Selon l'article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).
Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n 00-19.037, Bull 123 ; 3e civ., 4 juillet 2019, n 18-17.107).
Selon la clause VI-3 du bail commercial « le preneur s'engage à tenir les lieux loués en parfait état de réparations pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien. Les travaux et réparations définis ci-dessus payés par le preneur ne pourront donner lieu à aucun recours et répétition contre le bailleur hormis ceux entrant dans le cadre de l'article 606. ['] Le preneur s'engage à entretenir, réparer et remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ['] Le preneur s'engage à entretenir et remplacer à ses frais quelle que soit l'importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté) toutes installations, canalisations, tous appareils, toutes fermetures et généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception. Seuls les travaux entrant dans le cadre de l'article 606 du code civil seront à la charge du bailleur. Le preneur fera son affaire personnelle de tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique dans les immeubles ou terrains voisins qui entraîneraient un trouble de jouissance pour le preneur ».
Concernant les dommages observés lors de l'expertise, il est indiqué que les désordres sont des infiltrations par un mur du local au sous-sol où se trouve la cave et les conséquences que provoque l'humidité générée par ces infiltrations.
L'ensemble des maçonneries est relativement sain et exempt de dépôts de calcite ou de développement de mousses y compris dans le local où est situé un puits aménagé sauf en deux endroits. En effet, l'expert observe localement une importante venue d'eau entre deux pierres de la voute ancienne au-dessus d'un doublage en béton cellulaire de type Siporex. Il précise que l'écoulement est visible le 30 septembre 2019 « malgré la période sécheresse » et, il est encore plus perceptible, derrière une cloison en béton cellulaire édifiée pour masquer un arc de la voute, particulièrement détrempé.
Surtout, il affirme qu'au vu des traces contre le mur, sur l'arc de la voute et le doublage en Siporex « ces entrées d'eau durent depuis plusieurs années, mais sont certainement beaucoup plus récentes que la construction du sous-sol » (page 26). Cette constatation implique nécessairement que les désordres préexistent au moment de l'entrée dans les lieux du preneur.
D'une manière générale, il indique que l'état des murs est sain quand on s'écarte de la venue d'eau au niveau du doublage en béton cellulaire et il ne peut être considéré que leur légère humidité est une anomalie pour ce type de local en sous-sol. En revanche, dans l'environnement des entrées d'eau dans la voute et sur le sol, le taux d'humidité important est à l'origine de la détérioration de composants électriques, des murs et voutes.
Concernant l'origine de ces désordres, l'expert indique que « les infiltrations qui perdurent et qui ont donné lieu à la seconde déclaration de sinistre en décembre 2018 trouvent leur origine dans les fuites de regards d'une canalisation d'eaux usées qui prend naissance dans une parcelle appartenant à la commune puis emprunte le tréfonds d'une servitude de passage grevant le fonds des consorts [U] et rejoint le réseau public ».
Plus précisément, il est indiqué que les infiltrations ont pour origine deux regards fuyards qui se trouvent dans le passage privatif appartenant aux consorts [U] et situés à l'extérieur des locaux à usage commercial. Ces regards ne peuvent donc être définis comme des éléments garnissant ou composant les lieux loués selon les termes du bail commercial et à l'égard desquels le preneur serait tenu d'une obligation de réparation.
Par conséquent, dès lors que les désordres constatés dans le bail commercial ont pour origine une fuite de regards situés à l'extérieur des lieux loués, dans un passage appartenant aux propriétaires et que cette fuite préexiste depuis plusieurs années, la SAS Les délices du passage ne peut être tenue à une obligation de réparation, le propriétaire ayant manqué à son obligation délivrance.
La décision déférée sera infirmée.
Sur l'expulsion de la société
Selon l'article L 145-1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
La mise en 'uvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire (Civ. 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10.583).
Selon l'article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
La résolution judiciaire ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce (Cass. 3e civ., 13 mai 1998, n° 96-18.358).
Selon l'article XXII du bail commercial « à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et/ou d'indemnité d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire resté sans effet ['] le bail sera résilié immédiatement et de plein droit ».
Aux termes de la clause VI-5, le preneur « devra tenir constamment les lieux loués ouverts et achalandés ».
Selon l'article VI-7, « il ne pourra dans les lieux loués faire aucune construction ou installation non plus qu'aucun aménagement percement de mur ou changement de distribution et généralement il ne pourra leur apporter non plus qu'aux installations qu'ils comprennent aucune modification quelconque à moins d'en avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du bailleur ».
Enfin, en vertu de l'article VI-12 « le preneur remplira vis-à-vis de toutes Administrations publiques toutes formalités légales ou réglementaires qui sont prescrites ou viendraient à être prescrites en raison de son occupation et de son exploitation et il obtiendra aux mêmes fins les autorisations administratives nécessaires de manière que le bailleur ne soit pas recherché à ce sujet, ce dernier ne pouvant encourir aucune responsabilité ».
Concernant l'occupation des locaux, il n'est pas contesté que La SAS [Adresse 1] n'a eu aucune activité commerciale dans le local, y compris après la réparation de la fuite. Les bailleurs, par l'intermédiaire de Foncia, ont mis en demeure par courrier du 23 juillet 2020 le preneur d'ouvrir le local à la clientèle en rappelant que « la cave est une annexe et ne peut constituer un lieu pour exercer [l'] activité principale pour la réception des clients ».
Cependant, il sera observé qu'une première déclaration de sinistre (juillet 2018) est intervenue peu de temps après le début du bail commercial (juin 2018) et qu'un deuxième sinistre, objet du présent litige, est déclaré à la date du 18 décembre 2018. Si ce dernier est situé au niveau de la cave, l'expert a néanmoins constaté, suite aux infiltrations, l'oxydation des composants du tableau électrique et souligné qu'il n'était pas possible de rétablir l'alimentation sans avoir préalablement ouvert la plupart des disjoncteurs divisionnaires.
Par ailleurs, ainsi que l'a affirmé l'expert, « le déversement d'un égout dans un local destiné à stocker des produits alimentaires ne permet pas d'exploiter le commerce ».
Les bailleurs ne peuvent en conséquence prétendre que l'exploitation du local aurait néanmoins pu se poursuivre, et ce, en violation de règles d'hygiène élémentaires ou que l'espace d'exploitation aurait été suffisant alors que la cave, espace de stockage, représente près de 66 % de la superficie louée.
Par ailleurs, l'humidité résultant du déversement des eaux usées a, selon l'expert, provoqué une oxydation des composants d'un tableau électrique et des défauts d'isolement sur les circuits électriques qu'il protège et il n'est pas possible de rétablir l'alimentation sans avoir préalablement ouvert la plupart des disjoncteurs divisionnaires. Sur ce point, les intimés indiquent que le preneur a fait installer dès son arrivée dans les lieux un compteur électrique dans la cave sans respecter les normes applicables au regard de l'humidité environnante. Cependant cette affirmation n'est établie par aucun élément et l'attestation de Mme [C] [T], ancienne employée du précédent preneur mentionne déjà l'existence d'un compteur dans la cave.
La présence anormale d'humidité a aussi accéléré la corrosion des traverses métalliques basses des vitrines et de l'encadrement métallique d'une vitrine. Sur ce point, selon l'expert, « cette oxydation trouve son origine dans les venues d'eau anormales mais aussi dans la nature du profilé métallique ['] inadapté pour recevoir un vitrage sans le mettre en compression lorsqu'il est rongé par l'oxydation ».
Enfin, il ressort également du rapport d'expertise que « la présence d'eau anormale a détérioré les pierres des voûtes et des murs qui sont gorgées d'humidité ».
En conséquence, il ne peut être reproché à la SAS Les délices du passage de ne pas avoir exploité son fonds de commerce et occupé les locaux donnés à bail alors qu'il est établi que l'absence de remise en état des lieux par les bailleurs l'a empêché de remplir cette obligation.
En revanche, il ressort de deux courriers simples du 5 juin 2019 et du 23 juillet 2020, que la société Foncia a mis en demeure la SAS Les délices du passage de remettre en état à l'identique de la prise des lieux et dans des délais très brefs une vitrine démolie par les preneurs, suivie de travaux non conformes et sans demande de l'administration compétente.
Il ressort en effet de l'expertise judicaire qu' « une autre vitrine a été démolie et l'ouverture a été fermée par un mur en maçonnerie de parpaing dans lequel est incorporée une menuiserie coulissante en aluminium ». Ce fait n'est pas contesté par les parties.
Dans un courrier du 22 mai 2019 de la mairie d'[Localité 3] adressé à l'appelante, il est indiqué que des travaux de peinture, de modification d'ouverture et de changement de menuiserie sur le local ont été entrepris sans autorisation administrative. Ce même courrier affirme qu'il a été demandé au preneur de restituer la façade dans son aspect initial en supprimant l'allège qui obture l'ancienne vitrine, en rétablissant l'huisserie initiale et en reprenant les peintures selon les coloris qui conviennent. Il est précisé qu'en dépit de plusieurs rencontres et une visite de l'architecte des bâtiments de France, les travaux ne sont pas régularisables car non conformes aux exigences du Site Patrimonial Remarquable. Enfin, il est mentionné que les locataires ont refusé de remettre les lieux en l'état.
Dans un courrier du 29 septembre 2020, les propriétaires sont avisés par les services de l'urbanisme qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé pour ces faits et transmis au procureur de la République.
Le preneur a ainsi entrepris des travaux dont la nature exigeait un accord des bailleurs, et ce, en violation du bail commercial mais également en infraction de la réglementation de l'urbanisme sur le patrimoine architectural et urbain relative au classement de la ville d'[Localité 3] au titre d'un site patrimonial remarquable.
Il s'agit d'un manquement grave aux obligations du preneur dans le cadre du bail commercial qui a perduré malgré les demandes répétées de remise en l'état formulées par les bailleurs et la commune. La SAS [Adresse 1] ne peut pas, au demeurant, invoquer une mesure conservatoire en raison de l'oxydation de la vitrine alors qu'elle a totalement supprimé cette dernière pour ériger un mur avec un passe-plat qui s'assimile à un aménagement de nature commerciale. Au demeurant, le danger présenté par la vitrine n'est nullement établi.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire par lettre simple, et ce, en l'absence d'acte extra-judiciaire.
Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judicaire du bail commercial, d'ordonner à la SAS Les Délices du passage la libération immédiate des lieux et à défaut pour la société d'avoir libéré le bâtiment commercial des personnes, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt si besoin avec le concours de la force publique.
La SAS [Adresse 1] sera condamnée à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent arrêt.
IV. Sur la réparation des préjudices
Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
En l'espèce, la société appelante sollicite la condamnation des intimés au paiement de la somme de 27 544 euros au titre des frais de remise en état, de 60 444 euros au titre du préjudice de jouissance, de 138 933 euros au titre du préjudice commercial et, enfin, celle de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
Cette dernière avait déjà formulé des demandes en réparation de ces préjudices devant la juridiction de première instance, seuls les montants sollicités étant différents.
Par conséquent, la demande d'irrecevabilité de toute demande d'indemnisation nouvelle des intimés et notamment sur le préjudice moral est rejetée.
- Sur la remise en état du local
Suite au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial et l'expulsion du preneur, la remise en l'état du local, à l'exception de la vitrine, sera laissée à la charge des bailleurs.
- Sur la remise en état de la vitrine
Suite à la démolition de la vitrine et à la fermeture de l'ouverture par un mur en maçonnerie de parpaing dans lequel est incorporée une menuiserie coulissante en aluminium en violation du bail commercial, la SAS Les délices du passage sera condamnée à remettre le local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme. Il sera précisé que les travaux devront intervenir sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de trois mois.
- sur le préjudice de jouissance, commercial, et moral
Concernant le préjudice de jouissance, l'expert indique qu'il a débuté le 18 décembre 2018, date qui correspond à celle indiquée dans la déclaration du deuxième sinistre, objet de la présente procédure, et à partir de laquelle les désordres ont donné lieu à expertise.
Il n'est pas contesté que la société a payé depuis la prise d'effet du bail commercial l'intégralité des loyers sans les charges pendant 6 années.
Par ailleurs, il est également avéré que si la réparation des fuites a été faite, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance au regard du vice dont étaient affectés les lieux donnés à bail et qui n'ont pas été remis en l'état par les propriétaires.
Par ailleurs, outre le fait qu'il n'est pas démontré que le locataire a retardé l'exécution des travaux de colmatage de la fuite, les consorts [U] ne peuvent invoquer une mauvaise exécution des premiers travaux pour résorber la fuite alors qu'il s'agissait d'une entreprise qu'ils avaient mandatée, et ce, conformément aux obligations leur incombant.
Enfin, il a été démontré ci-dessus que le locataire a été mis dans l'impossibilité d'exploiter les locaux en raison des désordres affectant l'immeuble.
Par conséquent, M. [Z] [U] et M. [E] [U] seront condamnés à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 49 680 euros au titre de son préjudice de jouissance soit 8 280 euros de loyer annuel sur six années du 18 décembre 2018 au 31 décembre 2024 outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt.
La décision déférée sera en conséquence infirmée.
En revanche, la demande visant à ce que la somme réclamée soit « à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir » sera rejetée en l'absence de tout élément justifiant que la société Les délices du [Adresse 11] est à jour des loyers au-delà de la période réclamée.
Concernant le préjudice commercial, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Cass. 1re Civ., 9 avril 2002, n°00-13.314, Bull. 2002, I, n° 116).
Il est produit par la société appelante une étude prévisionnelle sur 3 exercices de janvier 2018 à décembre 2020.
Selon ce document, le résultat de l'exercice mentionné est de 17 477 euros en 2018, 17 214 euros en 2019 et 16 932 euros en 2020. Le chiffre d'affaires renseigné est constant soit 121 635 euros.
Selon une attestation d'un expert-comptable du 16 décembre 2024, il est indiqué que la société Les délices du passage « aurait réalisé un résultat d'exercice avant impôts pour les années suivantes » : 19 920 euros (2020), 20 660 euros (2021), 21 423 euros (2022), 22 209 euros (2023) et 23 018 euros (2024).
A partir de ce document, l'expert a fait une évaluation globale en retenant un prévisionnel de chiffres d'affaires de 60 000 euros, des charges proportionnelles de 40 000 euros donc une marge brute de 20 000 arrondie à 1 700 euros par mois qui représente la perte mensuelle subie par la société.
Il ressort de ces éléments que l'activité commerciale n'ayant pu débutée suite aux différents désordres affectant les lieux loués et empêchant toute exploitation, la société Les délices du passage a, comme l'indiquent les bailleurs, perdu la chance de réaliser le prévisionnel qui avait été calculé suite à l'acquisition du fonds de commerce.
Par conséquent, au regard des différentes évaluations produites et revêtant, en conséquence, un caractère aléatoire élevé quant à la probabilité de respecter le projet commercial initial, M. [Z] [U] et M. [E] [U] seront condamnés à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt.
La décision déférée sera infirmée.
La demande au titre du préjudice moral sera rejetée en l'absence de toute pièce justificative et l'argumentation de l'appelante ne reposant que sur des considérations économiques sur lesquelles la cour a préalablement statué.
La décision déférée sera confirmée sur ce point.
- sur les frais de recherches et réparation de fuite
Cette demande de condamnation de M. [Z] [U] et M. [E] [U] à l'égard de la société Les délices du passage sera rejetée, de tels frais leur incombant dans le cadre de leur obligation de délivrance.
La décision déférée sera infirmée.
Sur les frais de l'instance :
M. [Z] [U] et M. [E] [U], qui succombent, devront supporter les dépens de l'instance comprenant le coût de l'expertise judicaire de M. [S] [O] du 21 janvier 2020 et payer à la SAS [Adresse 1] une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Dit que la cour n'est pas saisie d'une demande à l'égard de la SAS Foncia par la SAS [Adresse 1] ;
Rejette la demande d'irrecevabilité présentée par M. [Z] [U] et M. [E] [U] de toute demande d'indemnisation nouvelle présentée pour la première fois par la SAS Les délices du passage devant la cour par application de l'article 564 du code de procédure civile, portant notamment sur le montant des travaux de remise en état et le préjudice moral ;
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en réparation du préjudice moral de la SAS Les délices du passage ;
Infirme pour le surplus
Statuant à nouveau des chefs infirmés ;
Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 8], à [Localité 3] objets du bail commercial du 28 mai 2018 conclu entre la société Foncia Languedoc Provence et la SAS [Adresse 1] ;
Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS Les délices du passage la somme de 49 680 euros au titre de son préjudice de jouissance du 18 décembre 2018 au 31 décembre 2024 outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ;
Rejette la demande en condamnation de la SAS Les délices du passage par M. [Z] [U] et M. [E] [U] à la somme de 6 714.20 euros au titre des frais de recherche et de réparation ;
Prononce la résiliation judicaire du bail commercial à compter du présent arrêt et ordonne à la SAS Les Délices du passage la libération immédiate des lieux et qu'à défaut pour la société d'avoir libéré le bâtiment commercial des personnes, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt si besoin avec le concours de la force publique ;
Condamne la SAS Les délices du passage à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent arrêt ;
Dit que la remise en état du local, à l'exception de la vitrine, sera laissé à la charge de M. [E] [U] et M. [Z] [U] ;
Condamne la SAS Les délices du passage à remettre la vitrine du local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de trois mois ;
Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] supporteront les dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise judicaire de M. [S] [O] du 21 janvier 2020 et payeront à La SAS [Adresse 12] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/03051 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JKUO
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
29 août 2024
RG:21/01432
S.A.S. [Adresse 1]
C/
[U]
[U]
S.A.S. FONCIA [Localité 2]
Commune COMMUNE D'[Localité 3]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 29 Août 2024, N°21/01432
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S. [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Mahougnon prudence HOUNSA de la SARL SARL D'AVOCATS INTER-BARREAUX GENIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Christelle LEXTRAIT, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
M. [Z] [U]
né le 20 Décembre 1960 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [E] [U]
né le 26 Avril 1936 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.S. FONCIA [Localité 2] société inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 343 765 178, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Commune COMMUNE [Localité 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 20 septembre 2024 par la SAS [Adresse 1] à l'encontre du jugement rendu le 29 août 2024 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 21/01432 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 janvier 2026 par la SAS Les délices du Passage, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 février 2025 par M. [Z] [U], M. [E] [U], la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu la signification de la déclaration d'appel délivrée le 5 décembre 2024 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de M. [Z] [U], M. [E] [U] et la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, délivrée le 5 mars 2025 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;
Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026.
***
Suivant acte du 28 mai 2018, Mme [K] [I] épouse de M. [X] [A] et M. [Q] [G] ont acquis de la société Simi un fonds de commerce de détail en gros de tous produits de boulangerie et pâtisserie situé au [Adresse 8], à [Localité 3] dans un immeuble appartenant aux consorts [U], soit M. [E] [U] et M. [Z] [U].
Le même jour, un bail commercial est conclu entre la société Foncia Languedoc Provence agissant en qualité de mandataire des consorts [U] avec la société [Adresse 9] représentée par Mme [K] [A], gérante. Ce bail porte sur les locaux commerciaux, pour un prix annuel de 8.280 euros ht et comprenant :
- un lot n°3 comprenant un local au rez-de-chaussée de 6,50 m², une cave en sous-sol de 51,03 m2
- un lot n°4 correspondant à un local de 19,72 m² au rez-de chaussée, vitrine sur le passage marchand [Localité 3] lot n° 3.
La date d'entrée dans les locaux est fixée au 1er juin 2018.
La société Les délices du Passage a subi un premier dégât des eaux le 18 juillet 2018 dans les locaux du sous-sol qui a donné lieu à une indemnité de réparation de la part de l'assureur Generali d'un montant de 1.490,50 euros.
La société [Adresse 1] a déclaré à son assureur par courrier du 11 mars 2019 un nouveau sinistre survenu le 18 décembre 2018.
***
La société Les délices du Passage a fait assigner les consorts [U], d'une part, et la commune d'Uzès, d'autre part, aux fins de voir instaurer une mesure d'expertise judiciaire, par devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes.
Par ordonnances des 31 juillet et 11 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande.
Le 6 janvier 2020 l'entreprise Laithier a effectué des travaux de réparation au niveau des regards d'évacuation des eaux usées.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 21 janvier 2020.
Les travaux de réparation ont été définitivement achevés le 3 novembre 2020 sur la caisse siphoïde d'un petit regard.
***
Par exploits des 5 et 12 mars 2021, la société [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nîmes la commune d'Uzès, la société Foncia, M. [Z] [U] et M. [E] [U] en responsabilité pour les désordres constatés par l'expert qui découlaient du sinistre déclaré, en conséquence, en condamnation solidaire au paiement de diverses sommes au titre des frais de remise en état, du préjudice de jouissance, du préjudice commercial et du préjudice moral subi, en condamnation solidaire au paiement des frais irrépétibles en référé et au fond ainsi qu'au titre des mesures d'expertise, en paiement solidaire des entiers dépens, et enfin en maintien de l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.
***
Par ordonnance du 20 avril 2023 (n° RG 21/01432), le juge de la mise en état a notamment déclaré que l'intégralité des demandes de la société [Adresse 1] formées à l'encontre de la commune d'[Localité 3] étaient irrecevables.
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Par jugement du 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué en ces termes :
« Dit que les regards à l'origine des infiltrations subies par la SAS Les délices du Passage situé sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 1] sont la propriété de M. [Z] [U] et de M. [E] [U] ;
Rejette l'intégralité des demandes de la SAS [Adresse 1] ;
Constate la résiliation du bail conclu entre d'une part M. [E] [U] et M. [Z] [U] et d'autre part la SAS Les délices du Passage en date du 28 mai 2018 relatif au local situé au [Adresse 10] et constituant le lot n°3 et le lot n°4 ;
Ordonne l'expulsion de la SAS [Adresse 1] et de tout occupant de son chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique ;
Condamne la SAS Les délices du Passage à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent jugement ;
Condamne la SAS [Adresse 1] à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] la somme de 6.714,20 euros au titre du remboursement des frais de recherche et de réparation des fuites ;
Condamne la SAS Les délices du Passage à remettre le local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
Condamne la SAS [Adresse 1] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- une somme de 1.000 euros à M. [Z] [U],
- une somme de 1.000 euros à M. [E] [U],
- une somme de 1.000 euros à la société Foncia [Localité 2] ;
Condamne la SAS [Adresse 1] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. ».
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La société Les délices du Passage a relevé appel le 20 septembre 2024 de ce jugement pour le voir réformer en toutes ses dispositions.
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Dans ses dernières conclusions, la société [Adresse 1], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 552 et 606 du code civil et de l'article 1231-1 du code civil, de :
« Déclarer recevable et bien fondé l'appel de la SAS Les délices du Passage daté du 20 septembre 2024 contre le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes 29 août 2024 (RG n° 21/01432) ;
Y statuant
Dire et juger que c'est par une fausse qualification des faits que le jugement frappé d'appel a jugé que les réparations des désordres causés par l'infiltration d'eau due à la défectuosité des regards fuyards incombent à la SAS [Adresse 1] ;
Constater que les désordres affectant le local donné à bail et causés par les infiltrations d'eau dues à la défectuosité des regards fuyards subsistent nonobstant la fin des infiltrations ;
Dire et juger que c'est par une fausse qualification des faits que le jugement frappé d'appel a jugé que le fait pour les bailleurs d'avoir mis fin à la cause des infiltrations d'eau rendait de facto le local donné à bail exploitable sans rechercher si les conséquences desdites infiltrations ne rendent pas inexploitable ledit local comme le soutien l'appelante ;
Dire et juger que le local donné à bail à la SAS Les délices du Passage par les bailleurs est rendu inexploitable par les conséquences des infiltrations d'eau causées par la défectuosité des regards fuyards ;
Dire et juger que dès lors c'est par une violation de l'obligation d'exécuter le bail en cause de bonne foi que les bailleurs ont mis en 'uvre la clause résolutoire contenue dans ledit bail ;
En conséquence,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes 29 août 2024 (RG n° 21/01432) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a jugé que les consorts [U] sont propriétaires du réseau d'évacuation des eaux usées litigieux au titre de l'article 552 du code civil ;
La réformant,
En tout état de cause :
Condamner Les consorts [U] à réparer l'intégralité les désordres affectant le local donné à bail et le rendant actuellement inexploitable ;
Condamner Les consorts [U] à ce titre à porter et payer à la SAS [Adresse 1] :
la somme de 27544 euros au titre des devis de remise en état des désordres tels que prescrits par M. l'expert judiciaire dans rapport d'expertise déposé par l'expert le 21 janvier 2020 assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 60 444 euros au titre de son préjudice de jouissance à parfaire au jour de
l'arrêt à intervenir assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 138 933 euros au titre du préjudice commercial assorti d'intérêts au taux légal ;
la somme de 36.000 euros au titre de dommages et intérêts au regard de leur préjudice moral assorti d'intérêts au taux légal ;
Débouter l'ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner Les consorts [U] à porter et payer à la SAS Les délices du Passage la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des honoraires supportés pour les deux instances, en référé et au fond, les mesures d'expertise ainsi que la présente.
Condamner Les consorts [U] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; ».
Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 1], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose :
- concernant le rapport d'expertise, il en ressort que les locaux commerciaux sont desservis par un collecteur d'eaux usées qui récupère les évacuations des commerces (lots 6 à 10) situées de part et d'autre du passage public dans sa partie non couverte et appartenant à la commune et qui se poursuit dans l'immeuble des consorts [U] qu'il traverse, et où la commune n'a qu'un droit de passage. Dans ce tronçon, il recueille les eaux usées de l'immeuble et d'autres commerces. Les désordres subis par la SAS Les délices du passage sont dus à des infiltrations de ces eaux usées arrivant par le plafond du local en sous-sol qui ont occasionné des dégâts au tableau électrique ainsi qu'à la vitrine. En revanche, l'origine du sinistre ayant fait l'objet d'une déclaration en 2018 est la rupture de canalisation d'eau potable dont la réparation a été prise en charge par le bailleur.
- concernant les moyens d'infirmation du jugement, et le rejet des demandes de l'appelante, contrairement à ce qu'a décidé la juridiction de première instance, en premier lieu, l'application de l'article IV du bail conduit à mettre en tout état de cause à la charge des bailleurs la réparation des désordres présents sur la voûte au titre des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ; l'expert a indiqué que la présence anormale d'eau a détérioré les pierres des voûtes et des murs, qui sont gorgées d'humidité. En second lieu, la clause n'évoque que les réparations trouvant leur origine et leur cause à l'intérieur du local donné à bail et non à l'extérieur de celui-ci, de sorte que le terme « aucune réparation » visé dans le bail ne peut nullement s'entendre de réparations ayant leur origine et leur cause à l'extérieur du local. Dès lors, la réparation des regards fuyards ainsi que les conséquences des désordres trouvant leurs causes dans leurs défectuosités incombent aux bailleurs.
Quoiqu'il en soit, le local donné à bail est notoirement insalubre comme en attestent les employés de la précédente boulangerie.
S'agissant de son expulsion, elle n'a pas été en mesure d'exploiter son activité alimentaire de boulangerie pâtisserie en raison de l'insalubrité du local (humidité oxydant le compteur électrique affectant le bon fonctionnement de la chambre froide) ; il ne peut lui être reproché un défaut d'exploitation des lieux que si ces derniers sont exploitables et que les conséquences des infiltrations ont été réparées ; l'expertise fait référence à plusieurs désordres consécutifs aux infiltrations ; par ailleurs, la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par les bailleurs car l'exploitation du fonds de commerce était prête à débuter mais les preneurs en ont été empêchés en raison des locaux.
Enfin, sur la remise en état de la vitrine à laquelle elle a été condamnée, elle précise que les travaux ont été effectués à titre conservatoire en raison de sa dangerosité suite à de la corrosion.
- s'agissant de la remise en état des locaux, elle argue du fait que le local est totalement inexploitable comme le relève l'expertise (tableau électrique dysfonctionnel empêchant l'exploitation du fonds de commerce, vitrine endommagée par oxydation anormale de l'encadrement métallique avec un profilé inadapté, détérioration des pierres des voûtes et murs gorgés d'humidité) ; le préjudice commercial et de jouissance a débuté le 18décembre 2008 date de la déclaration des nouvelles infiltrations et l'impossibilité d'exploitation s'élève à 60 444 euros au regard des loyers hors charges qui ont été réglés sur 6 ans ; le préjudice commercial s'élève à 138 933 euros comme cela ressort d'une étude prévisionnelle établie par le comptable avant l'achat du fonds de commerce ; le préjudice moral doit être réparé à hauteur de 36 000 euros au regard de loyers payés régulièrement et le remboursement du prêt auquel la société est tenue.
En réponse aux conclusions adverses, elle ajoute que :
- la responsabilité de la société Foncia est engagée puisqu'elle est intervenue de manière active et constante dans la gestion du sinistre et qu'elle a une obligation de diligence, de loyauté et de conseil. A ce titre, elle n'a pas vérifié l'efficacité des travaux prétendument réalisés en janvier 2020 et aucune mesure conservatoire sérieuse n'a été prise malgré un égout se déversant dans la cave.
- concernant la réparation des regards fuyards, l'appelante indique que les voutes sont un élément de la structure de l'immeuble qui est une grosse réparation incombant au bailleur ; que les regards fuyards sont situés hors du volume privatif exploité dans le tréfonds grevé de servitude et que le bail ne contient aucune distinction quant à la charge des regards selon leur localisation et par ailleurs qu'il n'est pas prouvé par les intimés que les regards litigieux desserviraient exclusivement le local pris à bail.
- sur la résiliation du bail commercial : la cave n'a pas un caractère accessoire et sert à l'exploitation d'un commerce alimentaire ; les intimés ne démontrent pas l'absence de défectuosité du compteur électrique lors de la précédente location et l'expert a confirmé les désordres ; l'absence du respect des normes par les professionnels intervenus sur le compteur est sans objet, le bailleur devant délivrer un local conforme ; l'affirmation selon laquelle les travaux réalisés en 2020 auraient définitivement réglé les infiltrations est contredite par les pièces versées au débat.
- concernant les demandes indemnitaires de l'appelante, elle indique les éléments suivants :
ses demandes ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile en raison de la persistance et de l'aggravation des désordres ;
les intimés reconnaissent que les locaux étaient inexploitables au moins jusqu'en août 2020 ; ils ne peuvent invoquer le fait d'un tiers à savoir l'entreprise Laithier ;
le préjudice commercial est certain dans son principe, en lien avec les désordres et l'absence de chiffre d'affaires ; les documents prévisionnels ont été établis par un professionnel et il s'agit d'un mode de preuve recevable et pertinent pour apprécier une perte de chance ou un manque à gagner.
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Dans leurs dernières conclusions, M. [Z] [U], M. [E] [U] et la société Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et de l'article 1731 du code civil, de :
« Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 29 août 2024.
Juger que la réparation des regards fuyards constitue des réparations à la charge des preneurs en vertu des clauses et conditions du bail.
Débouter la SAS [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes et la condamner à verser aux époux [U] la somme de 6 714,20 euros titre des frais de recherche et de réparation avancée par eux.
Constater la résiliation du bail commercial et, en tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de SAS Les délices du Passage.
En conséquence,
Ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenter les charges.
Juger que la SAS [Adresse 1] est tenue de remettre le local loué dans son état initial, en conformité avec les règles d'urbanisme, dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt de la cour d'appel et sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard.
Condamner la SAS Les délices du Passage à verser à chacun des concluants la somme de 3 000.00 euros au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Subsidiairement,
Juger irrecevable et en toute hypothèse infondée toute demande d'indemnisation nouvelle présentée pour la première fois devant la cour par application de l'article 564 du code de procédure civile, portant notamment sur le montant des travaux de remise en état et le préjudice moral.
Débouter la SAS [Adresse 1] de sa demande d'indemnisation des travaux de remise en état fondée sur la simple production d'un devis non acquitté.
Débouter la SAS Les délices du Passage de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance inexistant, notamment en raison de la résiliation aux torts exclusifs du preneur du bail.
Juger irrecevable et en toute hypothèse infondée, la demande d'indemnisation d'un préjudice commercial fondée sur un simple prévisionnel de chiffre d'affaires et de bénéfice en ce que ce préjudice ne peut être indemnisé que sous l'angle d'une perte de chance non quantifiée, ne repose sur aucun élément matériel précis, sincère et objectif.
Débouter enfin la SAS [Adresse 1] de toute demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral inexistant.
Condamner enfin la SAS Les délices du Passage à verser à chacun des concurrents la somme de 5 000.00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [U], M. [E] [U] et la société Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, exposent que s'agissant de la société Foncia, l'appelante ne formule aucune réclamation à son encontre et cette dernière, qui n'a pas la qualité de professionnel de la construction, a la qualité de mandataire en vertu d'un contrat de gestion locative au profit des consorts [U].
Ensuite, concernant les demandes formées à leur encontre, ils expliquent que :
- selon le contrat du bail commercial, l'obligation de réparation à la charge du bailleur se limite aux grosses réparations ; les désordres provenant des regards fuyards relèvent en conséquence de l'obligation du preneur ; la détérioration des voutes n'est pas la conséquence d'un vice de construction ou de vétusté à la charge du bailleur mais la conséquence exclusive des fuites d'eau anormales en provenance des canalisations fuyardes sans que le locataire ne puisse s'en exonérer en invoquant le fait que les canalisations sont à l'extérieur du local et que la clause contractuelle ne s'appliquerait que pour les ouvrages situés dans le local ;
- concernant la résiliation du bail commercial, il est établi que la société ne s'est pas trouvée dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce et que la cave n'a pas vocation à recevoir du public ; le compteur électrique était en état de marche lors de la précédente exploitation et ce dernier dysfonctionne depuis que le preneur a procédé à son changement sans prendre les mesures qui s'imposaient au regard de sa localisation dans une cave ; le locataire n'a jamais répondu à la mise en demeure de justifier dans le délai d'un mois de l'occupation du fonds de commerce ; le local n'a jamais été exploité par sa faute car, en violation du contrat de bail commercial, il a réalisé des travaux sans l'accord de la commune (cheminée, fermeture d'une vitrine avec création d'un passe-plat) qui ont fait l'objet d'un constat d'infraction transmis au procureur de la République ; le preneur refuse de remettre le local en l'état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme ; par ailleurs, alors qu'il a été mis fin à la cause des infiltrations le locataire n'a déployé aucune activité au sein du local.
- concernant les demandes indemnitaires, les intimés avancent l'argumentation suivante :
le compteur électrique est en sous-sol où l'humidité a toujours été présente, les infiltrations étant apparentes lors de la prise de possession des locaux ; la société a procédé au changement de l'installation électrique pour installer des chambres froides sans respecter les normes d'isolation et d'étanchéité ; les travaux nécessaires à son activité lui incombent entièrement au regard des clauses contractuelles ; s'agissant de la vitrine, cette dernière a été remplacée par un mur en parpaing avec création d'un passe-plat ce qui ne peut être assimilé à une mesure conservatoire et, au demeurant, le bail prévoit le remplacement des vitrines à la charge du preneur y compris en cas d'infiltrations ; enfin, l'assainissement de la cave incombe au locataire et n'entre pas dans le champ d'application de l'article 606 du code civil ;
les travaux prescrits par l'expert ont été réalisés le 6 janvier 2020 par l'entreprise Laithier ; le locataire a attendu le 21 avril 2020 pour informer le bailleur de l'existence des fuites qui selon la SARL Les délices du passage avaient perduré et a refusé de laisser l'accès au local à un artisan pour vérifier la réalité des désordres et y remédier ; il ne pourra se rendre sur place que le 14 septembre 2020 , postérieurement à la première audience devant le juge des référés ; les travaux pour résorber les fuites ont été réalisés du 29 octobre 2020 au 3 novembre 2020 étant précisé que les experts techniques des assureurs ont fait valoir que l'entreprise Laithier avait mal exécuté les travaux et que l'expert judiciaire n'avait pas prescrit les travaux adéquats pour mettre fin aux désordres ; dès lors, les propriétaires ont entrepris toutes les démarches leur incombant, le preneur laissant au contraire la situation perdurer ;
concernant le préjudice commercial, l'exploitation du fonds de commerce pouvait se poursuivre, la cave n'ayant pas vocation à accueillir du public ou permettre la fabrication de produits alimentaires ; l'impossibilité de faire fonctionner les chambres froides résulte uniquement d'une mauvaise installation électrique de l'entreprise mandatée par le locataire ; la production d'un simple prévisionnel non justifié ne permet pas d'établir un préjudice certain indemnisable qui constituerait au mieux une perte de chance de réalisation d'un chiffre d'affaires que l'appelante ne peut quantifier.
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Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur la responsabilité de Foncia
Selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande à l'égard de la SAS Foncia dans le dispositif des conclusions de la SAS Les délices du passage.
Sur les obligations de réparation
Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué »
Aux termes de l'article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Selon l'article 1728 du code civil «le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».
Selon l'article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).
Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n 00-19.037, Bull 123 ; 3e civ., 4 juillet 2019, n 18-17.107).
Selon la clause VI-3 du bail commercial « le preneur s'engage à tenir les lieux loués en parfait état de réparations pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien. Les travaux et réparations définis ci-dessus payés par le preneur ne pourront donner lieu à aucun recours et répétition contre le bailleur hormis ceux entrant dans le cadre de l'article 606. ['] Le preneur s'engage à entretenir, réparer et remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ['] Le preneur s'engage à entretenir et remplacer à ses frais quelle que soit l'importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté) toutes installations, canalisations, tous appareils, toutes fermetures et généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception. Seuls les travaux entrant dans le cadre de l'article 606 du code civil seront à la charge du bailleur. Le preneur fera son affaire personnelle de tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique dans les immeubles ou terrains voisins qui entraîneraient un trouble de jouissance pour le preneur ».
Concernant les dommages observés lors de l'expertise, il est indiqué que les désordres sont des infiltrations par un mur du local au sous-sol où se trouve la cave et les conséquences que provoque l'humidité générée par ces infiltrations.
L'ensemble des maçonneries est relativement sain et exempt de dépôts de calcite ou de développement de mousses y compris dans le local où est situé un puits aménagé sauf en deux endroits. En effet, l'expert observe localement une importante venue d'eau entre deux pierres de la voute ancienne au-dessus d'un doublage en béton cellulaire de type Siporex. Il précise que l'écoulement est visible le 30 septembre 2019 « malgré la période sécheresse » et, il est encore plus perceptible, derrière une cloison en béton cellulaire édifiée pour masquer un arc de la voute, particulièrement détrempé.
Surtout, il affirme qu'au vu des traces contre le mur, sur l'arc de la voute et le doublage en Siporex « ces entrées d'eau durent depuis plusieurs années, mais sont certainement beaucoup plus récentes que la construction du sous-sol » (page 26). Cette constatation implique nécessairement que les désordres préexistent au moment de l'entrée dans les lieux du preneur.
D'une manière générale, il indique que l'état des murs est sain quand on s'écarte de la venue d'eau au niveau du doublage en béton cellulaire et il ne peut être considéré que leur légère humidité est une anomalie pour ce type de local en sous-sol. En revanche, dans l'environnement des entrées d'eau dans la voute et sur le sol, le taux d'humidité important est à l'origine de la détérioration de composants électriques, des murs et voutes.
Concernant l'origine de ces désordres, l'expert indique que « les infiltrations qui perdurent et qui ont donné lieu à la seconde déclaration de sinistre en décembre 2018 trouvent leur origine dans les fuites de regards d'une canalisation d'eaux usées qui prend naissance dans une parcelle appartenant à la commune puis emprunte le tréfonds d'une servitude de passage grevant le fonds des consorts [U] et rejoint le réseau public ».
Plus précisément, il est indiqué que les infiltrations ont pour origine deux regards fuyards qui se trouvent dans le passage privatif appartenant aux consorts [U] et situés à l'extérieur des locaux à usage commercial. Ces regards ne peuvent donc être définis comme des éléments garnissant ou composant les lieux loués selon les termes du bail commercial et à l'égard desquels le preneur serait tenu d'une obligation de réparation.
Par conséquent, dès lors que les désordres constatés dans le bail commercial ont pour origine une fuite de regards situés à l'extérieur des lieux loués, dans un passage appartenant aux propriétaires et que cette fuite préexiste depuis plusieurs années, la SAS Les délices du passage ne peut être tenue à une obligation de réparation, le propriétaire ayant manqué à son obligation délivrance.
La décision déférée sera infirmée.
Sur l'expulsion de la société
Selon l'article L 145-1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
La mise en 'uvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire (Civ. 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10.583).
Selon l'article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
La résolution judiciaire ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce (Cass. 3e civ., 13 mai 1998, n° 96-18.358).
Selon l'article XXII du bail commercial « à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et/ou d'indemnité d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire resté sans effet ['] le bail sera résilié immédiatement et de plein droit ».
Aux termes de la clause VI-5, le preneur « devra tenir constamment les lieux loués ouverts et achalandés ».
Selon l'article VI-7, « il ne pourra dans les lieux loués faire aucune construction ou installation non plus qu'aucun aménagement percement de mur ou changement de distribution et généralement il ne pourra leur apporter non plus qu'aux installations qu'ils comprennent aucune modification quelconque à moins d'en avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du bailleur ».
Enfin, en vertu de l'article VI-12 « le preneur remplira vis-à-vis de toutes Administrations publiques toutes formalités légales ou réglementaires qui sont prescrites ou viendraient à être prescrites en raison de son occupation et de son exploitation et il obtiendra aux mêmes fins les autorisations administratives nécessaires de manière que le bailleur ne soit pas recherché à ce sujet, ce dernier ne pouvant encourir aucune responsabilité ».
Concernant l'occupation des locaux, il n'est pas contesté que La SAS [Adresse 1] n'a eu aucune activité commerciale dans le local, y compris après la réparation de la fuite. Les bailleurs, par l'intermédiaire de Foncia, ont mis en demeure par courrier du 23 juillet 2020 le preneur d'ouvrir le local à la clientèle en rappelant que « la cave est une annexe et ne peut constituer un lieu pour exercer [l'] activité principale pour la réception des clients ».
Cependant, il sera observé qu'une première déclaration de sinistre (juillet 2018) est intervenue peu de temps après le début du bail commercial (juin 2018) et qu'un deuxième sinistre, objet du présent litige, est déclaré à la date du 18 décembre 2018. Si ce dernier est situé au niveau de la cave, l'expert a néanmoins constaté, suite aux infiltrations, l'oxydation des composants du tableau électrique et souligné qu'il n'était pas possible de rétablir l'alimentation sans avoir préalablement ouvert la plupart des disjoncteurs divisionnaires.
Par ailleurs, ainsi que l'a affirmé l'expert, « le déversement d'un égout dans un local destiné à stocker des produits alimentaires ne permet pas d'exploiter le commerce ».
Les bailleurs ne peuvent en conséquence prétendre que l'exploitation du local aurait néanmoins pu se poursuivre, et ce, en violation de règles d'hygiène élémentaires ou que l'espace d'exploitation aurait été suffisant alors que la cave, espace de stockage, représente près de 66 % de la superficie louée.
Par ailleurs, l'humidité résultant du déversement des eaux usées a, selon l'expert, provoqué une oxydation des composants d'un tableau électrique et des défauts d'isolement sur les circuits électriques qu'il protège et il n'est pas possible de rétablir l'alimentation sans avoir préalablement ouvert la plupart des disjoncteurs divisionnaires. Sur ce point, les intimés indiquent que le preneur a fait installer dès son arrivée dans les lieux un compteur électrique dans la cave sans respecter les normes applicables au regard de l'humidité environnante. Cependant cette affirmation n'est établie par aucun élément et l'attestation de Mme [C] [T], ancienne employée du précédent preneur mentionne déjà l'existence d'un compteur dans la cave.
La présence anormale d'humidité a aussi accéléré la corrosion des traverses métalliques basses des vitrines et de l'encadrement métallique d'une vitrine. Sur ce point, selon l'expert, « cette oxydation trouve son origine dans les venues d'eau anormales mais aussi dans la nature du profilé métallique ['] inadapté pour recevoir un vitrage sans le mettre en compression lorsqu'il est rongé par l'oxydation ».
Enfin, il ressort également du rapport d'expertise que « la présence d'eau anormale a détérioré les pierres des voûtes et des murs qui sont gorgées d'humidité ».
En conséquence, il ne peut être reproché à la SAS Les délices du passage de ne pas avoir exploité son fonds de commerce et occupé les locaux donnés à bail alors qu'il est établi que l'absence de remise en état des lieux par les bailleurs l'a empêché de remplir cette obligation.
En revanche, il ressort de deux courriers simples du 5 juin 2019 et du 23 juillet 2020, que la société Foncia a mis en demeure la SAS Les délices du passage de remettre en état à l'identique de la prise des lieux et dans des délais très brefs une vitrine démolie par les preneurs, suivie de travaux non conformes et sans demande de l'administration compétente.
Il ressort en effet de l'expertise judicaire qu' « une autre vitrine a été démolie et l'ouverture a été fermée par un mur en maçonnerie de parpaing dans lequel est incorporée une menuiserie coulissante en aluminium ». Ce fait n'est pas contesté par les parties.
Dans un courrier du 22 mai 2019 de la mairie d'[Localité 3] adressé à l'appelante, il est indiqué que des travaux de peinture, de modification d'ouverture et de changement de menuiserie sur le local ont été entrepris sans autorisation administrative. Ce même courrier affirme qu'il a été demandé au preneur de restituer la façade dans son aspect initial en supprimant l'allège qui obture l'ancienne vitrine, en rétablissant l'huisserie initiale et en reprenant les peintures selon les coloris qui conviennent. Il est précisé qu'en dépit de plusieurs rencontres et une visite de l'architecte des bâtiments de France, les travaux ne sont pas régularisables car non conformes aux exigences du Site Patrimonial Remarquable. Enfin, il est mentionné que les locataires ont refusé de remettre les lieux en l'état.
Dans un courrier du 29 septembre 2020, les propriétaires sont avisés par les services de l'urbanisme qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé pour ces faits et transmis au procureur de la République.
Le preneur a ainsi entrepris des travaux dont la nature exigeait un accord des bailleurs, et ce, en violation du bail commercial mais également en infraction de la réglementation de l'urbanisme sur le patrimoine architectural et urbain relative au classement de la ville d'[Localité 3] au titre d'un site patrimonial remarquable.
Il s'agit d'un manquement grave aux obligations du preneur dans le cadre du bail commercial qui a perduré malgré les demandes répétées de remise en l'état formulées par les bailleurs et la commune. La SAS [Adresse 1] ne peut pas, au demeurant, invoquer une mesure conservatoire en raison de l'oxydation de la vitrine alors qu'elle a totalement supprimé cette dernière pour ériger un mur avec un passe-plat qui s'assimile à un aménagement de nature commerciale. Au demeurant, le danger présenté par la vitrine n'est nullement établi.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire par lettre simple, et ce, en l'absence d'acte extra-judiciaire.
Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judicaire du bail commercial, d'ordonner à la SAS Les Délices du passage la libération immédiate des lieux et à défaut pour la société d'avoir libéré le bâtiment commercial des personnes, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt si besoin avec le concours de la force publique.
La SAS [Adresse 1] sera condamnée à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent arrêt.
IV. Sur la réparation des préjudices
Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
En l'espèce, la société appelante sollicite la condamnation des intimés au paiement de la somme de 27 544 euros au titre des frais de remise en état, de 60 444 euros au titre du préjudice de jouissance, de 138 933 euros au titre du préjudice commercial et, enfin, celle de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
Cette dernière avait déjà formulé des demandes en réparation de ces préjudices devant la juridiction de première instance, seuls les montants sollicités étant différents.
Par conséquent, la demande d'irrecevabilité de toute demande d'indemnisation nouvelle des intimés et notamment sur le préjudice moral est rejetée.
- Sur la remise en état du local
Suite au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial et l'expulsion du preneur, la remise en l'état du local, à l'exception de la vitrine, sera laissée à la charge des bailleurs.
- Sur la remise en état de la vitrine
Suite à la démolition de la vitrine et à la fermeture de l'ouverture par un mur en maçonnerie de parpaing dans lequel est incorporée une menuiserie coulissante en aluminium en violation du bail commercial, la SAS Les délices du passage sera condamnée à remettre le local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme. Il sera précisé que les travaux devront intervenir sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de trois mois.
- sur le préjudice de jouissance, commercial, et moral
Concernant le préjudice de jouissance, l'expert indique qu'il a débuté le 18 décembre 2018, date qui correspond à celle indiquée dans la déclaration du deuxième sinistre, objet de la présente procédure, et à partir de laquelle les désordres ont donné lieu à expertise.
Il n'est pas contesté que la société a payé depuis la prise d'effet du bail commercial l'intégralité des loyers sans les charges pendant 6 années.
Par ailleurs, il est également avéré que si la réparation des fuites a été faite, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance au regard du vice dont étaient affectés les lieux donnés à bail et qui n'ont pas été remis en l'état par les propriétaires.
Par ailleurs, outre le fait qu'il n'est pas démontré que le locataire a retardé l'exécution des travaux de colmatage de la fuite, les consorts [U] ne peuvent invoquer une mauvaise exécution des premiers travaux pour résorber la fuite alors qu'il s'agissait d'une entreprise qu'ils avaient mandatée, et ce, conformément aux obligations leur incombant.
Enfin, il a été démontré ci-dessus que le locataire a été mis dans l'impossibilité d'exploiter les locaux en raison des désordres affectant l'immeuble.
Par conséquent, M. [Z] [U] et M. [E] [U] seront condamnés à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 49 680 euros au titre de son préjudice de jouissance soit 8 280 euros de loyer annuel sur six années du 18 décembre 2018 au 31 décembre 2024 outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt.
La décision déférée sera en conséquence infirmée.
En revanche, la demande visant à ce que la somme réclamée soit « à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir » sera rejetée en l'absence de tout élément justifiant que la société Les délices du [Adresse 11] est à jour des loyers au-delà de la période réclamée.
Concernant le préjudice commercial, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Cass. 1re Civ., 9 avril 2002, n°00-13.314, Bull. 2002, I, n° 116).
Il est produit par la société appelante une étude prévisionnelle sur 3 exercices de janvier 2018 à décembre 2020.
Selon ce document, le résultat de l'exercice mentionné est de 17 477 euros en 2018, 17 214 euros en 2019 et 16 932 euros en 2020. Le chiffre d'affaires renseigné est constant soit 121 635 euros.
Selon une attestation d'un expert-comptable du 16 décembre 2024, il est indiqué que la société Les délices du passage « aurait réalisé un résultat d'exercice avant impôts pour les années suivantes » : 19 920 euros (2020), 20 660 euros (2021), 21 423 euros (2022), 22 209 euros (2023) et 23 018 euros (2024).
A partir de ce document, l'expert a fait une évaluation globale en retenant un prévisionnel de chiffres d'affaires de 60 000 euros, des charges proportionnelles de 40 000 euros donc une marge brute de 20 000 arrondie à 1 700 euros par mois qui représente la perte mensuelle subie par la société.
Il ressort de ces éléments que l'activité commerciale n'ayant pu débutée suite aux différents désordres affectant les lieux loués et empêchant toute exploitation, la société Les délices du passage a, comme l'indiquent les bailleurs, perdu la chance de réaliser le prévisionnel qui avait été calculé suite à l'acquisition du fonds de commerce.
Par conséquent, au regard des différentes évaluations produites et revêtant, en conséquence, un caractère aléatoire élevé quant à la probabilité de respecter le projet commercial initial, M. [Z] [U] et M. [E] [U] seront condamnés à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt.
La décision déférée sera infirmée.
La demande au titre du préjudice moral sera rejetée en l'absence de toute pièce justificative et l'argumentation de l'appelante ne reposant que sur des considérations économiques sur lesquelles la cour a préalablement statué.
La décision déférée sera confirmée sur ce point.
- sur les frais de recherches et réparation de fuite
Cette demande de condamnation de M. [Z] [U] et M. [E] [U] à l'égard de la société Les délices du passage sera rejetée, de tels frais leur incombant dans le cadre de leur obligation de délivrance.
La décision déférée sera infirmée.
Sur les frais de l'instance :
M. [Z] [U] et M. [E] [U], qui succombent, devront supporter les dépens de l'instance comprenant le coût de l'expertise judicaire de M. [S] [O] du 21 janvier 2020 et payer à la SAS [Adresse 1] une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Dit que la cour n'est pas saisie d'une demande à l'égard de la SAS Foncia par la SAS [Adresse 1] ;
Rejette la demande d'irrecevabilité présentée par M. [Z] [U] et M. [E] [U] de toute demande d'indemnisation nouvelle présentée pour la première fois par la SAS Les délices du passage devant la cour par application de l'article 564 du code de procédure civile, portant notamment sur le montant des travaux de remise en état et le préjudice moral ;
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en réparation du préjudice moral de la SAS Les délices du passage ;
Infirme pour le surplus
Statuant à nouveau des chefs infirmés ;
Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 8], à [Localité 3] objets du bail commercial du 28 mai 2018 conclu entre la société Foncia Languedoc Provence et la SAS [Adresse 1] ;
Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS Les délices du passage la somme de 49 680 euros au titre de son préjudice de jouissance du 18 décembre 2018 au 31 décembre 2024 outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ;
Rejette la demande en condamnation de la SAS Les délices du passage par M. [Z] [U] et M. [E] [U] à la somme de 6 714.20 euros au titre des frais de recherche et de réparation ;
Prononce la résiliation judicaire du bail commercial à compter du présent arrêt et ordonne à la SAS Les Délices du passage la libération immédiate des lieux et qu'à défaut pour la société d'avoir libéré le bâtiment commercial des personnes, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt si besoin avec le concours de la force publique ;
Condamne la SAS Les délices du passage à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent arrêt ;
Dit que la remise en état du local, à l'exception de la vitrine, sera laissé à la charge de M. [E] [U] et M. [Z] [U] ;
Condamne la SAS Les délices du passage à remettre la vitrine du local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de trois mois ;
Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] supporteront les dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise judicaire de M. [S] [O] du 21 janvier 2020 et payeront à La SAS [Adresse 12] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,