CA Colmar, ch. 1 a, 8 juillet 2026, n° 24/03926
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 299/26
Copie exécutoire à
- Me Dominique HARNIST
- Me Laurence FRICK
Le 08.07.2026
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 08 Juillet 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/03926 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IM6E
Décision déférée à la Cour : 03 Septembre 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE :
S.N.C. [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE :
L'AGENCE FRANCE PRESSE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me COULON, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme RHODE, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par un contrat de bail signé le 9 avril 1991 et prenant effet à compter du 1er avril 1991, la SA [Adresse 1] a donné en location à l'Agence France Presse un local à usage de bureaux [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans.
Le 20 janvier 2000, la SCI [Adresse 1], venant aux droits de la SA Maison Rouge et l'Agence France Presse ont convenu de renouveler le bail à compter du 1er avril 2000, pour une durée de neuf ans et d'ajouter un lot d'une surface supplémentaire de 34 m2, moyennant un loyer annuel de 214 264,60 F hors taxes et hors charges.
Le 13 mai 2020, la SNC [Adresse 1] a délivré à l'Agence France Presse un congé avec refus de renouvellement au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce.
L'Agence France Presse a quitté les lieux loués le 9 décembre 2021. Un état des lieux a été dressé par Maître [E] [I] le même jour.
Par un acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2022, 1'Agence France Presse a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande dirigée contre la SNC [Adresse 1] aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction et subsidiairement aux fins d'obtenir l'organisation d'une expertise.
Par jugement rendu le 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
'DECLARE les demandes de l'Agence France Presse recevables ;
AVANT DIRE-DROIT, sur la demande de fixation d'une indemnité d'éviction,
ORDONNE une expertise ;
COMMIS en qualité d'expert :
M. [D] [M]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] - email : [Courriel 1]
ou à défaut
Mme [E] [B] [J]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Tél. 03.88.74.47.86 - email : [Courriel 2]
Avec pour mission de :
1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à éclairer le juge,
2°/ visiter les lieux, [Adresse 7] à [Localité 3], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les décrire, entendre tous sachants,
3°/ décrire notamment les locaux, leur état et leurs équipements,
4°/ fournir, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail et le statut de l'Agence France Presse, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et ce par référence aux critères posés par l'article L. 145-14 du code de commerce,
5°/ répondre, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d'émettre l'avis sur l'évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations recueillies, l'état de ses investigations et tous les documents utiles,
6°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,
DIT que l'expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié ;
DIT que l'Agence France Presse versera une consignation de trois mille euros (3 000 €) à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 21 octobre 2024 ;
DIT que la consignation s'effectuera à la :
DRFIP RHONE-ALPES
Pôle de gestion des consignations de [Localité 6]
[Adresse 8]
[Localité 7]
https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/
RAPPELE qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile ;
DIT que l'expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu'il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;
PRECISE qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ;
PRECISE que l'expert doit mentionner dans son rapport l'ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé ;
DEBOUTE la Snc [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif ;
RÉSERVE les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à l'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles ;
RENVOYE l'affaire à l'audience de mise en état du 5 novembre 2024 aux fins de justification du paiement de la consignation par l'Agence France Presse et avis des parties sur :
- un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,
- un retrait du rôle,
sous peine de radiation ;
RAPPELE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.'
La SNC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 23 octobre 2024.
L'Agence France Presse s'est constituée intimée le 26 novembre 2024.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2025, transmises par voie électronique le 3 décembre 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SNC [Adresse 1] demande à la cour de :
'Déclarer l'appel interjeté par la SNC Maison Rouge à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 3 septembre 2024 bien-fondé,
Y faisant droit :
Infirmer le jugement rendu en tant qu'il :
Déclare les demandes de l'AFP recevables qualifiant le contrat de bail conclu entre les parties de bail commercial par nature,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif,
Réserve les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à l'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles,
et statuant à nouveau :
Sur demande principale :
Déclarer la demande irrecevable en toute occasion mal fondée,
Débouter l'Agence France Presse de ses fins et conclusions,
Très subsidiairement,
Limiter l'indemnité d'éviction aux seuls frais de déménagement soit un montant de 8 484,00 € TTC.
Sur demande reconventionnelle :
Condamner l'Agence France Presse à payer à la SNC [Adresse 1] une somme de 27.818,42 €,
Compenser les montants dus par chacune des parties.
En toute occasion :
Condamner l'Agence France Presse à payer à la SNC [Adresse 1] au paiement d'une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.'
Dans ses dernières écritures déposées le 16 décembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, l'Agence France Presse demande à la cour de :
'A titre principal :
Rejeter l'appel ;
Débouter la société [Adresse 1] de l'intégralité de ses fins et conclusions ;
Confirmer la décision rendue le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
Si la cour estimait en dépit du caractère infondé des demandes reconventionnelles de la société Maison Rouge qu'il y a lieu de réformer la décision en ce qu'elle a rejetées ces demandes reconventionnelles, sursoir à statuer sur les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 1] dans l'attente du jugement à venir portant sur l'indemnité d'éviction due par la société Maison Rouge ;
A titre infiniment subsidiaire,
Si la cour estimait devoir statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction, condamner la société [Adresse 1] à verser à l'Agence France Presse une somme qui ne pourra être inférieure à 285.431,97 € HT au titre de l'indemnité d'éviction due à la suite du refus de renouvellement qui lui a été signifié le 13 mai 2020 ;
En tout état de cause :
Condamner la société [Adresse 1] à verser à l'Agence France Presse une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens.'
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 janvier 2026 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 11 février 2026 et après un renvoi le dossier a été plaidé le 3 juin 2026.
MOTIFS :
Sur la nature du bail conclu par l'Agence France Presse :
L'article L. 145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce et en outre, aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 9 avril 1991, dont la date d'effet a été fixée au 1er avril 1991, entre la SA [Adresse 1] et l'Agence France Presse, stipule que :
- Le présent bail est consenti pour une durée de neuf années. De convention expresse entre les parties, le preneur pourra user de sa faculté de résiliation triennale, mais seulement à l'expiration d'une durée ferme de six années, en prévenant le bailleur au moins six mois à l'avance par acte extra-judiciaire.
- Si, à l'expiration du bail, la société bailleresse consent au renouvellement, dont par hypothèse les conditions statutaires seraient remplies, ledit renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans.
- Le preneur ne pourra céder ou apporter le droit au présent bail en totalité qu'au successeur dans son activité, le bailleur étant appelé à concourir à l'acte sous peine de nullité.
- Le preneur s'engage à n'utiliser les lieux qu'à usage exclusif de bureaux.
Ce contrat a été renouvelé par une convention signée le 20 janvier 2000 par la SCI [Adresse 1] et l'Agence France Presse, intitulé 'Renouvellement de bail commercial', qui stipule que :
- Renouvellement et extension du bail commercial : les parties ont décidé de procéder au renouvellement à compter du 1er avril 2000 des baux ci-dessus.
- Le présent renouvellement du bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années à courir à compter du 1er avril 2000.
Le litige porte sur la nature du bail conclu entre les parties.
Il n'est pas contesté que le bail porte sur un immeuble et que l'Agence France Presse est inscrite au registre du commerce. Seule demeure la question de l'exploitation d'un fonds de commerce, caractérisé par une clientèle propre.
Aux termes de l'article 1 de la loi du 10 janvier 1957, il est créé, sous le nom d'Agence France Presse, un organisme autonome doté de la personnalité civile et dont le fonctionnement est assuré suivant les règles commerciales. Cet organisme a pour objet de rechercher, tant en France qu'à l'étranger, les éléments d'une information complète et objective et de mettre contre payement cette information à la disposition des usagers.
L'article 13 de cette loi dispose que les ressources de l'Agence France Presse sont constituées par le produit de la vente des documents et services d'information à ses clients, par la compensation financière par l'Etat des coûts nets générés par l'accomplissement de ses missions d'intérêt général, telles que définies aux articles 1er et 2 de la présente loi et par le revenu de ses biens.
Si l'Agence France Presse est un organisme de droit privé sui generis (avis du Conseil d'Etat du 10 juin 2004), elle justifie d'une activité commerciale puisqu'elle met à la disposition de clients l'information recherchée contre paiement.
Dès lors, peu importe que l'Agence France Presse ne soit pas une société commerciale, elle peut se prévaloir du statut des baux commerciaux pour réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction.
En toute hypothèse, la lecture des baux signés par les parties démontre leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux. En effet, outre la référence expresse au terme de bail commercial dans l'intitulé, puis dans le texte du contrat signé le 20 janvier 2020, force est de constater que les baux ont été conclus pour une durée de 9 ans, qu'ils prévoient une faculté de résiliation triennale, que le renouvellement a été opéré pour une durée de 9 ans et que le bail est cessible avec le concours du bailleur.
En outre, le comportement ultérieur des parties confirme cette analyse. En effet, le bailleur a adressé à l'Agence France Presse, le 13 mai 2020, un congé avec refus de renouvellement, qui expose :
- Qu'au 31 mars 2009, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, les relations contractuelles se sont poursuivies entre les parties par tacite prolongation,
- Que par le présent exploit, le requérant entend mettre fin au bail suivant les formes requises par l'article L. 145-9 du code de commerce,
- Que la SNC [Adresse 1] entend mettre fin audit bail et donne en conséquence congé au signifié pour le 31 décembre 2020, lui précisant que le congé est motivé par les importants travaux de mise aux normes et de modernisation de l'immeuble, en application de l'article L 145-14 du code de commerce,
- Que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné.
Sur l'expertise judiciaire ordonnée et l'opportunité de l'évocation :
L'article 568 du code de procédure civile dispose que lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés, si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
En l'espèce, la SNC Maison Rouge ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.
Le rapport d'expertise ayant été déposé le 13 février 2025, elle demande néanmoins à la cour d'évoquer le dossier et de statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction.
Toutefois, le jugement déféré n'étant ni annulé, ni infirmé, la cour ne peut faire usage de son pouvoir d'évocation.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur le coût de la remise en état :
L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du code civil énonce qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, l'article 6 du contrat de bail liant les parties dispose que le preneur s'engage :
- A prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, sauf mise en conformité au cahier des charges, aucun travail de finition, de remise en état, ou de réparations pendant la durée du bail, à l'exclusion des grosses réparations (définies en 6.2) et de celles afférentes aux services communs et aux parties communes.
- A entretenir les lieux loués en parfait état de réparations et les rendre en fin de bail en bon état, à l'exclusion de grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil, dans la mesure où elles n'ont pas été occasionnées par le preneur, notamment par défaut d'entretien.
- A maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité, de conformité aux réglementations, de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement, les installations électriques, mécaniques et autres faisant partie des lieux loués, à procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et à remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé.
- A ne faire dans les lieux loués aucune modification du gros oeuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Au cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés sous le contrôle de l'architecte du bailleur et les honoraires de l'architecte seraient à la charge du preneur.
- A ne faire aucun changement de distribution ni aucune modification de quelque nature que ce soit qui seraient non prévues ou différentes de celles du cahier des charges, sans avoir reçu préalablement l'accord du bailleur ou de son représentant qui pourraient, s'il y a lieu, prescrire l'intervention, aux frais du preneur, de l'architecte de l'immeuble.
- A laisser en fin de bail ou en cas de départ anticipé à la fin d'une période triennale, tous travaux soit neufs de finition effectués notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation, y compris le cloisonnement qui bénéficieront au bailleur par voie d'accession sans indemnité d'aucune sorte, à moins que le bailleur ne préfère, si cela s'avère nécessaire, exiger du preneur la remise des lieux en leur état primitif et ce aux frais du preneur, même s'il en avait autorisé l'exécution.
La SNC [Adresse 1] expose qu'au jour de la restitution des lieux, les locaux ont été rendus dans un état démontrant un manque d'entretien flagrant, qu'ont été abandonnés sur place un réseau informatique, dont les câbles ont été sectionnés, qu'un réseau de climatisation a été abandonné sur place, sachant que les compresseurs avaient été placés sans aucune autorisation sur une toiture plate blessant l'étanchéité, que le réseau électrique a été étendu de manière anarchique et abandonné sur place et que des cloisons ont été édifiées dans les lieux loués. Elle demande à ce que l'Agence France Presse soit condamnée aux frais de débarrassage des éléments d'équipement installés par elle dans les lieux loués et abandonnés sur place et produit un état des lieux dressé par huissier de justice le 9 décembre 2021, ainsi qu'une facture, établie le 3 février 2023, d'un montant de 22 200 € concernant la dépose, le démontage, l'évacuation des éléments de second oeuvre et l'arrachage et l'évacuation du complexe d'étanchéité existant et des accessoires.
Toutefois, c'est par de justes motifs que les premiers juges ont retenu que la SNC [Adresse 1] ne démontrait pas que les cloisons, tout comme le réseau de climatisation, dont elle a fait constater la présence à l'occasion de l'état des lieux dressé le 9 décembre 2021, ou l'extension du réseau électrique n'étaient pas déjà présents lors de l'entrée dans les lieux de l'AFP ni, à supposer que ces éléments aient été mis en place par l'AFP, qu'ils l'ont été postérieurement au premier bail, les travaux effectués au cours du bail signé le 9 avril 1991 étant intégrés à l'immeuble par accession, conformément à l'article 6 du bail, le renouvellement du 20 janvier 2000 ayant fait naître un nouveau bail.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SNC Maison Rouge, tendant à la condamnation de l'AFP à payer les frais de débarrassage des éléments d'équipement installés.
Sur l'arriéré locatif :
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, la SNC [Adresse 1] soutient que l'Agence France Presse est redevable d'un arriéré locatif s'élevant à la somme de 5 618,42 €, après déduction du dépôt de garantie.
A hauteur d'appel, outre la relance, elle produit différentes factures au soutien de sa demande.
Néanmoins, elle ne justifie pas de la somme demandée à hauteur de 6 652,39 € au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2021.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre de l'arriéré locatif.
Sur les demandes accessoires :
Les dépens de la procédure d'appel seront mis à la charge de la SNC Maison Rouge, succombant, outre confirmation de la décision déférée sur cette question.
L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SNC [Adresse 1] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 500 euros au profit de l'Agence France Presse, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a :
'Déclaré les demandes de l'Agence France Presse recevables ;
Débouté la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif ;
Réservé les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à 1'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles'
Y ajoutant :
Dit que le contrat liant la SNC Maison Rouge à l'Agence France Presse est un contrat de bail commercial,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande d'évocation,
Condamne la SNC Maison Rouge aux dépens de la procédure d'appel,
Condamne la SNC [Adresse 1] à payer à l'Agence France Presse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
La Greffière : le Président :
Copie exécutoire à
- Me Dominique HARNIST
- Me Laurence FRICK
Le 08.07.2026
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 08 Juillet 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/03926 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IM6E
Décision déférée à la Cour : 03 Septembre 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE :
S.N.C. [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE :
L'AGENCE FRANCE PRESSE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me COULON, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme RHODE, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par un contrat de bail signé le 9 avril 1991 et prenant effet à compter du 1er avril 1991, la SA [Adresse 1] a donné en location à l'Agence France Presse un local à usage de bureaux [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans.
Le 20 janvier 2000, la SCI [Adresse 1], venant aux droits de la SA Maison Rouge et l'Agence France Presse ont convenu de renouveler le bail à compter du 1er avril 2000, pour une durée de neuf ans et d'ajouter un lot d'une surface supplémentaire de 34 m2, moyennant un loyer annuel de 214 264,60 F hors taxes et hors charges.
Le 13 mai 2020, la SNC [Adresse 1] a délivré à l'Agence France Presse un congé avec refus de renouvellement au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce.
L'Agence France Presse a quitté les lieux loués le 9 décembre 2021. Un état des lieux a été dressé par Maître [E] [I] le même jour.
Par un acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2022, 1'Agence France Presse a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande dirigée contre la SNC [Adresse 1] aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction et subsidiairement aux fins d'obtenir l'organisation d'une expertise.
Par jugement rendu le 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
'DECLARE les demandes de l'Agence France Presse recevables ;
AVANT DIRE-DROIT, sur la demande de fixation d'une indemnité d'éviction,
ORDONNE une expertise ;
COMMIS en qualité d'expert :
M. [D] [M]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] - email : [Courriel 1]
ou à défaut
Mme [E] [B] [J]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Tél. 03.88.74.47.86 - email : [Courriel 2]
Avec pour mission de :
1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à éclairer le juge,
2°/ visiter les lieux, [Adresse 7] à [Localité 3], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les décrire, entendre tous sachants,
3°/ décrire notamment les locaux, leur état et leurs équipements,
4°/ fournir, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail et le statut de l'Agence France Presse, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et ce par référence aux critères posés par l'article L. 145-14 du code de commerce,
5°/ répondre, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d'émettre l'avis sur l'évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations recueillies, l'état de ses investigations et tous les documents utiles,
6°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,
DIT que l'expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié ;
DIT que l'Agence France Presse versera une consignation de trois mille euros (3 000 €) à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 21 octobre 2024 ;
DIT que la consignation s'effectuera à la :
DRFIP RHONE-ALPES
Pôle de gestion des consignations de [Localité 6]
[Adresse 8]
[Localité 7]
https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/
RAPPELE qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile ;
DIT que l'expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu'il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;
PRECISE qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ;
PRECISE que l'expert doit mentionner dans son rapport l'ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé ;
DEBOUTE la Snc [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif ;
RÉSERVE les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à l'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles ;
RENVOYE l'affaire à l'audience de mise en état du 5 novembre 2024 aux fins de justification du paiement de la consignation par l'Agence France Presse et avis des parties sur :
- un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,
- un retrait du rôle,
sous peine de radiation ;
RAPPELE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.'
La SNC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 23 octobre 2024.
L'Agence France Presse s'est constituée intimée le 26 novembre 2024.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2025, transmises par voie électronique le 3 décembre 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SNC [Adresse 1] demande à la cour de :
'Déclarer l'appel interjeté par la SNC Maison Rouge à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 3 septembre 2024 bien-fondé,
Y faisant droit :
Infirmer le jugement rendu en tant qu'il :
Déclare les demandes de l'AFP recevables qualifiant le contrat de bail conclu entre les parties de bail commercial par nature,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif,
Réserve les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à l'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles,
et statuant à nouveau :
Sur demande principale :
Déclarer la demande irrecevable en toute occasion mal fondée,
Débouter l'Agence France Presse de ses fins et conclusions,
Très subsidiairement,
Limiter l'indemnité d'éviction aux seuls frais de déménagement soit un montant de 8 484,00 € TTC.
Sur demande reconventionnelle :
Condamner l'Agence France Presse à payer à la SNC [Adresse 1] une somme de 27.818,42 €,
Compenser les montants dus par chacune des parties.
En toute occasion :
Condamner l'Agence France Presse à payer à la SNC [Adresse 1] au paiement d'une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.'
Dans ses dernières écritures déposées le 16 décembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, l'Agence France Presse demande à la cour de :
'A titre principal :
Rejeter l'appel ;
Débouter la société [Adresse 1] de l'intégralité de ses fins et conclusions ;
Confirmer la décision rendue le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
Si la cour estimait en dépit du caractère infondé des demandes reconventionnelles de la société Maison Rouge qu'il y a lieu de réformer la décision en ce qu'elle a rejetées ces demandes reconventionnelles, sursoir à statuer sur les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 1] dans l'attente du jugement à venir portant sur l'indemnité d'éviction due par la société Maison Rouge ;
A titre infiniment subsidiaire,
Si la cour estimait devoir statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction, condamner la société [Adresse 1] à verser à l'Agence France Presse une somme qui ne pourra être inférieure à 285.431,97 € HT au titre de l'indemnité d'éviction due à la suite du refus de renouvellement qui lui a été signifié le 13 mai 2020 ;
En tout état de cause :
Condamner la société [Adresse 1] à verser à l'Agence France Presse une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens.'
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 janvier 2026 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 11 février 2026 et après un renvoi le dossier a été plaidé le 3 juin 2026.
MOTIFS :
Sur la nature du bail conclu par l'Agence France Presse :
L'article L. 145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce et en outre, aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 9 avril 1991, dont la date d'effet a été fixée au 1er avril 1991, entre la SA [Adresse 1] et l'Agence France Presse, stipule que :
- Le présent bail est consenti pour une durée de neuf années. De convention expresse entre les parties, le preneur pourra user de sa faculté de résiliation triennale, mais seulement à l'expiration d'une durée ferme de six années, en prévenant le bailleur au moins six mois à l'avance par acte extra-judiciaire.
- Si, à l'expiration du bail, la société bailleresse consent au renouvellement, dont par hypothèse les conditions statutaires seraient remplies, ledit renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans.
- Le preneur ne pourra céder ou apporter le droit au présent bail en totalité qu'au successeur dans son activité, le bailleur étant appelé à concourir à l'acte sous peine de nullité.
- Le preneur s'engage à n'utiliser les lieux qu'à usage exclusif de bureaux.
Ce contrat a été renouvelé par une convention signée le 20 janvier 2000 par la SCI [Adresse 1] et l'Agence France Presse, intitulé 'Renouvellement de bail commercial', qui stipule que :
- Renouvellement et extension du bail commercial : les parties ont décidé de procéder au renouvellement à compter du 1er avril 2000 des baux ci-dessus.
- Le présent renouvellement du bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années à courir à compter du 1er avril 2000.
Le litige porte sur la nature du bail conclu entre les parties.
Il n'est pas contesté que le bail porte sur un immeuble et que l'Agence France Presse est inscrite au registre du commerce. Seule demeure la question de l'exploitation d'un fonds de commerce, caractérisé par une clientèle propre.
Aux termes de l'article 1 de la loi du 10 janvier 1957, il est créé, sous le nom d'Agence France Presse, un organisme autonome doté de la personnalité civile et dont le fonctionnement est assuré suivant les règles commerciales. Cet organisme a pour objet de rechercher, tant en France qu'à l'étranger, les éléments d'une information complète et objective et de mettre contre payement cette information à la disposition des usagers.
L'article 13 de cette loi dispose que les ressources de l'Agence France Presse sont constituées par le produit de la vente des documents et services d'information à ses clients, par la compensation financière par l'Etat des coûts nets générés par l'accomplissement de ses missions d'intérêt général, telles que définies aux articles 1er et 2 de la présente loi et par le revenu de ses biens.
Si l'Agence France Presse est un organisme de droit privé sui generis (avis du Conseil d'Etat du 10 juin 2004), elle justifie d'une activité commerciale puisqu'elle met à la disposition de clients l'information recherchée contre paiement.
Dès lors, peu importe que l'Agence France Presse ne soit pas une société commerciale, elle peut se prévaloir du statut des baux commerciaux pour réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction.
En toute hypothèse, la lecture des baux signés par les parties démontre leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux. En effet, outre la référence expresse au terme de bail commercial dans l'intitulé, puis dans le texte du contrat signé le 20 janvier 2020, force est de constater que les baux ont été conclus pour une durée de 9 ans, qu'ils prévoient une faculté de résiliation triennale, que le renouvellement a été opéré pour une durée de 9 ans et que le bail est cessible avec le concours du bailleur.
En outre, le comportement ultérieur des parties confirme cette analyse. En effet, le bailleur a adressé à l'Agence France Presse, le 13 mai 2020, un congé avec refus de renouvellement, qui expose :
- Qu'au 31 mars 2009, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, les relations contractuelles se sont poursuivies entre les parties par tacite prolongation,
- Que par le présent exploit, le requérant entend mettre fin au bail suivant les formes requises par l'article L. 145-9 du code de commerce,
- Que la SNC [Adresse 1] entend mettre fin audit bail et donne en conséquence congé au signifié pour le 31 décembre 2020, lui précisant que le congé est motivé par les importants travaux de mise aux normes et de modernisation de l'immeuble, en application de l'article L 145-14 du code de commerce,
- Que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné.
Sur l'expertise judiciaire ordonnée et l'opportunité de l'évocation :
L'article 568 du code de procédure civile dispose que lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés, si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
En l'espèce, la SNC Maison Rouge ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.
Le rapport d'expertise ayant été déposé le 13 février 2025, elle demande néanmoins à la cour d'évoquer le dossier et de statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction.
Toutefois, le jugement déféré n'étant ni annulé, ni infirmé, la cour ne peut faire usage de son pouvoir d'évocation.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur le coût de la remise en état :
L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du code civil énonce qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, l'article 6 du contrat de bail liant les parties dispose que le preneur s'engage :
- A prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, sauf mise en conformité au cahier des charges, aucun travail de finition, de remise en état, ou de réparations pendant la durée du bail, à l'exclusion des grosses réparations (définies en 6.2) et de celles afférentes aux services communs et aux parties communes.
- A entretenir les lieux loués en parfait état de réparations et les rendre en fin de bail en bon état, à l'exclusion de grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil, dans la mesure où elles n'ont pas été occasionnées par le preneur, notamment par défaut d'entretien.
- A maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité, de conformité aux réglementations, de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement, les installations électriques, mécaniques et autres faisant partie des lieux loués, à procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et à remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé.
- A ne faire dans les lieux loués aucune modification du gros oeuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Au cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés sous le contrôle de l'architecte du bailleur et les honoraires de l'architecte seraient à la charge du preneur.
- A ne faire aucun changement de distribution ni aucune modification de quelque nature que ce soit qui seraient non prévues ou différentes de celles du cahier des charges, sans avoir reçu préalablement l'accord du bailleur ou de son représentant qui pourraient, s'il y a lieu, prescrire l'intervention, aux frais du preneur, de l'architecte de l'immeuble.
- A laisser en fin de bail ou en cas de départ anticipé à la fin d'une période triennale, tous travaux soit neufs de finition effectués notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation, y compris le cloisonnement qui bénéficieront au bailleur par voie d'accession sans indemnité d'aucune sorte, à moins que le bailleur ne préfère, si cela s'avère nécessaire, exiger du preneur la remise des lieux en leur état primitif et ce aux frais du preneur, même s'il en avait autorisé l'exécution.
La SNC [Adresse 1] expose qu'au jour de la restitution des lieux, les locaux ont été rendus dans un état démontrant un manque d'entretien flagrant, qu'ont été abandonnés sur place un réseau informatique, dont les câbles ont été sectionnés, qu'un réseau de climatisation a été abandonné sur place, sachant que les compresseurs avaient été placés sans aucune autorisation sur une toiture plate blessant l'étanchéité, que le réseau électrique a été étendu de manière anarchique et abandonné sur place et que des cloisons ont été édifiées dans les lieux loués. Elle demande à ce que l'Agence France Presse soit condamnée aux frais de débarrassage des éléments d'équipement installés par elle dans les lieux loués et abandonnés sur place et produit un état des lieux dressé par huissier de justice le 9 décembre 2021, ainsi qu'une facture, établie le 3 février 2023, d'un montant de 22 200 € concernant la dépose, le démontage, l'évacuation des éléments de second oeuvre et l'arrachage et l'évacuation du complexe d'étanchéité existant et des accessoires.
Toutefois, c'est par de justes motifs que les premiers juges ont retenu que la SNC [Adresse 1] ne démontrait pas que les cloisons, tout comme le réseau de climatisation, dont elle a fait constater la présence à l'occasion de l'état des lieux dressé le 9 décembre 2021, ou l'extension du réseau électrique n'étaient pas déjà présents lors de l'entrée dans les lieux de l'AFP ni, à supposer que ces éléments aient été mis en place par l'AFP, qu'ils l'ont été postérieurement au premier bail, les travaux effectués au cours du bail signé le 9 avril 1991 étant intégrés à l'immeuble par accession, conformément à l'article 6 du bail, le renouvellement du 20 janvier 2000 ayant fait naître un nouveau bail.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SNC Maison Rouge, tendant à la condamnation de l'AFP à payer les frais de débarrassage des éléments d'équipement installés.
Sur l'arriéré locatif :
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, la SNC [Adresse 1] soutient que l'Agence France Presse est redevable d'un arriéré locatif s'élevant à la somme de 5 618,42 €, après déduction du dépôt de garantie.
A hauteur d'appel, outre la relance, elle produit différentes factures au soutien de sa demande.
Néanmoins, elle ne justifie pas de la somme demandée à hauteur de 6 652,39 € au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2021.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre de l'arriéré locatif.
Sur les demandes accessoires :
Les dépens de la procédure d'appel seront mis à la charge de la SNC Maison Rouge, succombant, outre confirmation de la décision déférée sur cette question.
L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SNC [Adresse 1] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 500 euros au profit de l'Agence France Presse, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a :
'Déclaré les demandes de l'Agence France Presse recevables ;
Débouté la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre d'un arriéré locatif ;
Réservé les droits et prétentions des parties au fond sur la demande relative à 1'indemnité d'éviction non tranchée, les dépens et les frais irrépétibles'
Y ajoutant :
Dit que le contrat liant la SNC Maison Rouge à l'Agence France Presse est un contrat de bail commercial,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande d'évocation,
Condamne la SNC Maison Rouge aux dépens de la procédure d'appel,
Condamne la SNC [Adresse 1] à payer à l'Agence France Presse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,
Déboute la SNC [Adresse 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
La Greffière : le Président :