CA Nîmes, 4e ch. com., 10 juillet 2026, n° 25/03243
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/03243 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JXL4
NR
PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1]
17 septembre 2025 RG :25/00178
S.A.R.L. LPB
C/
S.C.I. MADOF
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 17 Septembre 2025, N°25/00178
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie ROCCI, Présidente
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et Mme Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. LPB Société à responsabilité limitée au capital de 15.000 €
Immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 848 090 718
Dont le siège social est [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny RIVIERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. MADOF société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Avignon sous le numéro unique d'identification 902 064 724, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me Lisa MEFFRE de la SELARL MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Juin 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 9 octobre 2025 par la SARL LPB à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras dans l'instance n° RG 25/00178 ;
Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 17 octobre 2025 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2026 par la SARL LPB, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 février 2026 par la SCI Madof, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 17 octobre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 4 juin 2026.
***
Par acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a donné à bail commercial à la société LPB un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 22 mars 2019, le terme étant fixé au 21 mars 2028, moyennant un loyer initial annuel de 5.160 euros HT et hors charges.
Suivant acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a cédé l'immeuble à la société civile immobilière Madof.
Depuis le mois de novembre 2023, la société locataire LPB n'a plus payé les loyers.
Par exploit d'huissier du 10 avril 2025, la société Madof a fait délivrer à la société LPB un commandement de payer pour un montant principal de 2.374,82 euros et un total de 2 544,89 euros comportant l'émolument proportionnel et le coût de l'acte.
***
Par exploit du 8 août 2025, la société Madof, bailleresse, a fait assigner en référé la société LPB, locataire, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers dus depuis le mois de novembre 2023, de constater la résiliation de plein droit dudit contrat, d'ordonner son expulsion ou de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte, de dire et juger que faute de quitter les lieux, la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle conformément au contrat, de la condamner au paiement au titre des arriérés de loyers, et enfin de la condamner au paiement des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes.
***
Par ordonnance de référé du 17 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit:
« Déclarons acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025,
Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025,
Ordonnons l'expulsion de la société LPB ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6],
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 juillet 2025,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof à titre provisionnel et à compter du 10 mai 2025 une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50% soit 680,54 euros HT, jusqu'à la libération effective des lieux,
Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société LPB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer 10 avril 2025. ».
***
La société LPB a relevé appel le 9 octobre 2025 de cette ordonnance pour la voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.
***
Dans ses dernières conclusions, la société LPB, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de l'article 145-41 du code de commerce, de l'article 1343-5 du code civil, et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de :
« Juger l'appel diligentée par la SARL LPB recevable et bien fondé.
Infirmer l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il a :
« Déclarons acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025 ;
Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025
Ordonnons l'expulsion de la société LPB ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et de l'aide du serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 juillet 2025 ;
Condamnons la société LPB à payer à la SCI Madof à titre provisionnelle et à compter du 10 mai 2025 une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50 %, soit 680,54 euros HT jusqu'à la libération effective des lieux ;
Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société LPB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.
Statuant à nouveau,
A titre principal
Constater que la SARL LPB a exécuté son obligation de paiement des loyers au titre du bail commercial du 17 novembre 2021,
Constater que la SCI Madof ne justifie pas des appels de charges,
En conséquence,
Ordonner la nullité du commandement de payer du 10 avril 2025,
Rejeter les demandes, fins et prétentions de la SCI Madof,
A titre subsidiaire
Constater que la SCI Madof a fait usage de manière déloyale d'une prérogative contractuelle,
En conséquence,
Suspendre les effets de la clause résolutoire,
Octroyer des délais de paiement à la SARL LPB,
Rejeter les demandes, fins et prétentions de la SCI Madof,
Demandes reconventionnelles
Constater que la SCI Madof a manqué à son obligation d'exclusivité prévue dans le bail commercial du 17 novembre 2021,
En conséquence,
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité,
Enjoindre à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui du preneur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
En tout état de cause
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société LPB, appelante, expose que le commandement de payer est nul en raison de la contestation sérieuse relative aux loyers prétendument impayés. Elle soutient qu'elle a toujours réglé ses loyers, comme en attestent les justificatifs des virements réalisés d'un montant de 453,69 euros, justificatifs portant sur la période du 9 octobre 2023 au 8 août 2025. La société Madof est de mauvaise foi. Elle n'a envoyé aucun courrier recommandé ou mise en demeure et n'a jamais tenté d'entrer en contact avec elle au sujet d'impayés. Le commandement de payer délivré qui vise la clause résolutoire, repose sur un décompte erroné, les loyers ayant déjà été payés. La société Madof a tenté de détourner les voies juridiques pour expulser son locataire et libérer les locaux loués. La société intimée se contredit avec l'argument selon lequel les règlements effectués par elle s'imputeraient en priorité sur les arriérés les plus anciens, et en même temps qu'il subsisterait des arriérés pour les années 2023 et 2024. Si l'on suit ce raisonnement, il y a lieu de considérer que les commandements ont été réglées avant le 10 mai 2025 compte tenu des arriérés qui avaient déjà été réglés et des sommes restantes prétendument dues et non réglées.
En outre, le commandement est nul en raison de la contestation sérieuse relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La société LPB soutient qu'elle n'est pas redevable de cette taxe, ce qui résulte d'un commun accord avec son précédent bailleur.
En l'absence d'une quelconque justification, le juge des référés est incompétent compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse sur la refacturation des charges par le bailleur. La société Madof soutient avoir communiqué à la société LPB les justificatifs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais ne verse aux débats aucune pièce justificative en ce sens.
La société intimée n'a pas délivré un état récapitulatif annuel conformément aux dispositions de l'article R.145-36 du code de commerce, de sorte qu'elle ne peut aujourd'hui se prévaloir du non-paiement desdites charges. La société Madof n'a jamais procédé aux régularisations annuelles des charges locatives. Cette obligation légale est rappelée dans le bail commercial liant les parties. Ainsi, le commandement de payer en date du 10 avril 2025 comportait des sommes qui n'étaient pas devenues exigibles, car non sollicitées par la société Madof. Elle ajoute qu'elle a été doublement condamnée en première instance, devant payer d'une part une indemnité provisionnelle à compter du 10 mai 2025 et d'autre part des loyers entre le 10 mai 2025 et le 10 juillet 2025. Cela constitue une double condamnation. Au regard de la justification du paiement des loyers que la société appelante apporte, et de l'absence de justificatif d'appels de loyers et charges par la société Madof, il existe plusieurs contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.
A titre subsidiaire, elle soutient que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus, la société Madof ayant fait usage du commandement de payer de manière déloyale dans le seul but d'obtenir la résiliation du bail pour des motifs erronés et mensongers.
Elle ajoute que la société Madof, en dépit des dispositions du bail commercial et de la sommation en date du 14 avril 2022 de cesser d'exploiter une activité similaire à celle exercée dans les locaux loués, continue à louer un commerce similaire et de manquer à ses obligations contractuelles de non-concurrence envers la société LPB. Elle réplique que l'activité exercée par M. [J] [Y], soit l'activité de commerce d'épicerie générale, est concurrente à l'activité de restauration rapide, petite restauration et débit de boisson qu'elle exerce. En effet, M. [J] [Y] commercialise des boissons alcoolisées à consommer immédiatement et des plats préparés. Il s'agit d'une activité similaire qui lui fait concurrence, tel qu'il en est attesté par les photographies produites aux débats qui démontrent que figurent sur la devanture les mentions suivantes : sandwicherie ; boissons fraiches ; spiritueux ; bières fraiches. On distingue sur ces clichés, les cannettes de bières et les sandwiches et autres articles de restauration rapide, ainsi qu'une chaise qui incite les clients à consommer dans la rue, devant l'épicerie. Deux activités sont similaires lorsqu'elles répondent au même besoin du consommateur, même si leur qualification administrative diffère. La vente est orientée vers une consommation instantanée, caractéristique d'un débit de boisson et d'un commerce de petite restauration. Il en résulte que M. [J] [Y] exerce une activité concurrente te à la sienne, ce qui lui cause un préjudice.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Madof, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et des articles 1103 et suivants du code civil, de :
« Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 dont appel,
En conséquence,
- Déclarer acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025,
- Constater la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025,
- Constater l'expulsion de la société LPB ainsi que tous les occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6],
- Condamner la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 mai 2025,
- Condamner la société LPB à payer à la société Madof à titre provisionnelle et à compter du 10 mai 2025, une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50%, soit 680,54 euros HT, jusqu'à la libération effective des lieux,
- Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- Condamner la société LBP à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société LPB au entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.
Y ajoutant,
Débouter la société LPB de sa demande au titre de la procédure abusive,
Constater que la société Madof ne s'est pas rendue coupable de concurrence par la location à proximité d'activité similaire,
En tout état de cause,
Condamner la société LPB au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Madof, intimée, expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide au regard des arriérés de loyers. En ce sens, elle argue que la société appelante justifie d'avis de virements d'octobre 2023 à août 2025, qui ne mentionnent pas le mois pour lequel les versements sont faits. Il ressort du grand livre des comptes clients, établi par le cabinet comptable de la société intimée, que dès l'année 2023, la société LPB ne réglait pas deux termes de loyers, les règlements de la société LPB s'imputant donc en priorité sur les arriérés les plus anciens. Le 10 avril 2025, la société intimée a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.374,82 euros en principal. Ce n'est que le 11 avril 2025, soit le lendemain du commandement de payer que la société LPB régularisait le loyer du mois d'avril 2025 et l'arriéré de loyer du mois de décembre 2024. La société intimée verse l'ensemble de ses relevés bancaires depuis l'acquisition du bien immobilier, qui démontrent que la société LPB n'était pas à jour de ses loyers au jour de la signification du commandement de payer et ne l'est toujours pas depuis, faute d'avoir régularisé les arriérés de loyers.
Elle soutient également que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide au regard des arriérés de taxes d'enlèvement d'ordures ménagères. Les précédents prétendus accords verbaux, liant l'appelante et son ancien bailleur, ne lient aucunement l'intimée. Ainsi, la société LPB avoue ne jamais avoir réglé la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères. Cela constitue un aveu judiciaire. La société Madof a acquis un local commercial, assorti d'un bail commercial du 22 mars 2019 qui fait foi des obligations du preneur au titre desquelles figure le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'absence de règlement de la taxe entraîne de facto la résiliation du contrat, en raison de l'absence de régularisation des arriérés dus, tel que le reconnaît la société LPB. La société Madof fournit les justificatifs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ces deniers étaient inclus dans le commandement de payer. Elle rétorque que l'huissier instrumentaire avait contacté le gérant de l'appelante, qui n'a émis aucune contestation et ne s'est aucunement inquiété de cette prise de contact.
Concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par la société LPB, elle fait valoir que l'une des obligations essentielles du preneur à bail est de régler les loyers, les charges et les accessoires. La société LPB n'a pas honoré certains loyers et toutes les taxes d'enlèvement des ordures ménagères justifiant ainsi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire contrairement à ce qu'affirme la société LPB. Cette dernière n'a pas payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, ainsi le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire. La clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et elle a joué conformément aux prévisions contractuelles. Le commandement du 10 avril 2025 respecte les prescriptions de l'article précité. A défaut de régularisation dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise au 10 mai 2025. De plus, la société Madof est une société civile immobilière familiale et non d'investissement. Les besoins de la société Madof doivent également être pris en compte. Elle porte également à l'attention de la cour que M. [L] [R], co-gérant et associé majoritaire de la société Madof, vire régulièrement des fonds personnels sur le compte de la société Madof.
La société Madof réplique que la demande au titre de l'indemnité pour procédure abusive formulée par la société LPB doit être rejeté. En ce sens, elle indique avoir fait la démonstration des arriérés de loyers commerciaux et de l'aveu judiciaire de la société LPB de l'absence de paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères durant toute la durée du bail commercial. Ainsi, la société LPB échoue à démontrer le procédé dilatoire ou abusif de la société Madof et le détournement de la procédure.
La société Madof soutient enfin que la société LPB n'exploite pas une activité similaire à celle exercée dans les locaux loués. Aux termes du contrat de bail commercial, la société LPB exerce dans les locaux l'activité de restauration rapide et petite restauration, débits de boisson à l'exclusion de tout autre même temporaire. La société Madof a donné à bail à M. [J] [Y], un commerce situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation générale. Ces activités ne sont absolument pas concurrentes dans la mesure où la société LPB exploite un bar et fait de la restauration rapide ou petite restauration quand M. [J] [Y] exerce l'activité d'alimentation générale, tel que l'indique l'enseigne photographiée. La société Madof n'a pas donné à bail un local dans lequel est exercée la même activité.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION :
- Sur la clause résolutoire :
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire libellée comme suit :
« En cas de non- exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant ('), de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (') de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. »
La société LPB conteste les impayés en invoquant 23 virements d'un montant unitaire de 453, 69 euros du 9 octobre 2023 au 8 août 2025.
Mais, le décompte visé par le commandement de payer fait état d'une dette locative antérieure au 9 octobre 2023, d'un montant de 1 077, 81 euros au titre du solde pour l'année 2022. Il en résulte que les virements réalisés par la société LPB pour la période du 9 octobre 2023 au 8 août 2022, s'imputent sur les arriérés les plus anciens, en sorte qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le 10 avril 2025, la société LPB n'était pas à jour du paiement des loyers.
Il n'est pas contesté par ailleurs que la société LPB n'était pas à jour du règlement des charges, dès lors qu'elle invoque un accord avec le précédent bailleur pour ne pas payer lesdites charges. Elle invoque ainsi un accord verbal qui n'est corroboré par aucun élément du débat, et le bail mentionne expressément que « le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur (')
En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :
- tous impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;
- les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives (') », en sorte que l'accord supposé entre le précédent bailleur et la société LPB ne s'impose pas à la société Madof en sa qualité de nouveau bailleur.
En outre, et contrairement à ce qui est soutenu par la société LPB, la société Madof lui a adressé deux lettres recommandées avec accusé de réception valant mise en demeure de payer, le 30 août 2002 et le 24 novembre 2022, pour réclamer les loyers correspondant aux mois d'août 2022 et au mois de novembre 2022, ainsi que le montant de refacturation partielle de la taxe foncière pour l'année 2022, soit la somme de 641, 22 euros.
Ainsi, le 24 novembre 2022, la société Madof a mis la société LPB en demeure de payer, avant le 2 décembre 2022, la somme de 1095,21 euros se décomposant comme suit :
* 0,30 euros au titre du solde du loyer du mois de juin 2022 (règlement de 453, 39 euros au lieu de 453,69 euros)
* 453,69 euros pour le loyer de novembre 2022
* 641,22 euros au titre des charges de l'année 2022.
L'article R. 145-36 du code de commerce, énonce dans son alinéa 1 :
« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »
Aucune sanction n'est expressément prévue par le texte de l'article R. 145-37 du code de commerce pour le défaut du respect des délais prescrits pour la communication au locataire de l'état récapitulatif annuel mentionné au 1er alinéa de l'article L.145-40-2.
Il en résulte que la reddition tardive des comptes de charges par le bailleur ne prive pas le bailleur de la possibilité de réclamer le paiement des dites charges, s'il rapporte la preuve de l'existence et du montant de ces charges.
En l'espèce, la société Madof verse au débat ses avis d'impôt pour les taxes foncières des années 2022, 2023, 2024 et 2025, dont il ressort que la cotisation lissée au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à 264 euros en 2022, 297 euros en 2023, 291 euros en 2024 et 266 euros en 2025. Le calcul au prorata effectué par le bailleur n'est pas contesté, même à titre subsidiaire par la société LPB. Il en résulte que l'arriéré au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à la somme totale de 720, 48 euros.
Le premier juge qui a constaté l'existence de la clause résolutoire contractuelle, d'un commandement de payer infructueux visant expressément ladite clause résolutoire, a jugé à bon droit que cette clause était acquise.
S'agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société LPB invoque un commandement de payer délivré de manière déloyale sur la base d'un décompte erroné. Or, il résulte des développements ci-avant que le commandement de payer n'est pas déloyal et le décompte est fondé sur des justificatifs versés au débat.
La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas justifiée et la cour la rejette.
- sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Compte tenu de l'issue du litige, cette demande n'est pas fondée et la cour la rejette.
- sur la demande de dommages-intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité :
Le bail commercial liant les parties contient une clause d'exclusivité libellée comme suit :
« Le bailleur s'interdit d'exploiter, directement ou indirectement un commerce similaire à celui du preneur. Il s'interdit également de louer ou mettre à disposition au profit de qui que ce soit tout ou partie d'un immeuble pour l'exploitation d'un tel commerce.
En cas de non-respect de cet engagement, le preneur pourra lui demander des dommages-intérêts, sans préjudice du droit qu'il pourrait avoir de faire fermer l'établissement concurrent. »
Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, alinéa 2 que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société LPB demande qu'il soit donné injonction à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui du preneur, sous astreinte et de condamner le bailleur à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité.
La société Madof qui expose avoir donné à bail à M.[J] [Y] un commerce situé au [Adresse 6] à [Localité 6] pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation générale conteste donc que la même activité soit exercée dans le local loué.
Il en résulte que la demande tendant à ce qu'il soit donné injonction de cesser une activité, ainsi que la demande de dommages-intérêts, qui n'est pas une demande de provision, se heurtent à une contestation sérieuse. La cour rejette par conséquent ces deux demandes.
Sur les frais de l'instance :
La société LPB, qui succombe en ses demandes, devra supporter les dépens de l'instance et payer à la société Madof une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 déférée en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Dit n'y avoir lieu a référé sur les demandes reconventionnelles de la société LPB tendant d'une part à l'octroi de dommages-intérêts, d'autre part à ce qu'il soit donné injonction à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui de la société LPB, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir
Dit que la société LPB supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à la société Madof la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/03243 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JXL4
NR
PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1]
17 septembre 2025 RG :25/00178
S.A.R.L. LPB
C/
S.C.I. MADOF
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 17 Septembre 2025, N°25/00178
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie ROCCI, Présidente
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et Mme Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. LPB Société à responsabilité limitée au capital de 15.000 €
Immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 848 090 718
Dont le siège social est [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny RIVIERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. MADOF société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Avignon sous le numéro unique d'identification 902 064 724, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me Lisa MEFFRE de la SELARL MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Juin 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 9 octobre 2025 par la SARL LPB à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras dans l'instance n° RG 25/00178 ;
Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 17 octobre 2025 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2026 par la SARL LPB, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 février 2026 par la SCI Madof, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 17 octobre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 4 juin 2026.
***
Par acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a donné à bail commercial à la société LPB un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 22 mars 2019, le terme étant fixé au 21 mars 2028, moyennant un loyer initial annuel de 5.160 euros HT et hors charges.
Suivant acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a cédé l'immeuble à la société civile immobilière Madof.
Depuis le mois de novembre 2023, la société locataire LPB n'a plus payé les loyers.
Par exploit d'huissier du 10 avril 2025, la société Madof a fait délivrer à la société LPB un commandement de payer pour un montant principal de 2.374,82 euros et un total de 2 544,89 euros comportant l'émolument proportionnel et le coût de l'acte.
***
Par exploit du 8 août 2025, la société Madof, bailleresse, a fait assigner en référé la société LPB, locataire, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers dus depuis le mois de novembre 2023, de constater la résiliation de plein droit dudit contrat, d'ordonner son expulsion ou de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte, de dire et juger que faute de quitter les lieux, la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle conformément au contrat, de la condamner au paiement au titre des arriérés de loyers, et enfin de la condamner au paiement des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes.
***
Par ordonnance de référé du 17 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit:
« Déclarons acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025,
Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025,
Ordonnons l'expulsion de la société LPB ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6],
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 juillet 2025,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof à titre provisionnel et à compter du 10 mai 2025 une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50% soit 680,54 euros HT, jusqu'à la libération effective des lieux,
Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société LPB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer 10 avril 2025. ».
***
La société LPB a relevé appel le 9 octobre 2025 de cette ordonnance pour la voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.
***
Dans ses dernières conclusions, la société LPB, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de l'article 145-41 du code de commerce, de l'article 1343-5 du code civil, et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de :
« Juger l'appel diligentée par la SARL LPB recevable et bien fondé.
Infirmer l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il a :
« Déclarons acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025 ;
Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025
Ordonnons l'expulsion de la société LPB ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et de l'aide du serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 juillet 2025 ;
Condamnons la société LPB à payer à la SCI Madof à titre provisionnelle et à compter du 10 mai 2025 une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50 %, soit 680,54 euros HT jusqu'à la libération effective des lieux ;
Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
Condamnons la société LPB à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société LPB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.
Statuant à nouveau,
A titre principal
Constater que la SARL LPB a exécuté son obligation de paiement des loyers au titre du bail commercial du 17 novembre 2021,
Constater que la SCI Madof ne justifie pas des appels de charges,
En conséquence,
Ordonner la nullité du commandement de payer du 10 avril 2025,
Rejeter les demandes, fins et prétentions de la SCI Madof,
A titre subsidiaire
Constater que la SCI Madof a fait usage de manière déloyale d'une prérogative contractuelle,
En conséquence,
Suspendre les effets de la clause résolutoire,
Octroyer des délais de paiement à la SARL LPB,
Rejeter les demandes, fins et prétentions de la SCI Madof,
Demandes reconventionnelles
Constater que la SCI Madof a manqué à son obligation d'exclusivité prévue dans le bail commercial du 17 novembre 2021,
En conséquence,
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité,
Enjoindre à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui du preneur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
En tout état de cause
Condamner la SCI Madof à payer et porter à la SARL LPB la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société LPB, appelante, expose que le commandement de payer est nul en raison de la contestation sérieuse relative aux loyers prétendument impayés. Elle soutient qu'elle a toujours réglé ses loyers, comme en attestent les justificatifs des virements réalisés d'un montant de 453,69 euros, justificatifs portant sur la période du 9 octobre 2023 au 8 août 2025. La société Madof est de mauvaise foi. Elle n'a envoyé aucun courrier recommandé ou mise en demeure et n'a jamais tenté d'entrer en contact avec elle au sujet d'impayés. Le commandement de payer délivré qui vise la clause résolutoire, repose sur un décompte erroné, les loyers ayant déjà été payés. La société Madof a tenté de détourner les voies juridiques pour expulser son locataire et libérer les locaux loués. La société intimée se contredit avec l'argument selon lequel les règlements effectués par elle s'imputeraient en priorité sur les arriérés les plus anciens, et en même temps qu'il subsisterait des arriérés pour les années 2023 et 2024. Si l'on suit ce raisonnement, il y a lieu de considérer que les commandements ont été réglées avant le 10 mai 2025 compte tenu des arriérés qui avaient déjà été réglés et des sommes restantes prétendument dues et non réglées.
En outre, le commandement est nul en raison de la contestation sérieuse relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La société LPB soutient qu'elle n'est pas redevable de cette taxe, ce qui résulte d'un commun accord avec son précédent bailleur.
En l'absence d'une quelconque justification, le juge des référés est incompétent compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse sur la refacturation des charges par le bailleur. La société Madof soutient avoir communiqué à la société LPB les justificatifs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais ne verse aux débats aucune pièce justificative en ce sens.
La société intimée n'a pas délivré un état récapitulatif annuel conformément aux dispositions de l'article R.145-36 du code de commerce, de sorte qu'elle ne peut aujourd'hui se prévaloir du non-paiement desdites charges. La société Madof n'a jamais procédé aux régularisations annuelles des charges locatives. Cette obligation légale est rappelée dans le bail commercial liant les parties. Ainsi, le commandement de payer en date du 10 avril 2025 comportait des sommes qui n'étaient pas devenues exigibles, car non sollicitées par la société Madof. Elle ajoute qu'elle a été doublement condamnée en première instance, devant payer d'une part une indemnité provisionnelle à compter du 10 mai 2025 et d'autre part des loyers entre le 10 mai 2025 et le 10 juillet 2025. Cela constitue une double condamnation. Au regard de la justification du paiement des loyers que la société appelante apporte, et de l'absence de justificatif d'appels de loyers et charges par la société Madof, il existe plusieurs contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.
A titre subsidiaire, elle soutient que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus, la société Madof ayant fait usage du commandement de payer de manière déloyale dans le seul but d'obtenir la résiliation du bail pour des motifs erronés et mensongers.
Elle ajoute que la société Madof, en dépit des dispositions du bail commercial et de la sommation en date du 14 avril 2022 de cesser d'exploiter une activité similaire à celle exercée dans les locaux loués, continue à louer un commerce similaire et de manquer à ses obligations contractuelles de non-concurrence envers la société LPB. Elle réplique que l'activité exercée par M. [J] [Y], soit l'activité de commerce d'épicerie générale, est concurrente à l'activité de restauration rapide, petite restauration et débit de boisson qu'elle exerce. En effet, M. [J] [Y] commercialise des boissons alcoolisées à consommer immédiatement et des plats préparés. Il s'agit d'une activité similaire qui lui fait concurrence, tel qu'il en est attesté par les photographies produites aux débats qui démontrent que figurent sur la devanture les mentions suivantes : sandwicherie ; boissons fraiches ; spiritueux ; bières fraiches. On distingue sur ces clichés, les cannettes de bières et les sandwiches et autres articles de restauration rapide, ainsi qu'une chaise qui incite les clients à consommer dans la rue, devant l'épicerie. Deux activités sont similaires lorsqu'elles répondent au même besoin du consommateur, même si leur qualification administrative diffère. La vente est orientée vers une consommation instantanée, caractéristique d'un débit de boisson et d'un commerce de petite restauration. Il en résulte que M. [J] [Y] exerce une activité concurrente te à la sienne, ce qui lui cause un préjudice.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Madof, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et des articles 1103 et suivants du code civil, de :
« Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 dont appel,
En conséquence,
- Déclarer acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025,
- Constater la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025,
- Constater l'expulsion de la société LPB ainsi que tous les occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6],
- Condamner la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 mai 2025,
- Condamner la société LPB à payer à la société Madof à titre provisionnelle et à compter du 10 mai 2025, une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50%, soit 680,54 euros HT, jusqu'à la libération effective des lieux,
- Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- Condamner la société LBP à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société LPB au entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.
Y ajoutant,
Débouter la société LPB de sa demande au titre de la procédure abusive,
Constater que la société Madof ne s'est pas rendue coupable de concurrence par la location à proximité d'activité similaire,
En tout état de cause,
Condamner la société LPB au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Madof, intimée, expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide au regard des arriérés de loyers. En ce sens, elle argue que la société appelante justifie d'avis de virements d'octobre 2023 à août 2025, qui ne mentionnent pas le mois pour lequel les versements sont faits. Il ressort du grand livre des comptes clients, établi par le cabinet comptable de la société intimée, que dès l'année 2023, la société LPB ne réglait pas deux termes de loyers, les règlements de la société LPB s'imputant donc en priorité sur les arriérés les plus anciens. Le 10 avril 2025, la société intimée a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.374,82 euros en principal. Ce n'est que le 11 avril 2025, soit le lendemain du commandement de payer que la société LPB régularisait le loyer du mois d'avril 2025 et l'arriéré de loyer du mois de décembre 2024. La société intimée verse l'ensemble de ses relevés bancaires depuis l'acquisition du bien immobilier, qui démontrent que la société LPB n'était pas à jour de ses loyers au jour de la signification du commandement de payer et ne l'est toujours pas depuis, faute d'avoir régularisé les arriérés de loyers.
Elle soutient également que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide au regard des arriérés de taxes d'enlèvement d'ordures ménagères. Les précédents prétendus accords verbaux, liant l'appelante et son ancien bailleur, ne lient aucunement l'intimée. Ainsi, la société LPB avoue ne jamais avoir réglé la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères. Cela constitue un aveu judiciaire. La société Madof a acquis un local commercial, assorti d'un bail commercial du 22 mars 2019 qui fait foi des obligations du preneur au titre desquelles figure le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'absence de règlement de la taxe entraîne de facto la résiliation du contrat, en raison de l'absence de régularisation des arriérés dus, tel que le reconnaît la société LPB. La société Madof fournit les justificatifs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ces deniers étaient inclus dans le commandement de payer. Elle rétorque que l'huissier instrumentaire avait contacté le gérant de l'appelante, qui n'a émis aucune contestation et ne s'est aucunement inquiété de cette prise de contact.
Concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par la société LPB, elle fait valoir que l'une des obligations essentielles du preneur à bail est de régler les loyers, les charges et les accessoires. La société LPB n'a pas honoré certains loyers et toutes les taxes d'enlèvement des ordures ménagères justifiant ainsi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire contrairement à ce qu'affirme la société LPB. Cette dernière n'a pas payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, ainsi le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire. La clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et elle a joué conformément aux prévisions contractuelles. Le commandement du 10 avril 2025 respecte les prescriptions de l'article précité. A défaut de régularisation dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise au 10 mai 2025. De plus, la société Madof est une société civile immobilière familiale et non d'investissement. Les besoins de la société Madof doivent également être pris en compte. Elle porte également à l'attention de la cour que M. [L] [R], co-gérant et associé majoritaire de la société Madof, vire régulièrement des fonds personnels sur le compte de la société Madof.
La société Madof réplique que la demande au titre de l'indemnité pour procédure abusive formulée par la société LPB doit être rejeté. En ce sens, elle indique avoir fait la démonstration des arriérés de loyers commerciaux et de l'aveu judiciaire de la société LPB de l'absence de paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères durant toute la durée du bail commercial. Ainsi, la société LPB échoue à démontrer le procédé dilatoire ou abusif de la société Madof et le détournement de la procédure.
La société Madof soutient enfin que la société LPB n'exploite pas une activité similaire à celle exercée dans les locaux loués. Aux termes du contrat de bail commercial, la société LPB exerce dans les locaux l'activité de restauration rapide et petite restauration, débits de boisson à l'exclusion de tout autre même temporaire. La société Madof a donné à bail à M. [J] [Y], un commerce situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation générale. Ces activités ne sont absolument pas concurrentes dans la mesure où la société LPB exploite un bar et fait de la restauration rapide ou petite restauration quand M. [J] [Y] exerce l'activité d'alimentation générale, tel que l'indique l'enseigne photographiée. La société Madof n'a pas donné à bail un local dans lequel est exercée la même activité.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION :
- Sur la clause résolutoire :
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire libellée comme suit :
« En cas de non- exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant ('), de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (') de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. »
La société LPB conteste les impayés en invoquant 23 virements d'un montant unitaire de 453, 69 euros du 9 octobre 2023 au 8 août 2025.
Mais, le décompte visé par le commandement de payer fait état d'une dette locative antérieure au 9 octobre 2023, d'un montant de 1 077, 81 euros au titre du solde pour l'année 2022. Il en résulte que les virements réalisés par la société LPB pour la période du 9 octobre 2023 au 8 août 2022, s'imputent sur les arriérés les plus anciens, en sorte qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le 10 avril 2025, la société LPB n'était pas à jour du paiement des loyers.
Il n'est pas contesté par ailleurs que la société LPB n'était pas à jour du règlement des charges, dès lors qu'elle invoque un accord avec le précédent bailleur pour ne pas payer lesdites charges. Elle invoque ainsi un accord verbal qui n'est corroboré par aucun élément du débat, et le bail mentionne expressément que « le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur (')
En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :
- tous impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;
- les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives (') », en sorte que l'accord supposé entre le précédent bailleur et la société LPB ne s'impose pas à la société Madof en sa qualité de nouveau bailleur.
En outre, et contrairement à ce qui est soutenu par la société LPB, la société Madof lui a adressé deux lettres recommandées avec accusé de réception valant mise en demeure de payer, le 30 août 2002 et le 24 novembre 2022, pour réclamer les loyers correspondant aux mois d'août 2022 et au mois de novembre 2022, ainsi que le montant de refacturation partielle de la taxe foncière pour l'année 2022, soit la somme de 641, 22 euros.
Ainsi, le 24 novembre 2022, la société Madof a mis la société LPB en demeure de payer, avant le 2 décembre 2022, la somme de 1095,21 euros se décomposant comme suit :
* 0,30 euros au titre du solde du loyer du mois de juin 2022 (règlement de 453, 39 euros au lieu de 453,69 euros)
* 453,69 euros pour le loyer de novembre 2022
* 641,22 euros au titre des charges de l'année 2022.
L'article R. 145-36 du code de commerce, énonce dans son alinéa 1 :
« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »
Aucune sanction n'est expressément prévue par le texte de l'article R. 145-37 du code de commerce pour le défaut du respect des délais prescrits pour la communication au locataire de l'état récapitulatif annuel mentionné au 1er alinéa de l'article L.145-40-2.
Il en résulte que la reddition tardive des comptes de charges par le bailleur ne prive pas le bailleur de la possibilité de réclamer le paiement des dites charges, s'il rapporte la preuve de l'existence et du montant de ces charges.
En l'espèce, la société Madof verse au débat ses avis d'impôt pour les taxes foncières des années 2022, 2023, 2024 et 2025, dont il ressort que la cotisation lissée au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à 264 euros en 2022, 297 euros en 2023, 291 euros en 2024 et 266 euros en 2025. Le calcul au prorata effectué par le bailleur n'est pas contesté, même à titre subsidiaire par la société LPB. Il en résulte que l'arriéré au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à la somme totale de 720, 48 euros.
Le premier juge qui a constaté l'existence de la clause résolutoire contractuelle, d'un commandement de payer infructueux visant expressément ladite clause résolutoire, a jugé à bon droit que cette clause était acquise.
S'agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société LPB invoque un commandement de payer délivré de manière déloyale sur la base d'un décompte erroné. Or, il résulte des développements ci-avant que le commandement de payer n'est pas déloyal et le décompte est fondé sur des justificatifs versés au débat.
La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas justifiée et la cour la rejette.
- sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Compte tenu de l'issue du litige, cette demande n'est pas fondée et la cour la rejette.
- sur la demande de dommages-intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité :
Le bail commercial liant les parties contient une clause d'exclusivité libellée comme suit :
« Le bailleur s'interdit d'exploiter, directement ou indirectement un commerce similaire à celui du preneur. Il s'interdit également de louer ou mettre à disposition au profit de qui que ce soit tout ou partie d'un immeuble pour l'exploitation d'un tel commerce.
En cas de non-respect de cet engagement, le preneur pourra lui demander des dommages-intérêts, sans préjudice du droit qu'il pourrait avoir de faire fermer l'établissement concurrent. »
Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, alinéa 2 que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société LPB demande qu'il soit donné injonction à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui du preneur, sous astreinte et de condamner le bailleur à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité.
La société Madof qui expose avoir donné à bail à M.[J] [Y] un commerce situé au [Adresse 6] à [Localité 6] pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation générale conteste donc que la même activité soit exercée dans le local loué.
Il en résulte que la demande tendant à ce qu'il soit donné injonction de cesser une activité, ainsi que la demande de dommages-intérêts, qui n'est pas une demande de provision, se heurtent à une contestation sérieuse. La cour rejette par conséquent ces deux demandes.
Sur les frais de l'instance :
La société LPB, qui succombe en ses demandes, devra supporter les dépens de l'instance et payer à la société Madof une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 déférée en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Dit n'y avoir lieu a référé sur les demandes reconventionnelles de la société LPB tendant d'une part à l'octroi de dommages-intérêts, d'autre part à ce qu'il soit donné injonction à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui de la société LPB, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir
Dit que la société LPB supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à la société Madof la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,