CA Nîmes, 4e ch. com., 10 juillet 2026, n° 24/02795
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/02795 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JJTO
AV
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]
28 mars 2024
RG:20/01288
[U]
[H]
S.E.L.A.R.L. [Z] [X]
C/
S.C.I. [D] [I] [O]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 28 Mars 2024, N°20/01288
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS [I] DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats [I] du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
M. [N] [U]
né le 17 Juin 1954 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [L] [H] épouse [U]
née le 24 Décembre 1947 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. [Z] [X], Société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège en sa qualité de liquidateur judiciaire de Association LE NOUVEAU RING, association soumise aux dispositions de la loi du 1er juillet 1901, déclarée auprès de la Préfecture du Vaucluse sous le n°W842006129, ayant son siège social [Adresse 2] à AVIGNON 84000, désigné par le Tribunal de grande instance d'Avignon suivant un jugement du 23 octobre 2018,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. [D] [I] [O], SCI immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 344 131 412, poursuites [I] diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Emmanuel FAVRE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement [I] signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS [I] DE LA PROCEDURE
Vu l'appel interjeté le 13 août 2024 par M. [N] [U], Mme [L] [H] épouse [U] [I] la SELARL [Z] [X] à l'encontre du jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 20/01288 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 avril 2025 par M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 mai 2025 par la SELARL [Z] [X], appelante à titre principal, intimée à titre incident, ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association « Le Nouveau Ring», [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 mai 2026 par la SCI [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026.
Sur les faits
L'association « Le Nouveau Ring » a été créée en novembre 2015, avec pour objet social la création, la production, l'édition [I] la diffusion théâtrale.
Par acte sous seing-privé du 27 mai 2016, la SCI [D] [I] [O] a donné à bail à l'association « Le Nouveau Ring », pour une durée de 9 années à compter du jour de la signature du contrat, des locaux commerciaux, destinés à usage exclusif de théâtre, situés [Adresse 5] à Avignon (84), moyennant un loyer d'un montant annuel de 70 000 euros pour l'année 2016 (35 000 euros pour chacune des deux salles de théâtre), puis d'un montant annuel de 90 000 euros (35 000 euros pour chacune des deux premières salles de théâtre [I] 20 000 euros pour la troisième), à compter de l'année 2017, payable par tiers le 30 janvier, 30 avril [I] 30 juin de chaque année.
Les locaux étaient constitués du rez-de-chaussée de deux bâtiments cadastrés DM [Cadastre 1] [I] [Cadastre 2], d'une superficie approximative de 542 M² se décomposant comme suit :
- Un premier bâtiment d'une superficie de 320 M² comprenant une salle de spectacle de 140 places [I] une salle de spectacle de 62 places, loges, sanitaires artistes, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation des deux salles [I] de la loge ;
- Un second bâtiment, d'une superficie de 222 m², comprenant une salle de spectacle de 80 places, loge, sanitaires public, 2 bureaux, local billetterie, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation de toutes les pièces y compris le théâtre.
Il est expressément prévu dans le bail qu'en raison des travaux en cours, la mise à disposition des locaux au preneur n'interviendrait que le 24 juin 2016.
Le preneur a déclaré dans l'acte que les locaux étaient parfaitement adaptés aux activités qu'il entendait y exercer [I] qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux.
Par avenant à ce bail commercial du 27 mai 2016, l'association « Le Nouveau Ring» s'est engagée à verser au bailleur, par paiements échelonnés sur les années 2017 à 2021, la somme de 300 000 euros à titre de pas-de-porte constituant la contrepartie, d'une part, de la dépréciation de l'immeuble résultant notamment du droit du locataire à renouvellement du bail [I] à paiement d'une indemnité d'éviction, d'autre part, des investissements spéci'ques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur.
Par acte sous seing privé également du 27 mai 2016, M. [N] [U], gérant de la société « Attention Mouvement », [I] son épouse, Mme [L] [U] née [H], directrice artistique salariée de l'association « Le Nouveau Ring », se sont portés cautions solidaires de toute somme due au titre du bail commercial conclu (principal, intérêts, frais [I] accessoires), dans la limite de 300 000 euros.
Le 12 janvier 2016, la SCI [D] [I] [O] a déposé un permis de construire n°16/00002 en vue de l'aménagement de trois théâtres en lieu [I] place des locaux commerciaux en rez-de-chaussée, sur les parcelles cadastrées DM271 [I] DM [Cadastre 2]. Suivant décision du 26 février 2016, le maire de la commune d'[Localité 1] a refusé cette demande au motif que la création de commerce était interdite en secteur SBH du plan de sauvegarde [I] de mise en valeur. Une demande d'autorisation de travaux a été refusée le 10 août 2016.
Un deuxième permis de construire déposé par la bailleresse le 15 février 2017 sous le n°17/000028 a fait l'objet d'un refus le 23 juin 2017. Il en a été de même d'une nouvelle demande d'autorisation de travaux.
Un troisième permis de construire a encore été déposé le 15 janvier 2018.
La commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public a émis le 6 juin 2016 un avis défavorable à l'ouverture des locaux. Mais, le 7 juillet 2016, elle s'est montrée favorable à l'ouverture de l'établissement pour la durée du festival de théâtre d'[Localité 1] du 8 au 30 juillet 2016, sous réserve de certains aménagements.
Suite à l'avis défavorable de la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public du 6 juillet 2017, un arrêté municipal du 7 juillet 2017 a ordonné la fermeture au public des locaux loués.
Un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 18 juillet 2017 [I] notifié le 24 juillet 2017 à l'association Le Nouveau Ring, par le service urbanisme règlementaire de la commune d'[Localité 1].
Néanmoins, cette association a exploité les salles de théâtre pendant la période du festival Off de l'été 2017.
Le 24 juillet 2017, l'association Le Nouveau Ring a été mise en demeure par le maire de la commune d'[Localité 1] de se conformer à l'arrêté de fermeture du 7 juillet 2017.
Invoquant l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, l'association « Le Nouveau Ring » a effectué une déclaration de cessation des paiements [I] a été placée en redressement judiciaire, par jugement du tribunal de grande instance d'Avignon du 19 décembre 2017. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, par jugement du 23 octobre 2018, la société [Z] [X], prise en la personne de Maître [Z] [X], ayant été désignée en qualité de liquidateur.
Sur la procédure
Par exploit du 17 janvier 2019, la société [Z] [X], ès qualités, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] ont fait assigner la société [D] [I] [O] devant le tribunal de grande instance d'Avignon en résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la défenderesse, subsidiairement en nullité dudit contrat, en condamnation à la restitution au mandataire liquidateur des loyers indûment perçus en 2016 [I] 2017, par conséquent, en nullité ou, subsidiairement, en caducité du contrat de cautionnement solidaire signé par M. [I] Mme [U], en remboursement au mandataire liquidateur des dépenses d'aménagement réglées par l'association « Le Nouveau Ring » [I], enfin, en paiement d'une somme provisionnelle à titre de dommages [I] intérêts sauf à parfaire après vérification des créances déclarées au passif de la procédure collective.
Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Avignon:
« Déboute la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de 1'association « Le Nouveau Ring », de sa demande d'annulation du bail conclu le 27 mai 2016 avec la S.C.I. [D] [I] [O] pour défaut de cause,
Dit qu'il n'est pas démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] se sont comportés en dirigeants de fait de l'association « Le Nouveau Ring »,
Dit qu'il n'est pas non plus démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] ont reçu un mandat tacite de la S.C.I. [D] [I] [O] pour la réalisation [I] le suivi des travaux d'aménagement des locaux donnes en location en salles de spectacles,
Dit que la S.C.I. [D] [I] [O] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant à l'association « Le Nouveau Ring » des locaux non conformes à leur destination contractuelle d'usage de théâtre,
Dit que ces manquements sont devenus suffisamment graves pour fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter de la date à laquelle il a été fait interdiction à l'association « Le Nouveau Ring » d'exploiter les locaux loués, à savoir le 7 juillet 2017,
Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial conclu le 27 mai 2016 entre la S.C.I. [D] [I] [O] [I] l'association « Le Nouveau Ring », portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] (84), aux torts exclusifs du bailleur, à compter du 7 juillet 2017,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », les sommes suivantes :
- quinze mille euros (15 000,00 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des loyers indument perçus du fait de la résiliation du bail,
- quatre-vingt-dix-huit mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros [I] soixante-quinze centimes (98 398,75 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués,
Déboute la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », de ses demandes plus amples de restitution de loyers [I] d'indemnisation,
Déboute la S.C.I. [D] [I] [O] de ses demandes en paiement des somme réclamées au titre de l'année 2017 (taxe foncière, solde de loyer [I] première échéance du pas-de-porte),
Déboute M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] de l'intégralité de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] aux entiers dépens,
Accorde à Maître Michel Disdet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. ».
M. [N] [U], Mme [L] [U], [I] la société [Z] [X], ès qualités, ont relevé appel le 13 août 2024 de ce jugement pour le voir réformer ou infirmer en ce qu'il a :
- débouté Maître [X] es qualité de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 pour défaut de cause,
condamnation de la société [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017,
condamnation de la société [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel, sauf à parfaire après vérification du passif déclaré ;
- débouté les époux [U] de leurs demandes de :
condamnation de la société [D] [I] [O] à leur payer 152 654,48 euros à titre de dommages intérêts,
nullité du contrat de cautionnement garantissant les dettes de l'association « Le Nouveau ring » à l'endroit de la bailleresse.
EXPOSE DES PRETENTIONS [I] MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, demandent à la cour, au visa de l'ancien article 1131 du code civil, de l'article 1186 du code civil, des dispositions de l'article 1719 du code civil [I] suivants, des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce [I] suivants, [I] des articles 1240 [I] suivants du code civil, de :
« Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 28 mars 2024 en ce qu'il a débouté :
La SELARL [Z] [X] ès qualités de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
- résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 pour défaut de cause
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel sauf à parfaire après vérification du passif déclaré
Les époux [U] de leurs demandes de :
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à leur payer 152 654,48 euros à titre de dommages intérêts
- nullité du contrat de cautionnement garantissant les dettes de l'association « Le Nouveau ring » à l'endroit de la bailleresse
Statuant à nouveau de ces chefs :
Juger que le bail commercial du 27 mai 2016, signé entre la SCI [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 sont nuls faute de cause,
A défaut, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail mai 2016, signé entre la SCI [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Juger que les cautionnements consentis par les époux [U] en garantie des dettes nées du contrat de bail [I] de son avenant sont nuls [I] de nul effet
Condamner la SCI [D] [I] [O] à payer à la SELARL [Z] [X] ès qualités de liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring » :
- 65 590 euros en remboursement des loyers pour l'année 2016
- 75 000 euros HT en remboursement des loyers pour l'année 2017
- 271 785, 45 euros correspondant au passif déclaré par les créanciers à la liquidation de l'association « Le nouveau ring »
Pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de condamnation de la SELARL
[Z] [X] au titre du passif déclaré, condamner la SCI [D] [I] [O] à payer à M. [I] à Mme [U] la somme de 152.654,48 euros, à titre de dommages [I] intérêts, sauf à parfaire ;
Confirmer le jugement pour le surplus
Débouter la SCI [D] [I] [O] de toutes ses demandes, fins [I] conclusions
La condamner à payer 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. ».
Au soutien de leur demande principale en annulation de bail, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, exposent que la cause du contrat de bail est de manière incontestable la location de salles de spectacles pour y exercer une activité théâtrale. Or, depuis l'entrée en vigueur du bail, l'association « Le Nouveau ring » n'a été autorisée à exploiter les locaux donnés à bail en tant que théâtre, que de manière « exceptionnelle », pendant une durée de trois semaines, du 8 au 30 juillet 2016. Par la suite, aucune autre autorisation d'exploitation ne lui a été délivrée. Les locaux donnés à bail ne peuvent être considérés comme des salles de théâtres. La cause ne se résumait pas à l'existence d'un local en contrepartie du paiement du loyer. Les loyers, depuis la prise d'effet du bail, doivent donc être restitués à Me [X]. La nullité du contrat de bail, support du contrat de cautionnement, entraîne mécaniquement l'anéantissement du cautionnement solidaire à durée déterminée que les époux [U] ont consenti à la SCI [D] [I] [O].
À titre subsidiaire, les époux [U] soutiennent que la responsabilité contractuelle de la bailleresse est engagée pour non-délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle puisque la transformation des locaux commerciaux en salles de théâtre n'a jamais été autorisée par les autorités administratives compétentes. Ni la remise des clés par le bailleur, ni l'autorisation exceptionnelle d'ouverture des salles pour le festival Off de 2016, ne caractérisent l'exécution par le bailleur son obligation de délivrance. La clause selon laquelle « le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux » ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée. Les époux [U] rappellent que le bailleur a exigé, aux termes du bail, le paiement par le preneur d'un complément de loyer extrêmement élevé pour permettre une exploitation des salles de théâtre en conformité avec la législation applicable. Le permis de construire relève en toute hypothèse de la seule responsabilité du propriétaire qui l'a déposé avec son cabinet d'architecte, expressément mandaté par ses soins.
Les époux [U] indiquent que les travaux d'un montant de 98.398,75 euros que l'association « Le Nouveau Ring » a réglés, pour l'aménagement des locaux loués, ont été réalisés en pure perte. Les investissements importants réalisés par l'association « Le Nouveau ring », le montant exorbitant du loyer annuel de 90.000 euros [I] l'absence d'exploitation tout au long des années 2016 [I] 2017, à l'exception de la période des festivals, ont eu raison de sa pérennité. La SELARL [Z] [X], ès qualités, est donc fondée à solliciter la condamnation de la bailleresse à l'indemniser à hauteur de son passif de liquidation.
Les époux [U] font valoir que la bailleresse a commis une faute délictuelle à leur égard en consentant à l'association Le Nouveau Ring un bail qui était nul. Ils se sont engagés sur leurs biens personnels parce qu'ils considéraient de manière légitime que l'exploitation par l'association Le Nouveau Ring de plusieurs salles de théâtre permettrait à celle-ci d'honorer tous ses engagements financiers. A la date d'ouverture du jugement de redressement judiciaire, la société Franfinance leur réclamait la somme de 85 973,36 euros au titre d'un contrat de crédit-bail souscrit pour l'acquisition de fauteuils de théâtre [I] de projecteurs. La Société Marseillaise de Crédit auprès de laquelle ils se sont également portés caution au titre d'un contrat de crédit souscrit par l'association Le Nouveau Ring, à hauteur de 82 000 euros pour financer les travaux d'aménagement des locaux loués, a déclaré sa créance à hauteur de 66 681,12 euros .
S'agissant de l'appel incident formé par la bailleresse, les époux [U] contestent avoir dirigé de fait l'association. Il n'y a rien d'anormal à ce que l'utilisateur final [I] l'entreprise chargée des équipements intérieurs, soient associés à la réalisation des travaux incombant au bailleur afin que l'immeuble puisse être exploité conformément à sa destination. Toutes les compagnies de théâtre sont généralement représentées publiquement par leur directeur artistique. L'association Le Nouveau Ring a été trompée sur la réalité de la situation administrative des locaux, lors de son engagement. La SCI [D] [I] [O] a prétendu avoir obtenu l'accord verbal de la mairie d'[Etablissement 1]. Eu égard à sa position d'ancien adjoint au maire de la ville d'Avignon de Monsieur [D], dirigeant de fait de la SCI [D] [I] [O], [I] à l'activité de promoteur immobilier notoire de la SCI, l'association Le Nouveau Ring s'est engagée [I] dans la signature d'un bail commercial [I] dans les travaux d'aménagement scénographiques, sans inquiétude. Monsieur [U] n'a jamais eu aucune qualité pour se substituer à la SCI [D] [I] [O] ou la représenter dans quelque domaine que ce soit. Le bailleur est donc seul responsable du refus du permis de construire.
Dans ses dernières conclusions, la société [Z] [X], appelante à titre principal, intimée à titre incident, [I] ès qualités, demande à la cour, au visa de l'ancien article 1131 du code civil, des articles 1186 1240 [I] 1719 du code civil, [I] de l'article L145-1 [I] R.145-45 du code de commerce, de :
« Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 28 mars 2024 en ce qu'il a débouté la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
- annulation rétroactive du bail du 27 mai 2016
- résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 à effet du 1er août 2016
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel sauf à parfaire après vérification du passif déclaré
Statuant à nouveau de ces chefs :
Juger que le bail commercial du 27 mai 2016 entre la société civile immobilière [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, ainsi que son avenant du 27 mai 2016 sont nuls.
A défaut, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 27 mai 2016, entre la société civile immobilière [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais juger que l'effet de cette résiliation intervient au 1er août 2016
Condamner la société civile immobilière [D] [I] [O] à payer à la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring » :
- 65 590 euros en remboursement des loyers pour l'année 2016
- 75 000 euros en remboursement des loyers pour l'année 2017
- 98 398,75 euros au titre des frais engagés pour l'aménagement des locaux loués
- 1 258 674 euros du passif de la liquidation judiciaire compensée avec la créance déclarée par la société civile immobilière à hauteur de 986 889 euros (en cours de contestation) [I] réglée en argent pour 271 785 euros correspondant au passif déclaré par les autres créanciers de la procédure collective
Confirmer le jugement pour le surplus
Débouter la société civile immobilière [D] [I] [O] de toutes ses demandes, fins, [I] conclusions.
Condamner la société civile immobilière [D] [I] [O] à payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [Z] [X], ès qualités, appelante à titre principal, intimée à titre incident, soutient que le local n'a jamais permis l'exploitation conforme à la destination contractuelle des locaux. L'activité n'y a jamais été possible, sauf à titre précaire, ce qui est incompatible avec la notion de fonds de commerce [I] de propriété commerciale, pourtant chèrement acquise via le pas de porte. La rétroactivité, marque de la nullité, implique de condamner le bailleur à payer les loyers 2016, les loyers 2017 [I] les frais engagés, en vain, par le preneur pour l'aménagement des locaux loués.
Subsidiairement, la société [Z] [X], ès qualités, fait valoir qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, car celle-ci est de l'essence même du bail. En vertu de la loi dite Pinel, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Lorsque l'exploitation du local est soumise à des autorisations particulières, le bailleur doit les obtenir avant de remettre la chose au preneur. Rien de ce qui est en pouvoir du preneur ne peut corriger les vices rédhibitoires du projet. Seuls les loyers au titre de l'utilisation exceptionnelle des locaux du 1er juillet au 1er août 2016 pourraient être conservés par le bailleur.
En toute hypothèse, la société [Z] [X], ès qualités, prétend que le bailleur engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers qui se trouvent confrontés à l'échec économique de l'association [I] donc à l'impayé. Seul le choix de la SCI de passer outre les a engagés dans ces pertes [I] préjudices. Le bailleur doit être condamné au paiement du passif de la liquidation judiciaire de 1 258 674 euros. Cette somme sera compensée avec la créance déclarée par la société civile Immobilière à hauteur de 986 889 euros (en cours de contestation) [I] réglée en argent pour 271 785 euros. L'association n'a pas d'actif [I] pas de fonds de commerce, du fait de l'impossibilité d'exploiter dans le local pris à bail.
Dans ses dernières conclusions, la société [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1347, 1719, 1728, 1984, 1985, 1992, 2288 [I] 2298 du code civil, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SELARL [Z] [X] [I] Mme [Y] [V], M. [N] [U], ainsi que sur l'appel incident de la concluante,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 24 mars 2024 des chefs
ayant :
Dit qu'il n'est pas démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] se sont comportés en dirigeants de fait de l'association « Le Nouveau Ring »,
Dit qu'il n'est pas non plus démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] ont reçu un mandat tacite de la S.C.I. [D] [I] [O] pour la réalisation [I] le suivi des travaux d'aménagement des locaux donnés en location en salles de spectacles,
Dit que la S.C.I. [D] [I] [O] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant à l'association "Le Nouveau Ring" des locaux non conformes à leur destination contractuelle d'usage de théâtre,
Dit que ces manquements sont devenus suffisamment graves pour fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter de la date à laquelle il a été fait interdiction à l'association « Le Nouveau Ring » d'exploiter les locaux loués, à savoir le 7 juillet 2017,
Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial conclu le 27 mai 2016 entre la S.C.I. [D] [I] [O] [I] l'association « Le Nouveau Ring », portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] (84), aux torts exclusifs du bailleur, à compter du 7 juillet 2017,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », les sommes suivantes :
- quinze mille euros (15 000,00 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des loyers indûment perçus du fait de la résiliation du bail,
- quatre-vingt-dix-huit mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros [I] soixante-quinze centimes (98 398,75 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués,
Déboute la S.C.I. [D] [I] [O] de ses demandes en paiement des sommes réclamées au titre de l'année 2017 (taxe foncière, solde de loyer [I] première échéance du pas-de-porte),
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] aux entiers dépens,
Accorde à Maître Michel Disdet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ce faisant, réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 24 mars 2024
Déclarer l'appel incident de la SCI [D] [I] [O] recevable [I] bien fondé,
Juger que la SCI [D] [I] [O] a parfaitement respecté ses obligations d'information [I] de délivrance,
Débouter purement [I] simplement, la SELARL [X] [Z] ès-qualités de mandataire liquidateur de l'association Le Nouveau Ring, ainsi que Mme [Y] [V] [I] M. [N] [U] de toutes leurs demandes, fins [I] prétentions, à titre principal comme à titre subsidiaire,
Juger que Mme [Y] [Y] [V] [I] Monsieur [N] [U] ont agi en qualité de dirigeants de fait de l'association Le Nouveau Ring [I] que, dans l'exercice de leurs fonctions, ils ont engagé leur responsabilité,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a manqué à ses obligations contractuelles, notamment celle de payer son loyer [I] ses charges,
Juger que l'association Le Nouveau Ring n'a pas respecté la clause contractuelle aux termes de laquelle elle s'était engagée à faire son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative [I] autres nécessaires à l'exercice de ses activités,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a agi dans le cadre d'un mandat tacite confié par la SCI [D] [I] [O] au titre du suivi des travaux [I] de leur réalisation,
En conséquence,
Juger que Mme [Y] [V] [I] M. [N] [U] sont les seuls responsables des faits litigieux [I] du préjudice allégué,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a commis des fautes dans le cadre de l'exécution de ses obligations, lesquelles sont de nature à engager sa responsabilité,
Condamner la SELARL [X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association Le Nouveau Ring, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017, [I] à tout le moins fixer la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017 au passif de l'association Le Nouveau Ring,
A titre subsidiaire ,
Juger que l'association Le Nouveau Ring sera tenue, en cas de résiliation, voire de nullité du contrat de bail litigieux, au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle elle a exploité les salles de théâtre, à titre de remise des parties en l'état [I] de paiement du prix de la prestation de mise à disposition des salles de spectacle,
En conséquence,
Condamner la SELARL [X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association Le Nouveau Ring, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017, [I] à tout le moins fixer la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017 au passif de l'association Le Nouveau Ring
Ordonner la compensation entre les sommes dues par la SELARL [X] [Z] [I] toutes les condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI [D] [I] [O],
A titre infiniment subsidiaire
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux aux torts exclusifs du preneur pour manquement à son obligation contractuelle de payer les loyers, charges [I] indemnités de pas-de-porte sur l'année 2017,
A titre reconventionnel
Condamner Mme [I] M. [U], en leur qualité de caution solidaire au contrat de bail, au paiement de la somme de 48.982 euros au titre des loyers, charges locatives [I] indemnités de pas de porte impayée,
Subsidiairement (en cas de résiliation judiciaire ou de nullité du bail)
Condamner Mme [I] M. [U], en leur qualité de caution solidaire au contrat de bail, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
Ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [I] M. [U] [I] toutes les condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI [D] [I] [O],
En tout état de cause
Juger que la SELARL [X] [Z] ès-qualités de mandataire liquidateur de l'association Le Nouveau Ring ne justifie pas du préjudice allégué,
Juger que les demandes indemnitaires de Mme [I] M. [U] font double emploi avec celles formulées par le mandataire liquidateur,
Débouter la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins [I] prétentions,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande en restitution des loyers perçus en 2016 [I] 2017,
Débouter Mme [I] M. [U] de leur demande en nullité, ou subsidiairement de caducité, du contrat de cautionnement solidaire,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande de remboursement des dépenses d'aménagement réglées par l'association Le Nouveau Ring pour 98 398.75 euros,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande de dommages [I] intérêts,
Débouter Mme [I] M. [U] de leur demande de dommages [I] intérêts,
Débouter la SELARL [X] [Z] ainsi que Mme [I] M. [U] de toutes leurs demandes, fins [I] conclusions plus amples ou contraires.
Condamner solidairement la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] à payer à la SCI [D] [I] [O] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] aux entiers dépens de 1ère instance [I] d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que l'association Le Nouveau Ring [I] Monsieur [I] Madame [U] ont participé [I] collaboré à l'élaboration des plans des salles de spectacles, puis, au suivi des travaux l'association. L'association Le Nouveau Ring était parfaitement informée de l'absence d'autorisation d'exploitation des locaux loués antérieurement [I] lors de la conclusion du bail le 27 mai 2016. En conséquence, la SCI [D] [I] [O] a parfaitement respecté son obligation de délivrance en remettant les clefs [I] les locaux donnés à bail en l'état. Le bailleur a également rempli son obligation d'information à l'égard du preneur en ce qui concerne les difficultés pour obtenir un permis de construire [I] voulait lui consentir un bail précaire. Le preneur a déclaré faire son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux.
L'intimée souligne que les époux [U] sont les dirigeants de fait de l'association Le Nouveau Ring, le président n'étant qu'un 'homme de paille'. Ils ont négocié les conditions du bail commercial ; ils se sont immiscés dans le suivi des travaux [I] dans les démarches administratives en vue de l'obtention d'un permis de construire; ils ont signé le bail commercial [I] son avenant ; ils ont contracté un prêt bancaire [I] un crédit-bail mobilier, se sont portés cautions personnelles [I] ont apporté leur maison en garantie hypothécaire. L'association Le Nouveau Ring avait également une convention avec la société Attention Mouvement, créée [I] détenue par Monsieur [U] en personne. Il s'agit en réalité d'un montage juridique permettant aux époux [U], [I] notamment à Madame [V], de bénéficier du statut d'intermittent du spectacle. Les époux [U] sont les seuls responsables du préjudice dont l'association Le Nouveau Ring pourrait éventuellement se prévaloir.
L'intimée invoque l'existence d'un mandat tacite qu'elle a consenti aux époux [U] qui ont géré l'avancement des travaux à sa place. S'étant engagés auprès de différentes compagnies théâtrales, ils n'ont cessé d'exercer des pressions sur l'ensemble des intervenants du chantier mais aussi [I] surtout sur la SCI [D] [I] [O] afin de la contraindre à signer un bail dans les plus brefs délais. Ce sont les aménagements effectués par l'association Le Nouveau Ring, après son entrée dans les lieux, qui ont conduit à l'avis défavorable de la commission de sécurité.
L'intimée rétorque que l'exploitation des locaux ne s'est pas limitée aux seules périodes du festival de théâtre d'[Localité 1] (2016 [I] 2017). Ce n'est pas parce que l'association Le Nouveau Ring n'a eu aucune programmation entre les festivals 2016 [I] 2017, qu'elle n'a pas utilisé les locaux pour effectuer des répétitions [I] donner des cours de théâtre. D'ailleurs, son équilibre économique était réalisé de par la seule exploitation des salles pendant la période correspondant au festival de théâtre. Elle n'apporte pas la preuve qu'elle aurait dû renoncer à une programmation entre les deux périodes des festivals 2016 [I] 2017. Il ne saurait donc être question pour le bailleur de devoir restituer au preneur les loyers [I] charges réglés alors même que l'association occupait lesdits locaux, exploitait les salles de théâtre [I] en tirait profit. Elle est redevable, à tout le moins, d'une indemnité d'occupation.
L'intimée fait valoir, à titre infiniment subsidiaire, que, depuis 2017, le preneur, de mauvaise foi, n'a pas rempli son obligation de payer les loyers, charges [I] indemnité de pas-de-porte du local loué [I] ce, alors même qu'il a exploité ledit local. La résiliation du bail litigieux doit être prononcée à ses torts exclusifs.
A l'appui de sa demande reconventionnelle, l'intimée invoque le cautionnement solidaire consenti par les époux [U].
S'agissant des demandes indemnitaires de Me [X], ès qualités, l'intimée réplique que les travaux ont été engagés en 2017 par le preneur alors qu'il connaissait parfaitement la difficulté tenant à l'absence d'autorisation administrative pour exploiter le théâtre. Un certain nombre de factures incombent au preneur au titre des réparations courantes. Par ailleurs, il n'a jamais été question que le bailleur supporte les divers frais afférents à l'installation de douches, la création d'une mezzanine, le nettoyage du chantier. Divers frais intitulés « personnel technique » sont occultes. De nombreuses factures correspondent à des refacturations intervenues [I] donc à des jeux d'écritures entre la société Attention Mouvement [I] l'association Le Nouveau Ring. En ce qui concerne les factures réglées par l'association pour l'équipement [I] l'aménagement des trois salles (50 988,71 euros), le bailleur n'a pas à supporter les conséquences des erreurs de gestion de son locataire. Et il est fort probable que l'association Le Nouveau Ring ait, depuis, repris l'essentiel des équipements qu'elle entend faire supporter au bailleur. La condamnation du bailleur au remboursement de l'emprunt souscrit auprès de la SMC, reviendrait à une « double peine ». L'intimée reproche également à Me [X] de ne pas justifier du montant du passif de la liquidation judiciaire. L'association Le Nouveau Ring n'a subi aucune perte d'exploitation. Elle n'a pas produit ses bilans comptables 2016 [I] 2017. Son placement en redressement judiciaire n'est pas en lien direct avec la fermeture administrative du théâtre. En 2016 [I] 2017, elle a assuré le festival d'[Localité 1]. En 2018, elle a poursuivi son activité dans d'autres théâtres.
S'agissant des demandes indemnitaires des époux [U], l'action en revendication du crédit bailleur Franfinance a été accueillie. Les demandes de condamnation au titre du crédit bail [I] des travaux d'aménagement portent sur le même objet. Les sommes dont seraient redevables les époux [U], en leur qualité de caution de l'association Le Nouveau Ring, ont été déclarées au passif de la liquidation de celle-ci. La demande d'indemnisation provisionnelle du liquidateur, au titre des créances déclarées comprend toutes les créances, y compris celles dont les époux [U] sont garants.
Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée [I] aux conclusions visées supra.
MOTIFS
1) Sur la demande d'annulation du bail pour défaut de cause
Le bail commercial litigieux a été signé avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le contrat de bail reste donc soumis à la loi ancienne [I] notamment aux dispositions de l'article 1131 du code civil qui prévoyait que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet.
L'existence de la cause d'une obligation s'apprécie à la date où elle est souscrite.
La cause du contrat de bail est la mise à disposition de l'association Le Nouveau Ring d'un local lui permettant d'exercer son activité de théâtre. Tel a été le cas, en l'espèce, lors de la formation du contrat, le bailleur ayant remis les clés des locaux à l'association Le Nouveau Ring qui a pu les exploiter, conformément à leur destination contractuelle de théâtre, en vertu de l'autorisation exceptionnelle accordée le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public [I] ce, jusqu'à leur fermeture administrative, par arrêté du 7 juillet 2017. Le contrat n'était ainsi pas dénué de contrepartie au moment de sa conclusion.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'annulation du bail.
2) Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
A partir de l'arrêté municipal du 7 juillet 2017 ordonnant la fermeture au public des locaux loués [I] de la notification du 24 juillet 2017 du procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme dressé par le service urbanisme règlementaire de la commune d'[Localité 1], le preneur n'a pas pu utiliser les locaux, conformément à la destination prévue au bail.
En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, [I] sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée [I], s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence [I] la qualité des plantations. »
Il résulte de ces dispositions qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle [I] ce, tout au long de l'exécution du contrat (3e Civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292).
Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n°00-19.037).
L'article R.145-35, 2°, du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
En l'occurrence, le bail mentionne que les locaux ont été intégralement rénovés avant l'entrée dans les lieux du preneur. L'avenant signé le 27 mai 2016 précise que l'indemnité de 300 000 euros, à titre de pas-de-porte, est versée par le preneur en contrepartie notamment des investissements spécifiques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur. Le document intitulé 'Bases d'un accord écrit engageant chacun afin de signer un bail concernant le local théâtre [Adresse 2]' permet d'établir que le preneur ne s'était engagé à procéder qu'à l'aménagement des lieux en fournissant fauteuils, meubles d'accueil [I] de rangement, meubles des loges, miroirs, lampes, gril technique, pendrillonage, équipement lumière [I] son, câblage. Tous les autres travaux notamment d'isolation phonique, d'électricité, d'éclairage, de respect des normes handicapés, de sécurité de réalisation des gradins, ont été mis à la charge du bailleur.
Les comptes rendus de chantier montrent que Monsieur [U] a été associé au suivi des travaux exécutés par le bailleur afin de faire valoir les besoins de l'association « Le Nouveau Ring» en qualité de future utilisatrice des lieux [I] également du fait qu'il était chargé de l'aménagement secondaire des lieux par l'intermédiaire de la société Attention mouvement dont il est le dirigeant. Si Monsieur [U] a demandé qu'il soit procédé à des modifications des plans initiaux, l'attestation rédigée par l'architecte mandaté par la SCI pour déposer le dossier de permis de construire, insuffisamment circonstanciée [I] non dénuée de toute partialité, ne suffit pas à rapporter la preuve que ce soit ces modifications qui aient conduit la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public à émettre un avis défavorable à l'ouverture des lieux.
En effet, il résulte de l'avis donné le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public que le projet de construction de théâtre a fait l'objet d'un premier avis défavorable le 6 juin 2016, aux motifs d'un risque de développement (défaut d'isolement des locaux), d'un risque pour les personnes (dégagements insuffisants en qualité [I] en quantité, nombre de sorties, absence de plans d'évacuation) [I] d'un risque pour les secours (mauvais accessibilité des engins de lutte contre l'incendie avec une seule façade accessible dans une impasse dont la largeur n'est pas suffisante).
Il s'en suit que la non conformité des lieux avec les règles de sécurité tient notamment à la situation du bâtiment dans une impasse [I] à la disposition intérieure des lieux qui ne permettent le passage du public que par une circulation commune reliant les deux salles du premier bâtiment. Il en résulte que cette non conformité inhérente en partie au stationnement de véhicules automobiles dans l'impasse y rendant difficile l'accès aux services de secours, n'est imputable ni aux travaux d'aménagement réalisés par le preneur, ni à la modification des plans qu'il a sollicitée.
Il en est de même du refus de l'autorité administrative de délivrer le permis de construire qui est motivé par la situation des parcelles concernées dans le périmètre de protection des monuments historiques de la zone Sbh du plan de sauvegarde [I] de mise en valeur du secteur sauvegarde d'[Localité 1] interdisant leur changement d'affectation en théâtre.
La clause selon laquelle le preneur a déclaré qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux, ne permet pas au bailleur de s'affranchir de son obligation de délivrance.
Or, il ne saurait être déduit de ces stipulations imprécises que le preneur se soit engagé à procéder aux travaux prescrits par l'autorité administrative [I] notamment à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les règles d'urbanisme [I] les normes de sécurité applicables aux locaux recevant du public. En tout état de cause, aucune démarche aboutissant à l'obtention du permis de construire ne pouvait être accomplie par le preneur, eu égard aux règles d'urbanisme applicables n'autorisant pas l'ouverture d'un commerce [I] faisant obstacle à toute régularisation de la situation.
Dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs au 7 juillet 2017, quand bien même le preneur avait connaissance des difficultés d'obtention du permis de construire lorsqu'il a signé le contrat.
3) Sur les conséquences de la résiliation du bail
Les loyers [I] le pas de porte
Il était convenu entre les parties du paiement d'un loyer de 70 000 euros au titre de l'année 2016 [I] de 90 000 euros au titre de l'année 2017. La résiliation du bail produisant des effets pour l'avenir, le preneur reste tenu des loyers de l'année 2016 [I] de ceux des sept premiers mois de l'année 2017.
Le preneur s'est acquitté de la somme de 75 000 euros alors qu'il n'était redevable que de celle de 52 500 euros pour les sept premiers mois de l'année 2017. Le bailleur sera donc condamné à lui restituer la somme de 22 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 janvier 2019. Le jugement critiqué est infirmé en ce sens.
En revanche, il convient de le confirmer en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de paiement de la première échéance du pas de porte, exigible le 31 juillet 2017, [I] de la taxe foncière dont il n'est toujours pas justifié par la production d'un avis d'imposition.
Il ne saurait non plus être fait droit à la demande, non fondée, formée par le bailleur de paiement d'une indemnité d'occupation pour la période au cours de laquelle il a manqué à son obligation de délivrance.
Les aménagements effectués par l'association Le Nouveau Ring
L'association « Le Nouveau Ring», qui verse au débat des factures [I] des tickets de paiement, justifie avoir engagé inutilement des dépenses à hauteur de 98 398,75 euros pour aménager les locaux donnés à bail afin qu'ils puissent être utilisés comme un théâtre. Il ne saurait lui être opposé sa connaissance de l'absence d'autorisation administrative pour exploiter le théâtre dès lors que ces frais étaient indispensables pour qu'elle jouisse des lieux conformément à leur destination contractuelle [I] y reçoive du public, lors des festivals des mois de juillet 2016 [I] 2017 ; de plus, elle a exposé ces dépenses antérieurement à l'avis défavorable donné le 6 juillet 2017 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public [I] en croyant légitimement que le bailleur, qui avait déposé un deuxième dossier, finirait par obtenir un permis de construire pour la transformation des locaux.
Même à supposer que l'association « Le Nouveau Ring» ait été gérée de fait par les époux [U], il est inopérant que certaines factures aient été émises par la société Attention mouvement. En effet, ces factures ont été réglées par l'association « Le Nouveau Ring», elles proviennent d'une comptabilité, présumée régulièrement tenue, de la société Attention mouvement [I] il n'est pas établi qu'elles soient dénuées de toute contrepartie. En particulier, le caractère fictif des frais de personnel technique, facturés par la société Attention mouvement, n'est pas avéré.
L'installation de douches, la création d'une mezzanine [I] le nettoyage du chantier sont des dommages prévisibles dans la mesure où ils relèvent de travaux d'aménagement envisagés dès la conclusion du bail.
Il n'est pas démontré que la facture du 22 juillet 2017 d'un montant de 253,50 euros pour le débouchage [I] curage de canalisation relève des réparations courantes à la charge du preneur dans la mesure où il y est indiqué par l'entrepreneur qui l'a émise qu'il y a probablement une cassure dans la canalisation qui explique qu'elle se soit bouchée. Il en est de même de la facture du 10 juillet 2017 d'un montant de 40 euros HT de débouchage du robinet flotteur qui mentionne qu'elle est la conséquence de la tubulure non nettoyée lors de la mise en service.
Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à payer au mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring» la somme de 98 398,75 euros au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués.
Le passif de la procédure collective
C'est bien l'absence de toute perspective d'exploitation de son activité dans les locaux donnés à bail qui a conduit l'association « Le Nouveau Ring» à déclarer son état de cessation des paiements, le 5 octobre 2017, soit deux mois seulement après qu'elle ait été mise en demeure de se conformer à l'arrêté de fermeture du 7 juillet 2017 [I] ce, alors qu'il n'est pas démontré qu'elle faisait alors l'objet de poursuites de la part de ses créanciers. Sa liquidation judiciaire a été prononcée le 23 octobre 2018 au regard de son absence de redressement possible, n'ayant plus de ressources provenant de la mise à disposition des salles de théâtre litigieuses auprès d'autres compagnies [I] devant, pour se produire, exposer des frais de location de salles extérieures.
La liste des créances, versée au débat par Me [X], fait état d'un passif admis de 271 785 euros. Il y a lieu de déduire la créance déclarée par la Société Marseillaise de Crédit à hauteur de 66 681 euros dès lors que le prêt consenti par cette banque a servi à financer les travaux d'aménagement dont l'association « Le Nouveau Ring» a déjà obtenu l'indemnisation. Doit être également soustraite la créance déclarée par la société Attention mouvement à hauteur de 35 289 euros puisque les travaux qu'elle a réalisés ont été pris en considération dans l'indemnité de 98 398,75 euros allouée à l'association « Le Nouveau Ring».
La créance de 34 000 euros, déclarée par Monsieur [U], qui a été rejetée, n'est pas comprise dans le passif admis.
La créance de la société Franfinance a été admise pour 75 800 euros, après déduction du prix de vente des fauteuils [I] projecteurs dont elle a obtenu restitution. Il résulte du décompte joint à la déclaration de créance de cette société que l'association « Le Nouveau Ring» était à jour du paiement des mensualités du contrat de crédit-bail, lorsqu'elle a sollicité l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire.
Le compte de résultat de l'année 2016 de l'association « Le Nouveau Ring» fait apparaître que son activité a généré un déficit de 22 477 euros, dès le premier exercice, [I] ce, alors qu'elle n'avait pas encore subi de perte d'exploitation liée à la fermeture du théâtre. Elle ne produit pas de document comptable afférent à l'exercice 2017.
Dans ces circonstances, les créances autres que celle de la société Franfinance, figurant sur l'état du passif [I] dont la déclaration n'est pas produite, ne sont pas, de manière certaine, nées postérieurement [I] consécutivement à la fermeture administrative du théâtre. Le passif en relation avec l'impossibilité d'exploiter les lieux loués s'élève, par conséquent, à 75 800 euros.
4) Sur la demande de dommages-intérêts des époux [U]
Il n'est pas démontré que le surplus du passif de l'association « Le Nouveau Ring» non couvert par les dommages-intérêts alloués, soit en lien direct [I] certain avec les fautes du bailleur invoquées par les époux [U]. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il les déboute de leur demande d'indemnisation du préjudice personnel subi du fait des cautionnements consentis pour garantir le remboursement du prêt accordé par la Société Marseillaise de Crédit [I] du crédit bail souscrit auprès de la société Franfinance.
5) Sur les frais du procès
La SCI [D] [I] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], ès qualités, [I] de lui allouer une indemnité de 3 000 euros, à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre des loyers indument perçus du fait de la résiliation du bail [I] en ce qu'il a débouté la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », du surplus de sa demande d'indemnisation,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 22 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2019,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à verser à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 75 800 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Y ajoutant,
Condamne la SCI [D] [I] [O] aux entiers dépens d'appel,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à payer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente [I] par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/02795 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JJTO
AV
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]
28 mars 2024
RG:20/01288
[U]
[H]
S.E.L.A.R.L. [Z] [X]
C/
S.C.I. [D] [I] [O]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 28 Mars 2024, N°20/01288
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS [I] DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats [I] du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
M. [N] [U]
né le 17 Juin 1954 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [L] [H] épouse [U]
née le 24 Décembre 1947 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. [Z] [X], Société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège en sa qualité de liquidateur judiciaire de Association LE NOUVEAU RING, association soumise aux dispositions de la loi du 1er juillet 1901, déclarée auprès de la Préfecture du Vaucluse sous le n°W842006129, ayant son siège social [Adresse 2] à AVIGNON 84000, désigné par le Tribunal de grande instance d'Avignon suivant un jugement du 23 octobre 2018,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. [D] [I] [O], SCI immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 344 131 412, poursuites [I] diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Emmanuel FAVRE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement [I] signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS [I] DE LA PROCEDURE
Vu l'appel interjeté le 13 août 2024 par M. [N] [U], Mme [L] [H] épouse [U] [I] la SELARL [Z] [X] à l'encontre du jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 20/01288 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 avril 2025 par M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 mai 2025 par la SELARL [Z] [X], appelante à titre principal, intimée à titre incident, ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association « Le Nouveau Ring», [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 mai 2026 par la SCI [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026.
Sur les faits
L'association « Le Nouveau Ring » a été créée en novembre 2015, avec pour objet social la création, la production, l'édition [I] la diffusion théâtrale.
Par acte sous seing-privé du 27 mai 2016, la SCI [D] [I] [O] a donné à bail à l'association « Le Nouveau Ring », pour une durée de 9 années à compter du jour de la signature du contrat, des locaux commerciaux, destinés à usage exclusif de théâtre, situés [Adresse 5] à Avignon (84), moyennant un loyer d'un montant annuel de 70 000 euros pour l'année 2016 (35 000 euros pour chacune des deux salles de théâtre), puis d'un montant annuel de 90 000 euros (35 000 euros pour chacune des deux premières salles de théâtre [I] 20 000 euros pour la troisième), à compter de l'année 2017, payable par tiers le 30 janvier, 30 avril [I] 30 juin de chaque année.
Les locaux étaient constitués du rez-de-chaussée de deux bâtiments cadastrés DM [Cadastre 1] [I] [Cadastre 2], d'une superficie approximative de 542 M² se décomposant comme suit :
- Un premier bâtiment d'une superficie de 320 M² comprenant une salle de spectacle de 140 places [I] une salle de spectacle de 62 places, loges, sanitaires artistes, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation des deux salles [I] de la loge ;
- Un second bâtiment, d'une superficie de 222 m², comprenant une salle de spectacle de 80 places, loge, sanitaires public, 2 bureaux, local billetterie, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation de toutes les pièces y compris le théâtre.
Il est expressément prévu dans le bail qu'en raison des travaux en cours, la mise à disposition des locaux au preneur n'interviendrait que le 24 juin 2016.
Le preneur a déclaré dans l'acte que les locaux étaient parfaitement adaptés aux activités qu'il entendait y exercer [I] qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux.
Par avenant à ce bail commercial du 27 mai 2016, l'association « Le Nouveau Ring» s'est engagée à verser au bailleur, par paiements échelonnés sur les années 2017 à 2021, la somme de 300 000 euros à titre de pas-de-porte constituant la contrepartie, d'une part, de la dépréciation de l'immeuble résultant notamment du droit du locataire à renouvellement du bail [I] à paiement d'une indemnité d'éviction, d'autre part, des investissements spéci'ques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur.
Par acte sous seing privé également du 27 mai 2016, M. [N] [U], gérant de la société « Attention Mouvement », [I] son épouse, Mme [L] [U] née [H], directrice artistique salariée de l'association « Le Nouveau Ring », se sont portés cautions solidaires de toute somme due au titre du bail commercial conclu (principal, intérêts, frais [I] accessoires), dans la limite de 300 000 euros.
Le 12 janvier 2016, la SCI [D] [I] [O] a déposé un permis de construire n°16/00002 en vue de l'aménagement de trois théâtres en lieu [I] place des locaux commerciaux en rez-de-chaussée, sur les parcelles cadastrées DM271 [I] DM [Cadastre 2]. Suivant décision du 26 février 2016, le maire de la commune d'[Localité 1] a refusé cette demande au motif que la création de commerce était interdite en secteur SBH du plan de sauvegarde [I] de mise en valeur. Une demande d'autorisation de travaux a été refusée le 10 août 2016.
Un deuxième permis de construire déposé par la bailleresse le 15 février 2017 sous le n°17/000028 a fait l'objet d'un refus le 23 juin 2017. Il en a été de même d'une nouvelle demande d'autorisation de travaux.
Un troisième permis de construire a encore été déposé le 15 janvier 2018.
La commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public a émis le 6 juin 2016 un avis défavorable à l'ouverture des locaux. Mais, le 7 juillet 2016, elle s'est montrée favorable à l'ouverture de l'établissement pour la durée du festival de théâtre d'[Localité 1] du 8 au 30 juillet 2016, sous réserve de certains aménagements.
Suite à l'avis défavorable de la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public du 6 juillet 2017, un arrêté municipal du 7 juillet 2017 a ordonné la fermeture au public des locaux loués.
Un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 18 juillet 2017 [I] notifié le 24 juillet 2017 à l'association Le Nouveau Ring, par le service urbanisme règlementaire de la commune d'[Localité 1].
Néanmoins, cette association a exploité les salles de théâtre pendant la période du festival Off de l'été 2017.
Le 24 juillet 2017, l'association Le Nouveau Ring a été mise en demeure par le maire de la commune d'[Localité 1] de se conformer à l'arrêté de fermeture du 7 juillet 2017.
Invoquant l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, l'association « Le Nouveau Ring » a effectué une déclaration de cessation des paiements [I] a été placée en redressement judiciaire, par jugement du tribunal de grande instance d'Avignon du 19 décembre 2017. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, par jugement du 23 octobre 2018, la société [Z] [X], prise en la personne de Maître [Z] [X], ayant été désignée en qualité de liquidateur.
Sur la procédure
Par exploit du 17 janvier 2019, la société [Z] [X], ès qualités, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] ont fait assigner la société [D] [I] [O] devant le tribunal de grande instance d'Avignon en résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la défenderesse, subsidiairement en nullité dudit contrat, en condamnation à la restitution au mandataire liquidateur des loyers indûment perçus en 2016 [I] 2017, par conséquent, en nullité ou, subsidiairement, en caducité du contrat de cautionnement solidaire signé par M. [I] Mme [U], en remboursement au mandataire liquidateur des dépenses d'aménagement réglées par l'association « Le Nouveau Ring » [I], enfin, en paiement d'une somme provisionnelle à titre de dommages [I] intérêts sauf à parfaire après vérification des créances déclarées au passif de la procédure collective.
Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Avignon:
« Déboute la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de 1'association « Le Nouveau Ring », de sa demande d'annulation du bail conclu le 27 mai 2016 avec la S.C.I. [D] [I] [O] pour défaut de cause,
Dit qu'il n'est pas démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] se sont comportés en dirigeants de fait de l'association « Le Nouveau Ring »,
Dit qu'il n'est pas non plus démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] ont reçu un mandat tacite de la S.C.I. [D] [I] [O] pour la réalisation [I] le suivi des travaux d'aménagement des locaux donnes en location en salles de spectacles,
Dit que la S.C.I. [D] [I] [O] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant à l'association « Le Nouveau Ring » des locaux non conformes à leur destination contractuelle d'usage de théâtre,
Dit que ces manquements sont devenus suffisamment graves pour fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter de la date à laquelle il a été fait interdiction à l'association « Le Nouveau Ring » d'exploiter les locaux loués, à savoir le 7 juillet 2017,
Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial conclu le 27 mai 2016 entre la S.C.I. [D] [I] [O] [I] l'association « Le Nouveau Ring », portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] (84), aux torts exclusifs du bailleur, à compter du 7 juillet 2017,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », les sommes suivantes :
- quinze mille euros (15 000,00 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des loyers indument perçus du fait de la résiliation du bail,
- quatre-vingt-dix-huit mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros [I] soixante-quinze centimes (98 398,75 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués,
Déboute la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », de ses demandes plus amples de restitution de loyers [I] d'indemnisation,
Déboute la S.C.I. [D] [I] [O] de ses demandes en paiement des somme réclamées au titre de l'année 2017 (taxe foncière, solde de loyer [I] première échéance du pas-de-porte),
Déboute M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] de l'intégralité de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] aux entiers dépens,
Accorde à Maître Michel Disdet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. ».
M. [N] [U], Mme [L] [U], [I] la société [Z] [X], ès qualités, ont relevé appel le 13 août 2024 de ce jugement pour le voir réformer ou infirmer en ce qu'il a :
- débouté Maître [X] es qualité de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 pour défaut de cause,
condamnation de la société [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017,
condamnation de la société [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel, sauf à parfaire après vérification du passif déclaré ;
- débouté les époux [U] de leurs demandes de :
condamnation de la société [D] [I] [O] à leur payer 152 654,48 euros à titre de dommages intérêts,
nullité du contrat de cautionnement garantissant les dettes de l'association « Le Nouveau ring » à l'endroit de la bailleresse.
EXPOSE DES PRETENTIONS [I] MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, demandent à la cour, au visa de l'ancien article 1131 du code civil, de l'article 1186 du code civil, des dispositions de l'article 1719 du code civil [I] suivants, des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce [I] suivants, [I] des articles 1240 [I] suivants du code civil, de :
« Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 28 mars 2024 en ce qu'il a débouté :
La SELARL [Z] [X] ès qualités de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
- résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 pour défaut de cause
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel sauf à parfaire après vérification du passif déclaré
Les époux [U] de leurs demandes de :
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à leur payer 152 654,48 euros à titre de dommages intérêts
- nullité du contrat de cautionnement garantissant les dettes de l'association « Le Nouveau ring » à l'endroit de la bailleresse
Statuant à nouveau de ces chefs :
Juger que le bail commercial du 27 mai 2016, signé entre la SCI [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 sont nuls faute de cause,
A défaut, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail mai 2016, signé entre la SCI [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Juger que les cautionnements consentis par les époux [U] en garantie des dettes nées du contrat de bail [I] de son avenant sont nuls [I] de nul effet
Condamner la SCI [D] [I] [O] à payer à la SELARL [Z] [X] ès qualités de liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring » :
- 65 590 euros en remboursement des loyers pour l'année 2016
- 75 000 euros HT en remboursement des loyers pour l'année 2017
- 271 785, 45 euros correspondant au passif déclaré par les créanciers à la liquidation de l'association « Le nouveau ring »
Pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de condamnation de la SELARL
[Z] [X] au titre du passif déclaré, condamner la SCI [D] [I] [O] à payer à M. [I] à Mme [U] la somme de 152.654,48 euros, à titre de dommages [I] intérêts, sauf à parfaire ;
Confirmer le jugement pour le surplus
Débouter la SCI [D] [I] [O] de toutes ses demandes, fins [I] conclusions
La condamner à payer 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. ».
Au soutien de leur demande principale en annulation de bail, M. [N] [U] [I] Mme [L] [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, exposent que la cause du contrat de bail est de manière incontestable la location de salles de spectacles pour y exercer une activité théâtrale. Or, depuis l'entrée en vigueur du bail, l'association « Le Nouveau ring » n'a été autorisée à exploiter les locaux donnés à bail en tant que théâtre, que de manière « exceptionnelle », pendant une durée de trois semaines, du 8 au 30 juillet 2016. Par la suite, aucune autre autorisation d'exploitation ne lui a été délivrée. Les locaux donnés à bail ne peuvent être considérés comme des salles de théâtres. La cause ne se résumait pas à l'existence d'un local en contrepartie du paiement du loyer. Les loyers, depuis la prise d'effet du bail, doivent donc être restitués à Me [X]. La nullité du contrat de bail, support du contrat de cautionnement, entraîne mécaniquement l'anéantissement du cautionnement solidaire à durée déterminée que les époux [U] ont consenti à la SCI [D] [I] [O].
À titre subsidiaire, les époux [U] soutiennent que la responsabilité contractuelle de la bailleresse est engagée pour non-délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle puisque la transformation des locaux commerciaux en salles de théâtre n'a jamais été autorisée par les autorités administratives compétentes. Ni la remise des clés par le bailleur, ni l'autorisation exceptionnelle d'ouverture des salles pour le festival Off de 2016, ne caractérisent l'exécution par le bailleur son obligation de délivrance. La clause selon laquelle « le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux » ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée. Les époux [U] rappellent que le bailleur a exigé, aux termes du bail, le paiement par le preneur d'un complément de loyer extrêmement élevé pour permettre une exploitation des salles de théâtre en conformité avec la législation applicable. Le permis de construire relève en toute hypothèse de la seule responsabilité du propriétaire qui l'a déposé avec son cabinet d'architecte, expressément mandaté par ses soins.
Les époux [U] indiquent que les travaux d'un montant de 98.398,75 euros que l'association « Le Nouveau Ring » a réglés, pour l'aménagement des locaux loués, ont été réalisés en pure perte. Les investissements importants réalisés par l'association « Le Nouveau ring », le montant exorbitant du loyer annuel de 90.000 euros [I] l'absence d'exploitation tout au long des années 2016 [I] 2017, à l'exception de la période des festivals, ont eu raison de sa pérennité. La SELARL [Z] [X], ès qualités, est donc fondée à solliciter la condamnation de la bailleresse à l'indemniser à hauteur de son passif de liquidation.
Les époux [U] font valoir que la bailleresse a commis une faute délictuelle à leur égard en consentant à l'association Le Nouveau Ring un bail qui était nul. Ils se sont engagés sur leurs biens personnels parce qu'ils considéraient de manière légitime que l'exploitation par l'association Le Nouveau Ring de plusieurs salles de théâtre permettrait à celle-ci d'honorer tous ses engagements financiers. A la date d'ouverture du jugement de redressement judiciaire, la société Franfinance leur réclamait la somme de 85 973,36 euros au titre d'un contrat de crédit-bail souscrit pour l'acquisition de fauteuils de théâtre [I] de projecteurs. La Société Marseillaise de Crédit auprès de laquelle ils se sont également portés caution au titre d'un contrat de crédit souscrit par l'association Le Nouveau Ring, à hauteur de 82 000 euros pour financer les travaux d'aménagement des locaux loués, a déclaré sa créance à hauteur de 66 681,12 euros .
S'agissant de l'appel incident formé par la bailleresse, les époux [U] contestent avoir dirigé de fait l'association. Il n'y a rien d'anormal à ce que l'utilisateur final [I] l'entreprise chargée des équipements intérieurs, soient associés à la réalisation des travaux incombant au bailleur afin que l'immeuble puisse être exploité conformément à sa destination. Toutes les compagnies de théâtre sont généralement représentées publiquement par leur directeur artistique. L'association Le Nouveau Ring a été trompée sur la réalité de la situation administrative des locaux, lors de son engagement. La SCI [D] [I] [O] a prétendu avoir obtenu l'accord verbal de la mairie d'[Etablissement 1]. Eu égard à sa position d'ancien adjoint au maire de la ville d'Avignon de Monsieur [D], dirigeant de fait de la SCI [D] [I] [O], [I] à l'activité de promoteur immobilier notoire de la SCI, l'association Le Nouveau Ring s'est engagée [I] dans la signature d'un bail commercial [I] dans les travaux d'aménagement scénographiques, sans inquiétude. Monsieur [U] n'a jamais eu aucune qualité pour se substituer à la SCI [D] [I] [O] ou la représenter dans quelque domaine que ce soit. Le bailleur est donc seul responsable du refus du permis de construire.
Dans ses dernières conclusions, la société [Z] [X], appelante à titre principal, intimée à titre incident, [I] ès qualités, demande à la cour, au visa de l'ancien article 1131 du code civil, des articles 1186 1240 [I] 1719 du code civil, [I] de l'article L145-1 [I] R.145-45 du code de commerce, de :
« Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 28 mars 2024 en ce qu'il a débouté la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de l'association « le Nouveau Ring » de ses demandes de :
- annulation rétroactive du bail du 27 mai 2016
- résiliation judiciaire du bail du 27 mai 2016 à effet du 1er août 2016
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui rembourser les sommes de 65 590 euros pour loyers de l'année 2016 [I] 75 000 euros pour les loyers de l'année 2017
- condamnation de la SCI [D] [I] [O] à lui payer 300 000 euros à titre provisionnel sauf à parfaire après vérification du passif déclaré
Statuant à nouveau de ces chefs :
Juger que le bail commercial du 27 mai 2016 entre la société civile immobilière [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, ainsi que son avenant du 27 mai 2016 sont nuls.
A défaut, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 27 mai 2016, entre la société civile immobilière [D] [I] [O] [I] l'association Le Nouveau Ring, [I] de son avenant du 27 mai 2016 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais juger que l'effet de cette résiliation intervient au 1er août 2016
Condamner la société civile immobilière [D] [I] [O] à payer à la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring » :
- 65 590 euros en remboursement des loyers pour l'année 2016
- 75 000 euros en remboursement des loyers pour l'année 2017
- 98 398,75 euros au titre des frais engagés pour l'aménagement des locaux loués
- 1 258 674 euros du passif de la liquidation judiciaire compensée avec la créance déclarée par la société civile immobilière à hauteur de 986 889 euros (en cours de contestation) [I] réglée en argent pour 271 785 euros correspondant au passif déclaré par les autres créanciers de la procédure collective
Confirmer le jugement pour le surplus
Débouter la société civile immobilière [D] [I] [O] de toutes ses demandes, fins, [I] conclusions.
Condamner la société civile immobilière [D] [I] [O] à payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [Z] [X], ès qualités, appelante à titre principal, intimée à titre incident, soutient que le local n'a jamais permis l'exploitation conforme à la destination contractuelle des locaux. L'activité n'y a jamais été possible, sauf à titre précaire, ce qui est incompatible avec la notion de fonds de commerce [I] de propriété commerciale, pourtant chèrement acquise via le pas de porte. La rétroactivité, marque de la nullité, implique de condamner le bailleur à payer les loyers 2016, les loyers 2017 [I] les frais engagés, en vain, par le preneur pour l'aménagement des locaux loués.
Subsidiairement, la société [Z] [X], ès qualités, fait valoir qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, car celle-ci est de l'essence même du bail. En vertu de la loi dite Pinel, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Lorsque l'exploitation du local est soumise à des autorisations particulières, le bailleur doit les obtenir avant de remettre la chose au preneur. Rien de ce qui est en pouvoir du preneur ne peut corriger les vices rédhibitoires du projet. Seuls les loyers au titre de l'utilisation exceptionnelle des locaux du 1er juillet au 1er août 2016 pourraient être conservés par le bailleur.
En toute hypothèse, la société [Z] [X], ès qualités, prétend que le bailleur engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers qui se trouvent confrontés à l'échec économique de l'association [I] donc à l'impayé. Seul le choix de la SCI de passer outre les a engagés dans ces pertes [I] préjudices. Le bailleur doit être condamné au paiement du passif de la liquidation judiciaire de 1 258 674 euros. Cette somme sera compensée avec la créance déclarée par la société civile Immobilière à hauteur de 986 889 euros (en cours de contestation) [I] réglée en argent pour 271 785 euros. L'association n'a pas d'actif [I] pas de fonds de commerce, du fait de l'impossibilité d'exploiter dans le local pris à bail.
Dans ses dernières conclusions, la société [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1347, 1719, 1728, 1984, 1985, 1992, 2288 [I] 2298 du code civil, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SELARL [Z] [X] [I] Mme [Y] [V], M. [N] [U], ainsi que sur l'appel incident de la concluante,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 24 mars 2024 des chefs
ayant :
Dit qu'il n'est pas démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] se sont comportés en dirigeants de fait de l'association « Le Nouveau Ring »,
Dit qu'il n'est pas non plus démontré que M. [N] [U] [I] Mme [L] [U] née [H] ont reçu un mandat tacite de la S.C.I. [D] [I] [O] pour la réalisation [I] le suivi des travaux d'aménagement des locaux donnés en location en salles de spectacles,
Dit que la S.C.I. [D] [I] [O] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant à l'association "Le Nouveau Ring" des locaux non conformes à leur destination contractuelle d'usage de théâtre,
Dit que ces manquements sont devenus suffisamment graves pour fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter de la date à laquelle il a été fait interdiction à l'association « Le Nouveau Ring » d'exploiter les locaux loués, à savoir le 7 juillet 2017,
Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial conclu le 27 mai 2016 entre la S.C.I. [D] [I] [O] [I] l'association « Le Nouveau Ring », portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] (84), aux torts exclusifs du bailleur, à compter du 7 juillet 2017,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », les sommes suivantes :
- quinze mille euros (15 000,00 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des loyers indûment perçus du fait de la résiliation du bail,
- quatre-vingt-dix-huit mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros [I] soixante-quinze centimes (98 398,75 euros), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués,
Déboute la S.C.I. [D] [I] [O] de ses demandes en paiement des sommes réclamées au titre de l'année 2017 (taxe foncière, solde de loyer [I] première échéance du pas-de-porte),
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. [D] [I] [O] aux entiers dépens,
Accorde à Maître Michel Disdet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ce faisant, réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 24 mars 2024
Déclarer l'appel incident de la SCI [D] [I] [O] recevable [I] bien fondé,
Juger que la SCI [D] [I] [O] a parfaitement respecté ses obligations d'information [I] de délivrance,
Débouter purement [I] simplement, la SELARL [X] [Z] ès-qualités de mandataire liquidateur de l'association Le Nouveau Ring, ainsi que Mme [Y] [V] [I] M. [N] [U] de toutes leurs demandes, fins [I] prétentions, à titre principal comme à titre subsidiaire,
Juger que Mme [Y] [Y] [V] [I] Monsieur [N] [U] ont agi en qualité de dirigeants de fait de l'association Le Nouveau Ring [I] que, dans l'exercice de leurs fonctions, ils ont engagé leur responsabilité,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a manqué à ses obligations contractuelles, notamment celle de payer son loyer [I] ses charges,
Juger que l'association Le Nouveau Ring n'a pas respecté la clause contractuelle aux termes de laquelle elle s'était engagée à faire son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative [I] autres nécessaires à l'exercice de ses activités,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a agi dans le cadre d'un mandat tacite confié par la SCI [D] [I] [O] au titre du suivi des travaux [I] de leur réalisation,
En conséquence,
Juger que Mme [Y] [V] [I] M. [N] [U] sont les seuls responsables des faits litigieux [I] du préjudice allégué,
Juger que l'association Le Nouveau Ring a commis des fautes dans le cadre de l'exécution de ses obligations, lesquelles sont de nature à engager sa responsabilité,
Condamner la SELARL [X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association Le Nouveau Ring, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017, [I] à tout le moins fixer la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017 au passif de l'association Le Nouveau Ring,
A titre subsidiaire ,
Juger que l'association Le Nouveau Ring sera tenue, en cas de résiliation, voire de nullité du contrat de bail litigieux, au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle elle a exploité les salles de théâtre, à titre de remise des parties en l'état [I] de paiement du prix de la prestation de mise à disposition des salles de spectacle,
En conséquence,
Condamner la SELARL [X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association Le Nouveau Ring, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017, [I] à tout le moins fixer la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par l'association de 2016 à 2017 au passif de l'association Le Nouveau Ring
Ordonner la compensation entre les sommes dues par la SELARL [X] [Z] [I] toutes les condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI [D] [I] [O],
A titre infiniment subsidiaire
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux aux torts exclusifs du preneur pour manquement à son obligation contractuelle de payer les loyers, charges [I] indemnités de pas-de-porte sur l'année 2017,
A titre reconventionnel
Condamner Mme [I] M. [U], en leur qualité de caution solidaire au contrat de bail, au paiement de la somme de 48.982 euros au titre des loyers, charges locatives [I] indemnités de pas de porte impayée,
Subsidiairement (en cas de résiliation judiciaire ou de nullité du bail)
Condamner Mme [I] M. [U], en leur qualité de caution solidaire au contrat de bail, au paiement de la somme de 193.982 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
Ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [I] M. [U] [I] toutes les condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI [D] [I] [O],
En tout état de cause
Juger que la SELARL [X] [Z] ès-qualités de mandataire liquidateur de l'association Le Nouveau Ring ne justifie pas du préjudice allégué,
Juger que les demandes indemnitaires de Mme [I] M. [U] font double emploi avec celles formulées par le mandataire liquidateur,
Débouter la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins [I] prétentions,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande en restitution des loyers perçus en 2016 [I] 2017,
Débouter Mme [I] M. [U] de leur demande en nullité, ou subsidiairement de caducité, du contrat de cautionnement solidaire,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande de remboursement des dépenses d'aménagement réglées par l'association Le Nouveau Ring pour 98 398.75 euros,
Débouter la SELARL [X] [Z] de sa demande de dommages [I] intérêts,
Débouter Mme [I] M. [U] de leur demande de dommages [I] intérêts,
Débouter la SELARL [X] [Z] ainsi que Mme [I] M. [U] de toutes leurs demandes, fins [I] conclusions plus amples ou contraires.
Condamner solidairement la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] à payer à la SCI [D] [I] [O] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement la SELARL [X] [Z], Mme [I] M. [U] aux entiers dépens de 1ère instance [I] d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que l'association Le Nouveau Ring [I] Monsieur [I] Madame [U] ont participé [I] collaboré à l'élaboration des plans des salles de spectacles, puis, au suivi des travaux l'association. L'association Le Nouveau Ring était parfaitement informée de l'absence d'autorisation d'exploitation des locaux loués antérieurement [I] lors de la conclusion du bail le 27 mai 2016. En conséquence, la SCI [D] [I] [O] a parfaitement respecté son obligation de délivrance en remettant les clefs [I] les locaux donnés à bail en l'état. Le bailleur a également rempli son obligation d'information à l'égard du preneur en ce qui concerne les difficultés pour obtenir un permis de construire [I] voulait lui consentir un bail précaire. Le preneur a déclaré faire son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux.
L'intimée souligne que les époux [U] sont les dirigeants de fait de l'association Le Nouveau Ring, le président n'étant qu'un 'homme de paille'. Ils ont négocié les conditions du bail commercial ; ils se sont immiscés dans le suivi des travaux [I] dans les démarches administratives en vue de l'obtention d'un permis de construire; ils ont signé le bail commercial [I] son avenant ; ils ont contracté un prêt bancaire [I] un crédit-bail mobilier, se sont portés cautions personnelles [I] ont apporté leur maison en garantie hypothécaire. L'association Le Nouveau Ring avait également une convention avec la société Attention Mouvement, créée [I] détenue par Monsieur [U] en personne. Il s'agit en réalité d'un montage juridique permettant aux époux [U], [I] notamment à Madame [V], de bénéficier du statut d'intermittent du spectacle. Les époux [U] sont les seuls responsables du préjudice dont l'association Le Nouveau Ring pourrait éventuellement se prévaloir.
L'intimée invoque l'existence d'un mandat tacite qu'elle a consenti aux époux [U] qui ont géré l'avancement des travaux à sa place. S'étant engagés auprès de différentes compagnies théâtrales, ils n'ont cessé d'exercer des pressions sur l'ensemble des intervenants du chantier mais aussi [I] surtout sur la SCI [D] [I] [O] afin de la contraindre à signer un bail dans les plus brefs délais. Ce sont les aménagements effectués par l'association Le Nouveau Ring, après son entrée dans les lieux, qui ont conduit à l'avis défavorable de la commission de sécurité.
L'intimée rétorque que l'exploitation des locaux ne s'est pas limitée aux seules périodes du festival de théâtre d'[Localité 1] (2016 [I] 2017). Ce n'est pas parce que l'association Le Nouveau Ring n'a eu aucune programmation entre les festivals 2016 [I] 2017, qu'elle n'a pas utilisé les locaux pour effectuer des répétitions [I] donner des cours de théâtre. D'ailleurs, son équilibre économique était réalisé de par la seule exploitation des salles pendant la période correspondant au festival de théâtre. Elle n'apporte pas la preuve qu'elle aurait dû renoncer à une programmation entre les deux périodes des festivals 2016 [I] 2017. Il ne saurait donc être question pour le bailleur de devoir restituer au preneur les loyers [I] charges réglés alors même que l'association occupait lesdits locaux, exploitait les salles de théâtre [I] en tirait profit. Elle est redevable, à tout le moins, d'une indemnité d'occupation.
L'intimée fait valoir, à titre infiniment subsidiaire, que, depuis 2017, le preneur, de mauvaise foi, n'a pas rempli son obligation de payer les loyers, charges [I] indemnité de pas-de-porte du local loué [I] ce, alors même qu'il a exploité ledit local. La résiliation du bail litigieux doit être prononcée à ses torts exclusifs.
A l'appui de sa demande reconventionnelle, l'intimée invoque le cautionnement solidaire consenti par les époux [U].
S'agissant des demandes indemnitaires de Me [X], ès qualités, l'intimée réplique que les travaux ont été engagés en 2017 par le preneur alors qu'il connaissait parfaitement la difficulté tenant à l'absence d'autorisation administrative pour exploiter le théâtre. Un certain nombre de factures incombent au preneur au titre des réparations courantes. Par ailleurs, il n'a jamais été question que le bailleur supporte les divers frais afférents à l'installation de douches, la création d'une mezzanine, le nettoyage du chantier. Divers frais intitulés « personnel technique » sont occultes. De nombreuses factures correspondent à des refacturations intervenues [I] donc à des jeux d'écritures entre la société Attention Mouvement [I] l'association Le Nouveau Ring. En ce qui concerne les factures réglées par l'association pour l'équipement [I] l'aménagement des trois salles (50 988,71 euros), le bailleur n'a pas à supporter les conséquences des erreurs de gestion de son locataire. Et il est fort probable que l'association Le Nouveau Ring ait, depuis, repris l'essentiel des équipements qu'elle entend faire supporter au bailleur. La condamnation du bailleur au remboursement de l'emprunt souscrit auprès de la SMC, reviendrait à une « double peine ». L'intimée reproche également à Me [X] de ne pas justifier du montant du passif de la liquidation judiciaire. L'association Le Nouveau Ring n'a subi aucune perte d'exploitation. Elle n'a pas produit ses bilans comptables 2016 [I] 2017. Son placement en redressement judiciaire n'est pas en lien direct avec la fermeture administrative du théâtre. En 2016 [I] 2017, elle a assuré le festival d'[Localité 1]. En 2018, elle a poursuivi son activité dans d'autres théâtres.
S'agissant des demandes indemnitaires des époux [U], l'action en revendication du crédit bailleur Franfinance a été accueillie. Les demandes de condamnation au titre du crédit bail [I] des travaux d'aménagement portent sur le même objet. Les sommes dont seraient redevables les époux [U], en leur qualité de caution de l'association Le Nouveau Ring, ont été déclarées au passif de la liquidation de celle-ci. La demande d'indemnisation provisionnelle du liquidateur, au titre des créances déclarées comprend toutes les créances, y compris celles dont les époux [U] sont garants.
Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée [I] aux conclusions visées supra.
MOTIFS
1) Sur la demande d'annulation du bail pour défaut de cause
Le bail commercial litigieux a été signé avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le contrat de bail reste donc soumis à la loi ancienne [I] notamment aux dispositions de l'article 1131 du code civil qui prévoyait que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet.
L'existence de la cause d'une obligation s'apprécie à la date où elle est souscrite.
La cause du contrat de bail est la mise à disposition de l'association Le Nouveau Ring d'un local lui permettant d'exercer son activité de théâtre. Tel a été le cas, en l'espèce, lors de la formation du contrat, le bailleur ayant remis les clés des locaux à l'association Le Nouveau Ring qui a pu les exploiter, conformément à leur destination contractuelle de théâtre, en vertu de l'autorisation exceptionnelle accordée le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public [I] ce, jusqu'à leur fermeture administrative, par arrêté du 7 juillet 2017. Le contrat n'était ainsi pas dénué de contrepartie au moment de sa conclusion.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'annulation du bail.
2) Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
A partir de l'arrêté municipal du 7 juillet 2017 ordonnant la fermeture au public des locaux loués [I] de la notification du 24 juillet 2017 du procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme dressé par le service urbanisme règlementaire de la commune d'[Localité 1], le preneur n'a pas pu utiliser les locaux, conformément à la destination prévue au bail.
En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, [I] sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée [I], s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence [I] la qualité des plantations. »
Il résulte de ces dispositions qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle [I] ce, tout au long de l'exécution du contrat (3e Civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292).
Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n°00-19.037).
L'article R.145-35, 2°, du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
En l'occurrence, le bail mentionne que les locaux ont été intégralement rénovés avant l'entrée dans les lieux du preneur. L'avenant signé le 27 mai 2016 précise que l'indemnité de 300 000 euros, à titre de pas-de-porte, est versée par le preneur en contrepartie notamment des investissements spécifiques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur. Le document intitulé 'Bases d'un accord écrit engageant chacun afin de signer un bail concernant le local théâtre [Adresse 2]' permet d'établir que le preneur ne s'était engagé à procéder qu'à l'aménagement des lieux en fournissant fauteuils, meubles d'accueil [I] de rangement, meubles des loges, miroirs, lampes, gril technique, pendrillonage, équipement lumière [I] son, câblage. Tous les autres travaux notamment d'isolation phonique, d'électricité, d'éclairage, de respect des normes handicapés, de sécurité de réalisation des gradins, ont été mis à la charge du bailleur.
Les comptes rendus de chantier montrent que Monsieur [U] a été associé au suivi des travaux exécutés par le bailleur afin de faire valoir les besoins de l'association « Le Nouveau Ring» en qualité de future utilisatrice des lieux [I] également du fait qu'il était chargé de l'aménagement secondaire des lieux par l'intermédiaire de la société Attention mouvement dont il est le dirigeant. Si Monsieur [U] a demandé qu'il soit procédé à des modifications des plans initiaux, l'attestation rédigée par l'architecte mandaté par la SCI pour déposer le dossier de permis de construire, insuffisamment circonstanciée [I] non dénuée de toute partialité, ne suffit pas à rapporter la preuve que ce soit ces modifications qui aient conduit la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public à émettre un avis défavorable à l'ouverture des lieux.
En effet, il résulte de l'avis donné le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public que le projet de construction de théâtre a fait l'objet d'un premier avis défavorable le 6 juin 2016, aux motifs d'un risque de développement (défaut d'isolement des locaux), d'un risque pour les personnes (dégagements insuffisants en qualité [I] en quantité, nombre de sorties, absence de plans d'évacuation) [I] d'un risque pour les secours (mauvais accessibilité des engins de lutte contre l'incendie avec une seule façade accessible dans une impasse dont la largeur n'est pas suffisante).
Il s'en suit que la non conformité des lieux avec les règles de sécurité tient notamment à la situation du bâtiment dans une impasse [I] à la disposition intérieure des lieux qui ne permettent le passage du public que par une circulation commune reliant les deux salles du premier bâtiment. Il en résulte que cette non conformité inhérente en partie au stationnement de véhicules automobiles dans l'impasse y rendant difficile l'accès aux services de secours, n'est imputable ni aux travaux d'aménagement réalisés par le preneur, ni à la modification des plans qu'il a sollicitée.
Il en est de même du refus de l'autorité administrative de délivrer le permis de construire qui est motivé par la situation des parcelles concernées dans le périmètre de protection des monuments historiques de la zone Sbh du plan de sauvegarde [I] de mise en valeur du secteur sauvegarde d'[Localité 1] interdisant leur changement d'affectation en théâtre.
La clause selon laquelle le preneur a déclaré qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux, ne permet pas au bailleur de s'affranchir de son obligation de délivrance.
Or, il ne saurait être déduit de ces stipulations imprécises que le preneur se soit engagé à procéder aux travaux prescrits par l'autorité administrative [I] notamment à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les règles d'urbanisme [I] les normes de sécurité applicables aux locaux recevant du public. En tout état de cause, aucune démarche aboutissant à l'obtention du permis de construire ne pouvait être accomplie par le preneur, eu égard aux règles d'urbanisme applicables n'autorisant pas l'ouverture d'un commerce [I] faisant obstacle à toute régularisation de la situation.
Dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs au 7 juillet 2017, quand bien même le preneur avait connaissance des difficultés d'obtention du permis de construire lorsqu'il a signé le contrat.
3) Sur les conséquences de la résiliation du bail
Les loyers [I] le pas de porte
Il était convenu entre les parties du paiement d'un loyer de 70 000 euros au titre de l'année 2016 [I] de 90 000 euros au titre de l'année 2017. La résiliation du bail produisant des effets pour l'avenir, le preneur reste tenu des loyers de l'année 2016 [I] de ceux des sept premiers mois de l'année 2017.
Le preneur s'est acquitté de la somme de 75 000 euros alors qu'il n'était redevable que de celle de 52 500 euros pour les sept premiers mois de l'année 2017. Le bailleur sera donc condamné à lui restituer la somme de 22 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 janvier 2019. Le jugement critiqué est infirmé en ce sens.
En revanche, il convient de le confirmer en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de paiement de la première échéance du pas de porte, exigible le 31 juillet 2017, [I] de la taxe foncière dont il n'est toujours pas justifié par la production d'un avis d'imposition.
Il ne saurait non plus être fait droit à la demande, non fondée, formée par le bailleur de paiement d'une indemnité d'occupation pour la période au cours de laquelle il a manqué à son obligation de délivrance.
Les aménagements effectués par l'association Le Nouveau Ring
L'association « Le Nouveau Ring», qui verse au débat des factures [I] des tickets de paiement, justifie avoir engagé inutilement des dépenses à hauteur de 98 398,75 euros pour aménager les locaux donnés à bail afin qu'ils puissent être utilisés comme un théâtre. Il ne saurait lui être opposé sa connaissance de l'absence d'autorisation administrative pour exploiter le théâtre dès lors que ces frais étaient indispensables pour qu'elle jouisse des lieux conformément à leur destination contractuelle [I] y reçoive du public, lors des festivals des mois de juillet 2016 [I] 2017 ; de plus, elle a exposé ces dépenses antérieurement à l'avis défavorable donné le 6 juillet 2017 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public [I] en croyant légitimement que le bailleur, qui avait déposé un deuxième dossier, finirait par obtenir un permis de construire pour la transformation des locaux.
Même à supposer que l'association « Le Nouveau Ring» ait été gérée de fait par les époux [U], il est inopérant que certaines factures aient été émises par la société Attention mouvement. En effet, ces factures ont été réglées par l'association « Le Nouveau Ring», elles proviennent d'une comptabilité, présumée régulièrement tenue, de la société Attention mouvement [I] il n'est pas établi qu'elles soient dénuées de toute contrepartie. En particulier, le caractère fictif des frais de personnel technique, facturés par la société Attention mouvement, n'est pas avéré.
L'installation de douches, la création d'une mezzanine [I] le nettoyage du chantier sont des dommages prévisibles dans la mesure où ils relèvent de travaux d'aménagement envisagés dès la conclusion du bail.
Il n'est pas démontré que la facture du 22 juillet 2017 d'un montant de 253,50 euros pour le débouchage [I] curage de canalisation relève des réparations courantes à la charge du preneur dans la mesure où il y est indiqué par l'entrepreneur qui l'a émise qu'il y a probablement une cassure dans la canalisation qui explique qu'elle se soit bouchée. Il en est de même de la facture du 10 juillet 2017 d'un montant de 40 euros HT de débouchage du robinet flotteur qui mentionne qu'elle est la conséquence de la tubulure non nettoyée lors de la mise en service.
Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à payer au mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring» la somme de 98 398,75 euros au titre des frais engagés par le preneur pour l'aménagement des locaux loués.
Le passif de la procédure collective
C'est bien l'absence de toute perspective d'exploitation de son activité dans les locaux donnés à bail qui a conduit l'association « Le Nouveau Ring» à déclarer son état de cessation des paiements, le 5 octobre 2017, soit deux mois seulement après qu'elle ait été mise en demeure de se conformer à l'arrêté de fermeture du 7 juillet 2017 [I] ce, alors qu'il n'est pas démontré qu'elle faisait alors l'objet de poursuites de la part de ses créanciers. Sa liquidation judiciaire a été prononcée le 23 octobre 2018 au regard de son absence de redressement possible, n'ayant plus de ressources provenant de la mise à disposition des salles de théâtre litigieuses auprès d'autres compagnies [I] devant, pour se produire, exposer des frais de location de salles extérieures.
La liste des créances, versée au débat par Me [X], fait état d'un passif admis de 271 785 euros. Il y a lieu de déduire la créance déclarée par la Société Marseillaise de Crédit à hauteur de 66 681 euros dès lors que le prêt consenti par cette banque a servi à financer les travaux d'aménagement dont l'association « Le Nouveau Ring» a déjà obtenu l'indemnisation. Doit être également soustraite la créance déclarée par la société Attention mouvement à hauteur de 35 289 euros puisque les travaux qu'elle a réalisés ont été pris en considération dans l'indemnité de 98 398,75 euros allouée à l'association « Le Nouveau Ring».
La créance de 34 000 euros, déclarée par Monsieur [U], qui a été rejetée, n'est pas comprise dans le passif admis.
La créance de la société Franfinance a été admise pour 75 800 euros, après déduction du prix de vente des fauteuils [I] projecteurs dont elle a obtenu restitution. Il résulte du décompte joint à la déclaration de créance de cette société que l'association « Le Nouveau Ring» était à jour du paiement des mensualités du contrat de crédit-bail, lorsqu'elle a sollicité l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire.
Le compte de résultat de l'année 2016 de l'association « Le Nouveau Ring» fait apparaître que son activité a généré un déficit de 22 477 euros, dès le premier exercice, [I] ce, alors qu'elle n'avait pas encore subi de perte d'exploitation liée à la fermeture du théâtre. Elle ne produit pas de document comptable afférent à l'exercice 2017.
Dans ces circonstances, les créances autres que celle de la société Franfinance, figurant sur l'état du passif [I] dont la déclaration n'est pas produite, ne sont pas, de manière certaine, nées postérieurement [I] consécutivement à la fermeture administrative du théâtre. Le passif en relation avec l'impossibilité d'exploiter les lieux loués s'élève, par conséquent, à 75 800 euros.
4) Sur la demande de dommages-intérêts des époux [U]
Il n'est pas démontré que le surplus du passif de l'association « Le Nouveau Ring» non couvert par les dommages-intérêts alloués, soit en lien direct [I] certain avec les fautes du bailleur invoquées par les époux [U]. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il les déboute de leur demande d'indemnisation du préjudice personnel subi du fait des cautionnements consentis pour garantir le remboursement du prêt accordé par la Société Marseillaise de Crédit [I] du crédit bail souscrit auprès de la société Franfinance.
5) Sur les frais du procès
La SCI [D] [I] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], ès qualités, [I] de lui allouer une indemnité de 3 000 euros, à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre des loyers indument perçus du fait de la résiliation du bail [I] en ce qu'il a débouté la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », du surplus de sa demande d'indemnisation,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 22 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2019,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à verser à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 75 800 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Y ajoutant,
Condamne la SCI [D] [I] [O] aux entiers dépens d'appel,
Condamne la SCI [D] [I] [O] à payer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente [I] par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,