CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 9 juillet 2026, n° 23/17630
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 120/2026, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17630 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOMC
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2023 tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5 - section 4) - RG n° 22/00034
APPELANTS
Mme [H] [S] veuve [Z]
Née le 2 août 1951 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité algérienne, retraitée
Demeurant [Adresse 1]
M. [O] [Z]
Né le 27 juillet 1981 à [Localité 2], de nationalité française, employé polyvalent
Demeurant [Adresse 1]
M. [J] [Z]
Né le 5 juillet 1969 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française, chauffeur de taxi
Demeurant [Adresse 2]
Mme [A] [Z] épouse [E]
Née le 4 février 1972 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française, souscripteur techniques d'assurance
Demeurant [Adresse 3]
Mme [T] [Z] épouse [D]
Née le 22 juin 1975 à [Localité 4] (Algérie), de nationalité française, préparatrice de commandes
Demeurant [Adresse 4]
Mme [I] [Z]
Née le 7 septembre 1979 à [Localité 2], de nationalité française, gestionnaire des activités sociales
Demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Marianne DEWINNE de la SCP WUILQUE - BOSQUÉ - TAOUIL - BARANIACK ' DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque PB173
INTIMÉS
Mme [P] [K] épouse [Q]
Née le 12 octobre 1933 à [Localité 5] (Yougoslavie), de nationalité française, retraitée
Demeurant [Adresse 5]
M. [V] [Q]
Né le 7 septembre 1940 à [Localité 6] (Yougoslavie), de nationalité française, retraité
Demeurant [Adresse 6] (SERBIE)
Représentée en tant qu'avocat constitué par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque K148
Ayant pour avocat plaidant Me Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, toque E 727
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport
Mme Marie GIROUSSE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
- Mme Marie GIROUSSE, conseillère,
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère.
Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI
ARRÊT :
contradictoire ;
par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par Soufiane HASSAOUI, greffier en charge de la mise à disposition et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 7 avril 1999, M. [V] [Q] et Mme [P] [K] ont donné à bail commercial à M. [R] [Z] et Mme [H] [Z], son épouse, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), pour neuf années à compter du 1er janvier 1995, moyennant un loyer de 27.513,31 francs par an, à destination de « café -vins- liqueurs et restaurant ».
Le bail s'est poursuivi au-delà du terme par tacite reconduction.
Par exploit d'huissier du 19 juillet 2013, M. [Q] et Mme [K] ont fait signifier à M. et Mme [Z] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 31 mars 2014.
M. [R] [Z] est décédé le 19 mars 2014. Ses héritiers, Mme [H] [Z], M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], Mme [G] [Z], Mme [I] [Z] et M. [O] [Z] sont venus aux droits du défunt.
Suivant exploit d'huissier du 11 septembre 2014, les bailleurs ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d'un expert avec mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Par ordonnance du 05 novembre 2014, le juge des référés a désigné M. [M] en qualité d'expert à cette fin. Aux termes de son rapport, rendu le 2 novembre 2015, ce dernier a évalué la valeur locative des locaux à la somme de 22.000 euros et l'indemnité d'éviction à la somme de 47.080 euros.
Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 95.467 euros et l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, soit la somme trimestrielle de 1.553 euros.
Par exploits d'huissier du 11 mars 2021, les bailleurs ont exercé leur droit de repentir et ont proposé un nouveau loyer annuel fixé à un montant de 11.358 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2022, les bailleurs ont notifié un mémoire en fixation du loyer.
Par exploits d'huissier délivrés les 13 et 21 juillet 2022, Mme [P] [K] et M. [V] [Q] ont fait assigner Mme [H] [S] veuve [Z], M. [O] [Z], M. [J] [Z], Mme [A] [Z] épouse [E], Mme [T] [Z] épouse [D], Mme [G] [Z] épouse [W] et Mme [I] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixer le montant du loyer à la valeur locative de marché et ordonner une mesure d'expertise pour déterminer cette valeur.
Par jugement du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
constaté le désistement d'instance et d'action engagées par exploit du 21 juillet 2022 à la requête M. [V] [Q] et Mme [P] [K] contre Mme [G] [Z] veuve [W] ;
constaté l'extinction de l'instance et de l'action engagées entre M. [V] [Q], Mme [P] [K] et Mme [G] [Z] veuve [W] ainsi que le dessaisissement de la juridiction qui en découle à l'égard des liens entre ces seules parties ;
constaté que le bail liant les parties concernant les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93) s'est renouvelé à compter du 11 mars 2021 ;
dit y avoir lieu à application des dispositions de l'article L145-34 alinéa 3 ;
dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu'il résulte de l'article L. 145-33 du code de commerce ;
ordonné en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :M. [Y] [X] (remplacé ultérieurement par M. [F]) avec notamment pour mission de fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 11 mars 2021, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l'hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,(')
fixé à la somme de 11.358 euros hors taxes hors charges par an, le loyer provisionnel à compter du 11 mars 2021, jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d'expertise ;
dit que M. [V] [Q] et Mme [P] [K] devront consigner à la régie du tribunal, avant le 10 octobre 2023, la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
réservé les dépens et les frais irrépétibles ;
sursis à statuer sur les autres demandes ;
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Les consorts [Z] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 octobre 2023. Par conclusions déposées le 1e août 2024, M. [V] [Q] et Mme [P] [K] ont interjeté appel incident.
Saisi par les intimés, par ordonnance du 6 juin 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 24 mars 2026, les consorts [Z], appelants, demandent à la cour de :
Infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Fixer à 11.358 euros le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 11 mars 2021, aux mêmes charges et conditions que le bail du 7 avril 1999,
Débouter les intimés de l'ensemble de leurs prétentions,
Condamner les intimés au paiement d'une somme de 6.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l'instance,
Subsidiairement,
Constater la nullité des actes introductifs d'instance,
En conséquence,
Prononcer l'irrecevabilité des demandes tenant à la fixation d'un nouveau loyer,
Encore plus subsidiairement,
Fixer la date de prise d'effet du nouveau loyer, qui ne saurait être supérieur à 20.138€HT/HC/an au 25 janvier 2023,
Laisser toute éventuelle augmentation de loyer en la limitant à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente par année,
Par conclusions déposées le 16 février 2026, M. [Q] et Mme [K], intimés, demandent à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 septembre 2023 en ce qu'il a :
Constaté le désistement d'instance et d'action engagées par exploit du 21 juillet 2022 à la requête de M. [V] [Q] et Mme [K] contre Mme [G] [Z] veuve [W] ;
Constaté l'extinction de l'instance et de l'action engagées contre M. [V] [Q], Mme [P] [K] et Mme [G] [Z] veuve [W] ainsi que le dessaisissement de la juridiction qui en découle à l'égard des liens entre ces seules parties
Constaté que le bail liant les parties concernant les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93) s'est renouvelé à compter du 11 mars 2021
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article L145-34 alinéa 3
Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré à laquelle le loyer de base doit correspondre ainsi qu'il résulte de l'article L145'33
Ordonné l'exécution provisoire
Débouter M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] de l'intégralité de leurs demandes;
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :
fixé à la somme de 11.358 euros hors taxes hors charges par an le loyer provisionnel à compter du 11 mars 2021 jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d'expertise ;
réservé les dépens et les frais irrépétibles
Statuant à nouveau :
fixer le montant du loyer en renouvellement au 11 mars 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de :
11.358 € pour la période du 11 mars 2021 au 7 avril 2022 ;
22.000 € pour la période du 8 avril 2022 au 24 janvier 2023 ;
30.000 € à compter du 25 janvier 2023.
fixer le loyer provisionnel dû à compter rétroactivement du 11 mars 2021, date du renouvellement du bail, à la somme de 25.000 € HT HC (vingt-cinq mille euros hors taxes hors charges) correspondant à la valeur locative retenue au mois de novembre 2015 par l'expert [M] et l'expert judiciaire [F] dans son rapport du 12 juin 2025
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] à verser à M. [V] [Q] et Mme [P] [K] la somme de 5000 € au titre des frais de procédure, sur le fondement l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] à verser à M. [V] [Q] et Mme [P] [K] la somme de 5000 €sur le fondement l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure en appel ;
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] aux entiers dépens dont distraction dans les conditions de l'article 699 du CPC.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur l'existence d'un accord des parties sur le prix de 11.358 euros :
Les consorts [Z] font notamment valoir que l'acte d'huissier du 11 mars 2021 par lequel les bailleurs ont signifié l'exercice de leur droit de repentir et proposé un nouveau loyer annuel de 11.358 euros a été annexé au mémoire en demande de fixation de prix du 7 avril 2022 notifié par ces derniers ; que leur assignation du 13 juillet 2022 ne reprenant pas expressément cette proposition ne comportait cependant pas le retrait de cette offre ni proposition d'un nouveau prix, de sorte que les bailleurs restaient tenus par leur offre de fixer le prix à 11.358 euros ; que les locataires ayant formalisé leur acceptation de cette offre par mémoire du 8 décembre 2022, l'accord des parties sur ce prix est parfait et engage les parties en application de l'article 1113 du code civil.
Les bailleurs contestent l'existence d'un tel accord en faisant notamment valoir qu'après refus par les locataires du prix proposé de 11.358 euros correspondant à l'augmentation de l'indice, ils ont rétracté leur offre et demandé de fixer le loyer à la valeur locative.
Il résulte des dispositions combinées des article 1113 et suivants du code civil que le contrat est formé par la rencontre d'une offre, comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté non équivoque de s'engager dans les termes de l'offre; que l'offre peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire ; que l'offre parvenue à son destinataire peut être rétractée dans un délai raisonnable ; que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant.
En l'espèce, en réponse à l'acte du 11 mars 2021, aux termes duquel les bailleurs ont signifié l'exercice de leur repentir et leur proposition de fixer le nouveau loyer annuel au montant de 11.358 euros, obtenu par l'effet de l'indexation appliquée sur le loyer initial, par lettre recommandée du 6 avril 2021, Mme [H] [Z] a écrit aux bailleurs qu'avec ses enfants, elle prend note du renouvellement du bail mais conteste l'augmentation du loyer dont elle demande de revoir le calcul. Par lettre recommandée du 20 avril 2021, Mme [Q] lui a répondu notamment que si la locataire persiste à refuser ce loyer très modéré, elle saisira le juge des loyers commerciaux aux fins d'obtenir un loyer déplafonné d'un montant très supérieur. Par une nouvelle lettre recommandée du 19 mai 2021, Mme [Z] a persisté dans son refus du montant de loyer ainsi proposé. Dans leur mémoire en demande notifié le 7 avril 2022, les bailleurs ont cessé de proposer la fixation du loyer à 11.358 euros et ont demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative et le loyer provisionnel fixé au minimum à 22.000 euros TTC correspondant à la valeur locative au mois de novembre 2015 retenue par l'expert M. [M]. De même, dans leur assignation du 8 décembre 2022 saisissant le juge des loyers, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la valeur locative sans chiffrer leur demande.
Il ressort clairement de ces éléments que les bailleurs ont rétracté leur offre alors qu'elle n'était pas acceptée par les locataires. La circonstance que le mémoire en demande et l'assignation ne contiennent pas une demande de fixation de loyer chiffrée ne permet pas de dire que les bailleurs se référaient au montant de 11.358 euros proposé dans l'acte de
repentir annexé puisqu'ils demandaient expressément dans ces actes d'écarter le plafonnement du loyer pour le fixer à la valeur locative.
Dès lors que l'offre initiale avait été rétractée et remplacée par une demande de fixation du loyer à la valeur locative, le mémoire en réponse notifié le 8 décembre 2022 par les preneurs aux termes duquel ils déclarent accepter le montant de 11.358 euros n'a pas eu pour effet de créer un engagement des deux parties sur ce montant en l'absence de rencontre des consentements.
Sur la nullité des actes introductifs d'instance
Les appelants font valoir que dans l'hypothèse où la cour considèrerait que les bailleurs n'ont pas demandé au juge des loyers la fixation du prix du bail renouvelé au montant de 11.358 euros figurant dans l'acte de repentir, il s'en déduirait qu'en l'absence d'offre de prix, l'acte introductif d'instance et, par voie de conséquence, le jugement seraient nul, ce que contestent les bailleurs.
Il ressort des articles R.145-25 et suivants et en particulier de l'article R.145-30 du code de commerce notamment que le mémoire en demande de fixation du prix du loyer du bail commercial renouvelé doit préciser le montant du loyer sollicité et que le juge désigne un expert s'il est insuffisamment éclairé pour trancher la demande dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11. Il en résulte qu'en l'absence d'indication du montant de loyer sollicité dans les mémoires et assignation adressés au juge, cette assignation n'est pas nulle mais la demande est irrecevable et le juge des loyers ne peut ordonner une expertise dans une telle hypothèse.
Cependant, en l'espèce, les bailleurs ont signifié un nouveau mémoire en demande le 25 janvier 2023 aux termes duquel ils sollicitent la fixation du loyer à la somme de 30.000 euros et ont fait délivrer une nouvelle assignation en demande le 3 mars 2023 en reprenant ce montant. Ces actes réguliers ont valablement saisi le juge loyers d'une demande recevable et il est indifférent que la première demande irrecevable ait été jointe à cette nouvelle procédure.
Il ressort du bordereau des pièces annexées au mémoire en demande de fixation du loyer à 30.000 euros qu'était joint à cet acte le procès-verbal de notification du repentir contenant une offre de fixation du loyer à 11.358 euros, de sorte que les locataires ne sont pas fondés à soutenir que ce nouveau mémoire et la nouvelle assignation seraient entachés de nullité, étant au surplus observé qu'ils ne rapportent pas la preuve du grief que leur aurait causé la nullité de forme qu'ils soulèvent sur ce point.
Dès lors, le juges des loyers ayant été saisi d'une demande recevable, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement de ce chef ni de prononcer l'irrecevabilité des demandes tendant à la fixation d'un nouveau loyer.
Sur le déplafonnement du loyer et son montant
Il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce que les dispositions de ce code prévoyant le plafonnement du taux de variation du prix du loyer renouvelé au montant de la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Ainsi que l'a justement précisé le jugement déféré à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, seule la durée du bail écoulé jusqu'à la date d'effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en considération pour apprécier s'il y a lieu à déplafonnement, sans que soit pris en considération le report du point de départ du nouveau bail résultant de l'exercice du droit de repentir par le bailleur, soit la période comprise entre la prise d'effet du bail le 1er janvier 1995 et la date d'effet du congé le 31 mars 2014 . Cette période étant supérieure à douze ans, le jugement déféré a considéré à juste titre qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions relatives au plafonnement et que le loyer devait être fixé à la valeur locative réelle du local en cause. Il sera confirmé de ce chef.
Selon l'article R.145-21 du code de commerce, le prix du loyer fixer judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande, si les parties ont variées dans leur prétention, le prix ne peux prendre effet, dans la mesure où il excèderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions.
Le prix ne peut donc excéder la prétention originaire en fixation du loyer à 11.358 euros qu'à dater de la nouvelle prétention, soit le mémoire du 25 janvier 2023 aux termes duquel les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à 30.000 euros, étant précisé que le mémoire du 7 avril 2022 demandant de fixer le « loyer provisionnel » a minima au montant de 22.000 euros ne constitue pas une prétention à prendre en considération puisqu'elle ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Il convient donc de préciser d'ores et déjà que le loyer renouvelé ne pourra être fixé à une valeur supérieure à 11.358 euros pour la période du 11 mars 2021 au 24 janvier 2023 puis qu'il ne pourra être supérieur à un montant de 30.000 euros à compter du 25 janvier 2023.
Les bailleurs demandent à la cour de fixer la valeur locative à 30.000 euros tandis que les locataires proposent une valeur locative totale de 20.138 euros.
Il n'y a pas lieu de faire usage de la faculté d'évocation prévue par l'article 568 du code de procédure civile en fixant le prix du loyer du bail renouvelé ni de statuer sur la demande relative au lissage de ce loyer. Il convient de laisser la procédure se poursuivre sur ce point devant le tribunal judiciaire.
Sur le loyer provisionnel
Au regard des éléments susvisés, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé en application de l'article L.145-57 du code de commerce à la somme de 11.358 euros HT HC le loyer provisionnel dû à compter du 11 mars 2021 jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d'expertise.
Il sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a réservé les dépens et les frais irrépétibles et ordonné l'exécution provisoire.
Les consorts [Z] dont les demandes ont été rejetées seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel. Par considération d'équité, notamment au regard du déroulement de la procédure, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles relatives à la procédure d'appel.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 22/34) en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande des consorts [Z] aux fins de voir déclarer nuls les actes introductifs d'instance,
Rejette la demande des consorts [Z] aux fins de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes tenant à la fixation d'un nouveau loyer,
Déboute les consorts [Z] de leur demande aux fins de voir fixer à 11.358 euros le loyer annuel du bail renouvelé au 11 mars 2021,
Dit n'y avoir lieu à évocation sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé dont est saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de Bobigny,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [H] [S] veuve [Z], M. [O] [Z], M [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], Mme [I] [Z] aux dépens de la procédure d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 120/2026, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17630 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOMC
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2023 tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5 - section 4) - RG n° 22/00034
APPELANTS
Mme [H] [S] veuve [Z]
Née le 2 août 1951 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité algérienne, retraitée
Demeurant [Adresse 1]
M. [O] [Z]
Né le 27 juillet 1981 à [Localité 2], de nationalité française, employé polyvalent
Demeurant [Adresse 1]
M. [J] [Z]
Né le 5 juillet 1969 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française, chauffeur de taxi
Demeurant [Adresse 2]
Mme [A] [Z] épouse [E]
Née le 4 février 1972 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française, souscripteur techniques d'assurance
Demeurant [Adresse 3]
Mme [T] [Z] épouse [D]
Née le 22 juin 1975 à [Localité 4] (Algérie), de nationalité française, préparatrice de commandes
Demeurant [Adresse 4]
Mme [I] [Z]
Née le 7 septembre 1979 à [Localité 2], de nationalité française, gestionnaire des activités sociales
Demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Marianne DEWINNE de la SCP WUILQUE - BOSQUÉ - TAOUIL - BARANIACK ' DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque PB173
INTIMÉS
Mme [P] [K] épouse [Q]
Née le 12 octobre 1933 à [Localité 5] (Yougoslavie), de nationalité française, retraitée
Demeurant [Adresse 5]
M. [V] [Q]
Né le 7 septembre 1940 à [Localité 6] (Yougoslavie), de nationalité française, retraité
Demeurant [Adresse 6] (SERBIE)
Représentée en tant qu'avocat constitué par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque K148
Ayant pour avocat plaidant Me Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, toque E 727
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport
Mme Marie GIROUSSE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
- Mme Marie GIROUSSE, conseillère,
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère.
Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI
ARRÊT :
contradictoire ;
par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par Soufiane HASSAOUI, greffier en charge de la mise à disposition et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 7 avril 1999, M. [V] [Q] et Mme [P] [K] ont donné à bail commercial à M. [R] [Z] et Mme [H] [Z], son épouse, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), pour neuf années à compter du 1er janvier 1995, moyennant un loyer de 27.513,31 francs par an, à destination de « café -vins- liqueurs et restaurant ».
Le bail s'est poursuivi au-delà du terme par tacite reconduction.
Par exploit d'huissier du 19 juillet 2013, M. [Q] et Mme [K] ont fait signifier à M. et Mme [Z] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 31 mars 2014.
M. [R] [Z] est décédé le 19 mars 2014. Ses héritiers, Mme [H] [Z], M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], Mme [G] [Z], Mme [I] [Z] et M. [O] [Z] sont venus aux droits du défunt.
Suivant exploit d'huissier du 11 septembre 2014, les bailleurs ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d'un expert avec mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Par ordonnance du 05 novembre 2014, le juge des référés a désigné M. [M] en qualité d'expert à cette fin. Aux termes de son rapport, rendu le 2 novembre 2015, ce dernier a évalué la valeur locative des locaux à la somme de 22.000 euros et l'indemnité d'éviction à la somme de 47.080 euros.
Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 95.467 euros et l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, soit la somme trimestrielle de 1.553 euros.
Par exploits d'huissier du 11 mars 2021, les bailleurs ont exercé leur droit de repentir et ont proposé un nouveau loyer annuel fixé à un montant de 11.358 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2022, les bailleurs ont notifié un mémoire en fixation du loyer.
Par exploits d'huissier délivrés les 13 et 21 juillet 2022, Mme [P] [K] et M. [V] [Q] ont fait assigner Mme [H] [S] veuve [Z], M. [O] [Z], M. [J] [Z], Mme [A] [Z] épouse [E], Mme [T] [Z] épouse [D], Mme [G] [Z] épouse [W] et Mme [I] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixer le montant du loyer à la valeur locative de marché et ordonner une mesure d'expertise pour déterminer cette valeur.
Par jugement du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
constaté le désistement d'instance et d'action engagées par exploit du 21 juillet 2022 à la requête M. [V] [Q] et Mme [P] [K] contre Mme [G] [Z] veuve [W] ;
constaté l'extinction de l'instance et de l'action engagées entre M. [V] [Q], Mme [P] [K] et Mme [G] [Z] veuve [W] ainsi que le dessaisissement de la juridiction qui en découle à l'égard des liens entre ces seules parties ;
constaté que le bail liant les parties concernant les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93) s'est renouvelé à compter du 11 mars 2021 ;
dit y avoir lieu à application des dispositions de l'article L145-34 alinéa 3 ;
dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu'il résulte de l'article L. 145-33 du code de commerce ;
ordonné en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :M. [Y] [X] (remplacé ultérieurement par M. [F]) avec notamment pour mission de fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 11 mars 2021, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l'hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,(')
fixé à la somme de 11.358 euros hors taxes hors charges par an, le loyer provisionnel à compter du 11 mars 2021, jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d'expertise ;
dit que M. [V] [Q] et Mme [P] [K] devront consigner à la régie du tribunal, avant le 10 octobre 2023, la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
réservé les dépens et les frais irrépétibles ;
sursis à statuer sur les autres demandes ;
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Les consorts [Z] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 octobre 2023. Par conclusions déposées le 1e août 2024, M. [V] [Q] et Mme [P] [K] ont interjeté appel incident.
Saisi par les intimés, par ordonnance du 6 juin 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 24 mars 2026, les consorts [Z], appelants, demandent à la cour de :
Infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Fixer à 11.358 euros le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 11 mars 2021, aux mêmes charges et conditions que le bail du 7 avril 1999,
Débouter les intimés de l'ensemble de leurs prétentions,
Condamner les intimés au paiement d'une somme de 6.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l'instance,
Subsidiairement,
Constater la nullité des actes introductifs d'instance,
En conséquence,
Prononcer l'irrecevabilité des demandes tenant à la fixation d'un nouveau loyer,
Encore plus subsidiairement,
Fixer la date de prise d'effet du nouveau loyer, qui ne saurait être supérieur à 20.138€HT/HC/an au 25 janvier 2023,
Laisser toute éventuelle augmentation de loyer en la limitant à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente par année,
Par conclusions déposées le 16 février 2026, M. [Q] et Mme [K], intimés, demandent à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 septembre 2023 en ce qu'il a :
Constaté le désistement d'instance et d'action engagées par exploit du 21 juillet 2022 à la requête de M. [V] [Q] et Mme [K] contre Mme [G] [Z] veuve [W] ;
Constaté l'extinction de l'instance et de l'action engagées contre M. [V] [Q], Mme [P] [K] et Mme [G] [Z] veuve [W] ainsi que le dessaisissement de la juridiction qui en découle à l'égard des liens entre ces seules parties
Constaté que le bail liant les parties concernant les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93) s'est renouvelé à compter du 11 mars 2021
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article L145-34 alinéa 3
Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré à laquelle le loyer de base doit correspondre ainsi qu'il résulte de l'article L145'33
Ordonné l'exécution provisoire
Débouter M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] de l'intégralité de leurs demandes;
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :
fixé à la somme de 11.358 euros hors taxes hors charges par an le loyer provisionnel à compter du 11 mars 2021 jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d'expertise ;
réservé les dépens et les frais irrépétibles
Statuant à nouveau :
fixer le montant du loyer en renouvellement au 11 mars 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de :
11.358 € pour la période du 11 mars 2021 au 7 avril 2022 ;
22.000 € pour la période du 8 avril 2022 au 24 janvier 2023 ;
30.000 € à compter du 25 janvier 2023.
fixer le loyer provisionnel dû à compter rétroactivement du 11 mars 2021, date du renouvellement du bail, à la somme de 25.000 € HT HC (vingt-cinq mille euros hors taxes hors charges) correspondant à la valeur locative retenue au mois de novembre 2015 par l'expert [M] et l'expert judiciaire [F] dans son rapport du 12 juin 2025
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] à verser à M. [V] [Q] et Mme [P] [K] la somme de 5000 € au titre des frais de procédure, sur le fondement l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] à verser à M. [V] [Q] et Mme [P] [K] la somme de 5000 €sur le fondement l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure en appel ;
condamner M. [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [Z], Mme [H] [S] veuve [Z] aux entiers dépens dont distraction dans les conditions de l'article 699 du CPC.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur l'existence d'un accord des parties sur le prix de 11.358 euros :
Les consorts [Z] font notamment valoir que l'acte d'huissier du 11 mars 2021 par lequel les bailleurs ont signifié l'exercice de leur droit de repentir et proposé un nouveau loyer annuel de 11.358 euros a été annexé au mémoire en demande de fixation de prix du 7 avril 2022 notifié par ces derniers ; que leur assignation du 13 juillet 2022 ne reprenant pas expressément cette proposition ne comportait cependant pas le retrait de cette offre ni proposition d'un nouveau prix, de sorte que les bailleurs restaient tenus par leur offre de fixer le prix à 11.358 euros ; que les locataires ayant formalisé leur acceptation de cette offre par mémoire du 8 décembre 2022, l'accord des parties sur ce prix est parfait et engage les parties en application de l'article 1113 du code civil.
Les bailleurs contestent l'existence d'un tel accord en faisant notamment valoir qu'après refus par les locataires du prix proposé de 11.358 euros correspondant à l'augmentation de l'indice, ils ont rétracté leur offre et demandé de fixer le loyer à la valeur locative.
Il résulte des dispositions combinées des article 1113 et suivants du code civil que le contrat est formé par la rencontre d'une offre, comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté non équivoque de s'engager dans les termes de l'offre; que l'offre peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire ; que l'offre parvenue à son destinataire peut être rétractée dans un délai raisonnable ; que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant.
En l'espèce, en réponse à l'acte du 11 mars 2021, aux termes duquel les bailleurs ont signifié l'exercice de leur repentir et leur proposition de fixer le nouveau loyer annuel au montant de 11.358 euros, obtenu par l'effet de l'indexation appliquée sur le loyer initial, par lettre recommandée du 6 avril 2021, Mme [H] [Z] a écrit aux bailleurs qu'avec ses enfants, elle prend note du renouvellement du bail mais conteste l'augmentation du loyer dont elle demande de revoir le calcul. Par lettre recommandée du 20 avril 2021, Mme [Q] lui a répondu notamment que si la locataire persiste à refuser ce loyer très modéré, elle saisira le juge des loyers commerciaux aux fins d'obtenir un loyer déplafonné d'un montant très supérieur. Par une nouvelle lettre recommandée du 19 mai 2021, Mme [Z] a persisté dans son refus du montant de loyer ainsi proposé. Dans leur mémoire en demande notifié le 7 avril 2022, les bailleurs ont cessé de proposer la fixation du loyer à 11.358 euros et ont demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative et le loyer provisionnel fixé au minimum à 22.000 euros TTC correspondant à la valeur locative au mois de novembre 2015 retenue par l'expert M. [M]. De même, dans leur assignation du 8 décembre 2022 saisissant le juge des loyers, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la valeur locative sans chiffrer leur demande.
Il ressort clairement de ces éléments que les bailleurs ont rétracté leur offre alors qu'elle n'était pas acceptée par les locataires. La circonstance que le mémoire en demande et l'assignation ne contiennent pas une demande de fixation de loyer chiffrée ne permet pas de dire que les bailleurs se référaient au montant de 11.358 euros proposé dans l'acte de
repentir annexé puisqu'ils demandaient expressément dans ces actes d'écarter le plafonnement du loyer pour le fixer à la valeur locative.
Dès lors que l'offre initiale avait été rétractée et remplacée par une demande de fixation du loyer à la valeur locative, le mémoire en réponse notifié le 8 décembre 2022 par les preneurs aux termes duquel ils déclarent accepter le montant de 11.358 euros n'a pas eu pour effet de créer un engagement des deux parties sur ce montant en l'absence de rencontre des consentements.
Sur la nullité des actes introductifs d'instance
Les appelants font valoir que dans l'hypothèse où la cour considèrerait que les bailleurs n'ont pas demandé au juge des loyers la fixation du prix du bail renouvelé au montant de 11.358 euros figurant dans l'acte de repentir, il s'en déduirait qu'en l'absence d'offre de prix, l'acte introductif d'instance et, par voie de conséquence, le jugement seraient nul, ce que contestent les bailleurs.
Il ressort des articles R.145-25 et suivants et en particulier de l'article R.145-30 du code de commerce notamment que le mémoire en demande de fixation du prix du loyer du bail commercial renouvelé doit préciser le montant du loyer sollicité et que le juge désigne un expert s'il est insuffisamment éclairé pour trancher la demande dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11. Il en résulte qu'en l'absence d'indication du montant de loyer sollicité dans les mémoires et assignation adressés au juge, cette assignation n'est pas nulle mais la demande est irrecevable et le juge des loyers ne peut ordonner une expertise dans une telle hypothèse.
Cependant, en l'espèce, les bailleurs ont signifié un nouveau mémoire en demande le 25 janvier 2023 aux termes duquel ils sollicitent la fixation du loyer à la somme de 30.000 euros et ont fait délivrer une nouvelle assignation en demande le 3 mars 2023 en reprenant ce montant. Ces actes réguliers ont valablement saisi le juge loyers d'une demande recevable et il est indifférent que la première demande irrecevable ait été jointe à cette nouvelle procédure.
Il ressort du bordereau des pièces annexées au mémoire en demande de fixation du loyer à 30.000 euros qu'était joint à cet acte le procès-verbal de notification du repentir contenant une offre de fixation du loyer à 11.358 euros, de sorte que les locataires ne sont pas fondés à soutenir que ce nouveau mémoire et la nouvelle assignation seraient entachés de nullité, étant au surplus observé qu'ils ne rapportent pas la preuve du grief que leur aurait causé la nullité de forme qu'ils soulèvent sur ce point.
Dès lors, le juges des loyers ayant été saisi d'une demande recevable, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement de ce chef ni de prononcer l'irrecevabilité des demandes tendant à la fixation d'un nouveau loyer.
Sur le déplafonnement du loyer et son montant
Il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce que les dispositions de ce code prévoyant le plafonnement du taux de variation du prix du loyer renouvelé au montant de la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Ainsi que l'a justement précisé le jugement déféré à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, seule la durée du bail écoulé jusqu'à la date d'effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en considération pour apprécier s'il y a lieu à déplafonnement, sans que soit pris en considération le report du point de départ du nouveau bail résultant de l'exercice du droit de repentir par le bailleur, soit la période comprise entre la prise d'effet du bail le 1er janvier 1995 et la date d'effet du congé le 31 mars 2014 . Cette période étant supérieure à douze ans, le jugement déféré a considéré à juste titre qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions relatives au plafonnement et que le loyer devait être fixé à la valeur locative réelle du local en cause. Il sera confirmé de ce chef.
Selon l'article R.145-21 du code de commerce, le prix du loyer fixer judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande, si les parties ont variées dans leur prétention, le prix ne peux prendre effet, dans la mesure où il excèderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions.
Le prix ne peut donc excéder la prétention originaire en fixation du loyer à 11.358 euros qu'à dater de la nouvelle prétention, soit le mémoire du 25 janvier 2023 aux termes duquel les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à 30.000 euros, étant précisé que le mémoire du 7 avril 2022 demandant de fixer le « loyer provisionnel » a minima au montant de 22.000 euros ne constitue pas une prétention à prendre en considération puisqu'elle ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Il convient donc de préciser d'ores et déjà que le loyer renouvelé ne pourra être fixé à une valeur supérieure à 11.358 euros pour la période du 11 mars 2021 au 24 janvier 2023 puis qu'il ne pourra être supérieur à un montant de 30.000 euros à compter du 25 janvier 2023.
Les bailleurs demandent à la cour de fixer la valeur locative à 30.000 euros tandis que les locataires proposent une valeur locative totale de 20.138 euros.
Il n'y a pas lieu de faire usage de la faculté d'évocation prévue par l'article 568 du code de procédure civile en fixant le prix du loyer du bail renouvelé ni de statuer sur la demande relative au lissage de ce loyer. Il convient de laisser la procédure se poursuivre sur ce point devant le tribunal judiciaire.
Sur le loyer provisionnel
Au regard des éléments susvisés, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé en application de l'article L.145-57 du code de commerce à la somme de 11.358 euros HT HC le loyer provisionnel dû à compter du 11 mars 2021 jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d'expertise.
Il sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a réservé les dépens et les frais irrépétibles et ordonné l'exécution provisoire.
Les consorts [Z] dont les demandes ont été rejetées seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel. Par considération d'équité, notamment au regard du déroulement de la procédure, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles relatives à la procédure d'appel.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 22/34) en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande des consorts [Z] aux fins de voir déclarer nuls les actes introductifs d'instance,
Rejette la demande des consorts [Z] aux fins de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes tenant à la fixation d'un nouveau loyer,
Déboute les consorts [Z] de leur demande aux fins de voir fixer à 11.358 euros le loyer annuel du bail renouvelé au 11 mars 2021,
Dit n'y avoir lieu à évocation sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé dont est saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de Bobigny,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [H] [S] veuve [Z], M. [O] [Z], M [J] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], Mme [I] [Z] aux dépens de la procédure d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE