CA Douai, ch. 2 sect. 2, 9 juillet 2026, n° 25/04905
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 09/07/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/04905 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WNHV
Ordonnance de référé (N° 2025011732) rendue le 4 septembre 2025 par le président du tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTE
SARL VIP
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Aurélien Boudeweel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Deaucimmo 4, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de Me Jérôme Wallaert, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 25 août 2016, la société Deaucimmo 4 (la société Deaucimmo) a consenti à la société VIP, un bail commercial portant sur un local dépendant de l'ensemble immobilier « [Localité 3] Campus » situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 9 septembre 2016.
Le loyer variable a été calculé sur le chiffre d'affaires réalisé mensuellement par le preneur, avec un loyer minimal annuel garanti de 3 990 euros HT hors charges.
Par courrier du 14 février 2022, la société VIP a informé la société Deaucimmo de son intention de résilier le bail à compter du 25 août 2022. Par courrier en réponse du 14 septembre 2022, la bailleresse l'a accepté, en mettant également en demeure sa locataire de régler un arriéré de loyers.
Estimant que des sommes restaient dues au titre de loyers impayés, la société Deaucimmo, après sommation de payer du 22 novembre 2024 restée infructueuse, a, par assignation en référé du 20 mai 2025, saisi le président du tribunal de commerce de Lille Métropole qui, par ordonnance du 4 septembre 2025, a :
Débouté la société VIP de ses moyens, fins et conclusions ;
Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 14 171,92 euros à titre provisionnel, se décomposant comme suit :
* 8 899,46 euros au titre des loyers et charges pour la période d'avril 2020 à août 2022 ;
* 193,48 euros au titre des frais de commissaire de justice (sommation de payer du 22 novembre 2024) ;
* 889,95 euros au titre de la majoration de 10% du montant des sommes dues conformément à l'article 14 du bail ;
* 4 189,03 euros à parfaire, au titre des intérêts de retard de 1% par mois, conformément à l'article 14 du bail ;
- Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- Débouté la société Deaucimmo du surplus de ses demandes.
Par déclaration du 30 septembre 2025, la société VIP a interjeté appel de l'ensemble des chefs de cette décision, sauf celui déboutant la société Deaucimmo du surplus de ses demandes.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2025, la société VIP demande à la cour de :
- infirmer la décision déférée ;
Statuant à nouveau,
Déclarer irrecevable l'action en référé de la société Deaucimmo ;
* à titre subsidiaire, rejeter l'ensemble des demandes de la société Deaucimmo ;
* à titre infiniment subsidiaire :
Lui accorder des délais de paiement en cas de condamnation ;
La condamner à lui verser la somme de 2 000 euros « au titre de l'article 700 ».
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 janvier 2026, la société Deaucimmo demande à la cour de :
Vu l'article 873 du code de procédure civile ;
Vu les articles 1134 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce :
- confirmer l'ordonnance déférée en tous points, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'indemnité provisionnelle pour résistance abusive ;
- en conséquence, infirmer l'ordonnance du chef l'ayant « déboutée du surplus de ses demandes » ;
Et statuant à nouveau sur le surplus,
Condamner la société VIP à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 060,17 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
L'autoriser à conserver, par devers elle, le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros ;
La condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 800,91 euros, à parfaire, au titre des intérêts moratoires de 1% par mois de retard prévus à l'article 14 du bail ;
Débouter la société VIP de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la société VIP à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société VIP aux entiers dépens de la procédure d'appel.
MOTIVATION
I ' Sur la demande principale de la société VIP tendant à voir déclarer « irrecevable » l'action en référé de la société Deaucimmo
En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un contentieux.
L'article 873 du même code prévoit également que dans les cas où l'exécution de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société VIP soutient que la demande de la société Deaucimmo en référé ne serait pas « recevable » en raison de l'absence d'urgence et de l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la mauvaise foi du bailleur dans une période d'application des textes relatifs à la période Covid.
Cependant, ce moyen ne tend pas à l'irrecevabilité de la demande de la société VIP en référé, telle que définie par l'article 122 du code de procédure civile susvisé, mais vise à analyser au fond s'il existe une urgence ou une contestation sérieuse tendant à voir juger qu'il n'y a pas lieu à référé.
En conséquence, la demande de la société VIP sera déclarée recevable et il sera répondu au moyen soulevé par cette société dans les développements qui suivent relatifs aux demandes formées sur le fond.
II ' Sur la demande subsidiaire de la société VIP tendant au rejet au fond des demandes de la société Deaucimmo
La société VIP fait valoir que :
Le bailleur a attendu trois ans avant de saisir la juridiction, il n'y a donc pas d'urgence ;
L'action en paiement s'inscrit dans le contentieux des loyers commerciaux Covid ; elle a dû fermer ses locaux du 14 mars 2020 au 31 août 2020, puis en novembre et décembre 2020 et en février et mars 2021 ; sur les deux dernières périodes, son bailleur ne l'a pas alertée que la galerie « décathlon » dans laquelle elle louait ses locaux serait fermée ;
La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 16 février 2021 a suspendu les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d'affaires ou encore montant de la perte du chiffre d'affaires) ; aucune action judiciaire ou voie d'exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l'encontre des locataires en vue d'obtenir leur loyers, charges, intérêts de retard ; si le bailleur ne pouvait, en vertu de ce texte, agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire ;
Cependant, dans deux affaires jugées le 26 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté, comme étant sérieusement contestables, les demandes en paiement de loyers formées par des bailleurs en période Covid, sur le fondement de l'exécution de bonne foi des contrats, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives ;
Ainsi, en cas de circonstances exceptionnelles bouleversant gravement l'économie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalités d'exécution de leurs obligations respectives ;
Son secteur d'activité, l'accueil d'enfants pour des ateliers d'initiation à l'anglais, a été fortement perturbé économiquement par le confinement et elle justifie avoir engagé des tentatives de règlement amiable auprès de la bailleresse ;
Elle produit trois attestations selon lesquelles elle a dû faire face à des fermetures de la galerie commerciale pendant la période Covid et que, des échanges intervenus verbalement avec la société Deaucimmo, il avait été convenu que les loyers du local commercial n'avaient pas à être réglés ; en assignant en référé, plus de trois années plus tard et malgré les échanges intervenus, la bailleresse démontre sa mauvaise foi.
La société Deaucimmo réplique que :
La créance de loyer qu'elle détient à l'encontre de la société VIP est née de factures émises entre le 1er avril 2020 et le 7 septembre 2022 ;
Les loyers dus au titre de la période Covid sont entièrement dus ; la Cour de cassation a jugé de manière constante que le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution ou de la force majeure pour s'affranchir du paiement des sommes dues au titre du bail commercial pendant les périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid-19 ; l'impossibilité d'exploiter, alléguée par le locataire, est le seul fait du législateur et n'est pas imputable au bailleur ;
Certes, deux séries de textes législatifs, qui ont instauré des mesures temporaires de protection au bénéfice de certains preneurs affectés par la crise sanitaire, à savoir l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, suspendaient temporairement les sanctions ou voie d'exécution pour non-paiement des loyers, sans les effacer ; ces protections n'étaient ni absolues ni perpétuelles ;
Elle a signifié sa sommation de payer le 22 novembre 2024, soit bien au-delà des délais de protection prévu par les textes susvisés ; le seul fait de délivrer une sommation de payer ou de réclamer judiciairement le paiement des loyers n'est pas constitutif de mauvaise foi ;
La société VIP oublie de préciser les aides reçues d'elle, société Deaucimmo, qui lui a accordé trois avoirs de loyers, sans contrepartie, sur les loyers de mars 2020, avril 2020 et mai 2020, auxquels ont pu s'ajouter des aides de l'Etat ;
Elle, société Deaucimmo, a tenu informé l'ensemble des exploitants du site « [Localité 3] Campus », y compris la société VIP, des décisions de fermeture des locaux ; la société VIP l'a informée de sa décision unilatérale de maintenir son activité fermée au public jusqu'en septembre 2020 pour se consacrer à l'exploitation de son activité en ligne, et ce, en dépit de la réouverture du [Localité 3] campus le 19 mai 2020 ; les autres périodes de fermeture étaient indépendantes de sa volonté à elle, société Deaucimmo, étant juste des mesures gouvernementales ;
Sans aucune obligation légale, elle a accordé à sa locataire des avoirs sur le loyer, de la visibilité commerciale en relayant son offre de cours en ligne dans le cadre de la communication interne à [Localité 3], et une résiliation anticipée du bail sans indemnité en dehors de toute faculté de résiliation prévue par le contrat ;
Réponse de la cour :
Tout d'abord, il sera précisé que l'article 873 du code de procédure civile ci-dessus retranscrit, n'impose pas que soit établie une urgence pour accorder une provision au créancier.
La société VIP ne saurait, en conséquence, demander le rejet des prétentions adverses au motif qu'il n'y aurait aucune urgence démontrée par la société Deaucimmo à obtenir paiement.
S'agissant de la demande de provision formée par la société Deaucimmo à concurrence de la somme de 8 945,11 euros, celle-ci porte précisément sur les loyers dus :
du 15 mars 2020 au 31 août 2020 ;
pour les mois de novembre et décembre 2020 ;
pour les mois de février et mars 2021 ;
pour les mois de mai à août 2022.
Par application de l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur le territoire national en raison de l'épidémie de Covid-19, et des mesures restrictives de déplacement du public et la fermeture de commerce « non indispensables » ont été ordonnées sur plusieurs périodes de temps.
La société Deaucimmo estime cependant que, si l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 (article 4) et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (article 14) ont instauré un période protégée et suspendait temporairement les sanctions ou mesures d'exécution, notamment en cas de défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à des locaux commerciaux, ces mesures étaient temporaires et ne privaient pas le bailleur du droit de réclamer son loyer une fois passée la période de protection.
La société VIP ne conteste pas ce dernier point, relevant d'ailleurs dans ses conclusions (page 5) que, dans une décision du 26 octobre 2020 dont elle se prévaut, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris avait rappelé que « si l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures durant cette même période interdisait l'exercice par le créancier d'un certain nombre de mesures d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n'avait pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par le locataire commercial prévues au contrat. »
En tout état de cause, la Cour de cassation a rappelé à plusieurs occasions que « l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil » (voir notamment Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21.20-190, n°21-19.889 ; Cass.) et que dans ce contexte, « la cour d'appel, saisie en référé d'une demande de provision, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas contestable » (Cass.3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.127 publié).
La société VIP estime toutefois que, compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à cette épidémie, bouleversant gravement l'économie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalités d'exécution de leurs obligations respectives et qu'en l'espèce, la société Deaucimmo fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat en réclamant le paiement des loyers dus pendant les mois de fermeture administrative des commerces en raison de l'épidémie de Covid, et alors même qu'elle avait indiqué que les loyers n'avaient pas à être réglés.
En premier lieu, le seul fait pour le bailleur de réclamer les loyers, une fois passées les périodes de suspension des poursuites ou des mesures d'exécution instaurées par la loi, ne peut caractériser à lui seul une mauvaise foi du bailleur, dès lors que ce dernier est en droit d'obtenir ce paiement.
Il sera observé que la société Deaucimmo a mis en demeure la société VIP de régler son arriéré de loyers pour la première fois le 14 septembre 2022, immédiatement après résiliation du bail intervenue à la demande de la société VIP le 25 août 2022, puis par sommation du 22 novembre 2024, et n'a engagé la procédure en paiement que par assignation du 20 mai 2025, date à laquelle la société VIP ne conteste pas que les mesures protectrices édictées pendant la période de Covid 19 n'avaient plus cours.
Il ne peut donc y avoir, de la part du bailleur, de mauvaise foi tenant au fait de réclamer le paiement de tels loyers, dès lors que la loi reconnaît son droit à le faire.
La société VIP estime cependant également que cette demande est aussi déloyale, et relève de la mauvaise foi en ce que la société Deaucimmo se serait engagée verbalement à ne pas réclamer ces paiements. La bailleresse conteste ce point.
Pour prouver ses dires, la société VIP produit l'attestation de Mme [G], assistante financière de la société depuis septembre 2020, qui déclare, pour ce qui concerne les périodes de paiement de novembre/décembre 2020 et février/mars 2021 : « mon directeur financier en relation avec [Localité 3] m'a confirmé à plusieurs reprises qu'il avait été convenu que les loyers durant la fermeture du Covid ne seraient pas dus ».
Toutefois, cette attestation ne fait que reprendre les déclarations du directeur financier de la société VIP, qui n'a lui-même pas établie d'attestation pour confirmer les propos rapportés par son assistante, et ne démontre en rien que la société bailleresse aurait fait une quelconque promesse, rien ne permettant d'en déduire que l'exonération de paiement invoquée serait la conséquence d'une remise promise par le bailleur, la société Deaucimmo évoquant de son côté (ses conclusions page 13) des avoirs qu'elle a consentis à la société VIP sur certains loyers et les aides de l'Etat probablement reçues par la société VIP.
L'appelante verse aux débats deux autres attestations de Mme [B], responsable commerciale, et de M.[V], directeur pédagogique, qui font état de la fermeture de la galerie abritant le local loué en raison de « confinements successifs, notamment ceux de novembre/décembre 2020 et février/mars 2021 », mais ne donnent aucun élément sur un prétendu accord passé entre les parties et tendant à exonérer la société VIP des loyers dus pendant les périodes de fermeture.
Les courriers adressés par la société VIP à la société Deaucimmo ne font par ailleurs état d'aucune exonération consentie sur les loyers.
Ainsi, dans le courrier du 14 février 2022, par lequel la société VIP informe la société Deaucimmo de son intention de résilier le bail à compter du 25 août 2022, cette dernière mentionne un arriéré de loyers et demande l'envoi des factures, ayant du mal à savoir « ce qui est réellement dû », mais sans évoquer une quelconque remise totale de loyers promise pendant la période liée à la pandémie de Covid-19 qui couvrait presque 10 mois (14 mars au 31 août 2020, novembre et décembre 2020, février et mars 2021).
En outre, le courrier adressé par la société VIP à la société Deaucimmo le 5 octobre 2022, en réponse à la demande de cette dernière en règlement des loyers impayés dus jusqu'au 25 août 2022, ne fait aucune référence à un accord conclu entre les parties sur une dispense accordée de règlement des loyers « covid », la société VIP se contentant de dire que de mars à août 2020, puis en novembre et décembre 2020, elle n'avait eu aucune activité dans le local, ce dont elle avait informé la société bailleresse.
La société Deaucimmo produit, par ailleurs, deux courriels des 6 et 11 mai 2020 de la société VIP aux responsables du site « [Localité 3] campus » selon lesquels, bien qu'informée de la réouverture du site, le 11 mai 2020, la locataire ne comptait pas rouvrir son activité sur le site « avant le 31 août 2020, la gestion des contraintes sanitaires étant beaucoup trop lourde. »
Il en ressort que l'absence d'occupation des locaux de mars à août 2020 était soit imposée par une mesure administrative, soit la conséquence d'une décision de la société VIP, mais ne se trouvait nullement imputable au bailleur.
Aucune des pièces produites ne permet de soupçonner une quelconque mauvaise foi de la part du bailleur, et de conclure à l'existence d'une contestation sérieuse sur l'obligation de la société VIP de régler les loyers impayés.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de la société VIP tendant à voir dire qu'il existe une contestation sérieuse sur son obligation à paiement en l'état de la mauvaise foi du bailleur.
III ' Sur les demandes de paiement provisionnel de la société Deaucimmo
La société Deaucimmo réclame, outre une provision au titre des loyers de la période Covid, les pénalités et intérêts contractuellement prévus au bail, en particulier en application de l'article 14 du contrat de bail qui prévoit, à titre de clause pénale, une majoration de 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement ou le paiement partiel des loyers et charges prévus au contrat.
Elle sollicite par ailleurs une provision de 1 060,17 euros, correspondant au dépôt de garantie versé par le preneur, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
En réplique à l'argumentaire de la société VIP, elle fait valoir que le bail a été résilié amiablement depuis le 25 août 2022 et que la sommation de payer du 22 novembre 2024 ne s'apparente pas à un commandement de payer visant la clause résolutoire, la jurisprudence évoquée à ce titre par la société VIP ne s'appliquant pas à l'espèce.
La société VIP, dans un paragraphe de ses conclusions intitulé « sur le jeu de la clause pénale », conclut au rejet des demandes de la société Deaucimmo, faisant valoir que :
l'article L.145-41 du code de commerce prévoit le dispositif de la clause résolutoire ;
Pour qu'une clause résolutoire soit acquise, une simple infraction ne suffit pas : une sommation est nécessaire et l'infraction doit avoir duré un certain temps et été constatée par voie d'huissier de justice ; la Cour de cassation sanctionne ainsi la mauvaise foi du bailleur, lequel ne peut agir en acquisition de la clause résolutoire ;
La seule réunion des conditions de l'article L.145-1 précité ne suffit pas ; encore faut-il que le propriétaire soit de bonne foi, conformément à l'article 1134, alinéa 3, du code civil ; en l'espèce il est patent que la société Deaucimmo n'a pas été de bonne foi puisqu'elle recouvre ses loyers plus de trois années plus tard ;
Or cette dernière a été silencieuse lors de la notification par elle, société VIP 'de son bail commercial'; ce silence est d'autant plus pesant que c'est elle, société VIP qui procèdera par elle-même à un état des lieux de sortie.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1134 du code civil, applicable au contrat de bail commercial conclu entre les parties, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Par ailleurs, en matière de bail commercial, l'article L.145-1 du code de commerce prévoit notamment que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, par la mention « jeu de la clause pénale », la société VIP, qui fait référence à l'article L.145-1 précité, vise donc en réalité le jeu de la clause résolutoire éventuellement incluse dans un contrat de bail.
Or, le bail commercial conclu entre les parties a été résilié amiablement, sur demande de la société VIP, à la date du 25 août 2022, sans que la clause résolutoire comprise dans le bail ait été mise en jeu.
Dès lors, les développements de la société VIP concernant la nécessité de mettre en jeu cette clause de bonne foi, sont inopérants et ne peuvent justifier un rejet des demandes de la société VIP.
Par ailleurs, comme déjà démontré, la société VIP n'apporte aucun argument sérieux à l'appui d'une prétendue mauvaise foi de la société Deaucimmo.
En conséquence, les demandes de provision formées par l'intimée ne peuvent être rejetées au seul motif d'une mauvaise foi du bailleur dont il apparaît, avec l'évidence requise en matière de référé, qu'elle n'est pas établie.
1- Sur la demande de provision de 8 899,46 euros au titre du retard de loyers pour la période d'avril 2020 à août 2022
La société VIP ne conteste pas que les loyers dont sa bailleresse réclame le paiement n'ont pas été réglés. Le montant des loyers et charges n'ayant pas plus été contesté, il sera fait droit à cette demande de provision et la décision sera confirmée de ce chef.
2- Sur la demande de 193,48 euros au titre de la sommation de payer de commissaire de justice du 22 novembre 2024
Le montant de ces frais n'est pas contesté par la locataire. Néanmoins, cette dépense relève des frais non compris dans les dépens. Ils devront en conséquence être englobés dans l'indemnité éventuellement accordée au titre des frais irrépétibles.
3- Sur les demandes de provisions formées par la société Deaucimmo en application de l'article 14 du bail
La bailleresse demande les sommes provisionnelles de :
- 889,95 euros au titre de la majoration de 10% du montant des sommes dues ;
- 4 189,03 euros à parfaire au titre des intérêts de retard à hauteur de 1% par mois ;
- et la somme supplémentaire de 800,91 euros à parfaire au titre des intérêts moratoires de 1% par mois de retard, réactualisée en cause d'appel.
L'article 14 du bail commercial conclu entre les parties stipule que :
« Le défaut ou la simple insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, même partiel, au 15 du premier mois de chaque trimestre, au cas où le bailleur aurait accepté un autre mode de paiement que le prélèvement d'office, d'un seul terme de loyer, ou des charges incombant au preneur, entraînera de plein droit et sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ou rappel d'application, à titre de clause pénale, d'une majoration de 10% du montant des sommes dues.
En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l'application de la clause pénale, porteront intérêt dans les mêmes conditions au taux de 1% par mois de retard, tout mois commencé entraînant l'exigibilité des intérêts s'y rapportant. »
La société VIP ne conteste pas l'application de cette clause pénale, ni les sommes réclamées à ce titre par la société Deaucimmo.
Il convient donc d'accorder à titre provisionnel les montants réclamés en application de cette clause.
La décision déférée sera donc confirmée et y sera ajoutée la condamnation provisionnelle portant sur l'actualisation des intérêts.
4- Sur la demande d'une somme provisionnelle de 1 060,17 euros correspondant au dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 4 c/ du bail, relatif au dépôt de garanti versé par le preneur, ne prévoit pas la possibilité pour le bailleur de garder ce versement à l'issue du bail en réparation d'une résistance abusive.
En outre, la résistance abusive évoquée, à propos de laquelle la société VIP ne développe aucun argument, n'apparaît pas caractérisée avec l'évidence requise en référé.
Il n'y aura pas lieu à référé sur ce point et la décision entreprise sera confirmée en ce que, en déboutant la société Deaucimmo du surplus de ses demandes, elle l'a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 1 060,17 euros correspondant au dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts provisionnels.
Sa demande tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros sera par ailleurs rejetée.
IV ' Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le refus, par le juge, de délais de paiement relève de son pouvoir discrétionnaire (Com., 25 janvier 2023, n° 21-17.589, publié).
En l'espèce la société VIP n'apporte aucun élément sur sa situation.
La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.
V ' Sur les mesures accessoires
La société VIP, qui succombe, assumera les entiers dépens de première instance et d'appel.
Sa demande d'indemnité procédurale sera rejetée et elle sera condamnée à verser à la société Deaucimmo une indemnité procédurale.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare recevable la demande en référé de la société Deaucimmo 4 ;
- Confirme l'ordonnance déférée, sauf à préciser que la somme de 193,48 euros due au titre de la sommation de payer du 22 novembre 2024 est incluse dans l'indemnité procédurale accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
- Condamne la société VIP à payer à la société Deaucimmo 4 la somme provisionnelle de 800,91 euros au titre des intérêts moratoires de 1% par mois ;
- Rejette la demande de la société Deaucimmo 4 tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Rejette la demande de la société VIP tendant à obtenir des délais de paiement ;
- Condamne la société VIP aux entiers dépens d'appel ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la société VIP et la condamne à verser à la société Deaucimmo 4 la somme complémentaire de 2 500 euros au titre de la procédure d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 09/07/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/04905 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WNHV
Ordonnance de référé (N° 2025011732) rendue le 4 septembre 2025 par le président du tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTE
SARL VIP
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Aurélien Boudeweel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Deaucimmo 4, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de Me Jérôme Wallaert, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 25 août 2016, la société Deaucimmo 4 (la société Deaucimmo) a consenti à la société VIP, un bail commercial portant sur un local dépendant de l'ensemble immobilier « [Localité 3] Campus » situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 9 septembre 2016.
Le loyer variable a été calculé sur le chiffre d'affaires réalisé mensuellement par le preneur, avec un loyer minimal annuel garanti de 3 990 euros HT hors charges.
Par courrier du 14 février 2022, la société VIP a informé la société Deaucimmo de son intention de résilier le bail à compter du 25 août 2022. Par courrier en réponse du 14 septembre 2022, la bailleresse l'a accepté, en mettant également en demeure sa locataire de régler un arriéré de loyers.
Estimant que des sommes restaient dues au titre de loyers impayés, la société Deaucimmo, après sommation de payer du 22 novembre 2024 restée infructueuse, a, par assignation en référé du 20 mai 2025, saisi le président du tribunal de commerce de Lille Métropole qui, par ordonnance du 4 septembre 2025, a :
Débouté la société VIP de ses moyens, fins et conclusions ;
Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 14 171,92 euros à titre provisionnel, se décomposant comme suit :
* 8 899,46 euros au titre des loyers et charges pour la période d'avril 2020 à août 2022 ;
* 193,48 euros au titre des frais de commissaire de justice (sommation de payer du 22 novembre 2024) ;
* 889,95 euros au titre de la majoration de 10% du montant des sommes dues conformément à l'article 14 du bail ;
* 4 189,03 euros à parfaire, au titre des intérêts de retard de 1% par mois, conformément à l'article 14 du bail ;
- Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- Débouté la société Deaucimmo du surplus de ses demandes.
Par déclaration du 30 septembre 2025, la société VIP a interjeté appel de l'ensemble des chefs de cette décision, sauf celui déboutant la société Deaucimmo du surplus de ses demandes.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2025, la société VIP demande à la cour de :
- infirmer la décision déférée ;
Statuant à nouveau,
Déclarer irrecevable l'action en référé de la société Deaucimmo ;
* à titre subsidiaire, rejeter l'ensemble des demandes de la société Deaucimmo ;
* à titre infiniment subsidiaire :
Lui accorder des délais de paiement en cas de condamnation ;
La condamner à lui verser la somme de 2 000 euros « au titre de l'article 700 ».
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 janvier 2026, la société Deaucimmo demande à la cour de :
Vu l'article 873 du code de procédure civile ;
Vu les articles 1134 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce :
- confirmer l'ordonnance déférée en tous points, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'indemnité provisionnelle pour résistance abusive ;
- en conséquence, infirmer l'ordonnance du chef l'ayant « déboutée du surplus de ses demandes » ;
Et statuant à nouveau sur le surplus,
Condamner la société VIP à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 060,17 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
L'autoriser à conserver, par devers elle, le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros ;
La condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 800,91 euros, à parfaire, au titre des intérêts moratoires de 1% par mois de retard prévus à l'article 14 du bail ;
Débouter la société VIP de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la société VIP à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société VIP aux entiers dépens de la procédure d'appel.
MOTIVATION
I ' Sur la demande principale de la société VIP tendant à voir déclarer « irrecevable » l'action en référé de la société Deaucimmo
En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un contentieux.
L'article 873 du même code prévoit également que dans les cas où l'exécution de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société VIP soutient que la demande de la société Deaucimmo en référé ne serait pas « recevable » en raison de l'absence d'urgence et de l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la mauvaise foi du bailleur dans une période d'application des textes relatifs à la période Covid.
Cependant, ce moyen ne tend pas à l'irrecevabilité de la demande de la société VIP en référé, telle que définie par l'article 122 du code de procédure civile susvisé, mais vise à analyser au fond s'il existe une urgence ou une contestation sérieuse tendant à voir juger qu'il n'y a pas lieu à référé.
En conséquence, la demande de la société VIP sera déclarée recevable et il sera répondu au moyen soulevé par cette société dans les développements qui suivent relatifs aux demandes formées sur le fond.
II ' Sur la demande subsidiaire de la société VIP tendant au rejet au fond des demandes de la société Deaucimmo
La société VIP fait valoir que :
Le bailleur a attendu trois ans avant de saisir la juridiction, il n'y a donc pas d'urgence ;
L'action en paiement s'inscrit dans le contentieux des loyers commerciaux Covid ; elle a dû fermer ses locaux du 14 mars 2020 au 31 août 2020, puis en novembre et décembre 2020 et en février et mars 2021 ; sur les deux dernières périodes, son bailleur ne l'a pas alertée que la galerie « décathlon » dans laquelle elle louait ses locaux serait fermée ;
La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 16 février 2021 a suspendu les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d'affaires ou encore montant de la perte du chiffre d'affaires) ; aucune action judiciaire ou voie d'exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l'encontre des locataires en vue d'obtenir leur loyers, charges, intérêts de retard ; si le bailleur ne pouvait, en vertu de ce texte, agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire ;
Cependant, dans deux affaires jugées le 26 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté, comme étant sérieusement contestables, les demandes en paiement de loyers formées par des bailleurs en période Covid, sur le fondement de l'exécution de bonne foi des contrats, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives ;
Ainsi, en cas de circonstances exceptionnelles bouleversant gravement l'économie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalités d'exécution de leurs obligations respectives ;
Son secteur d'activité, l'accueil d'enfants pour des ateliers d'initiation à l'anglais, a été fortement perturbé économiquement par le confinement et elle justifie avoir engagé des tentatives de règlement amiable auprès de la bailleresse ;
Elle produit trois attestations selon lesquelles elle a dû faire face à des fermetures de la galerie commerciale pendant la période Covid et que, des échanges intervenus verbalement avec la société Deaucimmo, il avait été convenu que les loyers du local commercial n'avaient pas à être réglés ; en assignant en référé, plus de trois années plus tard et malgré les échanges intervenus, la bailleresse démontre sa mauvaise foi.
La société Deaucimmo réplique que :
La créance de loyer qu'elle détient à l'encontre de la société VIP est née de factures émises entre le 1er avril 2020 et le 7 septembre 2022 ;
Les loyers dus au titre de la période Covid sont entièrement dus ; la Cour de cassation a jugé de manière constante que le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution ou de la force majeure pour s'affranchir du paiement des sommes dues au titre du bail commercial pendant les périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid-19 ; l'impossibilité d'exploiter, alléguée par le locataire, est le seul fait du législateur et n'est pas imputable au bailleur ;
Certes, deux séries de textes législatifs, qui ont instauré des mesures temporaires de protection au bénéfice de certains preneurs affectés par la crise sanitaire, à savoir l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, suspendaient temporairement les sanctions ou voie d'exécution pour non-paiement des loyers, sans les effacer ; ces protections n'étaient ni absolues ni perpétuelles ;
Elle a signifié sa sommation de payer le 22 novembre 2024, soit bien au-delà des délais de protection prévu par les textes susvisés ; le seul fait de délivrer une sommation de payer ou de réclamer judiciairement le paiement des loyers n'est pas constitutif de mauvaise foi ;
La société VIP oublie de préciser les aides reçues d'elle, société Deaucimmo, qui lui a accordé trois avoirs de loyers, sans contrepartie, sur les loyers de mars 2020, avril 2020 et mai 2020, auxquels ont pu s'ajouter des aides de l'Etat ;
Elle, société Deaucimmo, a tenu informé l'ensemble des exploitants du site « [Localité 3] Campus », y compris la société VIP, des décisions de fermeture des locaux ; la société VIP l'a informée de sa décision unilatérale de maintenir son activité fermée au public jusqu'en septembre 2020 pour se consacrer à l'exploitation de son activité en ligne, et ce, en dépit de la réouverture du [Localité 3] campus le 19 mai 2020 ; les autres périodes de fermeture étaient indépendantes de sa volonté à elle, société Deaucimmo, étant juste des mesures gouvernementales ;
Sans aucune obligation légale, elle a accordé à sa locataire des avoirs sur le loyer, de la visibilité commerciale en relayant son offre de cours en ligne dans le cadre de la communication interne à [Localité 3], et une résiliation anticipée du bail sans indemnité en dehors de toute faculté de résiliation prévue par le contrat ;
Réponse de la cour :
Tout d'abord, il sera précisé que l'article 873 du code de procédure civile ci-dessus retranscrit, n'impose pas que soit établie une urgence pour accorder une provision au créancier.
La société VIP ne saurait, en conséquence, demander le rejet des prétentions adverses au motif qu'il n'y aurait aucune urgence démontrée par la société Deaucimmo à obtenir paiement.
S'agissant de la demande de provision formée par la société Deaucimmo à concurrence de la somme de 8 945,11 euros, celle-ci porte précisément sur les loyers dus :
du 15 mars 2020 au 31 août 2020 ;
pour les mois de novembre et décembre 2020 ;
pour les mois de février et mars 2021 ;
pour les mois de mai à août 2022.
Par application de l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur le territoire national en raison de l'épidémie de Covid-19, et des mesures restrictives de déplacement du public et la fermeture de commerce « non indispensables » ont été ordonnées sur plusieurs périodes de temps.
La société Deaucimmo estime cependant que, si l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 (article 4) et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (article 14) ont instauré un période protégée et suspendait temporairement les sanctions ou mesures d'exécution, notamment en cas de défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à des locaux commerciaux, ces mesures étaient temporaires et ne privaient pas le bailleur du droit de réclamer son loyer une fois passée la période de protection.
La société VIP ne conteste pas ce dernier point, relevant d'ailleurs dans ses conclusions (page 5) que, dans une décision du 26 octobre 2020 dont elle se prévaut, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris avait rappelé que « si l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures durant cette même période interdisait l'exercice par le créancier d'un certain nombre de mesures d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n'avait pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par le locataire commercial prévues au contrat. »
En tout état de cause, la Cour de cassation a rappelé à plusieurs occasions que « l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil » (voir notamment Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21.20-190, n°21-19.889 ; Cass.) et que dans ce contexte, « la cour d'appel, saisie en référé d'une demande de provision, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas contestable » (Cass.3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.127 publié).
La société VIP estime toutefois que, compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à cette épidémie, bouleversant gravement l'économie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalités d'exécution de leurs obligations respectives et qu'en l'espèce, la société Deaucimmo fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat en réclamant le paiement des loyers dus pendant les mois de fermeture administrative des commerces en raison de l'épidémie de Covid, et alors même qu'elle avait indiqué que les loyers n'avaient pas à être réglés.
En premier lieu, le seul fait pour le bailleur de réclamer les loyers, une fois passées les périodes de suspension des poursuites ou des mesures d'exécution instaurées par la loi, ne peut caractériser à lui seul une mauvaise foi du bailleur, dès lors que ce dernier est en droit d'obtenir ce paiement.
Il sera observé que la société Deaucimmo a mis en demeure la société VIP de régler son arriéré de loyers pour la première fois le 14 septembre 2022, immédiatement après résiliation du bail intervenue à la demande de la société VIP le 25 août 2022, puis par sommation du 22 novembre 2024, et n'a engagé la procédure en paiement que par assignation du 20 mai 2025, date à laquelle la société VIP ne conteste pas que les mesures protectrices édictées pendant la période de Covid 19 n'avaient plus cours.
Il ne peut donc y avoir, de la part du bailleur, de mauvaise foi tenant au fait de réclamer le paiement de tels loyers, dès lors que la loi reconnaît son droit à le faire.
La société VIP estime cependant également que cette demande est aussi déloyale, et relève de la mauvaise foi en ce que la société Deaucimmo se serait engagée verbalement à ne pas réclamer ces paiements. La bailleresse conteste ce point.
Pour prouver ses dires, la société VIP produit l'attestation de Mme [G], assistante financière de la société depuis septembre 2020, qui déclare, pour ce qui concerne les périodes de paiement de novembre/décembre 2020 et février/mars 2021 : « mon directeur financier en relation avec [Localité 3] m'a confirmé à plusieurs reprises qu'il avait été convenu que les loyers durant la fermeture du Covid ne seraient pas dus ».
Toutefois, cette attestation ne fait que reprendre les déclarations du directeur financier de la société VIP, qui n'a lui-même pas établie d'attestation pour confirmer les propos rapportés par son assistante, et ne démontre en rien que la société bailleresse aurait fait une quelconque promesse, rien ne permettant d'en déduire que l'exonération de paiement invoquée serait la conséquence d'une remise promise par le bailleur, la société Deaucimmo évoquant de son côté (ses conclusions page 13) des avoirs qu'elle a consentis à la société VIP sur certains loyers et les aides de l'Etat probablement reçues par la société VIP.
L'appelante verse aux débats deux autres attestations de Mme [B], responsable commerciale, et de M.[V], directeur pédagogique, qui font état de la fermeture de la galerie abritant le local loué en raison de « confinements successifs, notamment ceux de novembre/décembre 2020 et février/mars 2021 », mais ne donnent aucun élément sur un prétendu accord passé entre les parties et tendant à exonérer la société VIP des loyers dus pendant les périodes de fermeture.
Les courriers adressés par la société VIP à la société Deaucimmo ne font par ailleurs état d'aucune exonération consentie sur les loyers.
Ainsi, dans le courrier du 14 février 2022, par lequel la société VIP informe la société Deaucimmo de son intention de résilier le bail à compter du 25 août 2022, cette dernière mentionne un arriéré de loyers et demande l'envoi des factures, ayant du mal à savoir « ce qui est réellement dû », mais sans évoquer une quelconque remise totale de loyers promise pendant la période liée à la pandémie de Covid-19 qui couvrait presque 10 mois (14 mars au 31 août 2020, novembre et décembre 2020, février et mars 2021).
En outre, le courrier adressé par la société VIP à la société Deaucimmo le 5 octobre 2022, en réponse à la demande de cette dernière en règlement des loyers impayés dus jusqu'au 25 août 2022, ne fait aucune référence à un accord conclu entre les parties sur une dispense accordée de règlement des loyers « covid », la société VIP se contentant de dire que de mars à août 2020, puis en novembre et décembre 2020, elle n'avait eu aucune activité dans le local, ce dont elle avait informé la société bailleresse.
La société Deaucimmo produit, par ailleurs, deux courriels des 6 et 11 mai 2020 de la société VIP aux responsables du site « [Localité 3] campus » selon lesquels, bien qu'informée de la réouverture du site, le 11 mai 2020, la locataire ne comptait pas rouvrir son activité sur le site « avant le 31 août 2020, la gestion des contraintes sanitaires étant beaucoup trop lourde. »
Il en ressort que l'absence d'occupation des locaux de mars à août 2020 était soit imposée par une mesure administrative, soit la conséquence d'une décision de la société VIP, mais ne se trouvait nullement imputable au bailleur.
Aucune des pièces produites ne permet de soupçonner une quelconque mauvaise foi de la part du bailleur, et de conclure à l'existence d'une contestation sérieuse sur l'obligation de la société VIP de régler les loyers impayés.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de la société VIP tendant à voir dire qu'il existe une contestation sérieuse sur son obligation à paiement en l'état de la mauvaise foi du bailleur.
III ' Sur les demandes de paiement provisionnel de la société Deaucimmo
La société Deaucimmo réclame, outre une provision au titre des loyers de la période Covid, les pénalités et intérêts contractuellement prévus au bail, en particulier en application de l'article 14 du contrat de bail qui prévoit, à titre de clause pénale, une majoration de 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement ou le paiement partiel des loyers et charges prévus au contrat.
Elle sollicite par ailleurs une provision de 1 060,17 euros, correspondant au dépôt de garantie versé par le preneur, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
En réplique à l'argumentaire de la société VIP, elle fait valoir que le bail a été résilié amiablement depuis le 25 août 2022 et que la sommation de payer du 22 novembre 2024 ne s'apparente pas à un commandement de payer visant la clause résolutoire, la jurisprudence évoquée à ce titre par la société VIP ne s'appliquant pas à l'espèce.
La société VIP, dans un paragraphe de ses conclusions intitulé « sur le jeu de la clause pénale », conclut au rejet des demandes de la société Deaucimmo, faisant valoir que :
l'article L.145-41 du code de commerce prévoit le dispositif de la clause résolutoire ;
Pour qu'une clause résolutoire soit acquise, une simple infraction ne suffit pas : une sommation est nécessaire et l'infraction doit avoir duré un certain temps et été constatée par voie d'huissier de justice ; la Cour de cassation sanctionne ainsi la mauvaise foi du bailleur, lequel ne peut agir en acquisition de la clause résolutoire ;
La seule réunion des conditions de l'article L.145-1 précité ne suffit pas ; encore faut-il que le propriétaire soit de bonne foi, conformément à l'article 1134, alinéa 3, du code civil ; en l'espèce il est patent que la société Deaucimmo n'a pas été de bonne foi puisqu'elle recouvre ses loyers plus de trois années plus tard ;
Or cette dernière a été silencieuse lors de la notification par elle, société VIP 'de son bail commercial'; ce silence est d'autant plus pesant que c'est elle, société VIP qui procèdera par elle-même à un état des lieux de sortie.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1134 du code civil, applicable au contrat de bail commercial conclu entre les parties, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Par ailleurs, en matière de bail commercial, l'article L.145-1 du code de commerce prévoit notamment que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, par la mention « jeu de la clause pénale », la société VIP, qui fait référence à l'article L.145-1 précité, vise donc en réalité le jeu de la clause résolutoire éventuellement incluse dans un contrat de bail.
Or, le bail commercial conclu entre les parties a été résilié amiablement, sur demande de la société VIP, à la date du 25 août 2022, sans que la clause résolutoire comprise dans le bail ait été mise en jeu.
Dès lors, les développements de la société VIP concernant la nécessité de mettre en jeu cette clause de bonne foi, sont inopérants et ne peuvent justifier un rejet des demandes de la société VIP.
Par ailleurs, comme déjà démontré, la société VIP n'apporte aucun argument sérieux à l'appui d'une prétendue mauvaise foi de la société Deaucimmo.
En conséquence, les demandes de provision formées par l'intimée ne peuvent être rejetées au seul motif d'une mauvaise foi du bailleur dont il apparaît, avec l'évidence requise en matière de référé, qu'elle n'est pas établie.
1- Sur la demande de provision de 8 899,46 euros au titre du retard de loyers pour la période d'avril 2020 à août 2022
La société VIP ne conteste pas que les loyers dont sa bailleresse réclame le paiement n'ont pas été réglés. Le montant des loyers et charges n'ayant pas plus été contesté, il sera fait droit à cette demande de provision et la décision sera confirmée de ce chef.
2- Sur la demande de 193,48 euros au titre de la sommation de payer de commissaire de justice du 22 novembre 2024
Le montant de ces frais n'est pas contesté par la locataire. Néanmoins, cette dépense relève des frais non compris dans les dépens. Ils devront en conséquence être englobés dans l'indemnité éventuellement accordée au titre des frais irrépétibles.
3- Sur les demandes de provisions formées par la société Deaucimmo en application de l'article 14 du bail
La bailleresse demande les sommes provisionnelles de :
- 889,95 euros au titre de la majoration de 10% du montant des sommes dues ;
- 4 189,03 euros à parfaire au titre des intérêts de retard à hauteur de 1% par mois ;
- et la somme supplémentaire de 800,91 euros à parfaire au titre des intérêts moratoires de 1% par mois de retard, réactualisée en cause d'appel.
L'article 14 du bail commercial conclu entre les parties stipule que :
« Le défaut ou la simple insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, même partiel, au 15 du premier mois de chaque trimestre, au cas où le bailleur aurait accepté un autre mode de paiement que le prélèvement d'office, d'un seul terme de loyer, ou des charges incombant au preneur, entraînera de plein droit et sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ou rappel d'application, à titre de clause pénale, d'une majoration de 10% du montant des sommes dues.
En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l'application de la clause pénale, porteront intérêt dans les mêmes conditions au taux de 1% par mois de retard, tout mois commencé entraînant l'exigibilité des intérêts s'y rapportant. »
La société VIP ne conteste pas l'application de cette clause pénale, ni les sommes réclamées à ce titre par la société Deaucimmo.
Il convient donc d'accorder à titre provisionnel les montants réclamés en application de cette clause.
La décision déférée sera donc confirmée et y sera ajoutée la condamnation provisionnelle portant sur l'actualisation des intérêts.
4- Sur la demande d'une somme provisionnelle de 1 060,17 euros correspondant au dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 4 c/ du bail, relatif au dépôt de garanti versé par le preneur, ne prévoit pas la possibilité pour le bailleur de garder ce versement à l'issue du bail en réparation d'une résistance abusive.
En outre, la résistance abusive évoquée, à propos de laquelle la société VIP ne développe aucun argument, n'apparaît pas caractérisée avec l'évidence requise en référé.
Il n'y aura pas lieu à référé sur ce point et la décision entreprise sera confirmée en ce que, en déboutant la société Deaucimmo du surplus de ses demandes, elle l'a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 1 060,17 euros correspondant au dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts provisionnels.
Sa demande tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros sera par ailleurs rejetée.
IV ' Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le refus, par le juge, de délais de paiement relève de son pouvoir discrétionnaire (Com., 25 janvier 2023, n° 21-17.589, publié).
En l'espèce la société VIP n'apporte aucun élément sur sa situation.
La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.
V ' Sur les mesures accessoires
La société VIP, qui succombe, assumera les entiers dépens de première instance et d'appel.
Sa demande d'indemnité procédurale sera rejetée et elle sera condamnée à verser à la société Deaucimmo une indemnité procédurale.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare recevable la demande en référé de la société Deaucimmo 4 ;
- Confirme l'ordonnance déférée, sauf à préciser que la somme de 193,48 euros due au titre de la sommation de payer du 22 novembre 2024 est incluse dans l'indemnité procédurale accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
- Condamne la société VIP à payer à la société Deaucimmo 4 la somme provisionnelle de 800,91 euros au titre des intérêts moratoires de 1% par mois ;
- Rejette la demande de la société Deaucimmo 4 tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Rejette la demande de la société VIP tendant à obtenir des délais de paiement ;
- Condamne la société VIP aux entiers dépens d'appel ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la société VIP et la condamne à verser à la société Deaucimmo 4 la somme complémentaire de 2 500 euros au titre de la procédure d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.