CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 9 juillet 2026, n° 25/17267
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 232 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17267 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMEL7
Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 octobre 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/02099
APPELANTE
S.C.I. BS [Localité 2], RCS de [Localité 3] n°834836520, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Milijana Jokic de la SELARL MJ avocat, avocat au barreau de Meaux, toque : 97
INTIMÉE
S.A.R.L. UNIVERS DETECTION SERVICE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillante, la déclaration d'appel a été signifiée le 24 décembre 2025 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2010, la société Balzac a consenti à la société Univers Détection Service (UDS) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, tacitement renouvelé.
Par acte notarié du 4 octobre 2022, la société Balzac a vendu l'ensemble immobilier comprenant ces locaux commerciaux à la société UDS.
Le 30 juillet 2024, la société BS [Localité 2] a fait délivrer à la société UDS un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer un montant en principal de 11 962,17 euros au titre des arriérés locatifs.
Par acte du 29 novembre 2024, la société BS Gagny a fait assigner la société UDS en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société UDS, ainsi que de celle de tous occupants de son chef et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ;
condamner par provision la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] :
- une indemnité d'occupation mensuelle de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- la somme de 5 750 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 30 août 2024 et le 1er novembre 2024 ;
- la somme de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;
condamner la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 2 octobre 2025, le juge des référés a :
dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
rappelé en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 15 octobre 2025, la société BS [Localité 2] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :
dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.
Par ses uniques conclusions remises et notifiées le 30 janvier 2026, la société BS [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée ;
à titre principal :
infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
y faisant droit et statuant de nouveau :
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 1 764,37 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 28 229,92 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 30 août 2024 au 1er décembre 2025 ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
à titre subsidiaire :
infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
y faisant droit et statuant de nouveau :
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 1 600 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1 600 euros à compter du 30 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 25 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 30 août 2024 au 1er décembre 2025 ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 10 814,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
en tout état de cause :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 1er novembre 2010 et par conséquent la résiliation de plein droit dudit contrat à la date du 30 août 2024
ordonner sans délai l'expulsion de la société UDS dès la signification de l'ordonnance à intervenir, ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;
ordonner la majoration des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés des intérêts au taux légal courus à compter du 30 juillet 2024, date de délivrance du commandement de payer et ce jusqu'au complet paiement ;
juger que le dépôt de garantie d'un montant de 3 522,71 euros restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
condamner la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société UDS aux entiers dépens de l'instance.
La société UDS n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu.
Le 24 décembre 2025, la société BS [Localité 2] a fait signifier à la société UDS sa déclaration d'appel, l'avis de fixation du 9 décembre 2025 et ses conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.
En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dernier alinéa de cet article dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.
Au cas présent, la société UDS n'ayant pas conclu, elle est réputée s'être approprié les motifs suivants :
« Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juillet 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.962,17 euros au titre des arriérés locatifs. Il respecte le formalisme prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et comporte un décompte.
Le preneur conteste les sommes réclamées au motif que les charges n'ont jamais été régularisées et qu'il n'a jamais été informé de la révision du loyer.
Il est constant que le preneur n'a réglé aucun loyer, même partiel, depuis avril 2024. Le bail prévoit une régularisation annuelle des charges à la date anniversaire du bail et que le loyer sera révisable après l'expiration de chaque période triennale, en fonction et en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux (indice de référence 4e trimestre 2009, soit 101,7).
Néanmoins, le bailleur ne précise pas le calcul du loyer révisé, étant relevé que le loyer mensuel initial principal prévu au contrat de bail est de 17.800 euros par an, soit 650 euros par mois. Il ne justifie d'aucune charge, ni a fortiori d'une quelconque régularisation.
Par ailleurs, le preneur produit un procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2024 dont il ressort que le local est globalement en mauvais état, en particulier le disjoncteur électrique et l'installation électrique du garage, la toiture, la charpente, le faux-plafond du bureau côté rue et côté façade cour, le sol du troisième bureau, la salle d'eau et les toilettes, qui sont hors d'usage, et la porte basculante du garage.
Au vu de ces éléments, le juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas en mesure de déterminer la part non contestable des sommes réclamées ni d'apprécier la validité du commandement, qui se heurte à une contestation sérieuse. »
Sur la demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.
Selon l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver'.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Par ailleurs, les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Afin de vérifier si la demande qui lui est soumise ne se heurte pas à une contestation sérieuse, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (Cass. 3e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). Il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu'il soit justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s'avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester (Cass. 3e Civ., 10 février 1988, pourvoi n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (Cass. 3e Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).
La société BS [Localité 2] poursuit l'infirmation de l'ordonnance entreprise qui a dit n'y avoir lieu à référé en arguant que le premier bail, avec prise d'effet au 1er novembre 2010 conclu entre la société Balzac et la société UDS, prévoyait un loyer mensuel initial de 7 800 euros hors taxes soit 650 euros par mois et non de 17 800 euros comme indiqué par le premier juge.
Elle évoque également un second bail conclu le 1er avril 2012 portant sur le local commercial, pour un loyer annuel de 19 200 euros, payable par mensualités de 1 600 euros hors charges que la société UDS n'aurait pas produit devant le premier juge et qu'elle-même ne produit pas à hauteur d'appel.
L'appelante considère que compte tenu des révisions intervenues depuis la conclusion du contrat, le loyer mensuel s'élevait à 1 734,37 euros puis indique que le loyer est passé successivement de 1 675,72 euros à 1 705,72 euros, à 1 764,37 euros en novembre 2024.
Enfin, elle estime que les régularisations de charges figurent expressément au décompte joint au commandement de payer.
Il résulte des pièces produites par l'appelante que le loyer convenu dans le bail prenant effet le 1er novembre 2010 est d'un montant de 7 800 euros annuel hors charges, auquel s'ajoute une taxe additionnelle de 2,5% et une provision trimestrielle de 60 euros couvrant les charges avec une régularisation chaque année à la date anniversaire du bail.
Ce bail prévoit également une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux pendant un mois ainsi qu'une révision du loyer après l'expiration de chaque période triennale en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de référence étant celui du 4e trimestre 2009 soit 101,7.
Cette clause était visée dans le commandement de payé délivré le 30 juillet 2024 rappelant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, aux fins d'obtenir le paiement en principal de la somme de 11 962,17 euros.
La cour relève que la validité du commandement de payer est contestée relativement aux sommes qui seraient dues par l'appelante. Ledit commandement énonce que les causes de la créance concernée sont les suivantes : « loyers et charges impayés » selon décompte joint soit 11 962,17 euros et coût de l'acte soit 175,45 euros. Le décompte associé fait effectivement apparaître un solde restant dû de 11 962, 17 euros.
Néanmoins, si le décompte produit du 30 juillet 2018 au 1er octobre 2022 ainsi que celui actualisé du 1er novembre 2022 au 1er décembre 2025 précisent les sommes dues au titre des loyers et des charges, tel n'est pas le cas du décompte joint au commandement de payer dont certains intitulés ne mentionnent que le mois et l'année concernés et un montant dû sans distinction du loyer, des charges ou d'autres frais.
En outre, ce décompte joint au commandement s'intitule 'extrait de compte locataire du 01/01/2020 au 23/07/2024' mais porte en réalité sur la période allant du 1er novembre 2022 au 1er juillet 2024.
Ainsi, la présentation ambiguë du décompte ne permettait pas au preneur de vérifier l'étendue de ses obligations et la régularité du commandement étant incertaine, il en résulte une contestation sérieuse quant à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire sur ce fondement.
C'est donc à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé.
Dès lors, la décision entreprise sera confirmée.
Sur la demande au titre du dépôt de garantie
La société BS [Localité 2] sollicite que le dépôt de garantie lui soit acquis à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier en ce que le manquement par la société UDS à ses obligations financières lui causerait un préjudice grave du fait qu'elle ne serait pas en mesure de payer à bonne date les échéances du crédit souscrit en vue de l'acquisition du bien. Aussi, les associés sont contraints de réaliser des apports en compte courant d'associé afin de pallier la carence du preneur dans le respect de ses obligations contractuelles. Elle ajoute que son préjudice de trésorerie est patent et doit être réparé.
Il apparaît que le préjudice financier évoqué par l'appelante n'est pas démontré, étant rappelé la contestation sérieuse relative à la somme sollicitée à titre provisionnel sur le fondement du commandement de payer et, qu'au surplus, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher une telle demande d'indemnisation.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé s'agissant de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante et il est précisé que 'les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 '.
En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au regard du sens du présent arrêt, l'ordonnance entreprise sera confirmée au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Partie perdante, les dépens d'appel resteront à la charge de la société BS [Localité 2].
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.
Ainsi, la demande de l'appelante formée à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société BS [Localité 2] au titre du dépôt de garantie ;
Condamne la société BS [Localité 2] aux dépens d'appel ;
Rejette la demande de la société BS [Localité 2] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 232 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17267 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMEL7
Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 octobre 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/02099
APPELANTE
S.C.I. BS [Localité 2], RCS de [Localité 3] n°834836520, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Milijana Jokic de la SELARL MJ avocat, avocat au barreau de Meaux, toque : 97
INTIMÉE
S.A.R.L. UNIVERS DETECTION SERVICE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillante, la déclaration d'appel a été signifiée le 24 décembre 2025 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2010, la société Balzac a consenti à la société Univers Détection Service (UDS) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, tacitement renouvelé.
Par acte notarié du 4 octobre 2022, la société Balzac a vendu l'ensemble immobilier comprenant ces locaux commerciaux à la société UDS.
Le 30 juillet 2024, la société BS [Localité 2] a fait délivrer à la société UDS un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer un montant en principal de 11 962,17 euros au titre des arriérés locatifs.
Par acte du 29 novembre 2024, la société BS Gagny a fait assigner la société UDS en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société UDS, ainsi que de celle de tous occupants de son chef et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ;
condamner par provision la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] :
- une indemnité d'occupation mensuelle de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- la somme de 5 750 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 30 août 2024 et le 1er novembre 2024 ;
- la somme de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;
condamner la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 2 octobre 2025, le juge des référés a :
dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
rappelé en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 15 octobre 2025, la société BS [Localité 2] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :
dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.
Par ses uniques conclusions remises et notifiées le 30 janvier 2026, la société BS [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée ;
à titre principal :
infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
y faisant droit et statuant de nouveau :
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 1 764,37 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 28 229,92 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 30 août 2024 au 1er décembre 2025 ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
à titre subsidiaire :
infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;
y faisant droit et statuant de nouveau :
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 1 600 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1 600 euros à compter du 30 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 25 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 30 août 2024 au 1er décembre 2025 ;
condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 10 814,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ;
en tout état de cause :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 1er novembre 2010 et par conséquent la résiliation de plein droit dudit contrat à la date du 30 août 2024
ordonner sans délai l'expulsion de la société UDS dès la signification de l'ordonnance à intervenir, ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;
ordonner la majoration des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés des intérêts au taux légal courus à compter du 30 juillet 2024, date de délivrance du commandement de payer et ce jusqu'au complet paiement ;
juger que le dépôt de garantie d'un montant de 3 522,71 euros restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
condamner la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société UDS aux entiers dépens de l'instance.
La société UDS n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu.
Le 24 décembre 2025, la société BS [Localité 2] a fait signifier à la société UDS sa déclaration d'appel, l'avis de fixation du 9 décembre 2025 et ses conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.
En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dernier alinéa de cet article dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.
Au cas présent, la société UDS n'ayant pas conclu, elle est réputée s'être approprié les motifs suivants :
« Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juillet 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.962,17 euros au titre des arriérés locatifs. Il respecte le formalisme prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et comporte un décompte.
Le preneur conteste les sommes réclamées au motif que les charges n'ont jamais été régularisées et qu'il n'a jamais été informé de la révision du loyer.
Il est constant que le preneur n'a réglé aucun loyer, même partiel, depuis avril 2024. Le bail prévoit une régularisation annuelle des charges à la date anniversaire du bail et que le loyer sera révisable après l'expiration de chaque période triennale, en fonction et en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux (indice de référence 4e trimestre 2009, soit 101,7).
Néanmoins, le bailleur ne précise pas le calcul du loyer révisé, étant relevé que le loyer mensuel initial principal prévu au contrat de bail est de 17.800 euros par an, soit 650 euros par mois. Il ne justifie d'aucune charge, ni a fortiori d'une quelconque régularisation.
Par ailleurs, le preneur produit un procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2024 dont il ressort que le local est globalement en mauvais état, en particulier le disjoncteur électrique et l'installation électrique du garage, la toiture, la charpente, le faux-plafond du bureau côté rue et côté façade cour, le sol du troisième bureau, la salle d'eau et les toilettes, qui sont hors d'usage, et la porte basculante du garage.
Au vu de ces éléments, le juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas en mesure de déterminer la part non contestable des sommes réclamées ni d'apprécier la validité du commandement, qui se heurte à une contestation sérieuse. »
Sur la demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.
Selon l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver'.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Par ailleurs, les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Afin de vérifier si la demande qui lui est soumise ne se heurte pas à une contestation sérieuse, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (Cass. 3e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). Il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu'il soit justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s'avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester (Cass. 3e Civ., 10 février 1988, pourvoi n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (Cass. 3e Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).
La société BS [Localité 2] poursuit l'infirmation de l'ordonnance entreprise qui a dit n'y avoir lieu à référé en arguant que le premier bail, avec prise d'effet au 1er novembre 2010 conclu entre la société Balzac et la société UDS, prévoyait un loyer mensuel initial de 7 800 euros hors taxes soit 650 euros par mois et non de 17 800 euros comme indiqué par le premier juge.
Elle évoque également un second bail conclu le 1er avril 2012 portant sur le local commercial, pour un loyer annuel de 19 200 euros, payable par mensualités de 1 600 euros hors charges que la société UDS n'aurait pas produit devant le premier juge et qu'elle-même ne produit pas à hauteur d'appel.
L'appelante considère que compte tenu des révisions intervenues depuis la conclusion du contrat, le loyer mensuel s'élevait à 1 734,37 euros puis indique que le loyer est passé successivement de 1 675,72 euros à 1 705,72 euros, à 1 764,37 euros en novembre 2024.
Enfin, elle estime que les régularisations de charges figurent expressément au décompte joint au commandement de payer.
Il résulte des pièces produites par l'appelante que le loyer convenu dans le bail prenant effet le 1er novembre 2010 est d'un montant de 7 800 euros annuel hors charges, auquel s'ajoute une taxe additionnelle de 2,5% et une provision trimestrielle de 60 euros couvrant les charges avec une régularisation chaque année à la date anniversaire du bail.
Ce bail prévoit également une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux pendant un mois ainsi qu'une révision du loyer après l'expiration de chaque période triennale en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de référence étant celui du 4e trimestre 2009 soit 101,7.
Cette clause était visée dans le commandement de payé délivré le 30 juillet 2024 rappelant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, aux fins d'obtenir le paiement en principal de la somme de 11 962,17 euros.
La cour relève que la validité du commandement de payer est contestée relativement aux sommes qui seraient dues par l'appelante. Ledit commandement énonce que les causes de la créance concernée sont les suivantes : « loyers et charges impayés » selon décompte joint soit 11 962,17 euros et coût de l'acte soit 175,45 euros. Le décompte associé fait effectivement apparaître un solde restant dû de 11 962, 17 euros.
Néanmoins, si le décompte produit du 30 juillet 2018 au 1er octobre 2022 ainsi que celui actualisé du 1er novembre 2022 au 1er décembre 2025 précisent les sommes dues au titre des loyers et des charges, tel n'est pas le cas du décompte joint au commandement de payer dont certains intitulés ne mentionnent que le mois et l'année concernés et un montant dû sans distinction du loyer, des charges ou d'autres frais.
En outre, ce décompte joint au commandement s'intitule 'extrait de compte locataire du 01/01/2020 au 23/07/2024' mais porte en réalité sur la période allant du 1er novembre 2022 au 1er juillet 2024.
Ainsi, la présentation ambiguë du décompte ne permettait pas au preneur de vérifier l'étendue de ses obligations et la régularité du commandement étant incertaine, il en résulte une contestation sérieuse quant à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire sur ce fondement.
C'est donc à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé.
Dès lors, la décision entreprise sera confirmée.
Sur la demande au titre du dépôt de garantie
La société BS [Localité 2] sollicite que le dépôt de garantie lui soit acquis à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier en ce que le manquement par la société UDS à ses obligations financières lui causerait un préjudice grave du fait qu'elle ne serait pas en mesure de payer à bonne date les échéances du crédit souscrit en vue de l'acquisition du bien. Aussi, les associés sont contraints de réaliser des apports en compte courant d'associé afin de pallier la carence du preneur dans le respect de ses obligations contractuelles. Elle ajoute que son préjudice de trésorerie est patent et doit être réparé.
Il apparaît que le préjudice financier évoqué par l'appelante n'est pas démontré, étant rappelé la contestation sérieuse relative à la somme sollicitée à titre provisionnel sur le fondement du commandement de payer et, qu'au surplus, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher une telle demande d'indemnisation.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé s'agissant de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante et il est précisé que 'les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 '.
En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au regard du sens du présent arrêt, l'ordonnance entreprise sera confirmée au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Partie perdante, les dépens d'appel resteront à la charge de la société BS [Localité 2].
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.
Ainsi, la demande de l'appelante formée à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société BS [Localité 2] au titre du dépôt de garantie ;
Condamne la société BS [Localité 2] aux dépens d'appel ;
Rejette la demande de la société BS [Localité 2] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT