CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 9 juillet 2026, n° 23/02640
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 116/2026, 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02640 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCRY
Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Melun - RG n° 21/01300
APPELANTE
SARL LE MOULIGNON
[Adresse 1]
[Localité 1]
N°SIREN : 808 715 437
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque D0945
Ayant pour avocat plaidant Me David BAC, avocat au barreau de Paris, toque B541
INTIMÉE
S.C.I. DU PRINCE
[Adresse 2]
[Localité 1]
N°SIREN : 840 215 172
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Laurent PACCIONI, avocat au barreau de Melun, toque M.97, avocat plaidant
PARTIE INTERVENANTE
SCP ANGEL HAZANE DUVAL, mandataires judiciaires associés, nommée en qualité de mandataire judiciaire de la société LE MOULIGNON par jugement rendu le 30 janvier 2023 par le tribunal de commerce de Melun
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque D0945
Ayant pour avocat plaidant Me David BAC, avocat au barreau de Paris, toque B541
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Stéphanie Dupont, conseillère, entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Stéphanie Dupont, conseillère
- Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Mélanie THOMAS
ARRÊT PUBLIC :
- contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier en charge de la mise à disposition à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
I- FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant la société Le Moulignon à la SCI du Prince.
Par acte sous seing privé du 1er août 2019, la SCI Du Prince a donné à bail à la société Le Moulignon un local commercial situé [Adresse 4] à Saint-Fargeau Ponthierry (Seine et Marne), à destination de 'restauration et réception à l'exclusion de toute autre activité', pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros HT outre la TVA et les charges payable à compter du 1er janiver 2020 'afin de laisser un temps suffisant au preneur de réaliser des travaux au sein des locaux'.
Par lettre-avenant du même jour, les parties convenaient de prendre chacune à leur charge des travaux.
Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2020, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 2128,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à avril 2020, outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2020, SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, cette fois la somme dont il était demandé le paiement s'élevait à 8737,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2020 outre les frais d'acte.
Par acte du 9 juillet 2020, la société Le Moulignon a fait assigner la SCI du Prince devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun [G] 9 juillet 2020 en contestation de ce commandement.
Par ordonnance du 23 décembre 2020, le juge des référés a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond compte tenu de l'existence de contestations sérieuses.
Par assignation du 9 mars 2021, la SCI Du Prince a attrait la société Le Moulignon devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des loyers et charges impayés, du solde du dépôt de garantie.
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 39 555,60 euros au titre des loyers et charges impayés de l'année 2021 outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte extrajudiciaire du même jour, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement d'avoir à remettre en l'état initial la baie vitrée existante lors de la conclusion du bail, ledit commandement visage la clause résolutoire insérée au bail.
Par le jugement attaqué du 17 janvier 2023, le tribunal a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SCI Du Prince au 29 janvier 2022,
ordonné l'expulsion de la SARL Le Moulignon des locaux sis [Adresse 5] et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du présent jugement avec au besoin le concours de la force publique,
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1 janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 000 euros TTC outre les charges à compter du 1 février 2022 et condamné la SARL Le Moulignon à les payer en deniers ou quittances jusqu'à son départ;
condamné la SARL Le Moulignon à payer à la SCI Du Prince la somme de 3 750 euros au titre du complément du dépôt de garantie :
condamné la SARL Le Moulignon à payer à la SCI Du Prince, la somme de 540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022 :
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade ;
débouté la SARL Le Moulignon de ses demandes indemnitaires ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que le présent jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit ;
condamné la SARL Le Moulignon aux entiers dépens.
Par déclaration du 27 janvier 2023 remise au greffe de la cour d'appel de Paris, la société Le Moulignon a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de ce lui qui a débouté la SCI du Prince de ses demandes plus amples ou contraires.
Par jugement du 30 janvier 2023, le tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Le Moulignon et désigné la SCP Angel-Hazane-Duval en qualité de mandataire judiciaire.
La SCI du Prince a constitué avocat le 24 mars 2023 et avait préalable déclaré sa créance à hauteur de 90 867,65 euros auprès de la SCP Angel-Hazane-Duval.
La SCP Angel-Hazane-Duval est intervenue volontairement à l'instance ès qualités, dans les premières conclusions d'appelant déposées et notifiées le 19 avril 2023.
Par jugement du 26 février 2024, le tribunal de commerce de Melun a décidé la continuation de l'entreprise et arrêté le plan de redressement de la société Le Moulignon.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025.
II- PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 2 octobre 2023, la société Le Moulignon et la SCP Angel-Hazane-Duval demandent à la cour de :
« infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau :
dire et juger qu'en s'abstenant de réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture de l'immeuble comme elle s'y était engagée par lettre-avenant au bail du 1er août 2019, et ce malgré les nombreuses demandes du locataire, la SCI Du Prince a commis une faute engageant sa responsabilité ;
dire et juger que la SCI Du Prince est à l'origine du trouble de jouissance subi par la société Le Moulignon depuis son entrée dans les lieux en raison des infiltrations d'eau affectant l'exploitation paisible du restaurant ;
dire et juger qu'en entreposant de nombreux matériels de construction encombrants dans le sous-sol du local commercial jusqu'à la fin du mois de février 2020, la SCI Du Prince a commis une seconde faute engageant sa responsabilité ;
dire et juger que la société Le Moulignon était bien fondée à suspendre partiellement le paiement des loyers et charges conformément au principe de l'exception d'inexécution (articles 1217 et 1219 du code civil) ;
en conséquence :
condamner la SCI Du Prince à verser à la société Le Moulignon :
la somme de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de marge brute d'exploitation correspondant à la période du 1er janvier au 6 mars 2020 ;
la somme complémentaire de 120.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi au cours de la période d'octobre 2020 à juin 2021 ;
la somme complémentaire de 100.000 € de dommages et intérêts en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à l'image subis par la société Le Moulignon depuis son entrée dans les lieux jusqu'à la fermeture du restaurant, le 30 juin 2023 ;
et la somme complémentaire de 150.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la perte de son fonds de commerce, le restaurant ayant dû être fermé le 30 juin 2023 en raison de la persistance des conditions d'exploitation inacceptables ;
débouter la SCI Du Prince de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
en particulier, débouter la SCI Du Prince de ses demandes indemnitaires concernant la remise en état du local commercial qui se trouvait en bien meilleur état lorsque la SARL Le Moulignon a quitté les lieux qu'à la date à laquelle elle en a pris possession ;
débouter la SCI Du Prince de toute demande tendant à voir confirmer les condamnations financières prononcées en première instance dès lors que, s'agissant de prétendues créances antérieures au jugement d'ouverture du redressement judiciaire, celles-ci ne pourraient faire l'objet tout au plus que d'une éventuelle inscription au passif de la SARL Le Moulignon ;
condamner la SCI Du Prince à verser à la société Le Moulignon la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du CPC;
condamner la SCI du Prince aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cheviller, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ».
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2024, la SCI Du Prince demande à la cour de :
« confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI Du Prince au 29 janvier 2022 ;
ordonné l'expulsion de la SARL Le Moulignon des locaux sis [Adresse 6], et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du présent jugement avec, au besoin, le concours de la force publique ;
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 000 € TTC outre les charges à compter du 1er février 2022 et condamné la SARL Le Moulignon à les payer en deniers ou quittances jusqu'à son départ ;
débouté la SARL Le Moulignon de ses demandes indemnitaires ;
rappelé que le jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit ;
condamné la SARL Le Moulignon aux entiers dépens ;
confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun;
ordonner l'inscription au passif du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon des sommes suivantes :
39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
3 750 euros au titre du complément de dépôt de garantie ;
540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022 ;
3 000 euros au titre de dommages-intérêts pour la remise en état de la façade ;
2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
statuant à nouveau,
ordonner l'inscription au passif du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon des sommes suivantes :
27 000 euros TTC au titre des loyers impayés du mois d'avril 2020 au mois de décembre 2020 inclus ;
12 924,80 euros au titre des taxes foncières des années 2019, 2020 et 2021 ;
2 128,26 euros au titre des consommations électriques pour la période du 1er août 2019 au 20 avril 2020 ;
90 084,24 euros à titre de dommages-intérêts ;
12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
déclarer la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, irrecevables en leur demande de condamnation de la SCI Du Prince à effectuer les travaux permettant d'assurer la parfaite étanchéité du local commercial sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
débouter la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, aux dépens de l'instance qui seront employés en frais privilégiés du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon. »
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
III - MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et l'exception d'inexécution invoquée par le preneur
Moyens des parties
La société Le Moulignon sollicite l'infirmation du jugement en soutenant,
que le tribunal a retenu à tort que le bailleur avait remédié aux infiltrations affectant les locaux à compter de janvier 2021,
que plusieurs constats d'huissier établis postérieurement à cette date démontrent la persistance de désordres liés à l'humidité et aux infiltrations, de sorte qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers,
que les premiers juges ont méconnu la portée de ces éléments de preuve en considérant que la SCI Du Prince avait satisfait à son obligation de délivrance.
La SCI du Prince soutient que :
les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations affectant la toiture ont été réalisés à sa demande et achevés au plus tard le 1er décembre 2020 ;
des contrôles de la toiture ainsi que des tests d'étanchéité effectués les 16 janvier et 6 avril 2021 n'ont révélé aucune infiltration ;
les procès-verbaux de constat d'huissier invoqués par la société Le Moulignon n'établissent pas que les désordres constatés seraient imputables à un manquement du bailleur ;
les constats produits par la société Le Moulignon établissent l'existence de dégradations mais non leur origine ;
les désordres invoqués trouvent leur origine dans le mauvais entretien du local, l'absence de chauffage, le dysfonctionnement des VMC et les interventions de M. [L] sur la toiture ;
les dégradations postérieures aux travaux d'étanchéité sont imputables à la société Le Moulignon ou à des personnes agissant pour son compte ;
aucun manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien ne peut dès lors lui être reproché ;
la société Le Moulignon n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution.
Réponse de la cour
Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1219 du même code précise qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Par ailleurs, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en application de l'article 1720 du code civil, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, il résulte du bail et de la lettre-avenant, les deux en date du 1er août 2019, qu'au moment de la conclusion du bail, les locaux loués subissaient des infiltrations d'eau. En effet, dans l'article 9 du bail, intitulé désignation, il était notamment indiqué que : 'le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux et les accepte en conséquence dans l'état où ils se trouvent. Toutefois, les fuites au niveau du bâtiment et les désordres de canalisation et toute autre réparation qui incombe au propriétaire ne peuvent être à la charge du preneur'. Et, la lettre-avenant du 1er août 2019, qui organisait la répartition des travaux entre bailleur et locataire, mettait notamment à la charge de la SCI du Prince les travaux suivants : 'fuites constatées ensemble à deux endroits, calfeutrer la toiture à certains endroits'.
Par trois procès-verbaux de commissaire de justice en date des 12 juin 2020, 16 novembre 2020, et 24 décembre 2020, la société Le Moulignon établit avoir subi des infiltrations d'eau qui ont dégradé les travaux de décoration et d'embellissement qu'elle avait fait réaliser après son entrée dans les lieux (traces d'humidité, peinture boursouflée ou craquelée, traces de coulure, présence de moisissures notamment).
La SCI du Prince justifie avoir fait procéder à des travaux de réfection partielle de la toiture selon facture de l'entreprise Cassagrande Rénovation du 29 février 2020 pour un montant de 3 000 euros TTC et selon facture de la société Tab Couverture du 1er décembre 2020 pour un montant de 2808,17 euros TTC, lesdits travaux portant notamment sur la modification des écoulements de gouttière et la réfection des chéneaux.
Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il est établi par des procès-verbaux de commissaire de justice en date des 20 octobre 2021 et 3 février 2023, produits aux débats par la société Le Moulignon, que les infiltrations d'eau ont perduré après le mois de janvier 2021. En effet, il résulte de l'examen du procès-verbal du 3 février 2023 que les dégradations liées à l'humidité dans la salle de restaurant se sont aggravées depuis les constatations opérées en 2020 et que l'humidité mesurée sur plusieurs murs des locaux loués est très importante, ce qui démontre la persistance des infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021.
L'attestation de M. [N], qui témoigne avoir réalisé les travaux d'aménagement dans les locaux loués à la demande de la société Le Moulignon, avoir installé des plaques de BA 13 au plafond sur des supports déformées et rouillés, ce qui explique l'aspect gondolé dudit plafond, et n'avoir pas constaté d'infiltrations d'eau dans le plafond pendant ces travaux, n'est pas de nature à contredire les constatations opérées, à plusieurs reprises, par des commissaires de justice concernant l'existence d'infiltrations d'eau dans les locaux loués. D'une part, il n'est pas apporté la preuve que la SCI du Prince avait accompli les travaux pour remédier aux fuites admises par elle dans la lettre-avenant du 1er août 2019 à l'époque où M. [N] est intervenu dans les locaux loués. D'autre part, l'aspect gondolé du plafond décrit par M.[N] n'a pas été retenu par la cour comme un désordre faisant la preuve des infiltrations d'eau dans les locaux.
De même, la vérification par la société Tab Couverture de l'étanchéité de la toiture le 16 janvier 2021 n'est pas une preuve suffisante pour contredire les constatations du procès-verbal de commissaire de justice du 3 février 2023, qui établissent la persistance des infiltrations d'eau dans les locaux loués. L'arrosage à grand jet d'eau d'une toiture n'est pas équivalent à des pluies importantes et ne permet pas de détecter de menues fuites qui provoquent des infiltrations par accumulation d'eau au fil du temps.
Alors que l'existence de fuites était établie avant les travaux d'aménagement effectués par la société Le Moulignon, qu'il n'est pas apporté la preuve du dysfonctionnement de la VMC installée par la locataire et que l'aggravation des désordres liés aux infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021 est intervenue lorsque les locaux étaient exploités et donc chauffés, il n'est pas démontré, contrairement à ce que soutient la bailleresse, que l'humidité des locaux loués serait imputable à la société Le Moulignon pour résulter de VMC inopérantes et de l'absence de chauffage.
Il n'est pas non plus apporté la preuve 'des fréquentes promenades de M. [L] sur le toit', qui auraient, selon la bailleresse, abîmé la toiture parfaitement réparée après l'intervention de la société Tab Couverture. Dans une attestation, la société Tab Couverture indique que, le 6 avril 2021, elle a constaté l'affaissement de 'la bande en zinc coté [Adresse 7] réalisée par notre société' à la suite d'une surcharge. La SCI du Prince impute cet affaissement à M. [L] qui serait monté sur le toit. Pour preuve de la présence de M. [L], l'époux de la gérante de la société Le Moulignon, sur le toit, la SCI du Prince produit l'attestation d'un témoin qui indique avoir vu M. [L] sur une échelle fin décembre 2020. Or, le témoin n'a pas vu M. [L] sur le toit et le 16 janvier
2021, lors du contrôle d'étanchéité de la toiture par la société Tab Couverture, celle-ci n'a pas constaté l'affaissement ci-dessus décrit.
Après examen de l'ensemble de ces éléments, il apparait que la SCI du Prince, au début du bail, a mis à la disposition de la société Le Moulignon des locaux qui présentaient des infiltrations d'eau auxquelles elle n'a pas remédié au cours du bail. Ce faisant, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination et en bon état de réparations de toute espèce, d'y faire les réparations nécessaires et d'en faire jouir paisiblement sa locataire.
Dans la partie faits et procédure de ses conclusions, la société Le Moulignon invoque d'autres manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles. Elle invoque l'installation du conduit de la hotte d'aspiration au mépris des règles de l'art, la mauvaise exécution des réparations du sol de la cuisine mises à la charge de la bailleresse dans la lettre-avenant du 1er août 2019, le défaut de conformité aux normes de l'installation et du compteur de gaz, le manque de pression d'eau et l'existence de nuisances sonores en lien avec un plancher la séparant d'un logement situé au-dessus du restaurant dont la structure est douteuse. Toutefois, la société Le Moulignon n'apporte aucune preuve de ces allégations.
Par ailleurs, la société Le Moulignon, par la production d'une attestation de son expert-comptable selon laquelle la fermetre de son établissement situé [Adresse 8] à [Localité 3] entraînerait la suppression de deux emplois, à savoir l'emploi d'une serveuse engagée à compter du 1er juillet 2021 et l'emploi d'un cuisinier engagée à compter du 4 octobre 2022, établit qu'en dépit du défaut d'étanchéité des locaux loués, elle n'a pas cessé toute exploitation de son fonds de commerce dans lesdits locaux.
Dans ces conditions, étant observé qu'au dispositif de ses conclusions, la société Le Moulignon demande à la cour de dire qu'elle était bien fondée à suspendre partiellement le paiement des loyers et charges, il apparait, après examen des pièces produites aux débats, que le manquement de la SCI du Prince à ses obligations contractuelles, par suite du défaut d'étanchéité des locaux loués, est suffisamment grave pour fonder la suspension partielle par la société Le Moulignon du paiement des loyers et charges à hauteur de 50%.
2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient que :
le tribunal a retenu à tort qu'elle avait muré une baie vitrée sans l'autorisation du bailleur ;
lors de la conclusion du bail, il n'existait pas de baie vitrée mais un simple trou en façade obturé par des planches de contreplaqué ;
les travaux réalisés ont consisté à reboucher cette ouverture afin de fermer les locaux ;
ces travaux étaient conformes au projet de réaménagement du local autorisé par le représentant de la SCI Du Prince et porté à la connaissance du bailleur dans le cadre des démarches administratives ;
le bailleur avait connaissance des travaux réalisés et ne peut utilement soutenir qu'ils auraient été effectués sans son accord ;
la SCI du Prince a elle-même agréé les travaux projetés et est donc mal fondée à les lui reprocher ;
les photographies produites par l'intimée après la restitution des lieux démontrent que les locaux ont été remis en état ;
les demandes indemnitaires de la SCI Du Prince fondées sur la prétendue dégradation des locaux sont dès lors infondées ;
le local a été remis en location peu de temps après la restitution des clés par la société Le Moulignon, ce qui démontre l'absence de préjudice subi par le bailleur.
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
La SCI Du Prince soutient que :
la clause résolutoire stipulée au bail était acquise en cas de défaut de paiement des loyers, charges ou conditions du bail demeuré infructueux un mois après commandement ;
la société Le Moulignon n'a réglé aucun loyer, aucune charge ni taxe foncière au cours de l'année 2021 ;
les causes des commandements délivrés les 28 décembre 2021 n'ont pas été régularisées dans le délai contractuel d'un mois ;
l'acquisition de la clause résolutoire reposait, en toute hypothèse, non seulement sur le défaut de paiement des loyers, mais également sur un manquement du preneur à ses obligations locatives ;
la société Le Moulignon a réalisé sans autorisation du bailleur des travaux consistant à remplacer une ouverture en façade par un mur de parpaings ;
ni l'annexe au bail ni l'autorisation délivrée par la mairie ne démontrent l'existence d'un tel accord ;
le bailleur a, au contraire, demandé par courrier du 6 mai 2020 la remise en état de la façade et le rétablissement de la baie vitrée ;
cette suppression de l'ouverture en façade, qui n'a jamais été remise en état, constitue à elle seule un manquement suffisamment grave pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire ;
la société Le Moulignon était ainsi occupante sans droit ni titre à compter du 29 janvier 2022 et demeurait redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Réponse de la cour
Il ressort de l'article L.145-41 du code de commerce qu'un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant sa résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Compte tenu de la gravité des conséquences d'une telle clause, elle ne peut concerner qu'une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. Dans ces conditions, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché. Il doit également, pour produire effet être délivré de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1104 du code civil.
Par ailleurs, il est constant qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à hauteur de la somme effectivement due. (Cass. Civ. 3ème 27 octobre 1993, n°91-19416).
En l'espèce, le bail commercial du 1 er aout 2019 contient une clause résolutoire qui stipule qu'« à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et sans qu'il ait à remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet pendant ce temps, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, et que si le locataire refusait d'évacuer les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre sans délai, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal compétent qui serait exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.
En cas de résiliation judiciaire, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts.
Il est bien entendu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme payé qu'après encaissement, et que la clause résolutoire pourra être acquise au bailleur dans le cas où le chèque ne serait pas approvisionné.
Enfin, en aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée comme comminatoire ou comme une clause de style ; elle contient une convention expresse, voulue et acceptée par les parties dont elle forme la loi, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, sans qu'aucune offre ou consignation ultérieure puisse arrêter l'effet de cette convention ».
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 39 555,60 euros au titre des loyers et charges impayés de l'année 2021, outre les frais d'acte. Ce commandement visait la clause résolutoire ci-dessus rappelée.
Dans la mesure où la société Le Moulignon était fondée, ainsi qu'il a été démontré au paragraphe précédent, à suspendre le paiement des loyers et charges à hauteur de 50 %, il n'était en réalité due par la locataire que la moitié de la somme visée dans le commandement de payer du 28 décembre 2021.
Mais, le commandement reste valable à hauteur de la somme effectivement due.
Or, il résulte des éléments de la procédure que la locataire n'a effectué aucun règlement dans le mois suivant le commandement de payer.
Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée au bail est acquise à compter du 29 janvier 2022 à 0h.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2022,
ordonné l'expulsion de la société Le Moulignon des locaux loués.
Compte-tenu de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 29 janvier 2022, la société Le Moulignon est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter de cette même date et est donc débitrice d'une indemnité d'occupation.
Eu égard à l'état des locaux et au défaut d'étanchéité de celui-ci, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à compter du 29 janvier 2022 à la somme de 1250 euros hors taxe outre la moitié des charges prévues par le bail expiré.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à compter du 1er février 2022 à la somme de 3 000 euros TTC outre les charges et, statuant à nouveau, de fixer cette indemnité d'occupation à la somme de 1 250 euros HT outre la moitié des charges prévues par le bail expiré.
La société Le Moulignon ne peut être condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation, en vertu des dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce, que pour la période postérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire de la société Le Moulignon.
3- Sur les demandes de paiement du bailleur
Moyens des parties
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen spécifique à l'encontre des chefs du jugement l'ayant condamnée au paiement du solde du dépôt de garantie, des taxes foncières, des consommations d'eau et d'électricité.
Elle fait valoir que le décompte dont se prévaut la bailleresse pour solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 96 320 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2023 est erroné.
La SCI du Prince soutient que :
l'ensemble des sommes réclamées est contractuellement dû par la société Le Moulignon en application des stipulations du bail relatives au dépôt de garantie, au paiement des loyers, de la taxe foncière ainsi que des consommations d'eau et d'électricité,
que le preneur n'a pas exécuté ses obligations de paiement malgré plusieurs relances et que les montants réclamés sont justifiés par les pièces produites aux débats,
que les difficultés d'exploitation alléguées ne sont pas imputables au bailleur mais aux retards pris par le preneur dans ses propres travaux,
que le matériel prétendument entreposé dans les locaux n'a pas empêché leur exploitation et que les contestations relatives aux consommations et à la taxe foncière ne reposent sur aucun élément probant,
que la société Le Moulignon demeure redevable du solde du dépôt de garantie, des loyers et indemnités d'occupation, des taxes foncières ainsi que des factures d'eau et d'électricité.
Réponse de la cour
3-1 Sur la demande au titre du solde du dépôt de garantie
C'est par des moyens pertinents et exacts, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le tribunal a considéré que la société Le Moulignon était redevable de la somme de 3 750 euros envers la SCI du Prince au titre du solde du dépôt de garantie.
Il convient néanmoins d'infirmer la condamnation à paiement prononcée par le tribunal compte-tenu du placement en redressement judiciaire de la société Le Moulignon et de fixer cette dette au passif de la société Le Moulignon.
3-2 Sur les charges
Au titre des charges, la SCI du Prince ne demande que la fixation au passif de la société Le Moulignon de la somme de 12 924,80 euros au titre des taxes foncières des années 2019, 2020, 2021.
Cette somme correspond pour :
- 1853 euros à la taxe foncière 2019,
- 4996,20 euros à la taxe foncière 2020,
- 6075,60 euros à la taxe foncière 2021.
Les locaux loués dépendent d'un immeuble qui appartient en totalité à la SCI du Prince et qui comporte des logements loués à des tiers.
L'article 14 du bail met à la charge du preneur le remboursement au bailleur de 'la taxe foncière et des taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures, au prorata des surfaces privatives louées'.
Alors que la taxe foncière de l'immeuble dans sa totalité s'élève à 6248 euros pour l'année 2019, 7610 euros pour l'année 2020 et 7721 euros pour l'année 2021, la SCI du Prince n'explique le montant de taxe foncière qu'elle réclame à la société Le Moulignon que pour l'année 2020. Elle calcule la part de taxe foncière qu'elle réclame à la société Le Moulignon au prorata du revenu commercial imposable qui sert à l'administration fiscale dans la détermination de montant de la taxe foncière et non au prorata des surfaces privatives louées comme stipulé au bail.
Sans preuve du prorata des surfaces privatives louées à la société Le Moulignon au regard de la surface totale de l'immeuble, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du Prince de sa demande au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2021.
3-3 Sur les frais d'électricité
La SCI du Prince demande la fixation au passif de la société Le Moulignon de la somme de 2 128 euros au titre de sa consommation électrique pour la période du 1er août 2019 au 20 avril 2020.
C'est par des motifs pertinents et exacts, auxquels le cour renvoie et qu'elle adopte, que le tribunal a débouté la SCI du Prince de sa demande, étant ajouté qu'il n'est produit aux débats ni la facture d'électricité qui a servi au calcul de la somme réclamée par la SCI du Prince à la société Le Moulignon ni un relevé contradictoire de la consommation électrique de cette dernière ni un relevé effectué par un tiers.
3-4 Sur les loyers
Au titre des loyers, la SCI du Prince demande, dans les motifs de ses conclusions, la condamnation de la société Le Moulignon à lui payer la somme de 96 320 euros arrêtée au 1er janvier 2023, sans d'ailleurs produire ni décompte de cette somme ni explication sur son calcul.
Mais, dans le dispositif desdites conclusions, elle sollicite :
- la confirmation du jugement attaqué et l'inscription au passif de la société Le Moulignon de la somme de 39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
- l'inscription au passif de la société Le Moulignon de la somme de 27 000 euros TTC au titre des loyers impayés du mois d'avril 2020 au mois de décembre 2020 inclus.
Etant rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, il apparait que la cour n'est saisie que de la demande portant sur les loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022.
Sur cette période de 22 mois, dès lors que la cour a retenu que la locataire était fondée à suspendre le paiement des loyers à hauteur de 50 % et qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation, à compter du 29 janvier 2022, à la somme de 1 250 euros hors taxe, la société Le Moulignon est redevable au titre des loyers et indemnités d'occupation de la somme de 1500 euros TTC x 22 mois, soit 33 000 euros TTC.
Or, il résulte du décompte produit aux débats par la SCI du Prince, arrêté au 31 mars 2022, que la société Le Moulignon a payé la somme de 10 480 euros pour les loyers de la période.
Il en résulte que la société Le Moulignon est redevable envers la SCI du Prince de la somme de 22 520 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022, soit 33 000 euros - 10 480 euros, qu'il convient d'inscrire au passif de la société Le Moulignon.
3-5 Sur la consommation d'eau
Sans moyen développé par la société Le Moulignon à l'appui de sa demande d'infirmation de ce chef du dispositif du jugement attaqué, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a considéré que la société Le Moulignon était redevable de la somme de 540,03 euros envers la SCI du Prince au titre de la facture d'eau du 7 février 2022.
Il convient néanmoins d'infirmer la condamnation à paiement prononcée par le tribunal compte-tenu du placement en redressement judiciaire de la société Le Moulignon et de fixer cette dette au passif de la société Le Moulignon.
4 - Sur les demandes indemnitaires du bailleur
La SCI du Prince demande l'inscription au passif de la société Le Moulignon des sommes suivantes :
3 000 euros au titre des dommages et intérêts retenus par le tribunal pour la remise en état de la façade,
90 084,24 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme se décomposant, au regard des motifs des conclusions de la bailleresse, comme suit :
- 10 000 euros au titre d'un complément de dommages et intérêts pour la remise en état de la façde,
- 20 084,24 euros au titre de la dégradation et du défaut d'entretien des locaux par la société Le Moulignon,
- 60 000 euros pour résistance abusive à raison du non-paiement par la locataire des sommes dues en exécution du bail.
4-1 Sur les demandes au titre de la remise en état de la façade
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient que :
le tribunal a retenu à tort qu'elle aurait « muré une baie vitrée » en violation du bail;
lors de la prise à bail, il n'existait pas de baie vitrée mais seulement une ouverture obturée par des panneaux, de sorte que les travaux réalisés ne constituaient pas la suppression d'une vitrine existante ;
les modifications de façade avaient pour objet de rendre le local « hors d'eau, hors d'air » et de permettre son exploitation conformément à sa destination ;
les travaux de façade et de vitrine étaient prévus par l'annexe au bail et ont été réalisés par une entreprise spécialisée ;
une autorisation administrative de modification de façade a été délivrée par la mairie le 6 septembre 2019 ;
le dossier de demande d'autorisation comportait l'annexe au bail signée par le bailleur, ce qui démontrerait son accord sur les travaux projetés ;
le bailleur aurait suivi l'exécution des travaux sans jamais émettre d'opposition ni de réserve ;
les travaux ont apporté une plus-value au local en installant notamment une façade en aluminium avec double vitrage, un sas d'entrée et un accès conforme aux normes [Localité 4] ;
les demandes indemnitaires de la SCI Du Prince fondées sur une prétendue dégradation ou sur la nécessité d'une remise en état de la façade seraient en conséquence infondées ;
le fait que le local ait été reloué peu de temps après la restitution des clés démontrerait d'ailleurs, son bon état général.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon a modifié sans autorisation l'aspect extérieur du local loué en remplaçant une ouverture de la façade par un mur en parpaings ;
que cette modification constitue un manquement aux stipulations du bail ;
qu'elle lui cause un préjudice en empêchant la relocation du local en l'état ;
que la remise en état engendrera des frais ainsi qu'une perte de loyers pendant la durée des travaux ;
qu'elle est dès lors fondée à solliciter la condamnation de la société Le Moulignon au paiement de dommages-intérêts à ce titre.
Réponse de la cour
En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure les éléments suivants.
Les locaux loués sont situés à l'angle de deux rues.
Avant la conclusion du bail, les vitrines des locaux avaient été vandalisées et n'avaient pas fait l'objet de réparations. Les vitrines avaient été remplacées par des panneaux de bois contreplaqué.
Lors de la conclusion du bail, par la lettre-avenant au bail du 1er août 2019, la société Le Moulignon s'était engagée à prendre en charge 'les vitrines et façade'.
La société Le Moulignon a fait faire des travaux de menuiserie aluminum et de vitrerie, pour un montant de 20 000 euros hors taxes, qui ont eu pour finalité de réparer les vitrines de la façade ayant le plus grand linéaire de vitrines. En revanche, concernant la façade donnant sur l'autre rue, la société Le Moulignon a remplacé les panneaux de bois contreplaqué par un mur enduit.
Faute de précision dans la lettre-avenant du 1er août 2019, qui met à la charge du locataire non seulement les vitrines mais également la façade et alors que le bailleur a mis à disposition du preneur des locaux qui n'étaient pas entièrement clos, il n'est pas démontré qu'en remplaçant des panneaux de bois contreplaqué par un mur sur la plus petite des deux façades donnant sur rue, la société Le Moulignon ait manqué à ses obligations contractuelles issues de la lettre-avenant du 1er août 2019.
La SCI du Prince qui soutient que la société Le Moulignon devait obtenir le consentement exprès et écrit du bailleur pour procéder à l'édification de ce mur ne précise pas sur quelle disposition contractuelle ou réglementaire elle se fonde pour l'affirmer.
L'article 22 du bail stipule qu' 'au delà des travaux d'aménagement visés à l'article 3 du present bail et qui sont autorisés par le bailleur, le preneur ne pourra faire aucuns travaux ni changements de distribution ni démolition, ni percement des murs et cloisons dans l'immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit du bailleur'.
Or, il s'avère que le remplacement des panneaux de bois contreplaqué par un mur pour boucher le trou laissé par l'absence de vitrine en façade ne constitue pas une des catégories de travaux soumises à l'autorisation du bailleur en vertu de cette stipulation.
En conséquence, sans démonstration d'un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles du fait de l'édification de ce mur, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon à payer à la SCI du Prince la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade et, statuant à nouveau, de débouter la SCI du Prince de sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état de la façade.
4-2 Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Moyens des parties
La société Le Moulignon n'a développé aucun moyen relatif à cette demande.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon n'a procédé à aucun règlement depuis décembre 2020;
que cette situation a placé la SCI dans une situation financière délicate, l'exposant notamment à des impayés liés au remboursement de son prêt et au règlement de ses fournisseurs ;
qu'en dépit d'une tentative de résolution amiable par voie de médiation, la société Le Moulignon a persisté dans son refus de paiement ;
qu'elle a ainsi été contrainte de procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de sa locataire ;
que son refus de paiement procède d'une volonté délibérée de s'opposer au règlement de sa dette, ce qui caractérise une résistance abusive révélatrice de sa mauvaise foi ;
qu'elle est en conséquence fondée à solliciter la condamnation de la société Le Moulignon à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Réponse de la cour
Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la SCI du Prince qui se plaint du retard de la société Le Moulignon dans le paiement des sommes dues en exécution du bail liant les parties ne fait pas la démonstration, dans ses conclusions, de l'existence d'un préjudice distinct de celui réparable par l'intérêt moratoire. Elle se borne à procéder par voie d'affirmation. Ainsi, ni elle n'indique ni elle ne justifie les sommes réglées par elle au titre des retards de paiements des mensualités de son prêt ou de ses dettes auprès de ses fournisseurs.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI Du Prince de cette demande.
4-3 Sur la demande de dommages et intérêts pour la remise en état du local
Moyens des parties
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen sur cette demande.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon a dégradé les locaux loués et a manqué à son obligation d'entretien prévue au bail ;
que l'état des lieux nécessite des travaux de remise en état ;
que ces travaux représentent un coût de 14 084,24 euros ;
qu'ils entraîneront en outre une perte de revenus locatifs pendant leur réalisation, évaluée à deux mois de loyers, soit 6 000 euros ;
qu'il convient également de lui allouer la somme de 10 000 euros au titre de la violation du bail.
Réponse de la cour
L'état des locaux pour lequel le bailleur demande une indemnisation à hauteur de 20 084,24 euros résulte des infiltrations d'eau consécutives aux manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du Prince de cette demande.
5 - Sur les demandes indemnitaires du preneur
La société Le Moulignon demande la condamnation de la SCI du Prince à lui payer :
30 000 euros au titre de la perte de marge brute d'exploitation pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020 ;
120 000 euros en réparation du préjudice financier subi d'octobre 2020 à juin 2021 ;
100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image qu'elle a subis de son entrée dans les lieux jusqu'à la fermeture du restaurant,
150 000 euros en réparation de la perte de son fonds de commerce.
5-1 Sur la demande au titre de la perte de marge brute d'exploitation du 1er janvier au 6 mars 2020
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient :
qu'elle a ouvert avec retard son restaurant dans les locaux loués en raison de la persistance des infiltrations d'eau imputables au bailleur après le 1er janvier 2020;
que son expert comptable a calculé sa perte de marge pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020 à la somme de 26 471, 26 euros HT en se fondant sur la base des premières semaines d'exploitation effective du restaurant.
La SCI du Prince soutient que :
le retard dans l'ouverture du restaurant est exclusivement imputable à la société Le Moulignon, laquelle a elle-même reconnu avoir pris du retard dans ses travaux de réhabilitation ;
les infiltrations alléguées ne sont donc pas à l'origine du retard d'exploitation invoqué ;
la société Le Moulignon se déclarait satisfaite des locaux puisqu'elle a formulé une offre d'acquisition de l'immeuble le 9 janvier 2020, cette démarche étant incompatible avec l'affirmation selon laquelle elle aurait subi, à cette période, des conditions d'exploitation impropres ou particulièrement dégradées ;
la demande indemnitaire au titre de la période du 1er janvier au 6 mars 2020 doit dès lors être rejetée.
Réponse de la cour
Dans la partie faits et procédure de ses conclusions, la société Le Moulignon indique qu'elle a commencé à exploiter son restaurant dans les locaux loués à compter du 7 mars 2020.
A cette date, il est acquis que la SCI du Prince n'avait pas remédié aux fuites constatées par les parties lors de la conclusion du bail. La société Le Moulignon n'a donc pas attendu la réparation des fuites pour ouvrir son restaurant.
Par ailleurs, dans un courriel adressé le 5 février 2020 par la société Le Moulignon à la SCI du Prince, la locataire écrivait : 'compte-tenu des difficultés et des surprises dans ce local en autre nous avons pris du retard dans nos travaux de réhabilitation et donc notre ouverture est décalé à fin février 2020".
Il s'évince de ces éléments que le retard de la société Le Moulignon dans l'ouverture de son restaurant dans les lieux loués n'est pas imputable aux travaux à la charge de la SCI du Prince mais aux travaux à la charge de la société Le Moulignon elle-même.
Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de cette demande.
5-2 Sur la demande au titre du préjudice d'exploitation de novembre 2020 à juin 2021
La société Le Moulignon soutient que :
durant les travaux réalisés par l'entreprise Tab Couverture entre novembre 2020 et juin 2021, le toit du local est demeuré ouvert et le conduit d'évacuation de la hotte a été déconnecté, rendant impossible l'exploitation du restaurant pour l'activité de vente à emporter ;
ces désordres sont établis par un procès-verbal de constat d'huissier du 16 novembre 2020 faisant notamment état d'un conduit de hotte déconnecté, d'un toit ouvert ainsi que de câbles manipulés et coupés ;
la ligne téléphonique n'a été rétablie qu'à compter du mois de juillet 2021 et la hotte n'a pu être utilisée pendant cette période ;
elle a ainsi subi une perte de chiffre d'affaires évaluée à 80 000 euros sur la période de novembre 2020 à juin 2021, calculée sur la base d'une recette moyenne journalière de 500 euros ;
elle a également perdu une clientèle potentielle liée à l'impossibilité de développer l'activité de vente à emporter, préjudice qu'elle évalue à 40 000 euros;
son préjudice total doit en conséquence être fixé à la somme de 120 000 euros.
La SCI Du Prince soutient que :
les infiltrations invoquées par la société Le Moulignon ne pouvaient être que résiduelles dès lors que des travaux de reprise de la toiture avaient déjà été réalisés en février 2020 puis achevés au plus tard le 1er décembre 2020 ;
les photographies produites établissent qu'à cette date la toiture était en bon état et que le conduit d'évacuation de la hotte était raccordé ;
la coupure de la ligne téléphonique ne lui est pas imputable dès lors qu'elle résulterait d'une dégradation volontaire commise par l'époux de la gérante de la société Le Moulignon ;
la société Le Moulignon ne rapporte aucune preuve des troubles d'exploitation qu'elle prétend avoir subis dès le mois d'octobre 2020 ;
en toute hypothèse, elle ne peut prétendre à une indemnisation au titre d'une période pendant laquelle le restaurant était fermé en raison des restrictions sanitaires liées à la pandémie ;
sa demande indemnitaire au titre de la période de novembre 2020 à juin 2021 doit en conséquence être rejetée.
Réponse de la cour
Il résulte des pièces produites aux débats que les travaux de la société Tab Couverture n'ont pas duré de novembre 2020 à juin 2021, étant observé que la facture de la société Tab Couverture est datée du 1er décembre 2020.
En outre, contrairement à ce que soutient la société Le Moulignon, il n'est pas indiqué, dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 novembre 2020, que le toit est ouvert pendant les travaux de la société Tab Couverture. Il est simplement indiqué que ce jour là, alors que la société Tab Couverture effectue des travaux sur le toit, le commissaire de justice voit 'par une ouverture au plafond, un jour en sortie sur toiture'.
De même, les photos ne sont pas suffisamment légendées pour établir que la 2ème photo en page 6 du procès-verbal établirait la déconnexion entre la hotte et son conduit. En tout état de cause, si la hotte a pu être déconnectée pendant les travaux de la société Tab Couverture sur le toit des locaux loués, cette photo n'est pas de nature à apporter la preuve de la déconnexion de la hotte pendant 8 mois.
Par ailleurs, il n'est ni apporté la preuve d'une coupure de la ligne téléphonique et internet de la société Le Moulignon pendant 8 mois ni que cette coupure serait imputable à la société Le Moulignon. La société Le Moulignon procède par voie d'affirmation. S'agissant de la coupure du câble téléphonique et internet, la gérante de la société Le Moulignon déclarait, dans une plainte contre le gérant de la SCI du Prince déposée le 26 mars 2021 auprès du commissariat de police de Dammarie-les-Lys, qu'un technicien Orange avait procédé au raccordement des câbles le 17 mars 2021, de sorte qu'il est acquis que la société Le Moulignon n'a pas souffert de la coupure de sa ligne téléphonique jusqu'en juin 2021.
Dans ces conditions, il n'est pas apporté la preuve que le préjudice d'exploitation allégué par la société Le Moulignon pour la période de novembre 2020 à juin 2021, qui correspond à une période de diminution générale de l'activité économique en lien avec les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19, soit imputable à la SCI du Prince.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 80 000 euros pour le préjudice financier résultant du démontage d'une partie de la toiture et de la déconnexion de la hotte de novembre 2020 à juin 2021 et en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant 40 000 euros pour perte de clientèle liée à la coupure de la ligne téléphonique.
5-3 Sur les demandes au titre du trouble d'exploitation et de la perte du fonds de commerce
La société Le Moulignon soutient que :
les infiltrations affectant les locaux depuis son entrée dans les lieux ont engendré un trouble d'exploitation persistant jusqu'à la fermeture du restaurant le 30 juin 2023 ;
la dispense de paiement des loyers accordée pour l'année 2020 ne répare qu'une partie du préjudice subi ;
les manquements du bailleur lui ont causé une perte d'exploitation durable, un préjudice commercial et financier ainsi qu'une atteinte à son image et à sa réputation ;
ces manquements l'ont finalement contrainte à fermer son établissement et ont entraîné la perte de son fonds de commerce ;
elle est en conséquence fondée à obtenir la condamnation de la SCI Du Prince au paiement de dommages-intérêts complémentaires en réparation de l'ensemble de ses préjudices.
La SCI Du Prince soutient que ces demandes sont infondées et qu'aucun préjudice n'est démontré en faisant valoir :
que le retard d'ouverture du restaurant en février 2020 est imputable à la société Le Moulignon elle-même, en raison de ses propres retards dans la réalisation des travaux ;
que le restaurant a également été fermé en raison des restrictions liées à la pandémie de Covid-19 ;
que les travaux réalisés sur la toiture par la société Casagrande en juillet 2020 ont permis de remédier aux problèmes d'étanchéité ;
qu'aucun élément ne démontre que le restaurant était inexploitable avant cette intervention ;
qu'à compter de juillet 2020, aucune fuite persistante n'empêchait l'exploitation normale du restaurant ;
qu'une nouvelle intervention a été réalisée sur la toiture en novembre 2020, qu'au 1er décembre 2020 il n'existait plus aucune fuite ;
que la SCI Du Prince a exécuté l'ensemble des travaux qui lui incombaient,
que les résultats comptables de l'année 2020 font apparaître un bénéfice de 15 309,74 euros, supérieur à celui réalisé en 2019, ce qui exclurait l'existence d'un préjudice économique ;
que la société Le Moulignon est à l'origine des désordres constatés, notamment en raison de travaux non conformes, de VMC inopérantes, de l'absence de chauffage dans les locaux pendant leur fermeture et des interventions de M. [L] sur la toiture ;
que si la société Le Moulignon a subi un quelconque préjudice, elle en est seule responsable ;
que la fermeture du restaurant est exclusivement imputable à la société Le Moulignon.
Réponse de la cour
La société Le Moulignon ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués du fait du défaut d'étanchéité des locaux même si elle a subi une gêne.
Elle soutient avoir subi un préjudice d'exploitation ainsi qu'un préjudice commercial et financier sans en faire la démonstration. Elle procède par voie d'affirmation. Il n'est produit aux débats aucune pièce pour établir l'existence et le quantum de ce préjudice. La société Le Moulignon ne donne aucune indication sur l'exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués entre le 7 mars 2020, date du début de son exploitation, et le 8 juin 2023, date à laquelle elle indique avoir cessé son activité.
La société Le Moulignon ne fait pas non plus la démonstration du préjudice d'image qu'elle prétend avoir subi.
Dans ces conditions, il convient de débouter la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image.
Sans preuve que la société Le Moulignon était dans l'impossibilité totale d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, sa décision de quitter les locaux loués relève de son fait et n'est pas imputable aux manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Dans ces conditions, il convient de débouter la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce.
En outre, la cour observe que la société Le Moulignon qui évalue son fonds de commerce à la somme de 150 000 euros ne produit aucune pièce pour justifier de cette valeur.
6 - Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les parties succombent partiellement tant en première instance qu'en appel.
En conséquence et en application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon aux dépens de première instance et de laisser à chaque partie la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés.
Par ailleurs, l'équité commande d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon à payer à la SCI du Prince la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés en première instance que pour les frais exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ce qu'il a:
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI du Prince au 29 janvier 2022,
- ordonné l'expulsion de la société Le Moulignon des locaux situés [Adresse 9] et de tout occupant de son chef,
- débouté la société Le Moulignon des demandes suivantes :
sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de marge pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020,
sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle en raison de la coupure de la ligne téléphonique,
sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi de novembre 2020 à juin 2021,
- débouté la SCI du Prince des demandes suivantes :
sa demande de paiement des taxes foncières 2019, 2020 et 2021,
sa demande de paiement de la somme de 2 128 euros au titre de la consommation électrique,
sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 10 000 euros pour violation du bail,
sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état du local,
sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 60 000 euros pour résistance abusive,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ses autres dispositions soumises à la cour,
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à la SCI du Prince, à compter du 29 janvier 2022, à la somme de 1 250 euros hors taxe outre la moitié des charges dues par le preneur en vertu du bail expiré,
Condamne la société Le Moulignon au paiement de cette indemnité d'occupation pour la période postérieure au 30 janvier 2023,
Fixe au passif de la société Le Moulignon, dans le cadre de sa procédure de redressement judiciaire, les créances suivantes de la SCI du Prince :
3 750 euros au titre du complément de dépôt de garantie,
540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022,
22 520 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022,
Déboute la SCI du Prince de sa demande de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade,
Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts de 100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image,
Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés,
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés par elle en première instance qu'à hauteur d'appel.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2026
(n° 116/2026, 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02640 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCRY
Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Melun - RG n° 21/01300
APPELANTE
SARL LE MOULIGNON
[Adresse 1]
[Localité 1]
N°SIREN : 808 715 437
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque D0945
Ayant pour avocat plaidant Me David BAC, avocat au barreau de Paris, toque B541
INTIMÉE
S.C.I. DU PRINCE
[Adresse 2]
[Localité 1]
N°SIREN : 840 215 172
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Laurent PACCIONI, avocat au barreau de Melun, toque M.97, avocat plaidant
PARTIE INTERVENANTE
SCP ANGEL HAZANE DUVAL, mandataires judiciaires associés, nommée en qualité de mandataire judiciaire de la société LE MOULIGNON par jugement rendu le 30 janvier 2023 par le tribunal de commerce de Melun
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque D0945
Ayant pour avocat plaidant Me David BAC, avocat au barreau de Paris, toque B541
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Stéphanie Dupont, conseillère, entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Stéphanie Dupont, conseillère
- Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Mélanie THOMAS
ARRÊT PUBLIC :
- contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier en charge de la mise à disposition à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
I- FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant la société Le Moulignon à la SCI du Prince.
Par acte sous seing privé du 1er août 2019, la SCI Du Prince a donné à bail à la société Le Moulignon un local commercial situé [Adresse 4] à Saint-Fargeau Ponthierry (Seine et Marne), à destination de 'restauration et réception à l'exclusion de toute autre activité', pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros HT outre la TVA et les charges payable à compter du 1er janiver 2020 'afin de laisser un temps suffisant au preneur de réaliser des travaux au sein des locaux'.
Par lettre-avenant du même jour, les parties convenaient de prendre chacune à leur charge des travaux.
Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2020, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 2128,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à avril 2020, outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2020, SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, cette fois la somme dont il était demandé le paiement s'élevait à 8737,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2020 outre les frais d'acte.
Par acte du 9 juillet 2020, la société Le Moulignon a fait assigner la SCI du Prince devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun [G] 9 juillet 2020 en contestation de ce commandement.
Par ordonnance du 23 décembre 2020, le juge des référés a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond compte tenu de l'existence de contestations sérieuses.
Par assignation du 9 mars 2021, la SCI Du Prince a attrait la société Le Moulignon devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des loyers et charges impayés, du solde du dépôt de garantie.
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 39 555,60 euros au titre des loyers et charges impayés de l'année 2021 outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte extrajudiciaire du même jour, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement d'avoir à remettre en l'état initial la baie vitrée existante lors de la conclusion du bail, ledit commandement visage la clause résolutoire insérée au bail.
Par le jugement attaqué du 17 janvier 2023, le tribunal a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SCI Du Prince au 29 janvier 2022,
ordonné l'expulsion de la SARL Le Moulignon des locaux sis [Adresse 5] et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du présent jugement avec au besoin le concours de la force publique,
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1 janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 000 euros TTC outre les charges à compter du 1 février 2022 et condamné la SARL Le Moulignon à les payer en deniers ou quittances jusqu'à son départ;
condamné la SARL Le Moulignon à payer à la SCI Du Prince la somme de 3 750 euros au titre du complément du dépôt de garantie :
condamné la SARL Le Moulignon à payer à la SCI Du Prince, la somme de 540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022 :
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade ;
débouté la SARL Le Moulignon de ses demandes indemnitaires ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que le présent jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit ;
condamné la SARL Le Moulignon aux entiers dépens.
Par déclaration du 27 janvier 2023 remise au greffe de la cour d'appel de Paris, la société Le Moulignon a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de ce lui qui a débouté la SCI du Prince de ses demandes plus amples ou contraires.
Par jugement du 30 janvier 2023, le tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Le Moulignon et désigné la SCP Angel-Hazane-Duval en qualité de mandataire judiciaire.
La SCI du Prince a constitué avocat le 24 mars 2023 et avait préalable déclaré sa créance à hauteur de 90 867,65 euros auprès de la SCP Angel-Hazane-Duval.
La SCP Angel-Hazane-Duval est intervenue volontairement à l'instance ès qualités, dans les premières conclusions d'appelant déposées et notifiées le 19 avril 2023.
Par jugement du 26 février 2024, le tribunal de commerce de Melun a décidé la continuation de l'entreprise et arrêté le plan de redressement de la société Le Moulignon.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025.
II- PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 2 octobre 2023, la société Le Moulignon et la SCP Angel-Hazane-Duval demandent à la cour de :
« infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau :
dire et juger qu'en s'abstenant de réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture de l'immeuble comme elle s'y était engagée par lettre-avenant au bail du 1er août 2019, et ce malgré les nombreuses demandes du locataire, la SCI Du Prince a commis une faute engageant sa responsabilité ;
dire et juger que la SCI Du Prince est à l'origine du trouble de jouissance subi par la société Le Moulignon depuis son entrée dans les lieux en raison des infiltrations d'eau affectant l'exploitation paisible du restaurant ;
dire et juger qu'en entreposant de nombreux matériels de construction encombrants dans le sous-sol du local commercial jusqu'à la fin du mois de février 2020, la SCI Du Prince a commis une seconde faute engageant sa responsabilité ;
dire et juger que la société Le Moulignon était bien fondée à suspendre partiellement le paiement des loyers et charges conformément au principe de l'exception d'inexécution (articles 1217 et 1219 du code civil) ;
en conséquence :
condamner la SCI Du Prince à verser à la société Le Moulignon :
la somme de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de marge brute d'exploitation correspondant à la période du 1er janvier au 6 mars 2020 ;
la somme complémentaire de 120.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi au cours de la période d'octobre 2020 à juin 2021 ;
la somme complémentaire de 100.000 € de dommages et intérêts en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à l'image subis par la société Le Moulignon depuis son entrée dans les lieux jusqu'à la fermeture du restaurant, le 30 juin 2023 ;
et la somme complémentaire de 150.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la perte de son fonds de commerce, le restaurant ayant dû être fermé le 30 juin 2023 en raison de la persistance des conditions d'exploitation inacceptables ;
débouter la SCI Du Prince de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
en particulier, débouter la SCI Du Prince de ses demandes indemnitaires concernant la remise en état du local commercial qui se trouvait en bien meilleur état lorsque la SARL Le Moulignon a quitté les lieux qu'à la date à laquelle elle en a pris possession ;
débouter la SCI Du Prince de toute demande tendant à voir confirmer les condamnations financières prononcées en première instance dès lors que, s'agissant de prétendues créances antérieures au jugement d'ouverture du redressement judiciaire, celles-ci ne pourraient faire l'objet tout au plus que d'une éventuelle inscription au passif de la SARL Le Moulignon ;
condamner la SCI Du Prince à verser à la société Le Moulignon la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du CPC;
condamner la SCI du Prince aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cheviller, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ».
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2024, la SCI Du Prince demande à la cour de :
« confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI Du Prince au 29 janvier 2022 ;
ordonné l'expulsion de la SARL Le Moulignon des locaux sis [Adresse 6], et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du présent jugement avec, au besoin, le concours de la force publique ;
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 000 € TTC outre les charges à compter du 1er février 2022 et condamné la SARL Le Moulignon à les payer en deniers ou quittances jusqu'à son départ ;
débouté la SARL Le Moulignon de ses demandes indemnitaires ;
rappelé que le jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit ;
condamné la SARL Le Moulignon aux entiers dépens ;
confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun;
ordonner l'inscription au passif du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon des sommes suivantes :
39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
3 750 euros au titre du complément de dépôt de garantie ;
540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022 ;
3 000 euros au titre de dommages-intérêts pour la remise en état de la façade ;
2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
statuant à nouveau,
ordonner l'inscription au passif du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon des sommes suivantes :
27 000 euros TTC au titre des loyers impayés du mois d'avril 2020 au mois de décembre 2020 inclus ;
12 924,80 euros au titre des taxes foncières des années 2019, 2020 et 2021 ;
2 128,26 euros au titre des consommations électriques pour la période du 1er août 2019 au 20 avril 2020 ;
90 084,24 euros à titre de dommages-intérêts ;
12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
déclarer la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, irrecevables en leur demande de condamnation de la SCI Du Prince à effectuer les travaux permettant d'assurer la parfaite étanchéité du local commercial sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
débouter la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner la SARL Le Moulignon et la SCP Angel Hazane Duval, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon, aux dépens de l'instance qui seront employés en frais privilégiés du redressement judiciaire de la SARL Le Moulignon. »
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
III - MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et l'exception d'inexécution invoquée par le preneur
Moyens des parties
La société Le Moulignon sollicite l'infirmation du jugement en soutenant,
que le tribunal a retenu à tort que le bailleur avait remédié aux infiltrations affectant les locaux à compter de janvier 2021,
que plusieurs constats d'huissier établis postérieurement à cette date démontrent la persistance de désordres liés à l'humidité et aux infiltrations, de sorte qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers,
que les premiers juges ont méconnu la portée de ces éléments de preuve en considérant que la SCI Du Prince avait satisfait à son obligation de délivrance.
La SCI du Prince soutient que :
les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations affectant la toiture ont été réalisés à sa demande et achevés au plus tard le 1er décembre 2020 ;
des contrôles de la toiture ainsi que des tests d'étanchéité effectués les 16 janvier et 6 avril 2021 n'ont révélé aucune infiltration ;
les procès-verbaux de constat d'huissier invoqués par la société Le Moulignon n'établissent pas que les désordres constatés seraient imputables à un manquement du bailleur ;
les constats produits par la société Le Moulignon établissent l'existence de dégradations mais non leur origine ;
les désordres invoqués trouvent leur origine dans le mauvais entretien du local, l'absence de chauffage, le dysfonctionnement des VMC et les interventions de M. [L] sur la toiture ;
les dégradations postérieures aux travaux d'étanchéité sont imputables à la société Le Moulignon ou à des personnes agissant pour son compte ;
aucun manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien ne peut dès lors lui être reproché ;
la société Le Moulignon n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution.
Réponse de la cour
Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1219 du même code précise qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Par ailleurs, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en application de l'article 1720 du code civil, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, il résulte du bail et de la lettre-avenant, les deux en date du 1er août 2019, qu'au moment de la conclusion du bail, les locaux loués subissaient des infiltrations d'eau. En effet, dans l'article 9 du bail, intitulé désignation, il était notamment indiqué que : 'le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux et les accepte en conséquence dans l'état où ils se trouvent. Toutefois, les fuites au niveau du bâtiment et les désordres de canalisation et toute autre réparation qui incombe au propriétaire ne peuvent être à la charge du preneur'. Et, la lettre-avenant du 1er août 2019, qui organisait la répartition des travaux entre bailleur et locataire, mettait notamment à la charge de la SCI du Prince les travaux suivants : 'fuites constatées ensemble à deux endroits, calfeutrer la toiture à certains endroits'.
Par trois procès-verbaux de commissaire de justice en date des 12 juin 2020, 16 novembre 2020, et 24 décembre 2020, la société Le Moulignon établit avoir subi des infiltrations d'eau qui ont dégradé les travaux de décoration et d'embellissement qu'elle avait fait réaliser après son entrée dans les lieux (traces d'humidité, peinture boursouflée ou craquelée, traces de coulure, présence de moisissures notamment).
La SCI du Prince justifie avoir fait procéder à des travaux de réfection partielle de la toiture selon facture de l'entreprise Cassagrande Rénovation du 29 février 2020 pour un montant de 3 000 euros TTC et selon facture de la société Tab Couverture du 1er décembre 2020 pour un montant de 2808,17 euros TTC, lesdits travaux portant notamment sur la modification des écoulements de gouttière et la réfection des chéneaux.
Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il est établi par des procès-verbaux de commissaire de justice en date des 20 octobre 2021 et 3 février 2023, produits aux débats par la société Le Moulignon, que les infiltrations d'eau ont perduré après le mois de janvier 2021. En effet, il résulte de l'examen du procès-verbal du 3 février 2023 que les dégradations liées à l'humidité dans la salle de restaurant se sont aggravées depuis les constatations opérées en 2020 et que l'humidité mesurée sur plusieurs murs des locaux loués est très importante, ce qui démontre la persistance des infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021.
L'attestation de M. [N], qui témoigne avoir réalisé les travaux d'aménagement dans les locaux loués à la demande de la société Le Moulignon, avoir installé des plaques de BA 13 au plafond sur des supports déformées et rouillés, ce qui explique l'aspect gondolé dudit plafond, et n'avoir pas constaté d'infiltrations d'eau dans le plafond pendant ces travaux, n'est pas de nature à contredire les constatations opérées, à plusieurs reprises, par des commissaires de justice concernant l'existence d'infiltrations d'eau dans les locaux loués. D'une part, il n'est pas apporté la preuve que la SCI du Prince avait accompli les travaux pour remédier aux fuites admises par elle dans la lettre-avenant du 1er août 2019 à l'époque où M. [N] est intervenu dans les locaux loués. D'autre part, l'aspect gondolé du plafond décrit par M.[N] n'a pas été retenu par la cour comme un désordre faisant la preuve des infiltrations d'eau dans les locaux.
De même, la vérification par la société Tab Couverture de l'étanchéité de la toiture le 16 janvier 2021 n'est pas une preuve suffisante pour contredire les constatations du procès-verbal de commissaire de justice du 3 février 2023, qui établissent la persistance des infiltrations d'eau dans les locaux loués. L'arrosage à grand jet d'eau d'une toiture n'est pas équivalent à des pluies importantes et ne permet pas de détecter de menues fuites qui provoquent des infiltrations par accumulation d'eau au fil du temps.
Alors que l'existence de fuites était établie avant les travaux d'aménagement effectués par la société Le Moulignon, qu'il n'est pas apporté la preuve du dysfonctionnement de la VMC installée par la locataire et que l'aggravation des désordres liés aux infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021 est intervenue lorsque les locaux étaient exploités et donc chauffés, il n'est pas démontré, contrairement à ce que soutient la bailleresse, que l'humidité des locaux loués serait imputable à la société Le Moulignon pour résulter de VMC inopérantes et de l'absence de chauffage.
Il n'est pas non plus apporté la preuve 'des fréquentes promenades de M. [L] sur le toit', qui auraient, selon la bailleresse, abîmé la toiture parfaitement réparée après l'intervention de la société Tab Couverture. Dans une attestation, la société Tab Couverture indique que, le 6 avril 2021, elle a constaté l'affaissement de 'la bande en zinc coté [Adresse 7] réalisée par notre société' à la suite d'une surcharge. La SCI du Prince impute cet affaissement à M. [L] qui serait monté sur le toit. Pour preuve de la présence de M. [L], l'époux de la gérante de la société Le Moulignon, sur le toit, la SCI du Prince produit l'attestation d'un témoin qui indique avoir vu M. [L] sur une échelle fin décembre 2020. Or, le témoin n'a pas vu M. [L] sur le toit et le 16 janvier
2021, lors du contrôle d'étanchéité de la toiture par la société Tab Couverture, celle-ci n'a pas constaté l'affaissement ci-dessus décrit.
Après examen de l'ensemble de ces éléments, il apparait que la SCI du Prince, au début du bail, a mis à la disposition de la société Le Moulignon des locaux qui présentaient des infiltrations d'eau auxquelles elle n'a pas remédié au cours du bail. Ce faisant, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination et en bon état de réparations de toute espèce, d'y faire les réparations nécessaires et d'en faire jouir paisiblement sa locataire.
Dans la partie faits et procédure de ses conclusions, la société Le Moulignon invoque d'autres manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles. Elle invoque l'installation du conduit de la hotte d'aspiration au mépris des règles de l'art, la mauvaise exécution des réparations du sol de la cuisine mises à la charge de la bailleresse dans la lettre-avenant du 1er août 2019, le défaut de conformité aux normes de l'installation et du compteur de gaz, le manque de pression d'eau et l'existence de nuisances sonores en lien avec un plancher la séparant d'un logement situé au-dessus du restaurant dont la structure est douteuse. Toutefois, la société Le Moulignon n'apporte aucune preuve de ces allégations.
Par ailleurs, la société Le Moulignon, par la production d'une attestation de son expert-comptable selon laquelle la fermetre de son établissement situé [Adresse 8] à [Localité 3] entraînerait la suppression de deux emplois, à savoir l'emploi d'une serveuse engagée à compter du 1er juillet 2021 et l'emploi d'un cuisinier engagée à compter du 4 octobre 2022, établit qu'en dépit du défaut d'étanchéité des locaux loués, elle n'a pas cessé toute exploitation de son fonds de commerce dans lesdits locaux.
Dans ces conditions, étant observé qu'au dispositif de ses conclusions, la société Le Moulignon demande à la cour de dire qu'elle était bien fondée à suspendre partiellement le paiement des loyers et charges, il apparait, après examen des pièces produites aux débats, que le manquement de la SCI du Prince à ses obligations contractuelles, par suite du défaut d'étanchéité des locaux loués, est suffisamment grave pour fonder la suspension partielle par la société Le Moulignon du paiement des loyers et charges à hauteur de 50%.
2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient que :
le tribunal a retenu à tort qu'elle avait muré une baie vitrée sans l'autorisation du bailleur ;
lors de la conclusion du bail, il n'existait pas de baie vitrée mais un simple trou en façade obturé par des planches de contreplaqué ;
les travaux réalisés ont consisté à reboucher cette ouverture afin de fermer les locaux ;
ces travaux étaient conformes au projet de réaménagement du local autorisé par le représentant de la SCI Du Prince et porté à la connaissance du bailleur dans le cadre des démarches administratives ;
le bailleur avait connaissance des travaux réalisés et ne peut utilement soutenir qu'ils auraient été effectués sans son accord ;
la SCI du Prince a elle-même agréé les travaux projetés et est donc mal fondée à les lui reprocher ;
les photographies produites par l'intimée après la restitution des lieux démontrent que les locaux ont été remis en état ;
les demandes indemnitaires de la SCI Du Prince fondées sur la prétendue dégradation des locaux sont dès lors infondées ;
le local a été remis en location peu de temps après la restitution des clés par la société Le Moulignon, ce qui démontre l'absence de préjudice subi par le bailleur.
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
La SCI Du Prince soutient que :
la clause résolutoire stipulée au bail était acquise en cas de défaut de paiement des loyers, charges ou conditions du bail demeuré infructueux un mois après commandement ;
la société Le Moulignon n'a réglé aucun loyer, aucune charge ni taxe foncière au cours de l'année 2021 ;
les causes des commandements délivrés les 28 décembre 2021 n'ont pas été régularisées dans le délai contractuel d'un mois ;
l'acquisition de la clause résolutoire reposait, en toute hypothèse, non seulement sur le défaut de paiement des loyers, mais également sur un manquement du preneur à ses obligations locatives ;
la société Le Moulignon a réalisé sans autorisation du bailleur des travaux consistant à remplacer une ouverture en façade par un mur de parpaings ;
ni l'annexe au bail ni l'autorisation délivrée par la mairie ne démontrent l'existence d'un tel accord ;
le bailleur a, au contraire, demandé par courrier du 6 mai 2020 la remise en état de la façade et le rétablissement de la baie vitrée ;
cette suppression de l'ouverture en façade, qui n'a jamais été remise en état, constitue à elle seule un manquement suffisamment grave pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire ;
la société Le Moulignon était ainsi occupante sans droit ni titre à compter du 29 janvier 2022 et demeurait redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Réponse de la cour
Il ressort de l'article L.145-41 du code de commerce qu'un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant sa résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Compte tenu de la gravité des conséquences d'une telle clause, elle ne peut concerner qu'une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. Dans ces conditions, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché. Il doit également, pour produire effet être délivré de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1104 du code civil.
Par ailleurs, il est constant qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à hauteur de la somme effectivement due. (Cass. Civ. 3ème 27 octobre 1993, n°91-19416).
En l'espèce, le bail commercial du 1 er aout 2019 contient une clause résolutoire qui stipule qu'« à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et sans qu'il ait à remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet pendant ce temps, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, et que si le locataire refusait d'évacuer les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre sans délai, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal compétent qui serait exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.
En cas de résiliation judiciaire, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts.
Il est bien entendu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme payé qu'après encaissement, et que la clause résolutoire pourra être acquise au bailleur dans le cas où le chèque ne serait pas approvisionné.
Enfin, en aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée comme comminatoire ou comme une clause de style ; elle contient une convention expresse, voulue et acceptée par les parties dont elle forme la loi, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, sans qu'aucune offre ou consignation ultérieure puisse arrêter l'effet de cette convention ».
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 39 555,60 euros au titre des loyers et charges impayés de l'année 2021, outre les frais d'acte. Ce commandement visait la clause résolutoire ci-dessus rappelée.
Dans la mesure où la société Le Moulignon était fondée, ainsi qu'il a été démontré au paragraphe précédent, à suspendre le paiement des loyers et charges à hauteur de 50 %, il n'était en réalité due par la locataire que la moitié de la somme visée dans le commandement de payer du 28 décembre 2021.
Mais, le commandement reste valable à hauteur de la somme effectivement due.
Or, il résulte des éléments de la procédure que la locataire n'a effectué aucun règlement dans le mois suivant le commandement de payer.
Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée au bail est acquise à compter du 29 janvier 2022 à 0h.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2022,
ordonné l'expulsion de la société Le Moulignon des locaux loués.
Compte-tenu de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 29 janvier 2022, la société Le Moulignon est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter de cette même date et est donc débitrice d'une indemnité d'occupation.
Eu égard à l'état des locaux et au défaut d'étanchéité de celui-ci, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à compter du 29 janvier 2022 à la somme de 1250 euros hors taxe outre la moitié des charges prévues par le bail expiré.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à compter du 1er février 2022 à la somme de 3 000 euros TTC outre les charges et, statuant à nouveau, de fixer cette indemnité d'occupation à la somme de 1 250 euros HT outre la moitié des charges prévues par le bail expiré.
La société Le Moulignon ne peut être condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation, en vertu des dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce, que pour la période postérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire de la société Le Moulignon.
3- Sur les demandes de paiement du bailleur
Moyens des parties
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen spécifique à l'encontre des chefs du jugement l'ayant condamnée au paiement du solde du dépôt de garantie, des taxes foncières, des consommations d'eau et d'électricité.
Elle fait valoir que le décompte dont se prévaut la bailleresse pour solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 96 320 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2023 est erroné.
La SCI du Prince soutient que :
l'ensemble des sommes réclamées est contractuellement dû par la société Le Moulignon en application des stipulations du bail relatives au dépôt de garantie, au paiement des loyers, de la taxe foncière ainsi que des consommations d'eau et d'électricité,
que le preneur n'a pas exécuté ses obligations de paiement malgré plusieurs relances et que les montants réclamés sont justifiés par les pièces produites aux débats,
que les difficultés d'exploitation alléguées ne sont pas imputables au bailleur mais aux retards pris par le preneur dans ses propres travaux,
que le matériel prétendument entreposé dans les locaux n'a pas empêché leur exploitation et que les contestations relatives aux consommations et à la taxe foncière ne reposent sur aucun élément probant,
que la société Le Moulignon demeure redevable du solde du dépôt de garantie, des loyers et indemnités d'occupation, des taxes foncières ainsi que des factures d'eau et d'électricité.
Réponse de la cour
3-1 Sur la demande au titre du solde du dépôt de garantie
C'est par des moyens pertinents et exacts, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le tribunal a considéré que la société Le Moulignon était redevable de la somme de 3 750 euros envers la SCI du Prince au titre du solde du dépôt de garantie.
Il convient néanmoins d'infirmer la condamnation à paiement prononcée par le tribunal compte-tenu du placement en redressement judiciaire de la société Le Moulignon et de fixer cette dette au passif de la société Le Moulignon.
3-2 Sur les charges
Au titre des charges, la SCI du Prince ne demande que la fixation au passif de la société Le Moulignon de la somme de 12 924,80 euros au titre des taxes foncières des années 2019, 2020, 2021.
Cette somme correspond pour :
- 1853 euros à la taxe foncière 2019,
- 4996,20 euros à la taxe foncière 2020,
- 6075,60 euros à la taxe foncière 2021.
Les locaux loués dépendent d'un immeuble qui appartient en totalité à la SCI du Prince et qui comporte des logements loués à des tiers.
L'article 14 du bail met à la charge du preneur le remboursement au bailleur de 'la taxe foncière et des taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures, au prorata des surfaces privatives louées'.
Alors que la taxe foncière de l'immeuble dans sa totalité s'élève à 6248 euros pour l'année 2019, 7610 euros pour l'année 2020 et 7721 euros pour l'année 2021, la SCI du Prince n'explique le montant de taxe foncière qu'elle réclame à la société Le Moulignon que pour l'année 2020. Elle calcule la part de taxe foncière qu'elle réclame à la société Le Moulignon au prorata du revenu commercial imposable qui sert à l'administration fiscale dans la détermination de montant de la taxe foncière et non au prorata des surfaces privatives louées comme stipulé au bail.
Sans preuve du prorata des surfaces privatives louées à la société Le Moulignon au regard de la surface totale de l'immeuble, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du Prince de sa demande au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2021.
3-3 Sur les frais d'électricité
La SCI du Prince demande la fixation au passif de la société Le Moulignon de la somme de 2 128 euros au titre de sa consommation électrique pour la période du 1er août 2019 au 20 avril 2020.
C'est par des motifs pertinents et exacts, auxquels le cour renvoie et qu'elle adopte, que le tribunal a débouté la SCI du Prince de sa demande, étant ajouté qu'il n'est produit aux débats ni la facture d'électricité qui a servi au calcul de la somme réclamée par la SCI du Prince à la société Le Moulignon ni un relevé contradictoire de la consommation électrique de cette dernière ni un relevé effectué par un tiers.
3-4 Sur les loyers
Au titre des loyers, la SCI du Prince demande, dans les motifs de ses conclusions, la condamnation de la société Le Moulignon à lui payer la somme de 96 320 euros arrêtée au 1er janvier 2023, sans d'ailleurs produire ni décompte de cette somme ni explication sur son calcul.
Mais, dans le dispositif desdites conclusions, elle sollicite :
- la confirmation du jugement attaqué et l'inscription au passif de la société Le Moulignon de la somme de 39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;
- l'inscription au passif de la société Le Moulignon de la somme de 27 000 euros TTC au titre des loyers impayés du mois d'avril 2020 au mois de décembre 2020 inclus.
Etant rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, il apparait que la cour n'est saisie que de la demande portant sur les loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022.
Sur cette période de 22 mois, dès lors que la cour a retenu que la locataire était fondée à suspendre le paiement des loyers à hauteur de 50 % et qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation, à compter du 29 janvier 2022, à la somme de 1 250 euros hors taxe, la société Le Moulignon est redevable au titre des loyers et indemnités d'occupation de la somme de 1500 euros TTC x 22 mois, soit 33 000 euros TTC.
Or, il résulte du décompte produit aux débats par la SCI du Prince, arrêté au 31 mars 2022, que la société Le Moulignon a payé la somme de 10 480 euros pour les loyers de la période.
Il en résulte que la société Le Moulignon est redevable envers la SCI du Prince de la somme de 22 520 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022, soit 33 000 euros - 10 480 euros, qu'il convient d'inscrire au passif de la société Le Moulignon.
3-5 Sur la consommation d'eau
Sans moyen développé par la société Le Moulignon à l'appui de sa demande d'infirmation de ce chef du dispositif du jugement attaqué, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a considéré que la société Le Moulignon était redevable de la somme de 540,03 euros envers la SCI du Prince au titre de la facture d'eau du 7 février 2022.
Il convient néanmoins d'infirmer la condamnation à paiement prononcée par le tribunal compte-tenu du placement en redressement judiciaire de la société Le Moulignon et de fixer cette dette au passif de la société Le Moulignon.
4 - Sur les demandes indemnitaires du bailleur
La SCI du Prince demande l'inscription au passif de la société Le Moulignon des sommes suivantes :
3 000 euros au titre des dommages et intérêts retenus par le tribunal pour la remise en état de la façade,
90 084,24 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme se décomposant, au regard des motifs des conclusions de la bailleresse, comme suit :
- 10 000 euros au titre d'un complément de dommages et intérêts pour la remise en état de la façde,
- 20 084,24 euros au titre de la dégradation et du défaut d'entretien des locaux par la société Le Moulignon,
- 60 000 euros pour résistance abusive à raison du non-paiement par la locataire des sommes dues en exécution du bail.
4-1 Sur les demandes au titre de la remise en état de la façade
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient que :
le tribunal a retenu à tort qu'elle aurait « muré une baie vitrée » en violation du bail;
lors de la prise à bail, il n'existait pas de baie vitrée mais seulement une ouverture obturée par des panneaux, de sorte que les travaux réalisés ne constituaient pas la suppression d'une vitrine existante ;
les modifications de façade avaient pour objet de rendre le local « hors d'eau, hors d'air » et de permettre son exploitation conformément à sa destination ;
les travaux de façade et de vitrine étaient prévus par l'annexe au bail et ont été réalisés par une entreprise spécialisée ;
une autorisation administrative de modification de façade a été délivrée par la mairie le 6 septembre 2019 ;
le dossier de demande d'autorisation comportait l'annexe au bail signée par le bailleur, ce qui démontrerait son accord sur les travaux projetés ;
le bailleur aurait suivi l'exécution des travaux sans jamais émettre d'opposition ni de réserve ;
les travaux ont apporté une plus-value au local en installant notamment une façade en aluminium avec double vitrage, un sas d'entrée et un accès conforme aux normes [Localité 4] ;
les demandes indemnitaires de la SCI Du Prince fondées sur une prétendue dégradation ou sur la nécessité d'une remise en état de la façade seraient en conséquence infondées ;
le fait que le local ait été reloué peu de temps après la restitution des clés démontrerait d'ailleurs, son bon état général.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon a modifié sans autorisation l'aspect extérieur du local loué en remplaçant une ouverture de la façade par un mur en parpaings ;
que cette modification constitue un manquement aux stipulations du bail ;
qu'elle lui cause un préjudice en empêchant la relocation du local en l'état ;
que la remise en état engendrera des frais ainsi qu'une perte de loyers pendant la durée des travaux ;
qu'elle est dès lors fondée à solliciter la condamnation de la société Le Moulignon au paiement de dommages-intérêts à ce titre.
Réponse de la cour
En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure les éléments suivants.
Les locaux loués sont situés à l'angle de deux rues.
Avant la conclusion du bail, les vitrines des locaux avaient été vandalisées et n'avaient pas fait l'objet de réparations. Les vitrines avaient été remplacées par des panneaux de bois contreplaqué.
Lors de la conclusion du bail, par la lettre-avenant au bail du 1er août 2019, la société Le Moulignon s'était engagée à prendre en charge 'les vitrines et façade'.
La société Le Moulignon a fait faire des travaux de menuiserie aluminum et de vitrerie, pour un montant de 20 000 euros hors taxes, qui ont eu pour finalité de réparer les vitrines de la façade ayant le plus grand linéaire de vitrines. En revanche, concernant la façade donnant sur l'autre rue, la société Le Moulignon a remplacé les panneaux de bois contreplaqué par un mur enduit.
Faute de précision dans la lettre-avenant du 1er août 2019, qui met à la charge du locataire non seulement les vitrines mais également la façade et alors que le bailleur a mis à disposition du preneur des locaux qui n'étaient pas entièrement clos, il n'est pas démontré qu'en remplaçant des panneaux de bois contreplaqué par un mur sur la plus petite des deux façades donnant sur rue, la société Le Moulignon ait manqué à ses obligations contractuelles issues de la lettre-avenant du 1er août 2019.
La SCI du Prince qui soutient que la société Le Moulignon devait obtenir le consentement exprès et écrit du bailleur pour procéder à l'édification de ce mur ne précise pas sur quelle disposition contractuelle ou réglementaire elle se fonde pour l'affirmer.
L'article 22 du bail stipule qu' 'au delà des travaux d'aménagement visés à l'article 3 du present bail et qui sont autorisés par le bailleur, le preneur ne pourra faire aucuns travaux ni changements de distribution ni démolition, ni percement des murs et cloisons dans l'immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit du bailleur'.
Or, il s'avère que le remplacement des panneaux de bois contreplaqué par un mur pour boucher le trou laissé par l'absence de vitrine en façade ne constitue pas une des catégories de travaux soumises à l'autorisation du bailleur en vertu de cette stipulation.
En conséquence, sans démonstration d'un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles du fait de l'édification de ce mur, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon à payer à la SCI du Prince la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade et, statuant à nouveau, de débouter la SCI du Prince de sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état de la façade.
4-2 Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Moyens des parties
La société Le Moulignon n'a développé aucun moyen relatif à cette demande.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon n'a procédé à aucun règlement depuis décembre 2020;
que cette situation a placé la SCI dans une situation financière délicate, l'exposant notamment à des impayés liés au remboursement de son prêt et au règlement de ses fournisseurs ;
qu'en dépit d'une tentative de résolution amiable par voie de médiation, la société Le Moulignon a persisté dans son refus de paiement ;
qu'elle a ainsi été contrainte de procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de sa locataire ;
que son refus de paiement procède d'une volonté délibérée de s'opposer au règlement de sa dette, ce qui caractérise une résistance abusive révélatrice de sa mauvaise foi ;
qu'elle est en conséquence fondée à solliciter la condamnation de la société Le Moulignon à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Réponse de la cour
Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la SCI du Prince qui se plaint du retard de la société Le Moulignon dans le paiement des sommes dues en exécution du bail liant les parties ne fait pas la démonstration, dans ses conclusions, de l'existence d'un préjudice distinct de celui réparable par l'intérêt moratoire. Elle se borne à procéder par voie d'affirmation. Ainsi, ni elle n'indique ni elle ne justifie les sommes réglées par elle au titre des retards de paiements des mensualités de son prêt ou de ses dettes auprès de ses fournisseurs.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI Du Prince de cette demande.
4-3 Sur la demande de dommages et intérêts pour la remise en état du local
Moyens des parties
La société Le Moulignon ne développe aucun moyen sur cette demande.
La SCI Du Prince soutient :
que la société Le Moulignon a dégradé les locaux loués et a manqué à son obligation d'entretien prévue au bail ;
que l'état des lieux nécessite des travaux de remise en état ;
que ces travaux représentent un coût de 14 084,24 euros ;
qu'ils entraîneront en outre une perte de revenus locatifs pendant leur réalisation, évaluée à deux mois de loyers, soit 6 000 euros ;
qu'il convient également de lui allouer la somme de 10 000 euros au titre de la violation du bail.
Réponse de la cour
L'état des locaux pour lequel le bailleur demande une indemnisation à hauteur de 20 084,24 euros résulte des infiltrations d'eau consécutives aux manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du Prince de cette demande.
5 - Sur les demandes indemnitaires du preneur
La société Le Moulignon demande la condamnation de la SCI du Prince à lui payer :
30 000 euros au titre de la perte de marge brute d'exploitation pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020 ;
120 000 euros en réparation du préjudice financier subi d'octobre 2020 à juin 2021 ;
100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image qu'elle a subis de son entrée dans les lieux jusqu'à la fermeture du restaurant,
150 000 euros en réparation de la perte de son fonds de commerce.
5-1 Sur la demande au titre de la perte de marge brute d'exploitation du 1er janvier au 6 mars 2020
Moyens des parties
La société Le Moulignon soutient :
qu'elle a ouvert avec retard son restaurant dans les locaux loués en raison de la persistance des infiltrations d'eau imputables au bailleur après le 1er janvier 2020;
que son expert comptable a calculé sa perte de marge pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020 à la somme de 26 471, 26 euros HT en se fondant sur la base des premières semaines d'exploitation effective du restaurant.
La SCI du Prince soutient que :
le retard dans l'ouverture du restaurant est exclusivement imputable à la société Le Moulignon, laquelle a elle-même reconnu avoir pris du retard dans ses travaux de réhabilitation ;
les infiltrations alléguées ne sont donc pas à l'origine du retard d'exploitation invoqué ;
la société Le Moulignon se déclarait satisfaite des locaux puisqu'elle a formulé une offre d'acquisition de l'immeuble le 9 janvier 2020, cette démarche étant incompatible avec l'affirmation selon laquelle elle aurait subi, à cette période, des conditions d'exploitation impropres ou particulièrement dégradées ;
la demande indemnitaire au titre de la période du 1er janvier au 6 mars 2020 doit dès lors être rejetée.
Réponse de la cour
Dans la partie faits et procédure de ses conclusions, la société Le Moulignon indique qu'elle a commencé à exploiter son restaurant dans les locaux loués à compter du 7 mars 2020.
A cette date, il est acquis que la SCI du Prince n'avait pas remédié aux fuites constatées par les parties lors de la conclusion du bail. La société Le Moulignon n'a donc pas attendu la réparation des fuites pour ouvrir son restaurant.
Par ailleurs, dans un courriel adressé le 5 février 2020 par la société Le Moulignon à la SCI du Prince, la locataire écrivait : 'compte-tenu des difficultés et des surprises dans ce local en autre nous avons pris du retard dans nos travaux de réhabilitation et donc notre ouverture est décalé à fin février 2020".
Il s'évince de ces éléments que le retard de la société Le Moulignon dans l'ouverture de son restaurant dans les lieux loués n'est pas imputable aux travaux à la charge de la SCI du Prince mais aux travaux à la charge de la société Le Moulignon elle-même.
Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de cette demande.
5-2 Sur la demande au titre du préjudice d'exploitation de novembre 2020 à juin 2021
La société Le Moulignon soutient que :
durant les travaux réalisés par l'entreprise Tab Couverture entre novembre 2020 et juin 2021, le toit du local est demeuré ouvert et le conduit d'évacuation de la hotte a été déconnecté, rendant impossible l'exploitation du restaurant pour l'activité de vente à emporter ;
ces désordres sont établis par un procès-verbal de constat d'huissier du 16 novembre 2020 faisant notamment état d'un conduit de hotte déconnecté, d'un toit ouvert ainsi que de câbles manipulés et coupés ;
la ligne téléphonique n'a été rétablie qu'à compter du mois de juillet 2021 et la hotte n'a pu être utilisée pendant cette période ;
elle a ainsi subi une perte de chiffre d'affaires évaluée à 80 000 euros sur la période de novembre 2020 à juin 2021, calculée sur la base d'une recette moyenne journalière de 500 euros ;
elle a également perdu une clientèle potentielle liée à l'impossibilité de développer l'activité de vente à emporter, préjudice qu'elle évalue à 40 000 euros;
son préjudice total doit en conséquence être fixé à la somme de 120 000 euros.
La SCI Du Prince soutient que :
les infiltrations invoquées par la société Le Moulignon ne pouvaient être que résiduelles dès lors que des travaux de reprise de la toiture avaient déjà été réalisés en février 2020 puis achevés au plus tard le 1er décembre 2020 ;
les photographies produites établissent qu'à cette date la toiture était en bon état et que le conduit d'évacuation de la hotte était raccordé ;
la coupure de la ligne téléphonique ne lui est pas imputable dès lors qu'elle résulterait d'une dégradation volontaire commise par l'époux de la gérante de la société Le Moulignon ;
la société Le Moulignon ne rapporte aucune preuve des troubles d'exploitation qu'elle prétend avoir subis dès le mois d'octobre 2020 ;
en toute hypothèse, elle ne peut prétendre à une indemnisation au titre d'une période pendant laquelle le restaurant était fermé en raison des restrictions sanitaires liées à la pandémie ;
sa demande indemnitaire au titre de la période de novembre 2020 à juin 2021 doit en conséquence être rejetée.
Réponse de la cour
Il résulte des pièces produites aux débats que les travaux de la société Tab Couverture n'ont pas duré de novembre 2020 à juin 2021, étant observé que la facture de la société Tab Couverture est datée du 1er décembre 2020.
En outre, contrairement à ce que soutient la société Le Moulignon, il n'est pas indiqué, dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 novembre 2020, que le toit est ouvert pendant les travaux de la société Tab Couverture. Il est simplement indiqué que ce jour là, alors que la société Tab Couverture effectue des travaux sur le toit, le commissaire de justice voit 'par une ouverture au plafond, un jour en sortie sur toiture'.
De même, les photos ne sont pas suffisamment légendées pour établir que la 2ème photo en page 6 du procès-verbal établirait la déconnexion entre la hotte et son conduit. En tout état de cause, si la hotte a pu être déconnectée pendant les travaux de la société Tab Couverture sur le toit des locaux loués, cette photo n'est pas de nature à apporter la preuve de la déconnexion de la hotte pendant 8 mois.
Par ailleurs, il n'est ni apporté la preuve d'une coupure de la ligne téléphonique et internet de la société Le Moulignon pendant 8 mois ni que cette coupure serait imputable à la société Le Moulignon. La société Le Moulignon procède par voie d'affirmation. S'agissant de la coupure du câble téléphonique et internet, la gérante de la société Le Moulignon déclarait, dans une plainte contre le gérant de la SCI du Prince déposée le 26 mars 2021 auprès du commissariat de police de Dammarie-les-Lys, qu'un technicien Orange avait procédé au raccordement des câbles le 17 mars 2021, de sorte qu'il est acquis que la société Le Moulignon n'a pas souffert de la coupure de sa ligne téléphonique jusqu'en juin 2021.
Dans ces conditions, il n'est pas apporté la preuve que le préjudice d'exploitation allégué par la société Le Moulignon pour la période de novembre 2020 à juin 2021, qui correspond à une période de diminution générale de l'activité économique en lien avec les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19, soit imputable à la SCI du Prince.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 80 000 euros pour le préjudice financier résultant du démontage d'une partie de la toiture et de la déconnexion de la hotte de novembre 2020 à juin 2021 et en ce qu'il a débouté la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant 40 000 euros pour perte de clientèle liée à la coupure de la ligne téléphonique.
5-3 Sur les demandes au titre du trouble d'exploitation et de la perte du fonds de commerce
La société Le Moulignon soutient que :
les infiltrations affectant les locaux depuis son entrée dans les lieux ont engendré un trouble d'exploitation persistant jusqu'à la fermeture du restaurant le 30 juin 2023 ;
la dispense de paiement des loyers accordée pour l'année 2020 ne répare qu'une partie du préjudice subi ;
les manquements du bailleur lui ont causé une perte d'exploitation durable, un préjudice commercial et financier ainsi qu'une atteinte à son image et à sa réputation ;
ces manquements l'ont finalement contrainte à fermer son établissement et ont entraîné la perte de son fonds de commerce ;
elle est en conséquence fondée à obtenir la condamnation de la SCI Du Prince au paiement de dommages-intérêts complémentaires en réparation de l'ensemble de ses préjudices.
La SCI Du Prince soutient que ces demandes sont infondées et qu'aucun préjudice n'est démontré en faisant valoir :
que le retard d'ouverture du restaurant en février 2020 est imputable à la société Le Moulignon elle-même, en raison de ses propres retards dans la réalisation des travaux ;
que le restaurant a également été fermé en raison des restrictions liées à la pandémie de Covid-19 ;
que les travaux réalisés sur la toiture par la société Casagrande en juillet 2020 ont permis de remédier aux problèmes d'étanchéité ;
qu'aucun élément ne démontre que le restaurant était inexploitable avant cette intervention ;
qu'à compter de juillet 2020, aucune fuite persistante n'empêchait l'exploitation normale du restaurant ;
qu'une nouvelle intervention a été réalisée sur la toiture en novembre 2020, qu'au 1er décembre 2020 il n'existait plus aucune fuite ;
que la SCI Du Prince a exécuté l'ensemble des travaux qui lui incombaient,
que les résultats comptables de l'année 2020 font apparaître un bénéfice de 15 309,74 euros, supérieur à celui réalisé en 2019, ce qui exclurait l'existence d'un préjudice économique ;
que la société Le Moulignon est à l'origine des désordres constatés, notamment en raison de travaux non conformes, de VMC inopérantes, de l'absence de chauffage dans les locaux pendant leur fermeture et des interventions de M. [L] sur la toiture ;
que si la société Le Moulignon a subi un quelconque préjudice, elle en est seule responsable ;
que la fermeture du restaurant est exclusivement imputable à la société Le Moulignon.
Réponse de la cour
La société Le Moulignon ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués du fait du défaut d'étanchéité des locaux même si elle a subi une gêne.
Elle soutient avoir subi un préjudice d'exploitation ainsi qu'un préjudice commercial et financier sans en faire la démonstration. Elle procède par voie d'affirmation. Il n'est produit aux débats aucune pièce pour établir l'existence et le quantum de ce préjudice. La société Le Moulignon ne donne aucune indication sur l'exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués entre le 7 mars 2020, date du début de son exploitation, et le 8 juin 2023, date à laquelle elle indique avoir cessé son activité.
La société Le Moulignon ne fait pas non plus la démonstration du préjudice d'image qu'elle prétend avoir subi.
Dans ces conditions, il convient de débouter la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image.
Sans preuve que la société Le Moulignon était dans l'impossibilité totale d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, sa décision de quitter les locaux loués relève de son fait et n'est pas imputable aux manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Dans ces conditions, il convient de débouter la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce.
En outre, la cour observe que la société Le Moulignon qui évalue son fonds de commerce à la somme de 150 000 euros ne produit aucune pièce pour justifier de cette valeur.
6 - Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les parties succombent partiellement tant en première instance qu'en appel.
En conséquence et en application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon aux dépens de première instance et de laisser à chaque partie la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés.
Par ailleurs, l'équité commande d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Le Moulignon à payer à la SCI du Prince la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés en première instance que pour les frais exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ce qu'il a:
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI du Prince au 29 janvier 2022,
- ordonné l'expulsion de la société Le Moulignon des locaux situés [Adresse 9] et de tout occupant de son chef,
- débouté la société Le Moulignon des demandes suivantes :
sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de marge pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020,
sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle en raison de la coupure de la ligne téléphonique,
sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi de novembre 2020 à juin 2021,
- débouté la SCI du Prince des demandes suivantes :
sa demande de paiement des taxes foncières 2019, 2020 et 2021,
sa demande de paiement de la somme de 2 128 euros au titre de la consommation électrique,
sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 10 000 euros pour violation du bail,
sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état du local,
sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 60 000 euros pour résistance abusive,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ses autres dispositions soumises à la cour,
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à la SCI du Prince, à compter du 29 janvier 2022, à la somme de 1 250 euros hors taxe outre la moitié des charges dues par le preneur en vertu du bail expiré,
Condamne la société Le Moulignon au paiement de cette indemnité d'occupation pour la période postérieure au 30 janvier 2023,
Fixe au passif de la société Le Moulignon, dans le cadre de sa procédure de redressement judiciaire, les créances suivantes de la SCI du Prince :
3 750 euros au titre du complément de dépôt de garantie,
540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022,
22 520 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022,
Déboute la SCI du Prince de sa demande de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade,
Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts de 100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image,
Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés,
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés par elle en première instance qu'à hauteur d'appel.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,