CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 8 juillet 2026, n° 24/01060
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 8 JUILLET 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01060 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXXC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 23/01972
APPELANTS
Monsieur [N] [E]
né le 12 août 1957 à [Localité 2] (Tunisie)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842
Madame [B] [E]
née le 27 juillet 1960 à [Localité 4] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [C] domiciliée en cette qualité [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 08 avril 2026 puis au 08 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* FAITS & PROCEDURE
M. et Mme [E] sont propriétaires des lots n°3, 4, 9, 10, 12, 21, 25 et 31 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Maître [Z] a été nommée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, par ordonnance en date du 25 janvier 2019.
Sa mission a ensuite régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance rendue le 16 mai 2022 l'ayant prolongée jusqu'au 20 mai 2023.
Par acte d'huissier de justice délivré le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Paris 9ème, représenté par son administrateur judiciaire, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement des charges de copropriété.
Par jugement en procédure accélérée au fond du 9 novembre 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. et Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 218 968,06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande formulée au titre des charges à échoir pour l'exercice 2023,
- condamné M. et Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. et Mme [E] aux dépens,
- condamné M. et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
M. et Mme [E] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 décembre 2023.
Par ordonnance du 26 juin 2024, le président de la chambre a :
Déclaré irrecevable la demande de radiation formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5],
Déclaré irrecevable l'incident d'irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires formulée par M. & Mme [E],
Dit que les dépens de l'incident et l'application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de ceux de l'instance au fond.
Par ordonnance du 9 octobre 2024, le président de la chambre a :
Déclaré irrecevables les conclusions et pièces notifiées le 30 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] irrecevable à conclure,
Dit que les dépens de l'incident et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 du 10 juillet 1965 suivront le sort de l'instance au fond.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2025.
Par note du 8 avril 2025, les appelants ont été invités à justifier de la recevabilité de leur demande reconventionnelle au regard de l'arrêt rendu par la 3è chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 ( n°24-10.778, publié).
Par note du 13 mai 2026, les appelants ont fait connaître qu'ils renonçaient à leur demande reconventionnelle.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 février 2024 par lesquelles M. et Mme [E], appelants, invitent la cour, au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile, 5, 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- les recevoir en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés,
- prononcer la nullité du jugement au visa du défaut de pouvoir pour représenter en justice le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire,
à défaut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, des demandes de condamnation des frais de 864,14 euros et de 4 180,36 euros au titre des provisions de l'exercice 2023,
- infirmer le jugement pour le surplus,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de condamnation au paiement des charges,
subsidiairement,
- limiter le quantum de la condamnation à la somme de 59 468,99 euros,
- leur accorder un délai jusqu'à la date de la vente de leurs lots, après terminaison des travaux pour s'acquitter des charges pouvant rester leur incomber,
à titre reconventionnel,
- déclarer nulle toute demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son administrateur provisoire, afférent à la libération de leurs lots privatifs par les copropriétaires et notamment par les époux [E],
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, à leur régler une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Lallemand de la SELARL BDL.
SUR CE,
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Les conclusions au fond du syndicat des copropriétaires et les pièces produites y afférentes ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de la chambre du 9 octobre 2024.
Sur la nullité du jugement :
Les appelants soutiennent qu'à la date de l'audience de plaidoirie du 6 septembre 2023, l'administrateur provisoire n'a pas justifié de la prorogation de sa mission de sorte qu'il était dénué de pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice. Ils en déduisent que par application de l'article 117 et suivants du code de procédure civile, le jugement est nul.
Réponse de la cour :
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une capacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Un jugement ne constitue pas un acte au sens de l'article 117 du code de procédure civile, celui-là ne pouvant être annulé qu'en cas de violation des dispositions 447, 451, 454, 455 alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, en vertu de l'article 458 du même code.
Le moyen sera écarté et la demande d'annulation du jugement rejetée.
Sur la demande d'infirmation des condamnations prononcées :
Les époux [E] font valoir que l'administrateur provisoire n'a pas justifié de l'impérieuse nécessité de procéder aux travaux décidés et d'avoir mis en concurrence les entreprises retenues pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
L'administrateur provisoire a passé sous silence les subventions obtenues qui représentent 66,99% de sorte que les époux [E] ne devraient avoir à supporter que 33, 01 % de la somme de 218 968 euros. Ils justifient également de l'octroi de subventions personnelles portant leur reste à charge à hauteur de 59 468,99 euros qu'ils ne sont pas en mesure de payer.
Réponse de la cour :
Sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d'en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l'administrateur provisoire, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l'administrateur provisoire qui, désigné en application de l'article 29-1 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.
Ainsi, un copropriétaire, dans le cadre d'une action en recouvrement de charges, n'est pas fondé à contester les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels.
En l'espèce, les premiers juges, au vu des décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et budgets prévisionnels ont fixé la créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. & Mme [E] à la somme de 218 968 euros.
Ces derniers ne sauraient en conséquence sérieusement contester le montant de cette créance en invoquant la teneur des travaux décidés par l'administrateur provisoire, les premiers juges ayant relevé la dégradation tant financière que matérielle du syndicat des copropriétaires.
Par application de l'article 9 du code de procédure civile, il leur appartient de démontrer l'octroi au syndicat et à leur profit de subventions accordées pour le financement des travaux qui seraient de nature à diminuer leur reste à charge.
Force est de constater qu'ils ne démontrent pas l'existence de ces subventions.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 218 968, 06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les époux [E] affirment que le non-paiement des sommes ne résulte d'aucune faute de leur part de sorte que leur condamnation à des dommages et intérêts n'est pas légitime.
Réponse de la cour :
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions, c'est-à-dire sur les provisions, les charges visées et sur les frais nécessaires de recouvrement qui en sont le corollaire.
Il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande de dommages et intérêts fondée sur l'établissement de la responsabilité extracontractuelle du copropriétaire issue de l'article 1231-6 du code civil, qui n'entre pas dans ses attributions.
Une telle demande fondée sur le retard de paiement du copropriétaire et sa mauvaise foi est incompatible avec l'objet premier du texte qui est de permettre au syndicat de recouvrir non seulement la provision échue impayée et visée par la mise en demeure mais surtout, de rendre immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M.&Mme [E] au paiement de la somme de 1500 euros.
Sur les délais :
Arguant de leur bonne foi, les appelants sollicitent un délai jusqu'à la vente de leurs lots, après terminaison des travaux pour s'acquitter de leur reste à charge.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les époux [E] ne soumettent cependant aucune proposition concrète d'échéancier selon leurs capacités de paiement dont ils ne justifient pas.
Leur demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle des époux [E] :
Les époux [E] soulignent que l'administrateur provisoire exige le départ des copropriétaires de leurs lots de mai à novembre 2024. Ils font observer qu'ils n'ont pas les moyens d'un déménagement et que l'administrateur provisoire n'a pas de droits sur les parties privatives des copropriétaires. Dès lors, sa demande est nulle et sans effet.
Réponse de la cour :
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond (Civ 3è, 15 janvier 2026, n°24-10.778).
Il s'ensuit que la demande des époux [E] n'est pas recevable.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
M. & Mme [E] parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel et des instances d'incident.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [E].
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le magistrat délégué du président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 218 968,06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation ;
- condamné M. & Mme [E] aux dépens,
- condamné M. & Mme [E] à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant ;
Rejette la demande de nullité du jugement rendu le 9 novembre 2023 par le magistrat délégué du président du tribunal judiciaire de Paris,
Déclare la demande reconventionnelle formée par M. & Mme [E] irrecevable,
Condamne M. & Mme [E] aux dépens d'appel et aux dépens des instances d'incident ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 8 JUILLET 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01060 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXXC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 23/01972
APPELANTS
Monsieur [N] [E]
né le 12 août 1957 à [Localité 2] (Tunisie)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842
Madame [B] [E]
née le 27 juillet 1960 à [Localité 4] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [C] domiciliée en cette qualité [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 08 avril 2026 puis au 08 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* FAITS & PROCEDURE
M. et Mme [E] sont propriétaires des lots n°3, 4, 9, 10, 12, 21, 25 et 31 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Maître [Z] a été nommée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, par ordonnance en date du 25 janvier 2019.
Sa mission a ensuite régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance rendue le 16 mai 2022 l'ayant prolongée jusqu'au 20 mai 2023.
Par acte d'huissier de justice délivré le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Paris 9ème, représenté par son administrateur judiciaire, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement des charges de copropriété.
Par jugement en procédure accélérée au fond du 9 novembre 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. et Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 218 968,06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande formulée au titre des charges à échoir pour l'exercice 2023,
- condamné M. et Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. et Mme [E] aux dépens,
- condamné M. et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
M. et Mme [E] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 décembre 2023.
Par ordonnance du 26 juin 2024, le président de la chambre a :
Déclaré irrecevable la demande de radiation formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5],
Déclaré irrecevable l'incident d'irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires formulée par M. & Mme [E],
Dit que les dépens de l'incident et l'application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de ceux de l'instance au fond.
Par ordonnance du 9 octobre 2024, le président de la chambre a :
Déclaré irrecevables les conclusions et pièces notifiées le 30 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] irrecevable à conclure,
Dit que les dépens de l'incident et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 du 10 juillet 1965 suivront le sort de l'instance au fond.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2025.
Par note du 8 avril 2025, les appelants ont été invités à justifier de la recevabilité de leur demande reconventionnelle au regard de l'arrêt rendu par la 3è chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 ( n°24-10.778, publié).
Par note du 13 mai 2026, les appelants ont fait connaître qu'ils renonçaient à leur demande reconventionnelle.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 février 2024 par lesquelles M. et Mme [E], appelants, invitent la cour, au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile, 5, 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- les recevoir en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés,
- prononcer la nullité du jugement au visa du défaut de pouvoir pour représenter en justice le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire,
à défaut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, des demandes de condamnation des frais de 864,14 euros et de 4 180,36 euros au titre des provisions de l'exercice 2023,
- infirmer le jugement pour le surplus,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de condamnation au paiement des charges,
subsidiairement,
- limiter le quantum de la condamnation à la somme de 59 468,99 euros,
- leur accorder un délai jusqu'à la date de la vente de leurs lots, après terminaison des travaux pour s'acquitter des charges pouvant rester leur incomber,
à titre reconventionnel,
- déclarer nulle toute demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son administrateur provisoire, afférent à la libération de leurs lots privatifs par les copropriétaires et notamment par les époux [E],
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, à leur régler une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Lallemand de la SELARL BDL.
SUR CE,
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Les conclusions au fond du syndicat des copropriétaires et les pièces produites y afférentes ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de la chambre du 9 octobre 2024.
Sur la nullité du jugement :
Les appelants soutiennent qu'à la date de l'audience de plaidoirie du 6 septembre 2023, l'administrateur provisoire n'a pas justifié de la prorogation de sa mission de sorte qu'il était dénué de pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice. Ils en déduisent que par application de l'article 117 et suivants du code de procédure civile, le jugement est nul.
Réponse de la cour :
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une capacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Un jugement ne constitue pas un acte au sens de l'article 117 du code de procédure civile, celui-là ne pouvant être annulé qu'en cas de violation des dispositions 447, 451, 454, 455 alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, en vertu de l'article 458 du même code.
Le moyen sera écarté et la demande d'annulation du jugement rejetée.
Sur la demande d'infirmation des condamnations prononcées :
Les époux [E] font valoir que l'administrateur provisoire n'a pas justifié de l'impérieuse nécessité de procéder aux travaux décidés et d'avoir mis en concurrence les entreprises retenues pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
L'administrateur provisoire a passé sous silence les subventions obtenues qui représentent 66,99% de sorte que les époux [E] ne devraient avoir à supporter que 33, 01 % de la somme de 218 968 euros. Ils justifient également de l'octroi de subventions personnelles portant leur reste à charge à hauteur de 59 468,99 euros qu'ils ne sont pas en mesure de payer.
Réponse de la cour :
Sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d'en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l'administrateur provisoire, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l'administrateur provisoire qui, désigné en application de l'article 29-1 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.
Ainsi, un copropriétaire, dans le cadre d'une action en recouvrement de charges, n'est pas fondé à contester les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels.
En l'espèce, les premiers juges, au vu des décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et budgets prévisionnels ont fixé la créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. & Mme [E] à la somme de 218 968 euros.
Ces derniers ne sauraient en conséquence sérieusement contester le montant de cette créance en invoquant la teneur des travaux décidés par l'administrateur provisoire, les premiers juges ayant relevé la dégradation tant financière que matérielle du syndicat des copropriétaires.
Par application de l'article 9 du code de procédure civile, il leur appartient de démontrer l'octroi au syndicat et à leur profit de subventions accordées pour le financement des travaux qui seraient de nature à diminuer leur reste à charge.
Force est de constater qu'ils ne démontrent pas l'existence de ces subventions.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 218 968, 06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les époux [E] affirment que le non-paiement des sommes ne résulte d'aucune faute de leur part de sorte que leur condamnation à des dommages et intérêts n'est pas légitime.
Réponse de la cour :
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions, c'est-à-dire sur les provisions, les charges visées et sur les frais nécessaires de recouvrement qui en sont le corollaire.
Il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande de dommages et intérêts fondée sur l'établissement de la responsabilité extracontractuelle du copropriétaire issue de l'article 1231-6 du code civil, qui n'entre pas dans ses attributions.
Une telle demande fondée sur le retard de paiement du copropriétaire et sa mauvaise foi est incompatible avec l'objet premier du texte qui est de permettre au syndicat de recouvrir non seulement la provision échue impayée et visée par la mise en demeure mais surtout, de rendre immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M.&Mme [E] au paiement de la somme de 1500 euros.
Sur les délais :
Arguant de leur bonne foi, les appelants sollicitent un délai jusqu'à la vente de leurs lots, après terminaison des travaux pour s'acquitter de leur reste à charge.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les époux [E] ne soumettent cependant aucune proposition concrète d'échéancier selon leurs capacités de paiement dont ils ne justifient pas.
Leur demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle des époux [E] :
Les époux [E] soulignent que l'administrateur provisoire exige le départ des copropriétaires de leurs lots de mai à novembre 2024. Ils font observer qu'ils n'ont pas les moyens d'un déménagement et que l'administrateur provisoire n'a pas de droits sur les parties privatives des copropriétaires. Dès lors, sa demande est nulle et sans effet.
Réponse de la cour :
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond (Civ 3è, 15 janvier 2026, n°24-10.778).
Il s'ensuit que la demande des époux [E] n'est pas recevable.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
M. & Mme [E] parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel et des instances d'incident.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [E].
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le magistrat délégué du président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 218 968,06 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2022, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation ;
- condamné M. & Mme [E] aux dépens,
- condamné M. & Mme [E] à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. & Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant ;
Rejette la demande de nullité du jugement rendu le 9 novembre 2023 par le magistrat délégué du président du tribunal judiciaire de Paris,
Déclare la demande reconventionnelle formée par M. & Mme [E] irrecevable,
Condamne M. & Mme [E] aux dépens d'appel et aux dépens des instances d'incident ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE