CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 10 juillet 2026, n° 24/10985

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 7 novembre 2019, reçu par M. [E], notaire, la SCI ASRL a vendu à M. et Mme [I] au prix de 31 600 euros un box de stationnement dans un immeuble situé à [Adresse 5].

Constatant d'importantes infiltrations d'eau par remontées capillaires, M. et Mme [I] ont assigné la SCI ASRL, principalement en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidairement en nullité sur le fondement du dol, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 11 juin 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a prononcé la résolution de la vente, condamné la SCI ASRL au remboursement du prix et à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 424,31 euros correspondant aux charges de copropriété qu'ils ont réglées, la somme de 3 750 euros correspondant aux frais de notaire, la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal, s'appuyant sur les conclusion de l'expertise ordonnée par le juge de la mise en état qui a constaté des pénétrations d'eau au travers de la maçonnerie dues au défaut d'étanchéité des mur périphériques et des terrasses, ainsi qu'au drainage des eaux s'accumulant dans le jardin situé au-dessus du box, a admis l'existence d'un vice caché antérieur à la vente rendant le bien impropre à sa destination de stockage ou même de stationnement d'un véhicule. Il a écarté l'application de la clause excluant la garantie des vices cachés au motif que la SCI ASRL avait connaissance de ce vice puisqu'elle avait fait réaliser des travaux destinés à y remédier et ne justifie pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ces désordres.

La SCI ASRL a interjeté appel de ce jugement et a appelé en intervention forcée M. [E]. Ses assureurs, la société MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD, sont volontairement intervenus à l'instance.

Elle conclut d'abord à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes de M. et Mme [I] en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Elle indique avoir acquis le box litigieux le 29 mai 2019 avant de le revendre à M. et Mme [I] six mois plus tard, que les infiltrations étaient antérieures à cette acquisition puisqu'il en est fait mention dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2018 qui a été annexé à l'acte de vente du 7 novembre 2019, que les travaux d'étanchéité qu'elle a fait réaliser étaient apparents et ont été constatés par M. et Mme [I] lors de la visite du bien.

Elle soutient que les désordres litigieux se sont vraisemblablement aggravés après la vente à M. et Mme [R] suite à l'inertie du syndicat des copropriétaires qui n'ont pas fait réaliser les travaux destinés à y remédier et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé ces derniers de l'existence d'un vice dont elle n'avait pas eu connaissance dans sa gravité et ses conséquences.

Elle conteste en outre que ces désordres ont rendu le bien impropre à sa destination.

A titre subsidiaire, la SCI ASRL demande à la cour de condamner M. [E] à la relever des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à concurrence de 12 507,89 euros et à le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [I] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI ASRL à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD concluent à l'irrecevabilité de l'intervention forcée de M. [E] devant la cour d'appel et sollicitent la condamnation de la SCI ASRL à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant que l'expert judiciare a constaté 'des pénétrations d'eau dans le box au travers de la maçonnerie, et plus précisément à la jonction entre la dalle et les murs, plus particulièrement dans le fond du box. Ceci au point de provoquer des flaques d'eau importantes sur un quart de la surface' avec 'dans ces endroits particuliers, une humidité de 100 %. Sur d'autres endroits des murs, ponctuellement une humidité moyenne entre 20 et 35 %' ; qu'il a ajouté, au 'vu des traces, l'eau stagne par endroit de manière importante et récurrente' ; qu'il ressort de ces constatations, que le bien est affecté d'un vice le rendant impropre à sa destination puisque, selon l'expert, la forte humidité des murs et 'la présence récurrente d'eau au sol sur plusieurs millimètres jusqu'à environ un centimètre'' sont incompatibles avec un usage normal du box puisqu'il ne peut être utilisé comme lieu de stockage (alors que le bien avait été présenté à la vente avec la précision qu'il est 'idéal pour stockage') mais également pour le stationnement d'un véhicule 'dans un milieu fermé et non ventilé' ; qu'il résulte également de l'expertise que ces désordres ont pour origine 'un défaut d'entretien des étanchéités des murs périphériques et des terrasses, et de drainage des eaux s'accumulant dans les jardins arrière au-dessus du box n° 11 (et de son voisin le n° 10 qui semble affecté des mêmes désordres)' ; que l'antériorité des désordres à la vente résulte du caractère structurel de ces causes, excluant une soudaine apparition à la suite de fortes pluies, de l'évocation de problèmes d'infiltrations lors de plusieurs assemblées générales des copropriétaires, sans qu'aient été prises des mesures pour y remédier, de la réalisation par la SCI ASRL, très peu de temps avant la vente de travaux d'imperméabilisation, qui se sont révélés inefficaces, de l'apparition à peine plus de deux mois après la vente de nouvelles infitrations ; qu'en outre, aucun élément ne permet d'établir que M. et Mme [I] avaient connaissance de ces vices ; que la réalisation de travaux d'impermébilisation a pu, au contraire, leur assurer qu'il avait été ainsi remédié à d'éventuels risques d'infiltrations ; qu'en outre les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, s'ils évoquaient des problèmes d'infiltrations dans la copropriété, n'indiquaient pas qu'ils affectaient le bien litigieux ;

Considérant qu'il y a lieu d'écarter l'application de la clause exclusive de la garantie des vices cachés ; qu'en effet, la SCI ASRL, qui avait fait réaliser des travaux d'imperméabilisation juste avant la vente, avait ainsi connaissance des vices affectant le bien et de leur gravité ;

Considérant qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement qui a prononcé la résolution de la vente et condamné la SCI ASRL au paiement de dommages-intérêts, que le tribunal a justement évalués, en réparation des préjudices subis par M. et Mme [I] ;

Considérant que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d' appel , au sens de l' article 555 du code de procédure civile , n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieur à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'en l'espèce, alors qu'en première instance, M. et Mme [I] avaient sollicité, outre la résolution du contrat, la condamnation de la SCI ASRL à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices, celle-ci avait connaissance du motif, sur lequel elle se fonde en appel pour obtenir la condamnation du notaire auquel elle reproche de n'avoir pas informé les acquéreurs des travaux d'imperméabilisation qu'elle avait fait réaliser ; qu'en l'absence d'évolution du litige, l'intervention forcée de M. [E] en appel est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l'intervention forcée de M. [E] ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI ASRL à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 500 euros et rejette les autres demandes ;

Condamne la SCI ASRL aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Kuhn conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.