CA Douai, ch. 1 sect. 1, 9 juillet 2026, n° 23/00674
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 09/07/2026
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Minute électronique
N° RG 23/00674 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UX76
Jugement (N° 21/02407)rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTS
Monsieur [H] [U]
né le 23 décembre 1940 à [Localité 1] (Maroc)
[Adresse 1]
[Localité 2]
La SCI Ma [K]
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentés par Me Laurence Chopart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
assistés de Me Emmanuel Brocard, avocat au barreau de Reims, avocat plaidant
INTIMÉS
Madame [F] [Z] veuve [J] [X]
née le 9 août 1956 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [O] [J] [X]
née le 23 février 1986 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Monsieur [W] [J] [X]
né le 10 août 1987 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [T] [J] [X]
né le 21 juin 1990 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentés par Me Hubert Soland, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
La SAS Agence Mortier
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 8 décembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Samuel Vitse, président de chambre
[F] Billières, conseiller
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 5 mars 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2025
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Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, la société civile immobilière Ma [K] (la société Ma [K]) a conclu avec M. [P] [J] [X] et son épouse, Mme [F] [Z] (les époux [J] [X]), par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée Agence Mortier (la société Agence Mortier), une promesse de vente portant sur un appartement de type 2 situé au 2ème étage de la [Adresse 8], moyennant un prix de 148 000 euros, outre des provisions de frais d'acte d'achat ainsi que des honoraires de négociation, respectivement de 12 200 et 9 000 euros.
Les acquéreurs ont indiqué ne pas recourir à un prêt pour financer l'acquisition.
Malgré une mise en demeure du 8 avril 2021, la société Ma [K] n'a pas réitéré la vente par acte authentique.
Par acte du 22 juin 2021, les époux [J] [X] ont fait assigner la société Ma [K] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir déclarer la vente parfaite puis, par acte du 29 octobre 2021, cette société a fait assigner la société Agence Mortier en intervention forcée. Les deux affaires ont été jointes.
[P] [J] [X] étant décédé le 4 mars 2022, ses enfants et héritiers, Mme [O] [J] [X], MM. [W] et [T] [J] [X], sont intervenus volontairement à l'instance.
M. [H] [U], associé majoritaire de la société Ma [K] est également intervenu volontairement.
Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal a :
- débouté la société Ma [K] et M. [H] [U] de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5°, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,
- débouté la société Ma [K] et M. [U] de leur demande tendant à l'annulation de la promesse de vente du 28 juin 2018 et du mandat de vente,
- dit que le jugement valait vente et titre de propriété au profit de Mme [F] [J] [X], s'agissant de l'appartement situé au 2ème étage de la [Adresse 9] érigée sur une parcelle de terrain cadastrée AS [Cadastre 1], au [Adresse 10] à [Localité 9], formant le lot n°10, une cave D2 formant le lot n°42, et un parking formant le lot n°90, ainsi que des parties communes y attachées,
- dit qu'il appartiendrait à Mme [F] [J] [X] de publier l'assignation au service de la publicité foncière,
- condamné la société Ma [K] à payer à Mme [F] [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale,
- débouté la société Ma [K] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Mortier,
- débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- débouté la société Ma [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société Ma [K] à payer à la société Mortier la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société Ma [K] aux dépens, avec faculté pour [Etablissement 1] de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
- débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande tendant à dire que les frais de publication au service de la publicité foncière font partie des dépens,
- écarté l'exécution provisoire.
La société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 3 mai 2023, demandent à la cour, au visa des articles 16 et 1844-10 du code civil, de juger l'appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité de la promesse de vente et du mandat pour vendre et en ce qu'il a dit que le jugement valait vente au profit des consorts [J] [X], et statuant à nouveau, de :
- juger nulle la promesse de vente,
- juger nul le mandat de vente,
- débouter les consorts [J] [X] de l'intégralité de leurs demandes ;
Subsidiairement,
- condamner la société Agence Mortier à garantir la société Ma [K] de toutes condamnations au titre de la clause pénale stipulée au compromis à concurrence de 14 800 euros outre [à lui payer la somme de] 52 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de conserver l'immeuble dont la vente forcée pourrait être ordonnée et de réaliser une moins-value de cession,
- de condamner la société Agence Mortier et les consorts [J] [X], ayants droit d'[P] [J] [X] et Mme [F] [J] [X] aux dépens de l'instance et d'appel ainsi qu'à leur payer, chacun, la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 6 juin 2023, la société Agence Mortier demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 566 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant, de :
- condamner Mme [F] [J] [X] à lui payer la somme de 9 000 euros TTC au titre de la commission stipulée au compromis de vente,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société Ma [K] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 20 juillet 2023, Mmes [F] et [O] [J] [X] et MM. [W] et [T] [J] [X] demandent à la cour, au visa des articles 1583 et 1849 du code civil, de confirmer le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives au montant de l'indemnité allouée au titre de la clause pénale et à l'indemnité procédurale, de réformer le jugement entrepris sur ces points et, statuant à nouveau, de :
- condamner la société Ma [K] à payer à Mme [J] [X] la somme de 14 800 euros au titre de l'indemnité contractuelle, avec intérêts judiciaires commençant à courir à compter de la mise en demeure du 8 avril 2021,
- condamner la société Ma [K] à payer à Mme [P] [J] [X] une indemnité procédurale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété au profit de Mme [F] [J] [X] concernant l'appartement litigieux,
- dire et juger que le 'jugement' à intervenir sera publié au service de la publicité foncière pour être opposable à tous,
- débouter la société Ma [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Mme [J] [X] et dire n'y avoir lieu de joindre la présente instance avec l'action engagée tardivement et maladroitement par la société Ma [K] à l'encontre de l'une de ses associées,
- débouter la société Ma [K] de toutes ses exceptions d'irrecevabilité et de nullité,
- condamner la même à supporter tous les frais et dépens tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière de la décision à intervenir.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 17 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera observé que si la société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de la décision entreprise dans l'ensemble de ses dispositions, ils ne la contestent plus, dans leurs dernières écritures, en ce qu'elle les a déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.
Cette disposition ne sera donc pas évoquée, la cour n'en étant pas saisie.
Sur la demande tendant au constat de la perfection de la vente
La société Ma [K] et M. [U] soutiennent que la gérante alors en fonction de la société Ma [K] a outrepassé ses pouvoirs en régularisant le mandat et la promesse de vente dès lors qu'elle n'y avait pas été régulièrement autorisée par la majorité des associés. Ils font valoir à cet égard que les deux procès-verbaux d'assemblée générale du 4 avril 2016 ont été signés, pour l'un, par la gérante et associée minoritaire pour détenir trois parts sur les dix composant le capital social et, pour l'autre, par une seule des deux indivisaires détenant les sept parts restantes dans le cadre d'une indivision successorale, sans mandat de représentation légal, judiciaire ou conventionnel de l'indivision. Ils ajoutent que M. [U], deuxième indivisaire, n'a jamais été convoqué à l'assemblée générale et n'a donc pas accepté la mise en vente du bien ; qu'il s'est par la suite opposé à la régularisation d'un nouveau procès-verbal à la demande du notaire le 10 août 2018 en raison de l'état de cessation des paiements de la société Ma [K] au jour du compromis. Ils concluent que la délibération du 4 avril 2016 est nulle et soutiennent qu'ils ont bien qualité à solliciter la nullité subséquente du mandat de vente et de la vente, qui est une nullité relative. Ils ajoutent que tant l'agence Mortier que les consorts [J] [X] avaient parfaitement conscience de la nécessité d'une autorisation de l'assemblée des associés laquelle, bien qu'irrégulière, est stipulée dans les actes litigieux, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre que la gérante pouvait, seule, engager la société à raison de la généralité de l'objet social.
Les consorts [J] [X] se fondent quant à eux sur les dispositions de l'article 1849 du code civil, dont il résulte que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, pour soutenir que la gérante de la société Ma [K] a valablement engagé cette société à leur vendre l'immeuble, quand bien même elle aurait outrepassé les pouvoirs que lui conféraient les statuts, dès lors que la vente litigieuse entre bien dans l'objet social de la société venderesse.
Sur ce
Il résulte de l'article 1128 du code civil que la capacité de contracter des parties est nécessaire à la validité d'un contrat. En vertu des articles 1145 et 1147 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles et l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative.
Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant [de société civile] engage la société par les actes entrant dans l'objet social. (...) Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.
Il est constant que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non (3ème civ., 24 janv. 2001, pourvoi n°99-12.841, publié).
Il s'ensuit qu'à l'égard des tiers, le gérant peut accomplir tous les actes se rattachant à l'objet social, c'est-à-dire au domaine d'activité de la société tel que défini par les statuts, quelles que soient leur nature et leur importance et que la société est engagée vis-à-vis des tiers même pour les actes du gérant outrepassant les pouvoirs qui lui sont reconnus par les statuts, à condition que ces actes entrent dans l'objet social statutaire.
L'article 1583 du même code dispose par ailleurs que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L'article 1589 ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l'espèce, il résulte de l'article 2 des statuts de la société Ma [K] enregistrés le 27 novembre 1996 que celle-ci a pour objet l'achat, la vente, la location et la gestion de tous immeubles, dont en particulier celui sis à [Localité 10] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], et toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
L'article 7 des statuts dispose que le capital social, fixé à la somme de 1 000 francs, est divisé en dix parts égales de 100 francs chacune, dont trois sont détenues par Mme [E] [Y] et sept par Mme [I] [L].
L'article 13 de ces statuts précise que la société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou non, choisis par les associés, sans ou avec limitation de la durée de leur mandat.
L'article 14 des statuts, détaillant les pouvoirs des gérants, stipule que :
'Dans les rapports entre associés, les gérants peuvent accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Toutefois, dans les rapports entre associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers ou invoquée par eux, il est convenu que les gérants ne pourront, sans y être autorisés préalablement par une décision des associés représentant plus de la moitié du capital social, effectuer les actes et opérations suivants : contracter des emprunts, autres que bancaires, effectuer des achats, échanges et ventes d'immeubles, constituer des hypothèques ou des nantissements (...).
Dans les rapports avec les tiers, les gérants engagent la société par des actes entrants dans l'objet social.
Les gérants peuvent, en tenant compte des dispositions du paragraphe précédent, constituer hypothèque ou toute autre sûreté réelle sur sur les biens de la société ou déléguer leurs pouvoirs à toute personne, même par acte sous seing privé.' (Passages soulignés par la cour)
Il s'évince des articles 2 et 14 susvisés que si, dans les rapports entre associés, le gérant doit être autorisé, par une décision préalable des associés représentant plus de la moitié du capital social, à vendre un immeuble social, cette clause n'est pas opposable aux tiers et que dans les rapports avec ces derniers, le gérant engage valablement la société par des actes de vente immobilière portant notamment sur l'immeuble sis [Adresse 12] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], sans qu'il puisse être opposé aux tiers l'absence de décision préalable des associés dans les termes précités.
Il n'est pas contesté qu'au moment de la promesse de vente litigieuse, Mme [E] [Y], par ailleurs associée minoritaire, était seule gérante de la société Ma [K].
Il résulte de la promesse de vente du 28 juin 2018 conclue entre la société Ma [K] et les époux [S] [X] que la première y était représentée par Mme [E] [Y], gérante, dont il est indiqué qu'elle avait reçu tout pouvoir conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018.
Ledit procès-verbal est produit en deux exemplaires distincts par les appelants, dont un signé de Mme [Y], associée à hauteur de trois parts en pleine propriété, et l'autre de Mme [R] [U], propriétaire indivise avec M. [H] [U], en leur qualité d'héritiers de [I] [L], décédée, de sept parts en pleine propriété.
Outre l'irrégularité liée au fait que les associés votants n'ont pas formalisé leur accord concernant la vente sur le même procès-verbal, quand bien même le contenu des deux documents serait identique, il apparaît que M. [H] [U], dont il n'est pas justifié de la convocation à l'assemblée générale du 4 avril 2018, n'a pas participé au vote ni donné son accord à la vente litigieuse. Il n'est pas davantage justifié d'un pouvoir, qu'il soit légal, conventionnel ou judiciaire, donné à sa coïndivisaire pour représenter l'indivision, étant précisé qu'en vertu de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour effectuer tout acte de disposition autres que ceux visés au 3° de ce texte (disposition des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision).
Cependant, la cour constate, d'une part, qu'aucune demande de nullité de l'assemblée générale litigieuse n'a été formée dans le délai prévu par l'article 1844-14 du code civil et, d'autre part, qu'elle n'est en tout état de cause pas valablement saisie d'une telle demande par le dispositif des conclusions d'appelants, quand bien même le corps des écritures des appelants y ferait référence.
En tout état de cause, c'est à juste titre que le premier juge a considéré, d'une part, que dès lors que la vente de l'immeuble entrait dans son objet social, la société Ma [K] avait la capacité de conclure la promesse de vente et de donner mandat à une agence immobilière pour ce faire et, d'autre part, que la gérante avait le pouvoir d'engager la société à l'égard des tiers, nonobstant les irrégularités dans le procès-verbal d'assemblée générale et d'éventuelles fautes de gestion, qui ne sont pas opposables aux tiers.
Enfin, c'est également de manière pertinente que ce juge a souligné que les considérations sur la situation de la société Ma [K], qui aurait alors été en état de cessation des paiements, selon M.'[U], étaient sans incidence dès lors qu'aucune procédure de redressement de cette société n'a été ouverte et que la situation de celle-ci est désormais régularisée.
La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a débouté la société Ma [K] de sa demande tendant à l'annulation de la promesse de vente et du mandat de vente.
Il résulte de la promesse de vente litigieuse, conclue le 28 juin 2018 entre la société Ma [K] représentée par Mme [E] [Y], gérante, d'une part, et M. [P] [S] [X] et son épouse, Mme [F] [Z], d'autre part, qu'elle porte sur un appartement D2 situé au 2ème étage de la résidence '[Adresse 13]', formant le lot n°10, une cave D2 formant le lot n°42 et un parking formant le lot n°90, ainsi que sur les parties communes y attachées, l'immeuble étant situé sur une parcelle de terrain cadastrée section AS n°[Cadastre 1], sise [Adresse 10] à [Localité 9] (Pas-de-[Localité 11]), au prix de 148 000 euros.
Cet acte précise que la vente est conclue sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs et sous les seules conditions suspensives de droit commun liées au droit de l'urbanisme et à l'absence d'inscription hypothécaire ; que la convention constitue, dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix et qu'elle devra être réitérée au plus tard le 30 septembre 2019 par acte authentique établi par Maître [C], notaire à [Localité 12], éventuellement assisté de Maître [V], notaire à [Localité 13].
La convention conclue entre les parties emporte ainsi accord définitif sur la chose et le prix, de sorte que la vente doit être considérée comme parfaite, étant observé qu'il n'est pas contesté que l'ensemble des conditions suspensives susvisées se sont réalisées.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a dit que le jugement valait vente et titre de propriété au profit de Mme [F] [Z], veuve [S] [X], à qui doit incomber la charge de faire publier la présente décision au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.
Sur la mise en oeuvre de la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
(...)
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties stipule que 'dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, et tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 14 800 euros.'
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, ayant constaté qu'alors que la réitération de la vente devait intervenir le 30 septembre 2018, Mme [J] [X] avait attendu le 8 avril 2021, soit deux ans et demi après la date prévue, pour mettre en demeure la société Ma [K] de réitérer la vente, puis l'avait assignée le 22 juin 2021, a réduit le montant de la clause pénale, la cour estimant toutefois que le préjudice de Mme [J] [X] doit plus exactement être évalué à la somme de 7 400 euros.
Le jugement sera donc infirmé au quantum uniquement.
Sur la responsabilité de l'agent immobilier
Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion; que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est constant que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (1ère civ., 17 janvier 1995, pourvoi n°92-21.193, publié) ; qu'à cet égard, afin d'assurer l'efficacité de l'acte recherché par les parties, l'agent immobilier doit en sa qualité d'intermédiaire professionnel s'assurer que le cédant a tout pouvoir pour passer l'acte de cession projeté, sinon il engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers cessionnaire (1ère civ., 18 mars 1997, pourvoi n°95-15.477, diffusé) ; que cependant, la responsabilité de l'agent immobilier peut être écartée dans l'hypothèse où le mandant a commis une faute contractuelle à l'origine exclusive de son préjudice (1ère civ., 18 décembre 2014, pourvoi n°14-10.112, diffusé).
En l'espèce, il n'est pas contesté que la vente litigieuse a été conclue par l'entremise de la société Agence Mortier, dont on rappellera que les honoraires de négociation ont été fixés à 9 000 euros et mis à la charge des acquéreurs.
Il résulte de la promesse de vente conclue le 28 juin 2018 entre les parties et rédigée par l'agence immobilière que la société Ma [K] y est représentée par Mme [E] [Y], gérante, conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018.
Il s'en déduit que ledit procès-verbal, lequel dispose que 'l'assemblée générale confère tous pouvoir à Mme [E] [Y] à l'effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l'accomplissement de la résolution prise et, d'une manière générale, d'effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat', a nécessairement été remis à l'agent immobilier.
Si ce procès-verbal comporte des irrégularités manifestes, il apparaît toutefois que la condamnation de la société Ma [K] au paiement de la clause pénale stipulée au contrat résulte exclusivement de sa propre résistance à régulariser la vente litigieuse en la forme authentique, et non de la faute de l'agent immobilier, de sorte que celle-ci n'est pas en lien causal avec le préjudice tiré de la condamnation au paiement de la pénalité contractuelle, la prétendue perte de chance de conserver le bien plus longtemps pour en dégager un meilleur prix n'étant quant à elle pas démontrée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Ma [K] de sa demande de garantie au titre de la clause pénale et de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formée à l'encontre de la société Agence Mortier.
Sur la demande en paiement de la société Agence Mortier au titre de sa commission d'intermédiaire
Il résulte de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
L'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée précise par ailleurs que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.
En l'espèce, dès lors que la vente conclue est déclarée parfaite, Mme [J] [X], qui ne le conteste pas, doit être condamnée à payer à la société Agence Mortier la somme de 9'000 euros au titre des honoraires de négociation stipulés au profit de celle-ci dans la promesse de vente.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a exactement statué sur les dépens et frais irrépétibles alloués à la société Agence Mortier.
Compte tenu de l'issue du litige, la société Ma [K] sera tenue également aux entiers dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [F] [J] [X] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros au titre de ceux d'appel, et à la société Agence Mortier la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Elle sera enfin déboutée de sa demande formée au même titre.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale ;
- débouté Mme [F] [Z] veuve [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
La confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
Condamne la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 7 400 euros au titre de la clause pénale ;
Condamne la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Y ajoutant,
Dit qu'il appartiendra à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] de procéder à la publication de la présente décision auprès des services de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble pour en assurer l'opposabilité aux tiers ;
Condamne Mme [F] [Z] veuve [J] [X] à payer à la société Agence Mortier la somme de 9 000 euros au titre de ses honoraires de négociation ;
Condamne la société Ma [K] aux dépens d'appel ;
Condamne la même à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] et à la société Agence Mortier la somme de 2 000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Déboute la même de sa propre demande formée au même titre.
Le greffier
Le président
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 14] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 09/07/2026
****
Minute électronique
N° RG 23/00674 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UX76
Jugement (N° 21/02407)rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTS
Monsieur [H] [U]
né le 23 décembre 1940 à [Localité 1] (Maroc)
[Adresse 1]
[Localité 2]
La SCI Ma [K]
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentés par Me Laurence Chopart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
assistés de Me Emmanuel Brocard, avocat au barreau de Reims, avocat plaidant
INTIMÉS
Madame [F] [Z] veuve [J] [X]
née le 9 août 1956 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [O] [J] [X]
née le 23 février 1986 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Monsieur [W] [J] [X]
né le 10 août 1987 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [T] [J] [X]
né le 21 juin 1990 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentés par Me Hubert Soland, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
La SAS Agence Mortier
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 8 décembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Samuel Vitse, président de chambre
[F] Billières, conseiller
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 5 mars 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2025
****
Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, la société civile immobilière Ma [K] (la société Ma [K]) a conclu avec M. [P] [J] [X] et son épouse, Mme [F] [Z] (les époux [J] [X]), par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée Agence Mortier (la société Agence Mortier), une promesse de vente portant sur un appartement de type 2 situé au 2ème étage de la [Adresse 8], moyennant un prix de 148 000 euros, outre des provisions de frais d'acte d'achat ainsi que des honoraires de négociation, respectivement de 12 200 et 9 000 euros.
Les acquéreurs ont indiqué ne pas recourir à un prêt pour financer l'acquisition.
Malgré une mise en demeure du 8 avril 2021, la société Ma [K] n'a pas réitéré la vente par acte authentique.
Par acte du 22 juin 2021, les époux [J] [X] ont fait assigner la société Ma [K] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir déclarer la vente parfaite puis, par acte du 29 octobre 2021, cette société a fait assigner la société Agence Mortier en intervention forcée. Les deux affaires ont été jointes.
[P] [J] [X] étant décédé le 4 mars 2022, ses enfants et héritiers, Mme [O] [J] [X], MM. [W] et [T] [J] [X], sont intervenus volontairement à l'instance.
M. [H] [U], associé majoritaire de la société Ma [K] est également intervenu volontairement.
Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal a :
- débouté la société Ma [K] et M. [H] [U] de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5°, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,
- débouté la société Ma [K] et M. [U] de leur demande tendant à l'annulation de la promesse de vente du 28 juin 2018 et du mandat de vente,
- dit que le jugement valait vente et titre de propriété au profit de Mme [F] [J] [X], s'agissant de l'appartement situé au 2ème étage de la [Adresse 9] érigée sur une parcelle de terrain cadastrée AS [Cadastre 1], au [Adresse 10] à [Localité 9], formant le lot n°10, une cave D2 formant le lot n°42, et un parking formant le lot n°90, ainsi que des parties communes y attachées,
- dit qu'il appartiendrait à Mme [F] [J] [X] de publier l'assignation au service de la publicité foncière,
- condamné la société Ma [K] à payer à Mme [F] [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale,
- débouté la société Ma [K] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Mortier,
- débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- débouté la société Ma [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société Ma [K] à payer à la société Mortier la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société Ma [K] aux dépens, avec faculté pour [Etablissement 1] de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
- débouté Mme [F] [J] [X] de sa demande tendant à dire que les frais de publication au service de la publicité foncière font partie des dépens,
- écarté l'exécution provisoire.
La société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 3 mai 2023, demandent à la cour, au visa des articles 16 et 1844-10 du code civil, de juger l'appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité de la promesse de vente et du mandat pour vendre et en ce qu'il a dit que le jugement valait vente au profit des consorts [J] [X], et statuant à nouveau, de :
- juger nulle la promesse de vente,
- juger nul le mandat de vente,
- débouter les consorts [J] [X] de l'intégralité de leurs demandes ;
Subsidiairement,
- condamner la société Agence Mortier à garantir la société Ma [K] de toutes condamnations au titre de la clause pénale stipulée au compromis à concurrence de 14 800 euros outre [à lui payer la somme de] 52 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de conserver l'immeuble dont la vente forcée pourrait être ordonnée et de réaliser une moins-value de cession,
- de condamner la société Agence Mortier et les consorts [J] [X], ayants droit d'[P] [J] [X] et Mme [F] [J] [X] aux dépens de l'instance et d'appel ainsi qu'à leur payer, chacun, la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 6 juin 2023, la société Agence Mortier demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 566 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant, de :
- condamner Mme [F] [J] [X] à lui payer la somme de 9 000 euros TTC au titre de la commission stipulée au compromis de vente,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société Ma [K] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 20 juillet 2023, Mmes [F] et [O] [J] [X] et MM. [W] et [T] [J] [X] demandent à la cour, au visa des articles 1583 et 1849 du code civil, de confirmer le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives au montant de l'indemnité allouée au titre de la clause pénale et à l'indemnité procédurale, de réformer le jugement entrepris sur ces points et, statuant à nouveau, de :
- condamner la société Ma [K] à payer à Mme [J] [X] la somme de 14 800 euros au titre de l'indemnité contractuelle, avec intérêts judiciaires commençant à courir à compter de la mise en demeure du 8 avril 2021,
- condamner la société Ma [K] à payer à Mme [P] [J] [X] une indemnité procédurale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété au profit de Mme [F] [J] [X] concernant l'appartement litigieux,
- dire et juger que le 'jugement' à intervenir sera publié au service de la publicité foncière pour être opposable à tous,
- débouter la société Ma [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Mme [J] [X] et dire n'y avoir lieu de joindre la présente instance avec l'action engagée tardivement et maladroitement par la société Ma [K] à l'encontre de l'une de ses associées,
- débouter la société Ma [K] de toutes ses exceptions d'irrecevabilité et de nullité,
- condamner la même à supporter tous les frais et dépens tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière de la décision à intervenir.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 17 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera observé que si la société Ma [K] et M. [U] ont interjeté appel de la décision entreprise dans l'ensemble de ses dispositions, ils ne la contestent plus, dans leurs dernières écritures, en ce qu'elle les a déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.
Cette disposition ne sera donc pas évoquée, la cour n'en étant pas saisie.
Sur la demande tendant au constat de la perfection de la vente
La société Ma [K] et M. [U] soutiennent que la gérante alors en fonction de la société Ma [K] a outrepassé ses pouvoirs en régularisant le mandat et la promesse de vente dès lors qu'elle n'y avait pas été régulièrement autorisée par la majorité des associés. Ils font valoir à cet égard que les deux procès-verbaux d'assemblée générale du 4 avril 2016 ont été signés, pour l'un, par la gérante et associée minoritaire pour détenir trois parts sur les dix composant le capital social et, pour l'autre, par une seule des deux indivisaires détenant les sept parts restantes dans le cadre d'une indivision successorale, sans mandat de représentation légal, judiciaire ou conventionnel de l'indivision. Ils ajoutent que M. [U], deuxième indivisaire, n'a jamais été convoqué à l'assemblée générale et n'a donc pas accepté la mise en vente du bien ; qu'il s'est par la suite opposé à la régularisation d'un nouveau procès-verbal à la demande du notaire le 10 août 2018 en raison de l'état de cessation des paiements de la société Ma [K] au jour du compromis. Ils concluent que la délibération du 4 avril 2016 est nulle et soutiennent qu'ils ont bien qualité à solliciter la nullité subséquente du mandat de vente et de la vente, qui est une nullité relative. Ils ajoutent que tant l'agence Mortier que les consorts [J] [X] avaient parfaitement conscience de la nécessité d'une autorisation de l'assemblée des associés laquelle, bien qu'irrégulière, est stipulée dans les actes litigieux, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre que la gérante pouvait, seule, engager la société à raison de la généralité de l'objet social.
Les consorts [J] [X] se fondent quant à eux sur les dispositions de l'article 1849 du code civil, dont il résulte que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, pour soutenir que la gérante de la société Ma [K] a valablement engagé cette société à leur vendre l'immeuble, quand bien même elle aurait outrepassé les pouvoirs que lui conféraient les statuts, dès lors que la vente litigieuse entre bien dans l'objet social de la société venderesse.
Sur ce
Il résulte de l'article 1128 du code civil que la capacité de contracter des parties est nécessaire à la validité d'un contrat. En vertu des articles 1145 et 1147 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles et l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative.
Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant [de société civile] engage la société par les actes entrant dans l'objet social. (...) Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.
Il est constant que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non (3ème civ., 24 janv. 2001, pourvoi n°99-12.841, publié).
Il s'ensuit qu'à l'égard des tiers, le gérant peut accomplir tous les actes se rattachant à l'objet social, c'est-à-dire au domaine d'activité de la société tel que défini par les statuts, quelles que soient leur nature et leur importance et que la société est engagée vis-à-vis des tiers même pour les actes du gérant outrepassant les pouvoirs qui lui sont reconnus par les statuts, à condition que ces actes entrent dans l'objet social statutaire.
L'article 1583 du même code dispose par ailleurs que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L'article 1589 ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l'espèce, il résulte de l'article 2 des statuts de la société Ma [K] enregistrés le 27 novembre 1996 que celle-ci a pour objet l'achat, la vente, la location et la gestion de tous immeubles, dont en particulier celui sis à [Localité 10] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], et toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
L'article 7 des statuts dispose que le capital social, fixé à la somme de 1 000 francs, est divisé en dix parts égales de 100 francs chacune, dont trois sont détenues par Mme [E] [Y] et sept par Mme [I] [L].
L'article 13 de ces statuts précise que la société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou non, choisis par les associés, sans ou avec limitation de la durée de leur mandat.
L'article 14 des statuts, détaillant les pouvoirs des gérants, stipule que :
'Dans les rapports entre associés, les gérants peuvent accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Toutefois, dans les rapports entre associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers ou invoquée par eux, il est convenu que les gérants ne pourront, sans y être autorisés préalablement par une décision des associés représentant plus de la moitié du capital social, effectuer les actes et opérations suivants : contracter des emprunts, autres que bancaires, effectuer des achats, échanges et ventes d'immeubles, constituer des hypothèques ou des nantissements (...).
Dans les rapports avec les tiers, les gérants engagent la société par des actes entrants dans l'objet social.
Les gérants peuvent, en tenant compte des dispositions du paragraphe précédent, constituer hypothèque ou toute autre sûreté réelle sur sur les biens de la société ou déléguer leurs pouvoirs à toute personne, même par acte sous seing privé.' (Passages soulignés par la cour)
Il s'évince des articles 2 et 14 susvisés que si, dans les rapports entre associés, le gérant doit être autorisé, par une décision préalable des associés représentant plus de la moitié du capital social, à vendre un immeuble social, cette clause n'est pas opposable aux tiers et que dans les rapports avec ces derniers, le gérant engage valablement la société par des actes de vente immobilière portant notamment sur l'immeuble sis [Adresse 12] (Pas-de-[Localité 11]), [Adresse 11], sans qu'il puisse être opposé aux tiers l'absence de décision préalable des associés dans les termes précités.
Il n'est pas contesté qu'au moment de la promesse de vente litigieuse, Mme [E] [Y], par ailleurs associée minoritaire, était seule gérante de la société Ma [K].
Il résulte de la promesse de vente du 28 juin 2018 conclue entre la société Ma [K] et les époux [S] [X] que la première y était représentée par Mme [E] [Y], gérante, dont il est indiqué qu'elle avait reçu tout pouvoir conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018.
Ledit procès-verbal est produit en deux exemplaires distincts par les appelants, dont un signé de Mme [Y], associée à hauteur de trois parts en pleine propriété, et l'autre de Mme [R] [U], propriétaire indivise avec M. [H] [U], en leur qualité d'héritiers de [I] [L], décédée, de sept parts en pleine propriété.
Outre l'irrégularité liée au fait que les associés votants n'ont pas formalisé leur accord concernant la vente sur le même procès-verbal, quand bien même le contenu des deux documents serait identique, il apparaît que M. [H] [U], dont il n'est pas justifié de la convocation à l'assemblée générale du 4 avril 2018, n'a pas participé au vote ni donné son accord à la vente litigieuse. Il n'est pas davantage justifié d'un pouvoir, qu'il soit légal, conventionnel ou judiciaire, donné à sa coïndivisaire pour représenter l'indivision, étant précisé qu'en vertu de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour effectuer tout acte de disposition autres que ceux visés au 3° de ce texte (disposition des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision).
Cependant, la cour constate, d'une part, qu'aucune demande de nullité de l'assemblée générale litigieuse n'a été formée dans le délai prévu par l'article 1844-14 du code civil et, d'autre part, qu'elle n'est en tout état de cause pas valablement saisie d'une telle demande par le dispositif des conclusions d'appelants, quand bien même le corps des écritures des appelants y ferait référence.
En tout état de cause, c'est à juste titre que le premier juge a considéré, d'une part, que dès lors que la vente de l'immeuble entrait dans son objet social, la société Ma [K] avait la capacité de conclure la promesse de vente et de donner mandat à une agence immobilière pour ce faire et, d'autre part, que la gérante avait le pouvoir d'engager la société à l'égard des tiers, nonobstant les irrégularités dans le procès-verbal d'assemblée générale et d'éventuelles fautes de gestion, qui ne sont pas opposables aux tiers.
Enfin, c'est également de manière pertinente que ce juge a souligné que les considérations sur la situation de la société Ma [K], qui aurait alors été en état de cessation des paiements, selon M.'[U], étaient sans incidence dès lors qu'aucune procédure de redressement de cette société n'a été ouverte et que la situation de celle-ci est désormais régularisée.
La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a débouté la société Ma [K] de sa demande tendant à l'annulation de la promesse de vente et du mandat de vente.
Il résulte de la promesse de vente litigieuse, conclue le 28 juin 2018 entre la société Ma [K] représentée par Mme [E] [Y], gérante, d'une part, et M. [P] [S] [X] et son épouse, Mme [F] [Z], d'autre part, qu'elle porte sur un appartement D2 situé au 2ème étage de la résidence '[Adresse 13]', formant le lot n°10, une cave D2 formant le lot n°42 et un parking formant le lot n°90, ainsi que sur les parties communes y attachées, l'immeuble étant situé sur une parcelle de terrain cadastrée section AS n°[Cadastre 1], sise [Adresse 10] à [Localité 9] (Pas-de-[Localité 11]), au prix de 148 000 euros.
Cet acte précise que la vente est conclue sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs et sous les seules conditions suspensives de droit commun liées au droit de l'urbanisme et à l'absence d'inscription hypothécaire ; que la convention constitue, dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix et qu'elle devra être réitérée au plus tard le 30 septembre 2019 par acte authentique établi par Maître [C], notaire à [Localité 12], éventuellement assisté de Maître [V], notaire à [Localité 13].
La convention conclue entre les parties emporte ainsi accord définitif sur la chose et le prix, de sorte que la vente doit être considérée comme parfaite, étant observé qu'il n'est pas contesté que l'ensemble des conditions suspensives susvisées se sont réalisées.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a dit que le jugement valait vente et titre de propriété au profit de Mme [F] [Z], veuve [S] [X], à qui doit incomber la charge de faire publier la présente décision au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.
Sur la mise en oeuvre de la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
(...)
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties stipule que 'dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, et tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 14 800 euros.'
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, ayant constaté qu'alors que la réitération de la vente devait intervenir le 30 septembre 2018, Mme [J] [X] avait attendu le 8 avril 2021, soit deux ans et demi après la date prévue, pour mettre en demeure la société Ma [K] de réitérer la vente, puis l'avait assignée le 22 juin 2021, a réduit le montant de la clause pénale, la cour estimant toutefois que le préjudice de Mme [J] [X] doit plus exactement être évalué à la somme de 7 400 euros.
Le jugement sera donc infirmé au quantum uniquement.
Sur la responsabilité de l'agent immobilier
Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion; que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est constant que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (1ère civ., 17 janvier 1995, pourvoi n°92-21.193, publié) ; qu'à cet égard, afin d'assurer l'efficacité de l'acte recherché par les parties, l'agent immobilier doit en sa qualité d'intermédiaire professionnel s'assurer que le cédant a tout pouvoir pour passer l'acte de cession projeté, sinon il engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers cessionnaire (1ère civ., 18 mars 1997, pourvoi n°95-15.477, diffusé) ; que cependant, la responsabilité de l'agent immobilier peut être écartée dans l'hypothèse où le mandant a commis une faute contractuelle à l'origine exclusive de son préjudice (1ère civ., 18 décembre 2014, pourvoi n°14-10.112, diffusé).
En l'espèce, il n'est pas contesté que la vente litigieuse a été conclue par l'entremise de la société Agence Mortier, dont on rappellera que les honoraires de négociation ont été fixés à 9 000 euros et mis à la charge des acquéreurs.
Il résulte de la promesse de vente conclue le 28 juin 2018 entre les parties et rédigée par l'agence immobilière que la société Ma [K] y est représentée par Mme [E] [Y], gérante, conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018.
Il s'en déduit que ledit procès-verbal, lequel dispose que 'l'assemblée générale confère tous pouvoir à Mme [E] [Y] à l'effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l'accomplissement de la résolution prise et, d'une manière générale, d'effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat', a nécessairement été remis à l'agent immobilier.
Si ce procès-verbal comporte des irrégularités manifestes, il apparaît toutefois que la condamnation de la société Ma [K] au paiement de la clause pénale stipulée au contrat résulte exclusivement de sa propre résistance à régulariser la vente litigieuse en la forme authentique, et non de la faute de l'agent immobilier, de sorte que celle-ci n'est pas en lien causal avec le préjudice tiré de la condamnation au paiement de la pénalité contractuelle, la prétendue perte de chance de conserver le bien plus longtemps pour en dégager un meilleur prix n'étant quant à elle pas démontrée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Ma [K] de sa demande de garantie au titre de la clause pénale et de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formée à l'encontre de la société Agence Mortier.
Sur la demande en paiement de la société Agence Mortier au titre de sa commission d'intermédiaire
Il résulte de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
L'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée précise par ailleurs que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.
En l'espèce, dès lors que la vente conclue est déclarée parfaite, Mme [J] [X], qui ne le conteste pas, doit être condamnée à payer à la société Agence Mortier la somme de 9'000 euros au titre des honoraires de négociation stipulés au profit de celle-ci dans la promesse de vente.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a exactement statué sur les dépens et frais irrépétibles alloués à la société Agence Mortier.
Compte tenu de l'issue du litige, la société Ma [K] sera tenue également aux entiers dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [F] [J] [X] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros au titre de ceux d'appel, et à la société Agence Mortier la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Elle sera enfin déboutée de sa demande formée au même titre.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale ;
- débouté Mme [F] [Z] veuve [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
La confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
Condamne la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 7 400 euros au titre de la clause pénale ;
Condamne la société Ma [K] à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Y ajoutant,
Dit qu'il appartiendra à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] de procéder à la publication de la présente décision auprès des services de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble pour en assurer l'opposabilité aux tiers ;
Condamne Mme [F] [Z] veuve [J] [X] à payer à la société Agence Mortier la somme de 9 000 euros au titre de ses honoraires de négociation ;
Condamne la société Ma [K] aux dépens d'appel ;
Condamne la même à payer à Mme [F] [Z] veuve [J] [X] et à la société Agence Mortier la somme de 2 000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Déboute la même de sa propre demande formée au même titre.
Le greffier
Le président
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 14] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.